关于新城开发体制机制研究论文

珠江新城已有研究总结报告 发展历程简述： 作为广州CBD的珠江新城，1992年广州市政府委托美国托马斯夫人就珠江新城进行规划，1993年批准实施《广州新城市中心—珠江新城规划》，但在1996年上报国务院的《广州市城市总体规划（1991-2010）》没有提及中央商务区（CBD）的概念。2002年4月实施《珠江新城规划检讨》，直到2003版广州市总体规划明确提出广州21世纪城市中央商务区区的基本结构是“以体育中心四周和新城市中轴线珠江新城段商务办公区为硬核，以天河中心区和东风路、环市东路沿线地民为核缘，以新城市中轴线南延地区为发展用地储备，以广州大道、江海大道(暂名)为内部交通轴的CBD”。有论文说是中国通过审批的三个中央商务区之一。（还待考证） 建设问题总结： 上世纪90年代初，广州市政府曾设想用5到10年时间，把珠江新城打造成一个现代化金融商务中心，但10年过去了，珠江新城仍未能形成设想中的商务环境。在卖出去的地块中，有2 /3没有进入实质性的开发，然而近几年来珠江新城的开发掀起了一股热潮。 广州CBD的发展，主要在于没有考虑市场因素。CBD不是规划出来的，它是产业发展到一定阶段之后的自然产物，只有顺应市场，CBD才能得到一个很好的发展。从1992年至2001年底，珠江新城卖地99宗，其中，已建成19宗，在建11宗，没有开发的达69宗，占2／3还多。珠江新城合同出让地价共102亿元。广州市原本指望珠江新城土地能为地铁“生财”80－100亿元，但政府急于启动珠江新城开发。以每平方米2300元的拍卖底价出让，直到2001年底真正到手的仅45亿元。珠江新城不但没有如期建成广州市的“中央商务区”，而且还成为广州市最大的闲置地。 2002年后建设逐步复苏，2005年商务用地的楼面地价2700多元/平方米（越秀城建），2005年3月，珠江新城住宅用地拍出3348元/平方米。2006年广州市新出台的“双核心”规划，当年4月12日起，对于在珠江新城金融商务区新设立金融机构总部的，广州政府将一次性奖励500万元，以及预计珠江新城大型配套设施2009年基本投入使用后的刺激，2006年进入发力期；2006年商务用地的楼面地价达到4308元/平方米（富力），2007年楼面地价8357元/平方米的新地王（永恒投资有限公司）。2009年地王达到为楼面地价15323元/平方米（广州市城市建设有限公司住宅用地）。试想，如果把握市场脉搏，从1992年开始到2009年光地价收入，政府可以增加400多亿（以500万已拍卖面积计）。 同样忽视产业发展下的新城规划，如：原本作为CBD规划建设起来的海口市金贸区，为了尽快发展现在几乎变成了商住区，居住建筑用地远远超过了办公建筑用地。 已有相关论文： 中山大学： 主要以阎小培为主(1993、1995、2000、2002)系统研究了广州CBD的功能特征与空间结构，包括CBD范围界定、CBD功能的总体特征和分区特征、CBD平面结构和垂直结构及空间结构的形成机制，并探讨了我国特大城市CBD功能与结构演变的一般规律以及CBD的交通特征和交通组织，以对CBD的建设提供一些舰划建议。梁春阁(2004)在对广州CBD的交通设施和管理现状分析的基础上，提出了构建CBD可持续发展的交通体系的途径和策略等。 2006年 天河商业中心区发展演化及机制研究 姓名：周菲 专业：人文地理学 指导教师：李立勋 关键词：广州天河商业中心区商业空间结构发展机制 该文主要的研究目的如下： (1)回顾天河商业中心区的形成发展过程，及各个阶段的商业发展特征。 (2)分析该区域商业发展的现状特征，包括业态及其等级、规模、组织等方面的空间表现。 (3)在上述基础上，从宏观和微观、供给和需求等多角度深入探讨研究区域商业发展的形成机制。 (4)最后总结研究区域的成功与不足，并对其未来发展做出预测和建议。 将天河商业中心区划分为起步阶段：1985-1990年；成长阶段：1991-2000年；成熟阶段：2000年以后。分析了建设及商业、第三产业发展过程，商业空间格局、数量规模、组成等。总结了天河商业中心区的整体业态结构是由少数几个大型综合商场和大量的中小型穿戴用品店、其他专业，专卖店以及与居民生活联系紧密的便利店构成，其中专业／专卖店的比重高达84％的结论。 从空间布局上得出结论，天河商业中心区的商业空间整体上是一种以点线集聚型为主，同时附有少数块状集聚的结构。购物中心和大型专营商场集中在天河路和天河北路，这一特征再次显示位于体育中心南北两侧的天河路和天河北路以大型零售商业为主的空间格局和较高的业态等级。穿戴用品店主要集中在天河南和六运小区一带，那里经由天河城等大型设施的带动，已然形成了服饰零售业的集聚效应。而其他中小型专业店／专卖店以黄埔大道、天河东路和体育西路靠近黄埔大道区段居多，这些区段的共同特征是都位于区域的边缘地区。便利店由于其满足日常生活需要的特殊性，在各条道路上均有分布，但是整体看来，愈接近商业核心地区，小型的便利店愈少；愈接近区域外围地区，便利店愈多。 并用近一半的篇幅从政府、人口、交通、地价、市场消费需求等宏观和微观多因素分析以上空间格局形成机制。但有些记流水账的写法，难以寻找到重点。 该文收集了几乎所有中大已有相关地区的研究资料并借鉴很多相关地产研究，描述确切且资料详实。 2007年 广州珠江新城CBD发展历程及其原因探析 专业名称：人文地理学 学位申请人：买买提江 导师：李立勋副教授 关键词：中央商务区(CBD)；广州珠江新城；产业集群；生产性服务业 首先，该文从城市基础条件出发，主要从广州市社会经济发展状况，包括经济实力、产业结构、基础设施水平及城市的外向性等方面与国际著名CBD所在城市进行比较，在此基础上分析广州市城市基础条件及其变化对珠江新城CBD形成发展的影响。 其次，CBD是一种产业集群，具体来讲生产性服务业的集聚是其主要内容，通过与国际著名CBD所在城市的比较，从广州市生产性服务业的规模、行业结构、企业结构以及在空间上的集聚程度等方面，探讨广州生产性服务业的发展对CBD形成发展的影响。 研究结论：认为九十年代初提出建设珠江新城CBD以后一段时期内广州市社会经济条件以及作为CBD核心功能发展的支撑性产业生产性服务业的发展程度不足以支撑珠江新城CBD的发展；随着广州市社会经济条件的不断改善，尤其2000年后生产性服务业的快速发展，刺激了珠江新城CBD的开发建设，因此珠江新城CBD的发展经历了从提出后发展缓慢而近几年开始较快发展的历程。 暨南大学 2006年 硕士论文：广州CBD演变及发展 专业名称:经济学区域经济学 作者:谭小平 指导教师:左正 副教授 描述广州从建国到改革开发的商业中心演变，以及珠江新城的规划建设，以及就珠江新城的写字楼整体空置率过高，供给过于分散、住宅所占比例过重，商务功能不突出、多头管理、交通问题，借鉴国外经验提出相应策略。该文章收集了相关珠江新城发展的资料，但深度不够，稍显粗糙。 跃移式CBD建设探讨  以广州珠江新城为例 作者:胡捷 指导教师姓名:陈恩教授 专业名称:经济学区域经济学 提出广州珠江新城CBD是最为典型的跃移式CBD。从老商业区的局限、城市产业发展、整体东进格局以及地理优势分析论证了珠江新城跃移式CBD选址的合理性。本文首先提出了借助CEPA构筑中部经济，建立金融区，借助城市标志提高凝聚力的构想。提出的策略有：加强政府政策倾斜等外力投入；建立发展公司统一运筹开发事宜；加强广告营销；预留发展空间四个办法。 2007年广州市CBD一一现代服务业集群研究 作者姓名:王光华 指导教师:陈雪梅博士教授 学科、专业名称:西方经济学 本文主要希望通过加强现代服务业聚集来达到建设CBD的目标。大部分是对服务业理论描述，针对珠江新城的理解比较浅显。 2008年 广州珠江新城CBD开发建设政府管理模式研究 作者姓名:张文馨 指导教师:胡刚硕士教授 专业名称:公共管理学 主要从政府对珠江新城的管理角度，总结新城政府管理模式六大要点以及三个营销着力点，试图解决珠江新城建设中忽视市场机制的问题。其中提出“有限规划”适应市场与规划政策刚柔并济的方式比较可行，但没有见到深化可行方案。