重庆住宅价格研究论文

我国房地产发展现状分析[摘要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。[关键词] 房地产房价发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加 个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同期()增加 个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降、。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为 万平方米，同比下降；上海商品房销售面积比去年同期下降；深圳新建商品房销售面积 万平方米，同比减少。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品牌创新及无微不至的品牌管理和维护。参考文献:[1]鲜超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)[ 2 ]张晓瑞董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,2008(6)[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济管理出版社,2002

对当前我国高房价相关问题的几点看法 2009年10月19日 15:02 《中国金融》 房地产市场调控应坚持“稳”字优先，把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重，既要促进市场的平稳发展，也要促使房价回归至合理水平 对当前我国高房价相关问题的几点看法 ■ 宗 良 周景彤 今年年初以来，我国房地产市场逆势上扬和“量价齐升”再次成为社会各界高度关注的焦点问题。 楼市“量价齐升”，市场需求集中释放 今年年初以来，我国房地产市场量价齐升，市场需求得到集中释放。前8个月，全国商品房累计销售面积亿平方米，同比增长，而2008年同期是下降近15个百分点；销售额上涨更快，前8个月商品房销售总额达亿元，同比增长，而2008年同期是下降近13个百分点(见图1)。 在成交量急剧放大的同时，房价同比涨幅由负转正，环比连续6个月正增长。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比7月份扩大1个百分点，这是自年初以来房屋销售价格连续第2个月同比上涨；环比上涨，环比连续6个月正增长(见图2)。 政策因素是房价过快上涨的根本原因 宽松的信贷政策是直接原因 供给方面，适度宽松的货币政策及信贷的扩张为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张，开发商前期打折促销的压力消失；需求方面，存贷款利率的下调，购房首付款比例的降低，使得自住型和投资投机型需求同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求的集中释放必然引起房价大幅上涨。 通胀预期因素是间接诱因 由于担心全球和国内银行向市场注入的大量流动性，加上国际国内经济触底回升的态势逐渐明朗，投资者对未来通货膨胀的预期也越来越强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国富有阶层资产保值增值的首要选择。如果说今年第一季度，市场需求还是以自住性、改善性需求为主的话，那么进入第二季度，投资投机需求则成为推动房价上涨的主要力量。进入第三季度，货币政策动态微调(如收紧二套放贷)使投资投机需求再次退潮，从而引起成交量的再次放缓。 信贷资金违规进入楼市股市 根据测算，今年上半年新增贷款与GDP的比例高达，而往年这一比例一直稳定在～。上半年GDP同比增长，为1992年以来同期最低增速。以目前较低水平的经济增长并不需要也无法吸纳如此多的信贷资金，这就难免有部分信贷资金流入资产市场，从而进一步推高了房价、股价等资产价格。 我国房价总水平明显偏高 从房地产行业循环周期来看，2008年这一轮市场调整是不完全不充分的 在宏观经济景气循环的四个阶段(萧条、复苏、繁荣和衰退)，经济增长和物价之间依次有“低增长、低物价”、“高增长、低物价”、“高增长、高物价”、“低增长、高物价”四种组合。实际上，房地产业也有类似的循环发展规律：一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段；接着价格和成交量双双下降，即“量价齐跌”阶段；随着价格的下跌，有效需求开始不断增加，成交量开始回升，进入“量升价跌”阶段；最后随着经济的好转、成交量的持续增加，投机需求活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。从一个阶段发展到另一阶段所需的时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。 根据行业发展周期，我们可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段： 第一阶段(2000～2002年)：“量升价跌”阶段。表1数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，3年期间房屋销售价格指数年均涨幅为。由于价格涨幅较小，再加上住房制度改革之前积聚的大量有效需求得到集中释放，导致该阶段市场成交量也大幅增加(年均增幅20%以上)。 第二阶段(2003～2007年)：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、北京奥运会临近等多种因素影响，全国房屋销售成交量继续增加(年均增幅24%左右)，同时全国房价也步入快速上涨通道，房屋销售价格指数年均涨幅超过7%。这一阶段持续了较长时间，市场存在调整的客观需要。 第三阶段(2008年)：“量跌价升”阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价超出了大部分购房者的承受能力，将大部分自住购房者挤出市场，再加上国家宏观调控的抑制和全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年成交量下降近两成，为房改以来的首年下降。 但这一阶段仅持续不到1年时间。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束了调整，重返“量价齐升”景气上升周期。但根据行业发展规律和国际(如日本)经验，房地产调整周期至少应在3年以上，而2008年这次调整持续时间还不到1年。因此，这一轮房地产市场的调整是不完全、不充分的。由于前期价格上涨，购房者观望气氛重现，自8月份以来部分城市房地产交易量开始萎缩，表明当前我国房地产市场正处在由“量跌价升”到“量价齐跌”的关键阶段。 房价过高，不利于行业健康发展 对当前房价，普通老百姓深感太高而难以承受，但包括开发商、某些官员和部分学者等却认为房价其实并不高，并且以城市化、工业化和消费结构升级等证据来证明。这里笔者通过房价收入比、价格租金比和绝对价格法三种方法来衡量我国房价总水平的高低。 第一，房价收入比远高于合理水平。当住房用来满足自住需求时，决定房价的是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2～3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。但正如表2所示，2008年我国房价收入比已高达8∶1，北京、上海、广东、海南和天津等省份房价收入比均突破10∶1，北京核心区更是达到22∶1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。 第二，价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险同步放大。当房屋作为投资需求时，决定房价的一个重要因素是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。受数据可得性限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化：如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。近年来，我国房地产市场“价格租金比”不断提高，2003年全国为，2004～2008年一直在以上，2009年上半年虽然有所回落()，但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。 第三，从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家。2008年，在美国芝加哥，面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套万美元，按此计算单价约人民币9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为万元。北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数倍甚至几十倍，我国像北京、上海这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。 因此，不论从行业发展周期，还是衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平已经明显偏高。 房价过高对经济发展的影响 从国民经济和全社会成员福利增进的角度看，房价过快上涨弊大于利，其危害主要体现在以下三个方面。 “正反馈效应”加剧宏观经济波动 房价过快上涨产生“财富效应”。即随着房价的上涨，抵押资产市场价值增加，会导致居民消费增加和经济增长，也即房价与财富之间形成正反馈机制。从经济波动角度看，在经济扩张期，房价上涨会进一步推高经济增长；在经济收缩期，房价下降会引起经济增长进一步放缓。 供给方面，在房价上涨时，开发商和银行预期价格继续上扬，从而导致信贷和投资开发增加；需求方面，房价上涨导致投资需求增加，在短期供给缺乏弹性的情况下，需求大幅增加必然会拉动房价快速上涨。由于产业关联性高，房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展，从而加速经济增长；同样，在经济萧条时期会加速经济的下滑。 “挤出效应”制约居民消费的扩大 由于房价上涨过快，近年来居民购房的首付款和月供不断增加，月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加，占比提高，挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出，严重制约着居民消费的持续扩大。尤其在当前国际金融危机的大背景下，房价过快上涨挤出了居民消费，扭曲着社会资源配置，成为扩大消费和保增长的“绊脚石”。 “再分配效应”拉大居民收入差距 住房既是普通商品又是投资品，房价上涨对不同居民户的财富存量会产生不同的影响。对无住房的家庭而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度，使这部分人实现买房的梦想变得越来越渺茫；对有自有住房家庭而言，房价上涨会增加抵押贷款消费；对于有房且用来投资的家庭而言，房价上涨不仅能获取出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，是房价上涨最大的受益者。总的来看，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大。 以人为本促进房地产市场健康发展 房价上涨过快，不利于房地产行业自身发展，不利于经济金融的稳定，也与建设社会主义和谐社会目标相背离。因此，房地产市场调控应坚持“稳”字优先，把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重，既要促进市场的平稳发展，也要促使房价回归至合理水平。 坚持以人为本，促进房地产市场健康稳定发展 安居是民生之本。近年来我国房价上涨远远超过居民收入增长，建立在脱离普通老百姓真实需求基础上的房地产发展必定是不可持续的。房地产政策要坚持以科学发展观为统领，坚持以人为本，从构建社会主义和谐社会的高度出发，千方百计满足普通老百姓的自住需求，抑制投资需求，严厉遏制投机需求，促进房地产市场健康稳定发展。 对货币政策动态微调，严格执行二套房贷政策 针对我国住房市场存在结构性需求过旺等问题，应采取切实有效措施抑制不合理需求。金融监管部门应督促商业银行严格执行按揭贷款首付款比例政策；严格限制信贷资金违规进入房地产市场，住房信贷增长一定要与经济增长、借款者的还款能力相匹配。在经济企稳回升和物价进一步升高时及时上调利率。借鉴国际经验，对非本地购房者(包括境外和非本地区)尤其是购买多套住房者进行一定的政策限制。加大外资流向房地产市场的监管。 完善供给结构，继续加大保障性住房建设 坚持政府和市场“两条腿”走路，明确并强化政府在保障居民基本住房方面的责任和义务。近年来，尽管各级政府加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重，以及满足中低收入家庭的住房需要来看，我国保障性住房建设步伐仍显得太慢，需要进一步加大力度，增加市场有效供给。要加快研究和出台征收物业税政策，抑制投资投机性需求。 建立和完善房地产市场信息系统 加强市场监控。市场规范和信息公开透明有利于市场主体形成合理预期，避免盲目投资和消费。建议各相关部门加强房地产市场运行数据的收集、整理和共享。建立房地产风险预警系统，提供公开、透明、权威的动态信息。■ 作者单位：中国银行()总行战略发展部我国房价走高的原因分析及趋势预测 浙商网 改变文字大小：大 中 小 | 打印 | 关闭 | 评论 对一个成熟的市场经济国家来说，住宅价格走高离不开经济的基本面。而对于正处在经济转型期的中国来说，住宅价格的走高有经济基本面的因素，但是也有许多非经济基本面和非市场的因素。从这个意义上讲，中国房地产价格的形成与走势比成熟市场经济国家要复杂得多。那么，是什么推动了现阶段住房价格的上扬? 成本推动价格上涨 在我国现行的土地制度下，土地供给不仅受自然条件的限制，还受政府垄断限制；一方面，一些地方政府凭借“事实上的所有权”、控制-->权，在政绩和集团利益的作用下，盲目地圈地占地，造成大量土地资源的浪费和破坏；另一方面，经济效益好的企业、普通居民住房所需的土地却供给不足，土地供给与需求的不匹配，导致地价和房价的上扬。 需求拉动价格走高 2003年，全国商品住宅的平均造价仅占平均售价的58%左右，这表明：现行的商品住宅价格已不再是简单的“生产者价格”或“成本价格”，而是一种市场价格，在现阶段它更倾向于是一种需求价格。现阶段巨大市场需求的存在，为房地产开发商抬高房价，将土地、原材料、税费等各种成本转嫁给消费者提供了便利，开发企业并不会因地价、原材料价格的上涨而减少其丰厚的利润。 2003年，我国城镇人均可支配收入首次突破1000美元大关，达到8472元，按照人们常引用的“国际标准”房价收入比在3：1～6：1之间，我国城镇居民家庭可支付住房价格应在15～30万元/单元，北京和上海人均可支配收入比较高，因此，可支付的商品住宅价格会略高于全国的平均水平。可事实上，在许多城市新建住宅价格与家庭收入比都在10：1以上。 这种异常的现象常常是经济基本面无法解释的，只能从制度变革中寻找答案。 (1)高收入群体形成。中国正处在经济转型期，制度建设滞后、政策失误及多种利益的冲突与博弈，导致我国城乡、地区间及城镇居民内部的收入差距不断扩大，并有越演越烈的势头。 收入差距的扩大意味著财富向少数高收入者的集中。这些高收入者包括：改革大潮中涌现的民营企业家、国企经理人、银行家、理论家、IT精英、商业巨头、文坛新秀、体坛新星等。尽管他们人数有限，但却占有不可低估的收入和消费份额。按世界银行的统计数据，我国占总人口20%的最高收入人群占总收入或消费的份额高达，而20%的最低收入者所占份额仅为，两者相差倍。据我国的相关统计，从金融资产的分布来看，20多万亿的金融资产中，80%的居民金融资产由占人口37%的城里人所有，而其中一半由20%的高收入群体所有。如果城市中有10%的高收入者，以现有亿城市人口计算就是5200万人，所形成的市场规模就是加拿大住宅市场的倍。这种“倒金字塔”的社会结构是现阶段城镇城市住房需求异常的主要原因。这也向我们的政策制定者们提出了挑战，在收入差距扩大的新市场环境中，政府应如何引导市场，优化住房供给结构，提高多数群体的住房支付能力，并保障少数低收入群体的基本住房需求。 (2)住宅福利变商品。中国告别住房福利分配不过是2000年以后的事情，事实上，职工住房与单位的脐带至今仍没切断。住宅供给的“双轨制”一方面减弱改革的阵痛，另一方面，也为住宅福利在市场上变现提供了便利。一些财力雄厚的政府部门和具有垄断地位的国有企业，有土地的给职工建房，没地的给职工购买商品房。职工将从单位获得的福利房上市出租、出售，尽管房屋因建造年限、地段和品质而异，但在北京等大城市仍可获得20～60万的收益，这相当于普通工薪阶层几年、甚至几十年的收入。所占的住宅福利越多，可变现的资产就越多。然而，靠资产致富的链条并没有就此完结。人们通过将“福利房”变现为“商品房”获得了初始资本金，以此作为首付款加上个人的储蓄或银行的贷款，就可以从市场上购买到更称心住房。有了真正属于自己的房产，所有者还可以将房产作抵押，向银行借贷从事商铺、房屋租赁等投资性物业经营。这种靠资产致富的速度比靠人力资产简单劳动要便捷得多，而由此释放的住房需求是不可低估的。 (3)代际财富的积累。居民的住房消费是按其生命周期有规律、逐渐释放的过程。但是在中国，一方面，二手房和租赁房屋市场欠发达，制约了消费者的多样化选择；另一方面，商品房的购置不仅与一个人的当期收入有关，更于持久收入相关；不仅与个人、小家庭的金融资产积累有关，更于代际财富积累相关。许多年轻人成家置业，不是只靠个人的收入储蓄，而是父母的大笔资助；这种代际财富积累所释放出的住房需求用简单的“房价收入比”公式是难以测量的。 计算口径的差异 中国的房地产业虽发展很快，但仍是一个新兴的产业，许多基础数据不完善，统计口径、方法与国外大相径庭。这常常会影响人们对事物的判断力。 (1)房价收入比。它是测量居民住房可支付能力的指标之一。1992年，世界银行专家的研究报告《中国城镇住房制度改革：问题与可供选择的方案》将“房价收入比在3：1～6：1之间”的概念引入中国。 我们对房价收入比的理解至少存在以下误区。首先，根据联合国监测指标的定义，房价收入比只反映不同地区、国家可支付能力的差异，但并不反映住房质量和收入差距方面的差异。这意味著：该指标并不能全面地反映住宅的状况差别。其次，计算方法不同。联合国的计算方法采用的是房价中位数与家庭收入中位数之比，而不是平均数，因为考虑居民住房的购买力主要看中等收入家庭是否具有购买能力，他们是市场需求的主体。即便是在经济发达、收入水平较高的国家，也不是人人都买房。美国的住房自有率为69%，英国为66%，德国只有50%，均低于中国住房自有率81%的水平。但这并不意味著这些国家的人居状况比我们差。再次，房价和家庭收入的定义和计算与我国也有所不同。根据联合国的定义，房价应是自由市场的价格，它具体包含有两层意义：一是非市场化的交易活动(如公房出售、集资建房等)不应在计算范围之内;二是市场交易的房屋不仅包括新建住房，还包括存量住房的交换与流通。在美国，存量住宅的交易量是新竣工住宅的5～6倍，香港市场上流通的住房三分之二是存量房，二手房市场的发展对平抑住房市场价格有著不可低估的作用。在计算家庭年收入时，联合国家庭收入的定义是各种税前收入，包括：工资、养老金、商业活动收入、租金收入和各项实物补贴等。而我国只考虑工资收入，或人均可支配收入，各种福利性收入和隐形收入都没有计算在内。由于计算方法的差异，使得我国的房价收入比根本不具国际可比性。 (2)住宅销售价格指数。从住宅销售价格指数的变化来看，近两年，上海、重庆、天津、杭州、宁波、沈阳、青岛等住房价格涨幅在全国35个大中城市中名列前茅，均超过两位数，但是从住房价格的平均值来看，上海房价并不比北京高多少，北京早在1997年，商品住房销售的平均价就突破了5000元。因此，不能简单地以价格高低判定房地产泡沫。其实，这个例子反映出我国现行平均价和价格指数存在的某些缺陷，使之很难全面地反映住宅市场价格的变化。 首先，现行的商品住宅销售价格指数虽然包含了各类上市交易的住房，但如果新建商品房所占权重比较大，就很难全面反映住宅市场的总体的供需状况。当然，这也与我国住宅供给体制，二手房市场欠发达有关。我国二手房市场发展滞后，大量存量房流通不畅，导致住房需求过度集中于新建商品房市场，从而推动市场价格的上扬。 其次，商品房不同于其他商品。商品房空间的不可移动性决定了每份不动产都是唯一的。因此，在价格指数“一揽子”样本中，当年新开盘的商品住宅所处的地段不同，其价格也大相径庭。以北京为例，近几年城市的急剧扩张，大量新建出售的商品房在四环以外，这类楼盘所占权重较大，必然导致总体均价的下降。为准确把握不同质商品住宅价格的变化，美国采用的是重复销售价格指数，其要点在于：它是实际的成交价格；它是以同质住宅再次交易的价格为基础，并将全国住宅市场分为9大地区，甚至细化到每一个具体的城市。这与简单不论住宅质量好坏、地段的优劣，只计算一个平均交易价格是有区别的。统计上反映的房价低，市场上出售的房价高，这也难怪消费者怨声载道了。 综合上述分析，可以说：在中国高速城市化的进程中，住房价格的上涨可能是一个常态，要解决制度转型带来房价上涨过快与普通居民可支付能力不足的矛盾，政府在加强宏观调控的同时，更应加大改革的力度，这包括：加快土地制度改革，优化土地资源的配置和利用效率；培育二手房租赁房市场，加大普通商品房的供给；建立公开透明网上交易系统、信息咨询系统，用正确的信息引导投资与消费，扼制恶意的炒作。只有积极地从制度建设入手，才能保障房地产市场持续健康发展。

房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……