环管专业毕业论文题目

给点分好不好？建设工程职业健康安全与环境管理 随着人类社会进步和科技发展， 职业健康安全与环境的问题越来越突出。 为了 保证劳动者在劳动生产过程中的健康安全和保护人类的生存环境， 必须加强职业健康安全与 环境管理。 本节主要包括以下 5 个方面的内容： （1）建设工程职业健康安全与环境管理的目的、任务和特点； （2）建设工程安全生产管理； （3）建设工程职业健康安全事故的分类和处理； （4）建设工程环境保护的要求和措施； （5）职业健康安全管理体系与环境管理体系。 1Z205010 建设工程职业健康安全与环境管理的目的、任务和特点 1Z205011 掌握建设工程帜业健康安全与环境管理的目的 一、职业健康安全与环境管埋的概念 （—）职业健康安全与劳动保护 职业健康安全是国际上通用的词语， 通常是指影响作业场所内的员工、 临时工 作人员、合同工作人员、合同方人员、访问者和其他人员健康安全的条件和因素。 劳动保护通常是指保护劳动者在劳动生产过程中的健康和安全， 包括改善劳动 条件、预防工伤事故及职业病、实现劳逸结合和对女工、未成年工的特殊保护等方面采取的 各种管理和技术措施。 职业健康安全和劳动保护在名称上虽然不同， 但其工作内容大致相同， 可以认 为是同一概念的两种不同的命名。 （二）环境 对环境如何定义，必须通过对“主体”的界定来确定环境的定义。比如， 《中 华人民共和国环境保护法》 认为环境是指 “影响人类生存和发展的各种天然和经过人工改造 的自然因素的总体，包括大气、水、海洋、土地、矿藏、森林、草原、野生生物、自然遗迹、 人文遗迹、自然保护区、风景名胜区、城市和乡村等” 。这是一种把各种自然因素（包括天 然和经过人工改造的）界定为“主体” 的对环境的定义。在《环境管理体系要求及使用指南》 （GB／T24001—2004）认为环境是指“组织运行活动的外部存在，包括空气、水、土地、 自然资源、植物、动物、人，以及它（他）们之间的相互关系” 。这个定义是以组织运行活 动为主体， 其外部存在主要是指人类认识到的、 直接或间接影响人类生存的各种自然因素及 它（他）们之间的相互关系。 （三）职业健康安全与环境管理 根据《职业健康安全管理体系规范》 （GB／T28001－1999）和《环境管理体系 要求及使用指南》 （GB／T24001－2004） ，职业健康安全管理和环境管理都是组织管理体系 的一部分，其管理的主体是组织，管理的对象是一个组织的活动、产品或服务中能与职业健 康安全发生相互作用的不健康、不安全条件和因素及能与环境发生相互作用的要素。 因此，组织在职业健康安全管理中，应建立职业健康安全的方针和目标，识别 与组织运行活动有关的危险源及其风险， 通过风险评价， 对不可接受的风险采取措施进行管 理和控制。组织在环境管理中，应建立环境管理的方针和目标，识别与组织运行活动有关的 环境因素， 通过环境影响评价， 对能够产生重大环境影响的环境因素采取措施进行管理和控 制。应当特别指出的是，组织运行活动的环境因素给环境造成的影响不一定都是有害的，有 些环境因素会对环境造成有益影响， 无论是对环境影响有害或有益的重大环境因素， 组织都 要采取措施进行管理和控制；而职业健康安全一般只对有害因素（不安全因素、不利于健康 的因素）进行管理和控制。在我国通常把职业健康安全管理称为安全生产管理。 二、职业健康安全与环境管理的目的 （—）建设工程职业健康安全管理的目的 建设工程项目职业健康安全管理的目的是防止和减少生产安全事故、 保护产品 生产者的健康与安全、保障人民群众的生命和财产免受损失。控制影响工作场所内员工、临 时工作人员、合同方人员、访问者和其他有关部门人员健康和安全的条件和因素，考虑和避 免因管理不当对员工健康和安全造成的危害，是职业健康安全管理的有效手段和措施。 （二）建设工程环境管理的目的 建设工程项目环境管理的目的是保护生态环境， 使社会的经济发展与人类的生 存环境相协调。控制作业现场的各种粉尘、废水、废气、固体废弃物以及噪声、振动对环境 的污染和危害，考虑能源节约和避免资源的浪费。 建设工程职业健康安全与环境管理的任务 1Z205012 掌握建设工程职业健康安全与环境管理的任务 一、职业健康安全与环境管理的任务 职业健康安全与环境管理的任务是组织 （企业） 为达到建设工程的职业健康安 全与环境管理的目的而进行的组织、计划、控制、领导和协调的活动，包括制定、实施、实 现、评审和保持职业健康安全与环境方针所需的组织结构、计划活动、职责、惯例、程序、 过程和资源，如表 1Z205012 所示。表中有 2 行 7 列，构成了实现职业健康安全和环境方针 各个方面的管理任务。不同的组织（企业）根据自身的实际情况制定方针，为实施、实现、 评审和保持（持续改进）其方针需要进行以下管理工作： 1．建立组织机构； 2．安排计划活动； 3．明确各项职责及其负责的机构或单位； 4．说明应遵守的有关法律法规和习惯； 5．规定进行活动或过程的途径； 6．确定实现的过程（任何使用资源输人转化为输出的活动可视为一个过程） ； 7．提供人员、设备、资金和信息等资源。 对于职业健康安全与环境密切相关的工作任务，可一同完成。 职业健康安全与环境管理的任务表 表 1Z205012 组织结构计划活动职 职业健康安全方针 环境方针 责惯 例程 序过 程资 源 二、建设工程项目备个阶段的职业健康安全与环境管理的主要任务 （—）建设工程项目决策阶段 建设单位应按照有关建设工程的法律法规和强制性标准的要求， 办理各种有关 安全与环境保护方面的审批手续。对需要进行环境影响评价或安全预评价的建设工程项目， 组织或委托有相应资质的单位进行建设工程项目环境影响评价和安全预评价。 （二）工程设计阶段 设计单位应按照法律法规和工程建设强制性标准的要求， 进行环境保护设施和 安全设施的设计，防止因设计考虑不周而导致生产安全事故的发生或对环境造成不良影响。 在进行工程设计时， 设计单位应当考虑施工安全和防护需要， 对涉及施工安全 的重’点部分和环节在设计文件中注明，并对防范生产安全事故提出指导意见。 对于采用新结构、新材料、新工艺的建设工程和特殊结构的建设工程，设计单 位应在设计中提出保障施工作业人员安全和预防生产安全事故的措施建议。 在工程总概算中， 应明确工程安全环保设施费用、 安全施工和环境保护措施费 等。 设计单位和注册建筑师等执业人员应当对其设计负责。 （三）工程施工阶段 建设单位在申请领取施工许可证时， 应当提供建设工程有关安全施工措施的资 料。 对于依法批准开工报告的建设工程，建设单位应当自开工报告批准之日起 15 日内， 将保证安全施工的措施报送建设工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门或 者其他有关部门备案。 对于应当拆除的工程，建设单位应当在拆除工程施工 15 日前，将拆除施工单 位资质等级证明，拟拆除建筑物、构筑物及可能涉及毗邻建筑的说明，拆除施工组织方案， 堆放、 清除废弃物的措施的资料报送建设工程所在地的县级以上的地方人民政府主管部门或 者其他有关部门备案。 施工单位应当具备安全生产的资质条件， 建设工程实行总承包的， 由承包单位 对施工现场的安全生产负总责并自行完成工程主体结构的施工。 分包合同中应当明确各自的安全生产方面的权利、 义务。 总承包和分包单位对 分包工程的安全生产承担连带责任。 分包单位应当接受总承包单位的安全生产管理， 分包单位不服从管理导致生产 安全事故的，由分包单位承担主要责任。 施工单位应依法建立安全生产责任制度， 采取安全生产保障措施和实施安全教 育培训 （四）项目验收试运行阶段 项目竣工后， 建设单位应向审批建设工程项目环境影响报告书、 环境影响报告 或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门申请， 对环保设施进行竣工验收。 环保行政主 管部门应在收到申请环保设施竣工验收之日起 30 日内完成验收。验收合格后，才能投入生 产和使用。 对于需要试生产的建设工程项目，建设单位应当在项目投入试生产之日起 3 个月内向环保行政主管部门申请对其项目配套的环保设施进行竣工验收。 建设工程职业健康安全与环境管理的特点 lZ205013 熟悉建设工程职业健康安全与环境管理的特点 依据建设工程产品的特性，建设工程职业健康安全与环境管理有以下特点。 1．建筑产品的固定性和生产的流动性及受外部环境影响因素多，决定了职业 健康安全与环境管理的复杂性； 2．建筑产品生产的单件性决定了职业健康安全与环境管理的多变性； 3． 产品生产过程的连续性和分工性决定了职业健康安全与环境管理的协调性； 4．产品的委托性决定了职业健康安全与环境管理的不符合性； 5．产品生产的阶段性决定职业健康安全与环境管理的持续性； 6．产品的时代性、社会性与多样性决定环境管理的经济性。 本节练习： 1. 建设工程项目的职业健康安全管理的目的是（ D） 。[2004] A.保护建设工程产品生产者的健康与安全 B.控制工作场所内员工及其他进入现场人员的安全条件和因素 C.避免和因使用不当对使用者造成健康和安全的危害 D.保护建设工程产品生产者和使用者的健康与安全 2．根据《建设工程安全生产管理条例》 ，建设单位应当自开工报告批准之日起 （A ） 日内， 将保证安全施工措施报送建设工程所在地的县级以上人民政府建设行 政主管部门或其他有关部门备案。[2007] A、15 B、20 C、25 D、30 安全教育制度 1ZZ05020 建设工程安全生产管理 1Z205021 掌握建设工程安全生产管理制度 现阶段已经比较成熟的安全生产管理制度有： · 安全生产责任制度； · 安全教育制度； · 安全检查制度； · 安全措施计划制度； · 安全监察制度； · 伤亡事故和职业病统计报告处理制度； · “三同时”制度； · 安全预评价制度。 一、安全生产责任制度 安全生产责任制是最基本的安全管理制度，是所有安全生产管理制度的核心。 安全生产责任制是按照安全生产管理方针和“管生产的同时必须管安全”的原则，将各级负 责人员、 各职能部门及其工作人员和各岗位生产工人在安全生产方面应做的事情及应负的责 任加以明确规定的一种制度。 企业实行安全生产责任制必须做到在计划、布置、检查、总结、评比生产的时 候，同时计划、布置、检查、总结、评比安全工作。其内容大体分为两个方面：纵向方面是 各级人员的安全生产责任制，即各类人员（从最高管理者、管理者代表到项目经理）的安全 生产责任制；横向方面是各个部门的安全生产责任制，即各职能部门（如安全环保、设备、 技术、生产、财务等部门）的安全生产责任制。只有这样，才能建立健全安全生产责任制， 做到群防群治。 二、安全教育制度 根据原劳动部《企业职工劳动安全卫生教育管理规定》 （劳部发〔1995〕405 号）和建设部《建筑业企业职工安全培训教育暂行规定》的有关规定，企业安全教育一般包 括对管理人员、特种作业人员和企业员工的安全教育。 1．管理人员的安全教育 （1）企业领导的安全教育 对企业法定代表人安全教育的主要内容包括： ● 国家有关安全生产的方针、政策、法律、法规及有关规章制度； ● 安全生产管理职责、企业安全生产管理知识及安全文化； ● 有关事故案例及事故应急处理措施等。 （2）项目经理、技术负责人和技术干部的安全教育 项目经理、技术负责人和技术干部安全教育的主要内容包括： ● 安全生产方针、政策和法律、法规圹 ● 项目经理部安全生产责任； ● 典型事故案例剖析； ● 本系统安全及其相应的安全技术知识 （3）行政管理干部的安全教育 行政管理干部安全教育的主要内容包括： ● 安全生产方针、政策和法律、法规； ● 基本的安全技术知识； ● 本职的安全生产责任。 （4）企业安全管理人员的安全教育 企业安全管理人员安全教育内容应包括： ● 国家有关安全生产的方针、政策、法律、法规和安全生产标准； ● 企业安全生产管理、安全技术、职业病知识、安全文件； ● 员工伤亡事故和职业病统计报告及调查处理程序； ● 有关事故案例及事故应急处理措施。 （5）班组长和安全员的安全教育 班组长和安全员的安全教育内容包括： ● 安全生产法律、法规、安全技术及技能、职业病和安全文化的知识； ● 本企业、本班组和工作岗位的危险因素、安全注意事项； ● 本岗位安全生产职责； ● 典型事故案例； ● 事故抢救与应急处理措施。 2．特种作业人员的安全教育 （1）特种作业的定义 对操作者本人， 尤其对他人或周围设施的安全有重大危害因素的作业， 称为特 种作业。 直接从事特种作业的人，称为特种作业人员（根据《特种作业人员安全技术考 核管理规则》GB 5306－—1985） 。 （2）特种作业人员的范围 依据《特种作业人员安全技术考核管理规则》 （GB 5036－1985） ，特种作业人 员的范围有： ● 电工作业； ● 锅炉司炉； ● 压力容器操作； ● 起重机械操作； ● 爆破作业； ● 金属焊接（气割）作业； ● 煤矿井下瓦斯检验； ● 机动车辆驾驶； ● 机动船舶驾驶和轮机操作； ● 建筑登高架设作业； ● 其他符合特种作业基本定义的作业。 特种作业人员应具备的条件是： 必须年满十八周岁以上， 而从事爆破作业和煤 矿井下瓦斯检验的人员，年龄不得低于二十周岁；工作认真负责；身体健康，没有妨碍从事 本种作业的疾病和生理缺陷； 具有本种作业所需的文化程度和安全、 专业技术知识及实践经 验。 （3）特种作业人员的安全教育 由于特种作业较一般作业的危险性更大， 所以， 特种作业人员必须经过安全培 训和严格考核。对特种作业人员的安全教育应注意以下三点： ● 特种作业人员上岗作业前，必须进行专门的安全技术和操作技能的培训教 育，这种 培训教育要实行理论教学与操作技术训练相结合的原则， 重点放在提高其安全 操 作技术和预防事故的实际能力上。 ● 培训后，经考核合格方可取得操作证，并准许独立作业。 ● 取得操作证的特种作业人员，必须定期进行复审。复审期限除机动车辆驾 驶按国 家有关规定执行外， 其他特种作业人员两年进行一次。 凡未经复审者不得继续 独 立作业。 3．企业员工的安全教育 企业员工的安全教育主要有新员工上岗前的三级安全教育、 改变工艺和变换岗 位安全教育、经常性安全教育三种形式。 （1）新员工上岗前的三级安全教育 三级安全教育通常是指进厂、进车间、进班组三级，对建设工程来说，具体指 企业（公司） 、项目（或工区、工程处、施工队） 、班组三级。 企业新员工上岗前必须进行三级安全教育， 企业新果工须按规定通过三级安全 教育和实际操作训练，并经考核合格后方可上岗。 ● 企业（公司）级安全教育由企业主管领导负责，企业职业健康安全管理部 门会同有 关部门组织实施，内容应包括安全生产法律、法规，通用安全技术、职业卫生 和安全文化的基本知识，本企业安金生产规章制度及状况、劳动纪律和有关事故案例等 内容。 ● 项目（或工区←工程处、施工队）级安全教育由项目级负责人组织实施，专职 或兼职安全员协助，内容包括工程项目的概况，安全生产状况和规章制度，主要危险因素及 安全事项，预防工伤事故和职业病的主要措施，典型事故案例及事故应急处理措施等。 ● 班组级安全教育由班组长组织实施，内容包括遵章守纪，岗位安全操作规程， 岗位间工作衔接配合的安全生产事项， 典型事故及发生事故后应采取的紧急措施， 劳动防护 用品（用具）的性能及正确使用方法等内容。 （2）改变工艺和变换岗位时的安全教育 ● 企业（或工程项目）在实施新工艺、新技术或使用新设备、新材料时，必须对 有关人员进行相应级别的安全教育， 要按新的安全操作规程教育和培训参加操作的岗位员工 和有关人员，使其了解新工艺、新设备、新产品的安全性能及安全技术，以适应新的岗位作 业的安全要求。 ● 当组织内部员工发生从一个岗位调到另外一个岗位， 或从某工种改变为另一工 种，或因放长假离岗一年以上重新上岗的情况，企业必须进行相应的安全技术培训和教育， 以使其掌握现岗位安全生产特点和要求。 （3）经常性安全教育 无论何种教育都不可能是一劳永逸的，安全教育同样如此，必须坚持不懈、经 常不断地进行，这就是经常性安全教育。在经常性安全教育中，安全思想、安全态度教育最 重要。进行安全思想、安全态度教育，要通过采取多种多样形式的安全教育活动，激发员工 搞好安全生产的热情，促使员工重视和真正实现安全生产。经常性安全教育的形式有：每天 的班前班后会上说明安全注意事项；安全活动日；安全生产会议；事故现场会’张贴安全生 产招贴画、宣传标语及标志等。 三、安全检查制度 安全检查制度是清除隐患、防止事故、改善劳动条件的重要手段，是企业安全 生产管理工作的一项重要内容。 通过安全检查可以发现企业及生产过程中的危险因素， 以便 有计划地采取措施，保证安全生产。 安全检查要深入生产的现场， 主要针对生产过程中的劳动条件、 生产设备以及 相应的安全卫生设施和员工的操作行为是否符合安全生产的要求进行检查。 为保证检查的效 果， 应根据检查的目的和内容成立土个适应安全生产检查工作需要的检查组， 配备适当的力 量，决不能敷衍走过场。 四、安全措施计划制度 安全措施计划制度是指企业进行生产活动时， 必须编制安全措施计划， 它是企 业有计划地改善劳动条件和安全卫生设施， 防止工伤事故和职业病的重要措施之一， 对企业 加强劳动保护，改善劳动条件，保障职工的安全和健康，促进企业生产经营的发展都起着积 极作用。 1．安全措施计划的范围 安全技术措施计划的范围应包括改善劳动条件、 防止事故发生、 预防职业病和 职业中毒等内容，具体包括： （1）安全技术措施 安全技术措施是预防企业员工在工作过程中发生工伤事故的各项措施， 包括防 护装置、保险装置、信号装置和防爆炸装置等。 （2）职业卫生措施 职业卫生措施是预防职业病和改善职业卫生环境的必要措施，其中包括防尘、 防毒、防噪音、通风、照明、取暖、降温等措施。 （3）辅助用房间及设施 辅助用房间及设施是为了保证生产过程安全卫生所必须的房间及一切设施， 包 括更衣室、休息室、淋浴室、消毒室、妇女卫生室、厕所和冬季作业取暖室等。 （4）安全宣传教育措施 安全宣传教育措施是为了宣传普及有关安全生产法律、 法规、 基本知识所需要 的措施，其主要内容包括：安全生产教材、图书、资料，安全生产展览，安全生产规章制度， 安全操作方法训练设施，劳动保护和安全技术的研究与实验等。 2．编制安全措施计划的依据 （1）国家发布的有关职业健康安全政策、法规和标准； （2）在安全检查中发现的尚未解决的问题； （3）造成伤亡事故和职业病的主要原因和所采取的措施； （4）生产发展需要所应采取的安全技术措施； （5）安全技术革新项目和员工提出的合理化建议。 3．编制安全技术

找国内去知网，万方这类网站，一般学校都有购买，直接可以在学校打开下载

摘要：从物业管理现状入手，着重了物业管理行业贯彻“以人为本”的关键所在，提出了物业管理中应重视物业管理员工与业主的沟通。 关键字：物业管理、以人为本、物业管理员工与业主之间的关系物业管理是二十世纪末兴起的服务性行业。随着房地产行业的大力和人民生活水平的提高，物业管理观念也逐渐深入人心，且人们对于物业管理的要求也越来越高。所以在近几年，物业管理行业迅猛发展。但在物业管理市场繁荣的背后，还存在着诸多：如服务质量较差，简单，收费不规范等等，使广大消费者对物业管理公司意见很大。物业管理工作中产生这些问题的原因有很多，但我认为，最重要的一点是物业管理公司没有牢固树立以人为本的观念，没有认真落实以人为本的宗旨。因此，在物业管理市场日趋成熟的今天，物业管理公司只有牢牢把握以人为本的宗旨，才能在竞争中不断增强实力，发展壮大，实现可持续发展。一、物业管理“以人为本”的重要意义（一）“以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现物业管理虽然是的经营性服务活动，但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合，承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大劳动者的身心健康，满足了他们的根本利益，从而激发了他们的能动性和创造性，保证了城市发展的活力，实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。 （二）“以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件物业管理作为服务性行业，品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要，包括生理需要和心理需要，从而提供相应的服务，如为老年人和残疾人设置无障碍通道，为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小，但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成，赢得用户信任，显出物业管理的名牌效应。（三）“以人为本”是物业智能化的必要补充随着信息技术的高速发展，机及其技术进入建筑领域，智能大厦、智能小区成为发展的必然趋势。智能产品使物业提升了档次，高的使用使人们极大的减少了脑力体力劳动的强度，但是却无法取代人们情感的沟通。以人为本为智能化发展开辟了广阔空间。物业管理就是要通过开展丰富多彩的公共活动，创造良好的文化氛围，发挥出科技的巨大效能。（四）“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高，管理服务收费受政府指导价格约束等原因，所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展，取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求，并由此减少收费过程中的矛盾，实现物业管理公司效益和社会效益的双赢。 二、物业管理中实现“以人为本”的关键所在。在《物业管理条例》第二条就对物业管理作出了一个明确的定义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动，它离不开人的参与。因此，在物业管理活动中，贯彻“以人为本”的理念尤为重要，调动人的积极性，使物业管理取得良好效果的决定因素。（一）人是物业管理活动中的主、客体物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体，它的本身并不会发生变化，一块点还是一块地，一栋房子还是一栋房子……而在人参与管理后，他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此，物业的本身在整个物业管理的活动中，它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业，它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工；物业管理的客体（服务对象）是物业所有人和使用人，也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中，物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用，为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境，进而提升物业的使用价值和经济价值。（二）处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键 现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”，也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展，时代的进步，人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境；要求邻里的和睦、互助……。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光，放眼望去小区里到处簇拥着绿色，一出门便可以和邻居亲切的打招呼……因此，业主间的和睦很重要。同样，业主同管理公司员工之间人际关系更为重要，他们需要期为他们提供一系列的服务，同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突！那么要处理好业主同物业管理人员之间的关系，如果我作为物业管理的一名成员或者管理者，我会这样做：1、物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通的条件要处理好与业主的关系，首先物业管理员工要先提高自身的素质，才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触，我们的一言一行，工作的方式和态度都要正确、得体，物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现，那么较高的综合素质就十分重要。当业主对物业公司抱怨连天时，我们不能去跟业主炒，而是要耐心地倾听，最后在向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决；当出现一些技术上的问题，我们不会束手无策，而是能够运用自身的专业知识，使问题迎刃而解……遇到这种种问题，只有具备一定素质的员工才能够树立解决，为物业公司树立良好的形象，与业主保持良好关系。当然不要以为只具备解决、处理问题的能力，足够的专业知识就能够很好的与业主沟通，其实不然，微笑、礼貌的服务也相当重要。文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课.2、了解业主的潜在需要要处理好与业主的关系，贯彻“以人为本”的服务宗旨，挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前，做在业主前，使业主感到有这样一个物业公司为自己服务是自己生不少心，那么业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。有小孩的业主家庭对于接送小孩的一定很发愁，那么我们就可替业主想个办法，租一辆车，找一些有责任心的人来负责接送小孩，这样节省了业主的时间，且收费也不高，业主今后就不必再为没有时间接送孩子而发愁了。小孩子们呢，每天一起去幼儿园，互相之间就成了万般，也可以间接促进业主间的交流，也可谓是一举两得了；现在大多的家庭都使用饮水机代替了以前的烧开水，如果送水员一天到晚的出入小区会给小区的安全管理带来不便，因此就这一点我们可以自己雇一些送水员，每天统计业主的药水需求量，同意为业主送水，既方便了业主也不至于对小区的安全管理造成麻烦。当然我们也可以在走访用户的时候留意一下业主家是否还有存水，在业主还没有药水之前主动为他们送水，业主心里一定会使暖洋洋的。还有我们可以成立老年活动站，让老年朋友们有自己活动的地方；进行室内滤纸维护；定期进行房屋检查、维修等等。我们应尽可能全面的通业主着想，替业主办事情。这样即使偶尔我们犯了一些小错误，业主也会看在我们以往的“周到”服务上不与我们计较。那么这样，物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。 3、营造社区人文氛围，使业主与业主之间及与物业管理员工之间融洽沟通从许多的新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意，对物业公司这么挑剔那么挑剔，其实，业主并不是都不好说话，不是那么爱挑理。只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围，而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少，导致了双方或多方的互相不理解，才会生去许多看似很大的矛盾，但其实并不大的问题。其实要解决这样的问题不是很难，物业公司可以利用节假日或者双休日，组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。宣传栏经常能挑选一些精彩的小文章，组成小型的散文展、诗会；地方特色的工艺品的展示也可成为会所的固定项目；儿童活动区域小规模的童趣壁画；……如此种种不经意的安排，花费低廉，却能在很大程度上丰富业主的业余生活，创造了良好的社区人文环境。宣传栏里的小文章等也可以向业主征稿，从中挑选比较好的刊登出来，对于投稿多，质量高的业主予以奖励；在每年的九月份可以举办一次消防逃生演习，并且向业主介绍一些消防逃生知识以及使用灭火器的，组织使用灭火器灭火比赛，优胜者进行一定的小奖励。业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活，也与其他业主进行了良好的沟通，当然也与物业管理人员进行了良好的沟通，大家彼此之间增进了友谊，增进了了解，从陌生人变成了朋友。有了沟通，许多事情也就迎刃而解了。 4、亲善、友爱，如家人般的感觉，物业管理员工与业主的良好沟通这不单是某个物业管理人员的事，全体物业管理人员都应这样做，把业主当作自己的家人去对待，这样，难以处理的物业管理员工与业主之间的关系就会缓和许多，大家彼此间像亲人，像朋友，关系自然能处的很好。比如，业主每天回到“家”，第一要经过的是小区的大门，那么我们的保安人员要做到笑脸相迎，主动问候，见到老人小孩要主动搀扶；物业管理人员在小区内遇到业主也要主动打招呼，问个好，遇到业主有困难要主动帮忙；当然，要建立亲善、友爱的关系就要经常到业主家走访，好比串亲戚一样，除了说一些贴心的话以外当然还要收集一些业主需要服务的各类信息和要求，以便以后更好的服务与他们。在这里谈几个细节的东西，首先，既然是把业主当作家人看待，那么要尽量记下每位业主的姓名，房间号，楼号，见面打招呼的时候亲密的称呼一句“王小姐”、“李女士”什么的，业主一定会倍感亲切，这会让业主感觉到我们确实对于他们很重视；还有，在每位业主过生日的时候，主动打上一个电话祝福一下，或是送上一张简单的写有祝语的贺卡，既寄托了全体物业管理员工对业主的祝福，也让业主感到了温暖。在工作中需要注意的细节还有很多，只要我们细心观察就可以从任何方面帮助业主，服务于业主，这样，既处理好了物业管理员工与业主之间的关系也实行了良好的管理，不是两全其美吗？ 5、舒适、安全的归属感物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产，是建筑物，是社区的环境，业主每天下班回到了我们的小区，他们是回到“家”了，“家”是什么概念，是一种归属感，一种安全感，一种舒适感，那么我们要如何为业主提供这样一种感觉呢，我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的社区环境。在这里我提出一个想法，就是建立“绿色社区”，“绿色”不仅代表小区的绿化率，还代表健康、文明、整洁等等。业主每天晚上一回到“家”，看到的是整洁的绿色，而不是垃圾遍地的垃圾场；呼吸道的是清新自然的空气，而不是污浊带有异味的杂味；听到的是轻松活泼的轻，而不是隐约的机器的噪音。自然而然，就会联想到快乐的东西，就会有快乐放松的心情，即使白天在单位遇到了不愉快的事情也会一时间忘掉，而只享受着快乐的气息。这就是我想要给业主的“归属感”，也就是“家”的感觉。物业管理的“以人为本”，可以概括的看作“以业主为本”，就是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的，其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境，使物业保值增值。业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的重要标准。但作为房地产开发的后续服务机构，物业管理公司还是要有盈利赚钱的义务。那么从这点上说，有时候在获取利润和满足业主需求上就会发生矛盾。但作为物业管理公司，作为以“以人为本”为服务宗旨的物业公司，就应当在这上面把握好。我们应当不求利润最大化，但求业主满意，把每一分钱都用在有利于小区管理和对业主的服务上，用我们的真诚为业主服务。我想只有这样真正做到“以人为本”，才能够得到业主的满意，得到业主的支持。在以上我认为处理物业管理员工与业主之间官的一些方法中，出“诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的服务管理模式，如果能够真正的运用到物业管理中并加以修改和完善的话，一定能够把“以人为本”的服务宗旨贯彻得很好，也一定能与业主相处得很融洽。 综上所述，我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性，在物业管理行业中的重要性。新世纪，物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够更好的服务与业主；只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够得到更广泛的业主的支持；只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够在公司经营中获取利润；只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够创建物业管理品牌……。因此，只有坚持“以人为本”，进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新，勇于实践，开拓进取，不断拓宽空间， 才能使物业管理保持可持续发展，一直处于行业的领先地位。