经济学论文2020

经济学毕业论文范文

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经济学毕业论文

一、 房地产业的现状与问题

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现和8%的高增长率，其中投资贡献率高达左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的，逐步上升至2001年的(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为，， 和，房地产开发投资增长率分别为 ，，和，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，，30%，，和。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为、、、、和，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

5、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制 防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。

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Storytelling在经济学写作中的重要性不言而喻，是每一位经济学研究者的必修课，而引言部分的作用则是将文章的故事脉络呈现给读者。因此，想设置这样一个栏目，和大家一起精读解析论文引言的写作技巧，初衷是慢慢积累也许有朝一日能够把引言写好，如果能给大家带来一点点的外部性，就再好不过了。 今天随机找了一篇文章，Guojun He 2020发表在JDE上的文章：秸秆燃烧，以及死亡率。且先拿它试试手。 摘要：本文利用卫星数据研究农业秸秆燃烧并估算其对中国空气污染和健康的影响。研究发现，秸秆燃烧增加了颗粒物污染，导致人们死于心肺疾病。每增加10 μg/m^3 ，死亡率增加。农村地区的中老年人对秸秆燃烧污染尤为敏感。对中国秸秆回收项目的进一步分析表明，将这些项目推广到所有秸秆燃烧地区所带来的健康效益大于成本。 首先介绍背景，第一句 Farmers often burn agricultural straw residues from crops such as wheat, rice, maize, and cotton in situ after harvest. 向不熟悉背景的读者介绍 秸秆燃烧 到底是什么：“农民经常在收获后就地焚烧小麦、水稻、玉米和棉花等农作物的秸秆残留物。” （插一句：实际上，燃烧秸秆的处理方式在中国更为普遍，但并不科学，极大加剧空气污染，雾霾严重程度，虽然已有许多更优的处理秸秆的方式，但新技术难以在农村普及，观念的转变困难，亟需设立新的激励机制。 秸秆焚烧在严重依赖农业生产的发展中国家特别普遍，是造成季节性空气污染的主要原因(Andreae and Merlet, 2001; Gadde et al., 2009; Rangel and Vogl, 2019)。这句话开始将秸秆燃烧和空气污染联系起来，开门见山，不绕弯子。如果是中文期刊，开头还要用一大段介绍政策背景，实际上这些背景放在Section 2详细介绍更好一些，我们需要时时提醒自己，引言的每一句话都有一个明确的指向，就是让读者快速明白文章的贡献，动机和意义。告诉别人你的文章为什么好，为什么好到让大家愿意花时间一看。因此，引言的每一句话，都不应该是废话。 However（However大多数情况下后面跟着的内容就是文章的创作动机或贡献）,作者做这篇文章的Motivation主要有两个：（1）秸秆燃烧是空气污染的主要来源，但现有相关的法律法规很少；（2）目前还没有证据表明秸秆燃烧是否以及如何影响人们健康，这可能使得政府不愿设立并执行相关法律法规。 接着引出本文的贡献：（1）利用中国数据估计秸秆燃烧对空气污染和死亡率的影响，（2）并量化中国在秸秆回收政策的潜在收益。 介绍文章使用数据的独特性。包括2013-2015年中国秸秆燃烧卫星数据（秸秆燃烧），1650个地面监测站收集到的当地空气质量数据（空气污染），中国疾病预防控制中心的疾病监测点系统(DSPS)的四分之一中国人口的死亡记录（死亡率）。 介绍使用这些数据做了什么？发现了什么？（本文的研究问题及发现） 本文的研究问题：估计了秸秆燃烧对空气污染和死亡率的影响。 句式大抵如此： Our baseline results show that 、 we further estimate that 、 Heterogeneity analyses reveal that …… 研究发现：（1）在县城中心50公里范围内再发生10起秸秆火灾，将导致增加μg/m3(或)，中国各县的死亡率上升（2）。以秸秆燃烧为工具变量进一步估计发现，月浓度每增加10μg/m3可导致死亡率增加。（3）异质性分析显示，秸秆燃烧污染主要增加心肺死亡率，对农村和贫困地区40岁以上人群影响较大，但对年轻人影响不显著。 强调本文在因果识别上存在的担忧以及解决方法：找啊找啊找IV。 JDE 对这种微观实证，因果识别清晰的文章比较青睐。 本文的IV识别还存在两个问题：（1）桔梗燃烧可能不是通过空气污染而是其他途径影响人类健康，例如，地方政府可以实施与当地人口健康有关的秸秆焚烧条例。（2）另外，秸秆燃烧也可能对农民造成暂时的收入冲击，因为该活动往往在丰收之后。 为解决这一问题，作者进一步采用两个IV解决内生性。（1）非本地农民焚烧秸秆（non-local straw burning），不受当地政府控制。（2）将秸秆燃烧与上风和下风区域分开，并利用上风和下风火灾系数的差异将污染效应与潜在收益效应隔离开来。 结果与基本回归系数大小相差不大，说明秸秆燃烧的内生性不是一个大问题。 进一步对2016年出台的秸秆回收政策进行评估，说明政策的有效性：受补贴省份的相对于非补贴省份，年均浓度下降了 μg/m3，避免每年万人过早死亡。 总结对现有文献的三个贡献，英文期刊常用三大段讲文章的主要贡献，而中文往往在一段中写完，每一个贡献用一句话来写，实际上还是远远没有得到足够的重视。我们在写引言时，如果能在初稿形成时用三大段写明文章的贡献，会更加清楚文章在现有文献中的位置和贡献，这非常有利于深刻理解自己的文章。甚至解决大部分时候自己的内耗问题，觉得自己的文章没有意义，实则是因为我们做得还远远不够。 首先，本文补充了关于秸秆燃烧影响的文献。这是一支比较小众的文献脉络， Rangel and Vogl (2019)； Graff Zivin et al. (2019)； Lai et al. (2018)做了相关的工作。但这篇文章区别于Rangel and Vogl (2019)之处在于（1）……。（2）……。这里的逻辑在于，写该领域的重要文献做了什么，尽管有做得非常相似的文章也无所谓，写出来，然后说清楚，你区别于他的贡献在哪里。 其次，本文发现空气污染效应存在显著的城乡异质性。由于数据限制，农村人口数据缺失，现有文献估计不准确，如Zhou et al. (2015) and Fan et al. (2020)。 最后，本文发现近期出台的秸秆回收补贴政策显著减少了秸秆焚烧活动，为制定有效的秸秆焚烧法规提供了重要启示，为其他存在类似农业焚烧问题的农业经济体提供参考。这是本文的impliaction。 最后一段介绍各个章节的内容安排, The rest of this paper is structured as follows. Section 2……，Section 3……，Section 4…… 都是形式化的内容，大同小异。 引言就这么结束了，希望以后还有时间细细精读文献，每个阶段看文献的目的大不相同，做实证的时候可以速读，只看实证怎么做，写的时候又不一样，引言摘要等，都有值得细细斟酌之处，无奈我的水平只能到此为止