完善我国房地产税费制度的思考【摘要】房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我国房地产税费制度的一些建议。【关键词】房地产 税费 完善 宏观调控【正文】税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。一 我国房地产税费制度的现状随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成，一是房地产税收，一是房地产费。（一）房地产税制经过1994年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计，并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。（二）房地产费制。房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬，它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，主要包括地租，国家对土地的开发成本，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。二 现行房地产税费体系存在的问题通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。(一)宏观税制的缺陷。首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。（二）微观税制的缺陷。首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。（三）税费关系缺陷。首先，房产费项目过多，征收不规范，费明显重于税。目前行政收费多缺乏法律依据，行政机关主体不一，乱收费，乱摊派现象严重。据了解北京征收的各种费有40多种，有的地方多达近100种。据调查，房地产业的政府收费占到了税费总额的75%以上，土地成本中，收费项目占30%，土地出让金占50%，税占20%，明显费大于税，权大于法。其次，税费并举，重复课征，双重负担。最为突出的例子是以出让方式取得土地使用权的经营者既要支付土地使用费，又要缴纳土地使用税。三 借鉴国外经验 完善税费体制的改革与建议（一）各国税制的共性1以税为主，费为辅。国外一般要缴纳的房地产规费仅占房地产价值的2%左右。并充分遵循“谁受益，谁纳费”的公平原则。2重保有，轻转让的税收分布结构。各国土地税都由土地保有，经营，取得三征税环节组成，各国房地产权属转让的税收较少，而重视保有环节的征税。3坚持宽税基，少税种，低税率的基本原则。除公共宗教慈善等机构免税外，其它均为纳税对象。少税种避免了税种复杂带来的高管成本和重复征税的不公。在前两者实现的前提下，低税率实现了税负的减轻，保证了稳定的财政收入。（二）我国税费改革的建议1规范我国的法律体系，健全宏观税收配套体系。首先，要完善房地产税收法规。目前，我国税收立法的层次较低，涉及房地产业的大多是行政法规和规章，缺乏足够的法律统一性和权威性。“有税必有法”，为了维护市场主体的独立性，充分发挥他们的主动性与积极性，制定相关税收法律，依法计税，减少行政干预。其次，建立完整而系统的房地产评估制度，即建立完善的法律体系监督下，由具有专业资人员组成的专门机构。等时机成熟悉后再建立房地产评税制度，在税务部门建立房地产的评税机构，对纳税人应负房地产税额给予法定的评估。第三，建立房地产管理机构与税收征管机构的信息沟通制度。规范的财产登记、房地产估价、咨询、工程监督、代理交易等内容的房地产服务体系，为税务部门提供客观的征税信息和专业化服务，协作税务部门搞好房地产税收的征管工作。2设计税收体系，完善微观税收制度。第一，税收分布结构合理化。重视对房地产保有的征税，开征统一规范的不动产税，强化保有课税，这样一方面可以防止业主低效率使用财产，推动房产要素的优化配置；一方面政府参与资源再分配，可以增加财政收入来源；再者，可以分担流通环节的高税负担，扼杀不规范的隐形交易，；第二，改变计税依据，调整税率，扩大征税范围。以市场评估值作为计税依据，基于“谁受益，谁支付”的原则，设置幅度比例税率如市中心地段的税率高于郊区，使计税更合理，更具监督性，收入更有弹性。城建税应以纳税人的经营收入为其计税依据以体现税收平等原则。对于房产税从租与从价计征也作相应调整，使税负更公平；税率做适当调整，如适当调低契税税率，适当调高印花税和耕地占用税的税率，加大调节力度，充分发挥税收的杠杆调节作用；将农村非农业用房，纳入征税范围，对城镇内所有，使用土地和房产的单位和个人都征税。第三，改革内外有别，统一城乡税制。内外资企业所得税法的合一加快了内外资合一的步伐，实行国民待遇，营造公平竞争环境，以适应我国加入WTO的新情况。改革城乡有别的双轨税制，营造宽税基的税制环境，增加国家对所有土地的监督和调控。3协调税费关系，建设和谐税费体制。第一，清理压缩收费，简化收费项目。收费的杂乱多带来的是开发建设成本的过高，最终构成了房价居高不下的原因之一。将部分费改税，减少重复征收现象，可借鉴国外将收费项目圈定在：不动产转移手续费，登记费，公证费，对集体所有土地征收收取工程受益费（政府进行一次土地投资向周围土地所有者征收的因该投资使其价值提高的费用），差饷（向物业使用人收取的费用）四类中，税费可由税务机关集中征收、集中管理、分头开支，这样可以简化办事程序，加大政策透明度，既可保证财政收入，又可稳定房价，保障房地产业的正常发展。第二，明确租税费概念，理顺三者关系。将本质上属于地租的土地使用费纳入地租体系，并做相应的更名，如土地出让金可改为土地批租金；理清税费层次，避免带给纳税人双重负担，如取消城镇土地使用税，避免缴纳土地出让金后的重复征收，同时加强对划拨土地使用权范围和审批权限的控制；将土地闲置费改为土地闲置税或空地税，加强税收调控职能。结语任何一项制度都是在实践的洪流中不断完善的，房地产税费制度亦如此，我们应立足税收的基本原则，结合房地产业自身的特点，以实现公平与效益的统一为目标，建立税种科学，税负合理，分权恰当，收费简化，为房地产业健康发展提供制度基础的税费体系。
你可以就争对税收展开。
房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我国房地产税费制度的一些建议。税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。一 我国房地产税费制度的现状随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成，一是房地产税收，一是房地产费。（一）房地产税制经过1994年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计，并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。（二）房地产费制。房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬，它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，主要包括地租，国家对土地的开发成本，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。二 现行房地产税费体系存在的问题通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。(一)宏观税制的缺陷。首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。（二）微观税制的缺陷。首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。
[摘要]目前，中国劳动力市场中存在着很多问题，比如低技能者和大学毕业生在地区间分布不平衡的问题，收入不均和社会保障资金不足问题，伴随着低出生率而出现的快速老龄化的社会问题，欠发达地区的持续贫困问题等等。由于竞争的加剧，个人偏好的不同，信息的缺乏，陈规陋习的影响，造成劳动力市场中的歧视行为愈演愈烈。这不仅使得被歧视者失去了部分的就业机会与权利，而且对于雇主来讲，也有利润损失。歧视行为可以说是一种非帕累托最优行为。[关键词]劳动力 就业 歧视 竞争 性别[正 文]因我国劳动力市场的独特性,我国劳动力市场存在的歧视现象具有特殊性.在就业、职业选择、工资收入等方面,农业劳动力一直处于政府的制度性歧视之下;妇女受到的性别歧视与我国重男轻女的"前劳动力市场歧视"相关;欠发达地区的劳动力在沿海发达地区遭受到雇主的统计性歧视,而这与我国地区发展不平衡有关. 在劳动力市场中经常遇到被歧视的情况。歧视是带有明显贬义的词，在汉语中它意味着对待个人或由个人组成的某个团体不仅是不公正的而且是不公平的态度或评价。经济学中，一个人在劳动力市场上的价值取决于影响其边际劳动生产率的所有供给和需求因素。如果与生产率无关的因素在劳动力市场上取得了正的或负的价值，就可能导致歧视。那么歧视行为及其现象到底如何产生的呢？这种现象表现在，一方面，对劳动者非经济因素的考察和限制，提高了个职业准入的门槛，使求职者难以找到工作。另一方面，大量找不到工作的求职者及至新进入的求职者总数的增长，使得雇主在选择雇员过程中限制雇员的一些非经济个人特征成为可能，而且这种限制的成本会随着迅速增长的求职者之间的的竞争而变小，从而使雇主在选择雇员时可以对雇员的非经济个人特征进行更为苛刻的限制。由此还引发在职员工在职业发展中被一些非经济个人因素所限制。这一“歧视——供求——歧视”现象已成为制约劳动力供求关系平衡、提高就业率、提高社会产出—成本率和保持社会稳定的重要因素。在现阶段劳动力市场形势下，歧视的存在和发展呈现以几个特点：一、歧视的类型和表现形式多样化。这一特点使得人们对歧视的认定变得更加难以把握，更加困难，也使得对歧视的控制和抑制更加不易。二、劳动力市场上供过于求的现状形成了一种恶性循环。比如，在“受到不公正待遇时你将怎样”一题调查中，选择较多的是“更加努力工作，寻找机会”，（1）出现这种现象的根本原因是供给量大于需求量，求职者之间的竞争使得劳动者不能轻易放弃工作机会。劳动者的这种选择成为雇主的歧视得以存在和发展的条件，这也说明供过于求会加重歧视现象。另一方面，雇主歧视使得求职者更加难以找到工作。当雇主歧视使得雇主和雇员之间无法达成就业一致时，这一雇佣矛盾就会使实际获得工作机会的劳动者必劳动力市场需求要少，这就形成了更多的求职者，甚至形成更多的失业者，从而加剧供过于求现象的恶性循环 。三、歧视的隐蔽性和复杂性使劳动者个人对歧视的约束力更加薄弱。比如，雇主对劳动者工作经验的要求，由于各职业特点不同，其要求不全是歧视，只有高出该岗位绩效要求的部分才形成歧视，但一个职位对工作经验、年龄阶段等的要求是无法准确量化的。这就形成了劳动者判别上的障碍，即使其受到了歧视，但展开调查和认定的难度也是非常大的。偏见是导致歧视的根源，即雇主为贯彻自己的非理性的主观喜好或认识而对雇员实施不公正待遇。因为事实上，经济理性人是不存在的，至少其行为不可能完全理性，所以雇主的主观偏好必然会影响到其雇用决策。（2）产品市场竞争会弱化及消除歧视。但是，当劳动者的供给量大于需求量时，被雇用者之间的竞争使得劳动者为获得工作或职业发展而接受歧视待遇，而雇主也能够在足够多的求职者中按照自己的主观偏好以比较低的成本雇用到劳动者。即劳动者的供给量大于需求很多，雇主为自己为主观偏好支付的额外成本就越少，雇主也就能更多考虑自己的对劳动者非经济个人特征的主观偏好。（3）歧视的存在和持续不利于社会秩序的稳定和人民生活水平的提高，不利于经济和社会发展的高效和公平，它还会给社会保障带来沉重的负担。歧视是资源或优势分配不均的必然产物。由于资源和优势的稀缺性，造就了其分布的不均匀性，因此也即产生了相对的弱势群体，相对的优势群体。随之，优势群体理所当然的成为效率和成功者的象征，劣势群体即成为被淘汰的对象。但是实质上劣势群体在很大的程度上并非是弱势，一概的否定即造成了歧视。歧视是信息不完全和先入为主的统计性偏见的产物。由于没有较好的能力测评体系，很难判断一个人的实际生产率与能力如何。通常的评判标准是根据其教育水平、年龄、测试分数等来考核与获得与生产率有关的信息。而这些因素在某种程度上，只是对于主观要素提供的一种辅助性信息，在很大程度上这种主观要素也会造成歧视。（4）
房地产业是一个资金密集型行业,房地产开发过程中的大部分资金都需要金融机构的支持，很多风险也可以通过金融工具进行分解，因此，房地产开发与金融业的联系十分紧密。 关键字: 房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系 房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是 我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。 一、 我国房地产融资现状 1.从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。 2.从总量上看， 近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。 3.从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了亿元，同比增长速度由年初的下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到亿元，同比增长速度达到了，其中开发商自有资金为亿元，同比增长速度为，开发商自有资金的比重比去年同期上升了个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到亿元，与2004年同期相比增长了。 二、我国房地产业融资面临的问题 1.政策上——国家宏观调控，增大融资难度 近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。 就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”—— 完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行 121 号文件” 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等 7 个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的 30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
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住房问题事关百姓的切身利益，关系着和谐社会的建设；房地产业是国家的支柱产业，房地产业的发展影响着整个国民经济的正常运行。但是近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。党和国家对此事高度重视，2002年以来针对房地产过热、房价过高现象，国家出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，但从实际来看，宏观调控的效果并不十分明显。影响房地产价格的因素有很多，本文从房地产市场区域寡头垄断来解释房地产价格居高不下的现象。首先，本文比较全面的回顾了上海房地产市场的发展历程，总结了几十年来上海房地产业所取得的成绩，同时也指出了上海房价过高这一主要问题。其次，对上海房地产市场寡头垄断性进行了分析。首先从房地产特性入手，即房地产位置固定性和房地产产品的异质性，分析房地产市场出现寡头垄断的可能性；接着又从房地产厂商的进入壁垒进行分析；最后再通过严格的实证分析，得出上海房地产市场是典型的寡头竞争市场，并进一步提出就全国而言房地产市场是区域性的寡头垄断市场。再次，分析了寡头垄断市场上的房地产企业的行为。房地产企业正是利用其垄断地位，实现了对土地的垄断、房地产定价垄断、房地产产品经营垄断和房地产信息的垄断；揭露了房地产企业间通过价格的合谋、对消费者的价格歧视、税负的转嫁、恶意的炒作等不断推动房地产价格上涨，侵占消费者剩余，最大化自己的利润；同样指出也正是因为房地产企业的垄断行为导致了国家的宏观调控政策大打折扣。最后，笔者在严密分析的基础上，对有效抑制房地产价格的上涨提出了自己的一些政策与建议。
房地产业是一个资金密集型行业,房地产开发过程中的大部分资金都需要金融机构的支持，很多风险也可以通过金融工具进行分解，因此，房地产开发与金融业的联系十分紧密。 关键字: 房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系 房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是 我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。 一、 我国房地产融资现状 1.从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。 2.从总量上看， 近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。 3.从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了亿元，同比增长速度由年初的下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到亿元，同比增长速度达到了，其中开发商自有资金为亿元，同比增长速度为，开发商自有资金的比重比去年同期上升了个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到亿元，与2004年同期相比增长了。 二、我国房地产业融资面临的问题 1.政策上——国家宏观调控，增大融资难度 近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。 就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”—— 完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行 121 号文件” 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等 7 个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的 30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。
[摘要]目前，中国劳动力市场中存在着很多问题，比如低技能者和大学毕业生在地区间分布不平衡的问题，收入不均和社会保障资金不足问题，伴随着低出生率而出现的快速老龄化的社会问题，欠发达地区的持续贫困问题等等。由于竞争的加剧，个人偏好的不同，信息的缺乏，陈规陋习的影响，造成劳动力市场中的歧视行为愈演愈烈。这不仅使得被歧视者失去了部分的就业机会与权利，而且对于雇主来讲，也有利润损失。歧视行为可以说是一种非帕累托最优行为。[关键词]劳动力 就业 歧视 竞争 性别[正 文]因我国劳动力市场的独特性,我国劳动力市场存在的歧视现象具有特殊性.在就业、职业选择、工资收入等方面,农业劳动力一直处于政府的制度性歧视之下;妇女受到的性别歧视与我国重男轻女的"前劳动力市场歧视"相关;欠发达地区的劳动力在沿海发达地区遭受到雇主的统计性歧视,而这与我国地区发展不平衡有关. 在劳动力市场中经常遇到被歧视的情况。歧视是带有明显贬义的词，在汉语中它意味着对待个人或由个人组成的某个团体不仅是不公正的而且是不公平的态度或评价。经济学中，一个人在劳动力市场上的价值取决于影响其边际劳动生产率的所有供给和需求因素。如果与生产率无关的因素在劳动力市场上取得了正的或负的价值，就可能导致歧视。那么歧视行为及其现象到底如何产生的呢？这种现象表现在，一方面，对劳动者非经济因素的考察和限制，提高了个职业准入的门槛，使求职者难以找到工作。另一方面，大量找不到工作的求职者及至新进入的求职者总数的增长，使得雇主在选择雇员过程中限制雇员的一些非经济个人特征成为可能，而且这种限制的成本会随着迅速增长的求职者之间的的竞争而变小，从而使雇主在选择雇员时可以对雇员的非经济个人特征进行更为苛刻的限制。由此还引发在职员工在职业发展中被一些非经济个人因素所限制。这一“歧视——供求——歧视”现象已成为制约劳动力供求关系平衡、提高就业率、提高社会产出—成本率和保持社会稳定的重要因素。在现阶段劳动力市场形势下，歧视的存在和发展呈现以几个特点：一、歧视的类型和表现形式多样化。这一特点使得人们对歧视的认定变得更加难以把握，更加困难，也使得对歧视的控制和抑制更加不易。二、劳动力市场上供过于求的现状形成了一种恶性循环。比如，在“受到不公正待遇时你将怎样”一题调查中，选择较多的是“更加努力工作，寻找机会”，（1）出现这种现象的根本原因是供给量大于需求量，求职者之间的竞争使得劳动者不能轻易放弃工作机会。劳动者的这种选择成为雇主的歧视得以存在和发展的条件，这也说明供过于求会加重歧视现象。另一方面，雇主歧视使得求职者更加难以找到工作。当雇主歧视使得雇主和雇员之间无法达成就业一致时，这一雇佣矛盾就会使实际获得工作机会的劳动者必劳动力市场需求要少，这就形成了更多的求职者，甚至形成更多的失业者，从而加剧供过于求现象的恶性循环 。三、歧视的隐蔽性和复杂性使劳动者个人对歧视的约束力更加薄弱。比如，雇主对劳动者工作经验的要求，由于各职业特点不同，其要求不全是歧视，只有高出该岗位绩效要求的部分才形成歧视，但一个职位对工作经验、年龄阶段等的要求是无法准确量化的。这就形成了劳动者判别上的障碍，即使其受到了歧视，但展开调查和认定的难度也是非常大的。偏见是导致歧视的根源，即雇主为贯彻自己的非理性的主观喜好或认识而对雇员实施不公正待遇。因为事实上，经济理性人是不存在的，至少其行为不可能完全理性，所以雇主的主观偏好必然会影响到其雇用决策。（2）产品市场竞争会弱化及消除歧视。但是，当劳动者的供给量大于需求量时，被雇用者之间的竞争使得劳动者为获得工作或职业发展而接受歧视待遇，而雇主也能够在足够多的求职者中按照自己的主观偏好以比较低的成本雇用到劳动者。即劳动者的供给量大于需求很多，雇主为自己为主观偏好支付的额外成本就越少，雇主也就能更多考虑自己的对劳动者非经济个人特征的主观偏好。（3）歧视的存在和持续不利于社会秩序的稳定和人民生活水平的提高，不利于经济和社会发展的高效和公平，它还会给社会保障带来沉重的负担。歧视是资源或优势分配不均的必然产物。由于资源和优势的稀缺性，造就了其分布的不均匀性，因此也即产生了相对的弱势群体，相对的优势群体。随之，优势群体理所当然的成为效率和成功者的象征，劣势群体即成为被淘汰的对象。但是实质上劣势群体在很大的程度上并非是弱势，一概的否定即造成了歧视。歧视是信息不完全和先入为主的统计性偏见的产物。由于没有较好的能力测评体系，很难判断一个人的实际生产率与能力如何。通常的评判标准是根据其教育水平、年龄、测试分数等来考核与获得与生产率有关的信息。而这些因素在某种程度上，只是对于主观要素提供的一种辅助性信息，在很大程度上这种主观要素也会造成歧视。（4）
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房屋产权档案管理的不足和完善措施论文
在学习、工作生活中，大家最不陌生的就是论文了吧，通过论文写作可以培养我们独立思考和创新的能力。那么问题来了，到底应如何写一篇优秀的论文呢？下面是我为大家收集的房屋产权档案管理的不足和完善措施论文，仅供参考，欢迎大家阅读。
摘要： 近年来，社会经济在快速发展的同时，城市化进程的步伐逐渐加快，基础建设规模不断扩大，在很大程度上也极大地促进了房地产行业的迅速发展，商品住宅数量逐年增加，市场快速发生转变，也使得产权、产籍管理工作面临着新的挑战和困难。因此，必须要针对当前产权产籍档案管理工作中存在的问题，采取科学合理的现代化管理手段，才能够推进档案管理的规范化建设与发展。本文通过对当前房屋产权档案管理工作中存在的问题进行了分析，并进一步探讨了房屋产权产籍档案管理规范化建设的具体措施，希望可以为相关从业人员提供些许借鉴。
关键词： 房屋产权；档案管理，规范化；现代化建设；
随着房地产行业的快速发展，市场环境也在不断发生改变，也使得机遇与挑战并存，房屋产权制度改革工作不断深入推进，也对房地产行业起到了重要的作用和影响，房屋产权产籍档案管理与整体利用率大幅度提高，其重要性不言而喻。随着市场发展需求不断扩大，房屋产权产籍档案管理工作也备受社会各界的广泛关注。随着人们对于房地产行业越来越重视，也对产权产籍档案管理工作提出了新的要求和标准，也促使档案管理工作逐渐朝着系统化与规范化的方向快速发展，因此，加强房屋产权产籍档案管理的规范化建设与发展具有重要的意义。
一、房屋产权档案管理工作中存在的问题
（一）档案收集与整合手段单一化
随着社会经济的高速发展，极大地促进了房地产行业的迅速发展，相关经济活动也逐渐变得活跃，随着其规模不断扩大，也使得产权产籍档案材料大幅度增加，这些相关材料作为房屋产权的重要组成部分，其重要性不言而喻，必须要进行妥善保存，当前，在实际工作当中，由于产权产籍档案数量不断增多，更改次数也显着增加，对于档案管理工作人员而言，其工作量也大幅度增加，在很多情况下，没有过多的时间与精力去完成当前的档案管理工作，其次，收集与整合手段单一化，一般情况下主要是遵循传统档案统计与管理工作形式进行管理与执行，导致工作效率较低，工作人员无法及时将相关产权产籍资料进行存档，不利于档案的高效化管理。
（二）接收制度有待进一步完善
通常情况下，房屋产权产籍档案材料涉及的内容较多，类型也比较多样化，使得其自身存在一定的特点，并且是以权属登记档案为核心重点，其中还包括拆迁、测量交易以及相关纠纷等资料文件。一般都是由房产管理部门进行专门的保存与管理。当前，由于多方面因素的影响，我国档案接收制度漏洞非常突出，随着房地产产权产籍档案实施之后，大部分的档案主要是由之前的管理职能单位进行存档保管，且缺乏完善系统化的档案管理制度。
二、房屋产权产籍档案管理规范化建设的具体措施
（一）充分利用互联网平台开展日常管理业务
随着房地产行业的快速发展，房屋产权产籍管理工作内容大幅度增加，也使得管理工作日益复杂化，传统电脑管理系统较为落后，已经无法有效满足当前的实际需求，导致整体工作效率不高，随着建筑物的不断增多，现有的航测图登记已经不能达到标准要求。因此，必须要充分利用互联网系统，加强房屋产权产籍日常业务的管理与保存，严格审核与管理每一个流程，对房产材料加强管理，不断地创新与优化管理系统，不断提高其工作效率和质量，使其最大限度上满足实际的工作需求。
现代化互联网系统管理平台可应用于房产证办理环节，通过合理的流程为用户提供更多的便捷，使得用户能够进行简单高效的操作，同时也能够有效避免出现错误和漏洞的情况，为申请以及办理工作的有效开展节约大量的时间。系统能够保障用户输入的快捷性，使得整个工作流程，从开始登记到办理都可以在网络上完成，操作流程简单，功能全面。从而有效替代传统的系统以及数据库，建立以房屋产权产籍管理为核心的数据库管理系统，有效改善人工操作的不足和漏洞，促进了信息化的应用与发展。逐步实现以信息化、数字化技术为核心的房产档案管理体系。
（二）严格把控服务环节
为了有效解决与改善当前房屋产权产籍管理工作现状与存在的问题，使其逐渐朝着信息化与现代化的方向发展，首先需要做的便是做好相关基础性服务工作，在拓展相关业务建设过程中，要积极扩展服务内容，使流程逐渐科学合理化，进一步推进责任制的落实，完善相关服务工作内容，持续提供优质服务，更好的解决群众问题，并且仔细筛选群众意见与反馈，及时采取必要的应对措施，可设置投诉意见箱或者电话，对相关投诉内容及时回复。
（三）加强房屋产权产籍档案电子化管理
面对日益复杂化的房地产市场，变化非常迅速，产权产籍档案资料的数量也在逐年攀升，因此，档案存放工作量不断增大，查找次数也显着增加，再者，大多数的档案几乎都是纸质形式的，在保存管理、查询等过程中相对不变，尤其是对档案管理的成本也大幅度增加，查询工作量大幅度上升，人们获取信息的难度增加，其次，许多数据资源不能实现共享。无法对于一些比较陈旧的档案进行及时查询，如果没有进行妥善保管，很可能会造成档案被严重损坏的情况，所以，加快实现房屋产权产籍档案电子化管理与发展有着重要的意义。
（四）完善档案管理相关制度法规
档案管理工作自身具有一定的特殊性，且管理工作量较大，工作内容烦琐，因此，必须要建立与完善相应的法律法规，创造良好的环境，为档案管理工作提供基础保障。当前，不管是档案管理部门或者是个体之间或多或少都会存在诸多法律难题。所以，相关部门必须要针对实际情况，进一步完善相关制度体系，通过科学合理的'法律规范手段对档案进行收集与保管，并对相关工作人员进行一定的监督与管理。这也是保障档案管理工作有序开展的重要手段之一，相关部门应当严格按照相关法律法规对档案加强管理。管理部门应当不断强化组织每一个工作人员的档案管理意识，全面熟悉和掌握本职工作需要负责的档案材料，组织相关工作人员定期学习培训。针对当前房地产档案资料管理工作的实际需求，建立与完善档案资料管理工作计划与相关制度体系，从而进一步推动房地产档案的合理稳步发展，最大限度上保障房地产档案管理工作做到有章可循。
（五）严格把控房地产产权产籍档案归档工作
房地产产权产籍档案涉及诸多单位和个体，所以，做好档案归档工作是极为重要的，同时也面临着不小的挑战，房地产产权产籍档案和一般的文书档案之间有着很大的不同，无法按照普通文书格式进行，必须要针对房地产档案的具体特征进行归档工作。
归档范围：只要是记录房地产的发生、确认以及整个发展变化情况的，以文字、图样、声像等形式为主的材料都是属于房地产产权产籍材料归档保管范围，文件材料主要包括房屋平面图、登记申请表、房屋所有权以及房屋许可证、相关合同、证明、协议、申请、司法文书等相关材料。
案卷整理：房地产产权产籍档案通常情况下属于动态化管理的，所以，在整理相关案卷过程中，应当注重其内容、形式、时间等方面的联系，在文件材料归档时，要将正件、附件、图样说明等组合在一起，不能将其分开。不同单位以及不同所有权人的文件材料是不能放在一起的。
三、结束语
随着房地产行业的迅速发展，市场环境日益复杂化，房屋产权产籍管理工作也面临着极大地挑战，因此，档案管理规范化建设迫在眉睫，已经逐渐成为当前房地产市场管理工作中极为重要的核心内容之一，与人民群众的自身利益息息相关，任务艰巨，因此，一定要针对当前存在的问题，积极采取必要的措施进行调整与优化，通过各方努力，从而进一步推动房地产档案管理工作的健康可持续发展。
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众所周知，房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。而房地产市场的存在和发展是整个房地产业健康发展的必要前提，也是房地产开发企业赖以生存的主要基础，没有房地产市场的发育和完善，就没有真正意义上的房地产业。改革开放以来,我国的房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场,并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转产生机制效能。然而,房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。现在看来,中国市场经济体制的构造不能不以房地产产权市场化和房地产市场的发展作为基础条件。但是,长期以来由于产权关系不清和制度创新不足的制约,中国房地产市场的发育水平及规范化程度仍滞后于整个市场化改革的进程,现实要求尽快培育起符合市场经济发展要求的房地产市场及其制度体系。发达国家（地区）经验表明:一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合,并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产制度体系。我国房地产市场上述问题的解决，需要通过采取切实可行的对策，搞活房地产市场，加强房地产市场管理，规范市场行为。从直接行政性管理向间接经济性管理转化，针对房地产市场制定足够的适当的法律法规，将房地产市场置于一个合理的、规范化的法规体系制约之下。法规化的具体做法应当以市场行为作为调节对象，根据市场行为主体的区别，政府以立法的形式进行规范。通过建立合理的租税费体系，培育房地产金融市场、配套服务市场，加快相关配套改革等，不断推动和完善房地产市场管理的法制化进程。由于房地产市场的内涵和形式比较广泛，本论文侧重研究房地产市场交易制度，即仅对房地产产权制度、土地制度、房地产交易法律制度、房地产金融制度及房地产税收制度的核心内容和主要特征进行国内外比较研究，找出双方的异同点及可借鉴之处，最后提出解决对策，以便更好地促进我国房地产业健康持续发展。全文共分七章。第一章绪论部分明确了本论文研究背景和研究意义、评述了相关领域国内外研究现状并进行研究现状总结，从而确定了本论文研究出发点、研究内容和研究方法；第二章界定了房地产及其制度体系的概念和研究范畴，并对房地产市场构成要素进行分析，阐述了房地产市场体系共性特点所在；第三章将我国与发达国家(地区)在土地所有制、土地使用制、房屋所有权制度及城市土地租赁制度等方面进行比较研究，找出目前我国房地产产权制度及土地制度存在问题，通过借鉴发达国家先进经验，提出解决对策；第四章将我国与发达国家(地区)的房地产金融机构体系进行比较研究,找出我国房地产金融机构体系设置及其运行机制存在的问题,通过借鉴国外先进经验,提出解决对策；第五章将我国与美国、英国房地产税收制度进行比较研究，找出我国现行的房地产税收制度存在的问题,通过借鉴发达国家先进经验,提出解决对策；第六章侧重对国内外房地产市场交易法律制度比较研究。较为详细地介绍了国外、国内房地产交易法律制度历史沿革及其发展现状，以房地产抵押、房地产租赁及房地产买卖制度为主体进行比较研究，找出我国现行房地产交易法律制度存在问题，通过借鉴发达国家先进经验，提出对策建议；第七章是研究与展望部分，归纳了全文的研究成果，并对未来的研究方向进行了展望。
破产清算条件下会计要素研究【摘要】与持续经营条件下的会计要素不同,破产清算条件下的会计要素有其自身的特点。本文首先分析了目前破产清算会计要素研究中存在的问题:受破产法思想和持续经营会计理论思想的束缚严重,对相关会计要素的定义不准确。然后在研究破产清算条件下会计对象变化及其对会计要素影响的基础上,重构了破产清算会计要素体系:清算资产、清算负债和清算净损益。【 关键词】破产清算 会计要素 清算资产 清算负债 清算净损益会计要素作为会计基本理论研究的一项重要内容和会计方法研究的起点,一直受到会计理论研究的重视。随着市场经济的进一步发展,企业破产清算的大量出现,破产清算条件下的会计要素研究也得到了一定程度的关注。然而,由于破产经济现象的复杂性以及相关制度环境的不完备,目前关于破产清算条件下会计要素的研究不仅论著较少,而且存在着诸多问题,本文对其进行了研究,并在分析破产清算条件下会计对象变化的基础上,重构了破产清算条件下的会计要素体系。一、目前破产清算会计要素研究中存在的问题(一)受破产法思想的束缚严重1.直接引入破产财产、破产债权等法律概念,作为破产清算条件下的会计要素概念(钟传家,1996)。会计学与法学是两门不同的学科,由于目的不同,会计学上的概念与法律上的概念出发点是不同的,其结果也当然不同。会计学简单地使用法律概念会导致:(1)会计要素涵义的不规范。会计要素,西方亦称作财务报表要素,是为了对企业的经济业务进行确认、计量、记录和披露而设置的,因此,其概念必须规范和准确。如会计上的资产概念是严密的,而法律上的财产概念则过于笼统,不能简单地用法律上的财产概念来代替会计上的资产概念。(2)违背会计主体假设。破产债权与破产债务其实是一个问题的两个方面,将破产清算企业会计主体的“破产债务”认定为“破产债权”,显然是站在法院或债权人的角度来看待债权与债务关系的,其结果不仅违背会计主体假设,而且很容易导致与破产清算企业本身的债权债务相混淆。(3)反映和监督的内容不完整。破产财产与破产债务(权)并不能囊括破产清算企业的所有财产和债务。破产财产只是企业破产时清算财产一部分,清算财产还包括担保财产、抵销财产等非破产财产;同理,所谓的破产债务(权)也只是企业破产时清算债务的一部分,清算债务还包括担保债务、抵销债务等非破产债务(权)。 2.照搬破产法的逻辑思路。破产清算会计理论的构建必须以破产法为指导,这是毫无疑问的。但1986年颁布的《企业破产法(试行)》是计划经济时代的产物,不可避免地带有时代特征和历史局限性。会计学者如果过于迷信破产法就会将破产法的缺陷带人会计领域。如根据笔者的研究,1986年颁布的《企业破产法(试行)》对破产财产的前后定义就存在如下逻辑缺陷:第一步,将破产企业拥有和控制的所有财产定义为破产财产 (破产法第28条);第二步,使用排除法,将不依破产程序优先分配的财产(如担保财产等)、依破产程序不能分配的其他财产(如福利财产等)排除在破产财产之外,认为这两类财产都是非破产财产(破产法第28条、破产法第29条);第三步,得出结论,认为从第一步的破产财产中去掉第二步的非破产财产,剩余财产就是破产财产(破产法第37条)。用公式表示如下:破产财产(第一步)-非破产财产(第二步)=破产财产(第三步)可见,法律上的破产财产显然不是一个合乎逻辑的、严密的定义。与破产法对破产财产的前后定义极为相似,许多会计学者照搬破产法的逻辑思路,仅仅简单地用破产资产来代替破产财产,其结果必然也会导致逻辑上的混乱,出现自相矛盾的现象。用公式可简单表示为:破产资产(第一步)-非破产资产(第二步)=破产资产(第三步)(二)受持续经营会计理论思想的束缚严重主要表现为简单地套用持续经营会计要素的构建思路,如持续经营会计有六大会计要素,破产清算会计也相应地构建为六大会计要素,只不过在原有会计要素的基础上加上清算两字,甚至直接简单套用。其代表性观点有:破产清算会计要素应由资产、负债、所有者权益、清算收入、清算支出、清算损益等六项构成(佟玉凯等,1996)。该观点的缺陷是显而易见的:1.将资产、负债会计要素照搬下来,忽略了企业破产清算业务活动的特征对破产清算会计要素的影响,也抹煞了持续经营与非持续经营条件下资产、负债等要素的本质区别。2.将所有者权益会计要素直接保留下来,会导致如下问题:(1)无实际意义和与法律事实不符。在持续经营条件下,企业的投资者①被视为企业的所有者,所有者权益也被专门用来核算其权益。然而,在破产清算条件下,一方面,清算组接管了企业,投资者失去对企业的控制权,这时如果仍称企业的投资者为企业的所有者显然与实际不符;另一方面,绝大多数破产清算企业早已资不抵债,这时仍然保留所有者权益会计要素,就会出现所有者权益为负数的现象,而根据《公司法》等相关法律,有限责任公司的投资者在企业承担的义务以其投资额为限,投资者权益为负数显然与公司法的精神不符。(2)不利于反映破产清算企业会计核算的真实情况。当企业资不抵债时,如果仍然保留所有者权益会计要素,收益增加,似乎给人一种投资者权益仍要增加的感觉,而实际上,收益增加的应该是债权人权益;同理,费用损失发生,好像给人一种投资者权益仍要减少的感觉,而实际上,费用损失发生,减少的应该是债权人权益。因此,保留所有者权益会计要素,会造成投资者权益虚增虚减的幻觉,不利于反映破产清算企业会计核算的真实情况。(3)会计要素的不必要增多。会计要素是会计对象的具体分类,这种分类应该是比较大的分类,不应该过细。如果保留了所有者权益会计要素,势必要增设清算收益、清算损失、清算费用、清算净损益等反映破产清算企业资产变现损益、费用支付等清算成果的会计要素,这样必然导致会计要素的不必要增多,增加会计人员的工作量。 3.设置清算收入、清算支出、清算损益会计要素,容易让人得出清算收入与清算支出之间具有配比关系,清算损益就是清算收入与清算支出之间配比的结果,而实际上在破产清算企业,清算收入与清算支出之间并没有必然的联系,更不用说存在配比关系。(三)对相关会计要素的定义不准确主要表现在目前学者对破产清算条件下会计要素的研究,仅注意到了与持续经营条件下会计要素的区别,但没有对此作进 一步的研究,从而导致对相关会计要素未能准确定义。其代表性的观点有:破产清算条件下的会计要素应分为六项:清算资产、清算债务、清算净权益、清算损失、清算利得(唐国平,2003)。该观点虽然注意到了与持续经营条件下的会计要素之间的衔接与区别,有较大的创新,但仍有值得商榷的地方:1.该观点认为“清算资产是清算企业所拥有的用来清偿债务的全部资产”,然而破产企业的有些资产,如专用资产(包括福利资产、企业社团
论检察机关量刑建议权本份论文资料包括:开题报告,中英文摘要,论文,目录,文献综述,任务书,答辩,中期检查表,等 论文编号:SS029 摘 要 量刑建议权是公诉权的内涵和细化，对于增加量刑透明度，保障被告人的权利，防止法官自由裁量权的滥用和司法腐败均具有积极意义。为此在国外，不管是大陆法系国家还是英美法系国家的检察机关，一般都具有量刑建议权，在英美法系国家中，量刑建议权更是检察机关实施辩诉交易制度不可缺少的一部分。从诉讼理论上看，量刑建议权对于实现控审分离、贯彻诉讼公开、提高诉讼效率都具有重大意义。但在我国，虽然在立法上对于量刑建议权已有所规定，但学界与实务界对于检察机关是否应当有量刑建议权仍存在争议，有的肯定，有的否定。其实，检察机关的量刑建议权只是一种程序性权力，并不会侵害法院的审判权，我国也有必要建立一种合理的量刑建议权。在构建我国量刑建议权时，根据目前存在的问题，主要是从提出量刑建议的时间、方式以及提出量刑建议的依据上加以完善，并解决好检察机关量刑建议权与审判权之间的关系。关键词：刑事诉讼 检察机关 量刑建议 构建Abstract Sentencing recommendation is the indictment of the right content and refinement, increase penalties for transparency, protection of the rights of the accused, the judge discretion to prevent the abuse and corruption in the judiciary are of positive significance. For this reason in foreign countries, whether civil law countries or the common law countries of the prosecution, sentencing recommendations generally have the right, in common law countries, the sentencing recommendations of the prosecution is indispensable for the implementation of plea bargaining as part of the system. From the proceedings in theory, the sentencing recommendations for achieving the right to control trial separation, and implementing the proceedings open, the efficiency of the proceedings is of great significance. But in China, although the legislation has the right to sentencing recommendations, but academics and practical for the prosecution whether the sentence should have the right to remain controversial proposals, some sure, some negative. In fact, the procuratorial organs of the sentencing recommendation is only a procedural powers, and not against the court's jurisdiction, China, it is necessary to establish a reasonable right to sentencing recommendations. Construction of China's sentencing recommendations in the right, under the existing problems, mainly from the sentencing recommendations by the time, manner and make sentencing recommendations to improve on the basis of, and properly solve the prosecution and sentencing recommendations to the jurisdiction of the relationship words: Criminal Procedure Procuratorate Sentencing 目 录摘 要 .......................................................IIIAbstract ......................................................IV前 言........................................................ 1第一章 量刑建议权的概念界定 ..................................2一、量刑建议权的概念 ..........................................2二、量刑建议权相关要件的界定 ..................................2（一）量刑建议权的主体 ........................................2（二）量刑建议的对象.......................................... 3（三）量刑建议的内容.......................................... 3第二章 国外量刑建议权的比较与分析 ............................4一、大陆法系国家 ..............................................4（一）德国 ....................................................4（二）日本 ....................................................5二、英美法系国家 ..............................................6（一）美国 ....................................................6(二) 英国..................................................... 7三、比较与分析 ................................................7第三章 量刑建议权的理论基础 ..................................9一、量刑建议权与控审分离 ......................................9二、量刑建议权与诉讼公开 ......................................9三、量刑建议权与诉讼效率...................................... 10第四章 我国量刑建议权的现状 ..................................11一、立法及司法实践的现状 ......................................11（一）我国有关检察机关量刑建议的立法规定...................... 11（二）司法实践的现状 ..........................................12二、我国学界对量刑建议权的探讨 ................................12（一）肯定量刑建议权的观点及其理由 ............................12（二）否定量刑建议权的观点及其理由 ............................13三、我国量刑建议权现状的分析 ..................................13第五章我国量刑建议权的程序构建............................... 15一、赋予检察机关量刑建议权的合理性 ............................15二、检察机关量刑建议权行使程序的具体构建 ......................16（一）提出建议的时间 ..........................................16（二）提出建议的方式 ..........................................17（四）处理好建议权与审判权的关系 ..............................17结语 ........................................................19参考文献 ......................................................20致 谢 ........................................................21以上回答来自:
组织的资产等)和不具备变现或清偿债务能力的资产(待摊费用、递延所得税借项等)是不能用来清偿债务的,将这些资产排除在清算资产之外,显然不符合破产企业清算资产的实际情况。按此定义,清算资产难以核算破产企业的全部资产。2.该观点认为“清算债务是清算企业所承担的需以清算资产偿付的债务”,然而破产企业的有些债务,如未申报及逾期申报的债务、破产宣告后的债务利息、递延所得税贷项等是无需以清算资产偿付的,将这些债务排除在清算债务之外,同样不符合破产企业清算债务的实际情况。按此定义,清算债务同样难以核算破产企业的全部债务。3.该观点认为“清算净权益是清算企业投资者实际享有的对企业资产的要求权”,然而,破产清算企业绝大多数已资不抵债,也就是说,其净资产为负数,投资者在企业已没有权益,企业的剩余索取权归企业债权人所有,此时的“清算净权益”已不再是企业投资者在企业实际享有的对企业资产的要求权。4.该观点认为“清算损失是清算企业在清算过程中所发生的各种清算净权益之减少”,将清算费用也包括在清算损失之中,显然没有注意两者的区别。为了便于分清破产清算中的责任,考核清算组的工作成效,不宜把两者混在一起。 二、破产清算条件下会计对象的变化对会计要素的影响破产清算条件下的会计对象是指破产清算企业的资金运动。与持续经营条件下的企业资金运动具有循环性和资金增值性的特点不同,在破产清算状态下,企业资金从短暂的冻结状态开始运动,经过接管、变卖、清偿、分配过程,从非货币资金转化为货币资金,用以偿付债务、分配剩余资产后,资金运动就终止了。可见,破产清算条件下的企业资金运动具有非循环性、一次性和不能增值等新的特点。 破产清算条件下会计对象的变化,必然引起会计要素的变化。会计要素设置的目的不再是服务于生产经营活动而是破产清算,会计核算也由动态变为静态。具体而言,持续经营条件下的六项会计要素:资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润都将发生如下变化:1.资产扩张停止,货币资金流量增加。企业破产清算时,其正常的生产经营活动已经停止,资产扩张失去了主体的内在驱动力。由于清偿债务是破产企业的主要 目标,企业的各种有形与无形资产都必须尽快变现,因此,企业的货币资金流量会随着资产变现而迅速增加。2.负债额成为清算时间的减函数。持续经营条件下,企业一般会保持一定的负债规模,而在破产清算条件下,企业一方面由于终止经营一般不可能产生新的债务;另一方面将按照偿债顺序归还原有的债务。因此,负债规模便会随着清算时间递延而逐渐减少以至最终消失。3.“所有者权益”转变为“投资者权益”,不再具有保值增值特征而是最后一次实现或自动消失。破产清算企业的“投资者权益”是指企业破产清算期间投资者在企业享有的经济利益,在数量上等于破产清算企业清算资产与清算负债的差额。如果清算资产小于或等于清算负债,则投资者权益为零。4.收入转变为清算收益,费用转变为清算损失、清算费用,利润转变为清算净损益。持续经营条件下,收入、费用、利润等项目都是在相关性、配比性和权责发生制等原则指导下按会计期间动态核算的。当企业进入破产清算状态后,会计核算不再受这些会计核算原则的约束,持续经营条件下的收入转变为破产清算条件下的清算收益,费用转变为清算损失、清算费用,利润转变为清算净损益。三、破产清算条件下会计要素重构通过上述分析,笔者认为,破产清算会计要素应该包括:清算资产、清算负债、清算净损益,其中清算净损益下再设置清算收益、清算损失、清算费用和企业破产宣告时所有者权益(剩余权益)等子会计要素。(一)需要设置清算资产、清算负债会计要素清算组接管破产企业后的首要任务就是要界定企业可用于偿债的资产和待偿的债务,因此需要设置清算资产与清算负债会计要素。清算资产是指破产企业拥有或者控制的所有资产的集合。在企业破产宣告这一时点上,破产清算条件下的企业资产(清算资产)在数量上等于持续经营条件下的企业资产。清算资产应根据其性质的不同分为三类:不依破产程序优先分配的资产、其他资产、破产资产。不依破产程序优先分配的资产是指不经破产程序就可以优先分配的资产,包括担保资产、抵销资产和取回资产;其他资产是指依照破产程序不能分配的资产,包括其他专用资产和不具备变现或清偿债务能力的资产两种,其他资产在持续经营条件下是企业的资产,但在破产清算条件下,由于不能用来清偿债务,所以应转作清算损失(清算净损益);破产资产是指破产企业依破产程序顺序分配的资产。破产资产依破产程序顺序分配给企业的破产负债,如有剩余,分配给企业的投资者,破产资产在数量上等于清算资产减去不依破产程序优先分配的资产和其他资产后的余额,用公式可表示为:破产资产=清算资产-不依破产程序优先分配的资产-其他资产。 清算负债是指破产企业所有负债的集合。在企业破产宣告这一时点上,破产清算条件下的企业负债(清算负债)在数量上等于持续经营条件下的企业负债。清算负债应根据其性质的不同分为三类:不依破产程序优先受偿的负债、其他负债和破产负债。不依破产程序优先受偿的负债,是指破产企业享有不经过破产程序优先获得清偿权利的负债,包括担保负债、抵销负债和取回负债;其他负债,是指依破产程序不能受偿的负债。其他负债在持 续经营条件下是企业的负债,但在破产清算条件下,由于不会导致企业现金流出或者其他经济利益减损,所以应转为清算收益(清算净损益);破产负债,是指依破产程序顺序受偿的负债。破产负债按受偿顺序及破产法对其保护程度的不同,又可分为有优先权的破产负债(应付职工工资等)和普通破产负债两种。破产负债依破产程序从破产资产中顺序受偿,前一顺序的破产负债没有受偿完毕,后一顺序的破产负债不得受偿,破产资产不足以清偿同一顺序破产负债的,按照比例清偿。(二)需要设置清算净损益会计要素破产清算企业在界定了清算资产和清算负债后,就要变卖清算资产以清偿债务。一方面,清算资产在变现过程中会形成变现收益或损失,并要支付相关费用;另一方面,为债权人共同利益,经人民法院许可,破产企业有可能继续生产经营,这又会产生新的收益或损失。此外,投资者在破产清算企业中也可能存在权益。对这些收益、损失、费用和权益,笔者认为可以通过设置“清算净损益”会计要素进行综合核算。清算净损益是指企业自破产宣告日起至清算结束日止清算期间的清算成果,在数量上等于破产清算企业清算资产与清算负债的差额。清算净损益下再设置清算收益、清算损失、清算费用、企业破产宣告时所有者权益(剩余权益)等四个子会计要素。清算收益是指清算资产在处置过程中和清算债务重新确认时以及由于其他原因而发生清算资产价值的增加和清算负债金额的减少;清算损失是指清算资产在处置过程中和清算债务重新确认时以及由于其他原因而发生清算资产价值的减少和清算负债金额的增加;清算费用是指企业清算过程中为债权人共同利益而发生的费用;破产宣告时所有者权益(剩余权益)是指企业破产宣告时所有者权益的转入。通过设置清算净损益会计要素,不仅可以全面反映和监督破产清算企业的收益、损益和费用,而且可以根据清算净损益来反映和监督破产清算企业的投资者权益和债权人权益:如果清算净损益大于零,则清算净损益就是投资者权益;如果清算净损益小于零,则清算净损益就是债权人权益的减少数额。 需要说明的是,清算净损益虽然在某种程度上可以视为破产清算企业的清算成果,但清算净损益与企业持续经营条件下的经营成果有着显
破产是一种企业无力偿还到期债务的事实状态，将债务人的全部财产对所有债券人进行公平清偿为目的的程序。由中外《企业破产法》的立法宗旨来看，对债权人合法权益的保障是《破产法》实施的首要目的。但在我国实际生活中，企业破产申请很少由债权人提出，而大部分是由债务人提出，可见破产并未给债权人带来好处。债权人的合法权益得不到有效保护的原因除债权人主观方面的原因外，《破产法》中的有些法律条文对债权人利益保护机制不健全是主要原因。1、关于债权人难以依据《破产法》申请债务人破产方面。我国《破产法》第7条规定“债务人不能清偿到期债务，债权人可以申请宣告债务人破产”。而国务院《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》规定，在实施企业破产时应采取各种有效措施来安置企业职工以保持社会稳定。债权人向法院申请债务人破产必须先提出安置破产企业职工的方案，否则不予受理。由于安置破产企业职工是一个很大的问题，故仅这一个规定就足以使债权人申请企业破产困难重重。2、没有界定企业破产的时间。《破产法》第3条规定“企业因经营管理不善造成严重亏损，不能支付到期债务，依据本法规定宣告破产。”它对企业破产的时间没有明确的界定从而带来一系列的问题，客观上使债权人的损失扩大。一般的债权人很难通过一般的渠道了解企业的经营财务状况，即使了解，也可能是企业不真实的报表，故债权人不能及时运用破产手段保护自己的合法权益。一般就法院受理的破产案件而言，破产企业一般负债累累，其资产甚至不能安置企业职工，更不用说偿还其债务。很多企业明知自己已丧失偿债能力，却故意对外隐瞒，直到财源枯竭、无油可榨，成为乱摊子，再用《破产法》来甩包袱、逃债，以至形成破产有利、破产有理、破产逃债的不良状况。3、关于债权人申报债权的规定。《破产法》第9条规定“债权人应当在收到通知的一个月内，未收到通知的债权人应当自公告之日起3个月内，向人民法院申报债权，说明债权的数额和有无财产担保，并提交有关证明资料，逾期未申报债权的，视为自动放弃债权。”若一些地处偏僻或出差在外的债权人不能及时看到公告而没有在法定的期限内申请债权，其债权就永远消失，这一规定对有些债权人而言是不利的。4、关于破产清算组的成员的规定。《破产法》第21条规定“人民法院应当自宣告企业破产之日起15日内成立清算组，接管破产企业。”清算组成员由人民法院从企业上级主管部门、政府财政部门等有关部门和专业人员中指定。清算组负责破产财产的保管、清理、估算、处理和分配等。这种清算组阵容似乎很大，但这些政府的官员能否完全脱离原来的工作而全身心的投入到破产案件中去呢？即使能这样做，他们能否胜任具有必备的专业知识和技能呢？若这些问题的答案是否定的话，在处理企业财产时很难说清算组能代表债权人的利益。其次，破产费用也没有支付标准又没有有效监督，在实践中出现破产费用高标准支付，必将侵害债权人的利益，比如说湖北某造船厂的破产费用占破产时账面资产的。5、关于破产清偿顺序地规定。政府通过多种途径实现其意志和要求，企业破产时依法取得的土地使用权，应当以拍卖或招标的方式为主，依法转让所得优先用于支付破产职工安置费，有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产清算方案。若不足的，从处置无抵押财产、抵押财产中依次支取。土地出让金以外的企业破产财产是用于清偿债务的，属于债权人的财产，若用来安置职工，实际等于让债权人替政府承担安置职工的责任。这样的清偿顺序，支付高的破产费用和安置职工费用后，企业债权人能分的财产几乎没有，这就严重损害了债权人的利益。6、关于债权人会议的职权的规定，债权人的3个职权形同虚设，主要表现在没有要求法院撤换破产管理人等权利。其次，债权人会议享有的权利不充分，它没有设立监督常设机构以代债权人会议行使职权，因此无法对破产程序进行具体实施监督，不利于保护债权人的合法权益。7、关于破产案件受理管辖权的规定，《破产法》的第5条规定“破产案件由债务人所在地管辖”，当企业债权人为外地人时，法院受地方保护主义以及地方利益的不正之风的影响，往往会做出不利于外地债权人的决定，使外地债权人的利益受损。保护债权人的合法权益的几点措施债权人是企业破产程序的主要受益人，债权人的合法权益也是企业破产法最直接最主要的目的。为保护债权人的合法权益，债权人自己的积极努力是很重要的，如债权人应该有选择地形成债务，不应该追求一时的利益，要求贷款企业提供连带保证，要充分运用法律所赋予的申请撤销权等。但一系列的相关法律、法规的调整和完善也是必不可少的。我认为可以从以下几个方面来做工作。第一、应该建立破产预警机制。一个企业为什么不在资不抵债时即申请破产或资产保全，而非要等到山穷水尽时才破产呢？任何企业一旦资不抵债、处于负债经营状况应该主动向其主管部门、工商行政管理部门等申请破产保护。在破产保护期内，有关部门对其经济行为应进行严格监控，避免企业盲目决策或做出对企业债权人不利的行为而损害债权人的利益。当企业不能偿还到期债务，停止支付处于连续状态时，应及时告诉债权人企业的经营状况，以避免债权人因不知情况而造成无谓的损失。若企业故意隐瞒自身的情况给债权人造成损失扩大，对企业的直接责任人给予行政处罚，乃至追究刑事责任。第二、对地处不同的债权人申报债权的宽限期应该不一样。同时，采用通知的方式要灵活，最好采取直接和快速的方式如电话、传真等。此外，公告应选择比较大众化的全国性报刊（这要依据债权人的地理分布来定）上刊登，以引起债权人的注意，从而能及时申报债权。第三、建立管理人、监督人制度。法院在受理破产案件时，应指定管理人来接管债务人的日常经营事务。管理人应该中立、公正地维护各方当事人的合法权益，应该由律师、注册会计师等专业人士担任，而不是由政府官员来担任，说不定管理人还能挽救企业，使债权人的权益得到更大的实现。如美国的联邦受托人就挽救过很多的企业。监督人应由债权人会议选举产生，代表债权人的利益来行使债权人会议的职权对管理人的工作进行监督。第四、尽快制定减持国有股和城市土地私有化，以获取破产企业职工安置的政策，而不损害债权人地利益。即当企业土地使用权出让金不足以支付职工安置费时，应将企业部分土地私有化以获取安置费，而不是采用损害债权人利益的方式如处置企业的非抵押财产、抵押财产来支付。第五、扩大债权人会议的权利。债权人是破产程序的主要受益者，故应该是诸多主要事项的主要决策者。法院应赋予他们以请求权或建议法院行动的职能，如更换管理人的请求权、更换监督人的权利以及不通过企业重整计划的权利等等。第六、建立破产资格限制制度。对企业破产负有个人责任的法定代表人或主要责任人在企业破产后的一定时间内不能从事法律规定的职业。这对那些“穷庙里的富和尚”的行为恐怕有一定的制约作用，同时也可以减少利用企业破产逃债的事发生。当然，那些违反法律、法规，损害破产程序的公平性的实现，阻碍破产程序的顺利进行的个人，也可以通过增设破产罪来追究。