附近有地铁的房子更受人们的欢迎，因为出行交通很方便，所以地铁房的房价越来越高，人们更倾向于能带来出行方便的房子
地下铁路是一个城市的缩影。当地铁贯穿了一个城市,地铁将不再仅仅是交通的轨道,更是一个城市的血脉。从全世界范围看,地铁的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。因此,地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的拉动作用。沈阳市地铁的修建,将大大缓解沈阳的城市交通拥挤,带动相关产业的发展,提升沈阳大都市的品牌形象,同时对沈阳人的居住理念和沈阳房地产格局将产生重大的影响。一、国内外城市地铁修建对城市发展的影响1.新加坡的地铁系统新加坡的地铁系统称得上是世界最安全的地铁系统之一,也是世界上少数几个能盈利的地铁公司。新加坡在发展地铁时,就提出建设“一站式”或“户到户”的交通枢纽网络,争取做到乘客不出站就能中转到新加坡各个角落。政府实行公共交通优先,严格限制私人汽车拥有量的倾斜政策;同时,政府还做了大量工作确保地铁的有效运营。例如,政府会出面调整现有公交车线路,以免与地铁线重叠,造成资源浪费,政府还有意限制地铁车票涨价,鼓励民众乘坐地铁。2.香港的地铁运营模式香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司,其运营在各“地铁城市”中最为成功据说地铁开通后,上盖物业平均升值近50%,投资回报率达到15%。它的成功与香港地铁建设和城市规划的紧密联系,和房地产市场紧密协作是直接相关的。香港的地铁公司在世界各国的地铁大多赔钱的大背景下,能够赚钱的一个重要原因之一就是充分利用地铁沿线地产增值的优势。地铁使沿线各站形成许多新的繁华地区,沿线的地产也不断增值。香港每天大概是超过23万人次的流量。将整个在沿线的店铺还有地铁站的商业物业,全部带动起来。地铁公司充分利用这一优势,把发展地铁与发展房地产业结合起来,这给地铁公司带来了丰厚的利润,解决了工程建设部分资金来源。另外,地铁公司历年出售物业所获得的利润,全部用于地铁建设,成为香港地铁发展重要资金来源之一。3.北京市的地铁效应据了解,到2008年,北京地铁的总里程将达到280公里。先后开通的地铁、轻轨、八通线已经成为北京交通的一个重要符号、一个特殊标志。在北京堵车现状还没有彻底解决之前相形于路面交通的瓶颈状况,日常上、下班、出行的人们愈发感受到轻轨交通所带来的便利。地铁沿线周边的诸多新楼盘、二手房市场都呈现出活跃的态势。4.广州地铁商机效应广州地铁催生了巨大商机。最明显的是地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏。1993年广州地铁一号线规划刚一出台,沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来。同时,地铁沿线写字楼日渐走俏。目前,广州市地铁沿线高档写字楼项目达到50多个,占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额。看到地铁物业的良好前景,不少有眼光的商家纷纷将目光投向了在建的地铁二号线沿线物业。广州地铁和周边商圈带动了城市的繁荣。二、地铁建设对房地产的影响因素分析1.地铁建设对地铁沿线房地产价格的影响地铁可以说是一个大城市的命脉。地铁一旦建成,必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机。规划中的沈阳地铁一号线,是城市东西向最大的客运交通走廊,它连接城市东西两大工业区和新兴的经济技术开发区,串连起铁西、太原街、中街三大商业中心及沈阳站铁路交通枢纽等各个板块。目前,沈阳近百家新盘、大盘都在它的覆盖下。2.地铁建设对城市周边房地产的影响地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。可以预见的是,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。“涨价是必然的,不涨才是真正的新闻!”地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用。但是由于地铁的建设需要一定的建设周期,所以,地铁沿线房价在近一年至二年内不会有什么大的涨幅。3.地铁建设对城市居民购房标准的影响沈阳地铁即将开工建设的消息一经公布,沈城部分消费者购房标准也随之迅速改变。一旦地铁一号线竣工后,从城西到城东只需几十分钟就可到达。交通问题将不再是主要考虑的因素。居民的购房范围将逐步扩大,会考虑选择地铁沿线的楼盘。主要的考虑有二点:一是生活交通方便。二是认为地铁楼盘可以升值。事实上,地铁在房地产开发中确实有“点金棒”的作用,可以令无人问津的区域变为楼市的热点。但这也不是绝对的。因为理性的购房者则更关注楼盘物业本身的品质,只有综合品质的提升,才能赢得更多买家的认可。4.地铁建设对其它城市配套工程的影响对于一个城市来说,交通方式一旦改变,人们的购物模式也将随之改变。随着地铁的开通,在中转站点或大型地铁出入口,二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。有关资料显示,市区内地铁出入口的商业、物业通常是最大的受益点。从地铁线的规划设点来看,邻近地铁站点1000米以内辐射圈的物业,将是地铁概念的极大受益者,尤其在起点站、终点站、中转站附近。其实,精明的开发商已经看到,地铁的便利交通无疑是楼市的亮点,但单单依赖这一个优势很难真正吸引购房者。为此,在地铁周围的配套设施上做文章,成了开发商的另一把杀手锏。目前沈阳地铁沿线的楼盘大都依现有的学校、医院、银行、商务中心等相关设施而建。其楼盘在自身内部配套方面,如社区医院、超市、邮局、社区服务中心等相关配套工程都应该一应俱全。未来,沈城必将形成以地铁周围商圈为依托的新商圈。5.地铁建设对城市功能定位的影响随着沈阳的经济发展以及城市建设的加快,越来越多的市民开始了解到地铁为人们的日常生活所带来的便利。一方面地铁的开通对于一个城市来说,是交通方面的改变,为市民带来了便捷的生活方式,节省了出行时间,缓解了地上的交通压力。另一方面地铁的开通改变了城市格局,使得城市功能重新定位,由于地铁商业圈的形成,一些新的经营业态,经营理念也将被带进沈阳市场。新地铁线路的规划,建设和开通,意味着沈阳由平面交通进入立体化交通时代。随着城市交通越来越拥挤,地铁概念正在逐渐被人们所接受的同时,人们也正在加强关注地铁周边的物业,因此项目自身的正确定位,加之周边环境的不断完善和交通的更加便捷,会使项目极具升值潜力。三、沈阳房地产业迎接地铁建设的对策地铁建设对沈阳市房地产业是一柄双刃剑。尽管地铁建设会对沈阳的房地产市场产生强大的推动作用,但是这并不是决定因素。多年来,由于经济环境和城市发展水平的影响,地铁建设后周边房地产项目相继启动,又在站点周围形成了新的交通压力,这将给地铁带来负面的影响。沿线集中开发过度的话,其他交通方式所具有的通病,地铁也将不难幸免。房地产业应该如何应对,是一个重大的课题。1.将提供大量的就业机会地铁对就业的拉动影响会一直贯穿始终。在地铁修建阶段,需要大量劳动力挖沟搭桥,创造了大量的就业机会。地铁开通以后,运营本身会直接吸纳就业人员,同时地铁商铺不仅可以直接为一部分人解决就业问题,还会吸纳其他人员就业。2.东部将崛起三大经济圈沈阳地铁一号线一期工程共设车站18座,其中津桥站、滂江站、黎明文化宫站三个地铁站点在大东区内。一旦地铁建成,这三个站点将成为大东区强有力的三个黄金地带。时下,大东区招商局正在积极谋划这三大地铁商圈。3.沿线地铁成为新的增长点铁西区和大东区将在地铁效应的影响下成为2006年楼盘畅销的主要受益者。对于商圈而言,最得益于地铁经济的就是太原街,便利的交通必将带来太原街商业的另一次高峰。此外,地铁的开通也为金廊工程的建设起到了极大的促进作用。总之,地铁建设是沈阳几十年来的大事,其对沈阳城市经济的发展和居民的生活将会产生深远的影响。如何建立一个和谐的、发展的社会,如何利用地铁建设这一契机提升沈阳的城市形象,促进城市经济发展,将是我们思考的问题。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：
现在房子已经成为了每个家庭的必须，尤其是一些家里面有男孩子的家庭，更是早早的就要准备买房，毕竟想要娶媳妇车房这都是必须的，而房价的日趋攀升也让大家望而却步，毕竟想要买一座房子是真的很难。而大家买房首先考虑的一点应该就是交通了。交通便利怎么都好说，但如果说交通不便的话再好的房子大家也不会买的。所以说如今的地铁房溢价高。
不可否认的是地铁对房子的价格是有绝对的影响的，有地铁的房子价格肯定会往上调，地铁运营开价格升高，地铁运营成熟之后也会往上调。这也是开发商介绍房子的一大优势。对于我们上班族来说买房的话肯定也会考虑这一点，毕竟我们都是要早晚通勤的，公共交通工具这是非常重要的。
对于一些私人交通不是很发达的城市，那么地铁就会显得尤为重要了，毕竟大家的私家车出行不是很方便，每天开车都非常拥堵，或者是加油，保养车的成本非常高的话，就体现出公共交通的重要性了。而地铁不堵车，速度快是大家的首选，肯定首先就是要选择有地铁的房子。所以为什么地铁旁边都会有很多出售的房也就是如此了。
要知道地铁和私家车而是相互替代的，如果说大家的私家车出行非常方便的话，现在的家庭大部分都有车，所以地铁就没有那么重要了，或者是所在的地方四通八达，多条地铁线都在此经过，那么少一条都无所谓，毕竟出行的方法还有很多。所以这个时候大家可能就会考虑一些别的因素了。
总之买房的话肯定是根据大家的需求，自己会开车也能够养得起车的话，就算是没有地铁都可以，但是如果说出行基本都是公交地铁的话就会显得很重要了。
我觉得地铁对房价的影响是很大的，因为如果房子周边有地铁的话，那么房子的价格一定会很高的，但如果说房子周围没有地铁的话，那么是会降低房子的价格的，所以我觉得地铁对房价的影响是很大的。
理由一：城市人口不断增加 人类社会不断向前发展，城市化水平稳步提高。尤其是近阶段，国家出台了一系列相关政策：建设社会主义新农村、大力发展中小城镇等等。与此同时，很多农村居民向往城镇生活，城镇居民也大都渴望能在市区有立足之地，而中小城市的居民又想到省会城市、发达城市开拓自己的一片天空，致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。而我市目前在实行户籍改革，鼓励外地居民来洛购房置业。另外，有关专家预测，到2010年，我国城市人口将达到亿；未来20年中，我国将有3亿多人口从农村转入城市；据05年年底统计，我市人口已经达到万，到2010年全市人口将要达到665万。那么据此推算，我国每年需要新建住宅亿m2方能满足广大居民对住宅的需求，而我市每年也将要新建住宅近400万㎡。 理由二：居民消费结构发生变化及其影响 人类吃饭大致经历几个过程：从没有饭吃，到有饭吃，到吃好饭，再到吃出健康，吃出文化和品位。同样，消费者对住房的需求从没有房住，到有房住，到住好房，再到住的舒心，住的愉悦和幸福，真正达到安居乐业……所以，居民消费结构不断在发生变化，对住宅综合品质的要求也越来越高。 根据这一现象，开发商在开发项目时，不断尽可能地提高楼盘的综合品质，从质量下功夫、做好楼盘的景观规划、完善配套设施、加强物业管理等等，从而促使房价上涨。 这种现象确实能够满足广大居民的住房需求，但是，一些开发企业为了追求利润最大化，盲目开发大面积、高档次、豪华型的住宅。如果高、中、低档次住宅能够均衡开发，也能使供求关系达到一个平衡点，从而使房地产行业的发展能够良性循环。但是，一些开发商盲目跟风，大量开发高档次住宅，哄抬房价…… 理由三：开发成本越来越高 1、土地成本持续上涨 土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。 当然，我市也不例外。据了解，机场路一建成楼盘当时的征地价位约26万元/亩，而其背后一地块目前已经上涨到40余万元/亩；瀍河西岸九龙台附近一在建楼盘去年征地价约为31万元/亩，而其北边一地块而目前已经上涨到近40万元/亩；另外，我市为进一步加快新区建设步伐，实现土地收益最大化，已经调整了新区可出让土地的出让起始价：开元大道以北区域土地出让起始价由每亩50万元调整至55万元，开元大道以南、关林路以北土地出让起始价由每亩45万元调整至50万元，最近，河北帝华企业集团以每亩69万元的价位中标新区一块占地亩的土地…… 2、建安费用上涨 近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨。其中，建筑安装工程价格上涨、材料费价格上涨、建筑用钢材价格上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，2004年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10%…… 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解；建材价格仍将维持在高位。 3、开发税金上涨 税金税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费。具体来说，房地产开发企业涉及的税金有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等，可见开发税金种类繁多。目前，开发综合税金已经由原来的涨至，在一定程度上又相对提高了开发成本。 4、管理费用上涨 目前，人力成本、项目的期间费及其他相关费用都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降…… 5、利润难以下降 由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，限制房地产利润，但是，房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，大多数开发企业在开发建设过程中利用各种渠道想方设法提高其利润点。比如，有好多多层项目已经不允许建到七层，但是一些开发企业将其六、七层建成楼中楼，以增加利润点。所以从长期看，这部分成本也不会有下降空间…… 理由四：旧城改造速度加快 我市目前在大力宣传“打造中西部地区最佳人居环境城市”，所以要加速旧城改造步伐，美化古都风貌、提升城市品位。我市在旧区改造方面已确定了138个项目，已经进入实施阶段62个，计划今年实施76个，总建筑面积300余万㎡，竣工面积达到212万㎡。目前全市通过土地出让方式改造旧城区地块22个，城中村地块36个，建设国际贸易中心、西工步行街等63个项目。都市村庄改造工作正在热火朝天的进行着。其中东涧沟、金谷园路、东站、北大街、义勇街等城市改造项目已接近尾声，东下池、同乐寨、新街、牡丹广场、纱厂路、王城大道、九都路、春都路、下园路、旭升村等改造项目正如火如荼，而还有许多改造项目也即将拉开帷幕，比如九都路申泰新世纪广场、史家屯亚秀丽都和王城明珠、瀍河区中窑村嘉阳公司的项目及新天地二期等等。 如此大规模旧城拆迁及改造，安置居民也需要大量的住宅，就迫使房屋销售市场的被动需求不断增加，显而易见，房价就自然随之上涨…… 理由五：城市框架不断扩大 纵观我省一些城市发展状况可知，许多城市在人口增加、旧城改造速度加快的同时，城市框架也在不断扩大。郑州正在发展郑东新区，目前已初具规模，同时还要开发西区，准备走出“洼地”，下一步还将实现郑汴一体化；开封正在开发西区；许昌发展东区；信阳在开发洋山区和湖东区；南阳也在开发河南区域……而我市正在开发洛南，近两年将要在新区洛河沿岸建设百余栋高层，孙善武还设想发展到孟津及小浪底…… 发展是硬道理！如何发展？招商、引资、盖房、盘活经济……房屋价位自然上涨。曾记得02年郑州市107国道附近一个楼盘的均价为1460元，随着郑东新区的发展，目前均价已经涨到3000余元！而我市何尝不是如此！洛南的高价房是铁的见证！！ 理由六：开发企业与策划人员联手炒作 业内人士都知道，由于房地产市场发生变化，市场竞争越来越激烈，房地产策划人员的作用就显得越来越重要。好的策划人员具备医生的职能、法律顾问职能、财务专家职能、导演职能和船长职能，他们能够在现有的条件下，通过遵循科学的营销思路，组合运用房地产的四大营销工具（即产品策略、价格组合、广告策略及销售执行）解决实际工作中的障碍以及由此产生的工作细项、人员组织架构等工作，以便将短期内的房地产销售工作做到最佳。比如郑州的建业城市花园、英协花园、帝湖花园、金色港湾、21世纪社区、鑫苑名家、第一大街、美景天成、亚星盛世家园，洛阳的兴隆花园、森林半岛、亚威金城、国贸中心、中泰世纪花城、新都汇、绿鲜超市、君临广场等众多楼盘的操作成功，开发企业与策划人员联手策划炒作起着决定性的关系。 所以，好的策划案不仅能为开发企业创造价值最大化，也能使房地产市场良性循环发展。 与此同时，哄抬房价的开发企业和策划人员也不在少数。一些开发企业为了谋取更多利益，和策划人员联手，过分吵嚷“土地供应缩减”、过分强调华而不实的社区景观和升值前景、过分囤积房源，人为的造成市场紧张，搅乱了人们对房价的理性认识，从而导致房价一升再升…… 据我个人观点，我市房价上涨的主要导火索在于2004年几家外地开发企业及其策划人员的进驻。2004年他们在我市房地产市场上风光无限、抢尽风头，使我市本土开发企业倒显得黯然失色。四月的“百年家居”、六月的“皮世界”、九月的“钱江商贸城”，以及整个下半年的顺驰、建业风暴，搅动了整个洛阳楼市，他们的策划人员运用各种营销策划手段，对项目大肆渲染。尤其是下半年顺驰、建业的公开，各种铺天盖地的房地产广告，随处可见，掀起了洛阳房地产史上的广告大跃进高潮。我们不得不承认，顺驰“第一大街”和建业 “森林半岛”项目的成功策划运作，对我市的贡献无法估量，但同时我们也能看到，正是因为他们走的是“高端路线”才拉升了我市房地产的价位，使我市商品房的均价从2003年的1770元/㎡迅速涨到2004年的1900余元/㎡。继而无论是本土还是外地开发企业伴随着新区开发的热潮纷纷仿效，与策划人员强强联手，走高端路线，进而使我市房屋均价迅速提高到2005年的2300余元/㎡，至今还在不断攀升…… 理由七：消费者购房投资意识不断增强 近年来，银行存款利率较低、股市低迷、债市盘小……在这种情况下，消费者开始在转变投资渠道，尤其是地产人员对房屋保值升值大肆渲染，使大批消费者购房投资意识不断增强，认为房地产是很有前景的投资渠道，从而使大量的资金涌入房地产市场，转变成房地产开发资金，成为企业最主要的资金来源。部分城市房价上涨过快，社会预期较高的情况下，局部性投资需求迅速扩大，加剧了投机炒作，其中以“温州炒房团”“山西炒房团”等为代表，聚集百亿资金进行期房炒卖，进一步加剧了房价过快上涨。虽然政府推广新的房地产政策使他们纷纷落马，但是作为普通消费者，谁都不希望自己花巨资购买的房屋跌价，所以以购房投资为目的、期盼房屋升值的的消费者依然存在…… 理由八：复合型楼盘兴起拉升房价 所谓复合型楼盘，就是由商铺、住宅、写字楼、产权式酒店、公寓等多物业形态中的两种或两种以上的物业形态组合成的楼盘。近年来，复合型楼盘日益增多。目前我市的复合型楼盘有：枫叶国际广场、亚威金城、申泰新世纪广场、王城御俯、万国银座、世府名邸、新都汇、富雅东方、香榭里阳光、美城、新街金元府第、九都新天地、君临广场、居业美丽家等等。 有人称，复合型楼盘在一定程度上可以看作是一座浓缩的“城市”，由此可以想见其功能的齐全与生活的便利。但是，综合价位与普通楼盘相比要高出许多。比如：珠江商业街的繁荣，提高了珠江路的含金量；君临广场的成功策划运作，炒热了纱厂路板块，同时使综合价位成倍提升；新都汇的家乐福的进驻，促使其板块的含金量升高；顺池“第一大街”名店街，均价虽然超出了5000元/㎡，但是其销量也相当可观；还有亚威金城、居业家园、王城御俯……在此已无需详述。所以，房价上涨与复合型楼盘的兴起也有着紧密相连的关系。 理由九：国家政策调控没有解决根本问题 去年，国家相继调整了一些房地产新政，并出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，力求在政策上、制度创新上，对房地产市场进行宏观调控，抑制房价过快上涨。 不可否认，这些新政的出台，有力的打击了一些炒房者和炒地者，对抑制房价过快上涨、规范房地产市场起到了一些作用。但是，这些新的政策，包括前不久刚出台的“国六条”，也未必就能解决房价上涨的根本原因。 根据房地产本身具有的特性（长期使用性、附属收益性、资本和消费品的两重性、房地产本身的相互影响性和深受周围社区环境的影响性），炒房者大多都在选择中长线投资，同时一些普通老百姓也在利用闲散资金参与中长线购房投资行为。 最直接一点讲，开发成本越来越高，利润越来越透明，这个问题没有得到根本解决，房价缘何不涨呼？ 理由十：房价下跌的动力欠足 房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。 政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。 银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。 开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。 住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。所以大多数消费者都会选择保值和升值潜力较大的楼盘。 从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，不希望房价下跌的占多数。
住房问题事关百姓的切身利益，关系着和谐社会的建设；房地产业是国家的支柱产业，房地产业的发展影响着整个国民经济的正常运行。但是近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。党和国家对此事高度重视，2002年以来针对房地产过热、房价过高现象，国家出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，但从实际来看，宏观调控的效果并不十分明显。影响房地产价格的因素有很多，本文从房地产市场区域寡头垄断来解释房地产价格居高不下的现象。首先，本文比较全面的回顾了上海房地产市场的发展历程，总结了几十年来上海房地产业所取得的成绩，同时也指出了上海房价过高这一主要问题。其次，对上海房地产市场寡头垄断性进行了分析。首先从房地产特性入手，即房地产位置固定性和房地产产品的异质性，分析房地产市场出现寡头垄断的可能性；接着又从房地产厂商的进入壁垒进行分析；最后再通过严格的实证分析，得出上海房地产市场是典型的寡头竞争市场，并进一步提出就全国而言房地产市场是区域性的寡头垄断市场。再次，分析了寡头垄断市场上的房地产企业的行为。房地产企业正是利用其垄断地位，实现了对土地的垄断、房地产定价垄断、房地产产品经营垄断和房地产信息的垄断；揭露了房地产企业间通过价格的合谋、对消费者的价格歧视、税负的转嫁、恶意的炒作等不断推动房地产价格上涨，侵占消费者剩余，最大化自己的利润；同样指出也正是因为房地产企业的垄断行为导致了国家的宏观调控政策大打折扣。最后，笔者在严密分析的基础上，对有效抑制房地产价格的上涨提出了自己的一些政策与建议。
我国房地产价格影响因素研究摘要：房地产价格的影响因素可以从宏观和微观两个层面进行考察，本文研究发现居民可支配收入与房价关系不大，推动我国房价快速上涨的主要因素是人民币升值及其预期和房价前期增长率，利率对房价则会产生显著抑制作用。汇率机制并没有显著变化，对房价上涨起到了支持，而利率作为宏观经济指标对于房地产价格指数的影响作用在不同的时期具有不同的表现效力。关键词：房地产价格；宏观经济变量；Panel-date模型一、引言及相关研究2003年以来，我国各地区房地产价格均出现了不同程度的上涨，2003至2005年全国房屋销售价格指数分别为 ，和（相比于去年同期）。2005年全国房价平均上涨，其中有19个地区房价涨幅超过了全国水平，有26个省市房价的涨幅超过了两位数。2005年7月21日，我国开始实行汇改，这一政策的实施结束了人民币盯住美元10年的历史，人民币兑美元汇率不断升值，一定程度上对中国房地产市场带来直接或间接的影响。在此之前，市场对人民币升值的预期效应早已传递到了中国的房地产市场。海内外大量资金进入我国房地产市场，房价更是如脱缰野马，一路飙升。原文链接：房地产价格波动影响因素文献综述近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2003年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。一、国外的相关研究房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：1、形成均衡价格的动力因素；2、供需因素对房地产价格影响的实证分析。原文链接：房地产价格影响因素浅析自2000年市场复苏后，上海市的住房价格进入新一轮波动周期中的上涨阶段。虽然前期因受到国家宏观调控的影响，房价较阶段性高点已有所回落且目前处在一种较稳定的盘整状态，但是从当前影响市场供需和房价决定的基本因素和结构性变革考察，上海市的房价运行整体上仍然处在上升周期中，并没有显示出步入衰退阶段的迹象，就此而言，目前的市场形势反映出上海住房市场在宏观调控后成功实现了软着陆，房价正通过盘整方式来等待基本因素的赶超。于是，认识前一阶段房价变动的成因和未来的变化趋势，仍必须立足于住房的现状与发展阶段、经济与收入增长、人口结构等主要基本因素和宏观层次上的金融制度改革、住房制度改革、土地制度改革等重大结构性变革。原文链接：对影响我国房地产价格因素的研究[摘要]：近年来，我国房地产价格持续攀升，其原因是多方面的。各地区快速经济增长是引起我国近些年来房地产价格快速上升的主要动力；大量FDI流入房地产、国内贷款的快速增加和建筑成本的上升也是我国房地产价格快速上升的重要原因；而人口和土地成本对房地产价格影响则相对较小。文章最后针对各因素对我国房地产价格上涨的影响提出了一些建议。[关键词]：房地产价格；影响因素；外商直接投资一、引言自1998年房改以来。我国房地产业进入了快速发展通道，房地产业的蓬勃兴起为我国国民经济的高速增长做出了巨大贡献，但在房地产业快速发展的同时也带来了房地产价格的飞速上升。根据统计局的统计资料显示，在2006年，全国商品房平均售价达到了3367元/平方米，比1999年上涨了64％，年平均上涨了9％以上。房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。房价的上涨引起了广大人民群众的关注，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。在这种形势下，中国政府采取了一系列措施。例如，连续的提高对房地产市场贷款利率，提高房贷首付，以及采取更为激烈的手段——提高银行存款准备金率，其目的就是为了抑制房地产价格上涨过快。原文链接：
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
依法确定房地产抵押的范围。学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等以公益为目的设立的非营利性法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施等公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。明确抵押担保的范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；如果没有申请，填写“/”。
房产可以抵押和不可以抵押主要有两个变化。1.耕地、林地、草地的土地经营权抵押的，可以办理不动产抵押登记，但土地承包经营权不能抵押。二是学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等以公益为目的设立的非营利性法人，不能抵押其教育设施、医疗卫生设施、养老设施等公益设施，但可以抵押其他不动产；学校、幼儿园、医疗机构、养老机构登记为营利性法人的，可以抵押其不动产。
《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后生效；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。保证抵押房地产的合法转让。当事人申请房地产抵押权首次登记或者预告登记的，房地产登记机构应当根据申请在房地产登记簿“是否有禁止或者限制抵押房地产转让的约定”栏内记载抵押房地产转让的约定。
如有约定，填写“是”。抵押期间抵押权依法转让的，由受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请转移登记；如无约定，填写“否”。抵押期间抵押权依法转让的，由受让人和抵押人(转让人)共同申请转移登记。协议变更的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。过去，抵押人不能转让抵押的房地产，即不允许转让有抵押负担的房地产。《民法典》执行后，承认抵押权的溯及力，允许抵押人转让抵押房地产。但为了平衡抵押权人和抵押人的利益，稳定预期，《民法典》第406条规定，当事人可以就抵押物是否可以转让作出约定。
法律分析：1、新增居住权。居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
2、完善建筑物区分所有权制度。
3、加强对建筑物业主权利的保护。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《民法典》来了！《合同法》等退出了历史舞台。《民法典》实施后，对房屋出租方面的法律规定进行了重大修改。这样会更有利保险保障租房人的居住权益，让“居者有其屋”，这是国家关注民生方面的一大举措。租房人应当对相关规定有所了解，以规避风险，更好地保护自己的合法权益。
一旦你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。这可能是大家遇到的新情况，因为在《民法典》实施前没有这样的法律规定，自然原来的房屋也就没有设立了居住权。从明年开始，有些房屋将可能会设置居住权，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰，因为法律不允许出租。
法律风险提示：租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担****元违约金。”
现在有不少二房东，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价。但是二房东这种转租行为，如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。这就导致实践中很多租赁关系处于不稳定状态，当你租赁的房屋是转租的，则随时有可能被人赶出去的风险。所以这次法律新增规定，如果出资人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。
法律风险提示：实际租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于出租人所有，不是转租的房屋。”并查验房产证，这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具转租的函。
法律规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租
三、房屋权属有争议或被查封，可以退租。
房屋所有权发生争议，或者出租人因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人生活安宁权。这次新法保护租房人的合法权益，明确：当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；房屋权属有争议时，租房人可以退房！
法律风险提示：租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；或者房屋权属发生争议时，保留好相关证据，并及时通知出租人要求解除合同。
除非是居住特别不满意，租房人都不太愿意搬家：一是搬家特别辛苦；二是会增加很多成本和费用。但是现实生活中经常发生这样的事，合同到期后，房东告诉租房人，我不想再租给你了，租房人只能到处去找新的房源。这种事情从明年开始结束了，法律明确规定房屋承租人享有优先承租权。
法律风险提示：优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。所以租房人要想获得优先承租权，就要匹配最新的租房价格，这点比较难。
《合同法》仅仅规定了出租人在出售房屋时，租房人享有优先购买权。这必然导致一个问题：如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母，却需要征求租房人的意见，因为租房人有优先购买权。特别是低价卖给自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等条件优先购买权。这和我们的社会风俗产生了巨大的冲突。
这次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，租房人不享有优先购买权。并且法律还规定：租房人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。
法律风险提示：在出租人出售房屋时，租房人如果想购买出租人的房屋，必须要及时表达自己想购买的意愿，时间仅为15日，否则将丧失优先购买权。
2020年初，新型冠状病毒席卷全国，因此，国家以及每一个人都应该采取适当的防控措施，防止它进一步的扩散蔓延。
房地产行业曾是我国近几年来的支柱产业。然而，疫情发生，许多行业以及部门都关门，不再工作，这对房地产行业也有一定的影响。比如说湖北的房价在近期必然骤升，因为许多患者缺少地方去治疗，所以医院为了扩建就会适当的采纳一些地，用这些地去建设一些新的医院，比如说前几天建成的货神山和雷神山等。
各省份除了湖北之外的地方，房价应该会下降，因为最近很少的人出门了，缺少人员的流动，因此对房地产行业的发展是十分不利的。相反的是物价却会上涨，一些蔬菜水果基本的生活用品，因为在物流的方面十分的严格苛刻，所以导致这些物品的价格会上调一些，但是在国家宏观调控的基础下，是在民众所能接受的范围之内的。
在疫情期间，大家应尽量减少外出，一定要外出的话，应该注意好防护措施，要戴医用口罩或N95口罩，甚至以上防护级别的口罩，在出门前和出门后都要用酒精消毒，洗手要用洗手液或者适量的酒精涂抹，禁止与他人有过于密切的接触。一旦发现与疫情相关的症状，应该立即前往医院治疗，与患者有直接或间接接触的人，也应该观察隔离14天。
今年春节不出门，便是对国家最好的贡献。所以让我们一起努力，让国家渡过难关，每个人都应该贡献自己小小的一份力量，为武汉加油，为中国加油。让我们一起携手并进，打赢这场攻坚战。
给人的感觉是到了淡季，毕竟很多人都不敢外出买房，会使得房地产行业的GDP下降
专家预测下半年中国经济会有一个爆发性的反弹，可能会出现各地的限购政策会全部放开，房价大幅度上涨等现象…
目 录 摘 要 I Abstract II 第1章 绪论 1 研究目的 1 研究意义 1 研究内容 1 第2章 房地产开发概述及相关土地政策分析 2 房地产开发概述 2 房地产开发的含义 2 房地产的特性 2 房地产开发的特性 3 与房地产开发相关土地政策 5 年1月，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知》 5 2007年10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地 使用权的通知》 5 2007年11月，《土地储备管理办法》 6 第3章 土地增值税清算政策对房地产开发的影响 8 概述.8 压缩房地产开发行业利润空间 9 加速房地产开发行业整合速度 9 囤积土地现象将得到抑制 10 改变房地产开发供应结构10 影响房价走势有待进一步观察10 本章小结 11 第4章 土地招标拍卖挂牌出让政策对房地产开发的影响 12 我国土地招标拍卖挂牌制度现状 12 实行“招拍挂”对房地产开发地价的影响 12 实行“招拍挂”对房地产开供应量的影响 13 实行“招拍挂”对房地产市场的影响 13 本章小结 13 第5章 土地储备制度对房地产开发的影响 15 土地储备制度概述 15 土地储备制度对房地产开发的正面影响 15 土地储备制度对房地产开发的负面影响 17 本章小结 18 第6章 对房地产开发有影响的其他土地政策——土地供应政策 20 土地供应总量的影响 20 土地供应结构的影响 20 土地供应方式的影响 21 管理政策的影响 21 本章小结 22 第7章 土地政策效果评价及建议 23 土地政策的效果评价 23 土地增值税清算政策的效果评价 23 土地招标拍卖挂牌出让政策的效果评价 24 土地储备制度效果评价 25 土地供应政策的效果评价 26 针对土地政策存在问题的建议 27 完善土地增值税清算政策的建议 27 土地招标拍卖挂牌出让政策的建议 28 发展我国土地储备制度的建议 29 完善土地供应政策的建议 30 第8章 总结 32 致谢 34 参考文献 35
分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。
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