泰国房产大多数是永久产权的，也就是买房者的，可以合法持有永久产权的公寓，而且和泰国人拥有同样的权益。房屋产权可传宗接代。1.通常外籍人士在泰国不可以直接对土地拥有产权，外籍人士只能以泰国公司名义购买土地，然后在自己购买的土地上兴建房屋和别墅。2.与外籍人士在泰国购买公寓不同，反之，外国人在泰国购买别墅手续会更为简便！外国人购买泰国公寓必须要有境外账户到泰国账户的外币转账资金，必须证明此项资金转账目的是用来在购买公寓。如有疑问可向我详细咨询，希望能帮到你，谢谢。
中国人到泰国买房需要注意，因为在泰国并没有“房产税”，所以购买的泰国房产，只需要在过户的时候缴纳相关的几种过户税费（过户费、特种商业税、印花税、个人所得税）即可。在泰国房产过户时所需要缴纳的主要税费如下：1.印花税：0.5%，2.个人所得税：根据房产及持有人的情况而定，（一般由卖方支付）3.过户费：2%（房产总价），买卖双方各承担一半。4.特种商业税：3.3%，（卖方支付，持有超过5年免征）购买物业后，在泰国不存在每年应付的房产税。购买后您唯一需要支付的额外费用是物业费，用以大厦和您所用设施（例如水、电）的保养。税费以物业的估值为基础按以上比例计算，而估值通常稍低于支付的购房价格。税费直至物业正式登记时才需支付，这往往发生在物业交收后的3-6个月左右。如有疑问可向我详细咨询，希望能帮到你，谢谢。
1、买房期内交易手续费
首付款(可以看作买房保证金)，只付款房款的10%，在签署合同的前提下付款;房产契税(征缴标准是房价的1.5%上下)、合同印花税、税、过户费用等相关税费利率加在一起约是房价的7%;律师代理费，
2、买房后需要花费
管理费用(物业管理给)：每平米20泰铢、30泰铢乃至50泰铢不一，看您居住的地方级别;水电气，
1、亲属移民
中国公民需具备如下所示条件之一者，即可申请办理赴泰国移民居住：
(1)泰国公民的另一半与父母(包含赡养父母);
(2)泰国公民的子女(含养子女);
(3)泰公民的兄妹，年纪一定要未成年兄妹，且在异国他乡没有人照养者;
(4)泰国移民法律的规定别的突发情况者。
2、结婚移民
老外能与泰籍人员完婚而获得永住居留资质。但若外国男子娶泰国女人为妻，之而生子女要和父籍，只准予居留，不可以入泰籍。泰国男人娶外国女子，所生子女则可以获得泰国籍。办理结婚居留签证办理办理手续：首先应该在注册日前2个月以申请者名字在银行开立账户存进额度最少为40万泰铢的储蓄。
3、专业技术人员移民投资
国外专业人员或学者在泰国批准长期性居留的前提条件：
(1)专业人员或学者的学院是对泰国有益的，便能获发居留批准;
(2)每一年中低收入为1万元;
(3)达到25岁及以上。
申请办理长期性居留仅限于泰国当地欠缺的专业人员，且要由欲雇佣你泰国相关机构在泰国进行申请。凡个人知识、专业技能、具有资产做到政府部门要求水平的，可以办永住居留。
4、移民投资
老外不得少于1000万泰铢金额，经内务部的准许及询问后，可得到永住居留。国外者新项目，要符合推广的新项目。
(1)对符合局推广的新项目，委员会将不会考虑新项目的小细节，但也会考虑经营规模、者资质及公司股权结构(优先股);
(2)资产务必于为实施项目而成立有限公司的优先股;
(3)自得到居留许可的3年之内，者须遵守规定。
总的来说，泰国的房产新政策并不像别的一些国家对外国人的很严格，移民投资泰国的形式也不多，如果你想要方便快捷一些，立即嫁入泰国也可以的哟。
在泰国购房的程序流程并不是非常复杂，若是在看房子令人满意的情形下，就能签订合同交预付款，以后就可以到银行开汇钱证明和开支票，最终购房者携带护照签证、银行转账证明和银行汇票到农田厅产权过户。此外，老外还能够分时租赁泰国房地产，时长可将近30年，其实就是和泰国的业主签30年租赁期的租期。
这类长期性租期更加需要到农田厅备案。在租期期限内租房子有着有关房产的彻底所有权，同样也可以转租房。和许多国家一样，缴纳税费是不可以避免的，在房屋过户时需需缴纳2%的过户费用、3.3%的特殊商业税、0.5%的合同印花税及其一定的个税。测算出来，总体房屋过户费在6%上下，一般产权过户税费由甲乙双方各付一半。
在这两种前提下，能够免减特殊商业税，则在小区业主拥有房地产超出5年或业主的户籍落到房地产上高于1年。但免减的前提下，是其它税金可能相对应提升，但是最终的税金大约会到4%上下。所需的中介服务费用一般则是由业主付款，附加费每一次1000泰铢起步价。与中国不一样的是，拥有泰国房产，只需在过户的情况下交纳有关的过户税费。并没有房地产税等拥有房地产期内需缴纳费用。
1、如果手里资金宽裕，能买现房最好买现房。因为现房周边的配套、物业的配套、房子的质量都可以眼见为实。而且付款后就可以办理过户。就可以拿到地契、合同、房产证三个证明文件。当然，如果是家具家电都配置好的，拎包入住或者出租收益就随时可以选择了。2、如果因为资金周期问题，一定要选择期房。那一定要验证开发商是否拿到EIA，泰国法律规定如果地产项目不能通EIA，那么开发商就拿不到建筑许可证，这对后期的签约过户都会有很大影响。只有通过了EIA认证后，开发商才可正式动工。另外建议期房尽量选择大开发商，至少是上市开发商，风险会小一点。3、在泰国这种公寓一般都是收入较高、有一定财富收入的高收入人群。所以物业配套、物业管理、项目品质是很受大家看重的。同地段、同户型、可能因为不同开发商、不同物业管理租金上有几百到几千块的差异。 4、尽量选择轨道附近，因为曼谷是个超级堵的城市，而且还不像北京这种有早晚高峰期，而是有可能随时堵，实时堵。一般在泰国超过500米不能成为轨道房了，因为泰国很热，超过这个距离可能要借助其他交通工具做中转了。5、尽量买在市中心或者核心区域，这样未来出租、生活、增值才会有更好的保障。如果资金有限，也尽量买在核心周边的区域，因为发展必须有一定的基础才行，核心区域的外扩要比重新开发一个新区域要事半功倍。6、如果不是自己经营还是不要买芭提雅、普吉这种海边的房子，因为潮湿、海风对房产损害还是挺大的。亲眼看过一个也就10年不到的楼盘，外部已经侵蚀不成样子。当然，如果物业能好好打理，还能好一些。7、现在泰国还是一个新手市场，所以二手房销售很冷淡。而且泰国的政策是5年出售要增加一个3．3％特种商业税，整个税费要达到4．8％左右了。而超过5年，就只有1．5％和新房一样了。所以，泰国房产如果不是可以炒房人群还是建议中长期持有。
应该先分析房地产业的整个业务流程，大概是先通过拍卖和协议的方式取得土地，然后开始进行项目策划，再进行工程的开发，等房子建好了，就要公开出售。这里的每个环节都可能存在各种各样的风险，你可以再细查具体有哪些风险。然后一部一部地做下来。我昨天刚刚做完类似的报告
你好，解析如下： 一、我国个人住房抵押贷款发展现状 在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。 表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿) 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150 个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400 个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％资料来源：统计公报(2000—2005) 商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。 我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。 二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析 在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险： 1.信用风险 信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式： 一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。 二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。 三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。 四是恶意贷。恶意贷一般称为“假按揭”，是一种欺行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。 2.抵押风险 贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险： 一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。 二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。 3.利率风险 利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。 4.流动性风险 流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。 5.法律制度风险 法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。 6.市场政策风险 市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。 7.管理风险 管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。 8.操作风险 违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。 三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范 针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。 1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型 我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。 2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险 商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。 第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。 第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。 第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。 第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。 3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险 房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。 4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理 随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。 第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。 第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。 第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。 第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。 5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制 第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。 第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。 6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境 个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。
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参考文献是学术论文的根系，是学术论文不可或缺的组成部分，以下是我搜集整理的关于房地产参考文献，欢迎阅读查看。
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推荐给你一个网站，那里有不少相关论文，都是公开发表的专业论文，你上去看看，应该能解决你的问题 中国知网 你上去输入关键词：房地产市场，搜索一下就有了 1. 房地产市场理性泡沫分析 袁志刚,樊潇彦 文献来自: 经济研究 2003年 第03期 CAJ下载 PDF下载 直接对房地产市场的研究并不多见。Wong(1 998)以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型 ,展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下 ,地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期间的相互作用所产生的“羊群效应”(H ... 被引用次数: 51 文献引用-相似文献-同类文献 2. 房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托 张红,陈洁 文献来自: 中国房地产金融 2002年 第03期 CAJ下载 PDF下载 为了推进资本市场与房地产市场的进一步结合 ,急需进行房地产投资领域的金融创新。目前 ,在市场经济发达的国家和地区广为通行的房地产投资信托 (Real Estate InvestmentTrusts,REIT)为广大个人投资者提供 ... 房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托@张红$清华大学房地产研究所!讲师,经济学博士 ... 被引用次数: 23 文献引用-相似文献-同类文献 3. 当前房地产市场与房价问题 谢家瑾 文献来自: 城市开发 2005年 第04期 CAJ下载 PDF下载 一、房地产市场运行情况当前,全国房地产市场发展呈现出以下特点:(一)房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。ZOOJ年房地产开发投资1315到乙元,同比增长281%增幅比一季度回落13个百分点,比2003年回落L6个 ... 被引用次数: 7 文献引用-相似文献-同类文献 4. 我国房地产市场泡沫现象分析 赵文 文献来自: 南开经济研究 2003年 第02期 CAJ下载 PDF下载 我国房地产市场的火热引起各方人士的关注,一方面投资数额、开发面积、销售数量以及价格均比以往大幅增长,另一方面是房地产品的空置率持续居高不下,这种现象是象人们担心的那样出现了房地产泡沫,还是时下房地产经济的正常繁荣 ... 被引用次数: 8 文献引用-相似文献-同类文献 5. 当前房地产市场形势与走向 谢家瑾 文献来自: 中国房地信息 2005年 第07期 CAJ下载 PDF下载 一、房地产市场发展及当前主要问题1998年以来,各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署,做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展,房地产市场体系基本建立,房地产业持续快 ... 被引用次数: 6 文献引用-相似文献-同类文献 6. 浙江房地产市场发展研究报告 浙江省企业调查队课题组 文献来自: 统计研究 2005年 第01期 CAJ下载 PDF下载 浙江的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要 ,对相关行业的拉动作用越来越明显 ... 另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现 ,越来越受到各方面的关注?... 房地产市场已实现由集团消费和个人消费相结合的时代向个人消费为主的零售时代的转变 ... 被引用次数: 6 文献引用-相似文献-同类文献 7. 规范房地产市场研究 于荣宁 文献来自: 现代城市研究 2003年 第03期 CAJ下载 PDF下载 1我国房地产市场存在的问题及其原因分析1.1我国房地产市场存在的问题1.1.1房地产市场潜在需求大,有效需求不足,供求总量失衡目前我国城镇人均居住面积超过10平方米,人均建筑面积(按1:1 ... 被引用次数: 3 文献引用-相似文献-同类文献 8. 当前房地产市场的形势分析 王诚庆 文献来自: 银行家 2005年 第01期 CAJ下载 PDF下载 央行实行加息举措等宏观调控政策对促进房地产市场健康发展产生了积极影响。 卿4年前三季度,全国翩产业的各项指标逐月平稳下行,增长速度得到了初步控制。根据国家统计局公布的资料,l一9月份,各项增长指标中除商品房销售价格外,房地产开发投资、土地开发面积 ... 央行实行加息举措等宏观调控政策对促进房地产市场健康发展 ... 被引用次数: 5 文献引用-相似文献-同类文献 9. 四川省房地产市场形势分析 张光兴 文献来自: 国土经济 2003年 第06期 CAJ下载 PDF下载 一、四川省房地产市场发展的基本情况衡量房地产市场形势必须确立一些基本标准,首先,要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度 ... 被引用次数: 3 文献引用-相似文献-同类文献 10. 政府与房地产市场 王晓瑜 文献来自: 中外房地产导报 2001年 第13期 CAJ下载 PDF下载 二、美国政府对房地产市场的管理 经济管制。经济管制主要目的是保护消费者利益,保证公平交易与竞争。就美国政府对房地产开发的监管来说,首要的是遵守联邦的大法,如环境?... 被引用次数: 3 文献引用-相似文献-同类文献 查房地产市场 的定义 搜房地产市场 的学术趋势 翻译 房地产市场 搜索相关数字 上海市房地产开发利润总额 上海市房地产开发经营收入 上海市房地产开发其他收入 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 下一页参考资料：中国知网
房地产营销策略论文
自中国住房制度改革以来，房地产业得到飞速发展，取得了日新月异的辉煌成就。房地产业的长足发展，不仅提高改善了城镇环境和居民住房条件，还成为中国经济发展的支柱型产业，为中国的和平稳定崛起做出了巨大贡献。下面是我整理的房地产营销策略论文，欢迎阅读参考！
关键词 ：房地产；营销策略；创新
一、新形势下的房地产营销问题
(一)产品定位不合理
一些企业对产品的前期市场调研作用不重视，调研结果不够细致精确，往往在产品成型销售时才发现，自己开发的楼盘或多或少存在美中不足的地方，纵然在销售过程中采取众多优惠措施，仍难以抓住消费者购买欲望，致使产品消化速度变慢。房地产开发者在产品设计之初，忽略每个房地产项目的布局、景观、楼层等消费者关心的因素，片面追求楼盘的形象、概念，致使产品定位脱离消费者需求，产品不是定位虚高就是房屋面积大而不当，不能满足消费者的购房需要，无法与其他企业产品展开竞争。尤其是在近年来房价飙升的情况下，市民购房回归理性，这种产品销售不出去，将最终导致空置房的问题产生，不利于房地产市场的稳定发展。
(二)品牌意识不强
伴随房地产市场的逐步成熟，消费者购房更加理性，品牌对一个产品的影响就显得更加重要，品牌能赋予一个产品“精神价值”，让消费者在购房过程中产生对产品的认同感，愿意为产品买单。然而在中国房地产企业中，有近90%的只做产品，10%的在做企业，只有1%的企业在做品牌。一些房地产企业不能保障品牌价值的核心竞争力，即企业在打造一个成功项目后，依托前者的品牌效应，盲目加推产品数量，忽略产品质量，最终失去消费者的信任，使得“品牌效应”迅速衰落，昙花一现。
(三)营销模式落后
目前，我国房地产企业采用的营销模式过于传统、落后。大部分房地产企业进行广告轰炸，其目的是想通过大力宣传达到快速营销。可现实恰恰相反，不仅没有达到预期的营销效果，反而，降低市场竞争力。甚至，有部分房地产企业为了营销加大广告成分，掺杂一些不实或违法成分，造成消费者实地考察时眼镜大跌，令消费者产生一种厌烦心理。房地产企业在营销过程中，对消费者定位含糊不清，所制定出来的营销策略与现实大相径庭，满足不了消费者的真正需求，导致消费者失去兴趣，降低成交率。在新形势下，营销模式的落后是阻碍房地产企业营销的主要原因，不利于房地产企业实现可持续发展。因此，营销模式一定要打破传统，推陈出新。
二、房地产营销策略创新方法
(一)注重市场定位
从市场营销过程中可以看出，一个企业如果忽略前期市场调研，那么这个企业就必须在销售过程中投入大量精力来弥补前期的失误，这不仅造成了资源的极大浪费，还影响产品的销售情况。做好前期市场定位则能避免这种情况发生，所谓不打无把握之仗便是这个道理。做好前期市场调研，瞄准产品市场定位，从消费者实际需求出发，了解消费者对产品的户型、大小、价格等实际需求，以市场需求来做产品策划，最终达到消费者欢迎，实现畅销、热销的目的。
(二)加大品牌建设
品牌代表了一个产品的品质，而品牌的认知程度代表了消费者对产品质量的肯定，把一个品牌做大做强，将大大增强企业的市场竞争能力。把品牌做大做强，从长远发展角度来看，符合企业的利益追求。因此，企业要保持品牌策略发展的持续性，培养消费者对品牌的认同感，企业既要有广告推广、促销活动等方式让消费者熟知品牌，又要用产品的质量让消费者认可品牌。通过品牌建设，让消费者体会到企业对产品的严谨态度，对消费者的诚意，从而提高企业竞争力。
(三)创新营销模式
传统的营销模式是广告宣传、产品推广和直销，这些模式已无法适应房地产企业的发展。据研究发现，当今社会是一个信息大爆炸的`新时代，计算机技术、信息技术和网络技术飞速发展为房地产企业营销创造了有利条件。房地产企业进行营销时，利用互联网开创房地产营销新“舞台”。通过网络营销可以加强产品的宣传和推广，也可以改变传统营销模式中的一些弊端。消费者在网络“舞台”可以进行更多资料的查找，解决在各大楼盘来回颠簸的困扰。网络营销既能有效的锁定消费者，也可以通过网络“舞台”更好的摸清客户需求，制定精确的方案，提高营销成效。总之，在房地产市场竞争日益激烈的环境下，灵活运用多种营销手段，来应对消费者的多元化，创新化，发挥营销的更大价值，推动房地产企业健康、稳定发展。
三、结论
综上所述，在我国房地产调控成为一种常态，在这充满机遇与挑战的新形式下，营销策略创新将要首当其冲。因此，房地产企业要从市场定位、品牌意识和营销模式等方面着手，不断探索出更多科学、合理、有效的营销策略途径，为房地产事业的可持续发展注入新的活力，为房地产事业的发展开拓更广阔的空间。
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一、企业可以从WTO中获得的利益 WTO是一个以规则为基础的体制，其目标就是保持市场开放，为企业营造一个自由、非歧视、可预见、公平竞争的市场经济环境。WTO的一切活动，无论是主持贸易谈判还是进行贸易政策审议，都是围绕这个目标展开的。各国政府经过谈判，改善了市场准入的环境，使企业可以把这些贸易减让转化为贸易机会。 1、给货物和服务的出口商带来的利益 第一、进入市场的安全性 对于货物贸易，几乎所有发达国家、大量的发展中国家和转型经济国家的关税都受到了约束，不再提高。因此，由于关税削减而改善的市场准入环境就有了保障，进口国不会突然采取提高关税或其它进口限制的措施。 对于服务贸易，各国承诺，不会超出各国服务减让表所列的条件和限制而限制外国的服务产品和服务提供者。 这些由于各国承诺的约束而带来的安全性，使得出口商可以在一个确定性的环境下进行投资和制定生产计划。 第二、进入市场的稳定性 WTO要求各国实施统一的规则，各国有义务确保其海关估价和检验符合强制性的标准，发放许可证也必须遵守有关协议的规定，因此提供了进入市场的稳定性。 2、给原材料和其它生产投入的进口商带来的利益 企业为了生产出口产品，往往需要进口原材料和中间产品和服务。WTO的基本规则要求，进口产品支付了关税后，就不应受到进一步的限制，并且在边境所适用的规定，必须与协议所制定的统一规则一致。这些都便利了进口。进口商的需求因此可以不受延迟，并且不会有不合理的花费。此外，关税约束还能够保证进口商的进口成本不会由于关税的提高而有所增加。 二、WTO给企业创设的权利 这些权利包括两个方面，都是企业针对政府所享有的权利。一个是国内生产商和进口商对其政府所享有的权利，另一个是出口商在其利益受到外国政府行为的影响时所享有的权利。 1、国内生产商和出口商的权利 WTO的许多协议都要求成员通过立法，对其国内生产商和出口商规定某些权利。政府有义务根据国内的法律制度实施这些权利。对于另外一些权利，政府则应"尽最大可能"确保有关企业可以充分享受。 应实施的权利包括《海关估价协议》要求政府授予出口商的权利，即在海关对申报的价值的真实性或准确性有疑义时，出口商有权证明这些价值；出口商有权要求海关当局书面说明其申报的价值被拒绝采用的原因，以便对这一决定向更高的当局上诉。 政府应"尽最大可能"保证的权利包括《进口许可程序协议》所指的权利，即许可证应在收到申请后的一段特定时间内颁发，出口商有权期待在此特定时间内得到许可证。 当然，这些权利的实现必须满足规定的条件。例如，企业有权要求政府采取保障措施或征收反倾销、反补贴税，但该企业必须证明其代表足够的产业。 2、出口商的权利 例如，在进口国进行反倾销、反补贴调查时，出口商有权提供证据。当然，如果进口国调查当局没有给予出口商这种权利，出口商并不能直接要求更正，而是应当向其本国政府提出，由它与进口国进行双边磋商，并在必要时提交WTO解决这一争端。 三、企业在WTO中的作用 1、有效利用WTO的争端解决机制 了解WTO的制度，有利于企业帮助其政府充分利用WTO的机制，监督各项协议的实施，解决争端。只有在出口企业将营销中遇到的由于外国违反协议而产生的问题提请本国政府注意时，本国政府才有可能在有关的委员会中寻求解决这些问题。此外，政府也只有在企业提出问题并提供有关信息时才能在WTO的争端解决机制中提起诉讼。 2、影响未来的谈判 企业的责任并不只限于向政府提出已经出现的问题，企业还可以密切跟踪WTO的活动。值得注意的是，WTO的诸多协议的形成，并不意味着谈判就此结束了。在实施阶段，还常常举行对贸易产生重要影响的谈判，而在对有关协议的实施情况进行审议以决定是否需要修改有关规定时，情况尤其如此。来自企业的反馈对政府修改协议起到了很重要的作用。在WTO决定是否开始新领域的谈判时，企业的意见也起到了很重要的作用。 企业只有密切跟踪WTO对各项协议的审议以及在新领域的谈判，他们的利益和关注才能在政府那里得到反映。过去，企业跟踪WTO的活动有困难，因为WTO的会议是不对公众开放的，并且这些会议的文件和报告也是有限制的。WTO成员现在正在采取措施扩大透明度，使文件在6个月后例行开放，争端解决专家组和上诉机构的报告也应公布。所有这些文件都在WTO网上对公众开放了。 人们逐渐认识到，代表商业、环保、消费者、商业协会和农民等利益的非政府组织，只要得到定期的通报，则在增加WTO活动的透明度方面能够起到非常重要的作用。WTO秘书处正通过举办研讨会等方式，增进与民间社团的联系。现在，非政府组织可以参加部长会议的前期会议，WTO秘书处也经常向他们通报大会工作会议的情况。值得注意的是，WTO未来的一项重要工作就是提高其活动的透明度，增加人们的了解。 3、利用自由化的措施 除了帮助政府制定政策之外，企业还有责任通过适当的出口促进和发展的策略，将关税减让和自由化的承诺转化为贸易的机会，而要制定这样的策略，就必须非常熟悉货物和服务方面的减让以及可能带来的潜在利益。 应当指出的是，贸易不会由于关税减让和贸易障碍的消除而自动扩大。企业应当在贸易自由化的条件下，采取适当的贸易发展策略。 四、关于企业在WTO中将遇到的挑战 贸易自由化给企业带来了机会，也带来了挑战。挑战主要是随着关税和其它障碍的消除，国内、国外市场的竞争增加了。企业应当正确认识这些挑战。首先，政府会利用WTO允许的手段，例如反倾销、反补贴、保障措施、国际收支平衡、国家安全等，保护国内产业。其次，企业应当看到的是，关税、非关税壁垒等贸易保护措施，只是有利于部分企业的，即政府对某些产业进行了特殊的保护。这在客观上对另外一些企业是不公平的。这些障碍消除后，只对这些产业产生了影响，而对其他产业应当是有利的，使所有的企业在公平竞争的市场经济环境下从事生产和贸易。当然，对于那些曾经受保护的企业来说，更应当看到，依靠政府的保护只是暂时的。企业要在市场经济中得到良好的发展，关键还是靠增强自己的竞争力。 五、WTO具体协议对企业的影响 （一）多边货物贸易协定 新的货物贸易协定包括了农产品和纺织品，使这些产品也受到基本规则的约束，即对国内生产的保护不能使用数量限制的方法，而只能使用关税的方法。谈判还在所有国家的关税约束方面取得了进展，使得关税保持在一个低的水平。这就鼓励了企业进行投资和贸易。此外，关税约束还使出口生产企业在进口原材料时，本国的关税不会提高。 货物贸易协定所确定的国民待遇原则，使得进口产品一旦进入国内，就享受与当地产品同等的待遇，即在进口产品销售、流通时，在税费和标准方面，不会高于对当地产品的要求。 1、农业协议 对于企业来说，WTO的规则开始约束农产品，这一点是非常重要的。 农业协议要求进行新的谈判。因此，企业应注意以下几个方面的问题：跟上农产品自由化的进程；任何解决各国在履行其当前的承诺时，管理关税配额的不同方法给出口企业所带来的问题；使国营贸易企业的行为受WTO规则的约束；确保农产品贸易满足有些国家粮食安全的需要。 2、纺织品和服装协议 纺织工业对配额取消的速度可能会感到失望。但配额完全取消后，国际市场的竞争肯定会增强。另外，纺织品限制取消后，其利益在出口国之间的分配也不会是平衡的。因此，纺织工业应具体考虑限制取消后对本行业是否有好处。拥有先进技术的企业肯定会有优势，而那些落后的企业应加快增加竞争力。当然，那些不受限的国家也应考虑来自其他国家的竞争。 另外，很多企业的注意力都集中在发达国家的市场。但随着发展中国家关税的降低，对纺织品的需求将有所增加。因此，企业应注意到这一发展趋势。 3、技术壁垒和动植检协议 两个协议都鼓励成员参加国际标准化的组织。但发展中国家政府由于资金和技术方面的原因，参加这些国际组织的活动并不积极。因此，企业应开展科研活动，推动政府参加这些组织的活动。 协议要求政府所采取的技术和动植检措施不构成对贸易的障碍；国内外生产商应有权对有关规定的草案提出意见。协议还要求公布有关措施，并通报WTO秘书处，确保更大的透明度，以实现这一目的。 4、投资措施协议 协议覆盖的范围是有限的。协议只指出了5种不符合GATT的措施，而对其他措施则没有明确禁止，例如，各国可以要求当地投资者的持股比例，要求外国投资者提供先进技术和在当地进行适当的研发活动。 协议要求取消当地含量的要求，这对国内有些企业可能会有所影响。但取消当地含量的要求可能会更多地吸引外资，因此很多国家都在主动考虑取消这一要求。 5、反倾销、反补贴协议 了解这些规则，可以预先采取措施，防止外国采取反倾销和反补贴的措施。企业应尽量避免出口价格低于其国内价格，但如果这两个价格之差是微不足道的，进口国调查当局也不会征收反倾销或反补贴税。调查当局会考虑出口国的产品在总进口中所占份额，因此，当外国可能进行反倾销调查时，出口企业就应当控制对其出口的数量，或者将贸易转向其他的市场。 调查开始后，出口企业及其所在商会或协会有权进行抗辩。出口企业有义务提供生产成本和其他情况的资料，填写问卷。出口企业与调查当局合作是非常重要的，因为是否征收反倾销税是根据每个企业的情况决定的。 协议还要求调查当局将开始调查的情况通报出口国政府。出口国政府有权提供证据，保护其出口商的利益。抗辩的法律和经济成本很高，常常超出中小企业的承受能力，因此有必要寻求政府的帮助。 协议带给企业的另一面是，保护其利益免受外国产品不公平价格行为的损害。受影响的企业可以请求本国的主管部门对进口产品征收反倾销税或反补贴税。但值得注意的是，很多发展中国家的反倾销或反补贴申诉是由于长期受到高水平保护的国内产业不能适应高关税和其他壁垒消除后的情况。因此，对协议的理解也有助于企业正确使用自己的权利。 另外，反补贴协议协议禁止采取出口补贴，因此，现在从政府补贴受益的企业应当做好相应的准备。当然，政府也应当研究有些可以采取的补贴，对企业进行适当的帮助。 6、海关估价协议 协议的基本目的是保护诚实商人的利益，海关应使用进口商实际支付的价格作为征税的依据。协议承认，对于同一产品，不同的进口商可以有不同的价格，价格的不同本身不足以让海关否定交易价值。海关只有在有理由怀疑进口货物申报价的真实性或准确性时，才能解决使用交易价值。即使在这种情况下，海关也应与进口商进行协商，进口商也有权要求证明其价格。 除此之外，协议还要求各国通过立法给进口商提供以下权利：在确定海关价值有延误时，撤回进口货物；要求海关对秘密资料进行保密；可以就海关的决定提起诉讼。 7、装船前检验协议 依靠检验公司核定价格，只是一种临时的做法。协议的目标是使海关具备监管的能力。 协议设立了审理申诉的机制，出口商可以要求进行独立的审议。 协议还有利于加快货物的清关，减少海关的腐败。 8、原产地规则协议 采用统一的确定原产地的标准，将解决出口商今天面临的许多问题，特别是现在使用配额的纺织品问题。统一化还将消除各国原产地规则的差异，从而减轻出口企业的行政负担，对受到数量限制的产品不再需要满足不同国家的标准。 9、进口许可程序协议 协议要求进口国采取公正的原则和程序颁发许可证。因此，出口商和生产商都会从中受益。出口商还有权要求许可证应在规定的时间内迅速颁发，并且不会因为细小的文件方面的错误而受到处罚。 10、保障措施协议 根据协议的规定，进口国政府不能再要求出口国政府让其企业通过自动出口限制的方式限制出口，企业也不能自己建立这样的安排。 另外，进口国的企业则可以要求其政府采取保障措施，保护其商业利益。 （二）服务贸易总协定 在乌拉圭回合及其后举行的谈判中，各国已经迈出了国际服务贸易自由化的第一步。但与货物贸易不同的是，不可能对服务贸易自由化将产生的贸易影响进行量化分析，因为服务行业没有等同于关税的东西，并且服务贸易的保护是通过歧视外国服务提供者的国内立法实现的，消除这些保护措施所能产生的影响也不易量化。但人们普遍认为，多数国家都承诺不撤回或修改其已采取的自由化措施。因此，出口服务的企业可以从这些承诺中获得安全进入外国市场的好处。而对于发展中国家的服务业，则有以下好处 1、有利于服务业的发展 对于发展中国家的服务产业，主要的好处来自竞争的增加所带来的效率。外国电信、银行和保险等服务业的进入，将促使受到高度保护的国内产业采取新的措施，提供更好的服务，从而提高自己的竞争力。服务业的改善不仅对公众有好处，而且对出口制造业也有好处。制造业在国际市场上是否有竞争力，很大程度上决定于国内的电信、金融等服务业的效率。 发展中国家的服务业还可以从开放中得到与外国服务业合作的机会，从他们的先进技术中受益。本国服务业可以利用政府在谈判中对服务业市场准入所设限制，要求外国合作者提供先进技术，培训员工。 发展中国家的企业在与外国企业商谈合作时，遇到的一个很大问题是不熟悉服务和技术的商业性和技术性内容。WTO服务贸易协议就要求发达国家建立联系机构，为发展中国家的服务业提供有关信息。 2、发展中国家的服务业将从WTO中获得新的出口机会。 发展中国家的服务业是劳动密集型的或者需要技术高度熟练的人员。从这些比较优势看，发展中国家以下产业的贸易将得到很大的发展：商业服务，包括管理咨询服务、计算机服务、职业服务和租赁服务；建筑和工程服务；教育服务；环保服务；健康服务；旅游、旅行服务；娱乐、文化和体育服务。 在已经结束的服务贸易谈判中，很多成员都承诺允许自然人流动，而不要求设立办事处或公司。有些发展中国家的已经通过有技术的自然人的流动输出计算机软件和健康方面（护理）的服务。当然，在有些成员作出承诺时，对其公司雇佣临时的技术人员都附加了一些条件，例如要求本国公司只与那些外国的法人签订合同。因此，在向国外提供服务方面，设立公司远比单干有优势。 另外，服务贸易的谈判也为发展中国家之间相互提供服务和进行合作提供了有利的条件。 值得注意的是，虽然各国都在服务业方面作出了一些承诺，但这些承诺都是与国内的法律相联系的：有些只是确认了现有的做法，例如批准设立分公司或子公司；有些在是接受了新的义务。因此，服务业应将各国的服务减让表与其国内立法对照看。当然，WTO要求各成员建立咨询机构，可以使企业获得这方面的资料。 三、与贸易有关的知识产权协定 知识产权协定将在很大程度上统一世界知识产权的保护标准。该协定对执法的要求也将使知识产权在国内和边境的实施得到加强。 知识产权协定对发展中国家和转型国家企业的影响，可以分为两个方面，即挑战和利益。 1、挑战 本国的知识产权保护制度将发生变化。例如，协定规定专利保护期为20年，计算机程序和软件应象文字作品一样受到版权法的保护。到2005年，对药品和农用化学物质也也应提供专利保护。这都要求有关发展中国家国家的法律进行修改。因此，企业应对这些法律变化做好准备。 2、利益 知识产权协定将为企业带来很大的利益。 第一，鼓励发明创造。对知识产权加强保护，会鼓励发展中国家的发明创造。 第二，在商业条件下进行技术转让。保护知识产权将促进发展中国家的企业与外国企业建立合资或合作的关系，以在商业的条件下获得技术。实践证明，知识产权保护好，就能吸引更多的外资，并且鼓励外资在东道国进行更多的研究开发。这样，东道国的企业就能够在更大程度上影响这些研究的内容和重点。虽然在短期内药品和化学品等企业会付出更高的代价，但从长期看，对发展中国家的创造性将产生积极的影响。 第三，对假冒商品贸易产生影响。协定要求各国控制假冒商品的生产和贸易，这从根本上是符合国内生产者和消费者的利益的。 企业应当增强知识产权保护的意识，对知识产权协定进行研究，并且将他们的关注告诉政府，使得政府在未来的知识产权谈判和审议中反映企业的利益。
论知识产权法定原则内容摘要: 知识产权法定原则不仅是知识产权制度的基本原则,而且是知识产权立法的方法性原则。该原则贯穿于知识产权立法的始终,贯穿于知识产权的所有制度与规范之中。它是一种对知识产品以法定方式予以赋权的方法,体现了知识产权立法的显著特点。将该原则确立为知识产权法的基本原则具有其正当性。该原则具有重要功能,对知识产权法定原则进行正确分析和定位,能够为我国知识产权制度的创新提供有益的启示。我国知识产权制度的创新应选取适当的立法模式,应不断创设和确认知识产权的新权利类型,应符合知识经济时代的要求并符合知识产权保护的规律,应符合知识产权国际保护的趋势。关键词: 知识产权/知识产权法定原则/正当性/制度创新知识产权是私权,是民事权利的新型类型之一。知识产权的确认和产生有赖于知识产权的立法活动。在知识产权立法中,遵循着一项重要的方法性原则,即知识产权法定原则,该原则贯穿于知识产权立法的全过程和各个方面。作为私权的知识产权没有同其他一般民事权利那样实行意思自治原则,而是充分地实行着知识产权法定原则,这是知识产权立法的显著特点。知识产权立法之所以实行知识产权法定原则,不仅具有充分的根据,而且具有其正当性。一、知识产权法定原则的内容（为了论述方便,本文中“知识产权法定原则”中的“法”以及“知识产权立法”属于广义上的使用,既包括知识产权保护的国内立法,也包括关于知识产权保护的国际条约、国际公约等）综观知识产权的国内立法和国际立法,可以发现,知识产权立法的一个共同规律是始终贯穿着知识产权法定的原则。该原则已成为知识产权立法的特点之一,并通过知识产权规范及其制度得到深刻地体现。（一）知识产权的内涵和类型法定从一般意义上说,“知识是关于一切新的科学技术、文化艺术、信息、管理、美感、善德等等具体知识的一般抽象形式”[1]。对于知识产权的内涵和外延,理论界并没有取得一致的看法。（如郑成思教授认为,知识产权有广义和狭义之分。广义的知识产权,可以包括一切人类智力创作的成果；狭义的知识产权包括工业产权和版权两部分；详见郑成思:《知识产权法》（第三版）,法律出版社2003年版,第58-63页。也有学者认为,知识产权是人们基于自己的智力劳动创造的成果和经营管理活动中的标记、信誉而依法享有的权利。详见吴汉东主编:《知识产权法学》,北京大学出版社2000版,第1—4页。）尽管如此,对知识产权的内涵和类型予以界定,这已是知识产权立法的共性所在。国内立法和国际立法都对知识产权的内涵和类型予以规定,以此表现一个国家对本国保护知识产权所持的态度以及所确定的不同保护范围,或者用以表现参与缔结知识产权保护的国际公约、国际条约的不同国家对知识产权保护所持的共同态度或者确认的共同标准。由此形成了知识产权的内涵和类型法定,即一国国内或者国际上的知识产权内涵和类型都由知识产权立法予以直接规定,当事人不得自行约定知识产权的内涵,也不得自行创设知识产权的类型。（二）知识产权关系的构成法定知识产权关系由主体、客体和内容构成。知识产权立法,无论是采用国际公约、条约的形式,还是采用国内立法的法典法形式（如法国知识产权法典）、单行法形式（如我国著作权法、商标法、专利法等）,对构成知识产权关系的三要素都会予以明确规定。具体来说:其一,知识产权的主体法定。知识产权立法一般都对享有知识产权的主体资格和条件予以明确规定,不是一切民事主体都可以成为知识产权的主体,一般说来（尤其是对知识产权的原始主体而言）,只有实施智力劳动并取得创造性智力成果的主体,才能成为享有知识产权的主体。其二,知识产权的客体法定。一定时期内存在于社会中的知识产品类型及其总量极其繁多,但并不是所有的知识产品都能被纳入知识产权保护的客体范围之内。为此,就需要知识产权立法对知识产权保护的客体范围予以选择,划定知识产权客体的范围。其三,知识产权的内容法定。知识产权的内容包括精神权利和经济权利两方面。但具体说来,知识产权立法针对不同类型的知识产权,分别规定了其各自不同的内容。（三）知识产权的利用、使用、限制和转让等法定首先,知识产权立法的价值在于推动知识或者智力成果的利用、使用,促进科学文化事业的繁荣,增进社会财富的增长。为此,其对促进和推动各种知识和智力成果的高效率利用和使用做出了周全的规定；其次,知识产权立法在赋予知识产权主体以知识产权的同时,也基于保护社会公共利益等方面的考虑,而对知识产权给予不同方面的法定限制。如我国《著作权法》规定的合理使用、法定许可使用、强制许可使用等限制；我国《专利法》规定的强制许可（包括防止专利权滥用的强制许可、为公共利益目的的强制许可、交叉强制许可）、不视为侵犯专利权行为的情形等限制。再次,为了实现国家对知识产权的干预和管理,维护经济秩序的安全、有序和高效,知识产权立法对知识产权中的财产权利的转让条件、程序都予以规定。（四）知识产权的保护制度法定其一,知识产权的受保护条件和程序法定。并不是一切知识或者知识产品都能够获得知识产权立法的保护,知识产权立法对其所保护的知识或者知识产品的类型和范围都规定了严格的条件和程序。知识产品只有符合法定保护条件并履行相应的程序时,才能获得知识产权立法的保护。其二,知识产权受保护的地域范围法定。知识产权的国内立法一般规定,在一国赋予的知识产权,只在该国领域内受该国知识产权法的保护,而对超出该国领域范围的知识产品不予保护,并由此形成了知识产权保护的地域性原则。而知识产权保护的国际公约、条约的规定,则是对知识产权保护的地域性法定的例外。其三,知识产权的保护期限法定。知识产权立法对各种受保护的知识产品都规定了特定的保护期限。对于在法定保护期限内的知识产权给予保护,而对于超过法定保护期限的知识产权不给予保护。其四,知识产权的救济制度法定。知识产权立法为了强化对知识产权的保护,对保护知识产权制度做出了充分规定。如侵犯知识产权行为的类型法定、侵犯知识产权责任的归责原则法定、侵犯知识产权的责任类型法定、不同类型责任的构成要件和承担方式法定、侵犯知识产权的赔偿额法定,等等。基于以上分析,可以看出,知识产权法定原则贯穿于知识产权立法的始终,贯穿于知识产权的所有制度和规范之中。可以说,在民事权利体系中,没有其他类型的民事权利像知识产权这样能够将权利法定原则体现得如此彻底,运用得如此充分。知识产权法定原则已成为知识产权立法的特色之一,并成为其重要的方法性原则。由此也使其确立为知识产权立法的一项基本原则成为必要。二、知识产权法定原则的正当性知识产权法定原则既是知识产权制度本身的基本原则,又是知识产权立法的方法性原则。所谓方法性原则,即为了科学、完整地表述知识产权立法内容而采用的方法或者技巧的原则。方法性原则不仅涉及知识产权立法的内容本身,而且涉及知识产权的立法技术,是准确表述知识产权制度内容而采用的必不可少的立法方法,是一种对知识产品以法定方式予以赋权的方法。知识产权立法之所以实行知识产权法定原则,是基于实现对知识产品保护的需要,具有其充分的根据和正当性。（一）知识产品“天然”的特殊属性决定了对其保护的前提条件是实行知识产权法定原则其一,知识产品具有无形性。知识产品是一种知识形态的精神产品,其存在不表现为一定的外在形体,不占有一定的空间。由此决定了知识产品的“天然”非排他性。人们对知识产品的“占有”,“不是一种实在而具体的控制”[2],即不是一种事实上的实际控制。一项知识产品“可以为若干主体同时占有,被他们共同使用。知识产品一旦传播,即可能为第三人通过非法途径所‘占有’”[3]。法律对民事权利予以保护的条件之一是该权利客体应具有排他性。权利客体只有具有了排他性,才能确保权利人能够有效地控制和支配该权利,实现自己的利益,并排除他人的不法侵犯。在知识产品不具有“天然”排他性的情况下,要实现对知识产品的法律保护,只能依靠知识产权法定原则赋予知识产品以法律排他性,即依靠法律的强制性而使知识产品具有排他性。正是从此意义上说,“知识产权制度是一种赋予当事人对一部分知识财富有权排除他人利用的法律制度”[4]。其二,知识产品具有源自其无形性的利益界限模糊性。知识产品的无形性,导致难以确定知识产品的利益界限,进而使知识产品的创造人无法实现其利益,无法依靠自身实现对知识产品的保护。知识产品的无形性决定了“它的保护范围无法依其本身来确定,而要求相关法律给予特别的规定。在限定的保护范围内,权利人对自己的知识产品可以行使各种专有权利”[5]。因此,知识产权法定原则能够明确界定知识产品的利益界限,即它“是由立法者人为界定的一个无形的利益边界”[6],“是由法律强行为权利人划出一道无形的边界”[7],为知识产权的创造人实现其利益提供条件,并依此确定知识产权的法律保护范围,防止知识产权侵权行为的发生。（二）知识产品的社会特殊属性决定了对其进行保护的必要条件是实行知识产权法定原则知识产品具有源自于知识的外部性或者公共性。“知识的外部性就是私人所生产的知识成果,容易扩散或者溢出进入社会公共领域,成为社会所公有的知识的性质。知识的外部正效果能够给知识的非产权所有者带来巨大的潜在利益”[8],知识的外部性导致了知识产品的外部性。而知识产品具有的外部性,决定了“通过私人手段很难控制,即具有难以控制的特性”[9]。为此,只能依靠知识产权法定原则克服知识产品的外部性弊端,赋予知识产品以私人性,以法律形式赋予知识产品的创造人或者相关的特定主体享有对于知识产品的垄断性权利或者享有基于知识产品而垄断市场资源的权利,实现对知识产品的保护。（三）知识产权法定原则是赋予知识产品以财产属性或商品属性所必需的一种标的要成为一种财产,一种利益或者权利要成为一种财产权,应具备有用性、稀缺性和可界定性三个条件。[10]而知识产品成为财产的三个条件都须通过知识产权法定原则予以赋予。其一,知识产品的有用性须由法律加以确认。一般说来,知识产品对其创造人、对他人具有价值性和可使用性,但为了更加体现出他人对知识产品创造人的尊重,仍需由法律对知识产品的有用性加以强调；其二,知识产品的稀缺性须由法律规定。知识产品本来具有源自于其非消耗性的天然的非稀缺性。知识产品的非消耗性,即知识产品在使用过程中,不具有物质损耗性,不会因使用而被消耗,“被消耗掉的只是其载体”[11],知识产品“永远不会因为不断使用而减少,反而会越来越完善,越积累越多,是永恒资源”[12]。“知识产品一旦被生产出来后,也就不存在稀缺性了。”[13]因此,知识产品本身不具有天然的非稀缺性。知识产品这种非稀缺性的客观存在导致了知识产品的创造人本人无法实现对知识产品的充分利用和自我保护。为此,只能依靠知识产权法定原则,赋予知识产品具有“依赖于人工的、自我创造的稀缺”[14]性,以实现对知识产品的保护。其三,知识产品的可界定性须由法律规定。“知识产权法律制度的作用首先在于使知识产品具有可界定性,成为人们可以拥有、愿意拥有的财产。”[15]通过知识产权法定原则赋予知识产品成为财产的必备条件,进而使知识产权具备了成为财产权的必备条件。三、知识产权法定原则的功能确立知识产权法定成为知识产权立法的一项基本原则,具有重要的功能。（一）有利于实现国家保护知识产权的目的和战略国家保护知识产权的目的,是为了充分鼓励人们进行知识产品的生产和创新,增长社会财富,促进科学、文化事业的发展。同时,我国应从科技、经济和社会发展全局的高度充分认识知识产权保护的战略意义,对此,我国已于2005年6月正式启动了国家知识产权战略制定工作。基于此,应通过贯彻知识产权法定原则,将一切有利于实现上述目的和战略的政策和措施,上升为法律制度而获得普遍遵守的效力,并以此推动保护知识产权的目的和国家知识产权战略的实现。（二）更加强化国家在知识产权保护中的特殊重要作用知识产品的特点决定了知识产品的创造人自己难于依靠自身的力量和能力实现对知识产权的保护,而只能依赖于国家的保护,即知识产权的保护对国家有着极强的依赖性。知识产权法定原则表明,知识产权制度的内容取决于国家的意志和政策,知识产权制度中蕴含着国家保护知识产权的价值取向和政策倾斜。国家在知识产权保护和知识产权制度创新中居于核心地位。国家有效的扶持、鼓励措施有利于提高我国知识产权的自主创新能力和核心竞争力,国家的强制力能够为之提供坚强的后盾。因此,应通过知识产权法定原则,更加充分发挥国家在知识产权保护和知识产权制度创新中的重要作用,从而发挥知识产权制度的最大效益。（三）知识产权法定原则有利于提高知识产权的效率,为社会创造更多的财富“知识是资源、是资本、是财富。”[16]知识产品同时又是知识商品,“知识产权是指知识商品的产权”[17]。“知识经济的精髓在于把知识变成财富。”[18]知识产权作为商品,只有转化为产业,才能最大限度地发挥其作用,“因为知识的价值和知识的经济效益都反应在知识产业上”[19]。而知识产权法定原则能够赋予知识产权的权利人对知识产品享有排他性的使用、生产和经营的垄断权,为知识产权的权利人提供周全的保护,从而增强了知识产权的权利人充分利用、使用知识产品的积极性,有利于提高知识产权的商品转化率,进而有利于提高知识产权的利用效率,为社会创造更多的财富。（四）知识产权法定原则有利于平衡知识产权保护中的利益关系知识产权法的核心在于保护知识产权权利人对知识产品所享有的垄断权。但是,若对知识产权实行绝对化的保护,就可能会影响或者损害国家利益、社会公共利益。为此,就应寻求知识产权保护过程中个人利益与国家利益、社会公共利益之间的平衡点。通过知识产权法定原则,能够恰当划清知识产权的权利人享有权利的合理界限,划清个人利益与国家利益、社会公共利益之间的范围界限和时间界限。即在法定范围和期限内赋予知识产权人专有的、排他性权利,为权利人实现其个人利益提供充分的保护,而在法定范围和期限之外,知识产权人不再享有专有性权利,可由国家和社会公众对知识产品共享权利,并借此兼顾国家利益和社会公共利益。（五）知识产权法定原则有利于解决或缓解知识产权保护中的矛盾知识产权保护的实践中,不可避免地存在着各种各样的矛盾,比如知识产权的垄断使用与公共利用之间的矛盾、知识产权的保护与限制之间的矛盾、知识产品信息的公开和保密之间的矛盾、知识产品的社会性与专有性之间的矛盾,等等。这些矛盾的解决和协调,有赖于知识产权法定原则。通过知识产权法定原则,为不同法律主体配置均衡性的权利、义务、责任关系,设计出能够消除或者缓解各种矛盾的知识产权制度。四、知识产权法定原则与我国知识产权制度的创新知识经济是一场巨变的社会革命。它不仅要求不断地进行知识创新,因为“创新是知识价值的核心,创新越是高,知识价值也越高”[20],而且要求进行知识产权制度的创新,因为“知识产权制度是知识经济的主要支柱,没有知识产权制度就不可能有知识经济的社会”[21]。知识经济时代对知识产权制度提出了更高的要求,由此使得知识产权制度面临着越来越多、越来越严峻的挑战。只有不断地进行知识产权制度的创新,实现其与知识经济发展的与时俱进,才能使之适应知识经济发展的要求,才能最大限度地发挥知识产权制度的作用。通过对知识产权法定原则的分析和论证,能为我国知识产权制度创新提供有益的启示:（一）应选取适当的立法模式贯彻知识产权法定原则知识产权法定原则是依靠不同的立法模式得以贯彻和实现的。该原则并不片面强调只采用某一单一立法模式确立知识产权制度。为了更好地贯彻该原则,我国应根据知识产权立法的内容和知识产权制度设计的需要,选择适宜的知识产权立法模式。知识产权立法的内容非常丰富,涉及范围广泛,其中既有实体性内容,又有程序性内容；既有私法性内容,又有公法性内容；既有国内法内容,又有国际法内容。为了准确表达知识产权立法的内容,设计出科学的知识产权制度,知识产权立法应采取适宜的立法模式贯彻知识产权法定原则。我国民法通则设立了专节对知识产权做了列举式、概括式规定,并根据不同知识产权的类型分别制定了若干知识产权单行法,对不同类型的知识产权制度内容予以规定。此外,我国已加入了若干知识产权保护的国际公约、国际条约,进一步扩展和充实了知识产权制度的内容。如何处理和链接民法通则、单行法、国际公约和条约等关于知识产权制度的不同立法模式之间关系,颇值研究。我国目前正在进行民法典草案的起草工作,在民法典草案中是否应规定知识产权制度？如何设计其内容？学者们正在讨论和定位。若在民法典中规定知识产权制度,民法典与单行法、国际公约和国际条约的关系如何协调,也需对其科学性、可行性等问题进行深入的研究。（二）应不断创设和确认知识产权的新权利类型知识产权以知识产品为客体,知识产权是法律对知识产品确认和确权的结果。对新型知识产品的确认,就意味着知识产权新权利类型的增加和更新。随着科学技术的飞速发展和知识经济的深刻变革,知识产品的新类型必将不断产生和涌现。为了更好调动知识产品创造人的积极性、创造性,为了更好地发挥知识产品在知识经济中的作用,我国知识产权立法应通过知识产权法定原则及时调整知识产权的保护范围,确认和增加知识产权的新权利类型,如商品化权、基因与转基因专利权、创意权等。[22]即实行知识产权法定原则,既要遵循法定的内容,又不宜将该原则僵化,更不能过分强调“知识产权法定”而封闭知识产权的权利类型和权利体系。（三）知识产权制度应适应知识经济时代的要求并符合知识产权保护的规律知识经济时代具有知识经济化的特点。我国知识产权制度不仅应符合传统知识产权保护的规律,而且更应适应知识经济的要求。首先,应在知识产权立法中强化知识财富和知识财产权的精神和理念,提升知识财富和知识财产权在财产权体系中的地位。其次,应全面规定和充实知识财产权制度。我国现行立法规定的知识财产权的内容较薄弱,为此,应予以强化。再次,应确立以知识产权的利用为核心的制度体系,强化和提高知识产权的利用效率,实现知识产权立法的重心由注重知识产权的静态保护转向注重知识产权的动态利用保护的转变。知识产权是一种重要的财产权。财产法的发展历史启示我们,财产法的发展也经历了一个从注重财产的静态所有到注重财产动态利用的转变。在现代知识经济时代,知识产权制度也应更加注重和提高知识产品的利用效率。与传统的民事权利相比,知识产权属于新的民事权利类型,它具有不同于传统物权、债权、继承权、人身权的特征。“相对于以保护物质（能量）的归属和流转为主干的传统民事权利原则理念、规范体系而言,知识产权有着太多的特殊性。”[23]传统民法设计的保护物权、债权、继承权、人身权的制度和规则,不能完全适用于对知识产权的保护。因此,我国应创造和构筑符合知识产权特征和保护规律的特殊规则。首先,应更加全面地规定保护知识产权的法定内容,及时克服知识产权立法中的欠缺和不足。其次,应恰当地确认知识产权的保护期限。针对不同类型的知识产权,分别规定长短不同的保护期限。也就是说,应结合具体情况,使所确定的知识产权的保护期限既不能过短,也不易过长,而是长短适中。再次,应进一步完善知识产权民事责任制度,如应完善知识产权的法定赔偿制度,使之更加公平、合理,更具有可操作性。最后,应探求知识经济中知识产权保护的规律,推广知识产权保护的成功经验。知识产权立法应及时吸收通过总结知识经济中知识产权保护的实践而归纳的知识产权保护的规律,将凝聚着知识产权保护实践经验和成果的内容及时、全面地规定于立法中而加以推广。（四）知识产权制度应符合知识产权国际保护的趋势我国知识产权制度的完善和创新,不仅应符合国际公约和国际条约的原则和国际惯例,而且应吸收其他国家知识产权立法中的成功经验,寻求不同国家知识产权立法中的共同规律和共同规则,尽可能消除由于不同国家知识产权立法的差别性而给知识产权国际保护造成的障碍,实现与其他国家的相互合作、相互配合,进而实现知识产权保护的国际化和一体化。注释:[1]夏先良.知识论[M].北京:对外经济贸易大学出版社,2000.p7.[2]吴汉东.知识产权法学[M].北京:北京大学出版社,2000.p13[3]吴汉东.知识产权法学[M].北京:北京大学出版社,2000.p13.[4]郑胜利.知识产权法定主义[A].北大知识产权评论:第2卷[C].北京:法律出版社,2004.p58.[5]吴汉东,胡开忠.无形财产权制度研究[M].北京:法律出版社,2001.p165.[6]梅夏英.财产权构造的基础分析[M].北京:人民法院出版社,2002.p100.[7]梅夏英.财产权构造的基础分析[M].北京:人民法院出版社,2002.p187.[8]夏先良.知识论[M].北京:对外经济贸易大学出版社,2000.p36.[9]冯晓青.知识产权法哲学[M].北京:中国人民公安大学出版社,2003.p188.[10]龙文懋.知识产权法哲学初论[M].北京:人民出版社,2003.p47-55.[11]齐建国,等.知识经济与管理[M].北京:社会科学文献出版社,2001.p77.[12]齐建国,等.知识经济与管理[M].北京:社会科学文献出版社,2001.p77.[13]冯晓青.知识产权法哲学[M].北京:中国人民公安大学出版社,2003.p210[14]冯晓青.知识产权法哲学[M].北京:中国人民公安大学出版社,2003.p211.[15]龙文懋.知识产权法哲学初论[M].北京:人民出版社,2003.p17.[16]秦言.知识经济时代[M].天津:天津人民出版社,1998.p3.[17]齐建国,等.知识经济与管理[M].北京:社会科学文献出版社,2001.p97.[18]齐建国,等.知识经济与管理[M].北京:社会科学文献出版社,2001.p243.[19]秦言.知识经济时代[M].天津:天津人民出版社,1998.p273.[20]秦言.知识经济时代[M].天津:天津人民出版社,1998.p6.[21]郑胜利.知识产权法定主义[A].北大知识产权评论:第2卷[C].北京:法律出版社,2004.p66.[22]易继明.知识产权的观念:类型化及法律运用[J].法学研究,2005,（3）.[23]郑成思.知识产权——应用法学与基本理论[M].北京:人民出版社,2005. P90-9仅供参考，请自借鉴。希望对您有帮助。
论国际贸易中我国知识产权保护现存的问题及对策分析[摘要] 在经济全球化进程中,知识产权保护已经成为国际贸易中最为重要的问题之一。知识产权贸易在国际贸易中所占的比重日益增大，作用更加显著，随着加入世贸组织，重视和加强对我国知识产权保护，培育国民的知识产权意识，对于我国的健康、稳定、持续发展国际贸易具有重要的现实意义。本文从知识产权理论与国际贸易的关系为切入点，重点分析了我国知识产权的现状及存在的问题，并从国家和企业的战略高度提出知识产权保护的对策。[关键词] 知识产权保护保护战略知识产权主要指个人及其组织在脑力劳动方面创造并完成的智力成果而依法享有的专有权利。它具有无形性、双重性、确认性和独占性的特点。根据我国知识产权法的相关法律规定，公民和法人所享有的知识产权有著作权(版权)、专利权、商标专用权、发现权、发明权，以及其他科技成果权等。知识产权保护在当今知识经济社会显得非常重要，它不但激励发明，创新知识，而且可以引进先进技术和资金，加快配置技术创新资源，促使新技术商品化和产业化。本文从知识产权理论与国际贸易的关系为切入点，重点分析了我国知识产权的现状及存在的问题，并从国家和企业的战略高度提出知识产权保护的对策。一、知识产权保护与国际贸易的关系知识产权保护是以知识为基础的对国际及国际经济关系的反映，是新经济发展的必然产物；根据马克思的剩余价值学说，只有物质资料生产才能产生剩余价值，而知识产权作为一种非物质经济本身不产生剩余价值，只有参与物质生产部门的价值分割才能产生价值。在国际贸易的过程中，一些发达的资本主义国家压低物质部门的产品价格，而提高与知识相关的非物质经济部门的价格，从而在国际贸易中取得较为有利的地位。随着国际贸易的不断发展，知识产权在国际贸易的地位越来越重要，国际上把知识产权与货物贸易、服务贸易相提并论，其重要性可见一斑。1994年在关贸总协定乌拉圭第十回合谈判过程中，形成了《与贸易有关的知识产权协定》（Agreement on Trade-related Aspects of Intellectual Property Rights）简称《TRIPS》协议；1995年世贸组织成立，《TRIPS》协议同时生效，2001年我国加入世贸组织，《TRIPS》协议也当然成为我国知识产权保护的重要准则。知识产权保护对国际贸易将产生重要的影响。1.重视知识产权保护有利于我国对外贸易的健康发展众所周知，对外贸易是经济增长的发动机。随着国际贸易的发展，商品和服务的知识含量和技术含量越来越高，其中涉及知识产权的商品占有较大的比重，且这个比重还在不断攀升。改革开放以来，我国之所以能够大量成功地引进外资和国外的先进技术，很大程度上依赖于我国建立并实行了知识产权制度，为正常的国际贸易活动和投资活动奠定了基础性的保障制度。只有在良好的知识产权保护环境中，国际贸易和投资才能得到有效发展。2.知识产权保护对发展中国家的不利影响在弗农的产品生命周期理论中，一般来说，一个国家的工业都将经历以下四个阶段：第一阶段，创造新产品，进入国内市场；第二阶段，国内市场饱和，向国外市场出口；第三阶段，对外投资，向外国市场提供产品；第四阶段，外国生产，向母国市场出口。从发达国家角度说，当处于产品周期的二、三阶段时，它会极力支持自由贸易；而当到了第四阶段时，国内市场的产品为进口产品所替代时，该国产品的市场地位开始衰落，其市场占有率受到挑战。此时，它会转向知识产权保护，在贸易政策中会极力与知识产权保护挂钩，通过强制性措施来实施严格的知识产权保护，以设法减慢产品周期的步伐。这对在技术上处于相对落后的发展中国家而言，无疑是有失公平的。这样知识产权的保护无疑扩大了发达国家与发展中国家的差距，贫富差距愈加严重。二、当前我国国际贸易中知识产权保护面临的问题我国是世界上最大的发展中国家，随着世界步入经济全球化时代，以及中国加入世贸组织后，中国政府在知识产权保护方面建立和制定了相关法律制度，取得了世界各国公认的成绩。但从我国社会还正处在初级阶段，市场经济制度还有待完善，在国际贸易中，我国在知识产权保护方面还存在一些亟待解决的问题。1.知识产权保护意识比较薄弱企业对知识产权保护意识薄弱，我国企业每年取得省部级以上的重大科技成果有几万个项目，而申请的专利数却不到10%，企业较为重视有形资产的保护，却忽视了其作为无形资产的保护，从而导致我国每年有很多知识产权被“抢注” 。所以增强知识产权保护意识已成为企业家的共识，加强企业知识产权法律保护也已成为企业发展的“原动力”和“分水岭”。目前，我国缺乏一套有效的知识产权保护机制，知识产权保护涉及很多方面，包括法律、政治、经济、文化等领域。如山西老陈醋商业秘密泄露事件的发生；景泰蓝、宣纸等民族绝技的泄密，国内大量的知名商标在国外被抢注。因此，在大力保护国外的驰名商标时，应加强对国内驰名商标的扶植与保护。2.知识产权人才缺乏国内大多数企业尚未建立知识产权管理部门，没有专门负责知识产权工作的人员，真正了解和懂得知识产权知识的人才不多。企业万一牵连到知识产权争端，要么处于极其被动的地位，要么要支付高额费用聘请外部人员应诉。一些专业性很强的包括专利申请、商标注册、产权谈判及分析工作，因为专业人才的缺乏而无人胜任。3.与知识产权保护相关法律亟待完善我国有些法律和TRIPS相关法律还有很多不同甚至有许多空白。知识产权是法律赋予的一种合法垄断。一些跨国公司企图利用知识产权中的非法限制和排斥竞争实现其垄断地位。针对滥用知识产权的非法垄断行为，许多发达国家都通过制定反垄断法进行制约，但我国目前还没有出台反垄断法，知识产权保护法律中也没有可操作的反垄断条款。这样，我国企业在遇到知识产权争端时就可能遭遇不利的被动状态，从而在国内市场上对其他企业的垄断行为束手无策、在国外市场上遇到严格的反垄断法控制而使自身陷入尴尬境地。三、我国加强知识产权保护的对策在国际贸易过程中，各国都非常重视知识产权的保护，制定了行之有效的法律保护制度，来保护自己的经济利益。对我国而言，知识产权保护是一个涉及面较广的系统工程，虽然我国政府在这方面也制定了相关的法律制度，但真正从国民意识上重视知识产权问题还需一个过程。就目前看，应该做好以下方面工作：1.实施国家的知识产权保护战略(1)政策倾斜，资金扶持。政策上要从笼统扶持转到重点支持专利项目上来，特别是那些高科技专利项目，建设拥有我国自主知识产权的高科技民族工业群体。同时，采取有力措施，保证专利制度各项奖酬的兑现，重奖一些重大发明专利技术。在资金上，面对“入世”后的新形势，各级政府都应建立专利基金，以财政、企业为主体，广开资金来源，多渠道、多形式筹集资金。重点支持那些有广泛的市场前景、高技术含量、高附加值的专利技术，如火炬计划、星火计划、高新技术产业化、技术改造项目、新产品开发项目等各种科技和经济计划项目。(2)加强立法，完善法律。知识产权法律法规的制定要以鼓励创新、优化环境为宗旨，进一步形成既与国际接轨又符合我国国情的知识产权法律法规体系。抓紧修订和完善《专利法》、《商标法》、《著作权法》，以及民间文学艺术作品著作权保护办法、保护遗传资源、传统知识等的立法。 同时，进一步完善行政执法程序，依法公正、高效地解决好知识产权纠纷。积极发挥跨部门执法协作机制和区域协作执法机制的作用，打击和防范群体侵权、反复侵权行为。巩固知识产权重大案件联合督办制度以及与外国政府、国际组织间的沟通对话机制。加强“奥运会”和“世博会”等各类展会的知识产权保护。提升我国农业技术、农用工具、农药化肥等领域的知识产权保护水平，促进社会主义新农村建设。强化知识产权司法保护，认真落实知识产权司法解释，依法追究侵犯知识产权犯罪行为的刑事责任。(3)重视人才，培养人才。科技以人为本，人才是国家的第一资源。国家间的竞争实际上是人才的竞争，谁占有的人才越多，谁就能在竞争中获得优势，取得胜利。近年来，跨国公司已经加大了对中国本土人才的争夺，中国企业如果还不加强对人才的重视，将会失掉企业未来发展的动力源泉;同时，企业还应该加快深化自身的人才制度和结构变革，培养自己的人才队伍。要多渠道、多层次地开展人才队伍培养工作，特别是加大知识产权工作高层次人才培养的力度，全面提升知识产权工作水平，造就一支包括各类专业人才和管理人才在内的规模宏大的知识产权队伍。继续加强对各级政府领导和企事业单位负责人的知识产权宣传与培训工作。(4)突出特色，借鉴经验。发展经济有特色，保护知识产权也应该有自己的特色。要有符合本国和地区特色的知识产权保护战略重点和方向。近年来，美国将打击盗版等作为知识产权保护的重点，其中媒体盗版是重中之重。同时，它们根据现代标准改进美国知识产权法规——特别是刑事惩处手段，包括通过修订及更新美国签署的双向司法援助及引渡条约，让盗版者及伪冒者在美国受到法律的制裁。我国也应注重在寻求传统知识资源的联合保护。当发达国家对全球现代工业知识产权“圈地运动”基本完成后，我们的“传统知识”便成为新世纪圈地运动的新目标。中国应当积极运用现行知识产权法律机制，对传统知识资源进行保护的同时，积极寻求国际联合集团式的保护。2.实施企业知识产权保护战略(1)树立品牌 ，增强意识。知识经济时代,品牌之“名”越来越在于产品的知识含量之高,企业应保持产品在知识含量上的优势来谋求产品的竞争优势,只有企业掌握了过硬的知识产权,才能在市场上推出叫得响的民族品牌,才能在国际市场上占有一席之地;有了自己叫得响的民族品牌,更应该树立品牌保护意识,洞悉跨国集团在我国运用的品牌战略,以品牌的国际化带动知识产权战略。不仅要利用国内的资源条件和市场,更要充分利用国外的资源与市场,进行跨国经营,使我们的品牌发展成为全球化品牌。由于我国的一些企业在早些年没有商标保护意识,大量的国内驰名商标被在国外抢注,例如“同仁堂”“青岛啤酒”等,使这些企业在国外的发展受到了重重阻力,因此我们要吸取这些教训,要时刻注意自己的驰名商标的保护问题。否则无异于在扼杀企业在国外的发展之路。(2)加强申请，促进保护。据报道,仅加入世贸以来我国企业因知识产权纠纷引发的经济赔偿累计超过10亿美元。因此我们应从多个角度、立体地实施专利保护战略。实施专利保护战略作为企业发展的护身符已是我国企业的当务之急。第一，成立专门的知识产权机构,建立专利信息中心收集信息,构建知识产权保护网,通过专利信息中心,对与本企业产品相关的专利作分类管理。据世界知识产权组织(WIPO)统计表明,每年新技术发明创造的90%以上都会在专利文献中检索到,所以我们可以不断地更新我们的专利资料库,对相似技术进行排查并通过专业人员对相关内容进行侵权分析,在不构成侵权的情况下,使企业的研发人员了解本行业的技术发展趋势,为创新项目提供方向,保持研究开发中的合法性。第二，提高专利申请率，设置专利网战略。对每一项创新方案都申请一项专利,并在基本专利的周围设置大量原理基本相同的不同权利,并且技术开发本来就是一个不断升级的过程,因此当一个企业拥有自己的自主专利权时,应通过不断改进原有技术而获得网状的专利保护范围。（3）加大创新，提高效率。实施企业知识产权战略,必须加快建立企业技术创新体系, 增加知识产权的产出量，形成企业在技术创新和科技投入中的主体地位。一要在企业技术创新过程中确立知识产权的概念,充分利用知识产权文献,注意发现、申报和形成知识产权;二要加强企业技术中心建设,使技术中心成为新产品、新技术开发和知识产权战略实施的载体,成为吸引、凝聚科技人才,调动和发挥其积极性和创造性的平台;三要加强产学研合作,按照“利益共享、风险共担”的原则,共同开发新产品和新技术,建立研究所和实验室,共同培养技术人才。参考文献：[1]田晓菁:我国企业在国际贸易中的知识产权摩擦及应对策略[J].甘肃省经济管理干部学院学报，2007（1）[2]黎 奔 刘路遥 卢鹏论:WTO框架下国际贸易中的知识产权滥用问题[J].商场现代化，2007（1）[3]丁永刚 张海鹏:论国际贸易中我国知识产权保护现存的问题及对策分析[J].商场现代化，2007（5）其他相关文献：1.《知识产权与国际竞争》 中国科学技术促进发展研究中心 中国财政经济出版社2.《中国：直面国际经济摩擦》刘力 中国大百科全书出版社3.《知识产权学术前沿问题研究》南振兴 中国书籍出版社4. 《以制度和秩序驾驭市场经济》 洪银兴著 人民出版社5.《WTO与地方行政管理制度研究》唐民皓主编 上海人民出版社6.《我国知识产权贸易存在的问题及对策》李浩 《国际贸易问题》2005/11期7.《知识产权保护：中国式跨越》刘勇 《国际技术贸易》2005/3期8.《跨国集团在华知识产权战略研究》吕文举 《国际技术贸易》2005/4期9.《知识产权保护的“西学中用”》 《国际技术贸易》2006/1期10.《中国知识产权战略若干问题》 郑成思 《新华文摘》2006/15期11.《知识产权-民营企业出口绕不过的壁垒》 夏瑞林《对外经贸实务》2004/612.《建立大类出口商品技术标准预警机制的建议》 江榕 《对外经贸实务》2003/913.《广州市大类出口商品技术壁垒预警机制的建立及改进》 江榕等 《世界标准化与质量管理》2004/11期
城市商品房相关权若干问题的研究（一）--------------------------------------------------------------------------------序言目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。一、城市商品房相关权益的基本问题（一）城市商品房相关权的概念及性质特征1.城市商品房相关权的概念商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。2.房屋相关权的性质房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）3.相关权是一种边缘权、交织权商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：（1）因规划占地，绿地等减少。当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。（2）改建 增建。任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。（3）维修。为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。（2）相关权不一定相邻相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].2.相关权与区分所有之间的关系建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。
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小产权房法律问题探究 【内容提要】 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用， 其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房” ，又叫“小 产权房” 。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用 证和预售许可证， 购房合同国土房管局也不会给予备案。 所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 【关键词】 小产权房；法律问题；处理原则 冯女士最近很后悔，因为她买了一处不受法律保护的小产权房，她在沈阳某郊区买了一套两室 一厅的住房，可是最近因为城市规划需要拆迁而得不到赔偿。为此她咨询了相关部门，一位不愿透 露姓名的房产业内人士说，小产权房没有国家产权证书，不具有房屋所有、转让、处分、受益等权 利，不能办理过户手续。同样，也不能像正规产权房一样抵押、流转。若遇到国家征地、动迁，购 房人的利益很难得到保障。小产权房随意交易不合法，也没有房证，房产局不受理。 ” 那么究竟如何来界定小产权房？ 一、 小产权房的界定 “小产权房” 并不是一个法律上的概念， 它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 目前通常所谓的“小产权房” ，也称“乡产权房” ，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。 所以， “小产权”其实就是“乡产权” “集体产权” ，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再 直白一些， “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土 地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房” 。 ① 要说明的是，房证按性质不同、发证机关不同，其法律效力也不同。普通商品房的“红皮房证” 是在房产局办理过户手续后颁发给业主的，是受法律保护的正规房证，这种房证的土地使用权来源 于国家收取土地出让金等税费后发给开发商的许可证。 而“小产权房证”通常是乡镇政府或村民委员会发放的“房屋使用权证” ，这种房产无法签署正 规的商品房买卖合同，房产局也不会给予备案；小产权房屋的交易无法办理产权过户手续，购买者 的房屋所有权不被法律承认，更谈不上房产转让、抵押，银行也不会发放购房贷款。建设、购买小 产权房都不需要承担土地相关费用，却要承担由此而来的风险。 《土地管理法》第六十三条有规定， 特殊情况除外，集体土地使用权不得出让、或出租用于非农业建设。第八十一条规定，擅自将农民 集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，须限期改正，并处罚款。 对小产权房属性的认定 二 、 对小产权房属性的 认定 （一）有关小产权房的法律规定，小产权房属于违法建筑。 ① 齐东文、熊昭： 《从“小产权房”的合法化到土地管理体制改革———重庆统筹城乡的一个视角》 ， 《西南农业大学学报》 ，2008 年 12 月 23 日，第 2 版。 1 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条规定， 除了兴办乡镇企业和村民建设住宅以及乡 （镇） 村公共设施和公益事业外，任何单位进行建设，需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条规定， 除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地 的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移这一情况外，农民集体所有的土地的使用 权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征 用转为国有后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。 从以上法律规定可以看出，集体土地在没有转为国有的情况下是不能进行有偿转让、进行非农 业建设的。不管是以房地产开发为目的建设的小产权房，还是安置本村居民后剩下的房屋，只要向 城镇居民转让都可视为用于非农业建设，而这将为法律所禁止。 此外，国家相继出台的一系列政策也将小产权房置于违法地位。如，1995 年国务院办公厅出台 的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 、2004 年 10 月国务院发布的《关于深化改革严格 土地管理的决定》以及同年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》 、2007 年 6 月 18 日建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》 、同年 12 月国务院办公厅印发的《关于严格执行 有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 规定了城镇居民不得在农村购置宅基地和小产权房， ， 农 民集体所有建设用地不得用于商品住宅开发，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土 地使用权证。 (二)小产权房属于违法建筑具体表现在以下几个方面： 1. 小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用 地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品 房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房 屋的所有权。 而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人， 未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家 土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非 法用地 。 2. 小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、 规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使 用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项 税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。 3. 小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第 9 条规定， “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力； 未经登记，不发生效力” 。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依 法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第 60 条及《土地管理法实施条例》第 6 条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房 产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证 书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力， 小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 小产权房属于违法建筑，那么购买小产权房会带来什么样的后果呐？ ① ① 俊英： 《关于小产权房合法化的思考》 《江苏警官学院学报》 ， ，2008 年 6 月 6 日，第 3 版。 2 三、 购买小产权房的风险 因为小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证， 购房合同房管局也不会给予备案。 因此， 购买这种房屋有诸多风险。 （一）法律风险 由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制。因为小产权房只具 备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规 对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司 法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是 无效的， 因此根据法律规定， 购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。 但是根据目前已有的案例来看， 如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的， 由于己方有过错， 可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的 权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范 围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就 非常有限。 （二）政策风险 购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿这类建设 项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款， 购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于这类房屋没有国家认可的合法产权，购房人并非合 法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿 与产权补偿相比是微乎其微的。 比如开篇中冯女士就是因为购买小产权房在征地拆迁中得不到赔偿。 （三）管理风险 小产权房屋的开发得不到银行贷款支持， 开发过程中大量的开发资金没有政府和银行进行监管， 主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾 工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开 发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，若开发单位没有 资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。由于所购小 产权房得不到法律的认可和保护， 没有得到国家房地产主管部门的批准， 无法办理合法的产权手续， 购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。 那么应该如何来处理小产权房对国家、集体、购房者的带来的众多问题？ 四 、 小产权房的处理方法 关于小产权房的利与弊，众说纷纭，褒贬不一，有人叫好，有人痛斥。关于小产权房的利弊都 是非常明显的，究其利弊已意义不大，目前面临的核心问题是如何解决。 当前， 小产权房在全国各地已是大量存在。 以北京为例， 小产权房已占北京商品房交易量近 20%， 并在部分地区已成片开发并形成了较大的规模，购房人数众多。政府以非法建筑全部拆除显然是行 不通的，事实上亦做不到。即使全部强制拆除，归根结底，浪费的仍然是国家钱财。目前，党中央 国务院一再强调社会稳定， 建立和谐社会。 处理小产权房已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位， 最关键的是它已涉及到成千上万家购房者，加上购房者的利害关系人更是不计其数。若处理不好必 将引发社会问题，激化社会矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此，如何妥善处理现有的小 3 产权房，杜绝以后继续出现是一棘手的问题。对于小产权房的处理，应坚持以下原则： （一）小产权房处理遵循的原则 1、维护国家利益，兼顾他人利益原则 小产权房因未向国家缴纳土地出让金，更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样，缴纳 各项税费，给国家造成了巨大的经济损失。因此，对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳，以维 护国家利益是社会公共利益。 但是，在维护国家利益的同时，必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益，不能以 维护国家利益为名而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给 与保护。 2、维护农民的利益 土地是农民乃至全民赖于生存的根本，农民在整个社会阶层中又属于弱势群体。无论采取何种 方式或手段处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其利益。农民的权 益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担。 3、考虑购房者的利益 购买小产权房者人数众多，而且绝大多数因买不起合法的高价商品房才转而购买无合法产权证 书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄，购买能够买得起的房子，实现有套自己的居所， 应该说他们并无过错。因此，在处理小产权房时，购房者的利益同样应给与充分的考虑，尽可能使 其免受伤害，至少应降低到最低限度。 4、2008 年以前修建的小产权房以不拆除为基本原则 对于已建成的楼盘和在建设的小产权楼盘（主体工程已基本完工） ，原则上不应拆除，应最大限 度地予以保护， 特别是符合城市整体规划和土地用地规划的小产权房项目。 除非违法情节特别严重， 如违背基本农田保护等法规、违规开发建设别墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复农业 用地。总之，虽不说一律都不拆，但以不拆为基本原则，最大限度地保留并使其合法化。 拆除已建或基本建成的楼房，以及已经出售的楼房，于公于私有害而无益，且造成极大的浪费。 更重要的是，拆除这样的楼房将带来严重的社会问题，有悖于党中央、国务院所提倡和坚持的和谐 社会。 有报道说，目前仅在北京已售和在建的“小产权房” ，将超过 1000 万平方米，如果以每平方米 3000 元计算，这笔资产超过了 300 亿元。如果以每户 90 平米计算，则涉及到 11 万户 50 多万人口 的住房问题。若从全国角度分析，涉及的家庭和人员将是不可估量的。因此，如果一律强制拆除， 后果将是极其严重的 。 总之，无论采取何种方式或手段处理小产权房，应尽可能做到公平、公正，照顾各方利益。 （二）小产权房的处理意见 小产权房是目前房地产市场上的一个怪胎，政府应本着公平、公正，照顾各方利益的原则，妥 善处理小产权房。应根据不同情况分别作如下处理： 1、 谨慎拆除部分小产权房 现行法律及政策的精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动，其基本的 价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，并保护耕地并严格控制耕地转换为建设用地。 因为，从 1998 到 2006 年，全国耕地面积已由 19.45 亿亩减少到 18.27 亿亩，平均每年减少 1311 万亩。 禁止农村小产权房的上市流通，在一定程度上有利于维护社会主义的集体土地所有制，防 止集体土地的流失。 ① ① ② 谢良兵： 《北京叫停小产权房始末，已建成小产权房成难题》 http://news.xinhuanet.com/house/2007-07/30/content_6450465.htm. ② 张庆华： 《土地物权疑难法律问题解析》 ，北京，法律出版社，2007 年版，第 73 页。 4 因此对于非法占用基本农田保护耕地等情形，开发建设小产权房，后果严重的，可以强制拆除， 以维护法律的严肃性，以儆效尤。对于下列楼房可以考虑予以强制拆除： （1）非法占用大量基本农田保护耕地，开发建设别墅，后果极其严重； （2）危害国防安全； （3）违反防洪、防汛等法律、行政法规禁止性规定，危害社会公共利益的。如，在河道内开发 建设楼房、别墅等； （4）违反文物、名胜古迹保护的法律、行政法规，非法开发建设楼房、别墅等。 但拆除的处理方式必须慎之又慎，特别是对于所建楼房已基本出售给购房者，如必须拆除，必 须事先做好拆除后的各方工作，不能仅仅一拆了之，以避免因拆除而引发更多的纠纷和社会不安定 因素。 2、补办手续，核发不同的产权证 对于绝大多数已建成的小产权房，特别是已经出售给购房者，可以由法定的政府机关补发产权 证，使小产权房合法化。但为区别于合法开发的商品房产权证，可根据不同情况，分别处理，核发 不同的产权证。 核发产权证依法应补缴相关税金以及土地出让金。但如何补缴？这是解决小产权房最为关键、 也是最困难的问题。我们应分清税金和土地出让金。对于开发企业依法应当缴纳的各项税金，如， 企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税等等，负有纳税义务的纳税人，必须依法足额 缴纳，违法严重者依法给与惩处。 对于土地出让金等费用，原则上不由村或乡镇政府补缴该部分费金不妥当理由是，首先，如果 要求村或乡镇政府补缴，操作难度很大。小产权房一般并非由村委会或乡镇政府独资出资建设，往 往是与开发商联合开发建设， 按比例分成。 如果强制村委会或乡镇政府缴纳土地出让金及相关费金， 显然是一笔不小的资金。因此，村委会或乡镇政府获得的利益可能全部上缴国家，他们对此必将极 大的抵触，不便于执行；其次，要求村或乡镇政府补缴土地出让金，村集体和农民的利益没有得到 较好的保护，甚至受到了损害。一旦强制补缴土地出让金，导致村民钱地两空，势必失去生存能力； 最后，集体在自己所有的土地上开发建设楼房出售，还要向国家缴纳土地出让金，有悖于法理和情 理。而且，某些楼房是由当地村集体成员与集体之外的购房者混合购买居住。基于上述理由，土地 出让金不宜由村或乡集体缴纳。如果要求开放商缴纳，似乎也不现实。如此这样，将引发开发商与 村委会或乡、镇政府之间不必要的纠纷。另外，个别开发商在将楼盘出售完毕后，或许已经解散， “人去楼空” ，或者资金、财产全无，给执法工作带来很大的难度。因此，对于房地产开发公司而言， 主要是要求其补缴各项税金，依法给与相应的处罚，追究相应的法律责任。 最好的处理方式可以分以下两种情况处理： （1）核发经济使用房产权证书或限价房产权证书 经过核实， 符合经济适用房购房条件的购房者， 发证机关直接核发经济适用房房屋所有权证书。 符合限价房购房条件者，核发限价房所有权证书。对于该两种情况，购房条件、购房者未来转让时 的转让条件等可适用经济适用房或限价房的相关规定。 （2）核发特别房屋所有权证 对于不符合经济适用房或限价房的购房者，或不愿意补缴土地出让金的，核发特别房屋所有权 证。持有该类房产证的购房者可以自己居住和继承。但是，房屋所有人未来再出售时，因受让人不 同而区别对待： ① 房屋所有人出售给政府。在出售给政府时，免缴相关税费、土地出让金等。价格可以按转让时当地市场价格一定比例核定。政府购买后，可以出售给符合购买经济适用房条件的人员，或者 用于廉租房出租。 ② 出售给限定的受让人。即直接出售给符合购买经济适用房或者限价房条件的购房人员。在 5 此情况下，由政府核定购买价格，如，可以按经济适用房价格或限价房价格出售，并根据情况相应 地降低补缴或者免缴土地出让金及相关税费。是免还是减，应根据具体购房者的具体情况确定。当 然，出售给政府与出售给限定人员之间的政策应当协调一致。 ③ 出售给其他一般购房者。即购房者直接进入二手商品房市场，受让人为普通购房者，但在出让并办理过户手续时，必须补缴土地出让金和相关税费。此时补缴相关费金对于卖方来说并无付出 多少，影响的仅仅是其利润而已。因为，从购房到其出售，整个房价可能已有较大的增值，这样出 售房屋的原购房人，补缴相关土地出让金等并未增加其经济负担。补缴土地出让金及相关税费应根 据转让时的市场及相关规定进行核定。 3、 核发普通房屋产权证书。 购房人在初次办理房屋所有权证时可以直接补缴土地出让金及相关 税费，并取得普通房产证和土地使用权证书。取得该房产证的房屋所有权人相同于普通商品房的购 房者，所有权人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受让人不受任何限制。 对于上述三种方式，购房者在办理产权证书时可以自愿选择。 小产权，一个幽灵，一个分产主义的幽灵，徘徊在二十一世纪的中国，其的存在即具有一定的 合理性但同时又带来了更多的问题，似乎满足了部分人对房屋的需要，实现了住有所居的梦想，但 是给我们当前的社会却带来的是更多的问题，小产权房制度创新在产权权能层面上，突出了使用权 和占有权，弱化了所有权；在农村土地所有制方面，弱化了集体土地所有制，扩大了农民的私有权。 这种情形的出现，势必给国家的利益带来了巨大的冲突与挑战，又牵扯到形形色色的利益，那么面 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property right legal problems Abstract: Abstract:the so-called "small property right" refers to the farmer collective land on the construction of houses, land leasing fees paid by the national property, which is issued by the department of the township or village, but the government has issued, the so called "township of property right", also called "small property right". The township government's so-called small property license, in fact, no real property rights. This room was not state of land use right and open to booking licence, purchase contract territory housingadministration bureau will give record. So-called real property is not valid of property right. Key words: small property right, Legal issues, Treatment principle 8