国外二手房市场研究论文

〖 描 述 〗2006年，中国整体经济环境更加开放，市场竞争程度也更加激烈，面对竞争与市场的变化和挑战，我们发布的《2006-2007年中国二手房交易市场研究年度报告》，将从以下方面帮助业界人士、投资者更准确地把握中国二手房交易市场发展脉动、更深入地梳理相关领域变迁轨迹——从市场规模、市场结构等定量角度反映市场的年度发展变化，从特点、现存问题等定性角度洞察市场发展动向。 精炼主要品牌2006年市场表现，从竞争格局、竞争策略评述等多个维度总结企业成败得失，评点市场领先要素。透析市场未来发展走向，在因素分析的基础上得出有价值的趋势分析与定量预测。基于对市场趋势的合理判断，提供现实有效的策略参考。 〖 目 录 〗一、2006年全球二手房交易市场发展概况 (一) 发展现状 (二) 基本特点 (三) 主要国家发展概况 二、2006年中国二手房交易市场发展概况 (一) 发展环境 (二) 发展现状 1、市场规模 2、市场结构 (三) 发展特点 (四) 存在问题 三、2006年中国二手房交易市场竞争分析 (一) 竞争模式 (二) 竞争格局 1、整体竞争态势 2、潜在进入者与替代产品 3、主力品牌分布 (三) 主力品牌战略 1、品牌1 2、品牌2 …… 四、2007-2009年中国二手房交易市场趋势分析 (一) 成长动因 1、政策因素 2、经济因素 3、社会因素 4、技术因素 …… (二) 发展趋势 1、生产与消费趋势 2、产品发展趋势 3、技术创新趋势 4、竞争趋势 …… 五、2007-2009年中国二手房交易市场发展预测 (一) 发展潜力分析 (二) 发展预测 1、规模预测 2、结构预测 六、建议

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美国：二手房越旧越好卖 今年2月25日，美国全国房地产经纪人协会发表的一个报告显示，今年1月份美国二手房销量比去年12月份增长了3%，达到609万套；每套住房的平均价格为16万美元，比去年同期上涨。其中，二手房与新房的交易比例为：1。这份报告是就美国全国范围而言的，在美国的大城市，二手房的交易数量要远远大于这个比例。根据美国房产交易的有关统计资料，在大城市中，所成交的4套房产中，二手房至少占到3套。 美国人买房子，对周围的环境很挑剔，而所谓环境也无非是交通方便、周围有好学校、社区安全。可以说，符合这些条件的房子基本都在城市的繁华区，在这种地段基本没有新建的房子，都是二手、三手乃至四手的旧房子。即使有新建的房子，那价格也绝对不是一般人能承受的。因此，在美国买房子，大都是买二手房。 在美国，近年来开发的新房大多建在新开发区，距市中心较远，交通多有不便，价格又比旧房子高出不少，因此，二手房市场中的老房子最受消费者青睐。建筑年龄在50年以下的二手房，如果价格在30万美元以内，那么一定非常抢手，因为无论是房屋状况还是价格都符合白领阶层的要求。 其实，美国人平均每隔六七年就要换一次房，换房的主要目的是为了赚钱。每当美国经济出现下滑的时候，美国的房地产业就一定会红火起来。因为通过买卖房屋可以从中获得一笔不小的收入。许多人通过买卖房屋，支付孩子的教育费用、老人的养老开支。近年来，随着移民大量进入，二手房的购买者又增加了一支生力军。他们中的许多人也投入到房屋交易的大军中来，通过这种投资方式迅速改变了自己的经济状况。现在，洛杉矶的华人中流行着一个顺口溜:"租房不如买房，买房不如卖房，卖新房不如卖旧房。"说的就是二手房容易升值、容易出售的情况。 在美国，贷款买房是最主要的购房形式。如果你是美国公民，只要能够提交相应的信用证明，比如从来没有拖欠贷款、按时交纳各种费用、没有不良记录等，就可以在银行轻松贷到购房款。银行支付的第一笔购房贷款一般是房屋总价的10%或20%。 近年来，美国连续降低利率，为想买房的人开了绿灯。由于二手房持续走高，美国银行都很看好住房贷款市场，不断推出新的优惠措施，降低贷款门槛，刺激人们贷款购房。 澳大利亚：二手房带装修 澳大利亚的居住条件居世界领先地位，平均每人拥有一套住宅，平均每套住宅的居住面积是187平方米。澳大利亚典型的住房是带花园的独立住宅，即中国人所说的花园洋房，住宅都有冷热水、灶具、烤炉和抽水马桶、淋浴等基本起居设施。 在澳大利亚买房可通过报纸的广告或房地产经纪人了解房屋信息。澳大利亚的住房不管是新房还是二手房，一般都装修齐全，购房人基本不必再额外开支。在澳大利亚买二手房也可通过银行提供的贷款购买，贷款金额可占到整个房价的95%，贷款期限长达25年。 法国：城市郊区二手房好卖 法国住房紧张，54%的法国人有自己的房子，其余的人都是租私人住宅或者住公有住房。公有住房是政府兴建的"低租金住宅"，专门提供给那些低收入家庭居住。不过，如果个人购买住房的话，政府会提供住房抵押贷款，并根据各个家庭的收入和人口情况给予补贴。虽然近年来法国政府加大了新房的建设力度，出现了一批新的住宅，但由于价格不菲，房屋市场还是租赁占了优势。当然，也有部分法国人在城市郊区购买比较便宜的二手房，那些独立小楼式的住宅非常好卖。 但是，这样的旧房大都需要经过自己装修才能居住，可以说价格便宜，但很费精力。 英国：七八年就换一次房 在英国，70%的人拥有自己的住房，许多人不到30岁就能有自己的房子。大多数中产阶级家庭基本上都拥有自己的小楼或高级公寓，条件相对差一些的也能住上门户独立的房子。即使是租房住的人，只要租住达到一定年限，都可向英国的半官方机构--房屋管理委员会提出申请，经审核符合条件后即可按比市场便宜40%到50%的价格购买租住的房子。不过，英国人经常"弃旧从新"，每隔七八年就要换一次房子，因此，二手房市场也很活跃。 另外，在英国中央银行降息的带动下，住房贷款利率不断下降，任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年。这也使英国的住房市场更趋完善。 德国：二手房市场不活跃 对普通德国人来说，要买一栋房子并不是件容易事。有统计表明，德国有实力购房的人不足半数，大多数德国人选择租房住，二手房市场不活跃。 为了增加租房价格的透明度，德国的多数城市都制定了一个叫做"房租明镜"的价目表。这个价目表列出了该城市各种房产的大致租价。虽然房主和租房者可以就具体租金讨价还价，但最后价格必须在这个价目表所规定的浮动范围内。这个价目表一般是由各个城市的住房管理机构在对住房情况进行综合评估后共同确定的，很有权威性，就连法院在判决有关住房租金纠纷时，也会参照这面"镜子"。

二手房产生:深圳新版二手房合同对二手房市场产生影响 深圳新版二手房合同对二手房市场产生影响从8月1日起，我市二手房买卖正式启用新版合同，这无疑将使买卖双方通过“阴阳合同”规避税收、中介“吃差价”等行为得到有效遏制。随着政府部门对房地产市场调控力度的加大，房地产市场出现怎样的变化？新版二手房合同的推出，将对二手房市场产生怎样的影响？本报记者就此对多家房地产中介进行了明察暗访，揭示了市场中介、消费者和有关专家等方面的反响。希望能为读者了解我市二手房市场动向提供参考。 “最近到我们这里买楼的人少了许多，一般也只是问问价。相比之下，放盘的业主明显增加，但房价相比前期基本持平，一些好盘大房甚至轻微上扬。”记者近日在罗湖、福田多家房地产中介听到业务员对二手房市道的描述。实际上，自7月份以来，我市二手房交易量明显下降，而自8月1日起，2007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》正式启用，使二手房市场的观望之风日渐浓厚。 对于众多业主和买房者，新版二手房合同是心理上一道迈不过去的槛。“尽管明面上新版合同只是为打击‘阴阳合同’、规范二手房交易而出台的法律工具，但它为政府或将出台的以评估价格为基准的个人所得税征收提供了技术支撑。后续政策的不明朗，使二手房交易放缓。”业内人士表示。 中介更愿执行新版合同 近日，记者以买房者的身份前往我市多家房地产中介暗访，发现大多数中介已按新版合同有关款项介绍房源。 过去，房地产中介门前挂出的广告内容，仅有楼盘名称、面积、总价、朝向、装修情况等。记者在部分中介采访时发现，因配套新版合同中新增了内容，其广告中增加了学位、房产所带户口、销售单价、土地使用年限等内容，每个广告还增加了市物价局的投诉电话。百年创道房地产公司华强北分公司的中介人员告诉记者，过去的合同对房产的描述很笼统，往往出现货不对板的情况，引发买卖双方纠纷。新版合同对房产的状况描述得很规范，包括房产的装修、屋内的家私家电等物品都写进了合同，对中介和卖方更有约束力，对买方的保障力度更大了。 国土等部门有关人士表示，长期以来，二手房市场中介公司为牟取暴利，买卖双方为规避税收，添加“霸王条款”，设置“合同陷阱”，签订“阴阳合同”等违法违规现象屡见不鲜。新版二手房合同的出台，就是为了避免中介在买卖双方不知情的情况下“吃差价”，杜绝通过“阴阳合同”规避税收等行为。 记者在多家地产中介以“规避税收”为名，询问能否签订“阴阳合同”，得到的答复是“很难”。现在，二手房交易过户，必须由中介公司通过“深圳市二手房网上交易系统”打印新版合同，其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用。“关键是‘阴阳合同’让买卖双方的利益都得不到保障，我们的操作风险也加大。”一位置业顾问这样告诉记者。买方有了更大议价空间 “现在的生意远没有前几个月红火了，这样的情况从7月上旬便开始了，近半个月我们铺面甚至只成交了几个租房项目，大多数买房者只是来问个价钱就走了。”近日的一个夜晚，景新花园景泰市场下一家地产中介门前，几名业务员守候在店外，遇有人在广告栏前驻足，便立即上前询问购房意向，结果大多只是递上一张名片了事。 由于成交稀少，一些地产中介表示会在交易中采用新版二手房合同，“但我们铺面到现在也没有打印过一张新版合同，没有交易咋签合同啊。” 世华地产最新的成交统计显示，7月我市二手房成交全面下降，比6月下降约50％，各区下降最多的为南山，下降64％，最低的罗湖区也下降30％。中原地产南山区域的统计显示，7月二手房成交量比6月下降4成。 对于二手房交易量的下降，业内人士认为，首先是深圳房价连续10个月攀高，特别是上半年大涨后，买盘接手的减少，市场转冷。另一重要因素是，政府面对楼市过热，出台了一系列包括整治房地产市场秩序、限制外资购房、规范商品房销售、启用新版二手房合同、发布2007年深圳住房建设计划，以及中央加息、减利息税和收紧信贷等，从行政、信贷到税收，招招剑指高房价，市场对未来更严厉政策的不明朗预期，所以二手房市场进入整体观望期。 “楼市在观望期，买方就有了议价空间，你们在这个时候与卖方谈价可以争取对方便宜点出手。”地产中介业务员李先生这样鼓励记者看盘买楼。他同时表示，目前议价空间较大的是100平方米、三房以下的房子，但品牌楼盘、或120平方米、四房以上的房子较难议价。“很多都是投资客买的房拿出来卖，没有达到他们心目中的利润空间他们不会急于脱手，他们同样也在观望。”李先生说。市场是否出现“拐点”尚待检验 新版二手房合同实施后，此前一系列政府调控措施形成积累效应，加上对以评估价格为基准征收20％个人所得税等更严厉政策出台的不明朗预期，使二手房乃至整个楼市交易量下降。有业内人士表示，深圳楼市“拐点”已经到来。恰逢此时，中原、世华两家机构发布的市场报告，称7月全市新房和二手房成交价比6月下降％和％，似乎更印证“拐点”之说。 但记者在各大地产中介采访时，看到另一个有意思的现象：几乎十有三四的中介店铺前，都挂出“招聘”的牌子，招聘对象主要是分行经理、置业顾问。 交易量下降、楼市出现“拐点”还在扩大销售队伍？一位中介透露玄机：“前期楼市大涨，中介公司都获得巨额利润，支撑眼下淡季的各项成本没有问题。关键是我们内部仍然看好楼市在观望期后的回弹。虽然不大可能出现上半年那样的大涨，但交易量回升肯定没有问题。因此，公司管理层采用的是增员备战策略。” 业内人士表示，看楼市有没有降价，不能看几个中介机构报价降了就说全市都降了。它有一个数据统计模型，有科学、规范的统计，要对全市所有楼盘进行系统统计。目前，还不能肯定地说“深圳楼市全线降价”。而且，3％—5％的价格下降，与前期两位数的涨幅根本不能同日而语，只能理解为“楼市观望期的价格轻微波动”。 专家指出，在目前房价下，投机风险很大。同时，政府调控楼市的手段也日益成熟，新版二手房合同等政策的出台，说明政府可适时灵活运用行政、税收、信贷等调控手段。从根本上讲，只有在生产领域增加住房的供应量，从流通领域打击暴利炒卖，才能赢来健康发展的楼市。小型房产中介面临生存危机 到今天为止，深圳新版二手房合同示范文本已启用10天了。记者连日来走访多家中介公司了解到，新版合同的启用对二手房市场带来一定影响，几乎所有受访中介均出现成交量萎缩的现象，个别中介公司甚至没有做成一笔交易。 业主急于出手降价放盘 “自从启用新版合同后，公司的二手房成交业务几乎停止了。”福田区景田北一家中介公司的业务人员告诉记者，要在平时，这个时候早已做成十多单生意了。这位中介人员说，同行几乎都面临同样的问题。 这一说法，记者从其他中介公司时得到了印证。罗湖区北斗路一家中介公司的负责人黄先生表示，一个多星期以来，公司总共才成交了一单。“成交量大大减少，大部分买家出于对政策不明朗的顾虑，普遍保持观望态度，迟迟不肯出手。”黄先生分析说，8月份以来不少住家客都坚持观望态度，而一些投资客在面临客源少的情况下，更是不敢贸然投资。受买家的影响，部分卖家也不乐于放盘。“不少卖方认为，目前市场不乐观，就算放盘，价格也不会太理想。” 记者了解到，大部分卖方正在观望，个别卖方则要求降价放盘。前几天，黄先生的一个卖方客户在挂盘后无人问津，主动接连3次降价出售，最后的售价比原来低了将近20万元。尽管如此，目前也仍然没有成交。黄先生表示，像这样降价出售的客户也有一些，但总量较少。降价放盘的原因主要是出于对市场的恐慌、对未来市场的不肯定，而且其个人实力也达不到与市场长期“抗衡”的地步，因此希望通过降价及早出手，减轻负担。“虽然有卖方肯稍微调整价格，但仍然不能吸引买方出手，这只是个别卖家的行为，并不能强势带动整个市场。因此，目前的市场价格没有太大的变动。” 部分中介遭遇经营危机 一家大型中介公司的资深经理贺先生在谈及新版合同时表示，合同的推出确实对二手房市场产生较大影响。除有效抑制“阴阳合同”的使用、规范二手房市场外，随着一系列政策的出台，目前市场开始呈现停滞状态。“短期而言，将影响市场成交量；长期而言，随着更多卖方成本的不断加大，选择降价出盘，估计数月后，会对深圳整体房价有一定的影响。” 贺先生告诉记者，如果目前的市场形势持续下去，不出3个月，将会有一半的中介公司面临倒闭的危险。据贺先生介绍，深圳有数百家中介公司，加上各品牌的分店，队伍就更加庞大了。一般每家分店的成本在10万－20万元间，如果长时间没有收益，公司将面临亏损。实力大的中介公司能够勉强维持下去，但一些小型中介公司在连续几月没有收益的情况下，很可能要倒闭。 “如果一旦发生中介公司面临倒闭的情况，有可能对行业带来很多难以预料的问题。”贺先生表示，深圳的中介市场一直缺乏规范的管理，不仅中介公司名目众多，一些中介公司还存在操作及流程不规范等现象，影响了客户对中介服务的印象，也影响整个中介市场的健康、持续发展。记者了解到，此次新版合同的发放也是有针对性的，一些操作不规范、年审不过关（比如被列入房协黑名单的中介机构），是不允许使用新版合同的。 据悉，如果拿不到新版合同，一些不规范的中介机构也不会轻易“妥协”，其对策是花钱从别的中介公司买来合同，并委托这个中介机构完成交易。贺先生表示，正是因为有一些不规范的中介机构存在，所以当市场不好、需要长期下大本钱维持生计时，这些没有足够实力承担风险的中介机构，或其中的业务人员就会采取一些极端的做法，如前几年出现过的携款潜逃事件等。“对于这些不规范的中介机构而言，仍然有漏洞可钻，在非常时期很难预计他们会否作出一些不理智的事情。” 鼓励卖方调整价格放租 虽然目前二手房的成交量严重萎缩，市场处于停滞状态，但不少中介公司仍然积极面对，想方设法维持市场，尽可能刺激一些消费与交易。 记者采访中获悉，部分中介最近几天召开专题会议，针对目前市场形势，及时作出相关调整。一些中介公司要求业务人员更多地与卖方进行沟通和交流，鼓励他们多放盘。“虽然一些业主时刻关注房地产形势、了解相关的政策变动，但他们更多的只是了解一些面上的东西，对于具体的细则、买卖双方的影响以及市场的相关变化等，还是不如专业中介人员。所以我们希望能够通过和业主多沟通、多做思想工作，大力宣传好相关政策等，促进和鼓励更多的业主放盘出售。”一家中介的负责人说。 在实际操作中，有的中介在业主放盘的思想工作做不通或效果不太理想的情况下，鼓励卖方从放盘变为放租。业内人士分析，照目前形势，若买卖双方都持观望态度、迟迟不成交，对双方都不太有利。对一些购房自用的住房客而言，依旧没有解决住房问题；对卖方来说，供房的压力和成本也在加大。选择这个时段放租，不仅可解决卖方部分成本费用、满足买方的住房需求，也能适度刺激二手房交易市场的活跃。二手房兴起 :二手房发展思路确定 期待转变到存量交易 中国房地产信息网 据北京市的数据显示，今年上半年二手房总交易量达到25800套，高于去年全年的交易量。此外，随着下半年“金九(月)银十(月)”的传统一手房销售旺季的到来，大批需要“以旧换新”、“置业升级”的业主将出售手中的二手房套现购买新房，从而进一步增加房源的市场供给，极大的缓解市场供不应求的局面。(千金难买牛回头 我不需再犹豫) 二手房发展思路确定 七月底，北京市发改委主任丁向阳在向市人大常委会作报告时公布了一系列重要新政：今年下半年北京将调整房地产市场结构，具体措施包括：拓展二手房市场规模，加强交易政策和导向信息的发布，探索二手房收购、储备和投放等措施；加强市场监测分析，积极引导房地产产品结构调整，重点发展中档价位住宅。这个发展报告虽没有进一步给出具体的手段和操作细节，但是反映了北京市政府在进行土地大量回收的同时，将走内涵式房地产发展道路的思路。(剖析主流资金真实目的，发现最佳获利机会！) 央产房继续放量冲击市场 经过上半年市场的洗礼，链家宝业的专业人士预测，下半年的二手房市场在成交量持续增长的同时将会呈现以下两个特点：一、央产持续放量对市场产生暂时冲击，二手商品房、公房是主力。统计显示：截至7月29日，盖章通过的央产房已突破2350套，同时正在以每月15%的速度递增放量，按照这样的趋势，下半年央产房有望进一步放量，在短时期内改变二手房交易成交的产权结构，对二手商品房、已购公房的成交会有所冲击。但冲击只是暂时的，二手商品房的成交比例仍然会不断提升，大量的已购公房仍然还是支撑二手房市场的有效力量；二、价格仍会有所波动，但终将理性回归。上半年二手房交易市场的供需动态变化主要是需求受到宏观经济政策及环境，以及市场预期的影响，这种影响在下半年将会持续，并且下半年仍然会存在诸如政策、市场冲击等方面的不确定性影响。但这不会对市场供求的真实容量产生持续影响，并且由于宏观政策和形势及其影响的逐渐明朗化，市场预期也会有所变化并回落，这些将会引导二手房交易市场向更加成熟、稳健的方向发展，并使二手房交易价格将趋于平稳。 增量交易到存量交易期待转变 采访中，几家经纪公司负责人均表示，今年二手房的买卖仍处于平稳增长阶段，全年交易量应该达到5万套左右，明后两年将是二手房买卖的高峰期。同时亦希望在今年下半年，政府能出台一些对房地产二级市场利好的政策。如：进一步简化产权过户手续和加快过户速度，降低二手房交易契税，支持和鼓励人们“卖旧买新”、“置业升级”，扶持势力强、信誉好的大型品牌经纪机构等等。 我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖特别强调，根据成熟市场的发展规律来看，北京未来房地产市场的主要交易形式将是二手房买卖、房屋租赁和相关的金融服务。在发达国家的成熟市场，每年一手房与二手房的交易之比为1∶8或1∶9左右，而北京去年的一手房与二手房的交易之比为8∶1。从8∶1到1∶8,北京的房地产交易模式必将经历一个从增量交易到存量交易的巨大变化。因此，适时的大力推进北京二手房市场的发展是完成上述重大转型的当务之急。