住房抵押贷款支持证券的论文研究

2005年3月，央行批准建行作为资产证券化的试点单位，这意味着作为国内新的金融实践，住房抵押贷款证券化已获得准生证。据悉，目前建行准备以建行上海分行为核心，打包100亿元住房抵押贷款进行证券化，该方案业已提交国际知名投行进行评估，一旦通过即开始运作，中国住房抵押贷款证券化的首个新生儿也将诞生。然而，在建行大力推行证券化的背后，仍有许多问题值得我们思考：此新生儿是足月而顺产的宝宝呢，还是一个被催生的早生婴儿？它出生后能否健康地成长下去，在此我们不妨作些探讨。发达国家住房抵押贷款市场的共同特点住房抵押贷款证券化在世界范围内并不是新事物，其历史可上溯至19世纪的欧洲，当时的证券化形式主要是通过抵押银行发行抵押贷款债券。真正现代意义上的住房抵押贷款证券化起源在美国。20世纪60年代末到70年代，为了解决高通胀波动期储蓄机构的流动性风险与利率风险，美国设立了三大(准)政府机构来推动住房抵押贷款二级市场的发展，从而建立起世界上最发达的抵押贷款证券化市场。目前在美国公开流通的债券市场上，抵押贷款证券已超过国债成为第一大债券。2002年美国抵押贷款余额达到4.7万亿美元，其中住房抵押贷款证券达到3.91万亿美元，同时美国历年的住房抵押贷款的证券化比例，即被证券化的抵押贷款余额占总抵押贷款余额的比例，也保持了相当高的水平，2002年美国住房抵押证券化比例高达56.2%。住房抵押贷款证券化在解决银行信贷资产的流动性、提高银行的资本利用率、降低银行风险、维持银行体系的稳定性、促进活跃房地产市场等方面发挥了重要的作用，因此这一金融创新在加拿大、德国、英国、法国、澳大利亚、中国香港等国家与地区得到大力推广与发展。研究这些住房抵押证券化相对比较发达的国家和地区，可以发现，住房抵押贷款一级市场及经济环境都存在以下几个共同特点：一是抵押贷款产品种类丰富。在这些国家和地区的抵押贷款一级市场上，抵押贷款产品品种都具有多层次性，存在着固定和浮动利率抵押贷款、贷款期限、贷款条件灵活，而且其偿还方式多种多样，可满足不同借款人的需求，能充分挖掘住房需求。美国住房抵押贷款等除国内常见的本金偿还、等额偿还方式，还有其他各类方式多样的抵押贷款，如根据预期通货膨胀率和贷款利率，设计出年限不同、递增比率不同的多级支付方案的抵押贷款，本金摊还开始较小，最后几次较大的抵押贷款，兼具固定/可调整利率特点的组合型抵押贷款，两步型抵押贷款，权益增长型抵押贷款，二次抵押贷款等等多种方式。二是抵押贷款要达到相当的规模。这些国家和地区的抵押贷款规模大多达到GDP的40%~60%。只有住房抵押贷款积累到一定程度，贷款机构证券化的动力机制才能形成，而且足够规模的分布广泛的抵押贷款才能更大限度地降低资产池的风险，提高抵押支撑证券的信用等级。三是抵押贷款机构的多元化。这种多元化加强了贷款机构之间的竞争，而竞争则会使贷款机构提高LTV(贷款成数)，并适当延长贷款期限，提高服务质量。更为重要的是，贷款机构的多元化，也降低了单个贷款机构在证券化体系中的博弈力量，便于政府规范与引导。四是完善与严格的信用体系。抵押支撑证券的质量决定于抵押贷款资产池的质量，而这完全取决于借款人能否按时还本付息及对提前偿还风险的控制，所以对借款人信用的考核是保证投资者利益的重要一环。五是分工明确、运作有序的强大的中介机构体系。住房抵押贷款证券化过程中，有大量的中介机构共同参与，并且专业分工，各自发挥作用，又相互协作，以保障证券化的顺利进行，这些机构主要有对抵押贷款提供保险的保险公司，提供担保的担保机构，充当SPV的信托机构，对打包资产进行管理的受托机构，管理回收本息的服务商、信用评级机构、证券的承销商以及购买证券的机构投资者等等。利润吸引和风险压力是我国抵押贷款证券化主要动力反观我国住房抵押贷款证券化，对于大家已经讨论很多的证券化模式及相关障碍等细节姑且不论，仅与上面所述住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制及我国住房抵押贷款一级市场的特点，就已决定了我国住房抵押贷款证券化注定是一个被催生的早生儿。从一般意义上讲，住房抵押贷款证券化的动力主要是用来解决提高资产的流动性，实现资产负债期限相匹配，降低风险，从资本市场融资等，然而我国的住房抵押贷款证券化却有其独特的动力机制。我国的住房抵押贷款机构是商业银行，作为商业机构，最大化地谋求商业利益是其目的。由于目前住房抵押贷款被银行视为优质资产，各大商业银行都在积极扩大抵押贷款的规模。要使住房抵押贷款证券化成为贷款银行的主动性行为，要么被利润吸引，要么自身存在着相当压力。利润吸引是指贷款机构能否从证券化过程中获得额外的利润。抵押贷款证券化的过程实际是将抵押贷款的利息收入在服务商、SPV、信用增级手段提供者及投资者等诸多证券化参与者之间分享，虽然贷款银行可以作为服务商享受服务费，但这比贷款机构自己享有所有抵押贷款利息获得的收益要低得多，因此银行并不会出于追求更多额外利润为动力进行证券化的。压力是指贷款银行是否为了分散风险、提高资产的流动性等压力而必须进行住房抵押贷款证券化。首先从总体上看我国住房抵押贷款规模相对较小，至2004年底我国住房抵押贷款余额仅占GDP的11.6%，远低于证券化发达国家的40%~60%，而从作为贷款机构的各商业银行来看，住房抵押贷款所产生的压力亦相对比较小，即使抵押贷款规模最大的中国工商银行，2003年抵押贷款余额也仅占其机构存款总额的7.23%，建行也只有10%。而作为资金供应重要来源的居民储蓄则持续增长，虽然住房抵押贷款占金融机构吸收储蓄存款余额比例从1998年的1.3%已逐渐上升至2004年的13.3%，但仍是占很小的比例，这说明商业银行的资金供给是充沛的。从储蓄存款结构上看，由于我国居民喜欢储蓄以备购房、养老、子女教育之用，因此居民储蓄中长期的定期存款比重较大，由此看来，我国的商业银行并不担心流动性。目前，我国住房抵押贷款的违约率都很低，平均水平在1%左右，具有较高的收益率与安全性，各商业银行因此将抵押贷款视做优质资产，积极扩大所发放与持有的抵押贷款规模。商业所担心的并不是流动性等风险，而是如何更有效地使用资金。由此看来，无论从利润吸引还是所承压力，贷款银行都没有证券化的动力，然而实际情况却是，中国建设银行与工商银行都在积极地提出各种证券化方案，且先后多次向央行申报要求开展。是何原因呢？某银行一内部员工给出了真实的答案：商业银行真正证券化的动力是将证券化作为他们的市场营销策略，即树立自己不断创新的社会形象，以增加银行的竞争能力。国内贷款机构的这种扭曲的证券动力机制决定了其证券化的诞生并不是因势而生，而是一个地地道道地被催生的早产儿。贷款机构单一和信用体系的不完善从我国住房抵押贷款的一级市场及证券化环境看，时机也并不那么成熟。我国住房抵押贷款机构是商业银行，尤其是四大国有商业银行在住房抵押贷款市场上占有绝对的主导地位，截至2002年，四大国有商业银行占我国所有金融机构的住房抵押贷款余额的比例从未低于87%，我国的住房抵押贷款市场的贷款机构呈现单一化的特点，这意味着对四大国有商业银行来说，它们在中国金融市场上具有绝对强势的博弈力量，这显然会对如何在住房抵押贷款证券化过程中保护好投资者的利益带来一定的挑战。而且，住房抵押贷款证券化作为一项金融工程，其良好的运作体系是依赖于一个高度发达，运作有序的中介机构体系及信用体系，而这两者目前在中国的状况都不能令人非常满意。尤其作为核心SPV的信托机构，由于其管理制度不健全，非常容易孳生漏洞，一直是金融治理整顿的焦点。所有这一切似乎都表明，目前我国经济发展尚未为这个早生婴儿营造出一个适宜其成长的环境。当然，对我国住房抵押贷款证券化的开展，我们并不会抱着否定的态度，相反，对此我们将积极加以肯定，无论如何，住房抵押贷款证券化是大势所趋，这次早产的抵押贷款证券化不妨当做我国证券化实践的一次探索。但是，对于证券化的各相关参与者，我们还是要提个醒，既然我国住房抵押贷款证券化是一个早生儿，那父母(政府)是否应该给它一个更健康的成长环境，医生(监管机构)是否加强对它的体检观测，而对于各投资者来讲，则尤其要关注其投资风险。

你好，解析如下： 一、我国个人住房抵押贷款发展现状 在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。 表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿) 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150 个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400 个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％资料来源：统计公报(2000—2005) 商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。 我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。 二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析 在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险： 1.信用风险 信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式： 一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。 二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。 三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。 四是恶意贷。恶意贷一般称为“假按揭”，是一种欺行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。 2.抵押风险 贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险： 一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。 二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。 3.利率风险 利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。 4.流动性风险 流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。 5.法律制度风险 法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。 6.市场政策风险 市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。 7.管理风险 管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。 8.操作风险 违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。 三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范 针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。 1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型 我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。 2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险 商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。 第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。 第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。 第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。 第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。 3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险 房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。 4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理 随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。 第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。 第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。 第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。 第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。 5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制 第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。 第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。 6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境 个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。