房地产估价报告论文范文

资产评估调查报告范文

资产评估调查报告范文，资产评估报告在学名上也称“国有资产评估报告”,这种应用文体一般是评估机构又或者是评估人向委托单位报告资产评估工作结果。下面是资产评估调查报告范文。

资产评估报告

一、 委估项目

xxx公司所属房产抵押贷款估价项目

二、 委托方

名称：xxx公司

地址：xxx

三、 估价方

名称：xxx房地产评估咨询有限公司

地址：xxx

证书号：xxx 资质等级：xxx

法定代表人：xxx

四、 估价对象概况

估价对象位于xxx，其合法产权人为xxx公司，建筑面积共9687.69平方米。

其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为xxx。

副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为xxx。

五、 估价目的

为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。

六、 估价时点

2008年8月15日

七、 价值定义

采用公开市场价值标准

八、 估价原则

本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：

1、合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

2、最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。

3、替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4、估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。

九、 估价依据

1、委托方提供的资料

(1)委托书;

(2)委托方企业营业执照复印件;

(3)房屋所有权证复印件。

2、国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。

3、国家和地方的有关法律、法规和有关规定。

4、估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。

十、 估价方法

估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

十一、 估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。

十二、变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。

估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：

①中介服务费：5%--6%

②契税：4%

③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5%

④所得税：20%

⑤过户手续费：2%左右

⑥印花税：0.5‰

⑦其它费用

十三、估价人员

xxx 中国注册房地产估价师

注册号：xxx

xxx 中国注册房地产估价师

注册号：xxx

十四、估价作业时间

2008年8月12日—xxx

十五、估价报告有效期限

本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从2008年8月18日至2009年8月17日止。

资产评估报告

中联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行了评估工作。

评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产和负债在20xx年12月31日所表现的公允价值作出了反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方及资产占有方简介

本项目委托方为三九医药股份有限公司，资产占有方为湖南三九南开制药有限公司。

(一)委托方简介

公司名称：三九医药股份有限公司

公司地址：广东省深圳市罗湖区银湖路口北环大道1028号中联资产评估有限公司第5页

法定代表人：孙晓民

注册资本：玖亿柒仟捌百玖拾万元

营业执照注册号：1000001103157

1、公司简介

三九医药股份有限公司(简称：三九医药)系根据中华人民共和国有关法律的规定，于1999年3月2日经国家经济贸易管理委员会国经贸企改[1999]134号文件批准，由三九药业、三九集团、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先达明物业管理有限公司和惠州市壬星工贸有限公司作为发起人，以发起方式设立的股份有限公司，三九医药于1999年4月21日于国家工商行政管理局注册登记。

三九医药设立时注册资本为55,300万元。

三九医药经中国证券监督管理委员会证监发行字[1999]142号文批准,于1999年11月11日-12日在深交所发行人民币普通股20,000万股，发行价为每股8.45元，共募集资金人民币169,000万元。

20xx年3月9日在深圳证券交易所正式上市交易，三九医药发行后注册资本变更为75,300万元。

三九医药于20xx年6月11日实施20xx年度股东大会审议通过的用资本公积金每10股转增3股的方案，股本增加22,590万股。

截止20xx年8月31日，三九医药总股本97,890万股。

三九企业集团占有8.45%股权，三九企业集团下属全资子公司深圳三九药业有限公司占有62.717%股权。

2、经营范围中联资产评估有限公司

药品、保健品、医疗器械的开发、生产、销售;相关技术开发、转让、服务;医疗、保健服务。

(二)资产占有方简介

公司名称：湖南三九南开制药有限公司

公司注册地：郴州市开发区科技工业园

公司办公地址：郴州市开发区科技工业园

邮政编码：215433

法定代表人：胡宏发

营业执照注册号：000326

注册资本：939万元

1、公司简介

湖南三九南开制药有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地区制药厂、湖南南开制药厂。

公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注册登记成立，成立时公司注册资本9390000元。

1998年8月在"郴交会"上，被三九集团实施承债式整体兼并，归于三九麾下。

20xx年2月10日经郴体改发[20xx]004号批准成立湖南三九南开制药有限公司。

20xx年7月8日变为外商独资企业，其股东为三九企业集团公司下属企业香港启利投资有限公司。

2、经营范围

生产中成药、保健品及食品、销售自产产品(国家限制或禁止的品种除外)。

3、主要经营业绩中联资产评估有限公司

表2、资产、财务状况表

单位：人民币万元

项目2004年20xx年20xx年

总资产10,089.7710,515.079,444.66

净资产2,794.493,764.413,933.13

项目

主营业务收入6,008.815,804.834,958.36

利润总额453.54367.57149.73

净利润453.54367.57149.73

以上数据中2004年度的财务报表经深圳鹏城会计师事务所审计,20xx年度财务报表经天职国际会计师事务所审计,20xx年度财务报表经中和正信会计师事务所有限公司审计，均出具保留意见报告。

二、评估目的

根据三九企业集团总经理办公会决议，三九企业集团拟将下属公司香港启利投资有限公司所持有的湖南三九南开制药有限公司的全部股权转让于三九医药股份有限公司用于抵偿债务，本次评估目的是反映湖南三九南开制药有限公司全部资产及相关负债于评估基准日的市场价值，为股权转让行为提供价值参考依据。

三、评估范围和对象

本次评估的对象为湖南三九南开制药有限公司的全部股东权益，所对应的评估范围是湖南三九南开制药有限公司的全部资产及相关负债。

评估前资产总额9,444.65万元、负债5,511.52万元、净资产3,933.13万元。

具体包括流动资产账面值4,922.09万元;固定资产账面净值4,244.44万元;无形资产账面净值278.12万元;流动负债账面值5,511.12万元。

中联资产评估有限公司

以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。

四、评估基准日

本项目资产评估基准日是20xx年12月31日。

资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

三九企业集团与三九医药股份有限公司为此项目拟订了时间表，为了加快整体工作的进程，同时考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为20xx年12月31日。

五、评估原则

根据国家有关资产评估的法规，我们遵循独立、客观、科学的原则和资产评估的职业标准，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行评估，以保证资产评估工作的有效和评估结果的准确性。

遵循的'原则有：

(一)独立、客观、科学的工作原则

独立性原则：严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。

客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握翔实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。

科学性原则：制定科学的操作方案，采用科学的评估程序和方法，严格按照国家资产评估有关规定，实施评估，科学、合理地进行资产价格的评定中联资产评估有限公司和估算。

(二)资产评估公允的专业原则

资产持续经营原则：根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

替代性原则：充分考虑被评估的每一项资产的选择性或有无替代性，以效能相同为前提，以市场公允价确定委估资产的价值。

公开市场原则：资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。

六、评估依据

(一)主要法律依据

1、《中华人民共和国公司法》(20xx年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);

××市××厂办公楼及土地价值的评估报告

××××：

我们接受××市××厂的托付，对该厂办公楼及土地价值进行了评估。结果报告如下：

一、基本概况

（一）被评估资产的企业概况：

企业名称：××××厂；

企业性质：国营；

法人代表：×××；

企业地址：××市××路××号。

（二）评估日期：1992年10月9日。

（三）评估目的：了解资产价值，为资产转让作准备。

（四）评估范围：厂区内原办公楼一栋及该楼围墙内4288、32平方米的土地。

（五）被评估资产概况：该资产原为厂办公楼，砖混结构，高四层，局部三层，平均层高约3、8米，占地面积1517、52平方米，建筑面积为5767、08平方米（其中地面以上5365、92平方米，地下室401、16平方米）。1962年底建成并投入使用，固定资产原值为×××万元。1977年全面检修门窗一次，1985年对一、二层重新粉刷装修后改为旅馆，1990年底对暖气进行了一次大修。

（六）评估方法：重置成本法。

二、评估做法

我们接受此项评估托付后，随即组织了评估小组并按下列步骤开展工作：

第一、赴资产现场进行实地勘察。对该办公楼的地基、承重构件、非承重墙、层面、楼地面、门窗、内外粉刷、顶棚、供水、卫生设施、电路、照明、暖气等，都作了勘察记录，在此基础上进行综合评定，从而确定该办公楼的成新。

第二、进行市场调查。为了取得更新重置砖混结构办公楼的建筑造价以及地价的有关资料，我们专程到××市统计局、××市第一建筑工程公司等单位作了调查，从而取得了现行相同结构办公楼的建筑造价及地价数据，为更新重置成本的确定取得了必要的第一手资料。

第三、计算更新重置成本和资产价值，办公楼建筑的更新重置成本在单方建筑造价的基础上，考虑“四源”费、供电集资、基建治理费等项因素计算确定；土地价值的确定，主要考虑现行市场因素。

三、具体估算过程

（一）办公楼建筑

1、地上建筑部分更新重置成本的计算：

（1）经调查，现行砖混结构办公楼建筑预算造价为387、60元平方米。

（2）现行办公楼层高一般为3米，该楼建筑层高为3、8米，由于层高增加约使造价增高13％。

387、60×13％＝50、39（元平方米）

（3）“四源”费。

①上水：该办公楼估量用水量为14、4吨小时，按8小时计算，每吨收费标准为830元。

14、4×8×830＝95616（元）

②污水：排放量按自来水的70％计算，每吨收费标准为800元。

14、4×8×70％×800＝64512（元）

③供热，按每平方米耗用量100大卡计算，收费标准为每100万大卡70万元。

100×5365、92＝536592（大卡）

536592×0、7＝375614、4（元）

“四源”费（1—3）小计：

95616＋64512＋375614、4＝535742、4（元）

平均每平方米为：

535742、45365、92＝99、84（元）

（4）供电集资：按48千瓦计算，收费标准为每千瓦2000元。

48×2000＝96000（元）

平均每平方米为：960005365、92＝17、89（元）

（5）基建治理费：按建筑预算造价的1％计算，平均每平方米为387、6×1％＝3、88（元）

（6）地上建筑部分每平方米更新重置成本为（1）—（5）：387、6＋50、39＋99、84＋17、89＋3、88＝559、6（元）

（7）地上建筑部分更新重置成本为：559、6×5365、92＝3002768、83（元）

2、地下室部分更新重置成本的计算：

有关“四源”费和供电集资在地上建筑部分计算时包含了地下室部分应分提的费用，所以地下室部分不再计算。

（1）建筑预算造价仍为每平方米387、6元。

（2）地下室内有上、下水及照明设施，但无暖气设施，故应作必要的扣除。根据调查测算，砖混结构办公楼暖气设施造价占预算总造价的4、93％，则每平方米暖气设施造价为：387、6×4、93％＝19、11（元）

（3）基建治理费：按建筑预算造价的1％计算，每平方米为：387、6×1％＝3、88（元）

（4）地下室部分每平方米更新重置成本为：387、6－19、11＋3、88＝372、37（元）

（5）地下室部分更新重置成本为：372、37×401、16＝149379、95（元）

3、办公楼建筑评估价值：

该办公楼于1962年底投入使用，至1991年底已使用29年，据实地勘察，该楼地基基础未发现较大不均匀沉降，承载能力尚好，承重构件未发现下沉开裂，但门窗局部破缺朽蚀比较严峻，油漆老化剥落，上水管锈蚀，电线老化，内粉刷局部剥落。经综合评定，确认成新为五成，详见附表。

办公楼建筑评估价值＝3152148、78×50％＝1576074、39（元）

（二）土地价值

该办公楼占地1517、52平方米，楼外围墙内占地2770、8平方米，合计4288、32平方米。目前××市城区、近效区耕地的补偿价约为每平方米400—450元，房产经营单位确定房价中的隐形地价，××地区（含××路一带）每平方米约为400多元。据此，此次评估确定地价为每平方米420元。

办公楼地价＝1517、52×420＝637358、4（元）

楼外围墙内地价＝2770、8×420＝1163736（元）

（三）评估总价值

含地价办公楼建筑的评估价值为：1576074、39＋637358、4＝2213432、79（元）

办公楼建筑和楼外围墙内土地的评估总价值为：2213432、79＋1163736＝3377168、79（元）