物业公司财务管理研究论文

物业公司财务管理及会计核算

物业公司是一类庞大的服务组织，其工作范围有会计核算和财务管理。物业公司工作的开展一定要围绕这两方面，如此，才能保证企业资金良好运转，提升企业资金的管理及服务水平，营造良好的内部发展空间，推动企业更好地发展。

一、物业公司会计核算和财务管理的内容

物业公司会计核算的内容包含代管基金的核算、物业公司的营业收入核算、物业公司成本费用核算、代收款项核算。代管基金指的是物业公司代为管理物业产权人、使用人房屋使用中公共部分的共用设施维修基金与维修基金。物业公司的营业收入是在物业经营活动和事物管理中获得的多项收入，由主营业务与其他业务的收入构成。物业公司成本费用核算以权责发生制的形式，依照期间费用、营业成本来核算。物业公司要把“代收款项”设置在“其他应付款”的科目下，用来核算企业代收代付水电费及其他代收代付款项。财务管理是指物业公司为了规划及控制资金运转而实施的管理，以筹集资金为重点，以实现最小化的资本成本。财务管理不只是筹集资金，而且还要进行内部控制，管理资金使用。物业财务管理人员一定要依照公司管理及服务需求，不仅按照公司管理与服务的需要，规划筹资的范围和时间，保障公司活动的顺利进行，按照各筹资方案应支付的筹资成本和担负的筹资风险，采用合理的筹资方案。这是物业公司需要承担的筹资管理任务。

二、物业公司的会计核算及财务管理的方法

(一)细化财务管理

第一重视管理成本费用，会计处理成本费用时，实现核算级次多元化，丰富核算项目，物业公司产生的所有成本费用一定明确标定有关部门及涉及业务，审核成本费用时，一定要规范化和严格化，多等级批次，尽一切努力确保会计账目成本信息功能的多样化。此外，搞好资金流动匹配公司业务工作，准确核算所有项目中的资金成本，保障核算信息的实用性及科学性，为物业公司的决策制定提供优质的服务。第二，利润中心的设立要考虑物业公司的实际状况，细化所属小区为业务单元，对各业务单元，建立利润中心。不仅如此，完善科目设置，排序待使用的会计科目，突出科目管理分类与秩序的地位。利润中心的建立可以清晰反映各小区收入、成本费用、现金流量。第三，加强资金管理力度。先要加强资金运转水平，实时追踪管理，将资金消耗降至最低，形成资金的合理化使用;其次，压缩应付款的`范围，推进资金回笼，保持高水平的存货管理。物业公司一定要重视回避财务分散及风险，如向业主收取相应的代缴费押金，还可以增强保险力度，控制索赔风险于合理范围。再者，在物业公司内部推广执行坏账准备金制度，把计提的坏账准备归入管理费用中。如此，其不仅强化了公司的风险意识，而且也提高了抗风险能力。采取以上措施后，物业公司可以在极短的时间内缓解资金占用的压力，推进资金周转进度，不断缩小资金成本。

(二)准确规划应税项目，确保申报纳税无误

物业公司内部的许多人员不了解物业服务企业所有者权益与物业所有权权益有何不同，不清楚企业的服务中心和业主委员会处于一种什么样的关系，甚至对一些概念，如应税与非应税项目的划分不甚了解，如此，会计核算混乱丛生，出现了纳税申报作假，侵犯了业主权益物业服务企业征得物业服务企业和业主委员会的同意，由业主大会表决通过，才能收取相应的每年的物业服务费，物业服务企业在物业管理成本的基础上，添加明确的成本佣金率，通过计算得到物业服务企业的经营收入，从业主收取的物业服务收费中收取金额[2]。所以，便产生了两个概念：业主委员会的收支结余与服务中心的经营利润。物业服务企业收取业主的物业服务收费与实际收取的物业服务费的差值即为业主委员会的收支结余，同时包括业主委员为了管理所管公共辖区的事务产生分散费用的余额。物业服务企业实际收取的物业服务费和物业服务成本、费用等的差值即为服务中心的经营利润。前者主要来自业主权益，后者来自物业服务企业所有者权益，后者盈余是交纳企业需要支付的税费。此外，按照税法相关要求，暂为保管、使用公共维修金、代替收取和支付的装修押金，无需支付营业税与附加税。

三、结束语

总之，物业公司会计核算及财务管理要研究的内容还有很多，诸如，其工作中存在的问题，这都是今后需要重点研讨的对象，为此，本文做出如上阐述的同时，也希望和物业公司会计核算及财务管理有关的研究取得突破进展。事实上，物业公司会计核算及财务管理中的方法还有很多，如完善基础会计工作，构建二级核算与管理制度等都是很好的方法，作为一名物业公司财务人员，一定要切实提升自身业务水平，不断更新观念及知识，更好地投入物业公司会计核算及财务管理工作中。

近几年来,我国物业行业发展很快,物业管理市场环境日趋成熟,物业管理行业面临着良好的发展机遇,但同时也面临着严峻的挑战。下面是我精心为你们整理的物业管理公司如何加强财务管理的相关内容，希望你们会喜欢!

物业管理公司如何加强财务管理

一、物业管理公司财务管理的特点

1、物业公司的财务管理体现于综合性的管理

随着市场经济的不断发展,物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性,它提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以,物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高,现代物业管理公司的财务管理,在管理上已经广泛实行财务预算、财务动态分析方法、加强预算控制、参与企业经营管理决策等;通过计算机的应用和分析,实行数字化管理,从而使财务管理的综合性大为加强,财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。

2、物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面

物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务,是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务,企业从事生产经营活动,须拥有一定数量的资金,这是企业进行各种经营活动的基础。从提供服务、支付人员工资,到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出,以及按劳取酬收取的物业服务费,开展多种经营的现金流入等都与资金有关。各个部门都要使用资金,没有资金做基础,任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出,从而影响整个企业的经济效益。由此可见,物业公司财务管理涉及的面相当广泛,企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

3、物业公司的财务管理的其他方面特点

(1)由于物业管理企业的经营过程既不涉及生产活动也与销售活动无关,大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务,其资金运动过程及形式必然相对简单,从而决定了财务核算对象相对简单。(2)物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身,还来自政府有关部门以及物业的业主等,使其对资金运作过程的监督更为全面。(3)物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息,因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、我国物业管理公司财务管理现状

1、管理者缺乏现代理财观念,不重视成本管理工作

传统意义上的物业管理走的是“谁开发,谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大,物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来,受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响,致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业,缺乏现代管理理念和科学的市场定位,没有长远的经营谋略,形不成规模效益,再加上不重视财务管理工作,人、财、物、信息等资源未能优化配置,甚至存在严重浪费,致使企业经济效益低下。因此,物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。

2、内部财务控制不规范

总体来说,我国物业管理公司内部财务控制不够规范,物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循,而且有的物业公司由于核算简单,并没有制定相应的内部财务制度,这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目,但会计基础管理薄弱、依法建账不到位,并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目,这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况,而且会计信息也不能得到真实的反映。

3、资金管理的力度不够

资金不足和筹资能力差是当前物业企业管理中普遍存在的问题,物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金,即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道,如银行借款资金,由于物业管理企业几乎都是中小企业,其注册资本较少,资本实力有限,土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少,缺乏信用保证,所以难以取得银行贷款。

4、财务报表过于笼统,无法满足各层次的管理需要

物业公司根据会计制度的要求,对外提供的报表,只有资产负债表、利润表、现金流量表,数据过于笼统和宏观,缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息,只能采取统计办法获取,耗时耗力,且容易出现差错,无法满足内部管理的需要。

三、完善物业管理公司财务管理的建议

1、强化成本观念,建立财务成本分析控制制度

物业管理作为服务性行业,财务管理的一个重要方面就是成本管理,因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出,因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标,提高全员成本素质和意识,使所有单位和部门都重视成本。另一方面通过对人力资源的科学整合,激活人才潜力,减少冗员,降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训,造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍,来提高工作质量和效率。

2、要全面展开财务分析,保证资金合理运用

物业企业在开展经营的过程中,经济收益主要来自于两个方面,一个是为客户提供物业管理,收取管理费,另一个就是开展多种经营,多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润,使得企业发展壮大,就要对企业进行有效的财务分析,保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析,从而为客户及投资者提供有用信息。首先,财务管理部门要评价公司的财务状况,了解公司一定时期的资产、负债水平,从而判断企业的经营风险,保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资,企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例,充分利用闲置资金,合理安排长期借款或者是短期借款,有效控制资金成本。其次,财务分析要评价企业的管理效率,管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效率,及时了解企业的运作情况,要对企业的财务制度进行检查,以有效防范经营风险,健全财务控制,保证业务流程流畅运作。最后,企业的财务管理分为三个部分,投资、融资以及利润分配。企业要进行利益分配,就要对企业的获利能力进行评价,赢利多少不仅跟自身有关系,而且跟投资者、债权人都息息相关。因此,对企业赢利能力的评估是必须的,不仅可以满足投资者的需要,而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中,要重视财务预测与计划,现今市场竞争尤为激烈,制定出行之有效的行动方针,有效的对资金进行预测、对成本进行预算,以及对利润进行预测,这对于物业管理企业来说都是必不可少的,这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。

3、加强物业管理资金的筹措及运作管理

物业管理资金的来源,除资本本金或者银行贷款外,其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用,所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时,加强资金有计划及合理使用,把有限的资金用在必要的物业管理项目上,增加资金使用的透明度。另外,进行科学的投资决策,积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业,更应选择科学合理的投资模式,尽可能地采用中短期投资,扬长避短,在科学合理的投资模式下,加强投资项目的可行性研究和论证。同时,加强项目投资实施过程中的控制和管理,搞好监督工作。

4、建立和健全物业公司内部财务管理制度

物业管理企业应根据国家统一规定,结合本身的经营特点和内部管理要求,制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时,还要不断细化完善这项制度,配以与财务管理有关的分支管理办法,如《收费员管理办法》,《预售电费系统工作规则》,《空置房、报停房管理办法》,《兼职收费员管理办法》,《物资采购管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此,物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度,才能充分落实好理财自主权,形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制,才能规范企业的财务行为,促进物业管理企业的健康有序发展。

5、物业管理企业的财务管理必须建立规范的财务基础工作

物业管理企业的财务信息是物业管理企业进行经营决策、和国际物业管理接轨、并谋求更大发展的重要数据支持,是企业降低服务成本、获取经济效益的关键之一,也是国家规划物业管理行业发展、制定物业管理产业发展政策的重要依据。而真实、准确、先进、及时、完整的财务信息需要规范的、科学的财务管理基础工作做保障。(1)加强对原始记录的管理。一是要统一规范各种原始记录的格式、内容和方法;二是要明确签署、传递、汇集、反馈、保管原始记录的要求;三是要建立各环节的责任制,确保原始记录的真实、完整、正确、及时,健全财务核算资料。(2)加强对定额管理的管理,制定并严格执行企业内部的劳动定额、物质定额、费用定额、人员定额、工时定额及考核办法。(3)严格规定企业物质的购进、入库、领用、维修等各环节。计量验收管理工作,堵塞漏洞,增收节支。(4)加强对财务预算的管理。物业管理公司应当建立健全财务预算制度,明确财务预算编制程序及方法,做好财务预算执行情况的检查、考核工作,达到通过财务预算控制经营活动、确保各项经营目标顺利实现的目的。(5)加强对财产清查的管理,定期做好财产清查工作,对加强财产管理、加速资金周转、提高经济效益、确保会计报表质量具有十分重要的意义。