要：本文利用我国A股上市公司2007年和2008年两年的数据，实证研究了内部控制与审计费用之间的相关关系。研究发现，内部控制质量的提高有助于降低审计费用，但这种关系仅在审计质量较低（非四大审计）的情况下成立，而在审计质量较高（四大审计）的情况下明显减弱，这说明审计质量对内部控制与审计费用二者之间的关系产生了显著影响。同时还发现，过度竞争是导致国内所审计质量较低的重要原因。为提高国内所的审计质量，建议尽快培育寡占型的审计市场。关键词：内部控制审计质量审计费用一、引言2001年12月24日，中国证监会发布了《公开发行证券的公司信息披露规范问答第6号---支付会计师事务所报酬及其披露》，明确要求上市公司在年度报告中将支付给会计师事务所的报酬（审计费用）予以披露，这为与审计费用相关的研究提供了数据来源，使关于审计费用方面的实证研究成为可能。我国关于审计费用方面的已有研究主要有两类：一类是直接研究审计费用的影响因素，另一类则分别研究公司治理、盈余管理、审计师变更、客户风险以及会计师事务所特征对审计费用的影响。对于到底哪些因素会影响审计费用，已有的研究已经足够，即使再运用不同的样本得出相同的结论也没有实质性的意义，因此，应深入研究某一因素对审计费用的影响。而国内鲜有研究考察内部控制与审计费用的关系，本文基于我国A股上市公司2007年和2008年两年的经验数据，以研究审计质量对二者关系的影响。二、文献回顾（一）国外文献公司自愿披露内部控制鉴证报告的需求来自于经理人员和外部投资者之间的信息不对称及代理成本（Healy和Palepu，2001）。财务报告使用者认为披露内部控制鉴证报告能促进公司完善内部控制系统，加强对内部控制系统的监督，为投资者提供对决策有用的信息（Hermanson，2000）。由于管理层和公司有责任保证信息披露的真实性，而内部控制鉴证报告往往含有内部控制有效性的陈述，披露内部控制鉴证报告增加了管理层和公司的法律责任，但可以向外部使用者发送信号，使本公司的内部控制质量与其他公司区别开来。公司规模越大、净利润增长越快、销售增长越慢、审计委员越勤勉、机构持股比例越高，越有可能自愿披露内部控制鉴证报告（Bronson，2006）。根据信号传递理论，高质量公司的管理层有动机将公司高品质的信号（如较好的业绩、较好的内控及风险防范信息）及时传递给投资者，并采用如聘请高质量审计师等策略增加信息披露的可信度，以影响投资者的投资决策，最终使公司股价上涨。（二）国内文献内部控制质量越高的公司，越可能基于信号传递的目的披露由审计师提供的内部控制鉴证报告（林斌、饶静，2009）。在内部控制鉴证报告的披露过程中，存在明显的“报喜不报忧”的披露管理行为，凡是公司董事会承认内部控制存在重大缺陷的公司，均未披露内部控制鉴证报告；凡是披露内部控制鉴证报告的公司，其内部控制鉴证报告均认可了董事会的自我评价报告。这些都表明，内部控制质量越高的公司，越有可能披露内部控制鉴证报告（林斌、饶静，2009）。内部控制鉴证报告信息的披露可以在一定程度上反映内部控制质量的高低（杨德明，2009）。纵观以上国内外已有的研究，他们一致认为自愿披露内部控制鉴证报告往往意味着公司实际的内部控制质量较高。因此，本文以是否披露内部控制鉴证报告代表公司内部控制质量的高低，将内部控制变量设计为二元哑变量，披露了内部控制鉴证报告取1，未披露的取0。三、研究设计（一）理论分析与假设提出理论上质量较低的内部控制从两个方面导致较高的审计费用：内部控制质量较低时审计师需要增加审计投入，包括测试和改变审计程序；合伙人花费时间与客户管理层讨论；花费精力决定一项内控缺陷应划分为重大缺陷还是重要缺陷，因此审计师会收取更高的审计费用；内部控制质量较低时，内部控制风险较大，这往往意味着公司整体风险水平较高，从而审计业务的诉讼风险也较高，审计师会因此加收一部分风险溢价（Raghunandan和Rama，2006；Hogan和Wilkins，2008）。公司存在的内部控制问题越严重，审计费用增加得越多。由此，本文提出以下假设：假设：内部控制质量越高，审计费用越低由于近些年国内发生了一系列审计失败的案例，国家也采取了一系列措施加强对审计行业的监管。因此，在被审计单位内部控制质量较低的情况下，审计师面临较高的审计风险，这时国内会计师事务所在执业过程中比较谨慎，不会减少审计程序和实质性测试范围，审计时间花费较多，因而审计费用较高；在被审计单位内部控制质量较高的情况下，审计师面临的审计风险较低，因而有减少审计程序和实质性测试范围从而降低审计费用的动机。而国际四大长期以来在世界范围内享有较高的声誉，这为其创造了声誉溢价。因此，国际四大十分注重维护长期以来在审计市场上树立的良好形象，另外，国际四大在国内审计市场中面临的竞争激烈程度远低于国内会计师事务所，因而更加注重控制和防范审计风险，即使当被审计单位内部控制质量较高时也不会减少审计程序和实质性测试范围，仍然会严格按照审计准则和相应的工作规范去执行审计业务。因此，审计质量对内部控制与审计费用之间的关系会产生显著性影响。（二）数据来源与样本选择本文关于上市公司是否披露内部控制鉴证报告、控股子公司数量、公司所在区域的数据均来自于上市公司披露的年度报告，而年度报告主要来自巨潮资讯网，在巨潮资讯网找不到的年度报告则来自上海证券交易所和深圳证券交易所，其余数据从国泰安数据库获取。本文以2007年和2008年两年沪深两市A股上市公司作为研究样本。在此基础上，删除了金融保险类上市公司以及两年内有任何一年未披露或未区分支付给境内和境外事务所审计费用的上市公司，最后剩余1749个样本数据。（三）模型建立及变量定义本文通过构建以下模型来检验假设：InFee= 1Control+ 2Control*Big4+ 3InAsset+ 4ROA+ 5inventory+ 6receivable+ 7Subcom+ 8year+ 9D1+ 10D2+ 11D3+ 12D4+迥P椭杏泄乇淞慷ㄒ寮ū 1）。已有研究结果表明：在其他条件相同的情况下，上市公司的规模越大，其经济业务和会计事项也越多，其固有风险和控制风险的水平也可能越高，相应地注册会计师就需要扩大审计测试的范围，增加审计时间；同时，注册会计师所面临的审计调整事项也越多，因此，上市公司的规模越大，审计费用也就越高（伍丽娜，2003）。经济业务复杂程度越高，审计费用也越高，一般将控股子公司数量作为经济业务复杂程度的替代变量，它与审计费用显著正相关（朱小平、余谦，2004）。客户经营风险越大，审计师所承担的诉讼风险就高，因而审计费用也越高，应收账款及存货占总资产的比例、总资产收益率可作为审计师风险的替代变量，应收账款及存货占总资产的比例与审计费用正相关。会计师事务所规模越大，品牌越好，其所具有的敬业精神、专业素质和职业声誉也越高，其审计质量也越高，随之而来的审计费用也越高，因此，国际“四大”收取的审计费用相对更高。一般来说，经济发达地区的物价水平较不发达地区高，因此按物价水平制定的审计费用标准同样是经济发达地区高于不发达地区。为了研究地区因素对审计费用的影响，本文利用卢遵华等的研究结论将全国各地区分为五类:（1）上海、北京、天津、广东、浙江；（2）福建、江苏、山东、辽宁；（3）黑龙江、吉林、新疆、海南、湖北、河北；（4）安徽、四川、广西、重庆、湖南、江西、内蒙、河南、山西、云南、西藏；（5）贵州、青海、甘肃、宁夏、陕西。因此，本文选择InAsse（t公司规模），ROA、inventory、receivable（审计师风险），Subcom（经济业务复杂程度），yea（r年度变量），D1、D2、D3、D4（地区因素）作为控制变量。四、实证结果分析（一）描述性统计从（表2）来看，上市公司内部控制信息披露有待进一步加强。如Control均值为0.170，这反映了仅有17%的上市公司披露了内部控制鉴证报告，绝大部分上市公司不愿意披露内部控制鉴证报告。统计中还发现与林斌、饶静一致的结论，上市公司在披露内部控制鉴证报告时，存在着明显的“报喜不报忧”的披露管理行为。这体现在：凡是公司董事会承认内部控制存在重大缺陷的公司，均未披露内部控制鉴证报告；凡是披露内部控制鉴证报告的公司，其内部控制鉴证报告均认可了董事会的内部控制自我评价报告。在2007年和2008年两年的样本数据中，上市公司的经营业绩差别较大，ROA最大的是ST炎黄，在2008年达到95.9%，最小的是ST丹化，在2007年是-85.9%。存货和应收账款占总资产的比例在各上市公司中差异也非常大，存货占总资产比例最大的是荣盛发展，在2007年达到83.5%，而有35家公司的存货几乎为0，通过查找他们的年报发现，这些公司要么是电力、交通、软件等行业的企业，由于行业本身性质而使得拥有的存货几乎为0；要么是因为公司正处于重组、停产状态，较长时间没有生产经营活动。应收账款占总资产比例在各上市公司中差异也非常大，样本最大值为中江地产的94%，而有29个样本公司在该比例上为0，其原因也是这些公司大部分处于停产或重组状态，较长时间没有生产经营活动，其余公司则是因为发生大规模的资产置换，将应收账款较多的资产置换出去了，或是将应收账款全部转让给专门的应收账款催收公司。控股子公司数量最多的是保利地产，拥有66家控股子公司，而有68个样本公司没有任何控股子公司。由四大提供审计服务的公司占样本总数的5%，虽然这一比例较低，但四大审计服务的对象基本上为资产规模非常大的客户。有37%的样本公司注册地在上海、北京、天津、广东、浙江五个省、直辖市，18%分布在福建、江苏、山东、辽宁四省，12%分布在黑龙江、吉林、新疆、海南、湖北、河北，23%分布在安徽、四川、广西、重庆、湖南、江西、内蒙、河南、山西、云南、西藏，其余10%则分布于贵州、青海、甘肃、宁夏、陕西。（表3）是主要变量相关系数矩阵。从（表3）来看，模型解释变量与各个控制变量之间相关系数的绝对值不超过0.22，说明模型不存在严重的多重共线性问题。（二）回归分析（表4）给出了模型的回归结果。从（表4）来看，内部控制与审计费用存在一定的负相关关系，而审计质量（Big4）对内部控制与审计费用之间的负相关关系产生了显著性影响。在审计质量较低的情况下（非四大审计），内部控制质量越高，相应的审计费用越低（内部控制的系数 1显著为负）；在审计质量较高的情况下（四大审计），内部控制与审计费用之间的负相关关系明显减弱（交叉项系数 2显著为正）。这说明审计质量对内部控制与审计费用之间的负相关关系产生了显著性影响，随着审计质量的提高，内部控制与审计费用之间的负相关关系被弱化。从理论上分析，目前我国审计市场竞争激烈，尤其是对于国内会计师事务所来说更是如此。所以，国内会计师事务所都希望通过降低审计费用来赢得客户，这主要通过减少审计程序和实质性测试范围来实现。由于近年来国内发生了一系列审计失败的案例，如中天勤审计失败案，这又使得国内会计师事务所比较注重控制审计风险。因此，在被审计单位内部控制质量较低的情况下，审计师面临较高的审计风险，这时国内会计师事务所在执业过程中比较谨慎，不会减少审计程序和实质性测试范围，因而审计费用较高；在被审计单位内部控制质量较高的情况下，审计师面临的审计风险较低，因而有减少审计程序和实质性测试范围从而降低审计费用的动机。而国际四大长期以来在世界范围内享有较高的声誉，其提供的审计服务被认为是高质量审计服务的象征，良好的声誉为其创造了声誉溢价。因此，国际四大十分注重维护长期以来在审计市场上树立的良好形象，另外，国际四大在国内审计市场中面临的竞争激烈程度远低于国内会计师事务所，因而非常注重控制和防范审计风险，即使当被审计单位内部控制质量较高时也不会减少审计程序和实质性测试范围，仍然会严格按照审计准则和相应的工作规范执业。目前，国内一些研究（刘峰、周福源，2007）并不认为国际四大能提供相对国内会计师事务所更高质量的审计服务，认为合资和外资事务所在中国可能有降低审计质量的倾向（原红旗、李海建，2003）。而本文的回归结果恰恰说明，国内会计师事务所在被审计单位内部控制质量较高时有减少审计程序和实质性测试范围的倾向，但并没有发现国际四大存在这种倾向。可以说，国际四大相对于国内会计师事务所来讲提供了更高质量的审计服务。五、结论本文利用我国沪深两市A股上市公司2007年和2008年两年的年度数据作为研究样本数据，揭示了内部控制与审计费用二者之间的负相关关系。研究发现，内部控制质量的提高有助于减少会计师事务所收取的审计费用，但审计质量对二者之间的负相关关系有显著性影响。审计质量越高，内部控制与审计费用之间的负相关关系越弱。验证了国际四大相对国内会计师事务所提供更高质量的审计服务，而国内审计市场的过度竞争是造成国内会计师事务所审计质量较低的重要原因。为了进一步发展和繁荣我国审计事业，提高国内会计师事务所的审计质量，就必须解决国内审计市场过度竞争的问题。由此，本文建议我国应尽快培育寡占型的审计市场，减少会计师事务所的数量，避免过度竞争。需要进一步指出的是本文的局限性，由于国泰安数据库中很多上市公司年度审计费用数据缺失，导致这部分样本数据被排除，这可能会在一定程度上影响本文结论的信服力。参考文献：［1］林斌、饶静：《上市公司为什么自愿披露内部控制鉴证报告？》，《会计研究》2009年第2期。［2］朱小平、余谦：《我国审计收费影响因素之实证分析》，《中国会计评论》2004年第2期。［3］刘峰、周福源：《国际四大意味着高审计质量吗》，《会计研究》2007年第3期。［4］Healy，P.M.，and K.G Palepu，Information Asymmetry，Corporate Disclosure，and the Capital Markets:A Review of the EmpiricalDisclosure Literature，Journal of Accounting and Economics，2001.［5］Hermanson，Heather M.，An Analysis ofthe Demand for Reportingon Internal Control，AccountingHorizons，2000.［6］Bronson，Scott N.，Joseph V.Carcello，and Kannan Raghunandan，Firm Characteristics and Voluntary Management Reports onInternal Control，Auditing:A Journal of Practical&Theory，2006.［7］Raghunandan，K.and Dasaratha V.Rama，SOX Section 404 Material Weakness Disclosure and Audit Fees，Auditing:A Journal ofPractical&Theory，2006.［8］Hogan，Chris E.，and Michael S.Wilkins，Evidence on the Audit Risk Model:Do Auditors Increase Audit Fees in the Presence ofInternal Control Deficiencies?，Contemporary Accounting Research，2008.【文献出处】：《财会通讯》
最近房地产行业处于不断波动之中，自从国家推出了对二手房的指导价政策后，导致商品房变现更加困难。只是在这种情况下也让一手房迎来了重新崛起的大好时机，曾有深圳一个楼盘刚开盘就被秒光情景。那么作为投资者的我们要怎么样挑选才合适呢？今天就为各位小伙伴好好介绍一下央企的房地产公司-保利发展！
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一、从公司角度来看
公司介绍：保利发展建立于1992年9月14日，并且于2006年7月31日在上交所挂牌上市。公司是中国保利集团控股的优秀中央企业，是位于福布斯世界500强中第269名这个位置的企业。除此之外，还属于国内较早从事不动产投资开发的企业之一，旗下"保利地产"是业内十分出名的佼佼者品牌。
保利发展公司的基本状况，为大家做了简单的介绍，那么保利发展公司的优势在哪里呢？一起来看看，有投资价值吗？
亮点一：前瞻战略眼光
保利发展在1992年建立之时就把房地产开发作为了公司主要发展的项目，同时占据公司不低于95%的业务，在2017年时公司的签约销售规模稳居行业前五。与此同时，国家对房地产一直处于不断的调控当中，公司的战略方向早就开始微调，经营策略也随之进行灵活性的修正，对公司的可持续发展可以起到保障作用。
亮点二：可持续发展资源优势
目前，保利发展已形成了以珠三角、长三角、京津冀这些一二线城市群为核心，以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局。同时，公司在全国92个城市拥有超过9000万平方米待开发土地资源，以保证公司无论是在行业上升期还是调整期，均有充足的资源应对房地产市场的变化。
亮点三：低成本融资优势
保利发展实际上是央企，拥有和其他竞争对手不一样的融资优势。如今公司主要发展银行信贷，就是以直接债务融资、股权融资、创新融资为辅的多元化融资渠道。此种融资方式是可以让公司在不同的阶段具备有快速获得资金的能力。由数据可知，公司有息负债综合融资成本不过4.82%。
我认为，在具备能够快速获取资金能力和低成本融资的优势下，对公司的可持续发展和降低生产成本是非常有利的。
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二、从行业角度来看
从当前来看，中国城镇化进程仍未完成，资源、人口向核心城市和重点城市群迁移的发展趋势仍在推进，房地产行业发展的根本驱动力依然没有改变，该产业依然能够发展很长一段时间的。
整体而言，作为央企的保利发展拥有不同于其他竞争对手的优势，是一家值得看好的上市公司。
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保利地产前身为广州保利房地产开发公司，成立于1992年8月，原全资隶属于中国保利集团；2002年成功改制，成为由保利集团控股的股份有限公司，是国家一级资质房地产开发企业，国资委重点扶持的央企之一。十年立足广州1992年至2002年，是保利地产立足广州深度发展的十年。第一个五年，保利地产制定了“坚持以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中小型房地产项目”的五年规划，先后开发了南航新村、保利红棉花园等代表楼盘，完成了公司进行房地产开发的资本和经验积累，培养了第一批专业的房地产开发和经营队伍。第二个五年，保利地产确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位。开发了北京大厦、保利白云山庄，以及被国家建设部列为国家示范小区的保利花园等项目。此阶段，保利地产自1998年连续5年被评为“广州市房地产30强”，综合实力前10名；2000年至2002年，连续三年列广州市1000多家房地产企业前三强；同时，获国家建设部评定的销售“放心房”履行承诺企业；中国房地产协会和广州市房地产协会评定的“十佳品牌开发商”等荣誉。一系列荣誉伴随保利地产走过了最初的十年。而这十年的高速成长并不仅仅使保利地产成为广州房地产龙头企业，也为其布局全国的战略转型奠定了坚实的基础。五年布局全国2002年起，保利地产开始了走出广州布局全国的宏伟篇章。2002年9月，实行股份制改革的保利地产，开始其“立足广州，布局全国”的战略转型。仅三年，保利地产在广州、北京、上海等十大城市设立了多家子公司。初步形成以广州、北京、上海为中心城市，辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经济圈的战略布局。2004年，保利地产跃居中国房地产十大品牌之列；2005年，进一步晋身中国房地产品牌价值五强。此阶段保利地产在全国各大城市独立开发有保利百合花园、保利国际广场以及武汉保利花园、沈阳保利花园、北京保利欣苑等项目，累计开发量达200多万平方米，总投资80多亿元。短短五年，保利地产达成了普通企业需要近十年才能达成的目标。而其开疆拓土的速度及豪迈气势，则使保利地产迎来了又一轮质的飞跃―――上市。
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保利地产是2006年7月31日上市的，是股权分置改革后重启IPO市场的首批上市企业之一，也是IPO重启后的第一家房地产公司。保利总经理宋广菊说保利地产有双重DNA ，既有军企背景，又是国企中的央企。保利地产是1998年，为响应联合国“百万大裁军”的号召，经中央、、中央军委联合批准，以中国人解放军三总部为背景成立的集团。保利地产控股股东中国保利集团的主要领导成员有前国家领导干部的子女。保利地产的央企背景，使其在房地产行业的竞争中，具有相当的优势。因为，现阶段房地产的公司的核心竞争力就是融资能力以及和地方政府的关系。 在国务院批准的16家主营房地产业务的央企当中，保利是为目前国内上市的最大房地产央企，由于拿地态度比较激进，保利在2008年和在2010年都是中国拿地最多的房地产公司之一。目前，在土地储备上大大超过万科，但是，由于有强大的融资能力支撑，财务却不会因此出现资金链断裂危险，正是保利地产的特殊身份使其在拿地能力和融资能力相对国内的大多数房地产公司而言，更具优势。其在A股市场的融资无论是从规模还是从频率来讲均远胜其他企业。具有相当的竞争力， 2006年IPO融资近20亿元。2007年8月6日公开增发募集资金总量约70亿元。2008年5月21日，发行公司债43亿元，2009年发行中国保利集团公司企业债券发行13亿元，2009年5月21日，非公开发行A股募集资金78亿。保利地产2002年设立时只有3亿元净资产、8亿元总资产，仅仅用了七年时间就发展到2011年1季度1400左右亿元总资产。近期又宣布定向增发近百亿的融资计划。已经通过了国资委的批准。一旦房地产市场萧条，房地产调控出现松动。不出意外，定向增发应该成功。保利地产近两年一直低迷，近期无论市盈率还是市净率比08年底金融危机时还要底。如果你相信中国房地产短期内不会崩盘，大胆买入，必有厚报。我的邮箱是
快速发表论文的期刊有：①《中国房地产金融》(月刊)、②《山东畜牧兽医》（月刊）。《中国房地产金融》(月刊)1994年创刊，是由中国房地产业协会金融专业委员会主办的专业性学术经济期刊。是我国目前唯一一份经国家新闻出版署批准向国内外公开发行的房地产金融专业期刊。《山东畜牧兽医》是由山东畜牧兽医学会和山东农业大学共同主办的畜牧兽医类技术性刊物，主要报道畜牧兽医方面的最新研究动态、畜牧生产和兽医临床技术等，为促进我国畜牧兽医事业的发展做贡献。
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房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。 下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产营销策划中的问题与对策 摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。 关键词：房地产 营销策划 问题与对策 一、营销策划在房地产营销中的重要作用 房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文字作为结果的活动。 一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产 发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、 管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在 社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。 其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间;2更好地满足消费者的需求;3增强居住品质;4提升开发商的品牌。 二、房地产营销策划中的问题分析 在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场 经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。 1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场 这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。 目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。 概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。 2.对产品卖点的把握不准 如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。 这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。 有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。 3.脱离市场需求的创新。 房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。 如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。 而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如 建筑形式、外立面;生态化、 艺术化的小区绿化、景观;智慧化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的资讯化、连锁化等。 如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。 4.过分依赖广告传播 由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。 但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。 同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合 三、房地产营销策划的对策 以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴 职业，中国的房地产营销策划理论与 实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。 1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种： 1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。 2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。 3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。 4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。 5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。 2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期 组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的 经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。 3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区 环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。 参考文献： [1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京：电子工业出版社，2002. [2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京：银声音像出版社，2003. [3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003. 篇2 浅谈市场规范下的房地产营销策划 [摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个社会和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，最终一定能够战胜它。 [关键词]房地产营销创新战略 一、引言 房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势;产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路;市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体;产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望;“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。 二、房地产营销意义 现代市场营销学是我国发展社会主义市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，第一要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。 营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。 三、房地产营销过程中的问题 1、一些房地产的市场营销人员素质低 房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的最低报价要求和选择客户的标准;也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。 2、市场营销目标低、眼光低 销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。 3、营销战略缺乏科学性 质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到国家IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制;完善了人员的目标管理;实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化;同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。 因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场操作经验和客户基础或者追求短期效益和现金流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。 合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。 四、营销过程中的战略意义 “战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的最好的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。 1、依附战略 依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产集团上，成为该大房地产或房地产集团系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力;另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。 2、国际化经营战略 国际化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用国际化战略时，是把在母国所开发出的具有差别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的国际化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。 如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取国际化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 *** 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。 近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实 施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓国际市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等国际化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的中国本土品牌会更加注重国际化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争国际市场，这是必然的趋势。 3、差异战略 差异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。差异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。 4、“虚拟营销”战略 “虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中最关键、最核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的典范。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。 “虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势： 1克服房地产资源的约束。 房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。 2专注于价值链中高附加值部分。 一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。 3敏捷性。 具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。 五、结语 对于中国大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行彻底的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。 参考文献 [1]王公为，贺立，慕晓峰.基于利益相关者视角的房地产业发展研究[J].北方经济.2009.14. [2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设.2008.01. [3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.2009.21. [4]梁琳娜.基于消费者需求变化的企业文化营销研究[J].经济论坛.2009.09. [5]陈卫兰，刘晶晶.初探房地产营销策划框架[J].山西建筑.2007.28. [6]黄励.房地产品牌的建立[J].经济师.2009.08. [7]曹润叶.论网路环境下消费者行为分析及营销对策[J].科技情报开发与经济.2009.14.
选题背景与意义
选题背景
自1999年进入老年型社会以来，我国老龄化程度不断加深，己成为老年人口总体数量最大的国家。根据20XX年公布的第六次全国人口普查的数据显示，我国60岁及以上人口占13. 26%，约为1.78亿，同比2015年人口普查上升2. 93个百分点。据相关专家预测，到2050年，中国老龄人口将达到总人口的三分之一。老龄人口快速增加的同时还伴随着老年人口高龄化、空巢化等特点。人口急剧老龄化为社会和经济发展带来巨大挑战。
老龄化日趋严峻的问题最直接反映在了人们的居住状况上，据相关数据显示，近两年来，对老年人的生活照料、医疗保健、康复护理、文化娱乐等需求日益凸显，在 80后 成为社会劳动主体的今天， 一对夫妻，一个小孩，四位老人 的家庭模式把更多的养老负担强加到个人的头上。社会化养老成为一种必然趋势，商业养老需求曰趋旺盛。因而配备医院、专业护理人员的各类养老地产如雨后春第般孕育而生，一种全新的地产模式呼之欲出。
业内人士表示，随着老年人群体对于居住要求的不断提升，未来面向健康老人的养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进，养老地产作为养老产业的核心和载体之一，市场潜力巨大。老年住宅产业将是一个朝阳产业。 可以预言，养老产业或许将成为化解目前全球化金融危机的支柱产业，是拉动内需的重大战略型方向。 现任慈善事业促进司司长王振耀如是说。
XX年以来，面对一波又一波的宏观调控，国内的房地产企业，尤其是行业龙头更加注重紧随行业调整节奏，尽量超前抢占市场，不断学习发达国家的发地产发展经验，一些曾经不被关注的房地产领域也因此逐渐被房地产企业所重视。其中，潜力巨大的中国老年地产市场似乎成为一块人人想分享的蛋糕，吸引着地产开发商及其他行业巨头的'极大关注。截止目前，保利地产、万科、华润置地、首创置业等地产开发商已进军养老地产，另外保险业、服务业、金融业等行业也已纷纷涉足开发老年地产市场，在全国掀起了一片养老地产开发与建设的高潮。
养老地产是一种将养老主题与房地产开发紧密结合的复合型地产开发模式，是一种房地产业与其他相关产业资源整合以适应现代生活方式转变的地产业态。同时养老地产也是养老产业的一种模式。它以养老住宅为核心，配套医院、超市、文体活动中心等设施，将居住、餐饮、娱乐、医疗、保健、护理服务等功能集中在一起为人们创造一种全新的人居生活方式。
作为一种复合型的商业地产开发模式，养老地产具有自身的特点。与一般的福利性养老机构不同，养老地产的商业性质决定它主要通过出让方式来获取土地，其运作也必须遵循市场经济的规律。另外，养老地产也不同于普通商业地产，通过整合居住、餐饮、娱乐、文化、医疗、护理、保健等各种服务资源，力图形成各供应商共赢的格局。而且，养老地产结合养老主题，针对老年人的需求，以营造 以老人为本 的社区文化和文明优雅的生活环境为目标，构建生活照料、文化娱乐、学习教育、医疗护理等全方位养老服务体系，凸显养老功能。
养老地产具有投资大、投资回报周期长、风险大等特点。然而养老地产在我国仍处于发展初期，还在探索阶段，缺乏系统的理论指导和可借鉴的成功经验。多数企业都是在摸着石头过河，发展模式的不明确、收益率的不确定，相关政策法规的缺失，将给养老地产的发展前景带来诸多变数，如果盲目进入，企业将面临进退两难的跑她境地。在 银色经济 发展浪潮的推动下，很多企业蜂拥而入，盲目涉足该领域，缺乏发展战略发展规划，不了解老年人实际需求，片面追求经济效益，忽视服务管理，发展停滞不前。更有一些Jf发商表面上打着 养老 的旗号，实际上却低价圈地，然后通过销售住宅以获取盈利。这些为追求利益而不择手段的企业行为造成了行业发展无序的混乱局面，给社会和产业自身的发展带来的不良的影响。
因此，为避免产业的混乱无序发展态势，如何从发展战略角度出发，推动养老地产企业的发展，进而促进整个行业健康有序、可持续发展成为一个亟待解决的问题。
选题意义
在社会和经济快速发展的背景下，一个企业的发展必须紧随时代的步伐，制定正确的发展战略，正确预测市场的变化，开发适合市场需求的产品，才能在激烈的竞争中获胜，实现可持续发展。
上海亲和源股份有限公司是国内开发养老地产的先驱之一，其前身为上海康桥公共事业投资有限公司，后由于增加两家股东单位，于2015年更该为此名。在我国人口老龄化R益加剧的背景下,上海亲和源股份有限公司顺应了社会和市场的发展趋势，审时度势，在全国率先建立了中国第一个养老社区项目 上海亲和源会员制养老社区。上海亲和源养老社区以健康养老、快乐养老为目标，为老年人创造舒适、高雅、安全、友好的居住和生活环境，提供人性化、专业化、规范化的服务和设施，改变了传统意义上的养老方式，创新了以往的地产开发模式，把养老主题与地产行业有机结合起来。上海亲和源养老社区经过几年的发展，目前已吸纳八百多名老年人居住，并采用连锁模式，在海南、海宁、黄山等地发展养老基地，发展养老俱乐部资源，在社会上取得了较好的口碑，己成为业界公认的发展较为成功的养老地产项目之一，被视为养老地产行业发展的领头军。因此，亲和源的发展经验将会给整个养老地产企业的发展带来示范效应。因此，本文选择 上海亲和源股份有限公司养老地产发展战略 为研究主题具有重大意义。
研究内容与方法
研究内容
本文研究的主要内容是对上海亲和源股份有限公司的主体项目 亲和源老年社区做战略上的分析。经过对其深入的研究，对亲和源目前的战略选择、经营、服务方面提出亟待解决的问题，运用战略学相关理论，结合亲和源实际情况，深入分析其战略选择，并最终提出改进方案。
本文研究内容的整体框架共分六部分：第一部分为绪论，主要介绍本研究的背景、意义、内容和方法等;
第二部分为相关理论与研究综述部分，对战略管理的相关理论进行综述，为下文的研究提供理论基础;
第三部分主要介绍了上海亲和源股份有限公司及其养老地产主体项目，并对其发展战略作了描述;
第四部分通过PEST分析工具和波特五力模型深入分析了上海亲和源股份有限公司发展养老地产的外部环境，并对其市场地位给以进一步的认识;
第五部分对上海亲和源股份有限公司发展养老地产的内部条件和竞争策略进行了分析;
第六部分则对上海亲和源股份有限公司养老地产发展战略进行分析，针对该公司的战略选择进行深入剖析，对其发展战略予以评价，最后提出改进和优化战略的措施;
最后一部分提出了本研究的结论和未来我国养老地产发展的展望。
研究方法
本文采用如下研究方法：
理论研究与案例分析相结合的方法。运用相关的战略管理理论，深入研究上海亲和源股份有限公司所处的行业特点和宏观环境，结合该公司自身的内部条件和特点，为其进一步发展设计可行的战略优化和实施方案。
定量研究与定性研究相结合的方法。本文通过大量文献对养老地产行业的发展环境、特点等方面进行深入研究，同时通过统计公告、问卷调查等多种途径收集大量相关数据，对养老地产行业、上海亲和源股份有限公司的内外部环境企业等进行分析。
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百度学术可以找到参考文献,输入关键词，在输入年份，就能找到相对应的参考文献。如果不知道参考文献格式要求，可以百度搜，参考文献自动生成器。直接按著填就出来了。 百度搜索参考文献自动生成器，按著里面填，点生成参考文献就出来了。 作者.题名[D].所在城市:储存单位,释出年份. 李琳.住院烧伤患者综合健康状况及其影响因素研究[D].福州:福建医科大学,2009. 其他的： 作者.题名[J].刊名,年,卷(期):起止页码. 沈平,彭湘粤,黎晓静,等.临床路径应用于婴幼儿呼吸道异物手术后的效果[J].中华护理杂志,2012,47(10):930-932. 作者.书名[M]. 版次.出版地: 出版者,出版年:起止页码. 胡雁.护理研究[M].第4版.北京:人民卫生出版社,2012:38. 作者.题名[N].报纸名,出版日期(版次). 丁文祥.数字革命与国际竞争[N].中国青年报,2000-11-20(15). 作者.题名[EB/OL].网址,发表日期/引用日期(任选). 世界卫生组织.关于患者安全的10个事实 [EB/OL]. 其他： [R]、[P]、[A]、[C]、[Z]等。 文献型别标识码 参考文献应是公开发表的文献。参考文献表应按文中出现的先后顺序编号。文献作者在3名以内的全部列出，超出3名的列出前三名后加“等”，英文加“et al”。外文作者书写时，姓前名后。参考文献具体请按下列格式给出： （1）期刊文章（文献型别标识：J） [序号] 主要责任者。题名[J]。刊名，年，卷(期)：起止页码（任选）。 （2）专著（文献型别标识：M） [序号] 主要责任者。题名[M]。出版地：出版者，出版年，起止页码。 （3）论文集（文献型别标识：C）中析出的文献（文献型别标识：A） [序号] 析出文献主要责任者。析出文献题名[A]。论文集主要责任者（任选）。论文集题名[C]。出版地：出版者，出版年，析出文献起止页码。 （4）学位论文（文献型别标识：D） [序号] 主要责任者。题名[D]。出版地：出版者，出版年。 （5）国际、国家标准（文献型别标识：S） [序号] 标准编号，标准名称[S]。释出年。 （6）专利（文献型别标识：P） [序号] 专利所有者。专利名称[P]。专利国别：专利号，出版日期。 （7）电子文献 [序号] 主要责任者。电子文献题名。电子文献出处（或可获得地址），发表（或更新）日期/引用日期。 （8）未定义型别的文献（文献型别标识：Z） [序号] 主要责任者。文献题名[Z]。出版地：出版者，出版年。 三、举例 1、期刊论文 〔1〕周庆荣，张泽廷，朱美文，等．固体溶质在含夹带剂超临界流体中的溶解度〔J〕．化工学报，1995(3)：317—323 〔2〕Dobbs J M, Wong J M. Modification of supercritical fluid phasebehavior using polor coselvent〔J〕. Ind Eng Chem Res, 1987,26:56 〔3〕刘仲能，金文清.合成医药中间体4-甲基咪唑的研究〔J〕.精细化工，2002(2)：103-105 〔4〕 Mesquita A C, Mori M N, Vieira J M, et al ． Vinyl acetate polymerization by ionizing radiation〔J〕．Radiation Physics and Chemistry,2002, 63:465 2、专著 〔1〕蒋挺大．亮聚糖〔M〕．北京：化学工业出版社，2001．127 〔2〕Kortun G． Reflectance Spectroscopy〔M〕． New York: Spring-Verlag,1969 3、论文集 〔1〕郭巨集，王熊，刘宗林．膜分离技术在大豆分离蛋白生产中综合利用的研究〔C〕．余立新．第三届全国膜和膜过程学术报告会议论文集．北京：高教出版社，1999．421-425 〔2〕Eiben A E, vander Hauw J K．Solving 3-SAT with adaptive geic algorithms 〔C〕．Proc 4th IEEE Conf Evolutionary Computation．Piscataway: IEEE Press, 1997．81-86 4、学位论文 〔1〕陈金梅．氟石膏生产早强快硬水泥的试验研究（D）．西安：西安建筑科学大学，2000 〔 2 〕 Chrisstoffels L A J ． Carrier-facilitated transport as a mechanistic tool in supramolecular chemistry〔D〕．The Netherland：Twente University．1988 5、专利文献 〔1〕Hasegawa, Toshiyuki, Yoshida,et al．Paper Coating position〔P〕．EP 0634524．1995-01-18 〔 2 〕 仲前昌夫， 佐藤寿昭． 感光性树脂〔 P 〕． 日本， 特开平09-26667．1997-01-28 〔3〕Yamaguchi K, Hayashi A．Plant growth promotor and productionthereof 〔P〕．Jpn, Jp1290606． 1999-11-22 〔4〕厦门大学．二烷氨基乙醇羧酸酯的制备方法〔P〕．中国发明专利，CN1073429．1993-06-23 6、技术标准文献 〔1〕ISO 1210-1982，塑料——小试样接触火焰法测定塑料燃烧性〔S〕 〔2〕GB 2410-80，透明塑料透光率及雾度实验方法〔S〕 7、报纸 〔1〕陈志平．减灾设计研究新动态〔N〕．科技日报，1997-12-12(5) 8、报告 〔1〕中国机械工程学会．密相气力输送技术〔R〕．北京：1996 9、电子文献 〔1〕万锦柔．中国大学学报论文文摘(1983-1993)〔DB/CD〕．北京：中国百科全书出版社，1996
文献综述是对某一方面的专题蒐集大量情报资料后经综合分析而写成的一种学术论文， 它是科学文献的一种。 格式与写法 文献综述的格式与一般研究性论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，特别是阳性结果，而文献综述要求向读者介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式相对多样，但总的来说，一般都包含以下四部分：即前言、主题、总结和参考文献。撰写文献综述时可按这四部分拟写提纲，在根据提纲进行撰写工。 前言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念及定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。 主题部分，是综述的主体，其写法多样，没有固定的格式。可按年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用那一种格式综述，都要将所蒐集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。 总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，对所综述的主题有研究的作者，最好能提出自己的见解。 参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查询线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查询方便，内容准确无误。关于参考文献的使用方法，录著专案及格式与研究论文相同，不再重复。
财务情况说明书的内容及其分析 企业会计制度规定，财务情况说明书至少应对下列情况作出说明：企业生产经营的基本情况；利润实现和分配情况；资金增减和周转情况；对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。 1．企业生产经营的基本情况。这部分内容可以不限于货币量度，用各种指标如产量、品种、质量、生产进度、产值、营业收入、营业成本、劳动生产率等来反映企业的生产经营情况，分析说明企业主营业务范围及经营情况；企业所处的行业以及在本行业中的地位，如按销售额排列的名次；企业员工的数量和专业素质情况；生产经营是否完成了预定计划，与以前会计年度相比，与同行业先进水平相比，与企业历史水平相比，经营中出现的问题与困难及解决方案；对企业业务有影响的智慧财产权的有关情况；经营环境的变化；新年度的业务发展计划，如生产经营的总目标及措施；开发、在建专案的预期进度；配套资金的筹措计划；需要披露的其他业务情况与事项。 2．利润实现和分配情况。这部分内容主要对利润表中所反映的本期实际数与上年同期实际数及本期计划数进行对比，以说明利润计划完成(或亏损的弥补)情况。并且，通过计算资本金利润率、销售利润率、成本费用利润率等指标来反映企业的盈利能力。企业还应反映资本公积金转增实收资本(或股本)的情况等等。如果在本年度内没有发生利润分配情况或资本公积金转增实收资本情况，则企业需要在财务情况说明书中明确说明。此外，还要对利润分配情况进行分析，看其是否符合国家有关法规和企业章程的规定。企业利润的实现和分配情况，对于判断企业未来发展前景至关重要，所以，需要分析企业披露有关利润实现和分配情况方面的资讯。 3．资金增减和周转情况。资金增减和周转情况主要反映年度内企业各项资产、负债、所有者权益、利润构成专案的增减情况及其原因，这对于财务会计报告使用者了解企业的资金变动情况具有非常重要的意义。对这部分内容主要结合资产负债表和现金流量表中的有关专案进行分析，通过计算资产负债率、流动比率、速动比率、应收账款周转率、存货周转率等指标，评价企业资金周转的情况；通过计算现金比率、现金充足性比率、净利润现金流量比率等指标，评价企业现金流量和生产经营的质量。 4．资本结构及其变动情况。这部分内容应对企业本期资本的增减变动进行说明，通过计算所有者权益报酬率、资本利润率、资本保值增值率等指标，评价企业资本保全、资本增值的情况。 5．主要税费的缴纳情况。这部分内容主要应反映企业本期应向国家缴纳的各项税费的数额和缴纳情况。 6．财产的盈亏报废情况。这部分内容应说明本期企业各项主要财产物资的增减情况，包括各项物资的盘亏、盘盈、毁损和报废情况。 7．对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。
1. 中小民营企业融资困境成因及对策 2. 刍议企业固定资产折旧的税收筹划 3. 关于我国中小企业融资难的原因和对策的问题探讨 4. 财务失败和财务预警问题的探讨 5. 从盈余管理角度谈识别企业真实利润 6. 企业财务危机预警模型研究 7. 如何避免国有企业实施MBO时国有资产流失的问题研究 8. 探讨企业财务评价体系——基于杜邦分析法的研究与改 9. 中国上市公司股利政策稳定性与讯号传递研究 10. 中小型高新技术企业融资分析 11. 对我国国有企业MBO财务问题的思考 12. 企业自创商誉确认的可行性分析 13. 如何利用现金流量资讯进行财务分析 14. 新会计准则对上市公司财务影响分析 15. 中国上市公司融资行为分析 16. 中小型企业价值评估流程和方法研究 17. 关于企业业绩评价体系的探讨 18. 浅论企业可持续经营的四因素模型的构建 19. 论我国上市公司盈余管理的动因与治理 20. 中国国有企业MBO定价问题研究 21. 中小企业融资问题探讨 22. 作业成本法在我国企业的应用研究 23.事业单位财务管理若干问题及对策 24.浅谈中小企业财务管理中存在的问题及对策 25.家族企业财务管理及监督机制 26.上市公司财务报表分析 27.事业单位财务管理存在的问题及对策 28.浅谈房地产开发中的成本控制 29.民营企业财务管理中存在的问题及对策 30.加强投资管理是提高企业效益的重要前提 31.浅谈建行现金备付率--关于建行平阳支行现金备付率的实践报告 32.时间性差异的账务处理及其探讨 33.企业债务资本成本的计算方法及比较 34.借款费用处理的新旧对比以及对企业经营杠杆的影响
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通过财务分析，可以全面地了解企业的经营和财务状况，评价企业的经营业绩，明确企业的竞争地位和预测企业的经营前景。所以财务分析重点应关注企业的偿债能力、营运能力、盈利能力。
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提供一些《我国房地产市场的发展趋势和经营取向》毕业论文的参考文献，供写作参考。[1] 成蹊. 当前房地产形势判断和2009年市场趋势分析[J]. 住宅产业, 2009,(01) . [2] 孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业, 2009,(01) . [3] 朱中一. 当前的房地产市场形势及发展趋势[J]. 中国房地信息, 2008,(12) . [4] 张宏. 美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势[J]. 合作经济与科技, 2009,(03) . [5]次贷危机对中国房地产市场的启示[J]. 中国建材资讯, 2009,(01) . [6] 易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿, 2009,(03) . [7] 张金娟. 我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J]. 当代经济, 2009,(04) . [8] 肖元真,夏惠干. 2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策[J]. 上海房地, 2009,(01) . [9] 正直. 房市降价可回春——对房地产市场购销现状及房价发展趋势的分析[J]. 价格与市场, 2009,(01) . [10] 冯国亮. 绿色地产：房地产业可持续发展的必由之路[J]. 住宅产业, 2009,(01) .
保利地产是2006年7月31日上市的，是股权分置改革后重启IPO市场的首批上市企业之一，也是IPO重启后的第一家房地产公司。保利总经理宋广菊说保利地产有双重DNA ，既有军企背景，又是国企中的央企。保利地产是1998年，为响应联合国“百万大裁军”的号召，经中央、、中央军委联合批准，以中国人解放军三总部为背景成立的集团。保利地产控股股东中国保利集团的主要领导成员有前国家领导干部的子女。保利地产的央企背景，使其在房地产行业的竞争中，具有相当的优势。因为，现阶段房地产的公司的核心竞争力就是融资能力以及和地方政府的关系。 在国务院批准的16家主营房地产业务的央企当中，保利是为目前国内上市的最大房地产央企，由于拿地态度比较激进，保利在2008年和在2010年都是中国拿地最多的房地产公司之一。目前，在土地储备上大大超过万科，但是，由于有强大的融资能力支撑，财务却不会因此出现资金链断裂危险，正是保利地产的特殊身份使其在拿地能力和融资能力相对国内的大多数房地产公司而言，更具优势。其在A股市场的融资无论是从规模还是从频率来讲均远胜其他企业。具有相当的竞争力， 2006年IPO融资近20亿元。2007年8月6日公开增发募集资金总量约70亿元。2008年5月21日，发行公司债43亿元，2009年发行中国保利集团公司企业债券发行13亿元，2009年5月21日，非公开发行A股募集资金78亿。保利地产2002年设立时只有3亿元净资产、8亿元总资产，仅仅用了七年时间就发展到2011年1季度1400左右亿元总资产。近期又宣布定向增发近百亿的融资计划。已经通过了国资委的批准。一旦房地产市场萧条，房地产调控出现松动。不出意外，定向增发应该成功。保利地产近两年一直低迷，近期无论市盈率还是市净率比08年底金融危机时还要底。如果你相信中国房地产短期内不会崩盘，大胆买入，必有厚报。我的邮箱是
是的，以下是我写过的课题。给你分享下文化传媒行业并购对公司发展和绩效影响——以华策影视为例 企业并购的内部风险研究——以联想并购ibm为例 房地产企业财务风险识别及防范研究-以保利房地产股份有限公司为例 基于财务视角下影视企业盈利能力分析——以华谊兄弟为例 连锁服务业的盈利能力以及财务状况分析--以如家酒店集团为例 照明业资本结构优化问题的探讨--以三安光电为例 企业并购的财务风险研究--以百度并购91无线为例 广西大学生创业融资来源及来源分析 我国制药企业财务风险分析及风险应对--以桂林三金为例 食品行业供应链引入区块链技术的探析--以内蒙古额尔敦羊业股份有限公司为例 我国照明企业财务风险分析及风险应对--以佛山照明为例 论财务管理在金融企业市场营销中的运用 电商企业融资风险分析与防范研究--以苏宁易购集团股份有限公司为例 企业并购的经济效应研究--以携程并购为例 企业文化与企业实施绿色财务管理的相关性分析--以格力电器为例 企业并购的税收问题研究--以腾讯并购supercell为例 我国高新技术企业运营资金管理--以深圳英维克科技股份有限公司为例 企业的并购效应分析--以光明乳业并购新莱特乳业为例 中国药企海外并购的风险管理--以复星医药为例 广西上市农业企业财务风险分析--以广西富新科技公司为例 企业创新财务效果分析与评价--以华为为例 企业社会责任对企业财务绩效影响的分析--以华信集团为例浅析大数据下企业财务风险预警研究——以ST公司为例美的电器与格力电器的核心竞争力对比分析 基于供给侧改革视角紧固件行业转型升级研究 财务共享中心模式对企业的影响——以科大讯飞为例 共享经济环境下电子银行财务风险管理分析——以中国建设银行为例P2P网络借贷平台的风险识别与防范-以人人贷为例 房地产企业投资风险分析--以万科企业股份有限公司为例企业并购动机及风险分析—以万达集团并购传奇影业为例 “互联网+”背景下企业并购的风险与防范--以阿里巴巴收购大麦网为例
1.2011年1-5月公司实现签约面积243.31万平方米，同比增长22.81%；实现签约金额281.04亿元，同比增长82.37%。2.亮点:1-5月面积同比增长22.81%,金额同比增长82.37%;5月份面积同比增长31.71%,金额同比增长132.09%。与万科的报告进行对比分析，可知布局地方不一样，保利地产购买的地段升值潜力大。另外公司平均地价不到2000/米，只有28%的地是竞价买的，其他都是内部购买。3.热点：保利地产与19个城市洽谈保障房建设。同行业、同板块之内，保利地产关系更硬，后台深不可测。4.财务方面收入主要第一条说了，我主要给你说一下负债：81%多一点。我有必要给你关于负债进行说明：第一，在其他地产商不能融资的情况下，保利地产还能在各方面融资，所以负债上升；第二，当你入股的时候，要在公司最为困难的时候入股，这时的价格才会低；第三，不要担心81%的负债，因为保利地产一向负债很高，他走的是美国的负债经济，为什么保利地产06年上市，却在逐渐要追上了90年上市的万科？因为他很强大！你一定不担心美国的负债经济吧，因为你相信美国很强大，同样不要担心保利地产！5.预计2011年至2013年公司每股收益分别为1.04元、1.3元和1.7元，动态PE不到10倍，处于历史低位，可以合理价值投资！学巴菲特吧，他也是钟情传统行业的。技术分析：1.中长线：半年线和年线重心均向上，因此看好。但是该股此时应该抛弃技术中长线分析，因为业绩报告实在是太靓了，而且安全边际非常大2.今年地产板块有着非常明显的走势，就是当大盘下跌到后期时候，地产板块先崛起，然后大盘稳启的时候地产板块资金流出，流向中小板板块，地产大概涨幅均为2成。k线上看前7个交易日有5条上影线，且位置均指在10.5到10.7之间，说明抛盘压力太大，今天几乎收出十字星，暗含即将变盘（个人倾向于下跌）3.指标分析，个人认为都暗示短线到头，但是同板块必须关注其他几个股票：荣盛发展（002146），万科A（000002），万科B（200002），招商地产（000024），金地集团（600383），首开股份（600376），必须要一起分析4.卖出观望