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小黑鬼佐二
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城乡规划学科调整为一级学科进行建设,促进城乡统筹、区域协调和社会和谐稳定,具有重要的现实意义。 下面是由我整理的关于城乡规划的论文范文,谢谢你的阅读。

城乡规划理论

摘要:近几年来社会经济的快速发展和城镇化的推进,使我们的国家竞争力不断增强。将城乡规划学科调整为一级学科进行建设,这对于解决学科发展被制约的困境,推进当代我国城乡规划发展的理论与实践,促进城乡统筹、区域协调和社会和谐稳定,具有重要的现实意义。

关键词:城乡规划理论

Abstract: in recent years the rapid development of social economy and the advancement of urbanization, make our country to enhance competitiveness. Adjust urban and rural planning for the level 1 discipline construction, this to solve the plight of subject development is restricted, for promoting the development of the contemporary China's urban and rural planning theory and practice of promoting urban and rural, regional coordination and social harmony and stability as a whole, has important practical significance.

Keywords: urban and rural planning theory

中图分类号:F592.1文献标识码:A 文章编号:2095-2104(2013)

将城乡规划学作为独立的一级学科进行设置和建设,是我国国情所在,是从传统的建筑工程类模式迈向社会主义市场经济综合发展模式的需求,是有中国特色城镇化道路的客观需要,也是中国城乡建设事业发展和人才培养与国际接轨的必由之路。近几年来社会经济的快速发展和城镇化的推进,使我们的国家竞争力不断增强。将城乡规划学科调整为一级学科进行建设,这对于解决学科发展被制约的困境,推进当代我国城乡规划发展的理论与实践,促进城乡统筹、区域协调和社会和谐稳定,具有重要的现实意义。

一.城乡可持续发展

区域协调是城市和区域可持续发展的重要组成部分,少数一些区域协调可以依赖法律实施,但大部分的情况是自愿的合作。在这样的组织中,规划或公众参与完全是志愿的,决策者和规划师遵从这样一种方式工作,这样可以得到更多的来自公众的支持。这种自愿的合作组织在协调区域不同城市的利益过程中会发挥一定作用,帮助城市做出更好的决策,在某种程度上鼓励公众参与。但某些情况下会有来自地方的反对和阻力,确实需要强制实施。可持续城市是指城市中经济发展、社会发展和环境资源相协调在规模(人口、用地、生产)、结构、等级和功能等方面能够持续变化和扩大,能够进行自我升级、改善并实现结构的持续性转变。建设可持续城市是以城市的社会、经济状况、环境和资源等因素为基础,在资源最小耗用的前提下,通过均衡的分布农业工业、居住区、交通等城市活动,做出科学的城市总体设计,促使城市新的结构、功能与原有结构、功能及其内部的和谐一致,使城市在发展过程中,数量、规模和结构由小到大、由不协调到协调、由非可持续性到可持续性变化。 可持续发展离不开地方文化的延续和创新。发展中国家在快速城市化进程中城市面貌和人们观念迅速改变,这种发展模式的可持续性受到西方学者的怀疑。在发达国家,文化对可持续发展的作用被不断挖掘和利用。尤其在1980年代以后的西欧,城市决策者本着利用艺术、传统和其它文化资源吸引旅游、创造就业机会的目的,发掘地方文化的多样性、独特性。如在德国鲁尔区,文化产业的发展被认为是实现地区可持续发展的途径之一,文化特色的发掘、保持和创新为这一老工业区带来新的发展动力

二.可持续发展的城市规划与设计

在国家发展战略规划、区域和城市发展规划,以及城市设计、详细规划等各个层次的规划都需要关注可持续性,以保证发展战略落实到各个空间层次。可持续发展的城市规划与设计首先应从本质上理解城市自然过程的意义,并将其作为城市开发建设的指导,做到根据生态原则来利用土地和开发建设,协调好城市内部结构与外部环境的关系,在空间利用方式、强度、结构和功能配置等方面与自然生态系统相适应。在可持续发展的机制中,构筑城市设计框架的目标将重点强调自然资源和建成环境的保持。这就需要采用有效的方法将建成区改造成更富有吸引力的生活和工作场所。可持续的城市设计原则将对现状建筑、基础设施和道路的接受和再利用以及可循环建材的再利用放在了首位。其次,可持续发展鼓励对自然资源、野生动植物以及景观的保护。任何新的建材应当从可持续的资源中获取,像木材就应当从管理良好的可持续森林中获得。 第三,在新建成地区,建设的模式要将分散的活动区之间消耗能量的出行减少到最少,同时还要减少建筑内部运行消耗的能量。 未来的发展必须满足国民对食品、矿物、住宅以及其他建筑的需要 不过,重要的是,这种发展应当遵从环境的目标,并符合可持续发展原则所确立的准则。任何新的建筑应当通过灵活的规划设计以适应其使用年限中不同的使用要求。交通系统服务与新的城市结构,将不得不“在服务经济发展和保护环境、维护未来生活质量之间寻求平衡”。对城市环境进行重新整理以满足可持续发展的需要,对城市设计专业是一个独特的挑战。同样,经济增长也面临相同的前景,它必须在提高生活水准的同时使城市更富可持续性。

三. 城乡交通和市政基础设施规划

交通需求是一定的城市空间结构和土地使用的派生需求,不同的空间布局结构和功能联系方式,通过影响居民个体的出行行为选择过程,进而作用于城市交通系统,并最终产生不同的能源消耗和环境后果。我国现阶段的城市规划、交通规划对于低碳城市尚缺乏系统的理论和实证研究,导致我国目前有些城市规划实践与低碳城市的目标甚至存在很大的矛盾。因此,本研究由理论整理入手,继而通过实证研究支持,提出一套低碳城市发展目标下的城市空间与交通的规划策略。研究分别从区域层面、总体规划层面及详细规划下的居住区和街区设计三个层面来研究低碳城市的空间结构和形态。

从区域层面而言,我国城市与区域的交通建立在“县县通高速”、“村村通水泥”的评价标准上,加之区域土地使用模式多为粗放式,两者合力产生了高能耗的基于小汽车的区域空间布局。对比现状缺乏交通考虑的无序的区域发展模式,更合理的都市区发展模式应是结合有轨道或区域公共交通引导的走廓模式,通过空间整合与控制小汽车的数量,从而达到节约能源的目标。另一方面,传统规划理论中强调的一个就业居住平衡的城市和功能上的“自我平衡”被验证并不能降低对机动车的依赖,而应是在提高居民就地就业率的基础上利用高效的公交系统将各城镇有效地连接在一起形成区域平衡。从总体规划层面,研究从城市密度、开发强度、城市形态与空间结构等角度分析了其对城市交通低碳化的影响。基于国内外实证研究与案例分析,提出低碳城市的土地使用规划原则:①应当以短路径出行为目标的土地混合使用;②适合行人与自行车使用的地块尺度;③以公共交通可达性水平来确定开发强度;④坚决地限制小汽车的使用的策略。从详细规划层面,研究从居住区规范入手,分析其积极性及不足,并与美国《绿色低碳社区发展评估系统》的内容进行对比,研究认为居住区的设计仍然偏重于物质环境层面,对人的行为少有涉及,也没有明确的低碳指标。研究从街区尺度、规模、用地开发强度等角度分析了“大盘”、“巨型居住社区”、低密度住区产生的原因及对低碳节能居住的影响。

最后,研究对轨道交通站点社区居民的交通出行进行了实证分析,认为新区由于客流有限、发车间隔较长,单纯的普通公交接驳不能满足城市边缘地区轨道交通接驳需求。规划必须确保城市新区市民出行的选择多样性,除了提高普通公交覆盖率和整体服务水平,还要通过多模式交通换乘的方式来提高城市边缘区轨道交通的服务半径,才能适应可持续发展的要求。在规划阶段需要对步行、自行车的接驳方式,自行车停车设施作出更多的重视。研究最后对低碳城市的发展提出了几点建议:①城市规划必须成为一个动态的过程,而非终极方案,并且需要针对目标建立评价的准则;②城镇体系的规划应结合区域性公共交通体系的建立,才能有效控制城市无序蔓延,降低交通能耗;③鼓励适度的用地混合,考虑建立在绿色交通体系上的居住与就业的动态平衡关系,避免巨型或单一化的功能分区。提倡小尺度街区、土地混合使用的开发模式;④未来中国可持续低碳城市的结构一定是建立在骨干公交联络的自行车友好的城市框架下的,放弃自行车就是放弃中国城市可持续发展的未来。努力促进“绿色交通”;⑤城市形态结构形态的构建采用网络嵌套的理论来对中心地理论的实际应用局限进行修正,大型公共设施的建设要与公共交通枢纽相结合;⑥开发强度取决于公共交通的可达性,这也是确定控制性详细规划的一个基本依据。

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物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文,供大家参考。

摘要:随着我国经济实力不断增长,社区物业管理也迅速发展。然而,越来越多的问题突显出来,一定程度上制约了我国物业管理行业的发展,使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向,进而难以取得突破性发展。为此,对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘,探寻问题形成的原因,并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决 措施 ,对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。

关键词:城市社区;物业管理;业主

1我国城市社区物业管理现存问题

1.1城市社区物业管理 企业管理 能力有限

与发达国家相比,我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后,加上国内物业管理方面人才匮乏,致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面:其一,物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二,将物业管理的重点放在对外宣传上,而自身实际管理 经验 的累积和管理相关设施发展与宣传相悖,在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设,难以发挥其应有的功能和作用。

1.2服务观念落后

我国城市物业管理企业服务观念落后,致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面:其一,我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位,将自己定位为管理者,而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后,没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位,致使我国城市物业管理服务质量差。其二,前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费,物业管理企业就会更加消极懈怠,极大打击物业管理的服务意识,难以提供优质的服务,由此形成恶性循环,制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。

1.3业主思想观念存在误区

我国城市物业管理行业飞速发展,多数业主的消费理念相对落后,仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态,尚未形成“等价交换”的消费理念。此外,多数业主对物业都缺乏正确认识,自律性差,一味追求“低价格,高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象,降低了物业管理企业收费率,降低了物业管理人员服务的积极性,同时也影响了更多社区居民的利益。

2我国城市社区物业管理现存问题的原因

2.1相关法律法规不健全

由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全,赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高,使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加,协调成本逐步增长,业主大会难以充分发挥其职能。此外,针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全,其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”,导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱,尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规,致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰,对于二者之间出现的纠纷,也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本,主要是由于我国房地产行业发展迅速,社区物业管理行业也飞速发展,而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步,从而制约其发展。

2.2市场机制不够完善

近些年,我国物业管理行业飞速发展,逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分,但由于我国物业管理行业的发展起步较晚,市场机制尚不完善,使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善,严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善,物业管理企业缺乏一个良好的监督环境,以及招投标的标准化、透明化程度低,致使违法违规现象时有发生,使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外,由于监管机制体制的不健全,在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行,加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善,导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境,使得市场经济的竞争机制建设不完善,进而导致物业管理企业在实际运作中不规范,管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作,在一定程度上引起了业主的不满,进一步影响了业主参与自治的积极性。

2.3社区业主自治程度不够难以满足现实需求

按照我国 传统 文化 ,老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决,让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面,业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会,各家自扫门前雪,对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开,业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时,缺乏良好的维权 渠道 。其次,不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来,但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来,而业主委员会成员管理能力缺乏,在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设,无法发挥应有的作用。

3优化我国城市社区物业管理对策

3.1健全相关法律法规

物业管理虽然在我国发展了多年,但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷,往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点,主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地 方法 规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定,在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如:收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范,这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面,要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度,通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司,物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑,获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高,最终得到长足发展,同时业主也得到良好服务和避免纠纷。

3.2认清行业本质找准行业定位

首先,要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前,既不是高高在上的“管理者”,也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者,应该将自身定位为服务者,因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德,认真为业主提供服务,以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决,时刻把自己定位为一个服务者。对于业主,也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人,通过正规流程去处理物业问题,而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次,房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的,二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等,导致后期物业公司难以应付,这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场,前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房,但在后期却无法按预期提供服务,最终只会纠纷不断。优质小区建设规划,会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷,提供一个良好的服务平台,并能使开发商获得公众的信任与支持。

3.3完善相关 规章制度

首先要进一步完善招标制度,做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前,必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度,让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司,是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次,初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中,开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定,物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时,物业公司提前入驻社区,往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制,导致物业和业主纠纷不断。最后,建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多,业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取 其它 不理想的维权方式。如此一来,物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决,让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。

3.4完善监管机制,物业管理健康发展

首先,要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核,杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益,也是保障物业管理行业的利益。其次,加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈,不少物业公司为了夺取市场,不顾市场规律,承诺过低的物业费,入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益,最终导致业主不满,从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场,破坏了物业管理行业形象。最后,要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来,代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理,使其规范化运作真正代表广大业主利益。

作者:谈丽艳 单位:长江师范学院

参考文献:

1谢家瑾.对物业管理向现代服务业转型升级的粗浅认识[J].中国物业管理,2012(10)

2上海市物业管理行业发展现状[J].中国物业管理,2010(1)

3刘拓.我国物业管理问题研究[D].济南:山东大学,2010

4王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊,2013(2)

5寇晓燕,张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索,2013(1)

6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊,2013(1)

摘要:住房保障是重要的民生问题,近年来,保障性住房建设日益规模化,但是在国家政府高度重视,大量的保障性住房投入使用后,后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战,物业管理部门与住户间的矛盾横生,十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略,对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。

关键词:保障性住房;后期物业管理;河南安阳市

一、研究背景及意义

大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设,快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题,逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展,自从2011年以来,河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见:2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》,提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布,要求逐步降低保障性住房准入门槛,同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设,切实落实保障性住房配建政策,积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施,这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为,河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体,经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括:准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定,“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务,也可以聘请专业机构提供物业服务”,对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究,对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析,从而有针对性地提出解决策略,这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且,通过改善住房条件和环境,切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧,也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持,对有效降低后期管理过程中的阻力,促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。

二、问题解读

(一)从部门主管方面发现的问题

对于保障性住房部门主管,主要是以访谈的形式进行,谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施,对于后期管理这部分,将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展,但其中也暴露许多问题,主要有以下三个问题。第一,政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大,包括行政人员、管理人员等费用开支扩大,而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费,随着时间的推移资金的压力就越大;第二,有些官员怕担责任搁置手中的房源,使保障房不能发挥它应有的功效;第三,居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度,个人收入和金融资产不公开透明,缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞,导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主,违背了设立保障房的初衷。此外,保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显,关于退出概念模糊,缺乏激励机制,导致住户一旦居住在保障房内就不想退出,居民自愿退出的动力严重不足。

(二)从物业方面显示的问题

问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知,156份(70.91%)小区没有专门的物业公司进行管理,64份(29.09%)设置物业管理的小区中有127份(40.2%)问卷结果表示从业人员素质一般,有84份(38.18%)表示对物业的管理满意度是一般,主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题:第一,物业提供的服务范围太狭窄,仅限于简单的日常服务,并且住户反映小区安全管理不到位,多发生电瓶车失窃案件,门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂,居民的日常安全得不到保障。第二,物业的小区绿化没有规划到位,并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三,物业工作效率较低,出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四,缺乏针对性的物业,应根据保障房业主不同需要,不同消费水平制定切合实际的服务业务,做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费,导致物业工作不能如期及时开展,管道使用期为2年,屋面等使用期为5年,到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量,拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点,既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作,但大多数居民并没有很好地参与其中,缺少主人翁意识,并没有意识到自己也是小区中一员,不能积极主动的参与社区文化建设。

(三)从住户满意度方面反映的问题

问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户,147份为经济适用房住户,3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题:第一,保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便,缺乏健身器材以及公共活动场地,社区医疗不健全,社区超市物价偏贵等问题。第二,在邻里关系这方面,27.5%的居民选择一般,表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动,如果有条件将非常乐意参与其中,尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三,在后期管理模式这题28.5%的居民选择了希望住户和物业自行结合管理,20.9%选择政府及相关部门主导,说明住户参与管理的意愿还是很强的,只是缺少一个平台。此外,目前没有物业管理的保障房小区居民表示,之前在小区内有物业进行管理,但由于第四,36.4%的住户表示对保障房相关政策不太了解,并且50.6%表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过,少数住户表示举报过但并未得到回复,物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善,没有一个公开透明的渠道,真正的让民众表达心声,让权力行使在阳光下。第五,多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房,说明政府在这方面的引导不够,没有让民众建立一个正确的就业观,通过自己的努力提早退出保障房。

三、破解策略

(一)部门主管方面

对于部门主管方面的问题,首先应采取措施“开源节流”,对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价,降低政府财政资金的压力,一方面,通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用,增加保障房管理的资金来源;另一方面,可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务,精简物业管理人员的规模,实行竞争性激励机制,提高办事效率;其次,对于住建厅的相关工作人员加强监督,同时健全公示制度,最大限度地避免保障房资源的浪费,使其发挥应有的效用,切实保障住房困难户解决住房问题;最后,对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题,应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组,确定明确指标,定期入户核查,而且要加大宣传力度,使住户对退出机制加强理解,严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出,同时,建立周转房或周转金制度,在执行强制退出时,提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金,助其在社会上租房。

(二)物业管理方面

物业管理公司在对保障房小区进行管理时,应该提供全方位的服务,尤其是安保措施,要切实维护住户的人身和财产安全;同时,“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理,平时注重对工作人员进行培训,提高办事人员的素质,提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决,要使小区住户对物业管理加强民主监督,健全小区住户的申诉渠道。另外,物业费要按照规定的标准收取,建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费,并结合住户的住房状况分层分阶段收取,不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商,使管理信息公开化,缓解两大主体间的矛盾。此外,物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设,使其增强主人翁意识。

(三)住户方面

首先,住户是保障性住房管理的关键元素,保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展,民主参与管理,积极建言献策,增强自身的主人翁意识。调查发现,多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费,所以开展社区内部相互帮扶,不仅可以增进邻里间的关系,而且还可以减轻物业管理的工作压力,对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此,对于流动性强,劳动强度不大,不需要固定人员的工作岗位,可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中,有效整合可以利用的人力资源,在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制,要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解,自愿选择有利的主动退出策略,促进保障性住房退出机制合理公平实施。

作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学

参考文献:

郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).

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