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房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。 下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产营销策划中的问题与对策 摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。 关键词：房地产 营销策划 问题与对策 一、营销策划在房地产营销中的重要作用 房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文字作为结果的活动。 一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产 发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、 管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在 社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。 其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间;2更好地满足消费者的需求;3增强居住品质;4提升开发商的品牌。 二、房地产营销策划中的问题分析 在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场 经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。 1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场 这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。 目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。 概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。 2.对产品卖点的把握不准 如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。 这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。 有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。 3.脱离市场需求的创新。 房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。 如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。 而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如 建筑形式、外立面;生态化、 艺术化的小区绿化、景观;智慧化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的资讯化、连锁化等。 如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。 4.过分依赖广告传播 由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。 但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。 同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合 三、房地产营销策划的对策 以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴 职业，中国的房地产营销策划理论与 实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。 1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种： 1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。 2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。 3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。 4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。 5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。 2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期 组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的 经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。 3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区 环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。 参考文献： [1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京：电子工业出版社，2002. [2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京：银声音像出版社，2003. [3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003. 篇2 浅谈市场规范下的房地产营销策划 [摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个社会和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，最终一定能够战胜它。 [关键词]房地产营销创新战略 一、引言 房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势;产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路;市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体;产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望;“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。 二、房地产营销意义 现代市场营销学是我国发展社会主义市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，第一要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。 营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。 三、房地产营销过程中的问题 1、一些房地产的市场营销人员素质低 房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的最低报价要求和选择客户的标准;也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。 2、市场营销目标低、眼光低 销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。 3、营销战略缺乏科学性 质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到国家IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制;完善了人员的目标管理;实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化;同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。 因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场操作经验和客户基础或者追求短期效益和现金流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。 合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。 四、营销过程中的战略意义 “战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的最好的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。 1、依附战略 依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产集团上，成为该大房地产或房地产集团系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力;另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。 2、国际化经营战略 国际化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用国际化战略时，是把在母国所开发出的具有差别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的国际化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。 如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取国际化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 *** 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。 近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实 施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓国际市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等国际化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的中国本土品牌会更加注重国际化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争国际市场，这是必然的趋势。 3、差异战略 差异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。差异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。 4、“虚拟营销”战略 “虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中最关键、最核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的典范。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。 “虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势： 1克服房地产资源的约束。 房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。 2专注于价值链中高附加值部分。 一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。 3敏捷性。 具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。 五、结语 对于中国大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行彻底的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。 参考文献 [1]王公为，贺立，慕晓峰.基于利益相关者视角的房地产业发展研究[J].北方经济.. [2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设.. [3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.. [4]梁琳娜.基于消费者需求变化的企业文化营销研究[J].经济论坛.. [5]陈卫兰，刘晶晶.初探房地产营销策划框架[J].山西建筑.. [6]黄励.房地产品牌的建立[J].经济师.. [7]曹润叶.论网路环境下消费者行为分析及营销对策[J].科技情报开发与经济..
毕业论文的任务书范文：先确定选题的目的和意义、姓名、院系、专业、指导老师都要写，然后就本课题在国内外的研究状况及发展趋势进行阐述，说明主要研究的内容，最后结束语即可。 扩展资料 毕业论文的任务书范文：先确定选题的目的`和意义、姓名、院系、专业、指导老师都要写，然后就本课题在国内外的研究状况及发展趋势进行阐述，说明主要研究的内容，最后结束语即可。
毕业论文任务书怎么写?下面学术堂为大家整理了一份毕业论文任务书模板,欢迎大家参考~毕业论文任务书模板论文题目: 浅析北京社区户外媒体的现状与发展趋势系部: 专业:班级: 学生: 指导教师:1.论文的主要任务及目标(本部分能够说明本论文要解决什么问题,得出什么结论即可)近年来,随着经济的发展与社会的进步,单亲家庭这一特殊群体的数量在逐年增长,而由此产生的一系列问题,无论是对社会还是对家庭都产生了巨大的影响.因此,本文通过调查和研究,来分析单亲家庭的现状和主要问题,然后针对这些情况通过借鉴发达国家的政策,来提出自己的一些建议和意见,希望能对改善单亲家庭生活情况和提高他们的生活质量起到一定的促进作用.2、设计(论文)的基本要求论文撰写应在指导教师指导下独立完成,并以马克思主义理论为指导,符合党和国家的有关方针、政策;论文应做到中心突出,层次清楚,结构合理;必须观点正确,论据充分,条理清楚,文字通顺;并能进行深入分析,见解独到.同时论文字数不得少于8000字,还要有300字左右的论文摘要,关键词3~5个(按词条外延层次,由高至低顺序排列).最后附上参考文献目录和致谢辞.3、设计(论文)的主要内容以下以《浅析北京社区户外媒体的现状与发展趋势》一文为例说明:全文拟分五个部分来研究北京社区户外媒体的现状与发展趋势:其中第一部分将阐述研究社区户外媒体的意义:社会经济及科学技术的发展带动户外媒体的高速发展,但社区户外媒体没有充分发挥出它的宣传及服务功能.第二部分将综述北京社区户外媒体的特点及现状,让人们对北京社区户外媒体的现状有所了解.第三部分将对制约北京社区户外媒体发展的因素进行分析,拟从社区户外媒体所受到的各方面制约来进行探讨.第四部分将是本文的重点部分:根据现在的社会经济及科技水平的发展对社区户外媒体的发展趋势进行预测,并将重点介绍数十种会在社区大量普及的新型媒体及其所采用的新技术.第五部分将得出本文的结论:将通过预测互联网、无线通信和数字视频技术的发展,从而得出未来社区户外新媒体与其它媒体将相互溶合为一个整体,成为真正的多媒体,并最终支持新兴虚拟系统的视、触觉控制技术.4、主要参考文献[1]〔加〕埃里克 麦克卢汉.麦克卢汉精粹[M].何道宽译.南京:南京大学出版社,2006:311-315.[2]陈培爱 覃胜南.广告媒体教程[M].北京:北京大学出版社,2005:156-160.[3]〔美〕约翰 帕夫利克.新媒体技术--文化和商业前景[M].周勇 张平锋 景刚译.北京:清华大学出版社,2005:329-331.[4]特里 K.甘布尔 迫克尔 甘布尔.有效传播[M].熊婷婷译.北京:清华大学出版社, 2005:442.[5]蒋宏 徐剑.新媒体导论[M].上海:上海交通大学出版社,2006:89.[6]曾小彤.国际广告[J].渠道的盛宴--2007户外传媒市场的细致盘点,2008,2(194):116.[7]林旭峰.国际广告[J].瞻前顾后:谈谈2006~2007年的户外广告,2007,4(184[8] H. Morris,. Kuratko. Corporate Entrepreneurship:Entrepreneurship Development within organization. New York, HarcourtPress,2001[9] Antoncic B ,Hisrich RD. Intrapreneurship :construct refinement and cross cultural validation[J ] . Journal of Business Venturing ,2001 ,16(5)5、进度安排设计(论文)各阶段名称起 止 日 期1确定具体选题2撰写、提交开题报告,参加论文开题3准备资料、撰写修改论文4论文定搞、打印装订及答辩准备5论文答辩
1、 题目选定
毕业论文的选题过程中应紧密联系自己所学专业，兼顾自己知识水平；选题的目的要简单明确；大量收集和阅读与本研究有关的文献资料，研究结果具有一定的应用价值或者理论价值。
2、 具体任务
选题确定后，学生要根据自己的选题制定出未来论文写作的计划，将任务具体分解，通过对选题资料的搜寻，使用适当的写作方法来进行毕业论文的写作。
3、 主要内容与基本要求
从任务书的宗旨来看，指导教师应向学生指明本课题解决的主要问题和大体上从哪几个方面研究和论述该主要问题的具体要求。在填写本项目时，表述内容要明确、具体，要具有引导性、启发性，以便给学生留下独立思考和创造的余地。
4、 计划进度
计划进度要做到程序清楚，步骤明确，时间分配科学合理，并具有一定的弹性。学生则要在自己撰写开题报告中呼应这一计划进度，并按最后批准的规定期限完成各阶段的工作任务。这也是评价其研究能力和学期态度的重要依据之一。
5、 参考文献
任务书中的文献是规定学生必须阅读的重要文献，包括国内文献和国外文献。文献的选取不能过老，要最新的文献资料。
扩展资料：
任务书撰写意义及基本要求
毕业论文应反映出作者能够准确地掌握所学的专业基础知识，基本学会综合运用所学知识进行科学研究的方法，对所研究的题目有一定的心得体会，论文题目的范围不宜过宽，一般选择本学科某一重要问题的一个侧面。
毕业论文的基本教学要求是：
1、培养学生综合运用、巩固与扩展所学的基础理论和专业知识，培养学生独立分析、解决实际问题能力、培养学生处理数据和信息的能力。
2、培养学生正确的理论联系实际的工作作风，严肃认真的科学态度。
3、培养学生进行社会调查研究；文献资料收集、阅读和整理、使用；提出论点、综合论证、总结写作等基本技能。
任务书不是学生写的吧，都是指导教师写的。如果要你写，可以这样：一方面把你论文的开题报告的背景及主要内容整合一下，一方面这样列：1、能够比较全面的阐述有关网络隐私权的相关基础问题。 2、能够比较深入的探讨网络隐私权保护合理的解决途径。 3、最好能够结合案例来说明问题。 4、能够通过分析，得出自己的独到见解。 5、能够对相关数据进行整理来阐述问题。当然，具体的语言润色你自己去斟酌！我也不是很懂，不然 你上 脚印 代写论文 这个站问下吧。
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【导读】：对大学毕业生来说，论文的写作相当重要，写好论文会给大学生活一个完美的句号。阳光大学生网为您收集整理了关于论文的写作指导，希望对您有所帮助!
毕业论文任务书范例
一、主要任务与目标：
本文的主要任务与目标是根据沃尔玛的经验，旨在研究如何解决我国的连锁零售业目前存在的供应商与零售企业不良冲突，建立和谐的长期的合作关系，进而实现我国连锁零售业能够有所突破，使其发展壮大，做大做强，走向世界。
希望通过本次毕业论文，能综合运用所学知识，根据论文写作方向，能独立查找、分析和翻译外文资料;根据国内外的研究和应用现状，能独立地提出问题、分析问题和解决问题。
二、主要内容与基本要求：
本文研究的是供应链管理在我国连锁零售业企业中的运用探析，先介绍供应链的基本理论，本文侧重于研究供应商关系管理，并结合沃尔玛在中国零售市场中的供应链实践活动。本文基本要求贴近实际生活，最后所提出的建议也具有一定的可取性。
论文写作中的基本要求：
1、根据论文研究方向，独立进行文献查找和分析文献资料;
2、能够独立查找、翻译和分析外文资料;
3、参考国内外研究现状和成果，独立分析、写作、完成完整的毕业论文。
三、计划进度：
确定论文题目、收集资料、准备开题报告
完成开题报告
准备文献综述、英文翻译
完成英文翻译
整理资料，准备文献综述及正文
完成文献综述及正文
提交论文初稿
提交论文修改稿
完成论文全文
四、主要参考文献：
[1] 马士华，林勇.供应链管理.[M].[北京].[高等教育出版社].[2003].[2-
4].
[2] 丁欣.供应链管理环境下连锁零售企业运营绩效评价体系研究.[D].[合肥
].[合肥工业大学管理科学与工程系].[2005] .[4-5].
[ [3] 胡军.供应链管理理论与实务.[M] .[北京].[中国物资出版社].[2006].[54-56].
[4] 马晓静.沃尔玛的供应链管理对中国连锁超市的启示. [J ].[新疆] .[新疆广播电视大学学报] .[2004，4] .[21-23] .
[5] 赵凡禹.零售巨头沃尔玛—零售业连锁经营的成功奥秘. [M].[北京] .[民主与建设出版社] .[2003].[72-78],[113-116].
[6] 刘爱菊，屠巧平.沃尔玛的供应链管理模式及其启示. [J ].[北京].[企业活力管理实务] .[2005,2].[11-15] .
[7] Tim S. McLaren , Milena M. Head, Yufei chain management information systems capabilities. An exploratory study of electronics manufacturers.[J].[Infor-mation Systems and e-Business Management Springer-Verlag ].[2004,5].[208-212].
指导教师 (签名) 年 月 日
系 主 任 (签名) 年 月 日
毕业论文任务书
论文题目： 论《鲁宾逊漂流记》中的人文主义
系部： 文学院 专业： 汉语言文学
班级： 10级汉语言文学1班 学生： 易山明 指导教师： 左攀峰
1. 论文的主要任务及目标
英国著名作家笛福的《鲁宾逊漂流记》被认为是英国的第一部小说，也是西方社会除《圣经》外流传最广的一部文学作品。本文将以人文主义为线索，简要介绍作者笛福的人生经历和《鲁宾逊漂流记》的内容，探讨人文主义的由来、影响和它在文中的体现，以及给现代社会带来的启示。
2、设计(论文)的基本要求
论文撰写应在指导教师指导下独立完成，并以马克思主义理论为指导，符合党和国家的有关方针、政策;论文应做到中心突出，层次清楚，结构合理;必须观点正确，论据充分，条理清楚，文字通顺;并能进行深入分析，见解独到。同时论文字数不得少于8000字，还要有300字左右的论文摘要，关键词3～5个(按词条外延层次，由高至低顺序排列)。最后附上参考文献目录和致谢辞。
3、设计(论文)的主要内容
对于《鲁宾逊漂流记》中的人文主义的研究，我将着重从作者笛福的生平、小说创作背景(文艺复兴运动和资产阶级的发展)、人文主义的发展过程等几个方面入手进行分析，结合具体的文本和已有的研究成果，探讨人文主义在小说中的体现，以及形成的原因和意义等。
4、主要参考文献
[1]笛福. 义海译. 鲁宾逊漂流记[M]. 福州:海峡文艺出版社,2002.
[2]展文婕. 试析文艺复兴时期人文主义思想及其历史影响[J]. 开封大学学报,2011.
[3]张莉. 浅谈文艺复兴人文主义思想[J]. 科技信息,2010.
[4]虞雅芬. 人文主义的内涵与发展[J]. 宁波教育学院学报,2009.
[5]张玲. 人文主义对《鲁滨逊漂流记》的影响[J]. 时代文学(下半月),2009.
[6]杨浩勇,杨保利. 人文主义对《鲁滨逊漂流记》的影响[J]. 许昌师专学报,2000.
[7]徐德林. 论《鲁滨逊漂流记》中体现出的西方价值观[J]. 渝州教育学院学报,2001.
[8]马克思恩格斯选集第4卷[M]. 北京:人民出版社,1972.
[9]刘友古. 论人文主义概念形成及其意义[J]. 兰州学刊,2005.
[10]王淑娟. 从《鲁滨孙漂流记》看十八世纪西方文化[J]. 芒种,2012.
[11]钟素花. 《鲁滨逊漂流记》的二元解读[J]. 内江师范学院学报,2009.
[12]马玉梅. 《鲁滨逊漂流记》体现的文化价值刍议[J]. 作家,2009.
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[14]张红梅. 《鲁滨逊漂流记》中的启蒙思想窥探[J]. 时代文学(双月版),2006.
[15]查新舟. 《鲁宾逊漂流记》之人性问题分析[J]. 文学界(理论版),2010.
[16]刘冰洁. 《鲁滨逊漂流记》的后殖民主义解读[D].陕西师范大学,2011.
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[18]李少伟. 生态学视角下的《鲁滨逊漂流记》解读[J]. 安徽工业大学学报(社会科学版),2012.
5、进度安排
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1、课题的内容和要求——课题内容：主要写作课题目的意义，用简洁、概括性的语言来表达课题的内容；课题要求：主要用什么方法完成论文、达到什么目的。
2、设计的技术要求与数据（或论文主要内容）：论文主要内容应写明具体做哪些方面可分几点来写，注意不要将实验方案写在此处。
3、研究方案与研究目标：论文要求立论有据、观点鲜明，文章结构完整、语言顺畅、层次分明；研究内容与提出的观点要求以实际情况为基础，并对我国经济发展以及本学科领域有一定的理论意义和现实意义。 在文章的撰写过程中对所研究的课题提出自己的观点和看法；文章应尽量避免错别字和错误标点符号的出现，文章格式参考学校学位论文格式统一要求样本。
4、进度计划与应完成的工作——分3-4或4-6个阶段写，将每个阶段应完成的工作写上。例如：进度计划的开始时间2017年3月，结束时间为2017年5月如：2017年3月至5月：查阅资料、试验准备工作；2017年5月到7月：进行试验。
5、主要参考文献、资料：列出参考文献、资料10篇以上其中外文2篇，近2年参考文献、资料2-3篇。此处参考文献、资料最好与后面开题报告中参考文献、资料一致，但数量不能大于开题报告中参考文献、资料数量。
拓展资料：
学年论文一译“课程论文”。指高等学校人文科学、自然科学、社会科学及师范类专业本科学生在教学计划规定的某一学期内，在教师指导下就给定的课题独立进行研究所写出的小论文。其撰写旨在培养学生综合运用已学课程的理论和知识解决实际与理论问题的能力，使学生接受查阅、评述文献，制定研究方案及计算、论证、撰写论文等科学研究的初步训练。论文题目由教师下达，因人而异，应是学生在掌握已学课程内容的基础上可以解决的小型综合性实际问题或理论问题。撰写期间，教师须及时检查、了解学生的工作情况，并给予必要的启发和指导。
给你个参考吧本人的毕业论文与毕业设计总共涵盖五个方面：市场调查与分析、房地产定位设计、财务评价、市场营销策划、物业管理。市场调查与分析是由我们小组4个人共同完成的，虽然我们分别负责自己的内容，但是实际上这些都是紧密相关的，任何一个 内容的变动都会导致其它部分的变动。为了不断完善小组成果，我们四人必须积极的协作、沟通、讨论，这样才能完成我们的 成果，并保证每个人都对房地产开发的整体的各个环节都有一定的了解和熟悉。本人主要负责房地产项目的营销策划部分。并针对房地产市场营销的发展进行研究。 调查报告 调查背景 随着中国市场经济的发展，房地产行业也随着蒸蒸日上，它也在国民经济组成中占了不可或缺的地位。而房地产行业其不同于其他行业的运营模式，他所需的技术性较其他的强，具有大的生产规模，高投入的技术成本，然而其高负债率也是自身的弊 端。所以有关房地产行业的前期调查与分析就必须要有目的性的，不仅能够是消费者的需求一目了然，而且要针对自己的产品 制定出一套完整的方案。该项目紧邻南京地铁10号线绿博园站和地铁2号线集庆门大街站，紧临江东快速路与南京内环南线。 调查基本情况（1）调查地点：万达广场，餐厅，绿博园与集庆门大街地铁站旁，路人，企业人员，在固定的场所等待的人更有可能参与 我们的问卷调查。（2）调查对象：年龄在20到50岁，无差别人群，企业员工。（3）问卷数量：问卷数量110份，实际有效98份。（4）调查方法：这次调查采用的是实地问卷调查和指定人群调查相结合的方式。实地调查主要在万达广场分发问卷，无差 别分发给各类来往的路人。（5）调查目的：准确地了解人们对住房的需求以及做好自身的定位工作。 消费者的调研分析 分析：从饼状图的结果看，此次调研的对象年龄分布较为平均，可以为该调研结果 的准确性提供一定的理论支持。 分析：工作单位的结构也比较合理，没有特别的偏向。 分析：文化程度上的分布也比较均衡，但本科生的样本较少，作为以后房地产 销售的一个庞大的群体，他们的意见显得较为重要，但样本较少。 分析：家庭年收入方面，5万以上30万以下的人群占了88%的比重，所以根据 他们表中的结果，中低档的住宅，有着较大的潜力。 分析：两室一厅、三室两厅的住宅类型最多，四室一厅甚至没有。 分析：现阶段的住房面积90-110占了51%的比重，110-130的占了29%。90平以 上的130平以下的房子较为受青睐，随着人口老龄化的问题和独生子女的问题， 110-130平米的房子在未来很有可能成为一种趋势。 分析：商品房和自建房的比例较高。分析：只有36%的人对自己的居住环境较为满意，所以居住环境方面的一些营销点可能会促使更多的人去购买。 分析：可以看出三室两厅的户型和两室两厅的户型较为受欢迎。 分析：潜在人群主要集中在100至150平方米，而150平以上的购买的人群很少。 分析：根据分析可以看出，人们对高层住宅的接受度是可以的，只有9%的人群希望在7层及以下无电梯。 分析：可以看出大部分的人群都希望银行的按揭付款，建筑期内分期的也占了20% 只有18%的人愿意一次性付款，这也和收入报表相互印证。 分析：在希望按揭的人群中，大部分的人都希望按揭在四成及以下，所以，更好 的购房方式，可以使潜在的购买人群增多，刺激购买力。 分析：人们乐于接受的按揭的年限主要在5到10年。 分析：购买毛坯房的占了53%,人们更希望自己对自己的住宅进行装修，现阶段， 住宅也是一种投资手段。 分析：人们对每户的邻居希望在2户到6户的占了绝大多数，所以，每层楼住户 也对人们是否购买产生一定的影响。 分析：95%的住户都需要一个及以上的停车位。车的普及已经让配套设施的完善 显得尤为重要。分析：人们对于停车位的位置主要要求在室内或者地下。 分析：规范的物业、舒适的户型、优良的建筑是人们对小区的基本要求。所以 人们更注重的是本身的硬件条件和规范的物业管理。 从图中可以清晰看出目标人群对周围设施要求中商城超市的最多，其次是停车场、 中心广场、幼儿园、健身中心。 分析：人们获得消息的主要途径来自电视广告、房展会、亲戚朋友、报刊广告。所以 宣传方面的工作不能省，做好自身的硬件同时，也需要一定的宣传。 第一章绪论论文背景 随着房地产开发和房地产合理化的市场竞争日趋激烈，房地产营销策划逐渐得到广泛的关注和相当程度的业内人士的认同。虽然房地产营销策划从一开始就追求表面到取向内涵，往往从杂乱无章到有序的，然而目前许多策划行为还是有很多地方仍 然值得思考。有很多开发商对房地产营销策划的认知仍停留在肤浅的认识，甚至理解偏颇，从而在实际运作中使营销策划走入 误区。南京经济正处于一个快速，稳定的发展期，当前城市化水平以每年2％左右的速度增长，人均居住面积的稳定增长和外来人 口居住住房需求比例的持续增高，需要针对南京房地产市场进行具体的分析。研究南京人群对住房的购房需求，从而为各个房 地产开发企业采取有效的市场营销策略提供借鉴，有重大的意义。国内外研究现状营销策略的研究现状50年代末由美国营销学学者麦卡锡教授()所提出的4P理论(传统营销理论)(8)。这一理论被奉为营销理论的经 典而被许多企业所采用。但是，传统营销理论在应用于房地产营销领域时，存在许多缺陷:(1)以产品为中心。(2)成本加利润作 为定价依据的偏差，定价方式缺乏受众。(3)销售模式单一。(4)忽视与消费者的沟通。由于4P理论在变化的市场环境中出现了 一定的弊端，于是，强调追求消费者满意的4C理论营运而生。4C理论是由美国营销专家罗伯特.劳特朋()教授 在1990年提出的(9)，它以消费者需求为导向，重新设定了市场营销组合的四个基本要素，与产品导向的4P理论相比，4C理论 有了很大的进步和发展，它重视消费者导向，以追求消费者满意为目标，但从房地产企业的实际应用和市场发展趋势看，4C理论依然存在不足(10)。21 世纪伊始，《4R 营销》的作者艾略特•艾登伯格(Elliott•Ettenberg)(11)提出 4R 营销理论。4R 理论以关系营销为核心，重 在建立顾客忠诚。它阐述了四个全新的营销组合要素：即关系（Relationship）、节省（Retrenchment）、关联(Relevancy）、 报酬（Reward）。该理论根据市场不断成熟和竞争日趋激烈的形势，在国内的房地产企业从房价、促销和渠道方面区别于竞 争对手的机会越来越少的状况下，着眼于企业与顾客互动与双赢，不仅积极地适应顾客的需求，而且主动地创造需求，通过关 联、关系、反应等形式与顾客形成独特的关系，把企业与顾客联系在一起，形成竞争优势。其作用明显，但也存在着缺陷 (12)：4R 作为先进的营销理论是不易被掌握的，运作时机不太成熟，需一定的实力基础或某些特殊条件，并不是所有的房地产 企业可以轻易做到的。体制和文化因素的制约。我国目前的房地产市场受体制的影响很大，如国家的宏观调控政策，汇率政策 等，同时商业诚信问题一直未得到很好的解决，尤其是大交易额的房产市场，更加让消费者谨慎有加，这样也就很难建立起一 种和谐的客户关系。 房地产营销策略的研究现状威廉•M•申克尔（William•M•Shenkel）在《Real Estate Marketing》(13)中指出房地产销售人员应注意顾客的情感因素，他认 为大多数顾客在买房的过程中会注意房屋的实际用途，并认为顾客经济状况、房间数量、房屋所在地、院子的占地面积和小区 环境等因素虽然重要，但由于有多处房屋可能都会满足潜在顾客的需求，所以销售在很大程度上取决于顾客对某处房地产的情 感因素。并列举最能促使购房者做出购买决定的情感因素包括从产权中获得的安慰、与一处新住所联系在一起的社交因素以及 顾客喜欢的东西、业余爱好及与新住宅相关联的子女教育计划等，即在居住的基本需求得到满足以后，房地产营销要注重生活、娱乐、学习等更高需求的满足；认为房地产企业应针对目前不断地从一个城市到另一个城市的迁徙人群的住房需求提供跨区 域的服务(relocation service),营销应建立跨区域部门,进行跨区域的市场调查,并应对外地购房者相异于当地购房者的需求准备特 别的营销材料。书中还提出营销滞销不动产（distressed property）的问题。说明不动产滞销的原因：经济条件不理想。房产的 特殊原因，不动产的供过于求。不动产管理不善。不合理的还本付息方式。延期维护时间过长导致出租率下降，空房率长升。 营销策略要弥补延期维护的损失：审美上的提高、对无法修复的单元进行修复、改建不动产，使其具有新的使用价值；必须跟 踪潜在顾客并对滞销不动产进行评估以确定合理的较低售价或给予贷款的灵活性。从上可知，威廉•M•申克尔认为也要满足购 房者差异性的需求，并用马斯洛的需求层次理论进行需求的区分(14)。他的关于滞销房地产的论述和跨区域房地产服务对于目 前国内房地产出现的供过于求造成的房屋空置率问题和城市中人员流动频繁的问题的解决有借鉴意义。1．3房地产营销目的和研究意义 房地产市场营销足在市场营销基础上的具体化，是针对房地产商品的特点，把市场营销理论在房地产市场上的具体应用，它的重要性主要体现在两个方面：一是房地产丌发企业运用的市场营销方式和市场营销策略得当与否，将直接关系到其是否能够在激烈的市场竞争中占有更多的市场份额，获得更多的市场利涧；二是市场营销作为能够充分调动起房地产企业所能调动 其全部力量的一种机能，促使企业运用各种方式、采取各种策略去占领市场，逐步扩大自己的市场份额。虽然我国房地产业发展迅猛，但相对来说还足一个年轻的行业，尤其在房地产营销方面，许多房地产公司面临着大量的营 销问题不知道从何入手，营销执行不力是许多房地产公司和房地产项目的通病，一个好的房地产市场营销方案通常会贯穿于项 目开发的全过程，而不仅仅是项目建成后的市场推销活动。一个好的市场营销方案会促进项目投资的顺利收回，减少资金周转 时问，实现盈利。基于以上几点，本研究的目的是要在市场营销理论和方法的指导下，结合房地产商品和房地产市场的特殊性，总结房地产市场营销策略管理的有效方法，并在这些理论的指导下，以保利江苏房地产发展有限公司下的建邺区兴隆街道应 天大街北侧21号地块项目市场营销策略为案例，进行实证分析，起到“理论指导实践，在实践中丰富和发展理论”的目的。同时，本文的研究还可为其他同行业的房地产开发公司提供参考和借鉴。------------------------------------------------------------------------------------------------- 第二章项目概况 基本地段信息 项目的地理位置 地块编号：。土地位置：东邻乐山路，南到应天大街，西邻苍山路，北到清河路。实际出让总面积为32108。土地的用途为二类居住用地。出让年限是70年。容积率为
房地产策划的毕业论看到的内容怎么说
上海理工大学本科毕业(设计)论文(第一章,实在太长,要全部就下吧)下载地址第一章 房地产营销策略房地产市场营销环境分析怎样尽快把房屋卖出去,是令开发商头痛的事情,所以房地产营销策略被越来越多地重视起来.房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广,难度大,怎样才能制定出好的营销策略,是值得我们深入研究的重要课题.其中,房地产市场的营销环境分析是极其重要的一个环节.宏观政策环境因素分析2004年12月5日中央经济工作会议的闭幕 ,表明中国执行长达7年的积极财政政策已终结.中国的经济政策将逐步转入稳健的财政政策,政府全力投资拉动经济发展的时代宣告结束,市场化投资的经济时代已经到来.2003年以来,高速增长的经济动力为中国经济市场自由化亮开了绿灯.在中国经济高速增长的过程中,以行政手段为主的宏观经济调控政策开始向以经济与法律手段为主的调控政策进化时,市场经济的运行机制已自动生成,国家对经济的直接干预政策将被迫远离市场.但是,长期以来在市场转轨过程中累积形成的各种深层矛盾也将逐步在经济活动高速市场化的过程中暴露出来,政府与市场,中央与地方,沿海与中西部,资本与分配,发展与就业,能源与环境等等问题将成为国家经济自由化进程中的冲突.加剧这些冲突的的力量,是即将完全开放的国内市场与大量涌入并迅速流动的国际资本.中国经济在计划经济向市场经济转轨的过程中,历经了四个阶段:计划经济,有计划的市场经济,特色的市场经济,市场经济.前三阶段都有相应的宏观经济理论作指导,唯独第四阶段缺乏明确宏观经济理论作指导.加入WTO后,在WTO框架的催化下,中国经济高速驶入市场经济阶段,并与国际经济迅速进行接轨.宏观经济理论的滞后导致2004年国家经济出现过热时,宏观调控绩效并不明显.2004年宏观调控政策决策依赖于各季度统计数据的事实足以证明上述事实.摸着数据过河已成为当前市场经济政府宏观管理决策的依据.2005年虽然国家将改变宏观调控的策略,将行政手段为主的调控改变为以经济手段与法律手段相结合的调控,但是,在调控手段转化的过程中,资本的投机性需求仍将与政府的管制需求构成激烈的冲突.构成冲突的因素主要有:一,2004年的行政式调控已给楼市资本的心理赋予了适应性,资本回应政策的能力增强;二,国家政策的谨慎为资本的张扬赢得了回应的时间与空间——为了避免经济压缩过快而出现"硬着陆",国家调控政策的出台始终是以缓慢,温和的方式出台;三,社会资本已相对成熟壮大,其资本在市场上的运作能力已今非昔比,不堪一击的时代已不复存在,在房地产领域,房地产资本经过长达8年的资本积累,已具有庞大的资金规模,温和的央行信贷紧缩政策已对其项目运作链条产生不了根本性影响,因此,在2005年第三季度前,我们仍将看到每出台一项调控政策,市场总会予以对应的回应. 2004年宏观"土地与金融紧缩"调控政策对于房地产市场的反向推动作用就是典型的例证.与去年相比,今年年初的房地产销售市场现在表现比较平稳,并未出现小落大起的现象,造成这样局面的因素是多方面的:一,国家高层近期对于房地产市场的引导性发言模糊了市场变数,导致供方市场与买方市场相对处于冷静对峙状态,供方不言炒作,需方不敢轻易投资;二,加息后,国内市场的平稳造成买方市场的观望心理;三,后续调控政策是否出台,何时出台,对于市场影响度如何,买卖双方时下较难判断.但是在短暂的平静期背后,隐藏的是规模庞大的房地产资本联盟.面对国家打压房地产市场价格的政策,房地产资本将与传媒资本再度结合进行房地产市场的操纵与炒作.随着房地产资本联盟对于国家后续政策进行的积极反抗,广义需求论与投机资本将掀起新一轮的房地产价格浮动 . 中观产业环境因素分析上海作为产业结构最完善的经济中心,政府不遗余力地推动房地产市场的持续升温,其动机是希望通过房地产业的发展及带动相关产业的跟进,确保地方GDP 的增长成果,同时鼓励房地产业的投资或投机性买卖,使外资进入增长获得一个新的快速通道,这都会为地方经济在短期内带来迅速的改变因素.但是其后果将是逐步使本地经济增长形成对房地产业的倚重,商业银行贷款规模向房地产业的倾斜和同时对其他产业发展能力的抑制,导致产业结构的失调,并最终使长期经济增长乏力.房地产的兴旺是不容置疑的,其波动的度量是对销售增长率究竟是30%还是20%的分歧.无论如何,在诸如住房制度改革,城市化进程,消费升级变化等因素的影响下,国内商品住宅销售金额最近7 年平均保持30%以上的增长,这是一个不争的事实,除了房地产业外,谁还能在全国范围内再找到一个使地方政府土地收益,企业开发收益,商业银行信贷和消费者使用收益形成共赢格局的产业 当上海这个中国经济的龙头,其每年新增贷款余额的60%和全部商业贷款总额的30%以上都属于房地产这样一个"宠儿产业"的时候,那些直接关系到城市经济长期发展的产业则因盈利能力无法比拟而势必得不到必要的投入,其经济发展结构的不平衡是必然的.微观企业环境因素分析从2004年房地产微观市场分析来看,2003年东,中,西各部分增量房吸纳率大概在67%左右,2004年有不同程度的上升;参照国际惯例以户数计算的2003年住房自有化率平均,中部地区最高;采用中位数概念计算的2003年全国平均房价收入比是;2003年全国平均存量住房空屋率为;2003年全国平均第二居拥有率为年房地产开发投资和土地开发投资持续增长,但增幅回落.商品房供给持续增长,新开工面积增幅下降,供给结构基本稳定.商品房销售面积超过同期竣工面积,需求旺盛,土地价格和商品房价格持续上升.住宅市场持续增长,增幅减缓.住宅的投资额持续增长,住宅建设仍然保持高位增长,但增幅趋于平缓,各地房屋拆迁规模下降.普通住宅供给比例增加,经济适用住房供给比率下降,高档公寓市场供给平稳,别墅市场供给下降.住宅平均销售价格平稳上升,其中高档住宅市场价格增幅较大,平均租赁增幅减缓.二手住宅市场异常活跃,办公楼市场逐渐升温投资和交易量均保持高速增长.租赁市场主要客户是外资企业,销售市场主要客户是中资企业,个人投资购买力量也不容忽视.商业营业用房市场供求两旺空前繁荣.《2004年中国房地产市场报告》预测分析到2020年,我国GDP如达到10%,意味着房地产业在未来十几年里需维持在或者的水平,房地产增长速度需持续高于固定资产投资速度.城镇住宅投资将快速增长,年均增长率达到13%,占总投资的比重将从2005年增加到2020年的,城乡合计住宅投资将占到总投资22%以上.到2020年人均使用面积是平方米,折合建筑面积就是32余平方米,低于建设部规划的小康水平,房地产业面临极大的挑战.1伴随着许多农业人口变为城镇人口,这段时间里实际上同时发生着相当大数量的住宅农转非.首先是城镇住宅存量的面积将达到330亿平方米,城镇人口人均建筑面积将达到平方米,年均改善率年累计新建面积将达到亿平方米,新建面积年均增长,未来15年每年新建平均量为12亿平方米.房地产营销战略营销战略的目的是通过给购买者提供比竞争者更好的产品合呜呼,从而将竞争对手击败,实现企业自身的销售目标.房地产营销战略包括进攻型和防御性战略,以及提高企业长期竞争能力和市场地位为前提所采用的资源调度行动,此外还包括因为当前市场环境的变化而采用的各种策略.房地产营销策略的本质特征房地产营销策略是在房地产领域内运用科学规范的策划行为.它根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心,综合运用各种策略手段(如投资策略,建筑策略,营销策划等,还可以运用房地产领域外的其它手段,如体育,旅游,IT行业等),按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动.其特征为:1,地域性第一,要考虑房地产开发项目的区域经济情况.在我国,由于各区域的地理位置,自然环境,经济条件,市场状况很不一样,要进行房地产策划就不能不考虑这些情况.第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况.从房地产市场来讲,房地产策划要重点把握市场的供求情况,市场的发育情况,以及市场的消费倾向等.第三,要考虑房地产项目的区位情况.如房地产项目所在地的功能区位,地理区位,街区区位等. 2,系统性房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.房地产项目开发从开始到完成经过市场调研,投资研究,规划设计,建筑施工,营销推广,物业服务等几个阶段,每个阶段构成策划的子系统,各个子系统又由更小的子系统组成.各个子系统各有一定的功能,而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和,系统的结构与功能具有十分密切的联系. 3,前瞻性房地产策划的理念,创意,手段应着重表现为超前,预见性.房地产项目完成的周期少则二三年,多则三五年甚至更长,如果没有超前的眼光和预见的能力,投入不产出,那么企业的损失是巨大的.房地产策划的超前眼光和预见能力,在各个阶段都要体现出来:在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本,售价,资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划,户型设计,建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段,要弄清当时的市场状况,并在销售价格,推广时间,楼盘包装,广告发布等方面要有超前的眼光. 4,市场性房地产策划要适应市场的需求,吻合市场的需要.一是房地产策划自始至终要以市场为主导,顾客需要什么商品房,就建造什么商品房,永远以市场需求为依据.二是房地产策划要随市场的变化而变化,商品房的市场变了,策划的思路,定位都要变.三是房地产策划要造就市场,创造市场. 5,创新性房地产策划要追求新意,独创,永不雷同.房地产策划创新,首先表现为概念新,主题新.因为主题概念是项目的灵魂,是项目发展的指导原则,只有概念主题有了新意,才能使项目有个性,才能使产品具有与众不同的内容,形式和气质.其次表现为方法新,手段新.策划的方法与手段虽有共性,但运用在不同的场合,运用在不同的地方,其所产生的效果也不一样.还要通过不断的策划实践,创造出新的方法和手段来.6,操作性一是在实际市场环境中有可操作的条件,市场条件不允许,想操作好是相当困难的.二是在具体的实施上有可操作的方法.三是策划方案要易于操作,容易实施.经常有一些策划方案规定了非常理想的策略,但完全脱离了市场的客观或超出了发展商的负担能力和实施能力,因而也只是空洞的纸上谈兵. 7,多样性房地产策划要比较和选择多种方案.在房地产项目中,开发的方案是多种多样的,我们要对多种方案进行权衡比较,扬长避短,选择最科学,最合理,最具操作性的一种.同时,房地产策划方案也不是一成不变的,应在保持一定稳定性的同时,根据房地产市场环境的变化,不断对策划方案进行调整和变动,以保证策划方案对现实的最佳适应状态. 房地产有效营销关键区位,环境,房型,价格,品牌,还是设计和包装推广房地产市场竞争中都是非常重要的因素.但是事实上房地产市场营销包括了上述全过程.所谓"全程营销","动态营销"都是对营销的"模象式定义".只有结合本地市场特色和项目本身特性的专业系统市场营销才是最有效的营销.最富成效的营销工作离不开以下关键几点: 1,深刻洞悉市场从政府法规到购房者观念,房地产行业变化之巨,方向之多,令人较难全面把握.以想当然的心态或用过去的经验去为市场和自身作任何结论均是错误或不全面的.市场是最重要的,这是"简单"的真理.但许多项目一期成功,二,三期后期滞销则表明发展商主观上是市场主导,而客观事实上是以产品为导向,忽视项目开发过程不断发展和变化的市场细分,对"市场主导"没有充分思维旨性和深刻认识."市场研究——风险控制——决策分析——调整控制"永远是理性投资和有效营销的基础保障.想通过经营房地产获得预期收益,必须随时对时机,空间,市场和价格进行透彻的分析和评判,关注消费者的心理需求,把创新性的营销理念纳入营销体系. 2,定性与定量决策相结合目前,房地产市场营销基本上以定性研究为主.策划工作根据掌握的部分资料,凭个人经验判断提出理念和决策,主观和随意性太强.过于夸大"理念"功能或创造并经营某种概念的作用来赢得竞争的做法,在房地产市场和产业越来越成熟的理性的环境变化中,已经证明是营销效用不足.在不成熟的市场中,只要比别人少一点错,多做一点就能回报丰厚.但在日益成熟和规范的市场环境中,重视产品质量,丰富产品品质,实现开发各阶段的理性量化,则意味着持续领先和占领市场,少踏"陷阱".当然,如果太过理性和冷静,把普通的常理过于玄妙和严肃化,也易导致失去平常心和基本感受力.因此,在量化的理性操作基础上必须务实——"实际效果"是唯一的评判标准. 3,专业化和系统化的销售策划和推广策划有效的销售策划和推广策划,应建立在充分广泛的市场调研和深度了解项目本身的基础上,力求合理化和最佳利润化.掌握准确的市场和目标消费群数据,是进行量化分析的关键.有了上述基本数据支持,才可对物业价值作出量化,并根据项目价值找到市场准确定位.(2(根据项目定位(目标消费者定位,价格定位,推出时机定位等),作出不同时段现金流量分析,结合项目建设进度,推广资金使用和融资需要等各要素作出最适合的销售策略.销售策略包括产品促销,渠道,价格,销售调控等策略.4,有效的销售执行与控制房地产销售技巧的秘诀在于销售流程中有效地把握和控制好各销售环节.专业销售人员在运用销售工具和销售技巧的同时,应在推销过程中对客户进行务实的启发和引导. 通过精心运筹,周密安排,专业推销,辛勤努力的有效营销,房地产项目的开发与销售必然会有理想的结果.当客户信服,有足够理由做出明智购买决策时,竞争的天平无疑已向您倾斜.
房地产财务分析论文
论文常用来指进行各个学术领域的研究和描述学术研究成果的文章，下面是关于房地产财务分析论文的内容，欢迎阅读！
【摘要】 本文从资产负债表、损益表和现金流量表出发，采取比率分析与现金流量分析相结合的方法，结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析了企业的财务状况，以期对房地产企业的财务状况有一个全面的认识。
【关键词】 房地产企业 能力分析 财务状况
从2007年第四季度开始，中国房地产市场开始了调整，全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况，对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。
一、房地产企业的赢利能力分析
赢利能力是企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等，所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况，但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力，在计算净利润时，应剔除两方面的影响，一是剔除非经常性损益的影响，二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。
经验告诉我们，决定企业命运的是现金流，唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率，反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比，表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比，表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说，这两个比率越高，企业获取现金的能力就越强。
二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析
房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率，这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数，这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。
在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素。首先是存货的界定。在房地产企业，开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中，而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现。因此在计算流动比率时，需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产，并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备，必须充分考虑减值准备，才能真实反映存货的变现价值，客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现的销售收入，一旦项目竣工入伙就可以结算收入，因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时，应结合行业的平均水平进行分析。
在分析房地产企业的短期偿债能力时，还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长，不同企业间存货变现的速度差异也很大，在相同条件下，房地产企业存货周转率越高，其现金流入越快，净资产收益率将越高，防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入，是偿还短期债务的重要保证。
房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值，比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时，同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除，这样才能真实反映企业的'实际偿债能力。
目前业界普遍认为，国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上，国内房地产企业的负债水平普遍较高，处在高负债运营的状态，房地产企业应更重视偿还短期债务的能力。从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力，这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比，反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1，说明公司到期债务的自我清偿能力较差；该比率大于1，则显示经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比，反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比，反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高，说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息，企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力，是指企业除了现有货币资金外，未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数，表明经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务，反之，说明公司到期债务的自我清偿能力较差。
在分析现金流量时，“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼，“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除，还原真实的经营现金流量。
三、营运能力的财务分析
营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快，表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高，说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下，存货周转率越高，房地产企业将获得更高的资产收益率。
在分析房地产企业的营运能力时，还应结合企业的发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率，而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。
四、房地产企业成长能力的分析
在现实生活中，人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时，掌握该企业连续若干年的数据，才能得出较为准确的判断。
主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高，表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强，成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比，该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说，该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1，表明公司经营现金流量呈上升趋势。
在分析房地产企业的成长能力时，不仅应对其报表数据进行多期比较，还应对具体的行业指标，如开发面积、销售面积、土地储备等指标进行多期比较分析。
房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债。国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对其财务状况有更全面的认识。
在学校里的话，就到图书馆去找找，没有的话到书店会计方面的去找找吧，应该有的，我以前看到过。
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