一、期租集装箱的期租分为长期租赁和短期租赁两种方式。长期租赁一般是指有一段较长的租用期限，而短期租赁则根据所需要的使用期限来租用集装箱，时间比较短。长期租赁又可分为金融租赁与按实际使用期租赁两种方式。前者指租箱人在使用期届满后买下所租用的箱子，后者系指租箱人在使用期届满后将箱子退还给集装箱出租公司。长期租赁对租箱人和出租公司都有好处。对出租公司来说，在出租期间有较稳定的租金收入；对租箱人来说，只要按时支付租金，箱子如同自己的一样；而且，长期租赁的租金比较低。同长期租赁比较，短期租赁较灵活。租箱人可根据自己需要的时间、地点来确定租用期限，但其租金比较高。二、程租集装箱的程租包括单程租赁和来回程租赁两种方式。1.单程租赁。单程租赁多用于同一条航线上来回程货源不平衡的情况，即从起运港至目的港单程使用集装箱。例如某船公司经营A港至B港的集装箱货物运输业务，A港至B港的货运量较大，而B港至A港的货物运输所使用的集装箱较少，即来回程货运量不平衡，而该公司从B港至其它地区又没有集装箱运输业务，营运结果必然在B港导致空箱积压。在这种情况下，该公司可租用A港至B港的单程集装箱，这样既可节省空箱在B港的保管费，又可节约空箱从B港运回A港的运费等。在采用单程集装箱租赁时应注意到，租箱人除支付租金外，有时还要支付提箱和还箱费。如果集装箱使用人从租赁市场行情好的地方租用至行情差的地方，租箱人就须支付提箱费、还箱费；反之，则不支付或仅少量支付这部分费用。2. 来回程租赁。来回程租赁通常用于来回程有较平衡货运量的航线。该种租赁方式租期不受限制，在租赁期间，租箱人有较大的自由使用权，不局限于一个单纯的来回程。这种租赁方式对还箱地点有严格的限制。三、灵活租赁集装箱的灵活租赁方式在费用上类似于长期租赁，在使用上与短期租赁相似，可灵活使用。这种租赁方式租期通常为一年。在大量租用箱子时，租金有回扣，其租金近乎于长期租赁一样便宜。在集装箱货运量大，经营航线较多且来回程货运量不平衡的情况下，采用这种租赁方式能比较容易适应变化，是一种很有价值的租赁方式。灵活租赁合同中，一般都规定有租箱人每月提箱、还箱数量及地点，租金按集装箱使用天数计，以及有关租箱人使用出租公司设备的规定等。在集装箱租赁业务中，租箱人除根据自己的需要选择集装箱出租公司外，还应注意到：（1） 出租公司的业务范围、管理水平和信誉；（2） 对目的地还箱数量的限制规定；（3） 对租箱费率的调研、比较；（4） 对提箱费、还箱费的规定；（5） 对所租用箱子的检查；（6） 有关合同责任条款和租金支付规定等。因此，作为租箱人，在进行租箱业务时， 工作应细致、周到，充分了解并掌握各租赁公司的特点，尽可能利用各公司的长处，与多家租赁公司签订灵活租赁合同。
我、可、以、指、导、你，
这方面的论文写作点就很多了例如产权问题 涨价问题等很多方面都可以的3304——06836tyib《浅析房屋租赁合同中当事人的权利义务毕业论文房屋租赁合同中优先承租权问题初探违法建筑的城镇房屋租赁合同的效力房屋租赁合同若干法律问题研究
自2007年金融租赁业务开闸以来，以银行为代表的金融租赁企业迅速扩张，融资租赁行业一路高歌猛进。"十一五"期间，中国融资租赁业一直呈几何基数式增长，业务总量由2006年约80亿元增至2010年约7000亿元，增长了86倍。2011年，由于国内外经济发展环境的变化，加上国家有关部门对金融租赁企业的业务发展采取规模控制的政策，增长速度有所放缓。到年底，全国融资租赁合同余额约9300亿元人民币，比年初7000亿元增加约2300亿元，增长幅度降为32.9%，行业进入理性的代数式增长时代。2012年全国融资租赁合同余额再次上涨66.67%，达到15500亿元。
前瞻产业研究院发布的《中国融资租赁行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》数据显示：目前中国融资租赁业的收益率可分为三档，较低的一般在8%-9%，主要是银行系金融租赁公司，他们往往只做单笔在亿元以上的优质大单；中档的为10%-13%；较高的为15%-17%（一般是小企业、小设备）。
可以看出，融资租赁公司的利润均达不到17%，这种情况下，先交全额17%的税，使得融资租赁公司不仅看不到收益，而且连部分本金也要先期纳税，极易造成融资租赁企业现金流中断。环比增长为零是对"营改增"最明确的回应。
融资租赁首现停滞，正说明行业发展仍处于成长初期，需要政策的持续扶持，理性增长掩盖不了行业内里的稚嫩。然企业定不会任其延续，目前业内的呼声引起财政部的高度重视。9月13日，财政部《关于融资租赁营改增政策修改的征求意见稿》（《征求意见稿》）已下发到多家融资租赁公司，行业财税政策有望回归"营改增"之前。无论如何，融资租赁行业将会继续发展，行业前景十分良好。
总之，我国融资租赁行业前景十分广阔。
希望我的回答对您有所帮助。
1、论文题目：要求准确、简练、醒目、新颖。2、目录：目录是论文中主要段落的简表。（短篇论文不必列目录）3、提要：是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多不超过三百字为宜。4、关键词或主题词：关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。 每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。5、论文正文：（1）引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。 引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义, 并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。〈2）论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、 论证过程和结论。主体部分包括以下内容：a.提出-论点；b.分析问题-论据和论证；c.解决问题-论证与步骤；d.结论。6、一篇论文的参考文献是将论文在和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。中文：标题--作者--出版物信息（版地、版者、版期）：作者--标题--出版物信息所列参考文献的要求是：（1）所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。（2）所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。
论财务管理的目标及其原则摘要：从已有的文献来看，“新经济”—词是由美国人首先提出来的，其含义是区别于过去经常出现的经济周期之传统经济，认为在新的科技条件下，今后的人类社会将免受经济周期之苦。之后，随着新的经济现象的不断出现，人们又基于各自的知识结构和感知，认为新经济与经济全球化，或与网络等新产业革命，或与科学技术日新月异等密切相关。尽管迄今为止人们对新经济的提法和特征尚有不同认知，笔者理解，全球化、网络化、高新科技化、知识化，应该是新经济的本质内涵。一、 财务管理的对象财务管理的目标问题与如何界定财务管理的对象有直接的关系，因此有必要先阐明财务管理的对象。该问题本人曾在拙作《关于企业会计与财务管理对象的确探讨》①一文中作过较为详细的论证，现将其中的主要观点作为一简要介绍，以便进入对财务管理目标问题的阐述。关于财务管理的对象，目前较为权威地说法是资金运动。不幸的是，会计的对象也界定为资金运动。虽然财务管理与会计是相互独立的学科，但是因为二者对象界定相同，所以往往导致"大会计"与"大财务"之争，难以正确处理二者的关系。我们认为，资金运动只表明它们的共性，而未能说明它们的个性。在资金运动过程中，财务管理与会计扮演的角然是不大相同的，这可以从资金运动过程中找到它们各自的角色定位。资金运动过程一般包括资金筹集、资金投放（运用）、资金耗费、资金回收（补偿）、资金分配等五个方面。在筹资过程中财务管理要对如何筹集资金、把握资金成本和资金结构、控制财务风险等负责，会计则是对筹资结果--负债与所有者权益进行记录、报告；资金投放实际上是投资，在投资过程中，财务管理负责资产的形成过程，主要投资决策、资产结构管理等，会计则是对投资的过程及其结果--资产进行反映。对以上资金运动过程中的筹资与投资两个方面，会计以资产、负债、所有者权益三个要素来描述，它们的数量关系是：资产=负债 所有者权益，并以此为依据编制资产负债表。基于这一角度，可以认为财务管理对资产负债表要素的直接管理。资金耗费过程实则是投资的延伸，其结果是形成成本、费用、财务管理在这一过程中关注成本管理，会计则关注成本核算；资金回收过程，是通过营业收入及其投资收益来实现的，财务管理对收入的形成过程进行管理，会计则对收入进行核算，资金分配过程即利润分配过程，财务管理对利润分配进行科学管理，正确处理财务关系，会计则按既定利润分配程序和方案进行利润及其分配核算。对以上资金运动过程中的耗费、回收与分配三个方面，会计以费用、收入、利润三个要素来表达，三者的数量关系为：收入-费用=利润，并以此为据编制利润表。基于这一角度，财务管理就是对利润表要素的直接管理。从以上分析可知，财务管理关注的是资金活动本身，即资金运动的质量方面；而会计关注的是资金运动中价值量的变化及其结果，即资金运动的数量方面。因此，资金运动的质量与数量分别就成为财务管理与会计的对象，从而区分财务管理与会计提供了有力的理论依据，同时为实务界将财务管理从会计中分离出来铺平了道路。二、财务管理目标关于财务管理目标，在批判了"利润最大化"之后，大多选择了从西财务财务管理中移值过来的"股东财务最大化"或"企业价值最大化"（也有人转换为本土语言："所有者财富最大化"②）。这种选择是否无懈可击呢？我们认为有下列问题值得考虑。1．股东财富计量问题从理论上，股东财富的计量模型如下：∞SV= ∑DNCFt.(1 K)-tt=1上式中，SV为股东财富；DNCFt为第t年归属于股东权益的净现金流量；K为股东要求的确投资报酬率或考虑风险报酬率的资金成本。可见，要准确可靠地计量出SV，取决于DNCFtR 的预测和股东面临的风险大小。然布景不目标而言，现金流量预测技术问题还没有得到解决，贴现率（K）的确定难度很大（风险计量及风险报酬计量技术远未完善），因此，SV的计量就成了问题。如此一来，就等于一个非常不确定的东西作为财务管理目标。理财人员面对如此模糊的目标，很难采取有效的财务行动。2．股东财富最大化的替代问题"对‘股东财富最大化’，在财务文献上还有几种名异实同的表述，如‘企业总价值最大化’。美国学者H.levy和M.samet对此作了专门研究，并通过严密的数学公式体系，具体证明了所有这三种‘最大化’，实质上都意味着企业股东的财富最大化"。③这里，除了将"所有者权益总价值"可看成"股东财富"的同义词之外，其他两种是值得探讨的。（1）企业（总）价值企业（总）价值可直接表达为：∞FV= ∑NCFt.(1 K)-tt=1上式中，FV为企业（总）价值， NCFt 为第Trh 的预计净现金流量；r为考虑风险因素的加权平均资金成本或预期投资报酬率。企业（总）价值还可间接定义为企业资金来源的资本化价值。众所周知，财务会计恒等式为：资产=负债 股东权益。上式是用历史成本来计量的。若用市场价值来计量，则可得到（资产的市场价值即企业总价值）：企业（总）价值=负债价值 股东财富。此时，股东财富=企业（总）价值-负债价值。通过上式，不难看出，要保证企业（总）价值最大化等价于股东财富最大化，就必须假定负债价值为一不变之常数。这一假定，只有当资金结构恒定时才成立。可是，资金结构是动态的，负债价值也是动态的，从而企业（总）价值最大时并不代表股东财富也同时达到最大，可用表1数据来验证。④表1债券价值 股东财富 企业（总）价值（百万元） （百万元） （百万元）2 19.20* 21.204 18.16 22.166 16.46 22.46*8 14.37 22.3710 11.09 21.09* 表中数据说明企业（总）价值最大时并非股东财富最大。（2）普通股每股价格要使"普通股每股价格最大化"等价于"股东财富最大化"，必须使下式成立才行：股东财富=股东持有的普通股股数×每股价格股东财富是通过公司分配给股东的现金流量来计量，而股价是通过股票市场来评价，二者要取得一致除非股票市场是完美的（有效市场假设）。实际情况却往往是股价与公司理财行为（经营业绩）会发生定程度的背离。股份有限公司通过发行股票筹集资金是真实资本，而股东却在注入资本后抽身退出所持有的股票是虚拟资本。虚拟资本受制于真实资本，但又相对独立。这种独立性表现在：首先，虚拟资本的量与真实资本有可能背离。股票数量是不会在流通中"损耗"的，而真实资本在经营中动可能出现亏损、渗漏和贬值；其次，虚拟资本的"价值"是由市场来评价和赋予的，可能与真实资本的实际价值一致，与公司的经营状况不一致；再次，虚拟资本有相对独立的运动轨迹。真实资本的运动轨迹是生产过程和流通过程，而虚拟资本主要在投资者之间不断转手。正因为如此，对股价的评定就带有相当程度的中确实性，带有很大的主观性和随意性。⑤因此，股票市场是一个不确定性的市场，股价除了受公司自身因素影响之外，还受到诸如投资者的心理预期、利率变动、通货膨胀、政治局势、战争、谣言、重要人物言论等其他公司不可控因素的重大影响，从而导致股价与股东财富非同步变动。除了用股价计量股东财富不十分可靠以外，以我国还面临许多现实问题，比如上市公司数量少，其他类型的企业以什么作为理财目标？即使是上市公司，又因为占绝对多数的国有股、法人股不能上市流通，以股价最大化作为理财目标又是否可行？更不用说股市远未规范化，股价的变动并不能真实地反映股东财富的变动。3．财务管理主体问题企业是市场的主体，自然也是理财的主体，理财目标应成为理财主体的行动目标。而若以"股东财富最大化"为理财目标，则无疑是将股东作为理财主体，隐含了"企业是股东的企业"这一基本前提。只要承认企业是具有法人财产权的法人实体，就必须承认企业是一个具有独立利益的实体，它既要维护股东的权益，也要保障债权人的权益，还要顾及经营者和职工的利益，并履行一定的社会责任。另外，"股东财富最大化"作为股东的目标，并示协调股东与经营者、债权人的冲突。⑥4．企业目标与财务管理目标的区分问题在研究财务管理目标时一直存在着一个误区，即把企业目标直接作为财务管理目标。财务管理只是整个企业系统中的一个子系统，子系统目标当然要与整个系统目标保持一致，但子系统还应有自己区别于其他子系统的独特性目标。企业价值（财富）最大化是企业系统中人、财、物，产、供、销等各子系统协同努力的结果，决非财务管理所能独立随承担的。因此，企业价值（财富）最大化只宜作为企业目标，财务管理目标就是为实现企业目标服务的。顺便提一下，有人主张以"经济效益最大化"⑦作为理财目标，实际上也是混淆了企业目标与理财目标的界限，抹煞了财务管理的个性。我国《公司法》中已明确指出："公司在国家宏观调控下，按照市场需求自主组织生产经营，以提高经济效益、劳动生产率和实现资产保值增值为目的。"因此，就现阶段而言，将企业目标概括为"经济效益最大化"是具有现实意义的，企业中的生产管理、营销管理、质量管理、技术管理、人事管理、财务管理等均要围绕这个目标来开展工作，"经济效益最大化"并非财务管理能独自实现的目标。我们将财务管理的对象界定为资金运动的质量方面，有助于澄清这个问题。既然财务管理是对资金运动的质量进行管理，那么财务管理目标顺理成章就是优化资金运动的质量，即认真组织好企业财务活动，正确处理好企业财务关系。⑧资金运动的质量好坏往往表现为企业财务状况的优劣，即企业偿债能力、资金运营能力、盈利能力的大小及其相互协调统一程度。从这个角度来看，财务管理目标亦可定为优化企业财务状况。⑨企业财务状况可以用一系列衡量企业偿债能力、营运能力、盈利能力等财务能力的指标来综合评价。这就解决了目标的量化问题，便于操作，有处于给企业财务管理指明方向，且应优于把存在过多不确定性因素的"股东财富"或"企业价值（财富）"等引入财务管理目标中。值得一提的是，财务管理本身还可以创造直接的"财务效益"，⑩主要表现在筹资管理过程中产生的财务杠杆收益；对外投资管理过程中产生的投资收益；企业合并过程产生的商誉等。现行财务状况评价指标体系中没有单独反映这部分内容，将不利于正确估价财务管理为实现企业目标所起作用的大小，也不利于人们正确认识财务管理在企业管理中的重要地位。三、财务管理原则财务管理原则是企业进行财务管理活动的行为规范。目前，对理财中究竟应遵守哪几条原则，却存在着不同的看法：（1）三原则论。环境适应原则、整体优化原则、盈利与风险对应原则；11（2）四原则论。成本收益原则、风险与收益均衡原则、资源合理配置原则、利益协调原则；12（3）五原则论。有人概括为价值最大化原则、风险与所得均衡原则、资源配置原则、利益关系协调原则、"成本-效益"原则，13也有人概括为成本-效益原则、风险和收益均衡原则、财务状况整体量衡原则、依法理财原则、权益结合与利益关系协调原则；14（4）六原则论。有人描述为系统原则、平衡原则、弹性原则、比例原则、优化原则、时效原则，15也有人描述为资金合理配置原则、收支积极平衡原则、成本效益原则、收益风险均衡原则、分级分权管理原则、利益关系协调原则，16还有人描述为权益性原则、整体性原则、计划性原则。为了消除分歧，我们认为在研究理财原则时，就把握以下要点。（1）理财原则应介于理财目标与理财方法之间，既不能是对理财目标的描述或解释，也不能是对理财方法的说明。上述价值最大化原则、权益性原则、财务状况整体衡量原则，均是对理财目标的一种描述；而分级分权管理原则、计划性原则应属于财务管理方法的范畴；（2）各项原则虽然相互联系，但应是平行关系，不能交叉、包含或重复。上述整体化原则、比例原则、弹性原则、环境适应原则、资源合理配置原则，皆可包括在系统原则之内，责权利相结合原则、依法理财原则也包含在利益关系协调原则之内；（3）各原则应能贯彻于理财全过程，同时适用于筹资管理、投资管理和分配管理。上述原则基本上做到了这一点；（4）各原则应反映财务管理的特质。上述真实性原则，主要是作为会计原则而存在的，会计有现责任为财务管理提供真实可靠的财务信息。总之，对理财原则的归纳，应具备概括性、全面性和普遍性。根据以上认识，我们曾将理财原则作过总结，现重新加以归纳并加以充实。（一）系统原则财务管理是企业管理系统的一个子系统，它本身又由筹资管理、投资管理、分配管理等子系统构成。在财务管理中坚持系统原则，是理财工作的首要出发点，它具体要求做到：1．整体优化。只有整体最优的系统才是最优系统。理财必须从企业整体战略出发，不是为财务而财务；各财务管理子系统必须围绕整个企业理财目标进行，不能"各自为政策 "；实行分权管理的企业，各部门的利益应服从企业的整体利益。2．结构优化。任何系统都是有一定层次结构的层级系统。在企业资源配置方面，应注意结构比例优化，从而保证整体优化，如进行资金结构、资产结构、分配结构（比例）优化。3．环境适应能力强，财务管理系统处于理财环境之中，必须保持适当的弹性，以适应环境的变化，达到"知己知彼，百战不殆"的境界。（二）现金收支平衡原则在财务管理中，贯彻的是收付实现制，而非权责发生制，客观上要求在理财过程中做到现金收入（流入）与现金支出（流出）在数量上、时间上达到动态平衡，即现金流转平衡。保持现金收支平衡的基本方法是现金预算控制。现金预算可以说是筹资计划、投资计划、分配计划的综合平衡，因而现金预算是进行现金流转控制的有效工具。（三）成本-收益-风险权衡原则在理财过程中，要获取收益，总得付出成本，而且面临风险，因此成本、收益、风险之间总是相互联系、相互制约的。理财人员必须牢固树立成本、收益、风险三位一体的观念，以指导各项具体财务管理活动。具体要求如下：1．成本、收益权衡。在财务管理中，时时刻刻都需要进行成本与收益的权衡。在筹资管理中，要进行资成本与筹资收益的权衡；在长期投资管理中，要进行投资成本与投资收益的权衡；在运营资金管理中，收益难以量化，但应追求成本最低化；在分配管理中，应在追求分配管理成本最小的前提下，妥善处理好各种财务关系。2．收益、风险权衡。收益与风险的基本关系是：高收益，高风险；低收益，低风险。但应注意的是，高风险并不必然带来高收益，有时甚至是高损失。可见，认真权衡收益与风险是很重要且很困难的。在筹资管理中，要权衡财务杠杆收益与财务风险；在投资管理中，要比较投资收益与投资风险；在分配管理中，要考虑再投资收益与此再投资风险。在整个理财中，收益与风险权衡的问题无处不在。3．成本、收益、风险三者综合权衡。在理财过程中，不能割裂成本、收益权衡与收益、风险权衡，而应该将成本、收益、风险三者综合权衡，用以指导各项财务决策与计划。权衡即优化，决策的过程即优化的过程。财务管理中，各种方案的优选、整体（总量）优化、结构优化等，都体现了成本、收益、风险三者的综合权衡。（四）利益关系协调原则企业在进行财务活动时，离不开处理与所有者、债权人、经营者、职工、内容各部门、债务人、被投资企业、国家（政府）、社会公众等利益主体之间的财务关系。从这个角度来说，财务管理过程，也是一个协调各种利益关系的过程。利益关系协调成功与否，直接关系到财务管理目标的实现程度。国家法律法规、企业契约（合同）、企业章程及内部财务管理制度，均是企业处理财务关系的规范。因此，企业必须依法理财，不何任意而为。注释：①龚凯颂：《关于企业会计与财务管理对象的探讨》，《财经理论与实践》1997年第2期。②郭复初领著：《财务通论》立信会计出版社1997年第1版，第107、144-157页。③余绪缨主编：《企业理财学》，辽宁人民出版社1995年第1版，第28、36-38页。④财政部注册会计师考试委员会办公室编：《财务管理》，东北财经大学出版社1998第1版，第316、9-14页。⑤金德环主编：《证券市场规范化建设研究》，上海财政大学出版社1998年第1版，第214-215页。⑥同④。⑦中国注册会计师教育教材编审委员会编：《财务管理》，经济科学出版社1995年第1版，第10-11，14-21页。⑧同①。⑨谷祺、夏乐书、乔世震：《财务管理学》东北财经大学出版社1995年1版，第1、14-18页。⑩王广明、刘贵生等编著：《现代企业财务管理》，西南财经大学出版社1993年第1版，第36-40页。（11）同③。（12）李沪松、杨淑娥主编：《企业财务管理》，陕西人民出版社1993年第1版，第18页。（13）周忠惠、张鸣、徐逸星主编：《财务管理》，上海三联书店1995年第1版，第13-17页。（14）同⑨。（15）王化成、彭进军著：《股份有限公司财务管理》，经济科学出版社1996年第1版，第10-16页。（17）同⑧。（18）刘娥平、龚凯颂编著：《现代企业财务管理》，中山大学出版社1998年第1版，第9-17页。
个人觉得写现金流量表比较好，不过这就要看你对哪方面比较了解了
着眼点小的~~~
我选的你不一定会用。。我只能给你一点我当初选择会计专业的论文题目的感受吧1、论述的问题最好范围比较小，这样能突出重点。范围好控制。例如对应收账款对管理。对XX科目的探讨。2、题目最好是比较新的题目这样的题目讨论的比较多。再者也没有什么很好的结论，很好发挥自己的主观能动性。再者这样的题目争议比较多会计周刊以及网上的资料会比较丰富。3、再者就是题目比较小，反应的问题也就比较好掌握。这样等到论文答辩的时候可以让老师的问题超不出自己的理解范围之外。要是选个很大的题目但是你却只能说到里面的一小部分。或者就是说了很多。但是却说不到实质。这样的论文是老师最讨厌的。也是你最难回答问题的论文。4、再者说句不中听的话。现在博士生有几个能写说来好的论文。更别说研究生和本科生了。大多数都是COPY来的，不会因为你的回答或者什么导致你不过关的。不能拿到毕业证书或者学位证书的。但是论文基本的形式和格式一定要弄对。再者每个学生不是都有自己的导师吗？当你论文题目选好的时候自然就会给你们几个题目的学生分配导师的。不用想太多了。。这算是我的一些建议吧。
随着《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台，住房租赁立法进入了程序之中，通过立法，可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位，明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色，规范政府及市场参与各方在租赁住房整体.。.住房租赁市场乱象丛生，国家即将其纳入法治化监管轨道。9月7日，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)，我国首部专门规范住房租赁的国家级行政法规正式开始公开征求意见。业内人士指出，《条例》对行业具有较强的规范性和指导意义，这标志着住房租赁监管正式进入精细化、系统化和法治化时代。无独有偶，此前的9月1日，上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》(简称《风险提示》)，提醒房东、租客在委托经营或租房过程中，应多方了解周边住房的市场租金价格，警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险，避免因公司“爆仓”“跑路”遭受损失。实际上，近几年住房租赁市场乱象迭出，如虚构房源信息、暴力驱赶租客、非法克扣押金、设置霸王合同条款……特别是随着一二线城市租赁市场逐渐扩大，中小型二房东越来越多，导致租客和大房东的权益受到侵害风险不断加大。此次《条例》的出台，将成为住房租赁市场监管的一个重要转折点。严跃进分析认为，当前是长租公寓市场波动较大的阶段，监管部门的这些动作，对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极作用。短付租金也有“坑”住房租赁市场有多乱？目前除了曝光较多的长租公寓二房东拖欠大房东租金、租客被驱赶、二房东卷款跑路等问题外，从二房东手里租房，即便租客采取短付租金的方式，也会遇到各种问题。日前，在上海工作的陈慧(化名)就遇到了被大房东驱赶的怪事。陈慧与两名同事在位于静安区北京西路的嘉发大厦租了一套三室两厅的房子，租期一年。租赁合同是她与二房东、中介一起签订的三方居间合同，并附有大房东与二房东的委托租赁合同；房子的付款方式为“押一付三”，并非长租公寓那种年付或者租金贷的方式。据当时介绍房子的中介小艾透露，她所在的公司房源有相当一部分来自于这种二房东，这种二房东不同于长租公寓的二房东，他们手头上的房源没有那么多，在十几套到几百套不等。这些二房东从大房东手里租来房子之后，会根据房子情况重新装修或配置家具，再适当提高出租价格，从而赚取差价。一般而言，二房东和大房东租约到期之后，此前的装修和配置的家具会折价卖给大房东。小艾从业三年来，做这些二房东的房源出租比较多。这种房子的二房东，看起来与租客直接签订合同的大房东并无区别。但就在房租到期的前一个月，还是出问题了。8月底，嘉发大厦的小区物业管理人员告诉陈慧，大房东刘平(化名)找上门要求给他们所住的房子断水断电，因为该房子在8月30日就到期了，大房东要收回房子。陈慧回家找出租房合同细看，发现他们与二房东严顺(化名)所签的合同到期时间是10月4日。很明显，二房东与大房东的合同，相比二房东与陈慧的租约有一个月时间差。此时，陈慧才发现，中介小艾此前对房子的租约，并没有做好尽调，不知道大房东与二房东的租约是什么时候到期的。中介人员的疏忽，为这次纠纷埋下了导火线。21世纪经济报道记者分别联系刘平、严顺与中介，了解到刘平与严顺合作多年，但由于此前另外一套房子的纠纷导致两人关系破裂，刘平等租约到期就逐步把房子收回，不再续租。严顺的解释是，他手中有几十套房子，他没法记住每一套房子的具体租约。大房东和二房东吵架，本来与租客无关，但这次由于大房东刘平的态度强硬，直接干扰了租客的生活。此事件中，二房东严顺明显理亏，或许是为了拖延时间，或许是为了死磕合同，以刘平要买下家具为由，不愿意配合办理退房手续。刘平也不愿意让步，只有对还在租住期限内的陈慧们下逐客令，威胁他们要断水断电。无奈之下，陈慧和同事去派出所报警，得到民警的回复却是：由于大房东、二房东没有给租客造成实质性人身和财产安全损失，没法接警。而为陈慧提供法律援助的律师建议她走司法程序维权，找二房东赔偿，但这个过程可能需要比较久。记者从刘平、严顺此前的委托合同看到，对于家具的处置，并没有具体的条款规定。这成了两人扯皮的主要原因。当初帮他们签定房屋租赁委托合同的中介何冲(化名)指出，从合同来看，双方都有责任，但二房东严顺的处事方式更有问题，“他这样以后没人敢跟他合作，圈子很小的”。最终，刘平妥协了，买下了严顺给房子配置的家具，双方终止合同，不再续约。租客则可以与之续签或者住到与严顺签的合约期满。在与中介交流过程中，记者发现，大房东、二房东的契约精神在合作过程中非常关键，尤其是最后合约期限内，很容易因为合同某些细节产生摩擦。在《住房租赁条例(征求意见稿)》中，明确了租客的权益，这对于当前租赁行业中处于弱势群体的租客来说，多了一重保障：住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金；未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房；合同期满或解除，承租人应及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退等。此外，根据征求意见稿，在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。换言之，陈慧案例中，如果刘平与严顺合约到期，终止合作，那么严顺也不能单方面与陈慧等人解除住房租赁合同，否则就是违约。尽管如此，租客维权仍然不易。租赁纠纷属于民事纠纷，警方一般会调解，最终还是需要双方协商一致才能解决。事实是，被刘平提出威胁断水断电之后，陈慧主动找中介和严顺，提醒他们处理好合同纠纷，严顺一味推脱，也不愿意按照合同赔付陈慧损失；与此同时，刘平借助驱赶陈慧等租客的手段对严顺施压，也对租客造成了不小的精神压力。行业监管升级随着二房东越来越多，引发的问题也越来越多，这种二房东模式开始受到市场诟病。像上述案例中，手握几十套房的二房东严顺，其实是有一家从事房地产行业资质的公司，但他与大房东、租客签的合同却用的是个人名义，就连与之合作多年的中介何冲都没有发现这一点。记者查询启信宝获悉，严顺名下持股100%的公司为上海燕齐企业管理有限公司，成立于2014年10月13日，注册资本金100万人民币，此外没有披露其他信息。对此，法律界人士认为，严顺的做法可能出于两方面原因，一是收付款方便；二就是存在偷税漏税嫌疑。二房东处在房主和租客之间，赚的就是中间差价，为了控制成本，谋取更大利润，不少二房东不得不在各个环节“挖潜”，甚至不惜采取违法行为。针对市场上的各种乱象，《条例》明确规定房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为：1.发布虚假房源信息；2.隐瞒影响住房租赁的重要信息；3.违规提供金融产品和服务；4.为依法不得出租的住房提供经纪服务；5.强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用；6.未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同；7.赚取租金差价；8.泄露或者不当使用客户信息；9.法律、法规禁止的其他行为；10.违规出租厨房、阳台、地下储藏室。可见其中多条均指向了二房东，比如赚取租金差价，违规提供金融产品和服务等。上海城市房地产估价有限公司金融业务总监邵明浩表示，从宏观角度来讲，住房问题是关系国计民生的重大问题，租赁住房对于引导人口有序流动解决大中城市“夹心层”居住问题具有重要意义。目前从中央到地方的租赁住房政策具有临时性的特点，与住房体系长期发展的要求不匹配，是造成租赁住房现阶段诸多问题的根本原因。租赁住房亟需国家层面进行立法，保障该领域长期有序发展。随着《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台，住房租赁立法进入了程序之中，通过立法，可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位，明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色，规范政府及市场参与各方在租赁住房整体规划、开发建设及后期运营全生命周期中的行为。从实际操作方面来看，租赁市场交易非常频繁，参与群体众多，租赁形式复杂，而相应的监督管理部门并没有配备相关的执法人员和预算对法律进行有效的监督管理，所以重点关注的是法律出台后的落实情况。业内公寓培训机构房东东创始人全雳指出，资金监管真正要落实行动就要从源头上抓起，加强立法，严格执法。
住建部、国家发改委等6部门近日联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。《意见》提到，近年来，我国住房租赁市场快速发展，市场运行总体平稳，租金水平稳中有降，为解决居民住房问题发挥了重要作用。同时，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业（以下简称住房租赁企业），利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。
各地应开展住房租赁资金监管
《意见》针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，明确要求各地加强从业管理的同时，规范住房租赁经营行为，住房租赁企业开展经营活动的信息系统应当落实互联网管理各项政策要求，接入所在城市住房租赁管理服务平台。住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入住房租赁管理服务平台管理，并实时报送租赁合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情况等租赁合同信息。住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
《意见》还要求，各地应开展住房租赁资金监管。住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案，并通过住房租赁管理服务平台向社会公示。住房租赁企业发布房源信息时，应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。商业银行应当通过系统对接方式，向所在城市住房和城乡建设部门实时推送监管账户资金信息。纳入监管账户的资金，在确保足额按期支付房屋权利人租金和退还承租人押金的前提下，可以支付装修改造相应房屋等必要费用。城市住房和城乡建设部门要会同当地金融监管部门建立住房租赁资金监管制度，强化日常监督管理。
“高进低出”和“租金贷”将被重点监管
《意见》要求，禁止套取使用住房租赁消费贷款，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。
发放贷款时应明确向借款人告知相关业务的贷款性质、贷款金额、年化利率以及有关违约责任，切实保护借款人的知情权、选择权和公平交易权。金融机构发放住房租赁消费贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，贷款资金只能划入借款人账户，同时强化贷款资金用途管理，避免资金挪用风险。对于已实际发放给住房租赁企业的存量住房租赁消费贷款，金融机构应制定妥善处置方案，稳妥化解存量。住房和城乡建设部门要与金融机构共享有“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业名单，金融机构要对企业进行风险评估，加强名单式管理，对列入上述名单的企业不得发放贷款。
将监管工作纳入政府绩效考核
《意见》指出，各地应合理调控住房租金水平。租赁需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门建立住房租金监测制度，定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平。此外，各地还需落实城市政府主体责任。建立多部门协同的住房租赁联合监管机制，将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。
我、可、以、指、导、你，
法律专业自学考试毕业论文提纲论文题目：试析房屋租赁合同中当事人的权利义务选题说明：学生在执业过程中起草过房屋租赁合同，也办理过房屋租赁合同纠纷案件，一个最大的体会就是虽然《中华人民共和国合同法》（以下法律名称均省略“中华人民共和国”）“租赁合同”一章对当事人权利义务进行了较详细的规定，但由于房屋租赁合同作为租赁合同中特殊的一种除受《合同法》调整外还受《担保法》、《城市房地产管理法》、《治安管理处罚法》等相关法律调整，因此实践中有些权利义务容易被忽视。另外学生在处理一些具体案件时也遇到过一些难点，比如承租方能否以出租方未给付税票作为不给付租金的抗辩理由，比如“优先购买权”是否必然衍生出“优先承租权”，比如如何认定“转租”、“转让”及“承包”三者的区别，比如国有房屋出租是否必须进行资产评估等等，因此本文试从《合同法》规定的一般权利义务、相关法律规定的特殊权利义务以及实践过程中难点分析等方面提出自己的观点并加以论述。论文结构：一、内容摘要及关键词二、论文正文三、论文注释及参考文献正文提纲：一、房屋租赁合同概念、实质要件及形式要件二、《合同法》关于房屋租赁合同当事人权利义务的规定（一）出租人交付租赁房屋的义务和瑕疵担保义务（二）出租人维修义务（可转移负担）（三）承租人支付租金的义务（四）承租人按约定使用租赁物的义务（五）承租人妥善保管房屋的义务（六）承租人租赁期满返还房屋的义务（七）承租人获得收益的权利（八）承租人“买卖不破租权”（九）承租人“优先购买权”（十）承租人死亡后的权利（十一）承租人在租赁物灭失情况下的请求权（十二）转租中双方权利义务（十三）房屋改善及添附中双方权利义务（十四）其他权利义务二、其他法律关于房屋租赁合同当事人权利义务的规定（一）承租人提供身份证件，出租人详细登记的义务（二）出租人举报承租人违法行为的义务（三）出租人抵押告知义务（四）出租人纳税的义务（五）其他权利义务三、实践中难点问题的分析（一）税金负担主体及承租方能否以出租方未给付税票作为不履行给付租金的抗辩理由（二）转租与转让、承包的法律辩析（三）关于优先承租权的考证分析（四）租赁合同备案的法律分析（五）国有房屋出租是否进行资产评估的法律分析论述方法：法理分析法、法条破析法、法条法理与司法实践结合分析法，案例分析佐证法。
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这方面的论文写作点就很多了例如产权问题 涨价问题等很多方面都可以的3304——06836tyib《浅析房屋租赁合同中当事人的权利义务毕业论文房屋租赁合同中优先承租权问题初探违法建筑的城镇房屋租赁合同的效力房屋租赁合同若干法律问题研究