上凤凰网上的房地产栏目看看，结合一些专家的意见，就是一个很不错的文章。哈哈
房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码)
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。诚然要使处于泡沫中的人们认识到事实是很困难的，当然如果没有泡沫则更好，在此仅作一些探讨。近几年，不少人士著文或发表意见分析房地产形势。2001年底有人指出，我国当年的房地产已经与1993年一样“过热”，并预计2002年就要出现房地产的“冬天”。2002年至2003年7月，又有不少人分析房地产泡沫和风险，认为问题严重。有人著文认定，我国的房地产业已经到了泡沫经济的“悬崖”边沿。而同时也有很多学者反驳这种观点，认为中国房地产只是有一些结构性过热，并不会“崩盘”也不会影响中国经济，尤其是各大房地产公司和建设部政策研究中心更是认为中国房地产业前景良好，将持续走高。有关房地产泡沫的争论已经变得非常敏感。认为存在泡沫和否认存在泡沫双方的观点是如此的尖锐对立，以至于双方谁也说不服谁，任何一方发表观点之后，必然会遭到另一方强烈的反驳。双方观点比较一、认为中国存在房地产泡沫的一方普遍的依据是：1）我国的房地产以25%以上的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但由于以下因素这个调整周期延长了：北京奥运会造成的建设高潮，加入WTO和开放国内市场刺激外商投资，人民币升值预期刺激国际投机资本进入，在以上海为中心的长江三角洲产生资本聚集效应，国内投机资本炒作房价，既得利益集团有意维持泡沫等等，其恶果是维持时间越长，泡沫越大，损失越大。2）房地产价格一路飙升，远远超过收入房价比。收入房价比的合理水平是5∶1，但上海、北京、广州为8.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全国平均7.8∶1.3）把住宅作为投资品。保守估计20%以上的购房者是出于投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。最为典型的是温州炒房团，民间说法是其拥有的资金达1500亿元。富裕的温州人希望投资但苦于没有合适的渠道，于是亲朋好友几十个人凑几千万资金一起砸在某个楼盘上，迅速抬高楼价再卖。可一旦房地产泡沫破裂房价开始下降，给这些投资行为带来的损失就会一发不可收拾。4）房地产贷款超常增长。我国80%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。商业银行参与了房地产开发全过程，承受了房地产市场运行中各个环节的风险。房地产贷款额这几年来成倍增长。不少消费者只认首付比例低，对于自己未来收入的预期或者过于乐观，或者没有认真考虑还款，于是购置住房的面积不断扩大。如果系统性风险出现，消费者只能延期还贷，全部风险将转移到银行。 我国的现状是储蓄大于投资，银行急于放款，特别愿意对消费者进行车房信贷，但实际上如果系统性风险出现，过剩商品房集中到银行，银行只能廉价拍卖。银行最怕呆账，我国商业银行大约有25%的呆账，经过这次房地产泡沫洗劫，可能到40%.5）空置率的提高。空置面积比近3年竣工面积之和称为空置率，国际标准是10%，截至2004年4月末，我国空置一年以上的商品房面积为5529万平方米，空置率为57.6%.6）炒卖地皮。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财产野蛮非法的剥夺，这是权力资本化和权力承包最为野蛮的方式。由此产生的超额利润就是房地产泡沫的根源。之所以说房地产泡沫必定破灭，因为最长也就是维持到城市土地卖完，或者耕地不足以生产足够的粮食的时候。实际上还维持不到那时候，因为房地产商已囤积的低价土地一旦集中投入，或者银行一旦收紧信贷，就会击穿泡沫。二、认为中国不存在房地产泡沫的依据为：1）看房地产在GDP中的比重。目前国际上房地产创造的贡献率占GDP的比重为8%～12%左右，而我国现在只有2%左右；2003年，我国房地产业的开发投资占固定资产比例是18.3%，而国际上这个数据在15%～20%之间；我国房地产产销率2003年为81%，如果把出租的房子也计算在内，产销率将达到90%以上，这个比例在国际上属于较高水平。2）从空置率的角度来看，我国房地产出现过热和泡沫的说法也是不成立的。国际上有3种通用的有关空置房屋率的计算方法，按照这三种方法计算我国房地产空置率分别为3.52%、9.16%、5.37%，都没有达到15%的水平。3）有人看到房地产投资增速明显加快，就担忧市场消化能力，进而怀疑泡沫将破裂。如果静态地看，这或许是对的。但问题在于，他们没有看到长期的市场潜力。从长远看，可以肯定地说，中国房地产市场的高潮还在后面。因为随着经济的发展，人们会进一步改善住房条件。同时，国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期，而中国目前的城市化水平大约是36%，刚刚进入房产市场的快速发展时期。即使在未来一二十年，房地产以年均两位数的增幅发展，可能还是摆脱不了总量不足的被动局面。4）局部的结构性过热。中国的房产品档次偏高，适合普通大众的中低档房比较少，局部地区价格偏高，但只属于结构性问题，不会对整个中国房地产市场产生大的影响。三、最新进展，政府部门介入。新一轮泡沫之争的“导火索”是由摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠“点燃”的。谢国忠2004年9月纂文提出的中国房地产市场存在着巨大的泡沫，他的依据是，从全国范围来看，房地产的价格是家庭可支配收入的10倍，在大城市甚至达到了12～15倍。这种说法立刻遭到了建设部政策研究中心的反驳，建设部政策研究中心在一篇报告中强调：目前中国房地产的真实现状是"局部过热，结构有一些问题。"而目前房地产的需求仍然是真实需求。紧接着，中国社会科学院金融研究所易宪容等经济学家也加入了这场争论。使这场争论演化成了经济学家和房地产商之间的争论。是对前期观点的进一步深入讨论。观点交锋一：“真实需求”到底有多真实？关于全国房地产需求，建设部报告指出，未来近20年，我国有大量的新增城镇人口需要解决住房，城镇居民人均住房面积也会有一个跃升，因此目前的住宅需求“仍然真实”。即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。而易宪容指出：“建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，其结论肯定是令人质疑的。”易宪容认为，目前的社会需求中，究竟有多大比例属于普通百姓的居住需求，这个问题必须澄清。“房地产与一般商品不同，它既是耐用消费品，也是投资品，衡量房地产需求不能简单地把消费需求或投资需求分开来衡量，而是要把两者结合起来，其依据是居民的可支配收入”。观点交锋二：靠社会预期定房价合理吗？对于国内的房价猛涨，建设部的报告认为，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。目前CPI（消费价格指数）强劲上涨，说明当前的房价上涨并非孤立。“老百姓对未来房价上涨的预期推动了他们当下购物的行动”。但易宪容认为，这种看法是实体商品的虚拟化，“让人们仿佛又看到了美国纳斯达克股市吹起的泡沫”。在美国纳斯达克的股市泡沫破灭之前，上市公司的价格主要看该公司预期的投资价值，结果是纳斯达克股市的泡沫很快就吹大与破裂。“如果国内房地产也要步纳斯达克股市后尘，那么国内房地产泡沫的吹大与破裂也不远了”。观点交锋三：空置率下降一定就安全？建设部的报告指出，从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势，这说明当前的房地产空置问题并未恶化。尹中立研究员指出，空置率下降并不能说明房地产市场没有泡沫。房地产市场呈现周期波动的特征，周期分为萧条、复苏、繁荣和衰退四个阶段。最值得警惕的是第三个阶段，这是房地产泡沫形成的阶段，市场景气度很高，人们对前景充满盲目的乐观，但此时的市场形势随时会出现逆转，非常容易遭受损失。而在这个阶段，房屋的空置率恰恰是下降的。观点交锋四：“供需两旺”是否该鼓掌？建设部报告列举了大量房地产市场“供需两旺”的数据。而在对上海调研中，尹中立发现存在一个悖论：住房市场需求大于供给，而普通市民收入水平又无法承受如此高的房价。尹中立认为，供需两旺的背后，“隐含着相当大的‘危机’”。“上海房价远超普通市民的收入承受能力，房价收入比超过了14倍。一般来说，平均房价与平均家庭收入的比率在5左右比较合理，即使是1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有11倍”。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：
The Causes of the real estate bubbleIn recent years, China's real estate market-than-expected growth, making real estate development deviated from the normal development track, the real estate bubble began to appear. In this paper, the premises causes a bubble market prices as the research object, the domestic real estate prices in recent years, the observation data obtained my real estate price bubble has formed the facts. On this basis, the combined analysis of the theory of economics, specifically the use of supply and demand model and study the elasticity theory and the real estate bubble burst mechanism. Finally, a brief analysis of the recent real estate prices in China to curb the excessive rise in the policy issued. Keywords: real estate bubble; the market mechanism; supply and demand model; land; land supply;
房地产泡沫形成机制 ———基于供求原理和弹性理论的分析摘要： 房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨，房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态。房地产市场供求关系的特殊性是形成房地产泡沫的内在基础。本文运用西方经济学中的供求原理和弹性理论，分析了房地产泡沫形成机制，认为由涨价预期所带来的投机性购买需求的增加是短期内房价上涨的动力。从长期来看，这一动力无法持续。 近年来，云南、四川等地的花卉市场频频爆出天价兰花，某些原本售价仅仅几十元的小小兰草，在投资客的炒作之下竟然能够卖到几百万元。这些兰草并没有什么特殊的功效，买家所看重的并不是它们的实际观赏价值，而是一路飙升的价格所带来的预期收益，此时的兰草已经被当作纯粹的投资工具了。由此联想到近年来节节上涨的房价。虽然在全国范围内是否出现房地产泡沫还存在争议，但勿庸置疑，我国某些城市的房价已经畸高，出现了较为明显的房地产泡沫。本文拟运用西方经济学中的供求原理和弹性理论，对房地产泡沫形成机制进行分析。一、房地产泡沫的涵义经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说，房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的，而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时，土地和房屋价格高涨， 大大高于由真实需求所支撑的市场价值，并且交易频繁，形成了一种表面上的虚假繁荣。房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域，这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一，房地产业的资源基础是土地， 而土地是现代社会最稀缺的自然资源，其供给量难以随需求的增加而增加；第二，房地产是社会赖以生存和发展的物质基础，人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的；第三，房地产行业的生产周期比较长，供给量在短期内难以增加。正是这些特征，使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡，价格波动剧烈，这是诱发房地产泡沫的重要因素。此外，房地产的相对价值比较大、交易过程比较规范、交易场所相对集中，从而导致其交易成本较低，这是房地产市场易产生价格泡沫的诱发条件。历史上曾发生过多起房地产泡沫事件，其中典型的包括上世纪八十年代后期日本发生的地产泡沫，九十年代中国香港、海南、北海相继发生的房地产泡沫。可以说，房地产泡沫是泡沫经济的一种较为典型的形态。二、房地产市场供求关系的一般特征住房需求的一般特征包括：第一，作为人们赖以生存和发展的物质基础，住房是一种生活必需品，因此，人们的基本住房需求是刚性的，其价格弹性较小。第二，随着生活水平的提高，人们在追求住房面积增加的同时，也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住房品质提高，即使在供求总量不变的情况下，房价也呈逐渐上升的趋势。第三，由于住房抵押贷款制度的普遍实施，潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说，住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平，在住房抵押贷款制度的支持下，大约有七成购房款使用的是人们未来的收入，有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此，与收入波动相比，住房需求的波动更大。第四，住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产，购买住房不仅可以满足人们的居住需求，而且可以获得较高的预期收益，因此，住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时，货币资产缩水，实物资产增值，人们更倾向于将货币资产转化为房产， 因此住房购买需求增加，而住房供给在短期内难以相应地增加，结果必定导致住房价格上升。住房供给的一般特征包括：一是住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地，而一个地区可用于建设的土地面积是有限的；住房建设需要大量资金，而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束；住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料，建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。二是住房供给成本和级差地租关系密切。从长期来看，住房供给成本决定住房价格，但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本，而是土地成本，尤其是级差地租，级差地租是城市住房供给成本的主体。因此，随着城市经济的发展，处于城市中心地区、交通便利地区或具有某种独特环境条件的地区（如靠近海滩、公园、学校等），土地稀缺程度加剧，地租和地价上升，房价自然会水涨船高。三是住房供给受建设周期制约。由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生产，因此住房供给在短期内缺乏弹性，不能迅速适应市场需求的变化。与住房供给的滞后性相比，住房需求却容易受收入、人口、金融政策等因素的影响产生波动，由此导致住房市场的供求关系极不稳定，在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。上述特征说明，房地产市场的需求具有很大的不确定性而供给较为稳定，供给与需求在时间上易于错位，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，总量矛盾容易导致价格大起大落，而结构性矛盾则会引起房屋空置，这是形成房地产泡沫的内在基础。三、房地产价格泡沫形成机制根据经济学原理，多数商品遵循供求定理，即在其他条件不变的情况下，某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加，反之，价格下降则需求量增加而供给量相应减少。也就说，一般商品的需求曲线向右下方倾斜，斜率为负，而供给曲线向右上方倾斜，斜率为正。在房地产市场上，出于追求住房使用价值的目的，人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律，即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下，房价上升则需求量会随之下降，而房价下降则需求量会相应增加。因此，对于真实的房地产需求来说，需求曲线向右下方倾斜，斜率为负。但是，房地产市场的需求不仅有真实的居住需求，而且有出于追求增值收益的投资需求两类， 这两类需求很难区分。由于房地产商品的特殊属性，人们往往将其作为投资品看待，购买房地产的目的除了追求其使用价值，还有追求投资收益的成份，这种投资收益与房价上涨预期密切相关。因此，现实的房地产市场很多时候并不遵循供求定理。与股票等虚拟资产的市场需求规律类似，房地产市场的投资需求与房价和房价的上涨速度呈现正相关关系，当房价上升时需求量会随之增加，而当房价下降时需求量反而随之减少。这是因为，高速上涨的房价会强化人们对于房价会进一步上涨的预期，此时将住房作为投资品的需求会迅速增加，而真实居住需求的减少被投资需求的大幅度增加所抵消，总需求是增加的。相反，当某种外部因素的冲击导致房价上涨速度下降甚至房价绝对下跌时，住房的投资需求会迅速减少甚至变为负值，也就是说，房价下跌使得一部分出于投资目的而购买的住房变为市场供给，这种情况无疑会加速房价的进一步下跌。研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度，是一个相对值。供求弹性分别是指，当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时，表明供求缺乏弹性，相反则表明供求富有弹性。由于土地供给的有限性，在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加，因此，房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。表现在供求关系上，就是需求曲线较为平缓而供给曲线近乎垂直。一般来说，经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加，这种需求增加表现在供求均衡图上，就是需求曲线向右上方平行移动。短期内，由于住房供给难以随需求的增加而增加，因此，当需求曲线向右上方移动时，交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升，也就是说，此时需求的增加仅仅引起了均衡价格上升。但是，从长期来看，住房供给是富有弹性的，它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内，如十年、二十年，如果房价持续上涨，投资于房地产的利润增加，开发商就可以想办法克服城市空间的限制， 向市场提供更多的住宅。如：可以将城市住宅区向郊外拓展，可以建造更多高层住宅，也可以增加住宅楼的密度。这样，供给的增加无疑能够抑制房价上涨，因此，从长期来看，房价不可能始终上涨。在这个过程中，虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度，房价仍然有上涨的趋势。但是，由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期，从而使投机性需求迅速减少，结果必然导致房价上涨失去动力，甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这就是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。对上述过程，可以运用西方经济学的供求原理和弹性理论做出更具体的解释。如图所示，短期内住宅供给弹性极小，供给曲线斜率很大，几乎呈现出垂直状态，而需求富有弹性，需求曲线较为平缓。由于涨价预期、收入增加、城市化、房改等因素导致需求曲线向右上方移动，房价上涨，涨价预期导致投资需求剧增，需求曲线不断向右上方移动，房价暴涨。在收入效应作用下， 房价上涨使得人们的实际收入下降，真实需求减少，房价上涨的动力有所减弱。更重要的是，从长期来看住宅供给是富有弹性的，高房价必将引起供给增加，而供给的增加会使得人们的涨价预期减弱。此时，如果出现利率上涨、土地供给放松等因素，人们对房价将会进一步上涨的预期可能会彻底消失，这样，住房的投资性购买需求就会锐减，需求曲线向左下方移动，引起房价下跌，房地产泡沫破裂。但是，在中国，由于房地产市场的垄断性较强，房价具有向上的刚性，超额供给更多地表现为空置率上升，而不是房价下降。四、结论房地产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制作用的必然结果，这个过程完全可以用弹性理论、供求原理等最基本的西方经济学理论予以解释。可以说，房地产泡沫是市场机制发挥作用的一种典型形式。但是，其结果又会导致社会福利损失，出现市场失灵。由于土地市场和房产市场本身的特殊性，与其他行业相比，该领域更易于出现市场失灵。房地产领域的市场失灵，从微观经济视角来看， 主要体现为垄断所造成的社会福利损失、外部性导致保障性住宅供给不足而高档住宅供给过剩、投机盛行导致贫富分化加剧等； 从宏观经济的视角来看，则体现为由于房地产泡沫所造成的行业发展大起大落和宏观经济波动，从而浪费经济资源，造成诸多社会问题。这些市场失灵现象的存在，都说明房地产行业更需要政府干预。但政府也是经济人，政府干预不是万能的，政府失灵甚至比市场失灵更可怕。因此，如何在房地产领域既克服市场失灵又防范政府失灵，是有待进一步研究的课题。
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房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究请采纳答案，支持我一下。
《中国建设报》中国建设报由中华人民共和国建设部主管，1987年元月创刊，是面向全国建设领域和相关行业惟一的综合性大报。《中国建设报》内容涵盖城乡规划、工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、住宅与房地产业、勘察设计咨询业、市政公用事业等建设领域各个方面。《首都建设报》首都建设报是由北京日报报业集团主管、主办的一张全面反映首都国有投资领域情况，全国公开发行的跨行业性报纸。《首都建设报》由北京市委城建工委、北京市规委、北京市建委、北京市市政管委共同创办。2000年6月．经新闻主管部门批准．《首都建设报》纳入北京日报报业集团，由北京日报报业集团主办，成为京报集团所属九张系列报之一。《建设市场报》建设市场报是一份全国发行的建设行业报。《建设市场报》以“聚焦建设热点，纵览市场风云”为办报主旨，关注建设行业及其市场热点、焦点，探寻行业未来的发展方向，介绍国内外建设行业的最新动向，发布项目及市场信息，报道企业成功经验，宣传典型人物事迹。《中华建筑报》中华建筑报是由建设部中国建筑装饰协会主管、经国家新闻出版总署批准，面向国内外公开发行，全面服务于建筑、装饰、建材、房地产及相关行业的全国性行业报，也是国内唯一一份建筑装饰装修报。是国家新闻出版总署确定为的2008年全国新闻出版领域体制机制改革的转企改制中央试点单位。每周三期，每期对开12版，彩色印刷。《西部建设报》西部建设报是了解西部、认识西部的一扇窗口；是走进西部、走出西部的一座桥梁。内容涉及建筑、勘察设计、装饰、建材、环保、公交、城镇建设和房地产业等。《中国房地产报》中国房地产报是国家住房和城乡建设部主管的地产首席财经人文新闻纸。1993年创刊以来，一直以地产公共意见领袖身份，影响着中国房地产业官方、行业、开发商三股力量，成为我国报道住房保障、人居建设、城乡统筹的最大新闻平台。《建筑时报》建筑时报由国家建设部建筑业司、中国建筑业协会和上海建工集团联合主办，原名《建筑工人报》，创刊于1954年5月1日。1989年6月6日报纸定名为《建筑时报》，全国统一刊号CN31-0051，邮发代号3-82，每周一、四发行两期，每期十二版，全年订价人民币120元，在全国公开发行，是为中国建筑业的产业报。《中国建材报》中国建材报China Building Materials News（商务性日报）是建材行业唯一的一份具有权威性的报纸，是经中宣部和国家新闻出版署批准，由经济日报报业集团主办，受中国建材工业协会业务指导的国内外公开发行的报纸。中国建材报将通过宣传党和国家关于建材工业的路线、方针、政策、法规，传播和总结建材行业工商业活动的信息与经验，为广大读者开启一扇全方位洞察建材行业现实市场动态和行业未来发展趋势的窗口。
快速发表论文的期刊有：①《中国房地产金融》(月刊)、②《山东畜牧兽医》（月刊）。《中国房地产金融》(月刊)1994年创刊，是由中国房地产业协会金融专业委员会主办的专业性学术经济期刊。是我国目前唯一一份经国家新闻出版署批准向国内外公开发行的房地产金融专业期刊。《山东畜牧兽医》是由山东畜牧兽医学会和山东农业大学共同主办的畜牧兽医类技术性刊物，主要报道畜牧兽医方面的最新研究动态、畜牧生产和兽医临床技术等，为促进我国畜牧兽医事业的发展做贡献。
房地产类的专业期刊应该是《中国房地产业》，国家级的期刊，这个最符合，还有《城市建设理论研究》也是国家级的，这两本杂志在一些期刊网上比如58期刊网、中国鸣网上都挺火的，是重点推荐的经济类期刊
提供一些《我国房地产市场的发展趋势和经营取向》毕业论文的参考文献，供写作参考。[1] 成蹊. 当前房地产形势判断和2009年市场趋势分析[J]. 住宅产业, 2009,(01) . [2] 孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业, 2009,(01) . [3] 朱中一. 当前的房地产市场形势及发展趋势[J]. 中国房地信息, 2008,(12) . [4] 张宏. 美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势[J]. 合作经济与科技, 2009,(03) . [5]次贷危机对中国房地产市场的启示[J]. 中国建材资讯, 2009,(01) . [6] 易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿, 2009,(03) . [7] 张金娟. 我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J]. 当代经济, 2009,(04) . [8] 肖元真,夏惠干. 2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策[J]. 上海房地, 2009,(01) . [9] 正直. 房市降价可回春——对房地产市场购销现状及房价发展趋势的分析[J]. 价格与市场, 2009,(01) . [10] 冯国亮. 绿色地产：房地产业可持续发展的必由之路[J]. 住宅产业, 2009,(01) .
面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳"开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,
房地产参考文献范例
参考文献是学术论文的根系，是学术论文不可或缺的组成部分，以下是我搜集整理的关于房地产参考文献，欢迎阅读查看。
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房地产营销是建立在市场营销体系之上的,是市场营销的一个重要组成部分,房地产营销通过对房地产市场潜在的需求进行综合性的评价和分析,进而指导房地产企业的发展。下文是我为大家整理的关于的内容，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产市场营销风险管理 摘 要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键! 关键词：市场营销;市场机会;风险管理 1 房地产市场营销管理的意义 房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。 回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。 2 房地产市场营销风险的形成和成因 从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。 2.1 房地产市场营销风险的主观因素成因 1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者 *** 的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。 2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。 3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。 在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的 *** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。 4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。 2.2 房地产市场营销风险的客观成因 市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。 1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。 2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。 3 房地产市场营销风险管理的种类 3.1 内部环境的风险管理 企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有： 1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。 2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。 3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。 3.2 市场监控的风险管理 市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。 1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。 2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。 3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。 3.3 产品的风险管理 产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。 4 市场营销风险管理的控制 在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估： 1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。 2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。 3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。 4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。 5 总 结 总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。 篇2 论房地产营销中的市场细分 摘要： 本文在分析当前房地产市场营销存在的主要问题的基础上，对房地产市场细分理论及其作用、依据进行了阐述，通过例项进一步说明了市场细分理论有利于房地产业的 发展，提高企业竞争力. 关键词： 市场细分;房地产 0引言 市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买 心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和 实践价值。 1当前房地产营销中存在的主要的问题 房地产企业，是国民 经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有： 1.1 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。 1.2 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求 联络起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、 文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。 1.3 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的开启市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。 2房地产市场细分的作用 房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分引数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在： 2.1 有利于房地产企业发现新的市场机会房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。 2.2 有利于中小房地产企业开发市场中小房地产企业的人力、财力、物力和资讯资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。如果这类中小企业善于发现消费者未被满足的需求，细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场，推出相应的房地产产品或服务，往往能获得较好的经济效益。 2.3 有利于房地产企业集中使用资源，制定适当的营销组合策略通过市场细分，企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务，从而把自己的人、财、物资源相对集中投人到这些业务中，针对目标市场制订适当的营销组合策略，以取得最大经济效益。 3房地产市场细分依据 市场细分的依据是客观存在的需求差异性。要科学地进行市场细分，首先必须确定市场细分依据。目前房产市场的细分依据可概括为以下四类： 3.1 地理变数由于房地产的不可移动性和区域性，地理变数考虑三个因素： 一是自然地理 环境，如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境，如距离市中心的远近、交通便利程度等;三是人文环境，如居民素质、 社会风气、文化 教育等。人们对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 3.2 消费者变数房地产市场细分的消费者变数包括： 消费者的年龄、收人、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收人水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者，对房地产的需求是截然不一样的。这就要求房地产企业从消费者的相关方面入手尤其从收人水平入手进行综合评价和细分，找出相应的细分市场。例如这几年流行的复式小户型，就是就是针对单身者或丁克一族经济有限、追求时尚，对小户型关注所开发出来的。 3.3 心理变数心理变数是以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征，作为划分消费群体的基础。 不同的消费者，其生活方式存在很大差异，有的喜欢经济实惠廉价房，有的喜欢高阶公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的，有为了满足居住、经营需要，也有是为了投资保值或是增值的需要。消费者的消费个性也是多种多样的，这种个性主要表现在他们对住宅的式样、装修、室内平面布局、邻里关系等方面的心理偏好。 3.4 行为变数行为变数是人们对住宅产品的使用态度或反应，主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。 待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道，有的己经是很熟悉，有的己有购买欲望，有的正准备购买。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业 管理系统等等。房地产企业应从使用时机、追求利益等方向吸引不同的消费者群。随着房地产商竞争的日益激烈，房地产商只有通过市场细分，发现和利用市场机会，才能提高企业竞争力取得最大经济效益，更好地满足社会需要。 参考文献： [1]袁贤祯.论房地产企业营销中的市场细分化.中国房地产200711. [2]柴少宗主编.消费者行为学.清华大学出版社，2010.