项目可行性研究报告审计论文

可行性研究的步骤。 （1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。 （2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 （3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 （4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。 （5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。 房地产可行性研究的内容。 按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下： 1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。 4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。 5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。 6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。 7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。 9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。 财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。 10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

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公司战略管理审计初探【摘要1内部审计从对务审计发展到经营审计已有较长时间，知今对公司战略管理—那些关系到公司未来的关健的长远计划、优先权安排、投资和决策等进行审计，确属公司管理的重要事项，影响到公司的生存和发展。对公司战略管理的审计是内部审计应该最关注的环节，也是内审发展的方向。战略管理决策和战略管理是管理职能中录重要和最高的层次，内审要体现自身在公司管理中的价值，应积极参与到高层次的管理活动中来。【关挂词』内部审计;公司治理;战略管理审计;战略管理评价一、战略管理审计的背，及回顾西方发达国家公司治理中内部审计是其重要组成部分，一方面可以维系法人治理结构中的相互制衡关系，促进公司内部形成上下沟通、左右协调的合力;另一方面可以确保公司信息披露的真实性和准确性，最大限度地保护股东权益。因此，各国在考虑如何建立有效的公司治理结构问题时，都会涉及内部审计的建立及其在公司治理结构中的地位问题。尽管世界各国在机构设置上存在差异，但内部审计按隶属关系不同大体可分为三类:一类是隶属于董事会或审计委员会;二类是隶属于总裁或总经理;三类是隶属于主管财务的副总裁、副总经理或主审计长。从审计独立性、有效性的角度来讲，内部审计机构的地位越高，其监督控制作用和信息反馈作用就越能得以充分及时发挥。已有很多学者对战略审计进行了研究。何卫东(1999)认为战略审计是非执行董事参与公司治理的重要方式;荆磊(20()0)研究了战略审计的必要性、基本思路、内容和应注意的问题;韩晓梅(2002)认为，由经营审计到战略审计是西方内部审计发展的十大趋势之一;陈良华等(2003)将公司管理审计划分为战略管理审计、管理控制审计和业务审计三个不同层次，并且认为战略管理审计的评价重点是最高管理当局所关心的公司与经营环境关系和公司竟争力问题;廖洪、陈波(2005)则对各种观点作了比较分析.综述研究了战略审计概念、发展动因及研究视角。本文则侧重于从战略管理方面来着手研究战略管理审计问题。二、战略管理审计的发展分析内部审计的发展和公司治理的要求产生了战略管理审计的需要，战略管理审计在公司治理中的地位分析如下:1978年纽约股票交易所正式要求美国上市公司必须在限期内设立一个有独立董事参加的审计委员会。1999年NYSE和纳斯达克修改了有关独立董事的规则，要求所有美国上市公司的审计委员会至少有3名独立董事(占审计委员会成员的2/3)组成。然而自“安然事件”以来，一连串的大公司财务欺诈案使人们认识到现行法规对独立董事的要求还远未达到其可能真正发挥作用的地步，于是NYSE对独立董事提出了更高的要求，不仅要求独立董事占量事会成员的多数，而且其下设的审计委员会、薪酬委员会和提名委员会均需由独立董事构成。更重要的是为避免首席执行官CEO对董事会的操纵，定期召开无管理层人士出席的董事会会议，保证其真正独立于管理层，审计委员会成员不得获取除董事费以外的薪酬。同时，为防止独立审计师受制于公司管理当局，NYSE公司治理新建议规定应由审计委员会负责聘用、解雇独立审计师并制定其业务范围和内容。为确保董事会独立性必须对前雇员或前独立审计师担任本公司董事实行五年的冷却期。2002年8月1日，NYSE宣布采用根据公司治理建议修改的新上市标准，同时接受国际内部审计师协会nA7月19日的建议规定所有上市公司必须设置内部审计机构以改善上市公司治理。NYSE作出上述规定肯定内部审计是有效公司治理完整组成部分，是紧随布什签署索克斯法案后两天。内部审计在公司治理中的作用事实上以前从来没有被人们认识和重视，尽管自1941年llA成立起，其一直在不断确定《行为标准》、《道德准则》并积极展示内部审计在公司内部控制、风险防范等方面的作用，但这些大公司舞弊事件证明内审作用并未被人们尤其是管理层和董事会所认识，直到“世通事件”，人们认识到内审作用不可小视。内部审计在公司治理中的作用已开始被美国各界普遍认识和重视，在于采取的一系列措施及相关法案为内部审计在公司治理中发挥作用提供了契机。首先，美国证券交易管理委员会要求CEO及首席财务官CFO以个人名义对向投资者提供信息的真实性、完整性负责，其必定要借助内部审计的力量对信息的真实性、完整性进行检查审核，以其工作结果为依据对信息真实性提供个人保证。其次，索克斯法案要求上市公司公开披露内部控制报告，内部控制不仅限于为确保财务报告真实性的内部会计控制，还包括其他类型内部控制机制。公开披露内部控制制度及评估结果被认为是持续保护股东及投资公众利益强有力的武器。为确保有效披露，内部审计必须就内部控制的充分性、有效性进行持续评估并向审计委员会报告。由于内部审计在公司治理中所处的独特位置及其对内部控制制度持续的评估，其往往能在问题真正暴露前发现迹象，立即向审计委员会或董事会报告，以便及时采取措施，做到防患于未然。哥伦比亚大学的艾贝·肖克曼教授曾经指出，公司应该定期进行战略管理审计，以检查公司战略管理实施情况和战略管理结构是否与公司的战略管理计划相吻合。可见战略管理审计在公司治理中具有十分重要的作用。一个公司的战略管理决定着公司的未来，有效的战略管理监督能提前发现问题，并能判断公司是否处于有效的和有序的公司治理。战略管理审计的作用主要有以下三个方面:一、在公司发展的不同阶段，何谓公司的战略管理性资源，何谓公司的战略管理性条件是不同的，需要通过“战略管理审计”进行阶段性的确认，保持公司对影响公司发展的重大因素始终保持关注。二、通过“战略管理审计”，使公司中高层对公司的战略管理环境、战略管理条件、战略管理形势、战略管理机会、战略管理挑战保持统一和清醒的认识，以保证决策的正确性和贯彻的落实性。三、通过“战略管理审计”，可以使公司中高层及时掌握公司战略管理性资源、战略管理性条件的变动信息，并获得关于这些变动对公司战略管理的意义的分析—是机会?还是挑战?积极采取应对措施。三、战略管理审计的目标与内容开展战略管理审计仅仅依靠内部审计是远远不够的，更需要社会审计的参与，进行战略管理系统的审计。“战略管理系统风险审计模式”并不局限于对被审计公司财务风险的评估，而是通过一个更为广阔的视角，从源头上对被审计公司的动态系统，包括被审计公司的战略管理及其选择的经济策略，被审计公司同市场经济中其他利益相关者(顾客、供应商、投资者、监管方)的联系紧密程度，以及可能威胁到被审计公司战略管理和经济策略实现的各种可能的因素进行审视。采纳“战略管理系统风险审计模式”，其实是采用“自上而下式”的审计策略，可以确保注册会计师能够充分了解被审计公司及其所在的行业，更好地服务于之后的财务报表审计。1.战略管理系统审计的第一个关健是分析被审计公司的战略管理。对公司的战略管理进行审计主要包含对外部竟争、市场份额、产品市场和顾客网络的分析，而这四个方面的审计和分析可以集中到一个关键问题—对公司的R&D(研究和开发)战略进行分析。因为为了构筑公司的核心竞争力和保持公司持久性的竞争优势，公司特别是高科技公司往往积极致力于研究开发活动，这带来了研究开发支出的激增。R&D支出的存在可以作为公司在优胜劣汰的市场经济环境中面对同行业其他公司的外部竞争的反应性策略，也可以看作是公司争夺市场份额、扩展和占领产品市场至高点的重要举措，最终将带来顾客网络的荣，为公司一项重要的无形资产、利润增加点和价值驱动的因素(如今，国外很多公司已经将顾客网络看作是公司最重要的无形资产之一)，确保公司经营的良性运作。2.战略管理系统审计的第二个关健是对公司经营环境以及经营环境的主要因素(战略管理、核心能力、人力资源和决策权距)进行审计。对该层面的审计关键是对公司的人力资源，尤其是对管理层人员进行审计，因为战略管理最为关键的环节正是对公司的人力资源进行战略管理，而公司核心能力的构筑必须依赖于人力资源的能动参与，也正是有了管理层人员的智力投人和正确的决策，才带来物质财富的增长。知识经济下人力资源已成为公司最关键的价值驱动因素，为此我们认为对管理层人员的审计是战略管理系统审计的关键。此外，公司管理层人力资源计量是对其进行审计的基础，对其计量确定了账面价值，而审计的结果将有助于确定管理层人员的市场价值。本文认为管理层人员计量应该采纳与生产型人力资源截然不同的计量模型和审计方法，即期权计量和机会成本法，同时要更看重他们在工作中的执行力度与面对危机和机会时的管理能力。3.战略管理系统审计的第三个关健是对管理绩效、财务持久性、资源配里效率和内部控制等公司计圣的因素进行审计。本文认为，对这四项要素的审计归根结底可以归总到对公司商誉的审计上去。因为商誉本身就意味着超额的盈利能力，它是优异的管理绩效和良好的财务适应性或弹性，以及高于同行业平均水平的资源配置效率共同作用的结果，也是良好的内部控制环境带来公司内部运行机制“摩擦力”减少而导致的节约。4.在对管理层人员的人力资源、公司R&D和公司商番进行确当审计的基袖上，关注战略管理系统审计环境下对公司时务业绩审计是主要问题。我们认为，传统的财务审计往往只是为了审计财务业绩而审计，而忽略了财务业绩后面的利益因素。谁最关心公司的财务业绩?恐怕最关心财务业绩的还是管理当局或高层管理人员。为什么?因为公司的财务业绩往往直接关系到高层管理当局报酬的多少，所以有理由推定，注册会计师对公司财务业绩的审计要想避免不必要的审计诉讼，必须首先立足于对管理当局是否存在财务欺诈和会计造假动机的判断。四、建立科学的战略管理评价指标战略管理审计，就是分析公司战略管理状况，分析宏观环境状况，分析行业(含竞争对手)，分析内部资源与战略管理能力。简单介绍一下评价公司战略管理活动的两个指标:1.Ev^(Eeonomicv日ue^daed)即经济增加值，它是指公司税后净营业利润与资本成本之间的差额，其计算公式为:EVA=税后净营业利润一资本成本总额。EVA是一个以公司经济增加值为基础的业绩考核指标。当EVA>o时，表明公司管理者为股东创造了财富，说明管理者的业绩良好，应当受到奖励;相反，当EVA0时，公司的生产经营活动成功有效，公司管理者应当受到奖励，而且公司的MvA值越大，公司的生产经营活动越有成效。相反，当公司的MvA<0时，公司的生产经营活动失败，公司管理者应当受到处罚，而且公司的MVA值越小，公司的生产经营活动成效越差。用MVA来考核公司管理者的业绩，可以控制公司管理者以实现公司价值最大化为目标，迫使其放弃那些损害公司价值但却对其自身有利的经营活动，维护股东权益与股东的理念得到良好的贯彻。用MVA来考核公司管理者的业绩，是一系列财务指标的综合体现，MVA是公司资本回报率、资本成本、投人资本和增长率多个财务指标的综合体现。五、浅谈我国上市公司开展战略管理审计的条件上市公司代表了一种先进的公司模式，内部审计部门如何在上市公司治理结构中明确自身的定位，找准自己的目标，发挥自身的优势，对于开展战略管理审计是十分关键的。1.建立审计委员会领导下的内部审计结构，以进一步完善公司的制衡机制。从审计的独立性来看，内审机构的地位越高，审计的控制作用发挥得越好;从有效性来看，内审部门直接由公司管理最高权力机构领导，更便于内审工作的开展。2001年1月，中国证监会发布了《上市公司治理准则》，要求上市公司建立独立董事制度，在董事会下设立审计委员会，并且将内部审计部分职能的管理归人了审计委员会。国家审计署明确表示设立内部审计结构的单位，可以根据需要设立审计委员会。审计委员会的设立将逐步成为国内各类公司的共识。2.内部审计应以管理和效益为目标提供控制、咨询、评价和服务。由于内审部门是上市公司的内设机构，首先应遵循的原则是审计定位应符合股东的利益，与公司的战略管理目标一致，‘只有这样才能营造一个良好的内部审计环境和发展空间，内部审计已由过去单纯的监督理念转变为更多地关注加强管理和实现经济目标‘〕3.开展战略管理审计还需人力资源方面的保障。现代公司竞争是人才的竞争，对于公司的内部职能部门同样如此。因此，开发和取得充足、优良的人力资源是内部审计战略管理实施过程中所应采取的首要措施。当然，对内部审计人员应引人和实施系统的教育培训机制。教育机制应致力于确保内审人员理解和洞悉公司外部环境、内部文化等;培训机制应有利于促进内部审计人员职业资质的提升。在上述三项基础上，我国上市公司可以并且应该设立战略管理审计委员会。战略管理审计委员会的职责主要是制定战略管理绩效审计标准，监督数据库的设计，建立审计程序。战略管理审计委员会应对公司战略管理目标、战略管理结构和战略管理计划建立一套科学、合理的评价指标，来撰写战略审计报告。战略管理审计的效率和效果都通过战略审计报告来体现。该报告不仅仅需提出审计过程中发现的问题，还应对相关责任人的履行状况予以评价，更重要的是能提出改进措施和建议，最终目的是通过开展战略管理审计来正确地评价和判断公司的战略管理活动，最大化地提升公司价值。[参考文献]【l]廖洪，陈波.公司战略审计研究的回顾与展望:一个综述〔J].审计研究，2005，(2).〔2]秦远建，衷鹤程.“二维”公司战略审计框架的构建IJI.时会月+ll(理论)，2006，(5).【31贝洪俊.基于公司治理结构下内审控制的研究IJI.中国审计，2003，(14).·【4]杜兴强.审计全新思路:战略管理系统审计模式IJ1.中国审计，20(X)，(7).〔5]荆磊.公司战略审计初探【J].淮南工学院学报，2(X)0，(4).[6l全登华.EVAMVA与项目投资评价【J].财经科学，1997，(5).