一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
首先你要阐明为什么选择这个题目，研究这个题目有什么必要性，有什么意义。其次，你要明晰该研究领域内国内外研究现状是什么，现状研究到什么程度，有什么代表人物代表机构代表作品，可以分为几个派别，别人的研究进行到了怎样的深度，还有哪些地方没有研究到（注意这部分很关键，别人没有研究到的空白领域才是需要你去研究的，这部分必须要详尽的说清楚），你认为还可以怎样去研究。再次，你要写出你大概的研究思路是什么（也就是论文的逻辑结构要交代清楚），你的研究内容是什么（主要研究的核心是什么，也就是说你的论文希望能解决什么问题），你可能在哪些方面有创新点（这个也很关键），你将采用什么样的方法去研究（如实验、访谈、调查问卷、文献整理及相关数学方法等等）。最后，开题报告要给出你论文的研究提纲。就你这个具体而言，题目建议为《我国大中城市80后群体买、租房必要性研究》，研究现状需要你自己去整理了，不知道你这个是写博士论文还是硕士论文，或者是本科论文，这三种的要求深度是不一样的，我以硕士论文的深度要求大概跟你说下吧。第一步，阐明研究背景（如现阶段房价高涨、房产泡沫严重、经济现状等等），查阅相关资料，包括网络上的和中国知网上的很多相关论文，以关键词“买房必要”“租房必要”“买房好”“租房好”“80后买房”等等，用你能想到的所有跟你的题目相关的词语去搜索。然后整理你收集到的资料，按照上文我说的方法把研究现状综述写好。第二步，建立在第一步的基础上，你要明晰你研究的主要方向和主要内容，要能把论文的提纲写出来，提纲要逻辑性要强，还要写出你的研究框架。第三步，需要阐明你的研究方法，是访谈？调查问卷？文献研究？实验？等等，具体的需要你自己去做啦。第三步，你的创新点可能在什么地方，比如说运用某种数学方法去研究相关指标，或者构建了相应的指标体系，或者可能会在哪个方面有理论创新等等。第四步，写出你的研究基础，也就是告诉别人你有什么优势去研究这个问题，让别人认为你研究这个是放心的，比如你曾经做过相关内容的研究实验，写过相关论文，或者阅读过大量相关书籍论文等等。第五步，就是要列出参考文献喽。主要就是这些，希望对你有所帮助。
现在房价是合理的，因为从经济学角度来分析，一种商品能够变成货币，是最惊险的跳跃，楼市上的房子完成了这个跳跃，这说明它的价格是合理的。对于很多人来说，看到这样的说法，恐怕都会要大骂一通，觉得这种官员、这种专家真是该当挨板砖，而敢说这样的话，也是要有承受能力的。不过，这样的人仍然不少，前段时间，不少专家频频出语不凡，纷纷把脉中国的高房价，比如“未婚妻论”、“丈母娘论”、“父母论”等等，总之都把房地产业辉煌的功劳都归功于我辈平民百姓。还别说，初看这位官员所谓的“合理房价论”，还真的象那么回事，因为人家搞的是经济学，看问题、做分析，也只能是从经济学的角度来分析，也分析得颇有道理。是啊，如果当前的房价不合理，那么怎么会有人去买房子，开发商还怎么活呀！看来，这房价还是有人承受得起的，也就说明是合理的。而问题的根源恰恰就在于这个“经济学角度”，就在于这个所谓的“商品”，揭开了当前中国高房价的大秘密，点出了中国高房价的症结所在。正是因为我们的政府把住房作为一个商品，从经济学的角度去分析、去研究、去决策，当然就走不出高房价的怪圈。因为无论是开发商，还是贪官，还是一些利益群体，甚至于政府，都能从这个经济学角度获取更多的经济利益，还哪有什么心思放在老百姓的住房上。为什么这么说呢？因为住房有两个基本属性：一是它附着的土地很特殊，不是一般商品能够代替的，它是一种特殊、有限的资源，也就不能从经济学角度来简单对待。二是住房是人们生存的基本必须品，是人的基本需求之一，这应该是政府提供的起码民生品。恰恰相反，政府对于住房应该是要从“社会学角度”来分析，而不是从“经济学角度”，应该把住房当作一种“民生的必须品”，而不是“商品”。所以，我们现在争论过去，争论过来，最关键的还在于转变理念问题，如果理念错了，方向也就错了，什么样的改革也就是一句空话，老百姓的“安居梦”也可能是一个幻想。而解决这样的理念问题，就是牢牢树立科学发展观，坚持以人为本，只有如此，什么难题都能解决了。地价与房价关系的经济学分析地价与房价的关系对政府宏观调控房地产市场意义重大，本篇论文从经济学的角度对地价与房价的关系进行了分析。首先，论文从供给角度、需求角度和运行过程中供给和需求的转化三个方面分析了地价与房价的因果关系；其次，论文对地价与房价的数学关系进行了探讨；最后，论文对政府宏观调控房地产市场提出了相应的对策。2001年4月，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”在土地收购储备的过程中，很多城市都开始严格限制协议用地范围，推行土地使用权招标和拍卖。与协议用地相比，招标和拍卖土地使用权的价格上升了。为此，建设部门及房地产开发商抱怨地价过高，影响了房产价格；很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时，土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。为此，只有深入分析房价和地价的关系，才能弄清房价和地价的相互影响，才能判断地价是否过高。本篇论文以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系，并根据分析的结果，为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。一 地价与房价的因果关系对地价与房价因果关系的解释，实际上就是回答究竟是房价高导致了地价高，还是地价高导致了房价高。对这个问题的回答，要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。1.从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高地价和房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系来决定的，二者不同的是：在国内目前的情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的限制，也缺乏弹性；并且，土地的供给是由政府垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。而增量市场中的房价除了取决于需求方面，还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地（没有生产费用）供给，它是一个生产的过程，所以必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润，才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。进一步地分析，作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于对土地上产出物的需求导致了对土地的需求，这方面最著名的解释为“玉米法律悖论”。[1]1800年英国制定了限制进口谷物的玉米法律，导致了国内对玉米的需求上升，图1表明了玉米法律对玉米市场和土地市场的影响。①玉米市场：玉米法律将需求曲线由d1移到d2，国内玉米的价格由P1上升到P2，对玉米的生产量由C1上升到C2。②土地市场：由于国内玉米的生产量上升，导致了对土地需求的增加，使土地需求曲线由D1上升到D2，因为土地供给价格弹性很小（图中假设土地供给完全没有弹性），所以对土地需求的增加导致了土地价格由R1上升到R2。“玉米法律悖论”说明了地价高是因为玉米的价格高，玉米法律提高了玉米的价格，刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的，因此地主们就提高地价来满足对土地的需求。因此，地价高是玉米价格高的结果，而不是玉米价格高的原因。“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场，我们就可以得出：房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高，即从需求角度来看，地价高相对房价高是结果，而不是原因。不仅如此，地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同[2]。图 2所示，城市1对增量房地产的需求远远大于城市2，导致其房价也大大高于城市2的房价。在各个地区中，由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小，因此可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。总之，在任一城市中，对增量房地产的需求增加导致对土地的需求增加，由于土地的供给价格弹性较小，结果导致地价的上涨。因此，从需求角度来看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高相对房价高而言，只是结果，不是原因。 2.从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素 在房地产增量市场中，房地产是一种生产产品，因此房价不仅仅是一种需求价格，更是一种供给价格。在现实生活中，这主要表现在当有下降压力存在时，房价的变化非常典型，即当市场疲软时，首先减少的是供给数量（开发商不再投入开发建设资金），而不是价格[3]。因为从房价的形成来看，先有地价，然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中，由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。由此，上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期，即从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。3. 在房地产市场运行过程中地价与房价的转化作为市场供求作用的信号，地价与房价分别反映了土地市场和房地产市场的供求关系。在整个房地产市场的运行过程中，地价与房价的转化体现在土地市场和房地产市场的相互作用中。见图3所示，象限Ⅰ和象限Ⅲ分别是房地产市场（指房地产增量市场）和土地市场，在两个市场中供给和需求的相互作用决定了房价和地价的大小。房价（房价Ⅰ）高涨代表了房地产市场的需求旺盛（见象限Ⅰ），当该价格高于房地产产品的成本价格时，便会形成对房地产产品的需求；当市场内的空置房屋不能满足其需求时，对房地产产品的需求会通过容积率的作用转化为对土地的需求（见象限Ⅱ）；开发商会依据此时增量市场的价格决定待开发地块的需求价格（地价Ⅰ），当土地的需求价格高于土地的供给价格时，由土地市场的供给和需求决定了土地的交易价格（地价Ⅱ），新的地块被开发（见象限Ⅲ）；这时的地价经过房地产项目的开发过程，转为新的房地产增量的价格（房价Ⅱ），土地增量转为房地产增量（见象限Ⅳ），当作为供给价格的房价Ⅱ小于或等于房屋当时的需求价格时，房地产市场的交易产生。图3中所示房价Ⅰ和房价Ⅱ相等，表明房地产增量市场与土地市场都达到了均衡状态，这只是一种理论上的论证；实际市场运行过程中，房价Ⅰ和房价Ⅱ总是不能达到相等，房地产市场总是在波动中运行。因此，从上述地价与房价的转化过程中可以看出，地价和房价分别是由土地市场和房地产市场的供给和需求来决定的。在地价和房价的转换过程中，出现了两个房价——房价Ⅰ和房价Ⅱ及两个地价——地价Ⅰ和地价Ⅱ，它们分别是房屋和土地的需求价格和供给价格。在实际的市场中，地价主要是一种需求价格（地价Ⅰ），它受房价Ⅰ的影响较大，当房价Ⅰ上升时，地价Ⅰ也会上涨，国土部门所说“地价是由房价决定的，房价高与地价无关”便是从这个角度出发考虑的。而房价不仅是一种需求价格，也是一种供给价格（房价Ⅱ），地价Ⅱ是它的一项成本，地价Ⅱ的上升必定会引起房价Ⅱ上涨，因此，开发商和社会人士认为“北京房价高，是由地价高所导致”。 这两种观点都只是看到了地价和房价关系的一个方面，实际上地价和房价的升降是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的，而不是由房价来决定地价，或由地价决定房价，地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋土地需求的增加引起的。因此，笼统地说房价高决定了地价高，或地价高决定了房价高，都是片面的，对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析。二 地价与房价的数学关系在地价与房价因果关系的分析中，出现了两个房价和两个地价，分别代表了需求传导和供给传导的过程。不论从哪一个过程来看，房价的主要组成都是地价、建安造价和各种税费（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润）[4]。设P代表房价（元/平方米建筑面积），PL代表地价（元/平方米土地面积），C代表建筑物的建安造价（元/平方米建筑面积），γ代表所有的税费（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润）率（%），F代表容积率（%）。首先，将地价PL （元/平方米土地面积）转化为楼面地价PL0（元/平方米建筑面积），其公式为：（1）其次，根据增量房地产价格的含义得出增量房地产价格的表达式： （2）最后，将公式（1）代入公式（2），整理可得： （3）设（1+γ）=A，C×（1+γ）=B，A和B为任一不为零的常数，则可得： （4）从公式（3）和（4）中，可以看出：第一，地价与房价之间为线性正相关关系；第二，地价与房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同；第三，由于受社会技术水平及可持续发展条件的限制，建安成本和容积率的调整量有限。因此，税费率应该是政府调控地价与房价关系的主要切入点。三 政策建议土地市场是房地产市场发展的龙头，通过土地市场的科学调控，政府可以协调整个房地产市场的发展。论文通过地价与房价关系的探讨，建立了土地市场与房地产市场的联系，从地价与房价的关系分析中，可以得到三点与土地市场调控有关的启示：1. 地价是由市场决定的，它不应该作为政府直接调控的指标从地价与房价的转化中可以看出地价的决定过程：地价Ⅰ由当期房价（房价Ⅰ）决定，反映了当期土地出让市场的需求；地价Ⅱ由当期土地市场供求作用形成，决定了下一期房价的供给水平（房价Ⅱ）。这里，无论哪一个地价都不是由人为因素控制决定的。因此，地价是由房地产市场内部运行决定的，调控土地出让市场，地价不应该是直接调控的因素，它应该由市场机制去决定。因此，在土地出让的过程中，要尽量采用最能反映市场条件的拍卖方式。2. 土地出让量是调控土地出让市场及整个房地产市场的直接指标 反映供给水平的地价Ⅱ是由土地出让量决定的，土地出让量是当期土地的供给水平，它的大小是由地价Ⅰ决定的；并且，它通过地价Ⅱ决定了整个房地产市场新周期的运行。因此，土地出让量联系着整个房地产市场的供给和需求，是新周期房地产市场运行的源头。因此，土地出让量是调控土地出让市场乃至整个房地产市场的直接因素。3. 土地出让量的大小要根据市场条件而定 由地价与房价的转化过程可以看出，土地出让量的大小是由反映市场需求水平的地价Ⅰ决定的，而不是人为任意确定的。如果地价Ⅰ的水平大大高于前一期的地价Ⅱ水平，反映出市场对土地需求强烈，则要增加土地出让量，以平抑地价的上升。反之，如果地价Ⅰ的水平大大低于前一期的地价Ⅱ水平，则要减少土地出让量，防止地价的下降。总之，通过对地价与房价因果关系的分析，可以得出：地价的大小是由房地产市场本身确定的，政府对土地出让市场进行调控，主要的调控指标不应该是地价，而是土地出让量；并且，土地出让量的大小也要根据市场条件来调整，不能主观确定。通过对地价与房价数量关系的分析，可以得出：地价与房价呈线性正相关关系，影响它们的关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。
主要看你写什么了啊？你是就开发商角度写呢？还是就老百姓角度写呢？其实我可以告诉你几点，一个是现在的房价问题，一个是现在的空城，还有一个就是新出台的三套房政策，还有贷款。可以慢慢的顺一下 没必要一次完成 这个题目不是很好写的
我国房价上涨原因及减缓房价上涨措施论文结束语怎么写呐？1、总结中国上涨的原因，然后对措施进行简单的总结2、最后可以展望下中国房价的未来，比如在政府和社会的努力，房价终归会趋于正常轨道，房价泡沫控制在可控制的范围之类的句子。3、也可以提下海外房产的火热，特别是东南亚的房产，已经成为海外房产的新宠。
43 经济统计学早期思想发展简史 44 多元统计分析方法思想发展思想史 45 现代概率论思想发展简史 46 数理统计学早期思想发展简史 47 现代数理经济学发展简史 48 概率论早期思想发展简史 49 数理经济学早期思想发展简史 50 灰色理论在社会经济中的应用 51 现代经济统计学思想发展简史 52 现代数理统计学思想发展简史 53 社会统计学早期思想发展简史 54 现代社会统计学思想发展简史 55 中国汽车保有量定量研究 56 中国股市波动性定量研究 57 中国股票市场风险研究 58 中国收入差距研究 59 论统筹城乡与城乡差距 60 重庆市城乡差距定量研究 61 重庆汽车消费需求的动态分析与预测 62 灰色系统预测方法在我国私人汽车拥有量预测中的应用 63 旅游业对重庆市社会经济贡献的定量分析 64 房价上涨的成因及对策研究
并不是所有的国内房价价格都是比较高的，只不过是一些大型的城市房价比较高，因为人口比较多，需求量比较大的原因导致的，主要也是和相关的政策是有关系的。
其实在过去的20多年当中，中国的经济发展一直都是非常快的，之所以会有如此迅猛的发展速度，主要就是依靠房地产的带动。即便是到了现在房地产在经济发展当中依旧有着非常重要的作用，正是因为如此，所以房价才会不断的上涨。
中国现在的城镇化率已经算是比较高的了，已经超过了60%，这对于中国城市发展来说确实是一件好事，但同时也让房价快速的上涨。因为但城市的人口越来越多了之后，那人们对于房子的需求肯定也会不断增加，这就导致了楼市当中出现了供不应求的现象，在这种背景下房价自然会上涨。
无论是开发商还是炒房者，都希望房价上涨，因为这样他们才能够获得最大的利润，所以有时候开发商和炒房人会联手炒作，这样一来他们才是最大的受益者，所以开发商以及炒房者就会想尽所有的办法去让房价上涨。你比如说很多炒房的人会一次性购买很多套的房子，他们这么做的目的就是为了制造出楼市供不应求的一种假象，让所有的人都争先恐后的去购买房子。另外炒房者也会相互进行交易，只有这样才能够把房价给哄抬上去。
银行和中介机构其实就是靠房地产市场吃饭的，如果房价上涨，那他们就能够赚取更多的利润，所以房价的上涨对于他们来说是有好处的。在房地产市场当中，他们自然也会推动房价上涨，比如说一些中介机构会恶意的散布一些房源紧缺的消息，就是为了制造出一种假象让人们去买房。
首先你要阐明为什么选择这个题目，研究这个题目有什么必要性，有什么意义。其次，你要明晰该研究领域内国内外研究现状是什么，现状研究到什么程度，有什么代表人物代表机构代表作品，可以分为几个派别，别人的研究进行到了怎样的深度，还有哪些地方没有研究到（注意这部分很关键，别人没有研究到的空白领域才是需要你去研究的，这部分必须要详尽的说清楚），你认为还可以怎样去研究。再次，你要写出你大概的研究思路是什么（也就是论文的逻辑结构要交代清楚），你的研究内容是什么（主要研究的核心是什么，也就是说你的论文希望能解决什么问题），你可能在哪些方面有创新点（这个也很关键），你将采用什么样的方法去研究（如实验、访谈、调查问卷、文献整理及相关数学方法等等）。最后，开题报告要给出你论文的研究提纲。就你这个具体而言，题目建议为《我国大中城市80后群体买、租房必要性研究》，研究现状需要你自己去整理了，不知道你这个是写博士论文还是硕士论文，或者是本科论文，这三种的要求深度是不一样的，我以硕士论文的深度要求大概跟你说下吧。第一步，阐明研究背景（如现阶段房价高涨、房产泡沫严重、经济现状等等），查阅相关资料，包括网络上的和中国知网上的很多相关论文，以关键词“买房必要”“租房必要”“买房好”“租房好”“80后买房”等等，用你能想到的所有跟你的题目相关的词语去搜索。然后整理你收集到的资料，按照上文我说的方法把研究现状综述写好。第二步，建立在第一步的基础上，你要明晰你研究的主要方向和主要内容，要能把论文的提纲写出来，提纲要逻辑性要强，还要写出你的研究框架。第三步，需要阐明你的研究方法，是访谈？调查问卷？文献研究？实验？等等，具体的需要你自己去做啦。第三步，你的创新点可能在什么地方，比如说运用某种数学方法去研究相关指标，或者构建了相应的指标体系，或者可能会在哪个方面有理论创新等等。第四步，写出你的研究基础，也就是告诉别人你有什么优势去研究这个问题，让别人认为你研究这个是放心的，比如你曾经做过相关内容的研究实验，写过相关论文，或者阅读过大量相关书籍论文等等。第五步，就是要列出参考文献喽。主要就是这些，希望对你有所帮助。
可以帮你下载说是或者博士论文，需要的话扣扣说
在进行研究思路撰写时要将研究问题、研究方法、研究逻辑和研究目标相同一。课题研究的基本思路回答的是用什么理论方法去研究课题，主要的写作逻辑为“以…为切入点，运用…的理论和方法，通过…环节或途径，最终实现了…目标”。下面我们通过图片和范例的形式，为大家详细说明怎么写研究思路：（一）研究思路：1、以文献研究法为指导，通过建立健全有关的规章制度，完善学校对党员的评价。2、通过开展党员贯彻落实学校“双主协调，共同发展”的教学理念示范性教学为主导的教学研究活动，进行新一轮教学思想大解放活动。3、通过访问等形式向广大群众了解和征求意见，研究党支部的学校思想大解放中的推动作用。（二）实施步骤：分为3个阶段：1、准备阶段a.筹建课题研究主要成员小组，撰写课题申请报告；b.撰写课题开题报告。2、申报与立项阶段a.正式申报课题，等待批准立项；b.修改开题报告，确定细化研究内容与方向，召开开题会；3、实施阶段
在沈阳受小麦等原材料持续上涨的影响，酱油价格普遍上涨20%左右，原来4元的拓东一级咸酱油，现在已经卖到元了；而至5月下旬，成品油价格已在一年间上涨幅度超过30％。与此相关联，国内不少地方出租车价格也水涨船高：原来卖两元一斤的苹果现在涨到三四元一斤；甚至平时不起眼的白糖，也涨价了；另外一些蔬菜、牛羊肉也在不同程度地涨价……而菜价涨跌互现，尖椒、青椒、云豆等少数品种价格高于去年，白菜、土豆、韭菜、胡萝卜等价格低于去年，蔬菜的整体价格水平低于去年，供应总量与去年持平，基本满足市民消费需求。2.日常用品类：商品的涨价像传接力棒一样，纸巾、毛巾类商品也偷偷跟着涨价。我从一个超市负责人处得知，超市方已经得知厂家的通知，后期纸巾、毛巾等部分商品价格将上调10%。目前，维达、心相印、清风等多种品牌的10只装卷筒纸，市场价格在15—23元。到时，这些商品的价格标签将进行微调，价格几乎都涨到20元以上。据介绍，纸巾涨价与纸浆等原材料价格上涨有关。受到去年旱灾、霜冻等各种自然灾害影响，国内林木减产，直接导致木浆涨价；另一方面生产成本、劳动力成本增加，加重了纸巾生产企业的造纸成本压力。3.汽油：目前沈阳汽油价格为：90#汽油元/升，93#汽油元/升，97#汽油元/升。目前，我国成品油的定价机制是参照新加坡、鹿特丹、纽约三地市场价格调整国内成品油价格，当国际油价上下波动幅度在5%-8%的范围内时保持油价不变，超过这一范围时由国家发改委调整零售中准价 。换句话说，我国的成品油价格是参照国际市场价格而制定的价格。世界范围内汽油价格的上涨也影响到沈阳汽油的价格。4.房价：沈阳原来城市人口中下岗人员比较多，收入比较低，所以沈阳的房价调控一直很严，做的不错，经济发展不错，而且最近十多年来，依靠大量的基础设施建设拉动经济建设，不需要靠房地产来提升GDP，还有个原因就是沈阳作为东三省的集散中心，大量再就业人员和外来人员也提供了大量的廉价劳动力，比照小城市的吃拿卡要现象也少些，所以房价照同等规模大城市相比并不高，但仍旧年年呈现走高的趋势。 总之，全国城镇居民8大类消费支出中，食品消费支出占全部消费支出的比重为，但不同的居民食品支出的比重差别较大。10%的高收入户和10%的最高收入户其比重分别为和，比全国平均水平低和百分点；而10%的低收入户和10%的最低收入户食品的消费比重分别达和，分别比全国平均水平高出和个百分点。因此，从数据可看出，食品价格的上涨对低收入群体的生活影响是最大的。 从价格下跌的衣着、交通通信、娱乐教育文化类消费比重看，全国城镇居民平均消费比重，而10%的高收入户和最高收入户的消费比重分别为和，分别比全国平均水平高出1和个百分点。从低收入群体看，10%的低收入户和最低收入户的消费比重分别为和，低于全国平均水平和个百分点。 因此，从以上数据可看出，在商品价格的下跌中，得到实惠最多的是城镇居民中的高收入群体。而低收入群体由于消费比重低，相对而言，价格下跌的实惠则得到较少。在目前的消费市场中，小轿车在降价，电脑、手机在降价，平板电视在降价。电信资费也在降，药价也在降，而且降了二十多次。总体归结为：消费需求弹性越小的涨得越多，弹性越大跌得越多；资源性、基础性产品涨的多，电子类、科技类产品降的多；米袋子、菜篮子涨的多，高档消费产品降的多。 （二） 具体影响从宏观的角度看，由于部分商品价格上涨，特别是与老百姓生活密切相关的肉禽蛋、鲜菜、汽油、柴油、石油、液化气等商品价格仍保持在高价位上运行，全区居民消费价格总水平比上年同期上涨6%，影响了农民人均多支出186元。这些都必然影响了居民的消费信心和心理。人民手中钱越来越不值钱，纸币贬值，存款所代表的实物量少了，势必影响人民经济生活和社会经济秩序，人民购买力降低，影响人民消费心理，商家难攻消费者荷包，消费市场不活跃 。但涨价幅度大的恰恰是低收入群体支出比重高的商品，而降价幅度大的也恰恰是这一群体支出比重低的商品。因此，可以说对于城镇低收入群体而言，是一方面要承受涨价的巨大压力；另一方面较少或难以享受到降价带来的好处。对这一反差现象，理应受到有关方面的极大关注。另外，更值得注意的是，高收入阶层既消费了粮油肉，也购买享受型、科技类高端产品，在承受涨价负担的同时，也获得降价的好处，两者相抵，得益大大高于支出。比如买车，原价20万元现在只需18万元，这2万元的“额外”收益，可以弥补多少个月家用的“额外”支出。相反，低收入群体维持生计原已有些困难，应付一日三餐之后，无力购买其他，甚至需动用积蓄来度日，使原本买电脑的计划泡汤，于是，只承受涨价的痛苦，却得不到降价的好处。这就是当前物价涨跌的对不同人的不同感受与影响。因此，从价格的涨跌和居民消费比重的分析，不难看出，面对涨价，哪些人的承受力强些、哪些人承受力弱些？在涨跌之中，谁的利益受损最大，谁的损失小些，谁不仅没有损失反而得益呢？在社会分层日益明显的今天，富人群体与穷人群体的存在是客观事实，而他们对消费品涨价的承受力差别很大。为应对“开门七件事”，每月多开销几百元，对富人来说，压力不明显；对只有千把元收入的家庭来说，压力之大可想而知；对城镇的大多数中等收入阶层来说，其实也不轻松。（三） 物价上涨问题的原因分析后文调查问卷中的最后一题实际上是我做调查前做的一些总结。供需失衡、成本拉动、国内投资过热、国际贸易失衡、人民币升值预期等归根结底，都是我国通货膨胀的现状造成的。其次流动性过剩，再次是之前积极的财政政策和货币政策的滞后反应。（四） 我们应该如何应对物价上涨目前，让老百姓最担心的就是物价居高不下。近期的物价快速上涨，已经形成城乡低收入居民生活的较大压力和紧张心理，居民消费信心指数高位回落。遏制物价，使上涨来得缓慢一些，做好应对措施，维护社会稳定，妥善安排低收入居民生活，已成为当务之急。 因此，当务之急是要妥善安排低收入群体的生活，想方设法尽量减轻这一部分人的生活负担。同时，要减少物价过快上涨对低收入居民家庭生活的负面影响，切实将改善民生落到实处，要在价格上涨幅度较大、对低收入群体生活影响较多时，及时采取调整社会保障标准、发放临时补贴等措施，确保低收入群体生活水平不因价格上涨而降低 有三个应对之方，一是加速人民币升值；二是加速提高劳动力价格，增加社会公共福利，以解决国内消费需求不足和贸易顺差过大的问题；三是保持股市平稳发展，发挥股市吸纳过剩流动性的作用。 同时，保持股市稳定发展对当前经济有着非常特殊的意义。股市的稳定向上发展，可以吸纳大量过剩流动性，对防止经济过热和通货膨胀有好处。如果当前股市出现暴跌甚至发生股灾，那么，对当前经济无疑是雪上加霜。股市吸纳的大量流动性必然会一方面流向储蓄、其他理财产品，另一方面将会流向房地产以及其他商品上面，将推动房地产价格以及物价继续走高。因此，要建设好股市，防止股市的大起大落，使股市成为良好的投资资金与消费资金的蓄水池，较好地吸纳当前过剩的流动性。
首先是全球性的，全球经济处于平稳发展状况，相关指标当然稳步上升，包括物价；其次是全国性的，中国经济处于全球经济范畴，而且二十多年的平稳快速增长，物价每年都有波动及上扬。 目前来讲，这种物价上涨还是正常的，而国家及政府也在不断的进行调控以求经济能持续稳步发展下去。 2007物价上涨原因： 今年以来，3至5月份全国居民消费价格总水平连续三个月超过3％，5月份为3．4％。7月份以来，北京、广州等地猪肉价格再次冲高。物价问题成为社会各界关注的热点问题之一。 发改委解读物价上涨三大原因 原因之一：国际市场价格的带动。由于石油价格持续上涨，美国等国家大规模开发生物能源，对玉米、大豆等粮食需求量大幅增加。这导致国际市场粮价大幅度上涨，进而拉动了国内粮食价格上升，并影响到以粮食为原料的食用油、肉、禽、蛋、奶等主要副食品价格。 原因之二：成本推动。近十年来，我国主要农产品一直低位运行，稻谷、小麦、玉米、大豆、油菜籽、生猪等主要农产品现在的价格，多数低于十年前的水平，只有个别品种略高于十年前水平。但与此同时，种植养殖成本随着生产资料价格和农村劳动力价格的上涨而大幅上升，所以，目前农产品价格上涨带有明显的恢复性质。 原因之三：供求结构失衡。由于去年上半年生猪价格跌到谷底，导致生猪存栏下降，去年下半年生猪价格开始进入周期性上涨阶段。部分地区出现的疫情，也加剧了生猪供应的紧张。 专家观点：加息无助调控物价抑制投资 在当前主要宏观统计变量（如CPI、货币总量、股票指数等）存在着诸多缺陷、甚至可能扭曲我们对真实世界的看法的情况下，简单地将这些变量设定为宏观调控的目标，调控的效果多半是会受到影响的，加息也就很难收到预期的效果。
企业取得持续性竞争优势,离不开正确运用市场营销策略。而物流管理是企业获得持续竞争优势的一个关键因素。下面是我为大家整理的物流管理论文，供大家参考。
摘要 ：目前，商品物流活动已渗透到人们的日常生活中，成为人们日常生活中不可或缺的重要组成部分。而物联网作为实现智慧物流的关键，对融合内部各系统，协调内部各系统之间的关系至关重要。值得一提的是，将物联网技术引进物流仓储管理体系中能够实现智能安防、智能维修、智能采购及智能检测等，为推进物流仓储管理体系全智能化发展提供了必要充分的基础。
关键词：物联网 ;仓储管理 ;智能化
一、物联网与物流仓储管理体系的关系分析
RIFD 技术和 GPS 技术是我国物流仓储管理体系最常用的两大感知技术。随着物联网技术突飞猛进发展，物流仓储管理体系感知技术呈现多样化发展，其主要体现在 ：传感技术、M2M 技术、蓝牙技术、视频识别技术等，这些技术主要用于下述方面 ：冷链活动常选用温度的感知技术 ;物流安全防盗活动常选用侵入系统的感知技术 ;对各业务流程的控制活动常选用视频的感知技术等。
对于物联网的发展模式而言，与其他网络的发展模式会有所不同，物联网是以促进世界经济快速发展为目标的生产力，从技术角度来看这个架构，互联网诶感知层，网络层和应用层，其感知层的主要构成为甲级传感器和感应器，其网络层主要用于互联网，无线通信网络和其他网络，应用层主要是他们作为一个有效的用户，并确保仓库物流管理的衔接。物联网需要传感器技术， RFID技术和嵌入式系统技术，除了有效应用这些技术外，根据实际使用的东西，可以将应用程序分为三种基本方式：智能对象标签、目标对象跟踪、环境监测与智能控制对象。在这个阶段，物联网的应用处于中国互联网发展的早期阶段，只有实现“物”联网，才能真正优化物流管理。虽然在物流仓储管理系统中已经使用物联网，但它还不能有效的发挥物流管理系统信息库的功能，因此需要物流企业网络系统的组合，物流信息系统的重建，并作出适当的调整，致力于高效的东西，积极利用现代物流技术与装备，开展后勤和情报工作，以推动变革，以确保我们的物流系统和仓储管理实现长期可持续性发展。
二、物联网在物流仓储管理体系应用现状
从物联网的本质上看，其表现在三个方面 ：互联网特征、识别与通信特征及智能化特征。上述三大特征共同决定了物联网的高效性。随着物联网技术的发展，其将为推进智慧物流革命发挥重大积极影响，进一步拓展物流仓储管理体系发展空间。
近年来，国内各大物流企业相继认识到物联网的先进性，从而纷纷将物联网引入各项物流领域中，力求实现自身企业又快又稳发展。物联网是对新一代信息技术的高度集成和综合运用，其具有三大显著功能 ：整合感知识别功能、传输互联功能及计算处理功能等。随着电子计算机技术和网络信息技术的发展，各行业实现物联网的应用已成为信息时代下的必然趋势。将物联网引入物流仓储管理体系中不仅能够实现生产系统、物流系统、销售系统及采购系统的智能融合，而且还能够打破传统的物流工序和流程，进一步提高物流仓储管理体系的工作效率和水平。随着社会物联网体系逐步成熟，促进了物流仓储管理体系局部物联网的发展，并逐渐融入到社会物联网中，之后物流仓储管理体系局部物联网可与社会物联网实现信息资源共享，以此用户凭借互联网或物联网手机终端便可实现产品信息的查询，以此既降低了物流仓储管理体系的工作负担，而且还节省了用户的查询时间，真正的实现了产品信息随时随地查询。
三、物联网在仓储管理中的应用研究
(一)物联网在出库管理与入库管理中的运用
无人搬运车和智能机器成功引入仓储物联网。在传感技术和信息技术的推动下，无人搬运车逐渐趋于智能化，实现智能化的无人搬运车称之为智能搬运车。
随着网络技术的发展，智能搬运车正日益成为物流仓储管理的重要组成部分，是智慧物流终端的一部分，构成了新的物联网操作系统，使物流仓储管理实现了网络化，智能化的操作，并实现共同的智慧物流。从这个角度看，智能网络和技术背景的另一种网络技术，智能搬运车具有良好的发展前景，以促进物流业的发展将起到显著影响。
根据收集到的信息，按货物存储仓库管理员的清单进行发送，货物将传递给仓管员。仓库操作员则根据从RFID设备，或手动输入，设置为国家商品数据，货物信息将出现在仓库的物流仓储管理系统中，存储操作完成后，生成存储产品的数据表，产品数据记录产品存储名称，型号，生产日期，储存时间，多余的存储空间，质量状况，仓储经理和代码库的数量等问题的信息。信息收集是指一个管理数据库的仓库管理员在系统中输入产品型号，名称和数量，系统自动显示当前的库存情况。基于这些产品的保税仓库操作员信息，店长核查后取出，完成库的操作。商品空间完成的车辆(如叉车)收集运输物资到某些货物仓储，由工作人员完成存储检查，然后将当前位置信息存储系统的访问信息确定后通常会由仓库管理进行最终确定。网络技术的应用，可以轻松，迅速，准确，不间断的自动与它的技术部署的信息系统输入货物的当前存储位置。射频识别技术作为一个例子来说明所定义的存储空间，并且存储空间时，存储配备电子标签，以确定货物的存储，通过该信道在读取器的嘴仓储，相关的信息可以被自动插入到系统货物仓库物流管理。目前的存储系统记录信息，并检查它是否被允许通过的信息保存和存储库存信息，如果发生错误生产信息将由解决员工来完成。
(二)物联网技术在库存管理中的应用
库存管理系统的一个重要的功能就是实现库存的转移，它主要是用来改变物品的位置和数量。通过股权转让功能的实现这一库存管理系统，从这个国家的库存转移到另一个国家或多个国家的能力合并成一个国家，透过股份，不仅有利于转移的实施以确保货物的排放量科学，合理性，也保护了货物运输的安全存储。目前，我们大部分的物流业已经成功地推出了事情的定位技术，物品的储存，找到的对象和货物流条件下的放电状态跟踪，并进行必要的调整，以他们的行动，并在在正确的时间实时评分，以确保材料的变化和信息管理系统的材料存储位置的变化的可持续性。
以发布的智能系统为基础的物流卡车收到指令后，结合库外流动信息点的具体情况，将该库转移实现物流仓储安排的合理性，科学性和安全性。仓库将保留重要场所的货物，存储环境直接影响货物的数量和质量，从而决定是否满足客户的要求。作为新一代信息技术的重要组成部分，物联网主要是指基于互联网技术，实现智能化识别，定位，跟踪，监控和管理的网络系统。物联网有三个显著的特点：设备设施普通化，服务终端互联自主化和智能化。物联网的这三样特征一起决定着物联网已经具备了测量功能和获取可靠信息的功能，因此物联网对库存管理起着关键性的作用。
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摘要：随着我国经济的高速发展，商品贸易也日渐强大，这就为运输型的物流企业增加了业务量。物流运作过程中的风险问题也随之出现，如何在保证运输的安全性、可靠性的同时，获得最大的经济效益，这就要求在物流运输的环节中，选择最优的运输方案，避免安全隐患。城市物流运输存在多方面的限制，本文将从运输的路线选择问题入手，进而对“最后一公里”问题进行研究，给出更好的城市物流运输网络的建议。
关键词：城市物流运输，最后一公里，风险分析
一、物流运输风险分析
(一)风险的概念
风险是指由于随机因素的影响而引起的收益偏离预期的程度。
(二)风险分析的概念
风险分析是找出行动方案的不确定性因素，分析其环境状况和对方案的敏感程度;估计有关数据，包括行动方案的费用，在不同情况下得到的收益以及不确定性因素各种机遇的概率，计算各种风险情况下的经济效果;作出正确判断。
(三)影响因素
1.运输合同主体资信不足，导致合同无效或无效履行。
2.因货物运输、保管不当造成货物损失的赔偿风险。
3.合同履行中未及时检验、移交、接收及接受货主特殊指示而产生的违约风险。
4.货物延迟交付的违约赔偿风险。
5.对环境污染的风险。
二、城市物流运输网络
我国目前处在一个快速发展的阶段，经济实力的增强带来了贸易量的逐日增大，物流行业的迅速崛起成为必然。物流主要包括两个方面：运输和仓储。随着我国城市化进程的加快，物流运输在城市内部也发展快速，这就确立了现代物流在城市经济的发展中的支柱地位。城市物流系统的构建主要根据城市特色、发展定位、产业结构特征、城市规模、地理区位等因素，科学规划物流网络和物流通道。物流网点的选址决定了整个物流系统的模式、结构和运作效率。
物流网络的规划与布局不仅影响企业的经营活动，而且影响城市的交通运输功能和生态环境，同时，选址模型根据现期数据得出的解在未来的经济环境下使用会被证明是次优的[1]。基于物流网络一体化的思想，以第三方物流企业服务与生产制造类企业为出发点，在城市中建立配送中心，通过案例分析得出物流运输网络构建的思想。
案例 某公司在三个地方有三个分厂，生产同一种产品，其产量分别为300箱、400箱、500箱。需要供应四个地方的销售，这四地的产品需求分别为400箱、250箱、350箱、200箱。
三、物流运输“最后一公里”
(一)“最后一公里”概念
最后一公里物流是配送的最后一个环节，它的优势是可以实现“门到门”，按时按需的送货上门。
(二)面临问题
专家认为，我国物流服务组织化、社会化、专业化、信息化程度低，直接导致“最后一公里”的物流效率较低，成本较高，“一边捆着草，一边饿着牛”的现象比较突出。随着城市化程度的加深，配送需求量的不断增加，物流运输需要更多的配送车辆。但是由于供应需求的信息渠道不畅，城市“最后一公里”往往是“有货找不到车，有车找不到货”，造成比较严重的空驶等问题。
同时，由于此类问题的出现，也将会导致物流成本的增加，并将反映在运输货物的成本增加上。突出表现在菜价的上涨上。一方面的问题是菜农的贩卖价格极低，另一方面是蔬菜市场价格的居高不下。蔬菜价格从产地到销地将翻涨几十倍，从产地的几分钱一斤，运送到市郊就将涨至几毛钱一斤。因为城市内交通管制等问题，而且要保证蔬菜的新鲜，人货混装的车辆是不允许上路的，菜贩只能通过小面包车装运蔬菜进城。小面包车遇上交警罚款，又将导致蔬菜成本的再次上涨。蔬菜运送至菜市场，由于菜贩还存在摊位费、卫生费、水电费，菜价将又一次上涨。所以，蔬菜从菜农到菜市场，虽然只经过短短的十几小时，它的价格将从几分钱涨至几块钱。
不仅如此，随着电子商务的发展，快递业也迅速崛起。电子商务伴随着信息流、商流、资金流和物流。人们十分强调电子商务中信息流和资金流的电子化、网络化，而忽视了物流的电子化过程。 但随着电子商务的进一步推广与应用，物流的重要性对电子商务活动的影响日益明显，但是物流能力的滞后对其发展的制约也越来越明显。快递的“最后一公里”问题投诉反映最多的是快件延误、快件丢失、损毁等问题，这些投诉90%以上都出现在“末端投递”方面，这也成了制约快递企业发展的一大瓶颈。
(三)解决方案初探
在商务部、财政部的指导下，各地以城市共同配送试点为契机，加大商贸物流基础设施投入、推动物流配送经营模式创新、推广现代物流技术应用、提高物流配送效率，城市物流配送体系进一步健全，规划布局日趋合理，试点取得初步成效。重点支持领域和方向包括：公共服务平台建设;物流分拨中心、公共配送中心和末端配送网点三级配送网络体系;现代先进技术应用，开展供应链、物联网、信息平台、冷链配送、路径优化、诚信认证等管理示范;标准化设备应用，鼓励改造或租用标准化仓库，规范厢式标准配送车辆，推广标准编码、带板运输、仓储笼运输;配送模式创新，鼓励在服务居民生活领域发展共同配送、连锁商业配送、电子商务配送，突出快消品、生鲜食品、药品、家用电器等配送重点，满足消费个性化、多样化和便利化需求。
构建城市共同配送服务体系，是建设大市场、大流通的重要组成部分，希望各部门、各地加强系统设计、整体部署，上下联动、共同推进。
一要加强顶层设计，增强城市共同配送的系统性、整体性、协同性，科学规划、合理布局城市共同配送网络节点;完善相关支持政策，为开展城市共同配送提供制度保障。
二要研究制订标准。试点城市应对城市共同配送服务体系各要素、各环节进行规范，落实好国家技术标准、管理标准和服务标准，对缺少的标准，可先行探索制订地区标准。
三要创建良好环境。城市政府应纳入重要议事日程，成立由分管市领导负责，商务、财政部门牵头，相关部门参与的城市共同配送工作领导小组，明确职责分工，完善协调机制，形成合力;应结合本地区经济发展特点和相关规划，研究出台支持试点的本地化、差别化政策，享受水、电、税、地等方面的物流优惠政策。
四、结论
城市物流运输是整个物流传递过程的最后一个节点。随着世界范围内信息网络的构建，物流运输在远程传递的过程中速度已经有了很大的提高，信息流、资金流、商流都能及时地伴随着物流进行。
目前，国家应该着重建设城市化物流网络，通过开通配送中心、优化城市交通等措施，加强城市物流网络的畅通性。企业自身应根据市场需求，及时地完善本企业的资源配置，规划好运输路线，尽量规避“最后一公里”问题给企业带来的损失。建立良好的供应链系统，通过对链条上每一个节点的控制，做到整条供应链的最优。
参考文献:
楼上的，就是七中的，肖燕班上的
现在中国的房价越来高尤其是那些一二线的城市，这些地方的房价让普通人根本无法承担，就算不是一二线城市，只是在某个小县城想要买一套房，也很可能要倾其所有，那么中国房价为何这么高呢？
一、中国房价为何这么高
1.严重的货币超发
在2012年底的时候，中国的广义货币M2余额已经达到近一百万亿元，比起1990年的时候这期间货币增长了65倍，后来2015年M2货币发行量达到十七万亿，也就是近一百四十万亿，再说说2016年M2货币的发行量是二十万亿，从这些数据可以看出来，这些年中国一直不闲着，就顾着印钞票了。
2.地少人多
大家都知道在我们国家所有土地都是属于国家的，但是目前城市住房用地多少都掌握在当地政府手中，大家都想要买房是为什么呢?其实买房就是在买地，我国的土地资源是有限的都是国家在掌控，每年都会按照每个地区的需要来发放住房土地，但不会超量发放，所以现在出现的情况一般都是只要开盘房子就会被抢空。有数据统计，我们国家在城市建成区的面积是万平方公里，只占国土面积的，但是农村宅基地面积约万平方公里，占了国土面积，房地产用地只占全国建设用地，从这里可以看出城乡土地量差别很大，商品房的土地非常少，也就是我们说的地少人多。
3.我国以土地财政为基础的城市化模式。
在施行分税制以后，地方的财政收入一年比一年少，财权和事权严重不平衡，所以土地就成为了城市经营以及推动地方经济发展的主要动力，城市次昂要发展就要修路、修地铁等等，每一项都需要花钱要环保要完成指标，这些钱要从哪里来?最快的方式就是卖地。大家都知道如果农村和四线城市买房价格都不会很高，但如果在一二线城市买房那价格就非常高了，但是所有的材料是没有很大差价的，那为什么一二线城市房价会那么高呢？就是因为在这些地方买房你可以享受到优越生活环境和便利的交通，这些隐形原因给房子增值了。
4.贫富差距扩大。
导致这一情况的发生是因为货币超发，哪些超发的钱其实大多都被少部分的人圈走了，普通的工薪阶层收入还是没有得到很大的改善，但这不是全部，因为市场的结构和经济现状的特殊，正常创业致富的比例没办法达到和市场经济国家相比，大家都知道在我国最容易致富的基本为两种情况，能源以及资源，能源也就是挖煤挖矿，资源就是靠背景和渠道，这两个有一个共同特征，就是挣钱快，而且需要投入的循环资金也较少可以快速累积资金，并且对个人的文化程度以及素质文化要求都不高。而这类人有钱了会干嘛呢?一般就是购买世界奢侈品、买豪车、买豪房等等，而买房才是最大的支出并且这些钱最后有流向了房地产。
小编总结：以上就是今天小编为大家分享的文章中国房价为何这么高，因为各种因素导致了我国房价快速上涨，但是国家也对没有能力的人群做出了相对应的政策。如需了解更多相关资讯，请继续关注齐家网。
因为我国的人口多，房子少，而且我国对于土地的把控比较强，很多房地产商买一块土地就要花不少钱，房价自然就高。
1．商品房开发成本不断提高 \x0d\x0a\x0d\x0a(1)征用土地费与日俱增。由于土地的稀缺性和竞争的激烈，使得近年来土地征用费不断上涨，地价越来越高。开发商把这些成本转\x0d\x0a嫁到消费者身上，房价自然上升了几倍。 \x0d\x0a\x0d\x0a(2)折迁安置费强劲上涨。拆迁安置费用大，各项合理不合法因素多，补偿费用高，使得该项成本总体呈上升趋势。 \x0d\x0a\x0d\x0a(3)前期工程费上升较快。经调查，10年来开发项目前期工程费上升了近3倍，其原因主要是由于多部门收费。据统计，开发项目在实\x0d\x0a施之前必须交纳各项费用达30余项，最终都消化在房价中，致使房价上升。 \x0d\x0a\x0d\x0a2．商品住房需求旺盛 \x0d\x0a\x0d\x0a一是我国广大中小城市正处在城市化进程加速发展时期，城市人口的不断增加导致对住房需求的增加。二是多年来住房消费观念扭曲。\x0d\x0a没有宣传自住其力和适度消费，导致人们普遍地急于要买房、要买大房、要买好房，从而形成对住房市场的过高期望和强大压力。三是住房\x0d\x0a保障制度的欠缺。本来城镇居民的住房不可能完全靠市场来解决，一部分收入处于中等以下的居民应该通过政府的帮助解决适当的住房。 \x0d\x0a1998年国务院决定停止住房实物分配以来，国家提出了住房保障的各项政策并要求各地落实。可是，各地普遍注意了住房市场的发展，却忽\x0d\x0a视了住房保障件大事，以至于不少中低收入居民无奈地加入了住市场，增加了住房市场的压力。四是政府对于住房机抑制不力。多年来，不\x0d\x0a少地方尤其是经济欠发达中小城市视房地产价格上升为小事，反而认为财政以从中得到实惠，有意无意地纵容房地产价格的升。在此思想的\x0d\x0a指导下，将住房的短期炒作视为市和经济的繁荣而欢迎或默认，对于投机行为的抑制弱无能甚至放任自流，从而放大了需求，推动了住价格的快速上升。 \x0d\x0a\x0d\x0a3．住房结构失衡 \x0d\x0a\x0d\x0a长期以来，大部分中小城市居民住房消费习惯住大房，据调查，从2004年以来，鲁南地区某市开发建设的商品住房，110平方米以上大\x0d\x0a户型住房超过70％，80平方米以下中小户型住房不到10％，可以看出，大面积住房的比率过高。住房供应结构不合理，浪费土地资源，扭曲\x0d\x0a住房需求，抬高商品住房平均价格，不利于解决普通居民家庭的住房问题。 表1：鲁南地区某市与全国平均房价对比表(略) \x0d\x0a\x0d\x0a4．商品住房存在投机炒作行为 \x0d\x0a\x0d\x0a房地产开发商针对消费者“买涨不买落”的购房心态营造商品房涨价气氛、投机炒作现象，某些房地产开发商甚至联手恶意炒地、囤房虚售、\x0d\x0a哄抬房价进行投机的行为。 \x0d\x0a\x0d\x0a5．开发商追求高利润使得房价增长 \x0d\x0a\x0d\x0a有关资料显示，在我国十大高利润行业中，房地产业名列榜首。开发商取得的高利润不仅仅是通过降低成本获取，更多的是通过提高商品住房的售价获得。 \x0d\x0a\x0d\x0a6. 经济发展的持续增长 \x0d\x0a\x0d\x0a从宏观背景来看，中国经济的快速增长已经持续了十多年，这一势头还将持续下去。尽管未来的发展速度可能有若干调整，但是，快速增长的\x0d\x0a总趋势是很。难逆转的。经济的热和旺，必然传递到住房市场及其价格上来。
其实在过去的20多年当中，中国的经济发展一直都是非常快的，之所以会有如此迅猛的发展速度，主要就是依靠房地产的带动。即便是到了现在房地产在经济发展当中依旧有着非常重要的作用，正是因为如此，所以房价才会不断的上涨。
中国现在的城镇化率已经算是比较高的了，已经超过了60%，这对于中国城市发展来说确实是一件好事，但同时也让房价快速的上涨。因为但城市的人口越来越多了之后，那人们对于房子的需求肯定也会不断增加，这就导致了楼市当中出现了供不应求的现象，在这种背景下房价自然会上涨。
无论是开发商还是炒房者，都希望房价上涨，因为这样他们才能够获得最大的利润，所以有时候开发商和炒房人会联手炒作，这样一来他们才是最大的受益者，所以开发商以及炒房者就会想尽所有的办法去让房价上涨。你比如说很多炒房的人会一次性购买很多套的房子，他们这么做的目的就是为了制造出楼市供不应求的一种假象，让所有的人都争先恐后的去购买房子。另外炒房者也会相互进行交易，只有这样才能够把房价给哄抬上去。
银行和中介机构其实就是靠房地产市场吃饭的，如果房价上涨，那他们就能够赚取更多的利润，所以房价的上涨对于他们来说是有好处的。在房地产市场当中，他们自然也会推动房价上涨，比如说一些中介机构会恶意的散布一些房源紧缺的消息，就是为了制造出一种假象让人们去买房。