主要是房租比较高，作为一个普通打工者他们难以支付房租，所以政府可以出一些补贴政策。
其实是发展是大于弊的,但对城市资源有了很大的影响.会影响城市一些房价的提升等等.
政府应该给外来务工人员开辟一条绿色通道，让外来务工人员能够安心务工，政府需要想更多的办法才行
据统计，目前中国房屋租赁人数已经超过了两亿人，其中外来务工人员的租房需求很大，但是近年来房屋租赁市场的现象很乱，并且外来务工人员租房难。针对房屋租赁市场的乱象，国家也多次出台了解决外来务工人员租房问题的政策。关于外来务工人员租房难这一问题，我认为有以下几个解决策略。首先，有关部门应该整治房屋租赁市场乱套的现象，让乱涨租金，黑中介等等类似的行为得到整治，争取为外来务工人员打造一个绿色的租房平台。其次，国家应该出台更多政策，解决外来务工人员租房难题，让他们得到住房保障，保证外来务工人员的合法权益，从而让他们的租房条件得到改善。最后，外来务工人员如果遇到不公平的对待时，可以寻求警察的帮助，维护自己的合法权益。
一：有关部门及时整治房屋租赁市场的乱象
有关部门应该整治房屋租赁市场乱套的现象，让乱涨租金，黑中介等等类似的行为得到整治，争取为外来务工人员打造一个绿色的租房平台。
二：国家出台更多住房政策保障租房人员的权益
国家应该出台更多政策，解决外来务工人员租房难题，让他们得到住房保障，保证外来务工人员的合法权益，必要时也可以发放住房补贴。
三：外来务工人员要加强法律意识，面对不公平的对待要及时报警，寻求帮助
外来务工人员应该时刻关注住房的政策，并且提高自己的法律意识，如果遇到不公平的对待时，可以寻求警察的帮助，维护自己的合法权益。
关于我国外来务工人员面临租房难这一难题，大家还有什么想要补充的？欢迎在评论区下方留言。
毕业论文写作存在的问题及对策
转眼间大学生活即将结束，同学们毕业前都要通过最后的毕业论文，毕业论文是一种有准备的检验学生学习成果的形式，来参考自己需要的毕业论文吧！下面是我整理的毕业论文写作存在的问题及对策，希望对大家有所帮助。
一、存在的问题
（一）选题把握不准
选题是确定毕业论文研究的方向，是毕业论文写作的第一步。即使教学学院给提供了一些参考选题，但学生在选题时仍有不少问题。主要表现在：
一是追求热点，对药品现代物流、医药卫生体制改革、公立医院改革、药妆等兴趣浓厚，选此类热点课题的多，能够创新的少；
二是游离在所学专业或毕业实习之外，如在苏州礼来公司实习的医药贸易专业学生选题是“当前我国经济形势下的公路建设与发展”，在药品经营企业仓库实习的学生选题是“税收政策与促进就业的思考”，在山东步长制药实习的学生选题是“目前我国发展保障性住房的政策分析”等；
三是理论性太强，选题难度太大，超出了本科生能够把握的范围，如在药品检验所实习的同学选题是“药品供应保障体系构建研究”。
（二）拼凑现象严重
学生通过网络查找资料比较普遍，网络给学生带来便捷的同时，也打开了惰性的方便之门。直接从网络上下载他人的文章当然是严令禁止的，但拼凑却是屡禁不止。
一是拼凑法，从网络上下载几篇同类型的论文，通过剪接拼凑成一篇论文，往往结构混乱，内容不完整，甚至自相矛盾；
二是雷同法，几个同学的论文题目略有差异但内容雷同，甚至仅是顺序安排上略有差异；
三是穿越法，为通过文献检索方法核查，把不同专业师兄师姐或不同年度的毕业论文，稍作修改或拼凑，没有创新。
（三）文献使用不规范
毕业论文写作要求本科生学会检索和使用参考文献，但难如人意。
一是在正文中不注明资料来源，特别是数据资料，对从互联网取得的资料往往不注明网址；
二是不了解参考文献标注的格式，同一篇论文中标注方式各不相同，不了解对报纸、网站、会议的标注格式；
三是不熟悉参考资料引用的要求，出现正文标注的与文后的参考文献无对应；四是引用文献过于陈旧；五是引用文献过长，甚至涉及抄袭。
（四）行文不严谨
毕业论文写作要求本科生展现科研论文的写作能力，有时差强人意。
一是思路不清晰，缺乏基本学术论文写作训练；
二是基本概念解释不清楚，下定义的能力不够；
三是凑字数，为达到毕业论文字数要求，可有可无的材料大量引用，如“某某药品的市场营销策略”，在绪论中把该种药品的说明书一字不落地抄下来；
四是文章内容前后关联性不强，在原因分析、对策建议等方面，没有针对存在的问题进行分析。
（五）摘要撰写混乱
毕业论文摘要撰写混乱主要表现有：
一是没掌握毕业论文摘要撰写规则，目的不明确，方法交待不清，结果、结论模糊；
二是摘要内容与正文关联性不强。特别是正文在导师指导后有了重大修改，在摘要里没有体现；
三是英文摘要质量不高，有的甚至从网络上下载翻译软件“写作”英文摘要，以致出现语病、笑话也就不足为奇了。
（六）格式不规范
论文格式是毕业论文外在形式，但学生上交的毕业论文，格式五花八门。
一是标题序号不一致，多种序号混用；
二是图表不编号或编号混乱，甚至为扫描或截图；
三是数据不一致，使用不同的单位；四是全角、半角混用等。
二、对策
（一）提高对毕业论文重要性的认识
本科毕业论文是大学生本科阶段学习成果的全面总结，是对学生创新能力的考查，是实现高等教育培养目标的重要教学环节，是一所高校整体教学质量的直接反映。教学学院要高度重视，在教学安排，指导教师遴选，建立、完善毕业论文评价体系等方面多做工作，形成工作制度；指导教师要重视对学生的业务指导，重点抓好论文选题、研究方案、文献检索等；毕业生要高度重视，处理好毕业论文写作与完成实习工作的关系，主动与指导教师沟通，认真撰写，反复修改，展现研究性学习和实践性学习的成果。
（二）引导学生与指导教师的双向选择
指导教师对学生科研能力提高影响大。
一是指导和训练学生毕业论文写作，训练文献检索、方案编写等；
二是审查学生论文的规范性、真实性，审查参考文献、论文格式、英文摘要等的规范性；
三是把握学生毕业论文合格性，凡没有指导教师签字同意参加论文答辩的学生一律不能参加答辩。学生与指导教师双向选择，有利于提高指导效果。教师有自己的研究领域，在导师双选前，要公示指导教师的学识特长，方便学生选择指导教师，指导教师根据学生的论文选题方向选择学生。
（三）明确毕业论文质量标准
编制好学生毕业论文质量标准。
一是明确学生论文格式基本规范，制定统一的格式标准；
二是明确参考文献的时效性，一般以近三年内的资料为好；
三是适当放宽对毕业论文字数的要求，对本科生以不少于5000字为宜，要求学生观点表达清楚、问题分析透彻，结构完整，避免为凑字数而将无关紧要的内容大量地放入论文中，致使主题被淡化。
（四）设立学生科研课题
毕业论文应依托科研课题，一方面学生参与指导教师的课题，或者参加实习单位的科研，提高科研意识和科研水平，有利于写出高水平的毕业论文；一方面针对本科生参加科研课题机会少的困难，设立若干学生科研专项，结合实习岗位，确定与企业关联度高的选题，组织毕业生分组中报，以毕业论文为结题成果。立项课题以解决现实存在问题作为出发点和落脚点，对学生和指导教师都有一定的压力，也保证了论文的创新性。有了科研课题的依托，学生的科研积极性得到激发，资料收集、整理和研究能力得到锻炼，为毕业论文的写作积累研究方法、研究经验和奠定选题的方向，有利于提升毕业论文的质量。
（五）强化学术道德教育
必须独立完成毕业论文，规范引用参考文献，防止抄袭、剽窃他人学术成果。加强毕业生学术道德教育非常必要，一方面要将学术道德教育与学生的日常行为教育、大学生思想政治教育结合起来，与大学生就业教育、职业道德教育结合起来，另一方面对出现有违学术道德的，坚决不允许参加答辩或取消其答辩资格。引入论文检索比较相关软件，杜绝违背学术道德的行为。
（六）认真组织评阅答辩
在论文评阅和答辩时，指导教师都希望自己指导的学生能一次通过，担心影响教学评价结果；学生更希望自己的论文能一次性通过，否则会影响自己的毕业。毕业论文评阅是重要环节，评阅分组的关键是将指导教师与学生毕业论文按选题分类，采取分类评阅的办法，避免评阅中出现不公平。答辩是对毕业论文质量把关的最后一个重要环节，重点是防止形式化。在组织答辩活动中，要确定答辩组，实行组长负责制，采取答辩前确定重点提问教师，避免出现走过场的现象。
摘要： 当前大学生在论文的写作中存在许多的问题，这严重地影响了学生个人的发展和学校的发展。本文对大学生论文中存在的问题进行分析，提出应该发挥学校、老师及学生的作用，多管齐下，共同促进学生毕业论文写作质量的提高。
关键词： 写作 问题 对策
当前高校越来越重视大学生毕业论文的写作，重视论文写作研究的深度广度。在此期间发现了论文写作中的一些问题，偏离了论文写作的本意。那么，对于偏离论文写作初心的问题应如何解决呢？本文将就此提出对策。
一、毕业论文写作的现状分析及存在的问题
（1）缺乏主动性，不够积极。其一，由于有的论文指导老师与学生研究方向不一致，老师对于学生的研究内容不了解，所以缺乏有效指导，在一定程度上影响了学生研究的积极性。其二，有的专业要想有研究成果需要长时间去研究去探索，但是在论文写作时间较少的情况下，学生对于论文的写作积极性必然下降，同时也不利于科研的发展。其三，学校过度关注论文的查重率而忽视论文的质量，所以学生在态度上不重视论文的写作而只重视查重率。
（2）内容不恰当，结构松散。其一，表达不恰当。论文写作的过程当中，全篇都是介绍性的文字，或者是叙述、描写的文字较多，给人感觉像流水账一样，参考价值较低，不具有真正的实用性。其二，写作的思路不够清晰。①文中重点内容不够充实，而有些可以一笔代过的却浪费了大量的笔墨去研究；在同一个段落中经常会出现多个中心思想词，同时全文当中主次不分，不能突出重点，不能明确主旨思想。
（3）选题不恰当，定位不准。有的学生选题太大，没有从小的角度去研究深挖，而只是从表面上去研究研究而已；有的同学所选的题目与自己的专业关系不大，相关性不强；有的学生对于研究的内容不了解，并不知道研究问题的深度和广度，不知道如何写作，只是靠自己的兴趣就定题；还有的同学所选的题太旧，已经是过时的，没有创新点。这些都是选题不切合实际的表现。这些学生都没有从自己所学的专业出发，这些学生没有从实际出发，这都是不恰当的。
二、毕业论文写作中存在问题的产生原因
那么是什么原因导致上述现象的发生呢？
（1）缺乏写作的功底。在大学有的专业没有开设论文写作课程，例如：经济管理系、传媒系、书法系、美术系。学生不了解论文的写作格式，不了解写作要求和写作规范，学校也没有针对学生进行专业的`写作训练。有的专业虽然开设了相关的论文写作课程，但是学生没有认识到其重要性，没有很好地把握这次学习的机会。同时许多学生很长时间不接触写作，写作功底不深；不能得心应手地使用专业语言；文章的研究性也不强。
（2）思维方式较沉旧。由于受到专业因素的影响：文科生接受的多是死记硬背的知识，理科生则侧重培养严谨性。所以，都不善于创新。同时，由于本身受到专业知识的影响，本科生与研究生相比专业知识较少。很多同学缺乏创新的思想，没有自己独立的思考，思想比较沉旧，选题写作还是跳不出前人的框架，只是在前人的基础上小修小改。现在科技比较发达，资源获取更为方便，由于受到这种行为习惯的影响，大学生从小就形成直接百度的习惯，导致思维的局限性。
（3）查重上存在困难。有的学生存在大片的抄袭现象，毋庸置疑论文是通不过的。有的同学发现应用一些专业术语就会被查重，因此为了避免自己的论文出现飘红的现象就把专业术语改成自己的语言去表达。有的学生将本来一句很通顺的话前后颠倒语序，以过查重关。例如：法学专业学生写论文的过程中当需要应用法律条文去解决分析这个问题时，为了防止查重就只能自己去改动法条，有时候改得面目全非。
三、毕业论文写作中解决问题的对策
在毕业论文写作中存在这样那样的问题，深究其现象我们知道了原因所在，对此我们应该采取一系列的措施去解决这个问题，提高学生的论文写作质量。
（1）学校应培养学生论文写作能力。只有加强写作课训练才能从根本上解决学生写作论文中出现的大多问题。学校应该开设论文写作课程，让学生形成经常写作的习惯，这样学生才能写好毕业论文，才能成为一个合格的毕业论文写作者。同时对于论文写作的深入学习，有利于强化对中国文化的了解和认识。作为老师应该提高对学生写作的要求，督促学生更好地完成学习的任务，尽到老师教书育人的责任。学校也应该相应地加强管理，提高对论文的重视程度，让那些不主动学论文写作的人能静下心来研究写作。学生只有提升对写作的认识，才能以正确的心态去学习，去了解写作技能以及论文的写作方法与要求，端正自己的态度，才能更好地完成这项任务。
（2）学生提前做好论文写作的准备工作。资料的搜集对于写论文来说是一件非常重要的事，就像砖对于盖房子的作用那样。但有的学生却嫌太过于麻烦不去实际搜集资料，自己坐在那里凭空想象，凭空捏造，“假、大、空”，最终写成的论文缺乏实用性、研究性和可参考性；有的学生虽然态度端正，但是盲目地去搜集资料，资料找了一大堆却不知道哪些是自己的论文所真正需要的，不舍得放弃，也不会对资料进行取舍，导致写出来的作文“一锅粥”，中心思想也不明确。在搜集参考资料的过程中应该对上面这些情况加以重视，让自己搜集的资料更充分、更贴切地为论文写作服务。
（3）学生应该树立发散性思维方式。可能很多人同时就一个问题开展研究，那么，不同的写作者就要从不同的角度去研究，善于去发现不同，大家群策群力，这样问题才能更好地解决。如果一个问题大家都对此有了比较深入的研究，那么就不要再去研究这个问题了，而是要用发展的眼光，要善于去发现新问题，要有创新思维和意识。对于查重系统，学校应该根据综合考虑实际情况对系统加以完善，为学生更好地完成论文写作创造条件、创造环境。例如：增加学校图书库存，让学生多渠道获取研究资料，开设写作课提高学生写作能力。借鉴其他高校的经验，不能墨守成规。
大学生应该激发自身对所研究题目的兴趣。选题要以学生为主，如果选题不恰当老师再对其进行修改，而不是老师直接定题。老师应加强与学生的交流，建立和谐互动的师生关系，师生之间要进行思想交流和碰撞，更好地为论文写作服务。同时学校可以通过办板报、开讲座、开主题班会的形式潜移默化地影响学生，形成诚信的校风。因此，我们应该发挥学校、老师及学生的作用，多管齐下，共同促进大学生写作质量的提高。
注释：
①辛悦.大学生毕业论文撰写存在的问题及对策[J].读与写杂志，2012（10）.
参考文献：
[1]周欣宇.上海师大毕业论文事件始末[N].中国青年报，2006.
[2]康星华.高校毕业论文质量管理浅论[J].江西蓝天学院学报，2007（3）.
[3]郑琳.大学生毕业论文选题存在问题与对策[J].安徽科技学院学报，2008（4）.
[4]陈道兰.大学生毕业论文的写作与文献资料查找[J].重庆文理学院学报（自然科学版），2006（5）.
毕业论文的写作是成人高等教育英语本科专业教学大纲中一个极为重要的综合性实践教学环节，它是英语专业学生完成本科阶段学习的标志性作业，是对学生学习成果的综合性总结和考查，也是学生取得学士学位资格的重要依据。因此，毕业论文的写作是一个独立的、不可替代的重要的教学环节，它的重要性不言而喻。然而，随着成人高校招生比例的提高、教育投入资金不足、生源层次要求不高等多方面因素，使得成教学生的毕业论文写作水平令人担忧，如何提高成人教育学院英语专业学生毕业论文写作质量成为当务之急。为了解决这个问题，笔者以常州工学院成教学院英语专业学生为研究对象，分析当前毕业论文中普遍存在的问题，探讨这些问题产生的根源，并尝试提出提升论文质量的对策。
一 、论文写作过程中存在的主要问题
1、学生不重视毕业论文
由于在职的特点，在一定程度上影响了学生对毕业论文写作的态度。笔者发现学生对本科毕业论文的认识不足和主观态度不认真。在论文写作过程中，投入的时间极其有限，花费的精力少之又少。在部分学生看来，论文成绩不会影响其毕业，在这种功利之心的支配下，产生一种应付的心态；另外，一些学生认为自己已是成年人，指导老师不会太严格，老师一定会让过关的，只要应付一下就行了，这就导致他们在写作过程中出现消极的情绪，毕业论文问题较多。
2、学生盲目选题
选题缺乏科学性，缺乏现实指导意义。学生在选题时往往会根据自己的一时兴趣来定题，而且学生选题时对课题的了解不够充分，也没有一定的资料积累，只是很表面地根据题目来判断是否自己感兴趣的话题，因此这样盲目选题，导致论文写到一半后发现写不下去了，想要更改课题，或者只能勉为其难，硬着头皮往下写。还有个别学生选题时特别被动，没有自己感兴趣的课题，选题时举棋不定，最后甚至要求指导教师直接给他命题。
3、学生缺乏撰写论文的相关知识和能力
由于不少学生对如何撰写毕业论文知之甚少，平时又不注重对相关专业课题的思考、钻研，直到要毕业时才匆匆上阵。既不了解毕业论文写作的意义，也不知晓毕业论文的写作过程和毕业论文的基本格式，更谈不上查找资料、运用资料，盲目地选题、定题，这必然会影响论文的质量。
4、学生论文的书写格式不规范
学生对论文写作环节了解不到位，导致论文的格式不够规范。不少学生把论文的大写、缩写、斜体、字体、标题、序号、列举、着录等都当作枝节小事，无关紧要，完全忽略了这些方面的要求。因此，出现这样那样的问题，如论文的标题空泛，旨意不明，拟写的提纲、摘要、关键词不具备应有的功能；列出的参考文献不够规范，其结果是学生毕业论文的质量很难达到教学要求。
5、学生语言基本功差
较突出的问题是言语的表达，主要表现在两个方面：
（1）学生缺乏一定的理论修养与思辨能力，不会借助相应的理论知识对其论点予以逻辑分析，也不善于以清晰的思路、严密的论述阐明自己的观点，这就使得论文思路不清晰，论证层次欠分明。
（2）英语语言功底差，用词、语法错误百出，有的学生不会用英语表达，只好借助电子工具，结果机器翻译的东西，内容可想而知。
可见，语言基本功成了影响论文质量的一个非常突出的问题。
6、与指导教师配合不力
大多数学生根本不清楚如何撰写毕业论文，对写作过程中可能遇到的困难不清楚，甚至是毫无计划。即使是在这种情况下，很少有学生能够及时和指导老师沟通并请教老师，很大部分因素是学生认为毕业论文就是随便写写，于是我行我素，东拼西凑将就了事。结果是指导老师经常抱怨老是联系不到他们的学生，因为学生总是以工作太忙为借口。
二 、导致学生毕业论文质量不高的原因
1、学生的学习动机
很多学生表明自己读书就是为了增加就业砝码，说白了就是“混文凭”.这样不纯的入学动机导致学生的学习动力不足，缺乏研究意识。安心学习、静心做学问对他们来说是不可能的事。他们的主要注意力不在学习和科研上，而在于其结果；其努力的目标不在于如何去完成任务，而在于完成任务的回报。为了文凭而学习成了部分学生的真实写照。因此，此类学生在论文写作过程中，会寻求用最少的时间完成学业，以最小的努力获得足够的学分和完成粗制滥造的毕业论文。
2、学校的课程设置
目前我校成人教育课程设置上存在一些问题，在一定程度上制约了学生学习能力的发展。主要表现在：专业课相对较多，综合实践课少；课程设置随意性较大，“因人设课”现象较普遍。这就导致学生的基础理论知识不够宽厚，对基本概念的理解十分肤浅，在论文写作过程中缺少问题意识，不会发现问题。另外，学生学习的很多知识要通过实践才更有意义和价值，而理论课多，实践课少会影响学生的科研实践能力，从课堂上学到的知识仅停留在课本上，不能通过相应的科研实践使其变成自己的知识，同时阻碍了学生进一步开展创新活动。同时，我国大部分成人教育培养缺少论文写作课程，因此学生在学习阶段很少参与科学研究，没有科研论文写作的经验。进入写作阶段也是从模仿论文写作起步的，由于缺少论文写作方法和技巧，到了写论文的时候就难免出现这样那样的问题。
三、 解决对策
为了加强本专业学生毕业论文写作教学管理，提高学生毕业论文的质量，实现培养目标，针对本专业毕业论文写作过程中存在的问题，笔者提出以下建议：
1、强化学生对论文写作重要性的认识
无论是学校还是指导教师，都应向学生强调毕业论文的重要性，要求学生把毕业论文写作放到一个重要的位置上，认识到毕业论文写作是完成本科教学内容的重要步骤，是全面检验学生综合素质与实践能力的主要手段，是学生毕业资格认证的重要依据，强化学生撰写毕业论文的内在需求。从以往的经验和现实的情况看，即便将来毕业生不是主要从事研究工作，专业写作能力的强弱同样会影响到其择业和未来的职业生涯。
2、完善课程设置，改革教学方式
建议在成教学生培养计划中，适当增加关于科研方法的课程内容，提高学生应用综合研究方法的能力。开设一些关于从选题到开题再到写作，从理论知识到写作等全方位的论文写作方面的选修或必修课程。这些课程内容应该包括论文写作的目的、意义、特点、写作原则、方法和论文写作需要遵循的各种规范、标准和语言习惯等。强调该课程是本专业课程体系中的重要组成部分，通过论文写作课，要端正学生的写作态度，构建学术道德，使其掌握写作规范，提高写作能力，最终培养创新能力。此外，学生进行课程学习不仅要学习知识，更应在学习过程中激发学习动机，发挥其潜力，创造性地进行科学研究。因此，在本专业课程教学方式上应灵活多样。教师在课堂教学中应渗透研究意识，以自己的教学为示范，让学生从教师分析问题的角度、方法中受到启迪，从而培养学生自学的主动性和探索的积极性，提高他们分析问题、解决问题的能力。
参考文献：
1、李尚凤、李美能、韦艳梅《广西英语课程与教学论硕士学位论文调查和分析》[J].广西教育学院学报，2011（3）
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3、于淑娟、朴正日，《从编辑角度谈论文写作中的形式问题》[J].东疆学刊，2001（4）
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5、张霖欣、代玉华《试论英语学术论文写作中的文献参考与利用》[J].黄河科技大学学报，2007（6）
保障性住房的优点: 1、安居保障。 改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。 2、产业带动。 加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。 3、刺激消费。 加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。 保障性住房的缺点: 1、设计滞后。 地方保障性住房规划布局有待改善，交通等外部配套设施的建设相对滞后。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。 2、质量隐患。 有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。 3、管理漏洞。 家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实以及工作人员协助弄虚作假，不按规定程序和条件审批。 4、资金短板。 建设资金筹措和征地拆迁压力比较大。 5、政策不周。 中国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。 6、法制不全。 现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。在立法上健全保障性住房的动态管理机制，是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。
发挥地方换个地方
物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决 措施 ，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主
1我国城市社区物业管理现存问题
城市社区物业管理 企业管理 能力有限
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理 经验 的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
服务观念落后
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
业主思想观念存在误区
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因
相关法律法规不健全
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
市场机制不够完善
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
社区业主自治程度不够难以满足现实需求
按照我国 传统 文化 ，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权 渠道 。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3优化我国城市社区物业管理对策
健全相关法律法规
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地 方法 规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
认清行业本质找准行业定位
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
完善相关 规章制度
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取 其它 不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
完善监管机制，物业管理健康发展
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
作者:谈丽艳 单位:长江师范学院
参考文献:
1谢家瑾.对物业管理向现代服务业转型升级的粗浅认识[J].中国物业管理，2012(10)
2上海市物业管理行业发展现状[J].中国物业管理，2010(1)
3刘拓.我国物业管理问题研究[D].济南：山东大学，2010
4王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊，2013(2)
5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索，2013(1)
6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊，2013(1)
摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。
关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市
一、研究背景及意义
大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。
二、问题解读
(一)从部门主管方面发现的问题
对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。
(二)从物业方面显示的问题
问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份()小区没有专门的物业公司进行管理，64份()设置物业管理的小区中有127份()问卷结果表示从业人员素质一般，有84份()表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。
(三)从住户满意度方面反映的问题
问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。
三、破解策略
(一)部门主管方面
对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。
(二)物业管理方面
物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。
(三)住户方面
首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。
作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学
参考文献：
郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).
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物业管理论文题目
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物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决 措施 ，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主
1我国城市社区物业管理现存问题
城市社区物业管理 企业管理 能力有限
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理 经验 的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
服务观念落后
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
业主思想观念存在误区
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因
相关法律法规不健全
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
市场机制不够完善
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
社区业主自治程度不够难以满足现实需求
按照我国 传统 文化 ，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权 渠道 。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3优化我国城市社区物业管理对策
健全相关法律法规
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地 方法 规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
认清行业本质找准行业定位
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
完善相关 规章制度
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取 其它 不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
完善监管机制，物业管理健康发展
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
作者:谈丽艳 单位:长江师范学院
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摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。
关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市
一、研究背景及意义
大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。
二、问题解读
(一)从部门主管方面发现的问题
对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。
(二)从物业方面显示的问题
问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份()小区没有专门的物业公司进行管理，64份()设置物业管理的小区中有127份()问卷结果表示从业人员素质一般，有84份()表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。
(三)从住户满意度方面反映的问题
问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。
三、破解策略
(一)部门主管方面
对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。
(二)物业管理方面
物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。
(三)住户方面
首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。
作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学
参考文献：
郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).
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论政府在房地产调控中的角色与职能摘要：本文首先论述了当前我国房地产存在的问题，并对突出问题进行了阐释；随后针对房地产市场的弊病提出了政府在房地产调控中应承担的角色；文章的第三部分重点论述了在房地产调控中政府职能的转变。关键词：政府；房地产调控；角色；职能Abstract: Our current problems of real estate were discussed in this paper, and explaining the outstanding issues; Subsequently the government's role was proposed according to the shortcomings of the real estate market; the third part focuses on the real estate regulation change of government : Government; real estate regulation; role; functions引言在当前市场经济条件下，政府如何在房地产市场中发挥作用成为一个重要的问题。处在市场经济不同阶段的国家，都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。政府不仅应该对房地产市场施以必要的宏观调控，而且还要通过体制的改革和制度的完善，规制房地产业朝着有利于民生的方向健康发展。1 我国房地产市场出现的突出问题 房地产供给结构性矛盾突出住房与非住房、高档住房与低价住房结构不合理、比例不协调。一方面盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，导致销售不畅，空置率较高；另一方面中低价位商品房供不应求，对经济适用房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。 开发融资结构不合理在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场。而国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高[1]。一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发的成本；另一方面房地产项目资金占用大，开发期长，银行坏账风险较大。 供给市场的垄断由于房地产具有的区域属性导致房地产本身是具有局部的垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。而经济学原理告诉我们，一切高额利润的本质来源就是垄断，利润的分配则来自于各自垄断权力的大小。 中介市场市场信息传递机制的缺失由于房地产建设具有的长期性和房地产商品的耐用性，房地产中介市场的发展是房地产市场发展的非常重要的一部分。中介市场并不仅仅是为了买卖房地产、进行物业管理等等，其最重要的功能是传递房地产市场的信息。我国房地产中介市场发展还非常不完善，其作为房地产市场上最重要的信息传递工具就很难发挥作用。 居民对房地产的消费倾向在我国很多城市，房屋的租金房价比非常低，换句话说就是房地产的储蓄——投资倾向大于消费倾向。储蓄——投资倾向高，对现时的房产需求量就大，不仅对高房价有直接的推动作用，而且会抑制其他消费，导致社会投资结构的失衡。2 政府在房地产市场中的角色定位目前，我国的房地产立法带有浓重的行政色彩，部门规章、地方规章充斥，一事多法、一法多门，行政权力过分干预民事权利的现象司空见惯。而要扭转这样的局面， 首先必须明确政府在房地产市场中扮演何种角色，即应承担的职能。根据现代行政管理理论，政府在房地产市场中的职能主要包括以下几方面。 监管职能政府是监管者，承担执行机构的角色而不是市场的直接参与者。这就要求政府不直接经营土地，退出市场， 减少审批，并加强对房地产市场全过程的监管。 调节职能政府在房地产市场中的调节主要是间接调节。政府不调节具体的房地产市场行为，而是通过市场机制去规范和引导市场参与者的行为，把房地产市场上投机行为(包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热)抑制在一定程度之内，为其进入市场创造更公平的条件，为市场竞争制定必要的规则并监督规则的执行，以提高市场交易效率，降低交易成本。 均衡供应职能在房地产市场发展过程中，政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的目标是房地产市场均衡供应[2]。它包括两个层次的供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当， 特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。 社会保障职能政府在住房方面履行职能的目标是对社会利益群体分层管理，并且通过住房保障体系的建立，使全体公民住房权利得以实现。政府要保障满足社会中下层和弱势群体的基本住房需求，为部分居民提供一定的房地产消费福利，充分实现房地产的公共产品价值， 为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用，实现“居者有其屋” 的社会理想。3 政府在房地产调控中应发挥的职能美国著名经济学家弗里德曼认为，政府的职能主要有四个：保证国家安全、维护司法公正、弥补市场失灵、保护和帮助贫困人员。缪尔森在《经济学》（第十六版）中，认为政府的经济职能主要有四项：提高经济效率；改善收入分配；通过宏观经济政策稳定经济；执行国际经济政策。综合上述观点，针对我国目前的房地产经济而言，政府调控有两个基本的出发点和落脚点，其一是通过宏观调控稳定房地产经济、弥补市场失灵，促进产业健康发展，提高经济效率；其二是改善收入分配，保障低收入人群住房，缓解中等收入人群住房困难。其具体措施可以是： 政府由“获利者”转向“裁判员”房价高涨的一个重要的症结，是行政权力行使中的“利益倒错”——地方政府通过回收巨额土地出入金，成为房地产交易中获利的一方。国务院发展研究中心报告指出，因为房地产在地方是支柱产业，高利润，高税收，高价格，高产值，高GDP这五高对政府部门诱惑很大。土地资源的稀缺性、地方政府的获利（政绩）冲动加上土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“被公关”压力，很容易发生集体或个人的权力寻租。目前政府的土地供应方式而言，协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有不可避免的缺陷。前者由于主管官员的自由裁量权较大，在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败，后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。要有效地解决这一问题，政府首先要从“利益者”位置上退出, 成为“裁判员”。这需要推进“程序正义”：通过土地出入程序的公开、公正与透明，制约官员寻租的空间；通过土地入让金管理和使用的透明，减少地方政府及其官员处置出让金的自由度，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖，以保证市场有偿选择；而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让，并降低税费，加强控制，以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能。 直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房目前廉租房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、承租分配不公正等问题。有专家建议[3]：一要落实廉租房建设资金筹集渠道，将各市政府拍一定比例的土地出让净收益用于廉租房建设；二是制订政策，选择一批国有房地产公司专营廉租房的建设、经营、管理，解决好建与管的问题。专营廉租房公司不再从事商品房开发，不以盈利为目的；三是解决好廉租房建设用地问题，可采取定向拍卖方式，同时避免把廉租房都建在郊区，形成新的“贫民窟”；四是建立严格规范的廉租房承租审核制度，确定合理的分档租金。因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人拥有产权房屋”。政策的重心转移到建设廉租房而不是经济适用房上。 规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争“完全自由竞争市场”需要四个条件：信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争的市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整的坐标，缩短房地产行业与其的距离。在针对市场秩序的规范和稳定，政府应当在以下几个方面发挥其职能： 促进信息的流通由于买者信息缺乏和信息的不对称，开发商通过“内部认购”等手段欺消费者，造成房子“供不应求”等假象，一定程度上扰乱了公平交易。政府应加强和完善宏观监测体系，通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，也为政府宏观决策做好参谋。 增加市场主体建设部部长汪光焘曾明确表示，目前中国房地产市场机制太单一，满足不了多样化的用房需求。并认为这是“近年房地产价格一路追高的重要原因”。因此，为房地产市场再增加一些新的市场元素，降底市场门槛，让更多的市场主体拥有建房资格，使房地产市场尽量多元化，可以使竞争更加充分。 促进商品品质的透明化除前述宏观信息外，房地产交易中微观层面的信息不对称也很严重。开发商频繁炒作“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”等，夸大科技、环保等因素在其中的应用，炒作“申奥”、“入世”、“CBD”等时令概念，同时掩盖其产品的诸多缺点，在期房销售方面更为严重[4]。而个体消费者处于信息上的弱势，往往很难确定房屋的真实品质，因此应当健全房屋评估的指标体系，由政府或第三方进行客观的评价与认证，使住宅品质透明化。另外，房地产质量纠纷中的双方，消费者处于弱势，维权成本巨大，政府在引导业主委员会建立并合法、规范开展活动的同时，也应作为“执法者”，依法对违规对象进行惩处。 规范房地产交易秩序重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为、扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。 加强宏观调控，防止产业“泡沫”和金融风险要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，防止房地产业“泡沫”的产生。深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。 加强权力制约，遏制腐败孟德斯鸿说：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止。”目前房地产交易中存在着行政权力过大，行政过程不够阳光等问题，应当在完善行政权力的同时，建立合理的制约机制。针对目前房地产市场管理，应建立立法、司法、审计、舆论、官员纪律检查、公民与公民集团监督等多种渠道的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。参考文献[1]史珊珊．我国政府职能在房地产市场中的合理定位[J]．北方经贸，2007（10）：12—14．[2]刘长发．试论房地产市场中的政府管理越位和缺位[J]．攀登，2007，26（5）：5—8．[3]张道航．找准政府在房价调控中的角色及职能定位[J]．中共云南省委党校学报，2010（11）：56—62．[4]易宪容．房价博弈[M]．北京：中国经济出版社，2008：145—164．[5]黄石松．政府调控房价的国际经验与启示[N]．光明日报，2009—10—11（7）．[6]顾长浩，何乃刚．土地储备制度实证研究[J]．中国房地产研究，2008（5）：43—47．[7]柳铁峰．我国房地产市场存在问题及成因[J]．科技信息，2009（10）：34—41．
1/100【题名】新加坡中央公积金制度的经验及对我国的借鉴【作者】邓启峰【刊名】集团经济研究.2007(07X).-389-3912/100【题名】探析资本公积金在新公司法下扮演的角色【作者】张文燕【刊名】科技创业月刊.2007,20(8).-29-303/100【题名】天津放宽住房公积金提取条件便捷本市市民【作者】付振静【刊名】当代医学.2007,13(7).-48-504/100【题名】农民工将纳入住房公积金覆盖范围【作者】无【刊名】科技致富向导.2007(8).-6-65/100【题名】对我国住房公积金制度的思考【作者】周煜苓【刊名】时代经贸：下旬.2007,5(07Z).-114-1156/100【题名】公积金贷款上限上调市场出现“两极分化”【作者】易名【刊名】卓越理财.2007(8).-54-557/100【题名】“铁面副市长”签飞八千二百万公积金【作者】无【刊名】党建文汇：上半月版.2007(8).-34-348/100【题名】上海：加强住房公积金监管260万职工家庭从中直接受益【作者】周文菁【刊名】中国建设信息.2007(07S).-73-739/100【题名】完善住房公积金制度之对策【作者】叶倩【刊名】湖南社会科学.2007(4).-134-135,18910/100【题名】关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知【作者】无【刊名】住房保障.2007(3).-9-911/100【题名】住房公积金管理机构改革之我见【作者】曾国科【刊名】住房保障.2007(3).-30-3112/100【题名】充分发挥住房公积金在住房保障中的重要作用【作者】无【刊名】住房保障.2007(3).-32-3513/100【题名】热烈庆祝《住房公积金研究》创刊【作者】无【刊名】住房保障.2007(3).-F0003-F000314/100【题名】2006年全国住房公积金缴存使用情况【作者】无【刊名】住房保障.2007(2).-6-715/100【题名】关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知【作者】无【刊名】住房保障.2007(2).-11-1116/100【题名】宜宾市住房公积金管理实现新跨越【作者】高远刚【刊名】住房保障.2007(2).-42-4517/100【题名】公积金贷款上限提至60万元【作者】无【刊名】北京支部生活.2007(8).-70-7018/100【题名】黑龙江日报职工住房公积金上调到12％【作者】无【刊名】新闻传播.2007(7).-47-4719/100【题名】住房公积金运作管理存在的问题及对策【作者】张庆华【刊名】地方财政研究.2007(8).-42-43,3420/100【题名】刍议住房公积金管理中存在问题和对策【作者】俞春宝【刊名】中国高新技术企业.2007(8).-39-39,4321/100【题名】对住房公积金的思考【作者】荣艺华【刊名】西部金融.2007(8).-49-5222/100【题名】浅析我国住房公积金内部控制制度的构建【作者】邢美玲【刊名】科技情报开发与经济.2007,17(19).-184-18623/100【题名】住房公积金增值收益使用范围探讨【作者】叶胜荣【刊名】现代商贸工业.2007,19(5).-139-14024/100【题名】论住房公积金贷款流程的优化措施与风险控制【作者】关永宏段淳林【刊名】经济问题.2007(7).-106-10825/100【题名】试论住房公积金制度的公平问题【作者】王凌云【刊名】中国房地产金融.2007(6).-15-1826/100【题名】住房公积金行政执法的难点及对策——对承德市公积金行政执法的调查【作者】王建宇【刊名】中国房地产金融.2007(6).-43-4527/100【题名】数据挖掘技术在住房公积金行业领域的应用【作者】苏兴旺【刊名】华南金融电脑.2007,15(1).-13-1628/100【题名】红安审计力促住房公积金统一管理【作者】无【刊名】审计月刊.2007(6).-63-6329/100【题名】住房公积金个人贷款风险分析与防范【作者】董慧竹【刊名】黑龙江科技信息.2007(08S).-130-13030/100【题名】离婚后，住房公积金房改房也应分割【作者】李景强马志宁【刊名】当代广西.2007(13).-54-5431/100【题名】天津：大病住院可预支住房公积金【作者】无【刊名】当代广西.2007(13).-62-6232/100【题名】湖南试点公积金贷款信息联网央行个人征信系统【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(4).-32-3233/100【题名】长沙住房公积金将“限高保低”【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(4).-32-3234/100【题名】常德：石门住房公积金贷款驶入快车道【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(4).-34-3435/100【题名】长沙住房公积金向个人放开【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(4).-34-3436/100【题名】湘潭县住房公积金覆盖到农村中小学【作者】无【刊名】湖南房地产.2007(4).-34-3437/100【题名】住房公积金的守护者——张璟同志的事迹回放【作者】无【刊名】中华建设.2007(6).-28-3038/100【题名】住房公积金运行中的现状及问题【作者】余凯【刊名】中华建设.2007(6).-31-3339/100【题名】强化风险意识推进住房公积金规范管理【作者】黄凤清【刊名】中华建设.2007(6).-34-3540/100【题名】浅议电子商务在公积金管理行业中的应用【作者】王宏【刊名】中国高新技术企业.2007(4).-54-5541/100【题名】住房公积金管理存在的问题及其对策【作者】阳玉秀【刊名】集团经济研究.2007(06X).-34-3542/100【题名】浅析利用多种传播媒介加强住房公积金政策宣传——以天津为例【作者】夏明霞【刊名】中国房地产.2007(7).-75-7643/100【题名】公积金监管系统中的多级数据集成研究【作者】王艳华[1]薛胜军[1]蒲秋梅[1]郭惠忠[2]【刊名】武汉理工大学学报：交通科学与工程版.2007,31(3).-544-54744/100【题名】生命的赞歌——记南京市住房公积金管理中心副主任张璟【作者】蓝枫【刊名】城乡建设.2007(7).-24-2745/100【题名】孝顺“公积金”【作者】左右何基刚【刊名】江淮法治.2007(07X).-17-1746/100【题名】永定县人大常委会加强对住房公积金预算的监督【作者】赖海辉李瑜琳【刊名】人民政坛.2007(7).-28-2847/100【题名】让农民工进入公积金体系【作者】沈汝发【刊名】了望.2007(28).-24-2448/100【题名】山西省人民政府办公厅关于强化住房公积金监管的若干意见【作者】无【刊名】山西政报.2007(14).-14-1649/100【题名】江西省人民政府办公厅转发省建设厅关于住房公积金政策向中低收入家庭倾斜指导意见的通知【作者】无【刊名】江西政报.2007(11).-36-3750/100【题名】深圳住房公积金个税扣除标准上限额提至2106元【作者】无【刊名】建材发展导向.2007,5(3).-67-6851/100【题名】东莞市住房公积金缴存总额突破50亿比2006年底增长15．01％【作者】无【刊名】建材发展导向.2007,5(3).-68-6852/100【题名】建立科学的住房公积金管理运行机制【作者】林锋【刊名】发展研究.2007(6).-21-2353/100【题名】公积金不公助推房价【作者】冯海宁【刊名】东南置业.2007(6).-12-1254/100【题名】电子商务在住房公积金业务网络化管理中的创新与研究【作者】王宏【刊名】中国科技信息.2007(13).-99-100,10255/100【题名】对夫妻共同支付的住房公积金贷款利息税前扣除的一点建议【作者】谷孝刚【刊名】天津经济.2007(6).-76-7656/100【题名】资本公积金不能弥补亏损的原因分析【作者】何玉萍赵迅舟【刊名】商场现代化.2007(06Z).-178-17957/100【题名】建立住房公积金内部控制体系的思考【作者】廉永忠【刊名】中国内部审计.2007(6).-56-5958/100【题名】公积金贷款严禁用于非自住房【作者】无【刊名】企业世界.2007(6).-48-4859/100【题名】住房公积金纳入基本社保制度的分析与建议【作者】代东凯【刊名】保险职业学院学报.2007,21(2).-19-2260/100【题名】住房公积金贷款的风险与防范【作者】余兴万【刊名】当代经济管理.2007,29(3).-65-6661/100【题名】确定住房公积金最高贷款额度的五种方法【作者】钱同春【刊名】中国房地产.2007(6).-68-6962/100【题名】情为民所系利为民所谋——记原南京市住房公积金管理中心副主任张璟【作者】曹明【刊名】建设科技（建设部）.2007(11).-38-3963/100【题名】求真务实规范管理推动住房公积金事业健康协调发展【作者】无【刊名】发展.2007(6).-139-14064/100【题名】住房公积金管理中的问题及对策【作者】赵月娜【刊名】新疆审计.2007(2).-17-1865/100【题名】住房公积金审计AO应用实例【作者】来风【刊名】新疆审计.2007(2).-27-3166/100【题名】采用面向对象技术实现住房公积金账务系统【作者】王立强【刊名】华南金融电脑.2007,15(6).-42-4667/100【题名】中国住房公积金运营环境【作者】周燕【刊名】合作经济与科技.2007(08S).-73-7468/100【题名】住房公积金节约与合理避税【作者】杨宇【刊名】合作经济与科技.2007(06S).-67-6869/100【题名】住房公积金的几个问题【作者】包宗华【刊名】山东房地产.2007(2).-8-1170/100【题名】住房公积金贷款的探索和思考【作者】李玉福【刊名】山东房地产.2007(2).-30-3171/100【题名】公积金管理使用应更规范透明【作者】陆拯【刊名】上海人大月刊.2007(6).-11-1172/100【题名】湖州住房公积金制度的新发展【作者】罗景华【刊名】中华建设.2007(5).-35-3673/100【题名】实行住房公积金制度的作用及规集管理工作存在的问题【作者】徐晓飞【刊名】时代经贸：下旬.2007(06Z).-54-5574/100【题名】资讯：个人住房公积金存贷款利率调整【作者】无【刊名】创造.2007(3).-13-1375/100【题名】安居乐业，构建和谐社会——对住房公积金制度的思考【作者】孔凡英【刊名】贵州工业大学学报：社会科学版.2007,9(2).-22-2476/100【题名】德国：为联邦公务员建立公积金【作者】无【刊名】中国社会保障.2007(3).-32-3277/100【题名】住房公积金制度纳入社会保障体系的法律地位问题研究报告【作者】陈小平[1]余祥忠（图）[2]【刊名】重庆国土资源.2007(3).-6-1278/100【题名】论住房公积金的风险管理【作者】井欢[1]白丽华[2]【刊名】城市.2007(5).-45-4779/100【题名】采用面向对象技术实现住房公积金账务系统的过程【作者】王立强韩振【刊名】科技信息：学术版.2007(11).-127-12980/100【题名】用公积金租房成都暂不实施【作者】张林【刊名】建材与装饰.2007(04X).-41-4181/100【题名】2月份公积金归集亿【作者】唐敏【刊名】建材与装饰.2007(04X).-41-4182/100【题名】科学发展住房公积金制度确立政策性住房保障金融制度的核心地位【作者】傅尔基【刊名】住宅与房地产：综合版.2007(5).-36-3983/100【题名】建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知【作者】无【刊名】江苏商业会计.2007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物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决 措施 ，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主
1我国城市社区物业管理现存问题
城市社区物业管理 企业管理 能力有限
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理 经验 的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
服务观念落后
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
业主思想观念存在误区
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因
相关法律法规不健全
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
市场机制不够完善
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
社区业主自治程度不够难以满足现实需求
按照我国 传统 文化 ，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权 渠道 。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3优化我国城市社区物业管理对策
健全相关法律法规
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地 方法 规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
认清行业本质找准行业定位
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
完善相关 规章制度
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取 其它 不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
完善监管机制，物业管理健康发展
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
作者:谈丽艳 单位:长江师范学院
参考文献:
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4王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊，2013(2)
5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索，2013(1)
6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊，2013(1)
摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。
关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市
一、研究背景及意义
大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。
二、问题解读
(一)从部门主管方面发现的问题
对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。
(二)从物业方面显示的问题
问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份()小区没有专门的物业公司进行管理，64份()设置物业管理的小区中有127份()问卷结果表示从业人员素质一般，有84份()表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。
(三)从住户满意度方面反映的问题
问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。
三、破解策略
(一)部门主管方面
对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。
(二)物业管理方面
物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。
(三)住户方面
首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。
作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学
参考文献：
郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).
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随着经济的发展，人民生活水平日益提高，也就开始有能力去尝试买房了，所以房产商才有利可图。社会共同的进步的好处由他们独享，有谁不会咬牙切齿呢？其实100年前就有一个伟人物提出了解决这个问题的理论，叫做：平均地权！这个人就是孙中山，他的“平均地权”意思就是“涨价归公”。比如说:你50万购买了地皮，建起了房子，可以卖100万，但是过两年后，房价涨了，涨到了300万，那么这部分由于地价涨起来的100万是要上交国库的，因为在200万涨到300万的这个过程中，这100万跟开发商没有丝毫关系，他们什么都没做，不劳而获。那这100万是怎么创造出来的呢，很显然，是老百姓创造出来的，它来自整个社会的共同进步，所以这100万要还给社会。当然，这个理论比较极端，在现今是不可能实现的。如今，在中国独特的二元经济下，房产业的利润占国家GDP相当大的比重，这太可怕了，一个国家很大一部分的经济来源竟然是让人赖以生存的房子，经济结构过于简单，让人对现行经济状况毫无安全感。中国楼市一直很好，所以现在有钱人都不务正业了，都来炒楼，因为干这个最轻松了，不需要人力、物力、技术以及市场开发等等，只需要资本，你现在投资100万一套的房子，按现在的行情，炒到200万出手，净赚100万，多好啊！典型的例子：很多非地产本行的央企都来搞房产，不过前段时间，不知道是国家宏观调控了还是为保企业形象（我也没想明白），在铺天盖地的舆论谴责中，78家央企退出房产业。再一个，搞制造业的海尔，也拿150亿出来炒楼，唱歌的梁咏琪也不专心唱歌，也来炒楼…上次看到“梁咏琪内地炒楼赚千万成富婆”的娱乐新闻，我一下子就从心里逼鄙视她了，妈妈的，如果有钱的都像你们这样，那中国的房价永远降不下去，一群不务正业的混蛋。另外，制造业都把资金挪出来炒楼，这样就妨碍它自身的发展，由于炒楼赚钱轻松且快，各行各业都来投资，于是乎，自身发展纷纷疲软，随之而来的就是造成大量失业，经济结构简单化，经济发展不稳定系数增大，如此恶性循环......话说回来，房价之所以那么高还有那么多人抢着买，一是房子需求过大，人口多，没办法，二是国人根深蒂固的陈旧思想：一定要有房子！现在的女孩嫁人，不看你人好不好，不看你帅不帅，不看你爱不爱她，先看你有没有房，其实在中国你不可能真正拥有自己的房子，中国土地使用权才70年，而且一般情况下30年房子就面临拆迁、重造等问题，如果不是这种，有自己的房子才算个家的思想，如果不是亚洲人特殊的“面子”文化，对于没有足够能力买房的人来说，租房实际上是最划算的选择，你贷款买房，从首付到完完全全买下它所用的钱不知道可以租多少年房子，而且租房相对自由，住地不爽就换地方，还可以随着工作而变动。去年热播的《蜗居》，让人们着实捏了一把汗，房价的问题已经让我们80后这代人喘不过气来。不过，我相信，房价终会有降下来的一天，不过到时候现在买不起房子的人还是不一定买得起房子。房屋作为一种商品，完全脱离了它固有的商品属性，彻底沦为炒房者牟取暴利的工具，这是一种泡沫，泡沫终会有破灭的一天。假设房地产价格会无限上涨，那么地产商在买地时有很大的成本，修房时也有很大的融资成本，当房产的成交量逐渐变小，房地产商在这个过程中住房销售、回笼资金的速度会逐渐萎缩。当资金链萎缩到不能够去负担它的融资成本时，资金链就会断掉。这时，房地产商就会加速卖房来套现，这就是房地产业的拐点。现在，我们非常感兴趣的是房价到多高时会导致成交量萎缩到一定程度，让房地产开发商不足以偿付自己贷款融资的成本。算出了这个点，我们大概就会知道房价还会涨多少年。所以说，中国房地产现在面临这种剧烈的大幅度上涨，迟早有一天会受到常识的纠正。这不是会不会发生，而是什么时候发生的问题。但是，我有点担心的是，房产泡沫破裂的那天，会不会意味着中国经济的崩溃呢？会不会像日式崩盘并造成长达20多年的经济低迷，或者美国式的房贷危机而引起再一次的金融危机，再或者迪拜式的房产泡沫破灭，造成产能过剩，国家负债累累？如果真的那样，我们依旧买不起房子，因为房价是很低，但是全国经济瘫痪，我们没法赚钱，还是跟现在一样，望楼兴叹，中国未来的经济问题到底什么时候彻底爆发，如何爆发，后果如何，不得而知，我不是宋鸿兵，我不会预测。
[Abstract]: This paper use for reference the experience of housing system in foreign developed countries, and the problems of affordable housing, and suggested that the effective way to solve the problem, and draw the conclusion: the existing construction has lagged behind, the policy system is not perfect and the building structure is reasonable under the circumstances, the construction of affordable housing the need to introduce foreignexperience of developed countries as China's construction of affordable housing and the base, accelerate the improvement of relevant laws and regulations and to mobilize the enthusiasm of local government, to developaffordable housing, the low-income families have the home. Search[keyword]: affordable housing for low income families experience practice of building system望采纳,谢谢!