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房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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题目：浅谈中小企业的内部控制制度的建立—以XXX公司为例摘要：近年来，我国中小企业取得了长足的发展，在国家经济中扮演着重要的角色，但是，其内部控制的不健全无疑阻碍了中小企业的进一步发展，也影响着国家经济的健康发展。国家经济要健康发展，就必须加强中小企业内部控制体系的建设，完善现有的机制和制度。本文从对内部控制的理解出发，在分析中小企业内部控制重要性的基础之上，提出了现今中小企业内部控制中存在的问题并提出了完善其内部控制的措施。关键词：中小企业 内部控制 重要性 问题 对策目 录引言……………………………………………………………………………….4一、对内部控制的理解……………………………………………………………5（一）内部会计与管理控制………………………………………………………5（二）内部控制结构………………………………………………………………5（三）内部控制要素………………………………………………………………5二、中小企业内部控制的重要性…………………………………………………5（一）有利于抵御金融危机………………………………………………………5（二）有利于国家经济发展………………………………………………………6（三）有利于企业的发展壮大……………………………………………………6三、本企业内部控制存在的问题………………………………………………6（一）内部控制环境差……………………………………………………………61、内控制度不健全………………………………………………………………62、管理者素质不高………………………………………………………………73、管理权责不明确………………………………………………………………7（二）控制信息沟通低效…………………………………………………………7（三）内控行为主体素质较低……………………………………………………7四、完善内部控制的措施………………………………………………8（一）优化内控环境………………………………………………………………81、健全内控制度…………………………………………………………………82、选择培养专业人才……………………………………………………………83、严格实行个人问责制…………………………………………………………8（二）加强信息化建设……………………………………………………………9（三）提高内控行为主体素质……………………………………………………9结论…………………………………………………………………………………10谢辞…………………………………………………………………………………10参考文献……………………………………………………………………………10引言中小企业在我国国民经济中起着重要作用，而内部控制制度是规范中小企业内部管理、提高经济效益的重要保证。中小型企业由于其产出规模小、人员较少且一般身兼数职、资本和技术构成较低、资金薄弱等因素，使得其管理缺乏内部控制的观念，或者是将内部控制制度视为一纸空谈，从而使内部控制成为中小企业管理工作的盲点。加强和完善企业的内部控制，已成为当前理论界和实务界的共识。而我国大多数中小企业由于自身的局限性，没有一个健全而完善的内部控制。本文根据我在XXXX公司内部控制现状入手，对中小企业的内部控制的构建提出几点看法。一、对内部控制的理解对内部控制的概念进行界定，是研究中小企业内部控制框架首先必须明确的一个问题。1949年，美国注册会计师协会首次定义内部控制并于50年代末将其分为内部会计控制和内部管理控制；1988年，美国AICPA提出内部控制结构，即控制环境、会计系统和控制程序三要素；1992年，COSO报告提出内部控制成分概念，将其分为控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和监控。我国理论界对内部控制的认识主要有三种观点：内部会计与管理控制、内部控制结构和内部控制要素。（一）内部会计与管理控制内部会计与管理控制即将企业内部控制分为两部分：会计控制与管理控制。注册会计师只负责审查内部会计控制，包括与财产安全和会计信息可靠性相关的授权批准、职务分离、实物保护和内部审计，并提出相关的审计意见。（二）内部控制结构内部控制结构较内部会计控制和内部管理控制有两点显著变化：一是将内部控制简称为内部控制结构；二是指出内部控制有控制环境、会计系统和控制程序三部分组成。（三）内部控制要素内部控制的内容，归恨结底是由基本要素组成的。这些要素及其构成方式，决定着内部控制的内容与形式。在新准则下具体分为五个点，即控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控。二、 中小企业内部控制的重要性（一）有利于抵御金融危机在金融危机袭卷全球时，我国的中小企业也不可避免的受到了较大的冲击。首先，原材料价格大幅动荡、生产成本提高、经营风险增加；其次，人民币对美元的升值带来的汇率失衡问题不断的挤压着中小企业的利润空间。中小企业若想在其中谋求生存，就必须学习国外先进的管理理念，提高生产效率，强化内部控制，增强市场竞争力，充分认识到内部控制的重要性，有针对地加以完善，以提升企业的抗风险能力。只有严格执行内控制度并不断完善，实现其企业的规范管理，才能不断提升管理水平，开源节流，使中小企业在金融危机的寒冬中取得生存的机会，并进一步转危为机，在金融危机后寻求更大的发展。（二）有利于国家经济发展随着我国经济的发展，我国的中小企业队伍在不断壮大，中小企业对国家经济发展起着很大的作用，中小企业一般资金实力薄弱，如果想获得长久的发展机遇，就必须加强自身的内部控制。中小企业实施内部控制可以确保单位经营活动的效率性和效果性、资产的安全性、经营信息和财务报告的可靠性；有利于保护企业各项资产的安全和完整，防止资产流失；有利于保证企业业务经营信息和财务会计资料的真实性、完整性；有利于进一步提高中小企业的综合竞争力，在国际竞争中摆脱低附加值劳动的现状。中小企业通过内部控制，可以带动企业自身发展环境的提升，加强国际经济实力，提高国家综合实力，从而为我国经济长远的发展提供更为有利的条件。（三）有利于企业的发展壮大内部控制制度执行的科学与否，直接关系到中小企业能否实现战略目标。科学执行内部控制制度，有利于中小企业将近期利益与长远利益结合起来，在单位经营管理中努力做出符合战略要求、提升中小可持续发展能力和创造长久价值的策略选择；有利于中小企业结合自身所处的特定经营、行业和经济环境，不断提高自身营运活动的盈利能力和管理效率；有利于中小企业管理层做出科学的决策和对营运活动及业绩的监控并且有利于提升单位的诚信度和公信力维护单位良好的声誉和形象。良好的内部控制，能为资产权完整提供扎实的制度保障；内部控制有效地制定和执行，将为企业保驾护航，缩小中小企业于大企业管理上的差距，为中小企业发展壮大提供机遇。三、本企业内部控制存在的问题（一）内部控制环境差1、内控制度不健全小型企业往往只从成本效益考虑，却缺乏有效地内部监督机构；只重视程序监督，但对高层难以监督；小型企业集体审批不严，民主监督气氛不浓；处在小型企业重要岗位、关键岗位的或为高层的心腹或为裙带关系，对高层管理者的行为不敢抵制。小型企业会计内控呈现极限状态给企业带来了莫大的损失。比如说在我们公司，厂长、车间主任都是老板的朋友，而老板的朋友又会介绍他们的朋友来管理层。2、管理者素质不高中小企业管理者由于文化水平、眼界的限制，往往认为凭个人的直接控制和直接观查来评价企业经营成果就可以了，不必依靠现代管理技术来监督经营的全过程。小型企业容易推行家长式管理，下属也往往按照习惯办事，长期养成不讲制约、不讲监管、不讲授权的办事方式。在这种管理哲学和企业文化氛围下，推行内部控制的环境比较差。比如说在我们公司，从老板到主任，基本上都是小学文化，而所有的事情都是他们说了算，内部没有监督制度，他们根据自己看到的来评价经营成果。3、管理权责不明确两权分离是现代企业的重要标志之一，而两权的有机制约是现代企业健康发展的前提和保证。然而中小型企业在两权分离后，所有权和经营权制约失衡，内部控制权责不清。经营权得不到应有的控制，生产滥用职权，经营者谋取私利，独断专行等后果，导致企业内部控制环节恶化。于此同时，部分中小型企业还因为规模小、资产少，着重眼前效益，为了节减开支，往往缩小内部控制结构，甚至一人多岗位，因此实施内部控制的难度较大，内部控制的内涵也较窄。就我们公司来说，前面有说老板的朋友会介绍朋友进入管理层，而就我公司的规模来说并不需要那么多人，造成了2个或几个人做一份工作，甚至有的工作没有人做。更甚者出现拉帮结派，勾心斗角的局面。（二）控制信息沟通低效信息对企业经营管理的影响越来越大，甚至有的管理学者把信息作为一种生产力来看待。尽管中小企业规模较小，信息流没有大企业复杂，信息流转的环节也没有大企业多，但仍然需要考虑企业信息沟通渠道的构建。然而很多中小企业的管理层并没有这种意识，往往认为企业的经营管理是企业自己的事情，并不需要让“外人”知道甚至有的经营管理者故意向员工隐瞒各州信息，以免泄露了商业秘密，担心企业员工一旦跳槽就可能对自己造成威胁。既然管理层不乐意把企业的问题透露给员工，而员工也懒得将经营中暴露出来的问题报告给管理者，这导致了中小企业信息沟通渠道的堵塞。以我公司为例，由于管理层职责不分明，导致员工不知道找谁反映问题，而有的人反映的问题并不受到重视或者并没有反映到老板那，久而久之，造成了上下视听闭塞的现象。（三）内控行为主体素质较低中小企业财会人员的思想教育、业务培训不上正轨，一部分根本不具备资格的人员混进财会队伍，思想素质差，业务一知半解，连正常的会计业务都处理不好，更谈不上内部控制制度的运用。一些企业领导对会计制度、会计准则了解不够，却目无法规独断专行，势必给企业造成不可挽回的损失，使本就资金紧张的企业举步维艰。同时，由于一些中小企业的经理和员工对内控制度认识上存在偏差，导致企业认识不到内控制度的重要作用，造成企业的管理混乱。四、完善内部控制的措施（一）优化内控环境1、健全内控制度企业内控制度体系是为企业的经营目标服务的，中小企业在内部控制中应保证业务活动按照适当的授权进行；保证所有交易事项以正确的金额，在恰当的会计期间及时记录于适当的账户，使财务会计报告的编制符合有关财务会计制度和会计准则的要求；保证对资产和记录的接触、处理均经过适当的授权；保证账面资产和实存资产定期核对相符；保证财务会计监督的及时性和准确性。企业建立财务内控制度体系既要以《会计法》、《公司法》、《会计基础工作规范》等法律法规作为依据，又要结合企业的具体情况，便于企业有效加强内部监管，防范经营风险，增加企业效益。要严格财务制度，严格财务手续，按照财务要求进行支出和业务处理。坚持一支笔审批的原则；对每一笔业务都要有经办人、审核人、领导人审批或签字；要有专职会计和出纳员管理帐目和现金。2、选择培养专业人才人力资源是企业的第一资源，中小企业设置的各个岗位，必须要有能履行其职责的人来胜任。要善于挑选能力突出、经验丰富、具有职业精神的高端人才为己所用，充分发挥其才智。多与地方高校交流沟通，敢于启用有潜力的新人，选择专业的人做专业的事，不断给企业注入新鲜的血液。此外，要着手培养自己的人才，提供员工培训平台，加强员工职业教育，实施内部选拔机制，提高员工职业能力，逐步建立适合自身特点的管理者培训体系，加强职业道德教育和技能技术教育，促进本企业各类人才的快速成长。3、严格实行个人问责制在中下企业内部，责任应按照职能分工来进行分解。在工作中，当错误发生时，追究责任要遵循“有权必有责，权责必对等”的规则。企业在实行“问责制”时，应明确其与其权力发挥相对应的责任追究或承担机制，以及“有权必有责，用权受监督”，“人人要负责，事事有人负责”的权责意识。把权力与责任紧紧联系在一起，有利于从会计人员到各级领导在行使权力时，有一种压力感，一种责任心，从而及时反省自我及企业行为，减少和避免因内部控制不完善而引起的损失，或者在损失发生时得到及时的制止和弥补。（二）加强信息化建设良好的信息管理可以使员工正确的履行职责，以及管理者及时掌握企业的运营状况，减少企业内外的信息不对称和流通不畅，有助于提高内部控制的效率和效果。中小企业也应当建立自己的信息系统，保证信息的搜集、储存、加工、输出和使用等各个环节的正常运营，满足企业的信息需求。同时，信息沟通应该网络化，企业的沟通包括内部沟通和外部沟通两个方面。在对外沟通方面要充分利用计算机和网络技术实现信息传送和运输，并加强网络运营模式和电子信息监控，使公司与外界沟通信息时，可以在即时传送的基础上保证信息的精准、及时。（三）提高内控行为主体素质“人”在内部控制中起着核心的作用。在企业内部控制中，不管是对财或者是物的控制，其核心点都在于对人的控制。中小企业应结合自身实际情况建立可操作性的员工培训机制。通过培训使员工明确自己工作职能的意义，不断提高自己的业务技能。随着企业的进一步发展，所有权和经营权分离以后，要通过广泛的渠道招聘人才，要改变用以往的用人观念，关键岗位不能任人唯情，给人才一个职业发展的机会，在完善内部控制制度的同时，应对会计人员进行职业道德教育，增强会计人员自我约束能力；加强对会计人员的业务培训，以提高工作能力，减少会计业务处理的技术差错。结论综上所述，中小企业内部控制是一个全方位的整体，贯穿于整个企业的各个方面。要建立完善的内部控制制度，需要各相关人员和部门的相互配合。只有这样，才能最大限度地改变目前中小企业内部控制制度弱化的问题，使中小企业健康、有序地发展。谢辞非常感谢XXX公司能给这么一个应届毕业生一个很好的 实习 机会，也感谢单位领导对我的关心，照顾。使我在这几个月的 实习 中学到很多东西，也完成了毕业论文的写作。同时也感谢辅导老师的指导和督促！参考资料1、陈秀兰，《刍议我国中小企业内部控制制度建立》《管理纵横》2009年第4期2、彭展，《浅析中小企业内部控制的现状、问题及对策》《经济论坛》2009年第12期3、邵亚丽、马艳红，《浅谈中小企业内部控制发展现状与改善措施》《商业经济》2009年第8期4、周超，《中小企业内部控制问题研究》《财经界》2009年第8期5、唐亮、雷振，《浅析影响中小企业内部控制发展的因素及对策》《河北企业》2009年第2期
问题一：浅谈如何做好一名出纳员 最重要是管理好现金，做好日清月结 如果需要填写支票、制作凭证，那么认真仔细，不要出错 出纳的日常工作主要包括货币资金核算、往来结算、工资核算三个方面的内容。 1.货币资金核算。日常工作内容有： （1）办理现金收付，审核审批有据。严格按照国家有关现金管理制度的规定，根据稽核人员审核签章的收付款凭证，进行复核，办理款项收付。对于重大的开支项目，必须经过会计主管人员、总会计师或单位领导审核签章，方可办理。收付款后，要在收付款凭证上签章，并加盖“收讫”、“付讫”戳记。 （2）办理银行结算，规范使用支票。严格控制签空白支票。如因特殊情况确需签发不填写金额的转帐支票时，必须在支票上写明收款单位名称、款项用途、签发日期，规定限额和报销期限，并由领用支票人在专设登记簿上签章。逾期未用的空白支票应交给签发人。对于填写错误的支票，必须加盖“作废”戳记，与存根一并保存。支票遗失时要立即向银行办理挂失手续。不准将银行帐户出租、出借给任何单位或个人办理结算。 （3）认真登日记帐，保证日清月结。根据已经办理完毕的收付款凭证，逐笔顺序登记现金和银行存款日记帐，并结出余额。现金的帐面余额要及时与银行对账单核对。月末要编制银行存款余额调节表，使帐面余额与对帐单上余额调节相符。对于末达帐款，要及时查询。要随时掌握银行存款余额，不准签发空头支票。 （4）保管库存现金，保管有价证券。对于现金和各种有价证券，要确保其安全和完整无缺。库存现金不得超过银行核定的限额，超过部分要及时存入银行。不得以“白条”抵充现金，更不得任意挪用现金。如果发现库存现金有短缺或盈余，应查明原因，根据情况分别处理，不得私下取走或补足。如有短缺，要负赔偿责任。要保守保险柜密码的秘密，保管好钥匙，不得任意转交他人。 （5）保管有关印章，登记注销支票。出纳人员所管的印章必须妥善保管，严格按照规定用途使用。但签发支票的各种印章，不得全部交由出纳一人保管。对于空白收据和空白支票必须严格管理，专设登记簿登记，认真办理领用注销手续。 （6）复核收入凭证，办理销售结算。认真审查销售业务的有关凭证，严格按照销售合同和银行结算制度，及时办理销售款项的结算，催收销售货款。发生销售纠纷，贷款被拒付时，要通知有关部门及时处理。 2、往来结算。日常工作内容有： （1）办理往来结算，建立清算制度。办理其他往来款项的结算业务。现金结算业务的内容，主要包括：企业与内部核算单位和职工之间的款项结算；企业与外部单位不能办理转帐手续和个人之间的款项结算；低于结算起点的小额款项结算；根据规定可以用于其他方面的结算。对购销业务以外的各种应收、暂付款项，要及时催收结算；应付，暂收款项，要抓紧清偿。对确实无法收回的应收帐款和无法支付的应付帐款，应查明原因，按照规定报经批准后处理。实行备用金制度的企业，要核定备用金定额，及时办理领用和报销手续，加强管理。对预借的差旅费，要督促及时办理报销手续，收回余额，不得拖欠，不准挪用。建立其他往来款项清算手续制度。对购销业务以外的暂收、暂付、应收、应付、备用金等债权债务及往来款项，要建立清算手续制度，加强管理及时清算。 （2）核算其他往来款项，防止坏帐损失。对购销业务以外的各项往来款项，要按照单位和个人分户设置明细帐，根据审核后的记帐凭证逐笔登记，并经常核对余额。年终要抄列清单，并向领导或有关部门报告。 3、工资核算。日常工作内容有： （1）执行工资计划，监督工资使用。根据批准的工资计划，会同劳动人......>> 问题二：刘宇.浅谈怎样做好出纳工作 做一名合格的出纳应该掌握必要的基础知识。出纳，是企业会计工作重要的一部分。出纳员肩负着本单位全部货币资金与有价证券的收支、保管、核算任务，掌管着本单位所有资金财务方面的票据，责任重大。做好一名出纳，必须掌握一名出纳应该具有的会计知识。如，会计对象分为六个会计要素：资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。在这当中，出纳必须懂得各个要素所指以及各个要素之间的关系，不能含混其词。此外，还需要对会计科目、会计账户、复式记账以及会计凭证都必须有足够的掌握，能够在日常的工作当中遇到这类问题不犯错误。此外要加强学习，不断提高自己处理出纳事务的专业知识水平。 出纳人员必须具有良好的职业道德素养。既然从事了出纳这一职位，就应当保持对出纳岗位的热爱，不能身在岗位心却再一边。树立责任意识，认真做好出纳工作。与此同时，出纳人员必须熟悉财经法律、法规、规章以及国家统一的会计制度，严格按照法律、法规以及规章制度办事，保证提供的会计信息准确、及时而且合法，实事求是。与此同时，应该严格保守有关单位利益的经济机密，维护本单位利益。作为一名出纳人员，还应该保持良好的工作心态，长期面对单位财物，与现金支票打交道，工作的同时必须思想坚定，严于律己，不为利所动、不为利所惑，不因利不因财做出一些有损自身以及单位利益的事情。在报销工作的时候，要做到公平公正，不因私情做多报或者少报的事情。坚持按原则办事，坚持按法律办事，坚守自己的出纳岗位，为单位的整体利益与单位的全体员工做好事情、做好工作。 出纳人员，作为公司、单位正常运转的重要一环，不能脱离其他岗位、其他部门以及其他的本单位、公司的工作人员，要实时与单位同事搞好团结，从而能够在工作的过程中团结协作，在做事的时候能相互配合，这样不仅能够提高各部门之间的办事效率，也能提高自己作为一名出纳的工作效率。与此同时，也应该处理好与同时私下以及工作中的关系，分别而论，提高自身社交处事的能力，有利于自己以后的发展。在完成好自己工作的同时，还应该不断地提高自己，不断的完善自己，使自己能够在以后的工作当中更加的得心应手。在工作的同时，也要不断的发现问题，解决问题，为公司、单位领导献言献策，使公司、单位能够在今后有一个更好的发展。 问题三：如何做好出纳工作论文 baidu/...g&bar= 问题四：论怎样做好出纳工作的论文 急急！ 是要毕业论文还是工作总结？ 问题五：如何做好基层会计工作浅谈 □ 计划财务部 李蓉 两年前，我被机场公司委派到候机楼管理公司工作，经过两年的锻炼和学习深有感触，下面就如何做好委派制下基层财务工作谈谈自己的一些想法。 要做好财务工作，首先个人要有良好的职业道德素质，爱岗敬业，诚实守信，廉洁自律，客观公正，坚持准则。作为财务人员首先要是一个安稳、踏实、勤勉的人，其次，要任劳任怨。我们总是从月初忙到月末，从年初忙到岁末。一天到晚忙不完的事情，感觉每一年都过得特别快。但是，正是因为我们工作的充实、紧张和忙碌，才使得我们的财务工作井井有条。也正是因为我们的勤俭持家和精心理财，才使得领导对机场公司的发展有可靠的数据进行分析和比较，才使得公司的各项业务蒸蒸日上 。 要做好基层财务工作要有较好的业务技能。作为委派的财务负责人要管理一个部门，需要我们增强提高专业技能的自觉性和紧迫感，勤学苦练，刻苦钻研，不断进取，提高业务水平。财会工作是专业性很强的工作，有着专门的操作技术和工作规则。这就需要财务人员不断学习业务技能知识，以适应新时期会计工作不断发展的需要。扎实的专业知识是协调组织好部门业务工作的重要保证，也是我们财务经理胜任工作的内在要求。 要做好基层财务工作要有良好的沟通能力。良好的沟通能力是处理好各部门之间关系的基础，首先做好所在单位领导和其他部门的沟通，然后做好财务内部的协调，会计、出纳、总账等分工明确，团结友爱，分工不分家，通力合作，维护大局。 要做好基层财务工作要积极参与所在单位的经营管理。财务负责人在做好本职工作的同时，努力钻研相关业务，全面熟悉本单位经营活动、业务流程和发展目标，尽快进入角色，这样才能主动提出合理化建议，协助领导决策，积极参与所在单位重大经济活动的有关会议和合同会签，对损害机场公司和所在单位利益的行为坚决拒绝办理并加以制止。 要做好基层财务工作就要强化服务意识。作为基层财务负责人不能认为只有一线保障单位才需要服务意识，财务人员同样需要要树立服务意识，提高服务质量，为业务部门提供及时贴心的服务，让他们安心做好工作。 要做好基层财务工作必须坚持原则，有全局观念。委派制下的财务负责人在日常工作中起到承上启下的桥梁作用，要处理好所在单位和机场公司的关系，既要对机场公司负责，又要对所在单位负责，既要做好监督工作，更要做好服务工作，在不违背原则的前提下，尽可能为所在单位经营出谋划策。在工作中要多请示汇报，特别是重大事项和特殊事项。 要做好基层财务工作需要时刻保持风险意识。财务风险存在于财务管理工作的各个环节，任何环节的工作失误都会给公司带来财务风险，我们必须将风险防范贯穿于工作的始终，通过扑捉各种信号（如生产量、收入、收益率、毛利率、应收账款回收速度、客户信用的变动等），使公司避开危机，减少财务风险和损失。 总之，委派制下财务人员要摆正自己的位置，做好会计核算工作，加强学习，使自身成为管理型会计，为机场的事业贡献自己的力量。 问题六：浅谈如何当好机关财务人员 在新的形势下,如何做好机关财务管理工作,提高资金的使用效益,促进依法理财,建设高效节约型机关,不仅是机关财务工作者的目标,也是各级党委、 *** 的要求,本文从加强预算管理、财务管理、非税收入管理、国有资产管理以及绩效考核机制等五个方面进行了阐述,并提出了建立“一套表”监控机制和推行合并报表的理念,以切实增强“绩效财政”的理财意识,建立科学完整的财务管理方法体系. 问题七：如何做好出纳工作选题背景及依据 收藏推荐1转变观念充分认识出纳的地位和作用更加重要出纳是现金出纳的简称。出,指的是现金的付出;纳,指的是现金的收纳。一般讲,出纳有两层意思:一是指出纳工作,即现金的收进、付出、结存工作;二是指出纳工作人员,即出纳员,是指管理和经办现金收进、给出、库存的专职财会人员。因此,过去有一种倾向,认为出纳人员只管钱,整个财务管理中没有会计员重要,选派人员时也往往把出纳员置于比较次要的地位。其实,这是错误的。出纳员与会计员都是一个独立核算单位的要害岗位上的工作人员,二者的地位应当是平等的。随着财政体制改革的逐步深入,国库集中支付工作的逐步推进,出纳员地位和作用变得更加重要,它主要表现在以下方面:一是从业务内容上说,扩大了业务范围,增加了业务量。国库集中支付就是由过去财政部门业务股室根据预算单位的年度预算代编用款计划,每月初一次性拨付全月的资金给预算单位,改为由预算单位根据年度预算提出分月用款计划,在计划范围内依据实际需要提出用款申请,由国库支付系统将资金直接支付给商品和劳务供应者或用款单位。 问题八：浅谈如何做好企业财务管理工作 详细?? 浅谈如何做好企业财务管理工作 随着经济形势的不断变化和现代企业制度的逐步完善，一个好的现代企业应该是一个由人事管理、 生产管理、营销管理以及财务会计管理等诸多子系统构成的组织。其中，财务会计则是各项管理活动的基础和支撑，企业管理者需要根据财务部门提供的各项数据做出正确决策。有专家称：“在新时期，财务起着??仓库??的作用。任何智力资本最终都要转化为财务.财务管理渗透到企业的各个领域、各个环节之中。是企业一切经济活动的基础，直接关系到企业的生存与发展。在经济全球化、市场经济高度发达背景下，做好企业财务管理工作，就能提升整个企业的全面管理水平，实现可持续发展。可见，财务管理在企业中起着非常重要的作用。 一、财务管理的定义 财务管理是在一定的整体目标下，关于资产的购置（投资），资本的融通（筹资）和经营中现金流量（营运资金），以及利润分配的管理。财务管理是企业管理的一个组成部分，它是根据财经法规制度，按照财务管理的原则，组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理活动。简单的说，财务管理是组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。 二、财务管理的内容、特点及重要性 1、 财务管理的内容，财务管理分为筹资管理、投资管理、营运资金管理、利润分配管理等。 2、企业财务管理的特点： (1)、涉及面广。首先就企业内部而言，财务管理活动涉及到企业生产、供应、销售等各个环节，企业内部各个部门与资金不发生联系的现象是不存在的。每个部门也都在合理使用资金，节约资金支出，提高资金使用率上接受财务的指导、监督和约束。同时，财务管理部门本身为企业生产管理、营销管理、质量管理、人力资源管理等活动提供及时、准确、完整、连续的基础资料。其次，现代企业的财务管理也涉及到企业外部的各种关系。 (2)、综合性强。现代企业制度下，企业管理是一个由生产管理、营销管理、质量管理、技术管理、设备管理、人事管理、财务管理、物资管理等诸多子系统构成的复杂系统。也就是说，财务管理渗透在全部经营活动中，涉及生产、供应、销售的每个环节和人、财、物的各个要素。所以抓企业内部管理以财务管理为突破口，通过价值管理来协调、促进、控制企业的生产经营活动。 (3)、灵敏度高。市场经济体制下，企业成为面向市场的独立法人实体和市场竞争主体。企业要生存发展，必须扩大收入，收入增加意味着人、财、物相应增加。都将以资金流动的形式在企业财务上得到全面的反映，并对财务指标的完成发生重大影响。因此，财务管理是一切管理的基础、管理的中心，抓好财务管理是抓住了企业管理的牛鼻子，管理也就落到了实处。 3、做好企业财务管理的重要性 (1)、重视人的发展与管理观念，是现代企业管理发展的基本趋势，也是只是经济时代的客观要求，伴随着知识经济时代的到来，人本化的理财观念已深入人心，而企业 管理中每一项财务活动都是由人发起、操作并管理的，因此，企业发展的好坏直接取决于财务管理的强弱，也就是取决于财务人员的知识智慧以及努力程度。做好财务管理，建立责权明确的财务运行机制，是企业有效开展各项工作的基本要求。 (2)、财务管理作为一项经营管理手段，理贯穿于企业经营活动的各个环节，保证企业价值最大化目标的实现。将财务管理与企业经营活动联系起来，可以确保在营销活动时不会出现大的资金问题，密切把握资金动向，加大了对企业债务、资产、投资回收、现金回流和资产增值等方面管理与监督作用。 (3)、科学的财务管理确保企业在正常运营的同时扩大生产、促进企业的发展壮大。财务管理可以指导各项管理工作的深入开展，并且对各项管理工作的过程和最终结果进行全面综合的反映......>> 问题九：浅议XX公司出纳的现状及问题分析该怎么写啊？（毕业论文） 出纳工作。顾名思义，出即支出，纳即收入。出纳工作是管理货币资金、票据、有价证券进进出出的一项工作。具体地讲，出纳是按照有关规定和制度，办理本单位的现金收付、银行结算及有关账务，保管库存现金、有价证券、财务印章及有关票据等工作的总称。从广义上讲，只要是票据、货币资金和有价证券的收付、保管、核算，就都属于出纳工作。它既包括各单位会计部门专设出纳机构的各项票据、货币资金、有价证券收付业务处理，票据、货币资金、有价证券的整理和保管，货币资金和有价证券的核算等各项工作，也包括各单位业务部门的货币资金收付、保管等方面的工作。狭义的出纳工作则仅指各单位会计部门专设出纳岗位或人员的各项工作。 （2）出纳人员。从广义上讲，既包括会计部门的出纳工作人员，也包括业务部门的各类收款员(收银员)。收款员(收银员)，从其工作内容、方法、要求，以及他们本身应具备的素质等方面看，与会计部门的专职出纳人员有很多相同之处。他们的主要工作是办理货币资金和各种票据的收入，保证自己经手的货币资金和票据的安全与完整；他们也要填制和审核许多原始凭证；他们同样是直接与货币打交道，除了要有过硬的出纳业务知识以外，还必须具备良好的财经法纪素养和职业道德修养。所不同的是，他们一般工作在经济活动的第一线，各种票据和货币资金的收入，特别是货币资金的收入，通常是由他们转交给专职出纳的；另外，他们的工作过程是收入、保管、核对与上交，一般不专门设置账户进行核算。所以，也可以说，收款员(收银员)是出纳（会计）机构的派出人员，他们是各单位出纳队伍中的一员，他们的工作是整个出纳工作的一部分。出纳业务的管理和出纳人员的教育与培训，应从广义角度综合考虑。狭义的出纳人员仅指会计部门的出纳人员。 出纳工作有什么特点 任何工作都有自身的特点和工作规律，出纳是会计工作的组成部分，具有一般会计工作的本质属性，但它又是一个专门的岗位，一项专门的技术，因此，具有自己专门的工作特点。主要特点有： （1）社会性。出纳工作担负着一个单位货币资金的收付、存取任务，而这些任务的完成是置身于整个社会经济活动的大环境之中的，是和整个社会的经济运转相联系的。只要这个单位发生经济活动，就必然要求出纳员与之发生经济关系。例如出纳人员要了解国家有关财会政策法规并参加这方面的学习和培训，出纳人员要经常跑银行等。因此，出纳工作具有广泛的社会性。 （2）专业性。出纳工作作为会计工作的一个重要岗位，有着专门的操作技术和工作规则。凭证如何填，日记账怎样记都很有学问，就连保险柜的使用与管理也是很讲究的。因此，要做好出纳工作，一方面要求经过一定的职业教育，另一方面也需要在实践中不断积累经验，掌握其工作要领，熟练使用现代化办公工具，做一个合格的出纳人员。 （3）政策性。出纳工作是一项政策性很强的工作，其工作的每一环节都必须依照国家规定进行。例如，办理现金收付要按照国家现金管理规定进行，办理银行结算业务要根据国家银行结算办法进行。《会计法》、《会计基础工作规范》等法规都把出纳工作并入会计工作中，并对出纳工作提出具体规定和要求。出纳人员不掌握这些政策法规，就做不好出纳工作；不按这些政策法规办事，就违反了财经纪律。 （4）时间性。出纳工作具有很强的时间性，何时发放职工工资，何时核对银行对账单等，都有严格的时间要求，一天都不能延误。因此，出纳员心里应有个时间表，及时办理各项工作，保证出纳工作质量。 出纳工作，是财会工作的一个重要组成部分，从总的方面来讲，其职能可概括为收付、反映、监督、管理四个方面。 (1)收付职能。出纳的最基本职能是收付职能。企业经营活动少不......>> 问题十：浅谈财务人员怎样当好领导的参谋助手 财务人员在日常工作中，要勤于动脑、积极改进工作方法。一是要善于发现问题并勇于抓住工作中的问题，不要怕报忧挨批受骂，不要怕正视问题，捅了漏子，落得一身“包”等。对发现的问题，要想方设法加以核实论证，掌握可靠的第一手资料，使之在向领导提建议时，具有一定的说服力并经得起多方面的推敲，也容易被领导采纳。二是要克服：“多栽花，少种刺”的思想。近年来，由于受社会风气的影响，往往在讲到成绩时总是夸夸其谈，而讲到存在的问题时总是轻描谈写，使存在的问题得不到及时纠正和改进。这些做法与财务人员的职业是不相符的。三是要强化组织纪律观念，坚持按原则办事。不能为了得到某些领导的欢心而迎合，昧着良心说假话。这样不仅误人误事，还会给单位和个人带来损失。有时该泼冷水就要泼冷水，真正履行“内管家”的使命，发挥“经济卫生”的功能，起到“铁包公”的作用。要提供可靠的信息数据，防止调查走过场。在为领导提供情况之前要深入进行调查研究，努力提高分析问题和解决问题的能力。要善于运用闻逆向思维的方法思考问题，利用不同的手段，不同的方法，不同的形式来强化保证信息的完整性、准确性、有效性和及时性。财务人员在实际工作中要做到：对上级的文件、精神、意图都要认真及时地掌握，准确领会和理解，对下要把上级和本级的精神传达清楚，在传达过程中要仔细校对，以防止因各种原因导致信息失真，要把握好信息上传下达的最佳时机和时节，达到办事的最佳效果和最佳状态；对不清楚的信息和工作中遇到的问题，要及时沟通和联系，以取得准确的答复；加强与单位领导的沟通，该让领导知道的事情必须及时汇报和请示，以取得领导的及时指导和有力支持。总之，在调查的过程中，要深入基层第一线，扑下身子，要从对经费的决策分配到信息反馈，形成一个循环的运行体系，把得到的资料数据进行对比，辨别真伪，选择即真实又有价值的数据，为领导者合理决策提供依据。要拓宽知识结构，避免：“心有余而力不足”。要当好领导的参谋，不仅要熟悉财务专业知识，而且还要具有相关领域的专业知识，才能适应新形势下财务管理工作的客观要求，才能有能力为领导出谋划策。财务人员要通过全面学习，做到懂业务、精管理、善谋略的真正行家理手，每个财务人员不仅要具备专业知识，还要学习社会主义市场经济理论、现代管理知识、电脑知识，学习各项对财经法规、学习各项标准制度等。同时要坚持理论联系实际，把学到的知识充分运用到实践，提高分析、研究和解决问题的能力，增强工作的系统性、预见性和创造性。在纷繁复杂的形势面前抓住主要矛盾，抓住重点，认真抓好各项工作的落实，才能不断提高理财的能力，才能逐渐成长为一名适用未来和现代化管理的复合性财务干部。要摆脱过去小生产狭隘的传统经济管理思想的束缚，把管理的出发点建立在先进科学的基础上充分发挥电子计算机和网络技术在管理中的作用。使提供的决策信息更加趋于合理精确。要树立超前思维意识，以免出现工作被动局面，一是要增强紧迫感和责任感。财务工作逐年在增加是个不争的事实。准备各项工作刻不容缓，务求必成，面对重大而艰巨的任务，我们没有捷径、没有退路，也没有讨价还价的余地，只有克服困难努力往前走。因此，每位财务人员必须确立很强的紧迫感和强列的责任心，妥善处理各类矛盾，要有超前思维意识，把问题想在前，把工作做到前，努力完成党组领导交给的各项任务，只有这样才能不负重托。二是要掌握科学的工作方法。要从实际出发，抓住主要矛盾，妥善处理好各种关系，进而带动其他工作，做到多而不乱，要善于把握节奏，抓好调节，确保各项工作有序运行，把所有的工作纳入计划安排，区分轻重缓急，做到紧张有驰。要抓好动态调控，加强对工作发展全过......>>
房地产参考文献范例
参考文献是学术论文的根系，是学术论文不可或缺的组成部分，以下是我搜集整理的关于房地产参考文献，欢迎阅读查看。
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房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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房地产营销是建立在市场营销体系之上的,是市场营销的一个重要组成部分,房地产营销通过对房地产市场潜在的需求进行综合性的评价和分析,进而指导房地产企业的发展。下文是我为大家整理的关于的内容，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产市场营销风险管理 摘 要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键! 关键词：市场营销;市场机会;风险管理 1 房地产市场营销管理的意义 房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。 回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。 2 房地产市场营销风险的形成和成因 从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。 2.1 房地产市场营销风险的主观因素成因 1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者 *** 的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。 2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。 3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。 在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的 *** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。 4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。 2.2 房地产市场营销风险的客观成因 市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。 1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。 2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。 3 房地产市场营销风险管理的种类 3.1 内部环境的风险管理 企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有： 1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。 2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。 3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。 3.2 市场监控的风险管理 市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。 1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。 2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。 3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。 3.3 产品的风险管理 产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。 4 市场营销风险管理的控制 在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估： 1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。 2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。 3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。 4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。 5 总 结 总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。 篇2 论房地产营销中的市场细分 摘要： 本文在分析当前房地产市场营销存在的主要问题的基础上，对房地产市场细分理论及其作用、依据进行了阐述，通过例项进一步说明了市场细分理论有利于房地产业的 发展，提高企业竞争力. 关键词： 市场细分;房地产 0引言 市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买 心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和 实践价值。 1当前房地产营销中存在的主要的问题 房地产企业，是国民 经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有： 1.1 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。 1.2 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求 联络起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、 文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。 1.3 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的开启市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。 2房地产市场细分的作用 房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分引数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在： 2.1 有利于房地产企业发现新的市场机会房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。 2.2 有利于中小房地产企业开发市场中小房地产企业的人力、财力、物力和资讯资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。如果这类中小企业善于发现消费者未被满足的需求，细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场，推出相应的房地产产品或服务，往往能获得较好的经济效益。 2.3 有利于房地产企业集中使用资源，制定适当的营销组合策略通过市场细分，企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务，从而把自己的人、财、物资源相对集中投人到这些业务中，针对目标市场制订适当的营销组合策略，以取得最大经济效益。 3房地产市场细分依据 市场细分的依据是客观存在的需求差异性。要科学地进行市场细分，首先必须确定市场细分依据。目前房产市场的细分依据可概括为以下四类： 3.1 地理变数由于房地产的不可移动性和区域性，地理变数考虑三个因素： 一是自然地理 环境，如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境，如距离市中心的远近、交通便利程度等;三是人文环境，如居民素质、 社会风气、文化 教育等。人们对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 3.2 消费者变数房地产市场细分的消费者变数包括： 消费者的年龄、收人、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收人水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者，对房地产的需求是截然不一样的。这就要求房地产企业从消费者的相关方面入手尤其从收人水平入手进行综合评价和细分，找出相应的细分市场。例如这几年流行的复式小户型，就是就是针对单身者或丁克一族经济有限、追求时尚，对小户型关注所开发出来的。 3.3 心理变数心理变数是以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征，作为划分消费群体的基础。 不同的消费者，其生活方式存在很大差异，有的喜欢经济实惠廉价房，有的喜欢高阶公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的，有为了满足居住、经营需要，也有是为了投资保值或是增值的需要。消费者的消费个性也是多种多样的，这种个性主要表现在他们对住宅的式样、装修、室内平面布局、邻里关系等方面的心理偏好。 3.4 行为变数行为变数是人们对住宅产品的使用态度或反应，主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。 待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道，有的己经是很熟悉，有的己有购买欲望，有的正准备购买。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业 管理系统等等。房地产企业应从使用时机、追求利益等方向吸引不同的消费者群。随着房地产商竞争的日益激烈，房地产商只有通过市场细分，发现和利用市场机会，才能提高企业竞争力取得最大经济效益，更好地满足社会需要。 参考文献： [1]袁贤祯.论房地产企业营销中的市场细分化.中国房地产200711. 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房地产项目施工风险评估与防范措施论文
在学习、工作中，大家都经常接触到论文吧，通过论文写作可以培养我们的科学研究能力。你知道论文怎样写才规范吗？以下是我整理的房地产项目施工风险评估与防范措施论文，仅供参考，希望能够帮助到大家。
摘要：
本文通过风险管理方法在实践中的切实应用,以达到减少项目施工阶段成本的目的。通过使用风险管理的研究方法,对多个住宅房地产项目施工阶段情况进行研究,对项目施工阶段进行风险识别、评估并给出处理对策。
关键词：
施工阶段；风险管理；房地产项目；
一、施工阶段风险管理必要性
施工风险在不同的阶段有不同的表现，如施工拆迁风险，方案不能交底、施工方投标文件与实际实力不匹配等，这些风险一方面需要涉及的相关房地产开发部门高度重视，也需要从心里上认识施工阶段风险防范的必要性和重要性，从而保证施工阶段的顺利完成。
二、房地产项目施工阶段风险评估
(一)安全和技术风险
在施工阶段涉及的公司、人员较多，在设备操作和高空施工阶段容易出现安全隐患。施工过程中，不同公司之间项目管理方式不同，技术指标不同，给后期存档、报竣带来困扰。
(二)工期和索赔风险
每个项目施工阶段持续时间短则几个月长则几年，较长的时间跨度会出现较多不确定因素，施工过程中如有一个环节不能按期完成，就会影响整个工期出现延期风险。工程延期不仅直接影响到交房时间导致小业主向项目索赔，还会影响资金回笼增加财务成本。
(三)成本和质量风险
项目施工阶段出现延期、安全隐患等都会造成成本增加，这种不确定的成本波动也会对房地产项目的`后期销售带来风险，所以不管是住宅还是商业房地产项目，在成本控制上要求都很高。但这不意味着房地产公司在项目施工过程中就可以重成本轻质量，存在质量瑕疵的物业，就算能及时移交给小业主，后期的质保维护成本也会大大增加，所以这就要求房地产公司在控制成本的同时严把质量关，对总包及各个分包单位做好监督工作。
综上，在对房地产项目施工过程进行风险识别发现，上述六类风险是相互影响的，其中工期和质量风险是不可调整的风险，对房地产项目影响较大。
三、房地产项目施工阶段风险应对策略
(一)安全和技术风险应对策略
房地产项目在施工时面临的安全风险主要有施工人员安全意识不够，应急预案不完备，保护设备不到位，以及高空坠物等，房地产公司在面对前述安全风险时可以选择风险转移，如将施工过程中的安全风险与保险相结合，转嫁风险。也可以通过将风险通过标准文件如合同进行再分配的方式降低风险。施工阶段面临的技术风险主要是工人的作业质量不达标，或在施工阶段发现结构设计存在缺陷等，对于此阶段的技术风险，一方面要求施工单位有针对性的对作业人员开展技能培训；另一方面，对于危险性大、专业性强的项目分包给专业的技术公司，并杜绝层层转包的现象，确保施工阶段不发生意外事故。
(二)工期和索赔风险应对策略
除不可抗力因素外，确保工期不延误最重要的就是保持沟通的及时性和有效性，建立定时的汇报制度，在房地产项目施工过程中汇报工期进度、资金使用以及安全情况从而降低工期延误风险。房地产项目在建设过程中需要跟政府建立良好的关系，一方面由专人与政府相关部门沟通，保持沟通顺畅以提高递送材料的准确性与通过率；另一方面，密切关注地方政府政策动态，能对新出台的政策及时做出应对方案，争取政府支持确保项目顺利推进。
(三)成本和质量风险应对策略
成本和质量风险控制从根本上说是对施工工序和施工标准的严格要求，在不延长工期，不减少工序，不降低标准的前提下可以更好的控制成本。可在整个房地产开发过程中设置进度节点，并在此基础上及时监测和反馈各个节点的成本消耗和质量控制。如项目建设过程中存在工期紧不能确保按时完工推售的节点，可适当给予总包和分包奖励要求其抢工，因为现在房地产项目对金融的过度依赖，如项目不能及时竣工验收销售，资金就不能及时回笼，资金成本往往要大大高于抢工所付出的代价。
四、结束语
本文结合房地产项目施工过程中实际面临的风险为基础，通过对施工过程中的风险进行分析，给出应对措施，如转嫁风险给专业施工公司和保险公司，加强项目之间沟通及时了解项目进度，建立与政府之间的良好关系等等。
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我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= 1636.75+13.92DS(t= 1.752)拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940LN (DP)=7.001+0.221LN (DS) (t= 3.125)拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+1.079DP(t= 9.849)拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996LN (HP)=2.566+0.718LN (DP)(t=10.232)拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= -236.18+12.814M(t= 7.844)拟和优度检验R=0.940，F= 62.67，DW= 2.564LN (HP)=2.11+1.065LN (M)(t=8.242)拟和优度检验R=0.646，F= 7.30，DW= 3.444由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 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