一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势1.房地产调控政策走向预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。2.房地产市场状况预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。3.同业竞争进一步激烈目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。4.直接融资的影响发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。1.发展机遇第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。2.面临的挑战第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。6.区别对待，实施差异化服务和管理策略为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
要的是房地产行业整个行情的不仅仅只是商业地产的....
做什么用途的，能班忙写
. 因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
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项目可行性研究是投资活动的一项基础性工作，其研究结论是投资决策的重要依据。可行性研究报告适用于政府、企业、个人等各类投资主体所投资的工业、交通运 输、农林水利、城市基础设施以及技术改造等项目的可行性研究工作，以满足我国各类投融资主体进行科学决策的需要。可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告 侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公 司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 本报告从房地产市场需求、项目的资源供 应、建设规模、工艺路线、环境影响、资金筹措等方面对项目进行调查研究和分析比较，并在专家研究经验的基础 上对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行科学预测，从而提出该项目是否值得投资、如何进行建设及项目建设进程等咨询意见，为项目决策提供 依据。 《房地产项目可行性研究报告》用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府 部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请 专项资金的重要依据；向证监会申请股票上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依 据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门审查项目对环境影响的依据。报告目录第一章 房地产项目总论 1.1 房地产项目背景 1.1.1 房地产项目名称 1.1.2 房地产项目承办单位 1.1.3 房地产项目主管部门 1.1.4 可行性研究工作的编制单位 1.1.5 研究工作概况1.2 编制依据与原则 1.2.1 编制依据 1.2.2 编制原则 1.3 研究范围 1.3.1 建设内容与规模 1.3.2 房地产项目建设地点 1.3.3 房地产项目性质 1.3.4 建设总投资及资金筹措 1.3.5 投资计划与还款计划 1.3.6 房地产项目建设进度 1.3.7 房地产项目财务和经济评论 1.3.8 房地产项目综合评价结论 1.4 主要技术经济指标表 1.5 结论及建议 1.5.1 专家意见与结论 1.5.2 专家建议 第二章 房地产项目背景和发展概况2.1 房地产项目提出的背景 2.1.1 国家或行业发展规划 2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由2.2 房地产项目发展概况 2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果 2.2.2 试验试制工作情况 2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况 2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程2.3 投资的必要性第三章 房地产项目市场分析与预测 3.1 市场调查 3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查 3.1.2 产品现有生产能力调查 3.1.3 产品产量及销售量调查 3.1.4 替代产品调查 3.1.5 产品价格调查 3.1.6 国外市场调查 3.2 市场预测 3.2.1 国内市场需求预测 3.2.2 产品出口或进口替代分析 3.2.3 价格预测 3.3 市场推销战略第四章 产品方案设计与营销战略4.1 产品方案和建设规模 4.1.1 产品方案 4.1.2 建设规模 4.1.3 产品销售收入预测 4.2 市场推销战略 4.2.1 推销方式 4.2.2 推销措施 4.2.3 促销价格制度 4.2.4 产品销售费用预测 第五章 建设条件与厂址选择5.1 资源和原材料 5.1.1 资源评述 5.1.2 原材料及主要辅助材料供应 5.1.3 需要作生产试验的原料 5.2 建设地区的选择 5.2.1 自然条件 5.2.2 基础设施 5.2.3 社会经济条件 5.2.4 其它应考虑的因素5.3 厂址选择 5.3.1 厂址多方案比较 5.3.2 厂址推荐方案 第六章 房地产项目技术、设备与工程方案6.1 房地产项目组成 6.2 生产技术方案 6.2.1 技术来源途径 6.2.2 生产方法 6.2.3 技术参数和工艺流程 6.2.4 主要工艺设备选择 6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标 6.2.6 主要生产车间布置方案6.3 总平面布置和运输 6.3.1 总平面布置原则 6.3.2 厂内外运输方案 6.3.3 仓储方案 6.3.4 占地面积及分析6.4 土建工程 6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计 6.4.2 特殊基础工程的设计 6.4.3 建筑材料 6.4.4 土建工程造价估算 6.5 其他工程 6.5.1 给排水工程 6.5.2 动力及公用工程 6.5.3 地震设防 6.5.4 生活福利设施 第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 7.1 房地产项目选址及用地方案 7.2 土地利用合理性分析 7.3 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施 8.1资源利用分析 8.1.1土地资源利用分析 8.1.2水资源利用分析 8.1.3电能源利用分析 8.2节能措施分析 8.2.1土地资源节约措施 8.2.2水资源节约措施 8.2.3电能源节约措施 第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件 9.1 主要原材料供应 9.2 燃料、加热能源供应 9.3 给水供电 9.4 外部配套条件 第十章 房地产项目进度与管理 10.1 工程建设管理 10.2 房地产项目进度规划 10.3 房地产项目招标 第十一章 环境影响评价 11.1 建设地区的环境现状 11.1.1 房地产项目的地理位置 11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施 11.1.5 现有工矿企业分布情况； 11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况； 11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况； 11.1.8 交通运输情况； 11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。 11.2 房地产项目主要污染源和污染物 11.2.1 主要污染源 11.2.2 主要污染物 11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准 11.4 治理环境的方案 11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响 11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响 11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案 11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化11.5 环境监测制度的建议 11.6 环境保护投资估算 11.7 环境影响评论结论 第十二章 劳动保护与安全卫生 12.1 生产过程中职业危害因素的分析12.2 职业安全卫生主要设施12.3 劳动安全与职业卫生机构12.4 消防措施和设施方案建议第十三章 企业组织和劳动定员13.1 企业组织 13.1.1 企业组织形式 13.1.2 企业工作制度13.2 劳动定员和人员培训 13.2.1 劳动定员 13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算 13.2.3 人员培训及费用估算第十四章 投资估算与资金筹措14.1 房地产项目总投资估算 14.1.1 固定资产投资总额 14.1.2 流动资金估算 14.2 资金筹措 14.2.1 资金来源 14.2.2 房地产项目筹资方案14.3 投资使用计划 14.3.1 投资使用计划 14.3.2 借款偿还计划第十五章 财务与敏感性分析 15.1 生产成本和销售收入估算 15.1.1 生产总成本估算 15.1.2 单位成本 15.1.3 销售收入估算15.2 财务评价 15.3 国民经济评价 15.4 不确定性分析 15.5 社会效益和社会影响分析 15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。 15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性； 15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性； 15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性； 15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响； 15.5.6 房地产项目的国防效益或影响； 15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。 第十六章 风险分析 16.1 风险影响因素 16.1.1 可能面临的风险因素 16.1.2 主要风险因素识别 16.2 风险影响程度及规避措施 16.2.1 风险影响程度评价 16.2.2 风险规避措施 第十七章 可行性研究结论与建议17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。17.2 对主要的对比方案进行说明。 17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章 财务报表 第十九章 附件
从事房地产行业的可行性与前景分析 目前,国家证券监管部门对上市公司从事资产置换持鼓励态度。 公司本次资产置换属于一种主动型自我重组行为,不涉及股权和管理权的重大变更,这对本次置换的成功实施是一种可靠的保障。为详细分析本次置换对公司的利弊,提供决策依据, 现对本次置换进行可行性分析如下。 一、 本次置换的内容 （一）置出资产包括： 本次置换出的资产及有关负债包括以下几部分（截止2000年12月31日）： 1、股份公司拥有的16家建筑施工企业的投资权益36,962.33万元。 2、股份公司拥有的建筑施工类资产及相关负债（包括总承包部和盾构分公司） ,包括固定资产21,265.80万元、流动资产74,670.64万元、其他资产87.96万元, 相关负债16,203.40万元。 3、控股子公司占用股份公司资金114,273万元。 经评估上述置出资产净值总计233,916.79万元。 （二）置入资产 置入资产包括集团公司拥有的北京城建工程承发包有限公司100%的股权、大柳数开发项目、集团公司拥有的北京城建房地产开发有限公司31.5 %的投资权益及部分现金。 经评估上述资产总计107,780.16万元。 置出、置入资产差额126,136.63万元,即置出资产超出置入资产部分,拟由城建集团采取承担本公司所欠银行借款的方式或现金予以抵补。 二、 本次置换的必要性 （一） 通过本次置换,可以使公司转换主业,获得一个更好的产业发展环境。 公司属于建筑业,建筑业是为社会生产和消费提供建筑产品的产业。 从理论上说,随着我国经济发展水平的不断提高,对建筑业的总体需求也将不断增加。但另一方面,国民经济运行及各产业内部的供求关系演变、发展有其内在的规律,从长期的意义上进行抽象的总量分析对于研究某个产业的竞争和发展环境并无意义。从建筑业的情况看,我国建筑市场经历了十几年粗放型的快速发展,目前已接近于饱和状态。几年来,我国为刺激内需、拉动经济增长,实行扩张性的财政政策, 大力发展基础设施建设,客观上给建筑业的发展带来了机遇。 但国家利用财政扩张政策及发债的方式进行基础设施投资必然有一定限度。据国务院发展研究中心有关研究报告, 2000 年我国国民经济增长速度在1999年止跌趋稳的基础上,出现了稳步回升势头,据统计, 全年国内生产总值按可比价格计算比上年增长8%。但各行业增长情况很不均衡, 大致可分为四类：快速增长行业、较快增长行业、低速增长行业和负增长行业。其中建筑业属于低速增长行业,仅比呈现负增长的煤炭行业略好。2000年,建筑业完成总产值11759.2亿元,比上年增长5.4%,不论相对于8%的总体经济增长率,还是建筑业前 10 多年的平均增幅,均属于较低水平。着眼未来, 不排除建筑业总量上随着国民经济的发展也会相应有所增长, 但其增长速度则完全有可能继续低于整体经济平均的增长水平,这对于本公司来说,不能不说是一个较大的产业环境制约。 伴随着产业总容量增长的趋缓是产业内部激烈的市场竞争。建筑业是一个技术含量相对较低的劳动密集型产业。众所周知,我国是一个劳动力过剩的国家,这一基本国情决定了建筑市场必然是一个竞争日趋激烈的市场。激烈的市场竞争导致了建筑业基本上处于微利状态,大型建筑企业只有靠大规模的业务量支撑效益； 而小企业则千方百计压缩成本,甚至以牺牲工程质量为代价以维持运营。 本公司作为大型建筑企业,即是靠“规模取胜”,以60多亿的总资产规模、1 万多人的员工数量参与建筑市场竞争。2000年公司净利润为14,729.26万元,但考虑到公司673,937.69万元的总资产规模、720,843.16万元的业务收入水平, 公司的资产收益率和业务盈利能力实际上都处于较低水平。我国加入WTO以后,建筑施工行业作为一般竞争性产业将向外资开放,公司将直接面临来自国际大型建筑承包商的市场竞争。 公司综合经济实力和技术力量在国内属于领先地位,但与国外竞争者相比,公司的这一优势将在很大程度上弱化,公司承揽大型、 高档建筑施工项目的能力将面临较大的竞争压力。综上所述,公司面临国内外双重竞争,即国内低成本的竞争和国外技术与实力的竞争, 发展前景有较大不确定性。 公司作为公众企业,面临着不断增加盈利、提高股东回报的社会压力,而建筑业的属性和特点,对公司发展构成了客观的制约；并非建筑业已使公司无发展的余地 ,而是说,公司从事建筑业,依靠目前的业务规模、 通过微利经营维持现状尚需付出极大努力,要实现持续性的、快速的发展面临的困难实在太多。 因此公司要追求持续、快速发展,不断提高股东回报水平,客观上需要调整产业结构, 及时转向发展空间大、收益水平高的行业。 房地产业（尤其是住宅业）是目前我国扶持和鼓励发展的产业。与建筑业形成鲜明对比的是,经过1994-1999年的持续低迷,目前我国房地产业已走出低谷,步入复苏和逐渐繁荣的周期性发展阶段,并开始呈现快速发展之势。通过本次置换,公司可以进入房地产业,可以获得更有利的产业发展环境。 （二）通过本次置换,可以充分发挥公司作为上市企业的投融资功能,开展资本运作,实现发展方式的转变。 公司作为上市企业,拥有强大的资本融通能力和投资功能。 建筑业虽也需要大量的资金投入,但由于建筑业内部竞争已经饱和,公司目前资金的滚动、流转基本上处于平衡状态,业务扩张相对困难,并无对巨额资金的需要；因此公司强大的融资、投资能力无法发挥,也无法服务于提升公司价值、增加股东利益的需要。 资本运作是上市公司实现快速发展的重要手段。但公司所在的建筑业属于劳动密集型产业,公司下属公司及分支机构十几家,员工逾万人,日常管理工作极为繁重 ,不利于公司开展资本运作,实现股东收益最大化。 房地产业属于资本密集性产业,资本是房地产业发展最重要的要素。 公司拥有强大的资本优势,投资房地产有着得天独厚的优势；同时,由于房地产类资产变现性强,有利于公司开展资本运作。综上所述,公司在寻找新的发展方向时, 房地产业应是良好的选择之一。 （三） 资产置换有利于公司减少经营风险,提高经济效益。 公司在管理层和全体员工的艰苦努力下,几年来基本保持了稳定的业绩； 但通过对公司财务状况的分析,可以发现公司经营状况并不乐观。 单位:万元 2000年 1999年 1998年 净利润 14729.26 13351.83 13088.96 净资产 143995.65 151024.58 138181.69 负债 497281.89 301111.68 170241.56 总资产 673937.69 452136.26 308423.26 应收帐款 262530.97 132205.08 81199.06 资产负债率 73.7% 66.6% 55.2% 主营业务收入 720843.16 587555.32 488986.28 主营业务收益率 2.0% 2.3% 2.7%从上表可以看出,1998-2000年,公司净利润、 主营业务收入和总资产均呈逐年递增趋势,但增幅极不平衡。净利润累计增幅为12.5%；但同期主营业务收入累计增幅为47.42%,总资产累计增幅为118.51%。 上述指标说明了,公司维持净利润的一定增长幅度（12.5%）需要大得多的业务增长幅度作为支撑 47.42% ,即公司主营业务的盈利能力实际上处于不断下降之中。由于建筑业市场竞争激烈,公司主营业务日渐处于微利经营状态,这对于公司业绩提高形成较大的影响。 上述指标还说明了,公司业务收入的增长（47.42%）,实际上是以总资产更大规模的膨胀 118.51% 为代价。这意味着公司资产利用效率在逐渐降低。 公司资产利用效率的降低,可以从如下两方面得到充分说明� 首先,从资金占用的角度看,公司应收帐款的迅速增加是造成公司资产利用效率降低的主要原因。从1998-2000年,公司应收帐款从81,199.06万元增加到262, 530 .97万元,增长了223.32%,远远超出同期总资产的增幅（118.51%）； 应收帐款占总资产的比例也由1998年的26.33%增加到2000年的38.95%, 这直接导致了公司资产利用效率的降低。由于公司建筑业市场竞争激烈,行业秩序混乱,工程拖欠的现象越来越严重,所以公司应收帐款迅速增加。 其次,从资金来源的角度看,公司资产规模的膨胀主要来源于公司负债资金的不断增加。1998-2000年,公司总资产增加了365,514.43万元,同期公司负债增加了326, 551.27,占总资产增加额的89.34%；而公司净资产仅仅增加了38,963.15万元, 占总资产增加额的10.66%。由此可以看出, 公司总资产的增加基本上是由负债资金的增加引起的,这导致公司资产负债率不断提高,大大增加了公司经营的财务风险。 由上述分析可知,公司净利润从绝对数额看虽有所增长,但这种增长的背后潜伏了极大的经营隐患和风险： 一方面,公司净利润的增长完全是由于公司业务规模的快速扩张造成的,由于公司主营业务盈利能力不断降低,公司盈利对于业务量及其增长有着严重的依赖。 目前公司作为北京市大型建筑企业,依赖城建集团雄厚的综合实力及政策影响力背景 , 在项目承揽方面享有诸多优势；但如果公司未来业务量不能继续增长或出现下降, 公司的盈利能力将受到直接的威胁。 另一方面,由于建筑业拖欠工程款现象日益严重,公司支撑同样的业务量所需要的资产规模越来越大；公司在筹措资金来源时面临着两难选择,如果采用股本融资 ,则势必大大摊薄原有股东的收益水平,如果采用债务融资,则会加大财务风险。 公司的实际选择是通过负债融资的方式筹措资金,这造成公司资产负债率不断提高,至 2000年已高达73.7%（为合并报表数据,母公司资产负债率为59.2%,也属于较高水平） ,这使公司财务风险大大增加。公司在发行股票并上市之初,得益于巨额股本资金的到位,公司资产负债率为55.2%；至2000年,公司盈利虽然增长了12.5%, 但公司低负债率的优势已经损失殆尽,公司利用财务杠杆增加盈利的潜力已被完全消耗,日后若再有资金需求,继续举债的能力将大受限制。 综上所述,公司近年来净利润指标虽然保持了稳中有升的态势,但公司为维持这一业绩水平所付出的“代价”极大。预测将来, 考虑到建筑业已进入“低速成长” 阶段等产业环境因素,公司业绩继续增长的潜力已很小；同时,公司抗风险能力也已变得十分脆弱,如果市场环境或经营条件发生不利于公司的变化,公司经济效益将不可避免出现下滑。为减少经营风险,追求更快速的发展,客观上要求公司突破建筑业的内在约束,并对自身的产业及资产结构作出相应调整。 房地产业目前已走出低谷,发展前景看好。 尤其是本次置入的房地产项目有着良好的效益预期（有关分析见下文）。通过本次置换, 可以调整公司产业及资产结构,促进企业经济效益不断提高。 三、 资产置换可行性分析 （一） 可行性分析之一：产业定位的可行性分析 本次置换后,公司将以房地产开发为主业,房地产行业前景看好, 可以为公司追求持续快速发展的目标提供良好的产业支撑。 我国国民经济在去年出现了重要转机,经济增长速度有所加快,经济运行质量显著提高,出口呈现快速增长,通货紧缩的局面大大改观,市场需求明显回暖,各项指标显示：我国经济正出现全面实质性转好的迹象。房地产业是国民经济先导产业, 在国民经济复苏时,房地产业将先于、快于整个经济的增长,我国宏观经济良性运行是房地产行业前景看好的有力保证。 从政策面上看,随着我国经济形势的变化,房地产业（尤其是住宅业）已成为国民经济新的增长点及国家政策扶持的重点。近年来, 围绕住房制度改革和启动住宅消费,国家连续出台了一系列房改及配套政策,对房地产市场产生了积极的影响。住房分配货币化及住房补贴制度大大提高了职工的购房能力；税费的减免促进了住宅成本的降低；住宅二级市场的开放活跃并促进了住宅市场的发展等等。据悉, 2001 年建设部将继续出台多项房改措施,在住房分配及供应、住房金融、住房中介、 物业管理、政府宏观调控及住房市场体系等方面进行改革, 以进一步加快房地产市场培育,为之创造一个良好的政策环境。2000年初,北京天鸿宝业房地产股份有限公司和金地（集团）股份有限公司发行股票并上市, 这说明房地产公司上市的禁令开始解冻,资本市场再次向房地产企业敞开大门,这对于房地产行业来说是一个强有力的政策利好信号,预示着我国新一轮房地产市场启动的开始。 根据国家权威部门统计,1999-2000年,我国房地产市场开发投资增长19.5%, 商品房销售面积增长26.9%。有理由认为,我国房地产业目前已走出低谷, 并步入了复苏繁荣阶段。据国务院发展研究中心有关研究报告,2000年度,房地产业已经属于“ 较快增长行业”。从中长期看,有研究资料证实,中国房地产至少还有40-50 年可持续发展的巨大潜力,在21世纪的前20年,中国每年将新建住房4.86亿至5.49亿平方米, 住房建设投资将以每年7%的速度持续增长。 由上述可知,公司通过资产置换将房地产作为产业定位是可行的。 （二）可行性分析之二：产业定位的区域性分析 房地产是一个区域性非常强的产业, 产业定位的分析离不开区域性市场分析。本次置入的房地产项目均在北京市, 北京市房地产业的发展前景对本次置换成败关系很大。 北京是国内最庞大、最具活力的房地产市场之一, 对房地产开发企业来说孕育了无穷的商机,以北京为区域背景进行房地产开发大有可为。 北京作为中国首都,是全国的政治、文化和国际交往中心,国内外机构云集, 具有着其他城市没有的特殊区域优势。同时,北京工商业发达,具有相当强的综合经济实力。90年代以来,北京市国民生产总值始终保持11%左右的增长速度, 综合经济实力在我国各大城市中仅次于上海。北京市房地产业历经多年的发展, 已具有了相当的规模和经济实力。2000年,北京市房地产完成开发投资比1999年增长29.1%, 商品房销售增长1.4倍。 着眼未来,北京市房地产业面临着诸多利好因素：北京发放给中央国家机关 20 亿元房补以增强国家公务员的购买力,北京为申奥计划投入160亿元资金,四、 五环绿化隔离带等城市建设带动了对周边住宅的市场需求等等。今后, 随着国民经济持续增长、人民生活水平不断提高, 北京房地产市场总容量和消费能力将不断提高。预计北京市房地产市场尚有较大发展空间,在相当长的时间内不会饱和。 本次置换后公司以北京为中心地区从事房地产开发业务, 可为公司进军房地产业提供良好的发展契机,并为公司长远发展奠定良好基础。
未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,但是出台更严厉调控政策的可能性不大。2009年下半年以来,针对部分地区地价和商品房价格过快上涨,中央出台一系列的调控政策,未来一段时间房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,但是由于房地产仍然是拉动国民经济发展和促进就业的重要行业,目前房价和地价水平处于历史高位,继续上涨动力不足,出台更严厉的调控政策的可能性不大。 房地产板块受益通货膨胀预期和二季度成交量回升。随着CPI的持续上涨,通货膨胀压力不断加大,房地产是抵御通货膨胀的有效品种。在经历1季度成交量下滑之后,随着2季度销售旺季的来临和2009年新增的新开工面积陆续进入供应期,2季度商品房成交量将会逐步回升。 房地产板块估值水平处于较低水平。目前主流房地产企业2010年市盈率15倍,2011年市盈率13倍,估值水平较低。 重点关注二三线城市房地产市场快速发展带来的投资机会。相比一线城市,二三线城市房价水平相对较为合理,自住需求占比较大,所承受的监管压力和舆论压力也小于一线城市,城镇化进程和开发商大举布局二三线城市,使得未来较长的一段时间内,二三线城市房地产市场快速扩容和高速增长成为我国房地产市场的主要特征。 公司推荐。建议重点关注二三线城市项目占比较高的一线房地产企业,包括万科A、金地集团、首开股份、苏宁环球和优质的地区房地产龙头企业,包括福星股份、滨江集团、北京城建、st东源、鲁商置业。 风险提示。目前房地产市场面临的主要风险仍然政策风险,预计未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,政府可能会出台新的房地产市场调控政策,并且对房地产市场产生较大影响,进而影响上市公司业绩增长。世纪证券有限责任公司 房地产行业投资策略报告
上凤凰网上的房地产栏目看看，结合一些专家的意见，就是一个很不错的文章。哈哈
一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。