硕士研究生毕业论文选题背景及意义
一、选题背景及其意义
投资是指个人或组织为了在未来获取收益而进行的资金投入及相应的资本形成过程。投资决策则是指公司在给定资本约束情况下对可能的投资项目进行有效选择，以使其投资收益最大。作为公司成长的主要因素和未来现金流量增长的重要基础，它将直接影响公司的融资决策，由此影响公司的经营风险、盈利水平以及资本市场对其经营业绩和发展前景的评价。因此，与筹资和股利分配相比较，投资决策是公司三大财务决策中最重要的决策。
近年来，我国经济保持快速增长，投资起到了重要的拉动作用，这也与企业投资决策的合理性密不可分。就企业自身而言，如果做出投资于超出或偏离自身的能力和成长机会，且净现值为负的非盈利项目的“过度投资”的决策,不仅会损害企业的价值，使大量资本沉淀在生产能力过剩而盈利能力恶化的领域，也会使我国的经济“过热”，从而引发能源和原材料的紧缺、产能过剩、经济结构扭曲、重复建设等一系列问题。而做出“投资不足”的决策，也将制约企业的发展，影响企业价值的实现。总体看来，投资过度及投资不足均属于投资决策中的不经济行为，轻则削弱企业成长能力，重者可能把企业拖入财务危机的泥潭。因此，在我国市场经济尚处于不成熟的阶段，自由现金流、公司股权结构不合理，公司治理结构不完善等相关因素都会影响企业投资决策，并成为制约我国上市公司质量提升和长期持续发展的主要因素。
就电力行业而言，电力工业是社会公共事业也是我国的基础性产业，具有自然垄断性。其发展速度受市场需求的制约，发展规模受经济发展水平的制约，电价受社会承受能力的制约。其项目投资具有占用资金巨大、影响期间长远的特点，所以投资决策恰当与否将对电力行业上市公司产生深远影响。由于电力行业的特殊性，使该行业上市公司的发展既具有机遇又面临挑战，因此，合理的投资决策有利于电力行业上市公司充分利用现有资源开发新项目，来提高其盈利水平、增强企业活力及实力，实施集团化发展战略。但投资决策的`合理性又与公司的自由现金流和公司治理结构等因素密不可分，管理者可能会受经理层较好控制的自由现金流、股权集中度及股权性质等因素的影响，或者是以寻求在企业内最大范围的控制力私人收益最大化为目标，营造王国与势力投资等管理机会主义氛围，难免会引发因投资决策不当而导致的投资效率和经营绩效不断下降的现象。信息不对称性的存在，公司治理结构中的诸多因素不仅会影响公司治理成本也会影响公司的绩效及公司价值的实现。因此，电力行业上市公司投资行为的动机、影响因素及应对策略值得我们思考和研究。
本文的研究意义：首先对电力行业上市公司投资决策进行实证分析和研究具有理论价值，为电力行业上市公司今后的发展，提供一定的理论基础。其次，对电力行业上市公司进行实证分析及研究具有实践意义。能够有效地找到电力行业上市公司在对外投资决策中存在的问题，促进电力行业上市公司发展，为我国其他上市公司提供借鉴，从而提高投资效率，促进经济的持续和谐发展。再次，我国电力行业的上市公司大都由国有电力企业股份制改造而来,其典型特征是公司治理结构不完善，一些不利的相关因素都直接影响着电力行业上市公司投资决策的合理性。建立良好的公司治理机制不仅会促进电力行业上市公司做出合理的决策，也能对过度投资和投资不足的不经济行为有一定的制约作用。因此，基于此种原因, 研究我国电力行业上市公司在面对全球经济环境变迁、中国经济结构及相关政策调整以及电力行业经济管理体制改革等因素带来的外部环境的变化时,如何完善公司治理结构、合理决策、规范投资行为，就成为一个十分有实践意义的研究课题。
不给现金,谁写?
实物期权下房地产投资决策研究摘要：传统的决策分析总是将不确定性因素视为损失，其实，不确定性不仅与损失相联系，同时还存在获利机会。与传统房地产投资决策方法相比，本文的实物期权方法考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的投资决策方法。关键词：实物期权；房地产；投资决策房地产投资的基本目标是在不确定的环境下，正确地选择投资方向和投资项目，以实现企业资源的最优配置和企业价值最大化。为实现这一目标，企业的决策者必须对各种投资机会或项目做出科学、合理、及时地评价。我国房地产开发企业较普遍采用以现金流折现模型（DCF-NPV）为主的传统分析方法，其决策准则是：当一个项目的净现值大于零时进行投资，而在小于零时放弃投资，等于零时根据其他方法综合考虑。而现实中房地产投资决策很多方面都存在较大的不确定性，其预期的现金流很难估测，所以采用DCF-NPV法可能会降低项目的价值，做出不合理的决策。为此，在房地产投资决策时可采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。一、传统房地产投资决策方法的缺陷Myers(1977)在提出实物期权概念的同时批评DCF隐含地假定投资项目存在一个静态的预期现金流。Myers和Turnbull(1977)指出DCF模型错误地将公司的贝塔值当作投资项目的贝塔值，且忽视了增长机会的价值。Hayes和Garvin(1982)认为传统的DCF模型总是假定投资是可逆的，例如购买一项资产后可无成本的将其出售，投资可以无成本地延期进行。这一假定明显与现实不相符合。在DCF-NPV决策方法中存在以下的隐含假设条件：（1）认为投资是可逆的。（2）不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响，投资者在决策和实施中不能因为环境的变化而采取相应的对策。（3）未来现金流可以准确预测，项目的价值以项目预期所产生的各期净现金流为基础。按给定的风险贴现率计算，不考虑其它关联效应。（4）项目寿命期内，认为内外部环境不会发生预期以外的变化。从这些基本假设中可以看出，传统的DCF-NPV法在房地产投资决策中存在天然的缺陷。首先，房地产项目投资具有不可逆转性，最初的成本不可收回，投入已建建筑物的资金，出售时价格也会打折。其次，房地产项目投资决策具有明显的可延迟性和经营柔性的特征。决策者可以根据市场情况决定什么时候进行投资，从而进行灵活决策。第三，项目周期内，内外部环境会发生巨大变化，DCF-NPV将这些不确定性当作风险来处理，通过折现率来反映。而现代投资组合理论认为不确定性是机会，可能会带来收益。因此，采用传统分析方法不能准确地对房地产投资项目进行估价，而期权理论的产生为项目投资估价和决策方法提供了更为科学的理论基础。二、实物期权的概念所谓实物期权是相对于金融期权来讲的，这一词汇的出现最初是由斯图尔特.迈尔斯提出的。他指出期权分析对公司成长机会的合理估价是重要的，许多公司的实物资产可以看成是一种看涨期权，强调实物期权是分析未来决策如何增加价值的一种方法，或研究将来灵活性有多大价值的一种方法。第一个期权定价公式产生于1973年，由美国芝加哥大学教授Fischer Black和斯坦福大学教授Myron Scholes提出，并在此后得到逐步地完善和发展，它主要对金融期权进行了定价研究，在随后的理论和实践发展中，人们逐步认识到期权定价的本质是对更广泛意义上的“或有索取权”的权利价值进行分析，因此，期权定价理论也逐步由金融领域进入实物投资领域。1977年，Myers教授首次把期权定价理论引入项目投资领域，认为管理柔性和金融期权具有一些相同的特点，并提出把投资机会看作增长期权的观念，如对一项实物资产的看涨期权就是赋予企业一种支付约定的价格获取基础资产的权利而不是义务；同时，看跌期权就是赋予企业出卖一项资产而获得约定价格的权利。权利和义务的不对称是期权价值的核心[1]。但有别于金融期权的是，项目投资中的期权是以实物资产为基础的，是项目投资者在投资过程中所拥有的一系列非金融性选择权，如推迟或提前、扩大或缩减投资、获取新的信息等，因此称这种期权为实物期权。三、实物期权在房地产投资决策中的应用房地产开发投资具有明显的期权特性，房地产投资者在付出一定的成本后，便拥有了一项选择权，投资者可以选择投不投资，在何时进行投资，投资多大的规模，即拥有了投资的灵活性。因此，从实物期权角度看，一个房地产项目的价值应该包括两部分，净现值和灵活性价值，因此，房地产价值=传统NPV价值+期权价值。在房地产投资开发的各个阶段，各种灵活的管理决策都会对项目的价值产生影响。房地产开发商需要选择项目投资开始时间，即企业可以根据实际的市场环境变化，采用灵活的决策，是立即投资还是等待获得新的信息以解决项目面临的不确定性，也就是等待期权，显然这种等待期权是有价值的，需要对其定价。1、Black-Scholes期权定价模型：连续时间状态下的定价模型是借助金融期权的定价方法，即著名的Black-Scholes期权定价模型进行的。我们将房地产的价格看作是连续变动的，且假定该期权是欧式看涨期权，则应用B-S模型会得到较为精确的解。假设标的资产当前价值为S，期权的执行价格为X，期权的起始时间为T，终止时间为t，期权的价值为C，无风险利率r，标的资产的波动率为σ。）其中，各阶段期权价值的值采用逆推法计算。同样，对于房地产开发项目中的等待期权而言，各参数的含义也有所变化，其中，S表示项目预期现金流的总现值，X指项目投资成本费用，T表示项目投资机会的持续时间，r表示无风险利率，方差σ对应于房地产市场价值的波动率。房地产决策之所以可以应用二叉树模型进行，是因为房地产开发常常是分阶段进行。上述两种方法各有其优缺点，但都考虑了决策柔性，其理论基础都是建立在无风险套利和风险中性估值的基础上，都采用复制组合的思想，区别仅在于假设不同。结论：实物期权分析方法不是对传统决策分析方法的简单否定，而是在保留传统决策分析方法合理内容的基础上，对不确定性因素及其相应环境变化做出积极响应的一种思维方式的概括和总结。与传统的静态投资评价方法相比，期权定价理论包含了决策主体趋利避险，以及在风险条件下采用动态投资策略的主观能动性所带来的收益，体现了风险环境中决策主体根据环境变化而进行动态决策的能力，因而更加符合实际情况。此方法还可以进一步扩展成为分阶段的期权模型，以及引入博弈分析方法，探讨在多方参与竞争状况下的期权博弈模型，把期权定价模型和动态博弈模型以及不完全信息结合起来，在实际的市场情况下逐步运用和完善实物期权理论方法。参考文献：[1]潘长风.实物期权视角下的房地产投资理论与应用研究[D].厦门大学博士论文.2006[2]李金龙.实物期权定价理论与方法研究[D].天津大学博士学位论文.2003[3]杨若晶,赵红梅.房地产投资决策的实物期权方法[J].郑州航空工业管理学院学报.[4]项盛辉,何芳.实物期权方法在房地产开发中的应用[J].建筑管理现代化.[5]曾卫华,杨和礼,李鹃.实物期权方法在房地产投资决策中的应用[J].建筑技术开发.[6]高红霞,陈华.房地产投资决策中的实物期权分析方法[J].西华大学学报.
对中小企业投资决策的探讨陈富坤【摘 要】 企业投资决策是企业生存和发展的重要内容，本文通过明确投资主体地位及相关责任、做好投资经济指标的计算、把握投资决策应注意的重要因素等方面，尝试建立严格、科学、可行的投资决策责任制，发挥企业长期投资决策与管理的最大效益。【关键词】投资决策； 产业导向 ；批量控制决策是企业进行一切经济活动的前提。在科学技术飞速发展的今天，在竞争激烈的市场经济中，正确的决策是企业经营管理中的一个十分重要的问题。决策是否正确与科学，直接影响企业的兴衰成败。因此，如何使用好企业投资决策权，保持良好的经营状态和盈利能力，是所有企业经营者思考的首要问题。一、企业投资主体地位的确立随着企业改革的不断深化，从体制上确立了企业的主体地位。并把企业投资决策权当作企业振兴和发展乃至在市场竞争中保持不败之地的重要保证。目前我国中小企业正在扮演着越来越重要的角色，逐步形成新的经济增长点。如何保证中小企业的健康成长与发展就成为目前经济改革中的热点问题。不可回避的是中小企业在发展过程正中面临诸多困难，从而严重地制约着其经济健康顺利地发展。因此，尽快制定和实施中小企业促进政策，既符合世界经济发展趋势的要求，也是激活我国经济活力，还是解决当前问题和保证长远发展的现实选择。按照《企业法》和《转换企业经营机制条例》的规定，企业享有生产经营权、产品销售权、投资决策权等十四项权力。其中企业投资决策权是我们论述的重要根据，企业的决策者必须认真学习、领会，严格贯彻、实施，确保中小企业投资决策的科学性、效益型和长远性。二、制约中小企业投资决策的因素目前我国中小企业已初步建立了较为独立、渠道多元化的融资体系。但是，融资难、担保难、投资决策更难仍然是制约中小企业发展最突出的问题。其制约因素不胜枚举。（一）收益的不确定性中小企业投资根本动机是追求投资收益最大化。在投资中考虑投资收益要求投资方案的选择必须以投资收益的大小来取舍；要以投资收益具有确定性的方案为选择对象；要分析影响投资收益的因素，并对这些因素及其对投资方案的作用、方向、程度，寻求提高和稳定投资收益的途径。收益的不确定因素多如牛毛，其不确定性显而易见。（二）风险的多样性在投资中，考虑投资风险意味着必须实现投资收益与投资风险的匹配，要求充分合理预期投资风险，防止乃至减少投资风险给企业带来损失的可能性。也需用提出合理规避投资风险的策略，以便将实施投资的风险降至最低程度。投资风险与筹资风险有着很大的联系，就是投资风险的存在，长期也必然导致筹资风险或财务风险的存在。（三）财务控制薄弱一是对现金管理不严，造成资金闲置或不足。有些中小企业认为现金越多越好，造成现金闲置，未参加生产周转；有些企业资金使用缺少计划安排，过量购置不动产，无法应付经营急需资金，陷入财务困境。二是应收账款周转缓慢，造成资金回收困难。原因是没有建立严格赊销政策，缺乏有力催收措施，应收账款不能兑现或形成呆账。三是存货控制薄弱，造成资金呆滞。很多中小企业月末存货占用资金往往超过其营业额两倍以上，造成资金呆滞、周转失灵。四是重钱不重物，资产流失浪费严重。不少中小企业管理者对原材料、半成品、固定资产等管理不到位，出了问题无人追究，资产浪费十分严重。（四）管理模式僵化，管理观念陈旧一方面，中小企业典型管理模式是所有权与经营权高度统一，企业投资者同时就是经营者，这种模式势必给企业财务管理带来负面影响。中小企业中相当一部分属于个体、私营性质，在这些企业中，企业领导者集权现象严重，并且对于财务管理理论方法缺乏应有认识和研究，致使其职责不分、越权行事，造成财务管理混乱，财务监控不严，会计信息失真等。企业没有或无法建立内部审计部门，即使有，也很难保证内部审计的独立性。另一方面，企业管理者管理能力和管理素质差，管理思想落后。有些企业管理者没有将财务管理纳入企业管理有效机制中，缺乏现代财务管理观念，使财务管理失去了它在企业管理中应有的地位和作用。（五）约束条件多，投资弹性大目前制约和束缚中小企业发展的主要约束包括控制权约束、市场约束、用途约束、数量约束、担保约束以及间接约束等。它们与投资风险密切相关，也与投资目的相联系，并长期影响着中小企业的投资决策。投资弹性涉及两个方面，一是规模弹性：投资企业必须根据自身资金的可供能力和投资效益或者市场供求状况，调整投资规模，或者收缩或者扩张。二是结构弹性：投资企业必须根据市场风险或市场价格的变动，调整现存投资结构。这种调整只有在投资结构具有弹性的情况下才能进行。投资企业要扩张投资只需追加投放资金，这取决于投资企业是否能筹措到足够的用于扩张的资金。从这个意义出发，投资扩张与投资本身是否具有弹性通常无直接关系，即投资弹性主要是指投资收缩和投资结构调整的可能性而言。中小企业经常徘徊于规模弹性与结构弹性间举棋不定。三、对中小企业投资决策的建议中小企业投资决策是在对投资项目的全面分析的基础上进行的，是科学决策理论及其方法在投资领域的运用。中小企业投资决策要结合自身的实际制定切合实际的决策方案，除了考虑影响投资的因素外，还必须以企业总体发展战略为导向，以投资战略选择的具体原则为基础，服从和服务于企业发展战略。（一）科学建立投资决策责任制近年来决策民主化、制度化、科学化和规范化虽然得到了倡导，但以相应的责任制度对决策者加以约束并没有纳入决策制度化建设的轨道，因决策失误或错误而使国家和企业利益受到损失的事例屡见不鲜，而且得不到及时处理。究其原因，就是因为决策者的权利与责任脱节，反正不负责任，凭想当然“拍板”、“拍脑袋”决策，凭意气办事，这种决策的主观性和随意性，必然带来极大的危害性和负效应。因此，不负责任的决策，在客观上造成决策者缺乏高度的责任感和事业心，轻率从事，感情用事，从而使决策者走向误区。享有多大的权利，就应负多大的责任，这是现代法制社会的一个基本特点。由于投资决策权对一个企业的发展和经济运转具有其导航作用，投资决策正确与否，都直接或间接影响企业的利益，影响企业的成败和社会效益的大小。因此，建立中小企业的投资决策责任制，促使决策者精心决策、科学决策、正确决策，越来越显得十分迫切和要求。一是要分清或明确决策者应负哪些相应的责任：即对国家方针、政策负责的政治责任；对国家、企业和职工所有者权益负责的经济责任；对上级主管部门和领导负责的行政责任；受法律条款、法规限制的法律责任；对人格负责、对公平、公正负责的道义责任。二是要使责任形成有章可循的制度和有据可依的条文同决策权相呼应并融为一体。三是要狠抓责任制度的落实和执行，对决策者的失误，该追究什么责任就追究什么责任，该怎样处理就怎样处理，不避重就轻或碍于情面，要实事求是和赏罚分明。四是要坚持一视同仁和人人平等的原则，减少或避免在决策责任制度实施过程中的弹性和不公平，有利于起到约束机制的效应。（二）正确把握投资方向目前中小企业正处于孕育期和发展期，因而在发展方向上应选择较为积极的和进取的投资战略。对于处在孕育期、经济实力较弱的企业，受规模及内部经营管理体制不完善的限制，其对外筹资能力较低，这类企业基本上优先选择内部积累来实现企业扩张，战略选择上是内涵发展型投资战略，这种战略选择也有以下三个侧重点：一是侧重资源开发战略，包括原材料，主要配件和能源供应等。另外，对于人力资源和社会关系资源也要加以关注。二是侧重技术开发战略，主要针对产品技术含量较高的企业而言，这类企业的发展是不断依靠改进技术、提高企业生产技术水平来实现的。三是侧重销售开发战略，企业通过有效的市场开发战略来扩大企业产品的市场占有率，为企业扩大生产、增强实力打下基础。在买方市场情况下，搞好销售开发对于处于孕育期的企业尤为重要。因此，在投资方向上，企业不宜采取退却型和保守型投资战略。但在经济整体环境不景气、企业发展空间萎缩的情况下，如果企业的某些部门或某些产品因缺乏竞争力而亏损，企业又缺乏足够的资源和人才扭转这种趋势，企业应果断地采取退却型战略，及时从亏损投资领域抽回资金和人员，寻找有发展前途的投资领域。（三）时刻瞄准产业发展导向投资产业方向上的选择关系到企业长远发展规律的关键性问题。作为中小企业要选择自己的发展空间，首当其冲的是选择国家重点扶持的产业，在作此选择时必须充分考虑市场机会、竞争状况、企业自身综合实力及产品技术特点，选择与自身经营业务接近、市场发展前景广阔、产品适销对路的优势产业。（四）大幅度降低资金成本资金成本是由于资金的使用权和资金的所有权相分离而产生，体现了两者之间的利益分配。中小企业的融资“瓶颈”决定了其资金成本将远远高于大企业的资金成本。中小企业在筹资的过程中已付出了高昂的代价，因此，投资时将不得不考虑选择融资资金成本低、投入资金少、周转运筹快、利润空间大、附加值高的产业。企业进行生产经营活动所用的资本，一般通过发行股票、债券以及借入长期贷款等途径取得，其所付出的股息、债券利息、银行贷款利息就是企业资本的使用成本。货币的时间价值是企业资本的使用成本。货币的时间价值是产生资本的主要原因，资本成本是货币具有时间价值在资本使用过程中的体现。当然，资本成本不仅包含时间价值，也包含投资者（货币所有者）要考虑的投资风险报酬，在确定资本成本时，通常是根据银行正常利率、证券投资的实际利率、股东权益的获利水平，以及投资的风险程度等因素，进行周密的考虑，然后制订出该项投资的资本成本；资本成本在长期投资决策中非常重要，因为它是投资项目能否接受的最低报酬率，故称“取舍率”。如果以资本成本作为折现率，投资项目各年现金流量折算的总现值大于原始投资额的现值，那么该投资项目就是可取的，反之，就是不可取的。（五）及时扑捉投资机会在合适的时间和合适的地点进行合适的投资，这是投资成功的基本条件。由于消费潮流、企业竞争等因素的影响，产品一般具有一定的寿命周期，企业如果过早投资或过晚投资，都将会承受较大风险。在投资机会的选择上，要发挥中小企业的灵活性和适应性强等特点使其在投资中更具有优势，做到别无我有、别有我优、别优我转，发挥其船小好掉头的作用，把握机遇、与时俱进。（六）不断优化投资组合由于中小企业融资比较困难，在投资时必须选择最佳的组合方式。出于其经营战略的需要，企业往往会在一定时期内组织对若干领域的项目进行投资。为此，企业应从投资方向、投资产业、投资规模、投资机会、投资的资金成本等方面加以统筹规划和组织协调，这对每一个投资项目的实施和总体效果的提高均具有重要作用。从广义上讲，投资组合一是指同时期内已实施项目的协调配合；二是指某时期内已经实施与将要实施的项目之间的协调配合。在实际投资决策中，一般对前者较重视，对后者比较忽视，但由于投资过程的长期性，后者也必须引起企业的高度重视，以免出现“战线”过长和投资资金占用过多、过久而影响企业发展，这对中小企业而言，更应引起高度重视。因此，中小企业一是要确保资本结构的弹性或刚性合理。二是要建立在翔实的调查研究、充分的科学论证、理智的冒险的基础上进行投资。三是集中资金投入到科技含量高、适销对路、竞争相对平缓的产业和产品上。四是采用分散或者循序渐进的方式分期、分批的投入。五是科学预测市场风险、时刻关注国家宏观政策。（七）定期评价投资方案通过经济指标分析，对投资项目做出正确的经济评价与选优，是投资决策的重要一环。它是在资本预算、预测的基础上，根据现行财税制度和现行价格，分析测算建设投资项目的收益和费用，考察项目的获利能力和清偿能力，借以判断建设项目的经济可行性。一是评估内部收益率。它是投资方案在寿命周期内，各年净现值累计等于零时的折现率。它反映投资项目在计算期内获利能力的动态评价指标。利用内部收益率进行投资方案决策选优时，主要是将投资方案的内部收益率与理想的（基准的）内部收益率（本企业或行业先进指标）进行比较，如果前者大于后者，投资方案是可取的，内部收益率越大，说明投资效益就越高；反之，投资方案则不能接受。二是评估投资回收期。投资回收期的计算，可分静态和动态两种方法计算。动态回收期计算，需要把各年的现金流入量和现金流出量，以部门或行业的基准收益率或折现率折算为现值的基础上进行计算。利用投资回收期进行项目评价时，如预先规定有投资回收期限要求时，则以方案回收期与要求回收期对比，方案回收期低于或等于要求年限时，则投资方案是可行的；反之，则不可行。在同一条件下，多种投资方案进行评价时，回收期最短的为佳，说明其投资风险程度越小，获得盈利可能性越大。三是评估净现值和净现值率。净现值是投资方案在整个寿命周期内，各年的净现金流量，按理想的（或基准的）收益率（折现率）换算为建设初期的现值之和。利用净现值指标对投资方案决策选优时，一个独立方案的净现值为正数时，说明该方案可实现的投资率大于理想或基准（折现率）的投资收益率，该方案则不可取。四是进行敏感性分析。把对影响投资方案经济效益最敏感的参数、投资总额、产品数量（规模）、产品成本、产品价格等的变动，对投资方案的经济效益指标再评价。进行敏感性分析的目的，在于各项预期参数值在多大的范围内变动，仍能保持原来的结论的有效性，超过一定范围就改变了原来经济可行性的结论。所以，对主要经济评价指标进行敏感性分析，从相互联系中，具本掌握各项预期参数值变动的幅度，对经济评价指标的影响程度，有利于在建设生产经营过程中要控制投资总额、掌握经济批量、降低产品成本，力争最佳价格，以达到投资方案的预期经济目标。
房地产企业进行大量的海外融资，是存在着众多的风险的，因此，国家有关部门对于房地产海外融资进行严格掌控，不仅仅关系到房地产企业融资与企业存亡，而且还直接关系到亿万群众的切身利益。以下是我为大家精心准备的：对于我国内地房企海外融资问题的分析相关论文。内容仅供参考阅读!
对于我国内地房企海外融资问题的分析 全文如下：
据不完全统计，2009年金地集团、恒大地产、磐桂园等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达900亿港元。2010、2011和2012年，上市房企在二级市场再融资金额分别为亿元、亿元和亿元。到2013年底，我围房地产企业海外融资的金额将达到惊人的1500亿港元。我们可以看出，海外融资已经成为我国内地房企发展的重要途径。本文主要研究内地房企海外融资管理策略，为我国房地产企业在海外融资方面的开展提供借鉴。
一、重视房地产企业海外融资
融资问题是房地产企业执行过程中的重要问题，尤其是海外融资，是伴随着大量的风险的，稍有不慎，就会直接对房地产企业带来严重的损害。举例来讲，房地产企业海外融资数量呈现出以下趋势：我国房地产企业投向亚太区房地产的资金自710亿美元上升至1040亿美元，投向美洲的资金亦有增加，自970亿美元上升至1110亿美元;投向欧洲、中东及非洲的资金则微升至114O亿美元。由此我们完全可以看出，我国房地产在海外的投资力度一直呈现出上升趋势。
因此，房地产企业领导需要将海外融资提到议事日程上来，对于还问融资绝对不可以不重视，绝对不可以掉以轻心，必须要把海外融资问题上升到房地产企业发展的战略高度上，提高对于海外融资的警惕性。尤其是近几年来，国家有关部门加大了对于房地产企业海外融资的调控力度，其目的是为了进一步保护房地产企业。相关房地产企业需要进一步围绕国家有关部门的政策，严格按照国家有关政策以及法律法规，对于房地产海外融资策略进行改进，进而保证我国房地产企业海外融资工作的顺利健康稳定发展。
二、加强企业海外融资监督管理
做好房地产企业海外融资，房地产企业需要与国家有关部门做好相应的沟通与联络，尤其是要与证监会、税务部门、人民银行、国土资源局等部门做好相应的沟通与联络。举例来讲，房地产企业海外融资，必须要做好与人民银行的联络与沟通，毕竟人民银行是我国的中央银行，中央银行是我国经济发展的领头羊，尤其是在经济策略指导、货币投放、稳定物价方面都有着积极地作用。
房地产企业与人民银行的联络与沟通，不仅仅可以了解我国最新的货币财政政策，而且还可以对于房地产企业海外发债、融资、基金等资讯有更为清晰的认识。再如，房地产企业还需要加强同外汇管理局的沟通，如果房地产企业大举进行海外融资，一旦出现问题，所有的债务都会直接转移到国家的头上，因此，外汇管理局需要加强对于房地产企业的监督与管理，对于房地产企业的海外融资进行严格的稽核与审批，对于违反国家有关部门政策的房地产企业，需要加强对其的惩罚力度。
三、房地产企业主动压缩海外融资
房地产企业进行大量的海外融资，是存在着众多的风险的，因此，国家有关部门对于房地产海外融资进行严格掌控，不仅仅关系到房地产企业融资与企业存亡，而且还直接关系到亿万群众的切身利益。因此，作为房地产企业，需要严格按照国家政策对于房地产企业海外融资进行管理，对于海外融资的数量以及质量进行严格掌控，为此，主动压缩或者是停止海外融资，是房地产企业的重要举措。通过主动压缩或者是停止海外融资，不仅仅可以进一步规范房地产市场，遏制房地产房价过高的问题，从而更好的满足国内广大人民群众的住房需求。另一方面，房地产企业应该努力规范房地产专案开发，努力降低房价，实现我国房地产经营开发的良性回圈。
四、房地产企业增强风险意识
尽管从目前的发展趋势来看，我国房地产企业的海外融资已经成为一种必然的趋势，但是，相当一部分房地产企业没有认识到房地产企业海外融资的风险性。正是因为房地产企业对于资金的过分追求，使得他们被资金冲昏了头脑，忘掉了金融风险。举例来讲，目前我国房地产企业国内负债近8000亿元，海外负债约合人民币3000亿元，两者梢加，高达11000亿元，这是一笔相当沉重的债务负担，是需要他们偿还的。房地产海外融资不同于其他行业的海外融资，它具有要求多、利息高的特点，一旦房地产企业到期对于债务无法偿还，房地产企业则会直接面临更大的风险。因此，房地产企业需要增强风险意识，这是做好房地产企业海外融资的关键。
五、总结
综上所述，国家逐步采取措施对房地产市场和过高房价进行调控，一部分房地产企业在国内融资渠道收紧情况下，纷纷到海外进行融资，并且数额巨大，对国家调控形成了威胁和挑战。深入研究内地房企海外融资问题，创新内地房企海外融资策略，是今后房地产企业在海外融资方面的重要方向与课题。
房地产投资风险分析与防范研究 风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 1 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。加强房地产开发风险管理对房 地产开发企业而言，意义重大：风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性；风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。 房地产开发过程的风险类别 2．1 决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 2．2 财务风险 建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。 2．3 技术风险 由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 2．4 经济风险 项目建成后遇到强有力的竞争或由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2．5 不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 2．6 管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 2．7 组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。 3 加强风险管理的对策 房地产开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几方面进行风险管理： 3．1 正确对待开发风险 风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。 3．2 主动进行风险识别 风险识别是风险管理的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。 3．3 科学进行风险评估 对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。 3．4 强化风险防范与控制 在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。 合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划；实施建设项目全过程投资控制，这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案 的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格控制施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。 加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；普及相关法律知识，培训合同管理人才；设立合同管理机构，配备合同管理人员；建立合同管理目标制度；推行合同示范文本制度；重视合同分析；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。 加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标、职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员分工。 3．5 灵活进行风险分散与转移 房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时问差异化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。 房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移： ①通过契约或 合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的；② 用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人；③通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。 4 结束语 房地产开发活动存在着各种各样的风险，房地产开发企业要通过提高全体员工的风险防范意识，将风险防范和控制的各项措施落到实处，把风险损失尽量降低，只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。 回答者： 逾丸 - 二级
未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,但是出台更严厉调控政策的可能性不大。2009年下半年以来,针对部分地区地价和商品房价格过快上涨,中央出台一系列的调控政策,未来一段时间房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,但是由于房地产仍然是拉动国民经济发展和促进就业的重要行业,目前房价和地价水平处于历史高位,继续上涨动力不足,出台更严厉的调控政策的可能性不大。 房地产板块受益通货膨胀预期和二季度成交量回升。随着CPI的持续上涨,通货膨胀压力不断加大,房地产是抵御通货膨胀的有效品种。在经历1季度成交量下滑之后,随着2季度销售旺季的来临和2009年新增的新开工面积陆续进入供应期,2季度商品房成交量将会逐步回升。 房地产板块估值水平处于较低水平。目前主流房地产企业2010年市盈率15倍,2011年市盈率13倍,估值水平较低。 重点关注二三线城市房地产市场快速发展带来的投资机会。相比一线城市,二三线城市房价水平相对较为合理,自住需求占比较大,所承受的监管压力和舆论压力也小于一线城市,城镇化进程和开发商大举布局二三线城市,使得未来较长的一段时间内,二三线城市房地产市场快速扩容和高速增长成为我国房地产市场的主要特征。 公司推荐。建议重点关注二三线城市项目占比较高的一线房地产企业,包括万科A、金地集团、首开股份、苏宁环球和优质的地区房地产龙头企业,包括福星股份、滨江集团、北京城建、st东源、鲁商置业。 风险提示。目前房地产市场面临的主要风险仍然政策风险,预计未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,政府可能会出台新的房地产市场调控政策,并且对房地产市场产生较大影响,进而影响上市公司业绩增长。世纪证券有限责任公司 房地产行业投资策略报告
企业财务管理是企业围绕利润最大化和风险最小化这一经营目标,筹集资金、有效投放资金,并监督控制财务的一系列管理活动,财务管理是企业管理的核心。下面是我为大家整理的浅谈财务管理论文，供大家参考。
摘 要:利用有限的资金投入取得最佳的社会及经济效应,是政府、企业或业主对建设项目的共同期望。本文从工程建设项目决策阶段的投资估算的概念、编制原则及方法的介绍入手,对建设项目的投资控制进行了系统介绍,并强调进行价值分析是有效提高工程建设项目竞争力、优选项目方案的重要手段。
关键词:投资估算 价值分析 项目决策
1 项目在决策阶段的投资
一个建设项目从投资意向开始到投资终结的全过程,大体分为四个阶段:项目决策阶段;准备工作阶段;实施阶段;项目总结阶段。项目策划和决策阶段的工作是投资项目的首要环节和重要方面,对投资项目能否取得预期的经济和社会效益起着关键作用。
投资估算是在项目决策阶段,对项目的建设规模、工艺和工程方案、项目进度计划等进行研究并初步确定的基础上,估算项目投入总资金的过程。
按照《投资项目可行性研究指南》的划分,项目投入总资金由建设投资(含建设期利息)和流动资金两项构成。投资估算时,需对不含建设期利息的建设投资、建设期利息和流动资金各项内容分别进行估算。投资估算的具体内容包括:建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费、基本预备费、建设期利息及流动资金等。
2 工程投资估算编制的基本原则
投资估算的具体内容
a建筑工程费;b设备及工器具购置费;
c安装工程费;d工程建设其他费用;e基本预备费;f建设期利息;g流动资金。
可用公式作如下表示:
不含建设期利息的建设投资=a+b+…+e
建设投资=不含建设期利息的建设投资+f
建设投资=静态投资+动态投资
静态投资=a+b+…+e
动态投资=f
项目投入总资金=建设资金+g
投资估算的深度要求
由于不同阶段工作深度和掌握的资料不同,投资估算的准确度也就不同。随着工作的进展,工程造价会不断深入,准确度会逐步提高,从而对项目投资起到有效的控制作用。项目前期的不同阶段对投资估算的允许误差率如下(如表1):
投资估算编制的依据及重要性
建设投资估算的基础资料与依据主要包括以下几个方面:(1)拟建项目的工程方案及工程量;(2)专门机构发布的工程建设项目估算办法和费用标准,及政府部门发布的物价指数;(3)专业机构发布的建设工程造价费用构成、计算方法、计经指标等。
投资估算的作用可以概括如下:(1)投资估算是投资项目建设前期的重要环节。(2)是满足工程设计招投标及城市建筑方案设计竞选的需要。
3 投资估算编制的基本方法
建设投资简单估算法
(1)比例估算法;(2)生产能力指数法;(3)朗格系数估算法;(4)投资估算指标法。
投资估算指标分为单位工程指标、单项工程指标、项目综合指标三种。建设项目综合指标一般以项目的综合生产能力单位投资表示。单项工程指标一般以单项工程生产能力单位投资表示。单位工程指标按规定应列入能独立设计、施工的工程项目的费用,即建筑安装工程费用。
建设投资分类估算法
分别估算各单项工程的建筑工程费、设备及购置费和安装工程费;在汇总各单项工程费用的基础上,估算工程建设其他费;估算基本预备费和涨价预备费;加和求得建设投资(不含建设期利息)总额;最后再根据项目的资金筹措方案计算建设期利息。以上加总求和即得出项目总投资估算。
其中,建筑工程费的估算方法有单位建筑工程投资估算法(单位建筑工程量投资*建筑工程总量)、单位实物工程量投资估算法(单位实物工程量投资*实物工程总量)和概算指标投资估算法。前两种方法比较简单,后一种方法要以较为详细的工程资料为基础,工作量较大,可根据具体条件和要求选用。
4 决策阶段投资控制理论探讨
价值工程(Value Engineering,缩写为VE)又叫价值分析,它要求以最低的寿命周期成本可靠地实现工程的必要功能。其表达式为:价值=功能(效用)/成本(费用)或V=F/C 这个定义包含了三个方面的内容:
(1)VE研究要从降低项目全寿命周期成本(Life-Cycle Cost,简称LCC)的角度来提高研究对象的价值。VE研究要重视降低全寿命周期成本,而不是仅考虑建设成本。价值工程的目的是以研究对象的最低寿命周期成本,来实现使用者所需功能。实施价值工程,可以避免一味的降低工程造价而导致研究对象功能水平偏低的现象,也可以避免一味的提高使用成本而导致功能水平偏高的现象,使工程造价使用成本及建筑产品功能合理匹配,节约社会资源。
(2)价值工程的核心是对项目进行功能分析。通过功能分析,删除过剩的功能和不合理的功能要求,加强不足功能,把节约成本放在有效保证工程质量的基础上。功能分析的一个重要内容是功能的数量化,把定性指标转化为定量指标。
(3)价值工程是一种依靠集体智慧所进行的有组织的系统工作。进行价值工程研究,要组织各方面人员参加,并提出技术方案,吸取各方面的经验,把方案优选和方案改进结合起来,达到提高价值的目的。
价值工程本质上是以功能为中心来规划某项工作,其目的有以下几方面:
①实现必要功能,剔除多余功能。
②求得必要功能与成本的最佳匹配。
③使各部分的功能寿命大体一致,以取得最好的经济效益。
一般来说,提高产品的价值,有以下五种途径:提高功能,成本降低。这是最理想的途径;保持功能不变,降低成本;保持成本不变,提高功能水平;成本稍有增加,但功能水平大幅度提高;功能水平稍有下降,但成本大幅度下降。
5 结语
建设项目一般周期长、投资大、风险也较高,而且建设项目具有不可逆转性,一旦投入资金,工程建起来、设备安装起来了,即使发现错了,也很难更改,这样势必会造成巨大的损失和浪费。因此,投资估算是投资项目建设前期的重要环节,科学合理的编制投资估算、进行价值分析是有效提高建设项目竞争力、优选项目方案的重要手段。
参考文献
[1] 马辉,王雪青.基于多元统计分析的建设工程项目投资估算方法研究[J].统计与信息论坛,2010,25(4):25～29.
[2] 曹甲,葛宏翔,王蕊.工程建设投资估算研究[J].建筑管理现代化,2009,23(4):343～346.
摘要：受金融期权的启发,人们提出了与金融期权这种虚拟资产相对应的概念——实物期权,开始将期权思想和方法应用于金融期权市场以外的实物资产投资与管理领域,使企业可以在不确定经济环境中做出投资决策，赢得那些传统方法无法得到的战略价值。本文认为,实物期权成为今后企业投资决策的关键管理工具。
关键词：不确定性 实物期权 企业投资决策
实物期权(Real Option)是金融期权理论对实物资产期权的延伸。可以将标的资产为非金融资产的期权称为实物期权。实物期权在资本密集产业特别盛行，对实物期权的积极支持者包括著名的大型企业惠普—康柏(Hp-compaq)，波音(BoEing)，美国电话电报公司(AT&T)等全球500强企业，并在不同行业的企业中得到运用，这不仅是因为实物期权允许决策者在获得新信息后，再选择最有吸引力的备选投资项目，而且实物期权的存在增加了投资机会的价值，特别是在不确定的环境中，这一价值可能是非常大的。因此，企业要想做出正确的投资决策，在决策制定中，必须要考虑和包含这些实物期权的价值。
一、实物期权的概念、核心思想和意义
(一)实务期权的概念“实物期权”一词最初由MIT斯隆管理学院斯图尔特·迈尔斯(Stewart Myers，1984)教授提出。他最先指出，期权分析对公司成长机会的合理估价是重要的，许多公司的实物资产可以看成是一种看涨期权。这种期权价值依附在利润增长的商业业务上。如迈尔斯所讨论的，由于公司在未来一些项目上可能有机会超过竞争性费率的收益，公司的价值可能超过当前所属项目的市场价值。传统资本决策为这样的项目估价所采用的标准方法，是把预期完成日期的价值贴现为当前的净现值。因此，这种方法隐含了一个假定：一旦投资者决定投资就要始终坚持投资直到项目终结。这一标准方法忽略了在完工日之前条件变化的情况下，管理层不再推进该项目的选择权的价值。而且由于财务人员对投资项目的未来利润只能作出不精确的估计，因此考虑到这种约束性条件，考虑相关经营选择权就显得更重要了。迈尔斯还指出，公司资本结构的选择也会极为重要地影响到这些项目的价值。传统资本预算方法不考虑项目经营选择权，也不考虑公司资本结构的灵活性。然而和经营选择一样，财务灵活性也可以用财务选择权的价值来衡量，公司通过资本结构的选择而获得财务选择权。对于包含相当不确定性的长期投资项目来说，财务灵活性和经营灵活性之间的相互影响是相当明显的。迈尔斯强调，实物期权是分析未来决策能如何增加价值的一种方法或研究在将来可以相机而动这种灵活性有多大价值的一种方法。在相关的文献中，与实物期权类似的概念是，“管理期权”，“在不确定条件下的投资”等概念。詹姆斯(James C. Van Horne，1998)，给出的管理期权定义是：所谓管理期权是指管理人员进一步作出决策来影响一个项目的预期现金流量，项目寿命或未来是否接受的灵活性。迪克西特(Avinash K. Dixit)和平狄克(Robert Pindyck)1994年提出了“在不确定条件下的投资”这个概念，详细论述了在不确定条件下不可逆投资的基本理论，强调了投资机会中类似于期权的特征，分析了如何能根据从金融市场中发展出来的期权定价方法获得最优投资规则，说明了企业在提供满足未来条件的灵活性程度不同的投资类型间的选择等问题。迪克西特和平狄克还指出，”获得实际资产的机会经常被称做”实物期权”。因此，“管理期权”，“在不确定条件下的投资”这些概念也就是”投资中的实物期权方法”。
(二)实物期权的核心思想 实物期权的核心思想不仅与期权的基本特征相承，而且与实物投资决策的特征有关。(1)实物投资决策的特征。迪克西特和平狄克强调：大多数投资决策有三个重要特征，这三个特征之间的相互作用决定了投资者的最优决策且这种相互作用正是实物期权的核心。一是不能撤销性或不可逆性。 投资的初始成本至少部分是沉没的：如果当你改变主意时，或业务不能成功运营时，不能完全收回投资的初始成本。如开采石油，当钻一座油井后，如果油井的产量小于预期产量，或者油价下降，那么就不能收回已投入的资金。再比如，一个企业营销和广告上的大多数投资都是不能收回的。二是投资未来回报的不确定性。不确定性主要产生于信息的不完全性。在做出投资决策之前，无法进行为获得亟需的信息所需的实验或测试。大多数项目只有在证实可行才能进行投资。投资的这种不确定性与实物期权有着密切的相关性。一般来讲，投资的不确定性越大，实物期权的价值就越大。三是管理者对投资时机是可以选择的。多数投资选择或投资机会并不是要现在投资或是永远不投资两个选项，投资者在投资时机上有一定的选择空间。投资者可以推迟行动以获得有关未来的更多信息。如对一个产油量不确定的油田，只有逐步的投资策略，打一些油井，试探产量等行为慢慢能减少这种不确定性。因此，逐步地投资会提供一些有价值的信息，减少不确定性的差异并修正预期价值。如果实际价值是关于不确定性有利的一面，那就继续投资，如果是关于不确定性的不利的一面，那就停止投资。通常来说，投资者选择的自由度越高，投资选择的价值就越大。(2)与金融看涨期权类似。直观上，一个不可逆的投资机会非常类似于金融看涨期权。在金融的范畴中，一个典型的看涨期权赋予其持有者这样的权利：在特定的时间范围内支付执行价格以获得具有一定价值的资产。如买入100股普通股期权，若股票的市场价格高于执行价格， 即可在约定期限内按照合约规定的”执行价格”买入该股票，通过执行期权赚取股票市场价格与执行价格的差价;相反，若股票的市场价格最终低于于价格，期权的持有者不会执行期权，此时期权是无价值的，其损失最多不超过最初购买期权的价格。可以用如下模型表示： C=MAX(S-K，0)。其中：C表示看涨期权的价值;S表示到期日的股票价格;K表示执行价格。对一项投资而言，假定其是完全不可逆的，那么适当项目的价值仅仅是它所产生的利润或损失流的预期现值。根据潜在不确定性的观点，这个投资决策仅仅是支付沉没成本的决策，其回报是获得价值会波动的一种资产。这实际上与金融看涨期限权类似，以预选设定的执行价格购买一种价值波动的资产的权利而不是义务。拥有类似投资机会的企业持有现在支出货币或未来支出货币以获得具有一定价值的资产的选择权。执行这种期权是不可逆的，尽管这种资产可以出售给其他投资者，但人们也不能收回其期权或执行该期权所支付的资金。这种投资的价值，部分是由于通过投资获得的资产的未来价值是不确定的。若该资产价值上涨，来自投资的净回报也上涨，若该资产价值下降，企业不必投资，而仅仅损失的是起动该项目时的初始投资。因此，实物期权与金融期权一样，具备一个同样的特征，或是赢得的回报数额大于风险可能带来的损失数额;或是可以选择停止执行期权从而控制损失。
(三)实物期权在企业投资决策中的意义将实物期权的理论与方法用于企业投资决策中，具有重要的意义。(1)能较好地处理不确定性。传统的NPV法在进行企业投资决策评估时隐含的一个假设是：未来以现金流度量的收益是可以预测的，是确定的。如果出现不确定性则会降低这项投资的价值。因此，不确定性越大，投资的价值就越小。但我们处在一个不确定的外界环境中：我们无法判断次贷危机爆发的时间，持续有多久，也不能确定10年以后石油黄金的价格是多少。一些原来预期能够成功的投资项目却失败了，而一些本来看起来希望渺茫的新产品却获得了出乎意料的成功。沃顿商学院的道林(Don Doering)和派瑞尔(Roch Parayre)提供的一组调查数据表明：将现有技术渗透进现有市场的成功概率是;如果市场或技术中的一项对公司而言是新的，成功的概率就下降到—;如果公司要靠新技术进入新市场，则成功率仅为—。人们发现，最有价值的机会常常伴随着大量的不确定性。实物期权方法突破了传统的处理不确定性的方法，即在投资的不可逆性，不确定性及时机选择两两之间的相互作用中处理不确定性，而不是把交易不确定性作为一个理论假设。实物期权概念的引入将彻底改变投资者对待风险的态度。不确定性越大，使用期权的机会就越大，从而期权的价值就越大。因此，实物期权能够更好地处理不确定性，更好地解释经济主体的投资行为。即投资者在做项目决策时，不仅仅只计算项目的净现值，而且还要计算隐含在项目中实物期权的价值。(2)建立了公司投资项目分析与公司投资战略之间的联系.在利用实物期权进行企业投资决策时首先是识别和估计战略性投资中的期权，然后是重新设计投资方案，以便更好地利用所具有的期权，最后是通过创立期权，事先积极管理好投资。在实物期权方法的应用中可以研究下面的一些问题，对公司来说什么样的创造价值的投资机会是唯一的。为创造这个价值，公司必须承受多大和什么类型的风险?什么样的风险能分散?预期给企业带来的损失和对企业战略实施的影响如何?实物期权方法提供了一个解决这些问题的分析框架，在该构架内，我们可以将投资项目分析和企业战略投资分析联系起来，集中起来管理公司的净风险。同时，实物期权方法的应用使得管理者能够更为深刻的理解项目的不确定性如何影响项目的投资价值，并且如何帮助企业获得额外的战略价值。(3)对传统投资决策方法结果进行了再一次谨慎的测试。传统投资决策方法如：净现值法(NPV)的一个重要观点是假设一条结果固定的单一决策路线，以及最初制定的所有决策在以后是不能改变和发展的，而实物期权法则把多重决策路线看作是在选择最优战略高度不确定性与管理层灵活性联系起来的结果，或者是在发展过程中可以利用新信息时出现的选择权。也就是说，当未来存在不确定性时，管理层可以灵活地在中途修正战略，与传统的投资决策方法相比，实物期权提供了超过传统分析的额外洞察力，传统投资决策方法计算的净现值为负时应该放弃该投资方案，但可能将来存在较大的战略投资价值，实物期权方法的运用对净现值法等传统投资决策方法的结果进行了再一次谨慎的测试。二﹑实物期权在企业投资决策中的应用
(一)实物期权的分类 企业在进行投资决策时，当外部条件变化时公司经常需要做出修改投资计划，放弃已经投资的项目，放弃购买项目的投资权等投资决策。传统的投资决策理论，如净现值分析方法，决策树分析法和模拟分析法认为：要么现在马上进行投资，要么永远放弃投资，而利用实物期权理论，管理者可以依赖于未来事件发展的不确定性做出一些或有决策，而不一定是传统上必须马上投资和永远放弃投资的两项选择，否则投资者有可能失去一些较好的投资机会。而且传统投资决策方法没有考虑到管理者的积极主动进行决策，有关投资项目内外交困信息的不断变化和项目技术的一些不确定性。根据实物期权的特点，大致可以将实物期权分为以下六种：延迟期权(Defer Option)﹑扩张期权(Change Scale Option)﹑收缩期权(Contract Option)，放弃期权(Abandon Option)，转换期权(Switch Option)，增长期权(Growth Option)。
(二)延迟期权的应用在现实生活中，延迟投资决策往往是有成本的。如由于选择等待更多的信息放弃了项目在等待期间可能产生的利润，竞争对手可能利用这段延迟的时间开发竞争性的产品，新的竞争者进入市场等。等待的决策涉及保持灵活性的收益和成本之间的权衡。假如我们已经与某特许经营商签订了开设连锁店的合同，合同规定，或者现在立即开设，或者等待一年后才开设。如果这两种选择都不接受，将失去开设连锁店的机会。那么，不管我们现在还是1年后开设，都将耗资525万。如果现在立即开设，预期在第一年将会产生50万元的自由现金流量。假设预期现金流量将以每年2%的速度增长。与这项投资相适应的资本成本为10%，项目可以永续经营。如果现在投资，估计项目的价值为=625万元。这样，立即投资所实现的净现值为100万元，这意味着这分合同最低值100万元。但是如果考虑延迟1年后再投资带来的灵活性，应该何时投资呢?如果选择等待，那么从现在起1年后，要么选择投资525万元，要么失去投资机会而一无所获。到那时，决策相对容易：如果基于经济状况，顾客品味以及潮流趋势方面的新信息，开设连锁店的价值超过525万元，那么毫无疑问将会选择投资。但如果该行业的发展趋势变化非常快，关于期望现金流量和连锁店的价值是多少存在很大的不确定性。可将延迟投资视为，以连锁店为标的资产，执行价格为525万元的1年期欧式看涨期权。假设无风险利率为7%。通过公开交易的可比公司的报酬率的波动率来估计连锁店价值的波动率，假设波动率为35%。另外，如果选择等待，你将失去若立即投资第1年本该获得的50万元自由现金流量。这一现金流量相当于股票支付的股利，欧式看涨期权的持有者在执行期权前不会收到股利，假设这一成本是延迟投资的唯一成本。应用布莱克—期科尔斯模型对上述延迟投资的欧式看涨期权估值，首先计算不含股利资产的当前价值：S*=S-PV(DIV)=525-50/(万元);其次计算1年后才投资成本的现值。这一现金流量是确定的，以无风险利率折现：PV(K)= 525/(万元);然后计算d1和超过了今天立即投资将获得100万元的净现值。因此，最好延迟投资。如果今天就投资的话，意味着放弃了“离开”的期权。只有在今天投资的净现值超过等待期权的价值时，才会选择在今天投资。若未来的投资价值具有很大的不确定性，等待的期权就越有价值。等待的成本越高，延迟投资期权的吸引力也就越小。
(三)其他实物期权的应用除了延迟期权以外，还有如下实务期权：(1)扩张期权。项目的持有者有权在未来的时间内增加项目的投资规模，即未来时间内，如果项目投资效果好则投资者有权扩张投资项目的投资规模。例如：投资者在投资连锁店后，市场条件变得比较好(产品价格上涨或成本的降低等)则投资者通过扩张投资项目的规模，可以取得比开始预期较好投资收益。对公司来讲，扩张期权能够使公司利用未来的一些增长机会，因此扩张期权具有战略性的重要意义。(2)收缩投资期权。收缩投资权是与上述扩张投资权相对应的实物期权，即项目的持有者有权在未来的时间内减少项目的投资规模，即未来时间内，如果项目投资效果不好，则投资者有权收缩投资规模。例如： 投资者在投资连锁店后，市场条件变坏(产品成本上涨或产品价格下降)，则投资者可能通过收缩投资项目的规模，降低投资的风险。(3)放弃期权。放弃期权就是离开项目的选择权。放弃期权可以增加投资项目的价值，如果项目的收益不足以弥补投入的成本或市场条件变坏，则投资者有权放弃对项目的继续投资。例如：我们可以将投资者从研发某一产品致电产品推向市场分成若干个投资阶段，如果市场条件变坏，则投资者有权放弃对项目的继续投资，以控制继续投资的可能损失。这种类型的期权大多存在于研发密集型产业，这些项具有高度的不确定性，开发期长等特点。(4)转换期权。在未来的时间内，项目的持有者有权在多种决策之间进行转换，相应的转换期权蕴涵于项目的初始设计之中，灵活的生产设备允许生产线在产品之间容易地进行转换，转换期权将成为设备成本的一部份。例如：投资者在从事石油治炼的项目设计时，可能设计能够使用多种能源，如：电力，油气等，进行石油冶炼的设备，投资者可以根据这几种能源价格的变化情况，选择合适的能源，以降低成本。(5)增长期权。增长期权能够为公司提供将来的一些投资机会。未来的投资机会可被看作潜在的投资项目的实物看涨期权的集合。虚值看涨期权比实值看涨期权的风险更大，并且因为大多数的增长期权很可能处于虚值状态，所以企业价值中的增长部分的风险，很可能比企业正在经营的资产的风险更大。例如：投资于第一代高技术产品尽管净现值为负值，但是在第一代产品开发过程中的基础设施，经验以及潜在的资源是开发高质量的下一代产品的基础，如果公司不做最初的投资，也就不可能获得接下来的产品或其他的投资机会。因为存在增长期权，才使得今天的投资变得可行。企业在进行投资时可以先小规模地实施项目，同时保持以后增长的期权，而不要在最初就投入整个项目，如果证明可行的话，就再执行增长期权。
在实际市场上，公司投资所面临的环境存在着各种各样的不确定性和竞争性，项目的产生的现金流也不是像投资者所预测的那样，是一成不变的。随着时间的变化，当投资者获得新的信息时，项目有关的一些不确定性将逐渐得到解决。投资者对投资项目的决策，会面临多种选择，而不是传统分析法下简单地接受或者拒绝项目的投资，而应当将实物期权模型运用到企业投资决策中，甚至在单个项目对于需要多阶段投资的项目，在企业投资决策实施过程中，决策者需要采取多种不同的实物期权组合。
参考文献：
[1]乔纳森·芒：《实物期权分析》，中国人民大学出版社2004年版。
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[4]乔治·戴等，石莹译：《沃顿论新兴技术管理》，华夏出版社2002年版。
[5]詹姆斯·范霍恩等，郭浩等译：《现代企业财务管理》，经济科学出版社1998年版。
[6]Myers S.. Finance Theory and Financial Stratery. interfaces， 1984.
项目投资决策就是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较选择并作出判断和决策。正确的项目决策，要求对项目建设作出科学的决断，优选出最佳投资行动方案，以实现资源的合理配置，它是合理确定和有效控制工程造价的前提。在项目投资决策阶段，首先要解决好影响工程造价的以下五个方面的问题：确定项目的合理规模。确定适合我国国情的建设标准水平。遵循“靠近原料、燃料提供地和产品消费地及工业项目适当聚集的原则”选择建设地区及建设地点（厂址）。确定先进适用、经济合理的生产工艺和平面布置方案。合理选用设备。其次是编制建设项目可行性研究报告和投资估算，前者为项目投资决策提供科学的依据，后者在项目建设全过程中起到控制总投资的作用。投资估算是指在整个投资决策过程中，依据已有的资料和一定的科学分析的方法，对建设项目的投资额度进行估计，它是项目投资决策的重要依据之一。投资估算必须要满足国家有关部门规定的准确程度，否则误差太大，将会导致决策的失误，会造成人力、物力、财力、环境等资源的浪费。论文因此、准确、全面地估算建设项目的投资，是项目可行性研究阶段乃至整个建设项目投资决策阶段造价管理的重要任务。建设项目的投资估算包括固定资产投资估算和铺底流动资金估算两个部分，为提高投资估算的准确性，应按照项目的性质，根据已掌握的技术资料和数据的情况合理地选择科学地计算分析方法，准确地编制投资估算。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：
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哈佛框架下集团财务分析论文
提要： 上市公司的财务信息是投资者的投资依据，传统的财务分析仅以财务报表及数据为基准，不能全面反映公司的财务状况。本文以哈佛框架财务报表作为分析框架，对绿地集团进行战略、财务、前景分析，以期对房地产行业财务分析有借鉴作用。
关键词： 哈佛框架；财务报表；绿地集团
一、战略分析
绿地集团专注房地产开发主业深耕不辍，以世界高度构筑全产业链，以世界宽度拓展全球版图，以世界速度领先技术潮流。
（一）超高层
绿地集团在超高层建筑开发领域有着高超的经验水准，建造规模和设计水准都是全国顶尖的。足迹遍布全球，每一幢都成为当地新地标。
（二）城市综合体
绿地集团在全国范围内重点开发集住宅、商业、办公、酒店等功能于一身的现代服务业综合体，为各地城市面貌和人居生活水平提升不断努力。
（三）产业新城
绿地集团凭借超强的开发实力和产业运营能力，为各大省市建造“生态、产业、居住、休闲”等功能于一体的二十四小时活力新城。
二、财务分析
本文应用哈佛财务分析框架对公司的年报进行财务数据分析，从偿债能力、营运能力、盈利能力三个方面简要分析公司的经营成果和财务状况。选取绿地集团2016、2017年的财务报表数据进行分析。
（一）偿债能力
近两年，绿地集团流动比率呈下降趋势，但速动比率呈上升趋势，流动比率和速动比率的差别是关于存货，速动比率的上升说明绿地集团存货或者待摊费用在流动资产中的比重有下降趋势，流动资产的变现能力正在增强，绿地集团有一定的短期偿债能力，但从产权比率和资产负债率的变化趋势来看，绿地集团的整体偿债能力有所上升，在企业的资本构成中，负债的比重呈现下降趋势，债权人的风险较以前有所下降，从长远看，绿地集团面临良好的发展趋势。[1]
（二）盈利能力
20xx年绿地集团销售净利率增加个百分点，说明企业主营业务收入在创造利润方面的能力有所加强。净资产报酬率同销售净利率一样都微弱的上升趋势，说明企业创造效益和给股东报酬的'能力有所上升。总资产报酬率也是略微上升，说明企业运用效率较好，盈利能力也趋于平稳。
（三）营运能力
近两年绿地集团的应收账款周转率呈下降趋势，较20xx年下降3个百分点，说明企业应收账款回收变慢，流动性下降，同时应收账款变成坏账的风险变大。存货周转略微上升，总资产周转率不变，这与房地产企业的特殊性质有关，资产的主要构成中存货占了较大比重，绿地集团现在正处在战略转型期，在国家近几年对房地产行业调控政策的影响下，企业的收账政策以及信用政策可能有所改变，导致应收账款周转率下降。
三、前景分析
作为房地产行业顶尖的绿地集团，在行业中有较高端的发展战略，也得到国家相关政策的认可和支持，坚持转型走创新路线，对接国内外两个市场，使用产业经营与资本经营两种手段，聚焦大基建、大金融、大消费三组产业集群，绿地誓以澎湃魄力再度挑战自我，成为一家持续成长、效益卓著、全球经营、多元发展、不断创新、引领时代的跨国公司，全面完成从“中国绿地”向“世界绿地”的重大转变。[2]
四、结束语
本文应用哈佛财务分析框架在战略、财务、前景几个方面对绿地集团进行了分析，得到以下结论：国家对于房地产行业采取宏观调控政策下,绿地集团能够把握机会,辨认方向,采取相关战略调整,竞争优势显著。经过分析，绿地集团目前发展状况，盈利能力较强，偿债能力较好，创造股东财富的动力较强。但是企业的应收账款周转率有待提高，相关政策也有待调整。
参考文献：
[1]杨凡.基于哈佛框架的万科股份财务分析[J].品牌研究,2018,(06)
[2]张永川.我国房地产企业海外投资发展战略研究[D].云南大学,2015,(05)
房地产投资风险的研究摘要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。关键词:房地产,投资,风险,策略房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为,以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而不可避免地带有风险。房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。1房地产投资风险产生的原因导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。表现为:前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。2投资风险的分类1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和技术风险。a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。c.市场风险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费者偏好改变等引起的风险。d.技术风险,指由于科学技术的进步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。2)按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及建材被盗等。b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3)按风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。a.可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范围。b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进行控制与管理。4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。b.房地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租或出售阶段可能发生的各种风险。5)其他房地产投资风险分类的方法。除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。3房地产投资风险的规避和控制1)投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。2)投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理的资金比例。3)加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质,进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。4)通过合理改变经营形式转移风险。在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动,就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到类似的作用。5)通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。6)保险策略。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金的循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。尤其对于增强房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。房地产投资者在购买保险时应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和原定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。4结语当今正处于世界金融危机浪潮席卷全球,各行业的经济压力都很大,特别是房地产业,受金融危机的影响最为明显,所以针对于此房地产投资风险防范的措施更不容忽视。实事上,并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的。没有风险的房地产投资是不存在的。但是只要我们能够很好的掌控风险,这些措施可以在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。参考文献:[1]赵世强.房地产开发风险管理系统[J].基建优化,1995(31):33-34.[2]梁学安.房地产开发风险管理分析[J].建筑管理现代化,1999(7):12-13.[3]吉寿松.建设项目投资的风险与防范[J].大庆石油学院学报,2000(6):25-26.[4]徐顺喜.开发商决策论[M].北京:中国建筑工业出版社,1996.[5]许谨良,周江雄.风险管理[M].北京:中国金融出版社,1998.[6]李启明.房地产投资风险与决策[M].南京:东南大学出版社,1998.[7]卢有杰,卢家仪.项目风险管理[M].北京:清华大学出版社,1998.
未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,但是出台更严厉调控政策的可能性不大。2009年下半年以来,针对部分地区地价和商品房价格过快上涨,中央出台一系列的调控政策,未来一段时间房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,但是由于房地产仍然是拉动国民经济发展和促进就业的重要行业,目前房价和地价水平处于历史高位,继续上涨动力不足,出台更严厉的调控政策的可能性不大。 房地产板块受益通货膨胀预期和二季度成交量回升。随着CPI的持续上涨,通货膨胀压力不断加大,房地产是抵御通货膨胀的有效品种。在经历1季度成交量下滑之后,随着2季度销售旺季的来临和2009年新增的新开工面积陆续进入供应期,2季度商品房成交量将会逐步回升。 房地产板块估值水平处于较低水平。目前主流房地产企业2010年市盈率15倍,2011年市盈率13倍,估值水平较低。 重点关注二三线城市房地产市场快速发展带来的投资机会。相比一线城市,二三线城市房价水平相对较为合理,自住需求占比较大,所承受的监管压力和舆论压力也小于一线城市,城镇化进程和开发商大举布局二三线城市,使得未来较长的一段时间内,二三线城市房地产市场快速扩容和高速增长成为我国房地产市场的主要特征。 公司推荐。建议重点关注二三线城市项目占比较高的一线房地产企业,包括万科A、金地集团、首开股份、苏宁环球和优质的地区房地产龙头企业,包括福星股份、滨江集团、北京城建、st东源、鲁商置业。 风险提示。目前房地产市场面临的主要风险仍然政策风险,预计未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,政府可能会出台新的房地产市场调控政策,并且对房地产市场产生较大影响,进而影响上市公司业绩增长。世纪证券有限责任公司 房地产行业投资策略报告
哥们请看范文吧其它自己觉得好的就修改下吧。●＾●风险资本与风险资本市场 风险资本与风险资本市场存在着相互促进的关系，一个发达活跃的风险资本市场能够极大地刺激风险的扩张。流入高新技术企业的风险资本越多，成功上市的企业就越多，风险资本市场的功能发挥就越强，对社会资金的吸引力就越大，由此推动风险投资事业的发展。本文通过对风险资本与风险资本市场的关系分析，来论证我国二板市场的建立。 Venture Capital 是指对处于初创期和成长期的中小型高科技企业或创新企业进行股权融资或近似于股权融资的资本，其特性是以承担高风险为代价追逐高回报。国内将VentureCapital翻译为“风险资本”，我国台湾、香港，以及新加坡等其他华语地区则将其译为“创业资本”，国内学术界对此存有争议。但无论是“风险资本”还是“创业资本”，其表达的内涵是相同的，“风险资本”这一名称已为国内公众所普遍采用，本文也无妨沿用之。 一、风险资本运作机理 风险资本包括无中介、无组织的私人直接投资资本和有中介、有组织的间接投资资本（如风险投资基金）。风险资本的运作过程分为融资过程、投资过程和退出过程。对于风险投资基金来说，融资过程是风险资本家向机构投资者和富裕家庭或个人筹集资金的过程。这个过程的难易程度取决于风险资本家的个人魅力和社会经济环境以及政府的政策法规，而对于私人直接风险投资来说，融资取决于投资者的自有资金实力及对投资项目的兴趣和判断。投资过程包括三个阶段：（1）投资项目的取得和筛选、投资项目的评估、合作协议的签署。（2）风险资本注入创新企业，注入金额和注入方式根据创新企业成长的不同时期（即种子期、创立期、扩展期、成熟期）来决定。（3）风险资本家参与被投资创新企业的经营管理。回收过程是风险资本运作的最后一站，风险资本出售企业的股份退出企业，收回资金外加丰厚的利润，以及光辉的业绩和成功的口碑，然后进行下一轮的融资和投资。从风险资本的运作机理可以看出，融资是风险资本的起点，投资是风险资本的实质，退出则是一个完整投资周期的终点。 风险资本退出是风险资本规避风险、收回投资并获取收益的关键。风险资本是以资本增值的形式取得投资报酬，不断循环运动是风险资本的生命力所在。因此，当风险资本伴随着企业走过最具风险的阶段后，必须有出口让其退出并进入下一个循环。否则，风险资本呆滞，不能增值和滚动发展，更无力投资新项目，风险投资也就失去了意义。风险资本家投资创新企业不以取得该企业的长久控制权为目的，经过若干年，无论创新企业取得成功还是面临失败，风险资本都会从创新企业中退出。退出方式根据被投资企业的经营状况和外部金融环境而有所不同。常见的为股票上市、股权转让或股票回购、破产清算等。其中，股票上市是最佳退出方式，其原因主要有二： 首先，股票上市，特别是股票首次公开发行（Initial Publlicc Offering，IPO）为创新企业管理者提供了一个选择权。它是一个关于企业控制权的买入期权合约，在风险资本家与创新企业管理者签订的投资契约中，允许创新企业管理者在达到某种业绩目标时，购回风险资本家持有的股票，增加创新企业管理者自己的股权份额。特别是当风险资本家欲将其股权卖给第三者时，买入选择权允许创新企业管理者以同样的条件、同样的价格向风险资本家优先购买。因此，只要事业进展顺利，企业剩余控制权的分配就会向有利于创新企业管理者的方向倾斜。否则，当创新企业的经营风险由大到小，而收益由小到大时，风险资本家对创新企业的服务逐渐减少。创新企业管理者承担了努力的全部成本，如果只能获得部分回报，他必然会增加在职消费或使企业效益体外循环。所以，此时控制权应向创新企业管理者倾斜。美国的风险资本家一般在首次公开募股后的一年内，减少其对创新企业持股份额约28%，三年之后，只剩下不到12%的风险资本家还持有公司不到5%的股份（贺海虹，1998）。所以，IPO提高了创新企业的市场价值，为企业发展筹集了更多的资金，并增强了原有股份的流动性，使创新企业管理者有更高的热情和动力去提高企业的经营业绩。 其次，IPO对风险资本同样形成激励。创新企业成功上市一方面使风险资本家获得了数目可观的资本收益，另一方面也是外部投资者衡量风险资本家业绩的标准。风险资本家培育企业达到上市的越多，风险资本家今后的融资渠道就越广，融资成本就越低。因而，风险资本家就越有动力为创新企业提供优质服务，尽快协助企业走上成功之路。 当创新企业达不到IPO退出条件或不是很成功时，风险资本家可以选择出售股权的方式收回投资。在这里，风险资本家通过订立卖出选择权，保留一定退出资本的渠道。卖出选择权的好处是允许风险资本家在该企业无法达到一条经营目标时，有机会释出其所持有的股权。卖出选择权的运用可以使风险资本家能尽快结束与营运业绩不佳公司的关系，使风险资本抽回，重新运用在其他项目中去。此外，卖出选择权的运用，也可能发生于被投资创新企业营运业绩不错，却因某些原因无法在短期内上市，而风险资本家因自身需要，必须将其所持有的股权售出。当然，当风险失败时，风险资本家只能采取破产清算方式退出。这种方法一般只能收回原投资额的64%（刘曼红，1998）。由此可见，风险资本的退出对整个事业的发展至关重要。 二、风险资本市场的特征和功能 风险资本市场是一个与一般资本市场相对应的概念，是资本市场中一个具有较大风险的子市场（王益、许小松，1999）。它是对处于发育成长期的新生高技术企业进行股份融资的市场。按市场的结构和作用可分为风险资本一级市场———私人权益资本市场和风险资本二级市场———小盘股市场。风险资本一级市场包括风险资本的融资和投资。大多数情况下它是一个非公开的市场，股份由买卖双方在市场上私售私买，市场相对较封闭，信息流通不畅，投资规模较小，但有利于新生企业，尤其是高新技术企业在初始期的融资。因为私人权益资本市场不需要这些小企业具有信用历史，也不需要它们以自己的资产做抵押，只要这些小企业具有发展潜力。风险资本二级市场包括风险资本退出和创新企业再融资。这个市场与一般资本市场中的股票市场一样，属于公共权益资本市场，具有公共权益资本市场的属性和特征，但由于服务的对象是高新技术创新企业，因而在运作和监管上又与公共权益资本市场不同。风险资本市场的一级市场和二级市场是一个相互依存、相互制约、不可分割的整体。一级市场是二级市场存在的基础。创新企业在一级市场的发育状况决定了二级市场的前途；二级市场是一级市场扩张的前提，二级市场为风险资本提供退出渠道，实现其投入———退出———再投入的资本有效循环，为创新企业提供进一步的资金融通，培育创新企业迅速成熟至进入一般资本市场。所以说，风险资本二级市场是连接风险资本一级市场和一般资本市场的桥梁。 风险资本市场存在着比一般资本市场更高的风险，这种风险来自于市场主体———高新技术创新企业。由于处于发育成长期创新企业自身的不成熟性和不稳定性及较低的信息透明度，会使投资者在投资决策和管理上存在较大的盲目性，增加市场风险。而一般资本市场的风险来源于市场衍生产品运作的复杂性和市场对风险的放大作用。因此，风险资本市场有着与一般资本市场不同的特征，表现在： 1 投资主体不同。一般资本市场的投资主体是社会公众和各类机构投资者；风险资本市场的投资主体是有相当资金实力的个人投资者和机构投资者。 2 市场主体不同。一般资本市场的主体是发育成熟的大公司；而风险资本市场的主体是处于发育成长期的中小高新技术企业。 3 投资对象不同。一般资本市场的投资对象是具有经营稳定性和赢利性且风险相对较小的传统产业；风险资本的投资对象是新兴的，具有增长潜力，同时存在较高风险的高新技术产业。 4 投资方式不同。一般资本市场的投入主要是一次性的，投资周期较短，股份流动性较强，而风险资本市场则根据企业不同成长期对资金的需求，分次、多阶段的进行投资，投资周期一般在3～7年，股份流动性较差。 5 投资收获方式不同。在一般资本市场，投资者主要通过分红派息和股份增殖实现投资收获；在风险资本市场，投资者不以获取企业股息红利为目的，而是通过风险资本退出时的股份增殖作为投资回报。 6 上市标准和监管理念不同。一般资本市场上市标准较高，注重企业的经营规模和经营业绩；风险资本市场上市标准较低，对企业的经营规模要求不高，注重企业的经营活跃性和发展潜力。一般资本市场强调信息透明，重视对投资者的保护；风险资本市场强调在充分信息披露基础上的投资者自我保护。 尽管风险资本市场与一般资本市场相比有着不同的特征，但是，在市场功能的发挥方面与一般资本市场相似。即具有：（1）融资功能。风险资本为创新企业提供急需的资金，保证创业对资金的连续性。（2）资源配置功能。风险资本市场存在着强大的评价、选择和监督机制，高新技术的经济价值通过市场得以公正的评价和确认，以实现优胜劣汰，提高资源配置效率。（3）产权流动功能。从现代投资理论角度看，如果一种资产不具有流动性，那么，无论其潜在回报率有多高，它都不具有优先投资价值。风险资本市场为创新企业的产权流动和重组提供了高效率、低成本的转换机制和灵活多样的并购方法，促进创新企业资产优化组合，并使资产具有了较充分的流动性和投资价值。（4）风险定价功能。风险定价是指对风险资产的价格确定，它所反映的是资本资产所带来的未来收益与风险的一种函数关系。投资者可以参照风险资本市场提供的各种资产价格，根据个人风险偏好和个人未来预期进行投资选择。风险资本市场正是通过这一功能，在资本资源的积累和配置中发挥作用的。 三、对我国建立二板市场的设想 风险投资事业的发展离不开风险资本市场的培育。对于风险资本来讲，风险资本一级市场好比是“进口”，风险资本二级市场就是“出口”。有进有出，市场才具有流动性和吸引力，才成其为一个完整的市场。我国风险投资之所以十年来没有取得大的发展，除了一级市场资金制约之外，更重要的一点是风险资本没有“出口”，能买不能卖，能进不能出，使风险投资功能丧失。因此，在我国，解决风险资本的“出口”问题，即建立风险资本二级市场或称二板市场显得尤为重要。 关于二板市场的争论集中在两个方面：（1）建不建国内二板市场？（2）二板市场的模式应是什么样？关于第一个问题。目前有两种观点。一种观点认为，对高新技术创新企业投资一方面风险大，另一方面投入的资金又存在较大的停滞性，所以，为满足投资者易于套现的需要，早日开通二板市场，解除投资者的后顾之忧，从而吸引更多的投资者涉足高科技风险投资领域。一些发展中国家也已先后开辟了二板市场，如韩国、印度等。所以，我国也应尽快开辟二板市场。另一种观点则认为，现阶段我国证券市场监管机制尚不完善，目前的主板市场投机性过强，大量短线游资的冲击已使股市风险加大，而二板市场的风险比主板市场更大，能否实现有效的外部监管值得怀疑，二板市场未必是风险投资的灵丹妙药。本文认为，从风险资本的运作机理和风险资本一、二级市场的关系分析中，我们可以肯定二板市场要开通，这是大势所趋，也是发展整个风险投资业的核心所在。但是，在发展步骤上应确定近、中长期目标。 近期目标：限于各方面条件不成熟，不宜立即新建二板市场。在当前的市场条件下，国家应放宽对高新技术企业上市的条件，对于直接上市较为困难的高新技术企业，国家应鼓励上市公司进行收购，一些具有一定实力但上市困难的高新技术企业可通过买壳上市来实现资本退出。目前以协议收购国家股、法人股的方式实现买壳上市较为普遍，即风险投资公司培育具有高成长性的高新技术企业，投资银行挖掘壳资源，二者通力合作，促使高新技术企业买壳间接上市。上市后，高新技术企业注入自己的优质资产，使股票在二级市场的价格上升，然后风险投资公司通过有偿转让国家股或法人股，实现退出战略并获得一定的投资回报。但由于国家股、法人股不能上市流通，协议转让价较低，高新技术企业的资产价值被低估，风险投资的回报率不高。因此，可以将各地原有的证券自动报价系统的设备和网络进行改造利用，建立区域性的场外交易市场，解决因地域问题而出现投资者与受资者的信息不对称，同时由于场外交易市场的交易价格、费用较低，便于吸引当地的投资者对企业的投资和监管，促使高新技术创新企业尽快达到二板市场的上市条件，避免直接进入二板市场可能引发的风险。 中长期目标：香港创业板（股票第二板）市场经过十年的酝酿，已于今年11月25日开始运作。与主板市场相比，香港创业板对上市公司的要求比较宽松。如对上市公司的盈利无要求，只需有两年“活跃业务活动”记录，上市后的最低公众持股数不低于3000万港币或总股本的10%（二者取其高），但在市场透明度方面实行更全面、更详细的信息披露制度，包括详细的公司募集资金用途、经营状况、投资状况、内部管理、技术与市场前景以及潜在的风险，并定期公布财务季度报表、中期报表和年终报表，及时披露影响股价波动的敏感资料，使投资者能够最充分地得到最真实的信息，防止少数人黑箱作业、操纵市场。由于香港创业板没有对上市企业作区域限制，这为我国内地中小高新企业海外融资开辟了新的渠道。国家应积极鼓励和培育国内中小高新企业到香港创业板上市，学习和借鉴香港风险板市场的经验，加快国内市场机制的建立，加快风险投资人才的培养和引进，积极培育机构投资者，最终建立起符合我国国情的第二板市场。 关于二板市场运作模式，国际上通常有两种：非独立的附属市场模式和独立的市场模式。非独立的附属市场模式是二板市场作为主板市场的补充，与主板市场组合在一起共同运作，拥有共同的组织管理体系和交易体系，甚至采取相同的监管标准，所不同的是上市标准的差别，如新加坡、马来西亚。独立市场模式，是指二板市场与主板市场各自独立运作，拥有独立的管理系统和交易系统，并采用不同的上市标准，如美国的NASDAQ、日本的OTC交易市场等。国内对于市场运作模式同样存在争论。一种观点认为应选择非独立的市场模式，可以充分利用现有主板市场的组织体系和监管体系，避免资源浪费。另一种观点则认为以美国NASDAQ市场为代表的独立市场模式是世界公认的二板市场的成功典范。NASDAQ市场无论在交易制度、组织管理方式、市场监管等方面都为我们提供了丰富的学习借鉴素材。“要学就学最好的”，NASDAQ应成为我国二板市场的样板。本文同意后一种观点，理由有二：一是我国目前的主板市场监管机制不完善、上市公司运作不规范，存在较多问题，而高新技术创新企业的不稳定性和不确定性将增大监管的难度，加大主板市场的风险，进而影响投资者的信心，不利于主板市场的规范和发展。二是由于二板市场投资风险相对较高，市场对投资者设置了较高的门槛（即有能力对公司的业务情况以及所涉及风险作出透彻客观评价的投资者）。市场对投资者每笔交易额最低标准进行限定，限制散户投资者进入二板市场。我国沪深股市投资者中80%为中小散户，这与二板市场所要求的应以专业机构和富有的个人且具备投资技巧和主动承担风险的投资者不相符合。以现有的市场管理水平，一旦有人利用创新企业存在的高风险为题大肆炒做，很难保证市场运作“公平、公开、公正”，极易出现股价的巨幅波动，损害中小投资者的利益，进而影响沪深股市的健康发展。所以，独立的市场运作模式应是我国二板市场的首选。 二板市场的设计牵涉面广，包括对潜在上市资源和投资者的市场调查，上市标准和上市费用的确定，市场法规和交易制度的设计，监管系统和机构的设置等。而设计目标中最重要的是既要保证市场有较好的流动性，又要防止过度投机，市场波动过大。因此，对二板市场的设立必须细心策划，统筹考虑。
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证券投资分析论文 论我国开放式证券投资基金的发展 摘要：发展证券投资基金对于规范证券市场具有重要意义，但封闭武证券投资基金在运作过程中也出现了许多问题。日前我国开放武证券投资基金即将推出，本文从对封闭式基金存在问题进行探讨的角度出发，分析了开放武证券投资基金的优势，提出了正确认识我国开放武基金在发行规模、投资风险、投资理念、市场运作等方面的局限性；并就完善基金立法、建立规范的基金监管体系、制定正确的开放武基金发展步骤、加强理论研究和基金人才培养以及完善证券市场创造基金发展的良好环境等方面提出了基本构想。 关键词：封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金，基本构想 一、在我国发展证券投资基金的意义 从根本上讲，发展证券投资基金，对于增加证券市场中的机构投资者、扩大证券市场资金来源渠道，无疑是一件十分有意义的事情。发展大型证券投资基金对股市而言，是一种长远的利好。因为证券投资基金在建立之后都要投资人市，从最终结果上看，必然会增加市场的资金供给。同时随着证券投资基金的发展，其经营运作也必然会逐步规范化，而基金的规范化，对股市走势将具有巨大的推动作用。不仅如此．随着证券投资基金的规范化发展，也将对股市的健康发展提供根本的保证。目前我国股市暴涨暴跌的一个重要原因就在于场内缺乏规范的机构投资者，而发展证券投资基金，是培育场内机构投资者的一个重要途径。目前美国股市只有25％ 是个人投资者，而日本股市几乎很少有个人投资者，绝太多数的个人．均采取加入投资基金的方式进行证券投资。在发达国家的股市中，投资基金已成为投资的主体，而且由于投资基金的规模较大，其行为必然倾向于投资，而不倾向于投机。这对于股市的稳定发展，将起到十分重要的作用。 从1998年推出第一只封闭式证券投资基金开始，到目前为止．我国已有基金管理公司l4家，封闭式证券投资基金34个，200o年末基金净值为847亿元，基金从业人员344人。 二、封闭式证券投资基金存在的主要问题 在存在过度投机的证券市场中，发展封闭式证券投资基金．直接面临着以下几个问题： 1．如何保证基金投资者的安全和收益?从历史上看，我国证券市场中的基金，在熊市时效益是较差的。特别是老基金，由于在投资方向上缺乏内部约束．造成投资混乱的局面，搞实业投资、房地产投资和证券投资均被套牢，绝大部分基金都出现亏损。只有在1996年后，股市出现大幅上场行情，一些基金才获得了丰厚的利润。从总体上看，以证券市场为主要投资对象的基金，基本上是靠“天”吃饭，即：在牛市中获利，在熊市中亏损，如果我国的证券市场出现持续低迷的状况．那么基金投资者的收益是没有保障的。 2．证券投资基金的收益主要应从哪里获得?在证券市场中，上市公司是唯一的财富创造者和提供者，在发达国家的股市中，支撑股市发展和为股市提供源源不断的利润的是上市公司的业绩及其成长性。大量基金人市通过操作获取收益，最主要的目的是与上市公司一起分享其经营发展的成果。因此，基金运作是以获取投资收益为主。但是我国股市中的上市公司效益低下，无能力支撑高启的股价，也无法为股市提供源源不断的利润。基金也好．其他的证券机构也好，无法赚上市公司的钱，只好采取各种手段赚取股民的钱。当基金获利时，并不是依靠上市公司源源不断提供的利润，而是依靠新股民源源不断地人市及其源源不断地“前仆后继”，这种情况有可能使证券投资基金在发展中误人歧途。 3．如何保证证券投资基金本身不过度投机?在我国的证券市场中，上市公司的业绩处于逐年滑坡的状态，使得股市缺乏上扬的坚实基础，证券市场只能是一个高风险的投机市场，这也会助长证券投资基金的投机行为。与此同时，如何保证证券投资基金本身不被作为炒作的投机对象?在我国缺乏上市公司业绩支撑的证券市场中，许多已挂牌上市的老基金，都曾是庄家控制的炒作工具，其投机的程度超过了股票，暴涨暴跌的幅度也远远大于一般的股票。封闭式证券投资基金，在市场中。也难以保证不沦为机构投机的工具，成为炒作的投机对象。4．如何完善基金管理公司的法人治理结构?从理论上讲，与基金有关的三种当事人，即投资人、管理人及托管人应当相互独立，互相制约，只有如此，才能保证基金的合规运作。但是在现实中，封闭式证券投资基金的投资人只能在市场中买卖基金单位，难以形成对基金管理人的直接制约关系，特别是在信用机制不健全的情况下．基金投资人很难约束基金管理人的行为。此外，目前的基金托管人大多是由商业银行来担任，商业银行在股市中并无太大的利益关系．其有关人员也不是股市的专家．托管人只负责有关资金的托管，很难形成对基金管理人的有效监督。而基金管理公司的发超人与大股东一般是证券公司等在股市中有利益关系的机构。因此，对于基金管理公司来说．在缺乏必要监督的条件下，有可能出现大股东操纵、私幕交易的问题。