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金融房地产项目管理信息系统开发需求分析引言 房地产项目开发周期长，投资大，参与项目的组织和人员众多，需要动用大量的物资和设备，这就使得房地产项目管理的复杂度高、风险大；而房地产项目管理的水平对项目的开发成本和开发周期具有重要影响，并最终决定项目的收益乃至成败。目前，各房地产企业都在积极探索提高项目管理能力的新模式，而将信息技术引入项目管理过程，实现项目管理的信息、化就是一个有效的途径。 在国外，各房地产企业普遍采用软件实现对其项目的全面管理，极大地提高了项目管理的水平，减少了项目管理的复杂度，降低了项目风险，产生了巨大的经济效益；而在国内，房地产企业的信息化进程严重滞后，大量的信息处理工作由手工完成。这样，项目管理人员就缠身于重复的常规事务中，不能将宝贵的时间和精力集中干项目的策划和商业运作上，同时也导致项目信息失真、信息、遗漏和信息滞后。项目的管理和决策不能建立在准确、及时的信息。支持之上，这就会产生决策失误、决策滞后、风险加大、开发周期延长、成本增加等诸多问题。 任何企业信息系统的构建都应该以其业务为中心，从房地产企业的信息应用需求来分析， 整个企业的信息系统的构建应该围绕以下三个方面来进行，即：内部办公系统、项目管理系统、销售与C RM系统。对房地产企业而言，项目是其业务的核心，项目的成败决定着企业的生存和发展，因此项目管理系统也应该是其信息系统的基础和核心。没有有效的项目管理系统，其他系统的作用都会被大大限制。 项目管理者联盟，项目管理问题。 对房地产企业而言，以最快的速度、最低的成本向客户提供高质量的房产是最终目标，因此房地产项目管理的重点也就在于三个方面，即进度、成本和质量。由于房地产业的特殊性，项目资金的供应和平衡也必须充分关注。 进度管理需求 进度管理的任务就是保证项目按期完成。在进度管理方面，科学的管理模式应遵循进度计划—一进度跟踪—一进度控制这一管理循环来进行，而制定全面、详细的进度计划、实时跟踪项目进度则是进度管理的基础。对房地产项目而言，进度计划不是单一的，而是由涉及项目各参与方和各阶段的多级进度计划构成。它主要包括：设计报建进度计划(含规划设计及报建进度、单体方案设计及报建进度、单体施工图设计及报建进度、市政园林设计及报建进度等)、施工准备阶段进度计划(含工程招投标进度计划、材料设备招投标进度计划、分项工程招标计划、施工临时水电安装进度计划、施工临时设施进度计划、办理施工前手续计划等)、施工进度计划(含土建施工进度计划、水电设备安装进度计划、材料定板定货计划、铝合金门窗工程进度计划、木门及防火门工程进度计划等)、配套设施工程进度计划(含永久供水供电报装及施工进度计划、电信工程进度计划、防盗系统工程进度计划、有线电视工程进度计划、煤气工程进度计划、市政工程进度计划、绿化园林工程进度计划等)、交楼后保修计划等，这些计划还要与项目前期策划工作进度计划、征地拆迁进度计划、销售进度计划等各分项计划相互衔接。 如何实现众多计划的协调和统一， 并分析项目进度的关键点，就成为项目经理面临的一个巨大挑战。在项目管理实践中，有许多成熟有效的工具和方法可用于项目的进度管理，如甘特图、网络图(单代号、双代号)、关键线路法等。但如果手工应用这些工具，不仅绘图工作量大，修改极不方便，而且要准确把握项目进度中的关键点则更加复杂。这就极大地限制了各种进度管理工具的应用，许多进度图表在实践中都成为了摆设。在这方面，项目管理软件则显示出了巨大的优越性，通过项目管理软件，各种进度图表可以实时、动态生成，修改方便，关键路径由软件自动动态计算，从而为项目进度管理提供了极大方便，项目计划的作用也才能真正发挥。 成本管理需求与进度管理类似，成本管理的基本模式也应遵循成本计划一成本跟踪— 成本控制这一管理循环。 从构成上看，房地产项目的成本主要包括地价(土地出让金)、征地拆迁费用、前期费用 配套设施费用、土建工程费、经营管理费用(含利息)、不可预见费 税金等。在这些成本要素中，有些成本是相对固定的，有些成本则可以通过加强管理来有效控制和减少，如经营管理费用、不可预见费等。单就不可预见费而言，一般的房地产项目都会有5％左右的不可预见费用支出。通过有效加强项目管理，充分发挥计划和控制的作用，就能显著减少项目中的不可预知因素，从而大大压缩这部分费用。 成本管理的基础仍然是成本计划，也就是项目的预算，项目预算通常按照经验数据、定额数据和政府有关税费的计缴规定来编制。项目预算只是从总体上实现了项目的成本分配，从项目管理的角度看，要真正有效地实现成本控制，还必须为项目中的每一项具体工作严格规定成本要求，使预算中的成本安排真正落在实处。 成本计划是成本管理的基础，在项目实施中，还必须随时掌握实际的成本使用状况，这就需要采取、汇总相关成本数据，并与成本计划比较，如发现偏差，则及时采取措施予以纠正。因此，一个有效的项目管理系统必须提供预算编制、具体成本分配与跟踪的机制，以满足成本管理的需要。质量管理需求 质量是房地产企业的生命线，一个项目即使在规定的时间和成本范围内完工，但如果质量无法保证，这个项目也是失败的，因此建立有效的质量管理机制也是房地产项目管理的必然要求。与以上类似，实现质量管理的首要步骤是进行质量规划。质量规划分两部分进行，即建立质量标准体系和指定项目中具体工作的质量要求。在项目实务实施过程中，还要根据质量规划对各项工作进行检查和验收，并将检查和验收的结果及时记录以便随时提供项目质量的相关信息。 项目管理系统必须为质量管理过程的信息处理提供有效支持，要提供相应的建立质量规划和反映质量状况的功能，使整个项目的质量始终处于有效的管理和监控之下。 资金平衡需求 资金平衡即实现资金收入和资金支出的平衡，为此，必须制定项目的资金平衡计划。作为一种资金密集型的特殊商品，住宅产品的销售尤显重要，资金的回笼是每个房地产投资项目的重点，也是影响资金平衡的关键因素。由于商品房允许预售，因此一些企业在项目开发资金未落实时便投入建设，根本不结合企业的实际情况，不考虑资金来源和资金平衡问题，超出企业自身的经营能力，致使大量楼盘烂尾，企业抵御风险的能力减弱。 结束语 除以上四方面的主要需求之外，在房地产项目管理中还存在着其他需求，主要包括：对合同的管理、对物资设备的管理、对采购的管理、对项目管理人员的管理、对销售的管理等。在这些需求中，有些需求是每个房地产企业都存在的，而有些需求则与企业的具体管理模式密切相关。