非法侵入住宅罪，是指违背住宅内成员的意愿或无法律依据，进入公民住宅，或进入公民住宅后经要求退出而拒不退出的行为。法律分析非法侵入住宅罪，是指违背住宅内成员的意愿或无法律依据，进入公民住宅，或进入公民住宅后经要求退出而拒不退出的行为。行为人明知自己的侵入或不退出行为，违反了权利人的意思，或破坏他人住宅的安宁，而积极侵入或消极不退出，就构成非法侵入住宅罪。“拒不退出”，是指经权利人要求退出，仍不退出的行为，这是一种不作为犯。在主观方面表现为故意。行为人明知自己的侵入或不退出行为，违反了权利人的意思，或破坏他人住宅的安宁，而积极侵入或消极不退出，就构成非法侵入住宅罪。误入他人住宅，一经发现立即退出，或者有正当理由必须紧急进入他人住宅的，不构成本罪。比如，发生火灾，家中无人，无法征得同意，而消防队员的破门而入，就属于法律上的紧急避险。本罪与非法搜查罪的界限。非法搜查罪的对象也包括他人的住宅，当行为人非法搜查他人住宅时，和非法侵人住宅罪一样，也侵犯了他人的居住安全权利。但两罪不同的是，非法搜查罪也可以是对人身的搜查，非法侵入住宅则不直接侵犯人身自由;非法搜查罪只能以作为形式构成，非法侵入住宅罪则既可由作为形式构|成，也可以以“拒不退出”即不作为的形式构成。实践中应当注意，如果行为未经同意强行进人他人住宅进行非法搜查的，对行为人应以其目的行为即非法搜查罪定罪处罚。法律依据《中华人民共和国刑法》 第二百四十五条 非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人员滥用职权，犯前款罪的，从重处罚。
非法侵入住宅罪，是指违背住宅内成员的意愿或无法律依据，进入公民住宅，或进入公民住宅后经要求退出而拒不退出的行为。
法律分析：非法侵入他人住宅的犯罪行为，构成非法侵入住宅罪，是指违背住宅内成员的意愿或无法律依据，进入公民住宅，或进入公民住宅后经要求退出而拒不退出的行为。本罪在主观方面表现为故意。本罪在客观方面表现为实施了非法侵入他人住宅的行为。本罪的主体是一般主体，凡具有刑事责任能力的自然人，均可以构成本罪。
法律依据：《中华人民共和国刑法》 第二百四十五条 非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。 司法工作人员滥用职权，犯前款罪的，从重处罚。
根据《刑法》第二百四十五条第二款规定，非法侵入住宅罪，是指违背住宅内成员的意愿或无法律依据，进入公民住宅，或进入公民住宅后经要求退出而拒不退出的行为。即非法侵入他人住宅的，应当立案。本罪是行为犯，行为人只要未经住宅主人同意，非法强行闯入他人住宅或者经要求退出仍无故拒不退出的，原则上就构成本罪，应当予以立案追究。
关于我市住宅小区物业管理问题的研究 张桂英 1998年11月28日，市政府发出关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知，要求稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我市市情的住房新制度；加快住房建设，更好地解决全市居民的住房问题；大力发展住宅业，使其尽快成为我市新的经济增长点。通知特别指出：“加快改革现行的住房维修管理体制，实行成本价售房和部分产权住房过渡为全部产权后，要逐步成立相应的物业管理机构，引入竞争机制，加强内部管理，搞好房屋维修”。随着我市住房商品化、社会化进程的加快，推行住宅小区物业管理已刻不容缓。本文就住宅小区全面推行物业管理问题谈几点认识和建议。 一、物业管理及其发展的条件 物业管理是指专业的物业公司运用先进和科学管理方法，依靠有关专业技术，依据法律契约，以建筑物、不动产管理为中心，以向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适的生活环境为目的的经营性综合服务。这种服务通过业主委员会的监督与参与，使管理更加系统化和专业化，工作不断改进和提高。目前在一些引进这一管理模式较早的城市，物业管理的内容已不仅仅是房屋主体的维护，还涉及市政设施、园林绿化、清洁保安、家政服务、小区文明建设等方面。物业管理是房地产业改革发展的必然产物，从社会需要来看，它是随着经济的快速发展，由于新的产权结构、新的产品标准、人们对生活居住环境的管理和维护的新要求，以及随着生活水平的提高、经济承受能力的增强等一系列原因而产生的；从房地产业自身发展看，它是对存量房地产资源通过市场化、专业化的手段进行管理、维护和经营，是对过去那种“重建轻管”、“建管脱节”，低水平行政性房屋管理体制改革。深圳、上海、青岛等地改革的实践证明，推进物业管理符合社会发展趋势，有利于提高城市管理水平，有利于政府职能的转换，有利于方便人民群众生活，有利于创造良好的居民生活环境，有利于减轻财政负担，有利于住宅小区以业养业、形成造血功能、解决管理经费，有利于各类房屋的保值和增值，提高物业的有效价值。 从物业管理的要求来看，首先必须解决其行业内部和社会环境之间的一系列问题，即其存在和发展必须具备一定的外部、内部条件。 外部条件可概括为五个方面，即：人们观念的转变；人大、政府立法，确定规范；房屋管理体制的改革；房地产业内部的协调；处理好物业管理公司与其他方面的关系。 1、重视居住质量和房屋的保值、增值作用。随着生活水平的提高，人们对住房的要求已经从有房住，住得下，升格到住得好，而住得好的概念即是良好的管理服务，优美宜人的周围环境，强而有力的治安措施，正常的水电气供应，配套的各类设施及文化娱乐场所等。同时，随着经济的发展，房屋成了新的投资热点，买房不失为一种保值、增值且获利很大的投资渠道，住房制度改革为居民不动产创造了潜在的升值空间。 2、人大、政府立法，确立法律、法规。物业管理是通过签订契约来行使管理的，因此，必须有相应的法律、法规、规范公共契约，确立法律地位，明确管理系统中各因素之间的关系、权利、义务、以及各方面的法律责任。为了保证契约的公正性，物业管理公司的主管理部门应确定一个公共契约的标准范本，明确各方职责和权利义务，使之成为公司和业主（或住户）的行为准则。 3、房屋管理体制的改革。房屋管理体制改革是要建立一种适应市场经济的企业化管理模式——物业管理机制，把房屋管理工作推向市场，由物业 管理企业通过市场竞争，双向选择，与业主委员会签订管理合同。 4、搞好房地产行业内部协调。在房地产开发过程中，参与房地产开发、经营、管理的各种相关企业，如：设计、勘察、施工、销售、中介、咨询和 物业管理等行业，必须改变重开发建设，轻售后服务的现象，保持均衡关系，才能促进房地产业健康发展。开发商要与物业公司合作，推行规划设计——建设施工——管理服务一条龙模式。 5、处理好物业公司与其他方面的关系。物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。 内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方面。 二、市区牧业管理现状及发展中的制约因素 改革开放以来，我市在进行大规模住宅建设的过程中，由于种种原因形成了住宅产权多元化的格局，存在“重建设，轻管理”的倾向，加之旧的管理体制的束缚，致使一些新建小区交付使用不久就出现房屋失修失养、私搭乱建、垃圾乱抛，道路受损、绿化破坏、设备残缺的现象。1994年，有关部门根据建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的精神和广大居民对居住环境整洁、美化、安全、方便的迫切要求，开始进行物业管理方面的调查 研究，并制定了相应的管理办法。目前市区挂牌的物业公司有5家，管理各类房屋建筑面积20多万平方米，约占住房总面积的。 从目前看，全市物业管理大体分为三种类型。一是房屋产权单位自己管理。主要是机关、企事业单位对本单位的住宅楼负责供暖、维修、维护及水、暖费收缴等工作；二是由街道办事处或居委会与开发公司共同成立管委会负责小区的管理，设施维修和水、暖费的收取等；三是由开发建设单位成立物业管理公司，对新建商品住宅区内的房屋及公共设施进行维修、维护、负责卫生、治安等方面的管理，并收取有关费用。 总体上讲，市区物业管理仍处于起步探索阶段，距市场化的要求还有相当大的差距。一是物业管理的模式没有大的变化。在我市现有三类主要住房管理类型中，行政——福利型的管理模式还占有很大比例，特别是机关、企事业单位的住宅楼基本沿用着多年一贯制的行政福利式的管理办示，自己为自己服务；市属公房仍由市房管局进行管理；新建商品住宅小区除金陵新村小区、高新开发区小区等少数几个由开发商自己委托物业公司代管， 管理比较规范外，其它均为开发型松散型管理。二是市场机制未形成。目前，我市登记注册的几家物业公司中，市房管局下属房管所几乎没有；市区新建的住宅小区中，大部分是开发商自己进行管理，没有聘请物业管理 公司，更没有竞争机制。据有关部门介绍，目前我市物业管理公司基本靠开发商和政府补贴生存。三是管理服务水平低，居住环境差。小区生活质量不高，群众反映强烈。因修缮不及时，收费不规范等问题，物业公司与住户经常出现矛盾，管理部门、物业部门、住户相互抱怨，都不满意。 当前制约物业管理发展的主要因素有： 1、管理体制不顺，组织协调不力。一是管理力度小。目前市区物业管理的日常性工作主要集中在市房管局有关科室两三个人身上，忙于统计、汇报及接待上访等，难以发挥规划、指导、协调和管理等作用。二是管理体制不顺。规划局管规划、建设、开发商负责开发，房管局负责 管理，建设、开发、管理之间不协调，致使住宅小区规划、建设、验收、 管理往往出现违规、违法现象，给物业管理带来极大的不便。三是缺少有效的宏观政策引导。确定物业管理法律地位的基础性法规《宝鸡市住宅小区物业管理办法》政府至今尚未出台，其他相应的配套法规更无法制定，使得管理机构、物业公司和业主各自的合法权益无法得到保护。 2、宣传引导不够，居民观念陈旧。由于受传统的计划经济福利分房影响，人们多年形成一种住房交租，房产单位负责维护、维修的旧观念。加上我们的各种宣传和办法跟不上，部分家庭经济承受能力低等原因，使得全面启动物业管理缺乏良好的社会环境。据有关部门的调查，绝大部分职工对个人买房表示支持，但认为买房后再交各种物业管理费是一个负担，尤其对公共设施的维护抵触情绪较大。 3、小区界限不清，启动资金费缺位。改革开放以来，市区旧城区改造力度较大，涉及29个地段，总面积近百万平方米。但房子建起来了，却没有明确地划分小区，更没有相应的管理机构，使得物业管理缺乏必要的先决条件。另一方面房改出售公有住房，必须按国务院和省人民政府的有关规定建立公共设施公用部位的维修基金。而有些开发商只顾开发，不管理售后管理 和服务，不能及时缴纳公用设施专用基金。因此，物业公司一进驻小区就必须大量投入，该收的钱却收不上来，因而参与的积极性不高；而企事业单位住宅区也只好由本单位拿出钱来补充职工的住房维修等费用，有多少钱办多少事，没钱就维持现状。启动资金不到位是目前制约小区物业管理的主要障碍之一。 三、推进住宅小区物业管理工作的对策建议 1、加大组织领导力度理顺管理体制。按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的基本要求，结合兄弟城市住宅小区实施物业管理的经验，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住房制度改革深入发展的新形势。建议市政府成立由分管副市长任组长、规划局、房产局、房改办、城建局、公安局、财政局、物价局、金、渭两区政府负责人为成员的住宅小区物业管理 领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、协调、领导。按照建设部《办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”的规定，建议明确市房产管理局为市区住宅小区物业管理的行政主管部门。市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。 2、加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。物业管理实质上是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了政府的负担，还能解决部分下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。 3、加快立法，为开展和推行物业管理提供法律保障。建立健全住宅小区 物业管理的法规和配套政策，是实现物业管理规范化、科学化的前提条件，也是物业管理工作由无序向依法管理过度，逐步实现良性循环的途径。为此，市政策应尽快出台《宝鸡市物业管理小区办法》、同时，根据办法提出的要求，制定符合市情，具有可操作性的配套政策，如《宝鸡市物业管理住宅小区考评暂行办法》、《宝鸡市物业管理服务收费指导标准》、《宝鸡市住宅 小区管理招标程序》、《宝鸡市住宅小区物业管理委员会规则》、《宝鸡市 住宅小区公用设施专用基金管理试行规定》等。通过建立健全和完善法规，明确物业物管理公司、产权人或使用人以及政府行政部门、业务主管部门和协调配合部门在物业管理中的地位、作用、权责利关系，使物业管理工作实现依法管理。 4、搞好小区综合治理改造，为全面推行物业管理创造条件。改善住宅 环境，提高生活质量，是塑造宝鸡市城市管理新形象的一项重要工作，也是一个城市经济实力、城市管理的综合反映和精神文明建设成效的具体体现。根据一些先进城市的经验，各地在实施物业管理之前，都要对住宅小区的配套设施、园林绿化、治安状况，服务功能进行一次比较全面的综合治理改造工作。大体分为三个阶段： 第一阶段：动员住宅小区开展综合治理改造。住宅小区绿化治理改造工程千头万绪，任务大、部门多，为保证其工作健康有序开展，物业管理行政部门和市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、气、热、电等部门，以及住宅小区所在地的街道办事处，根据职责分工，相互配合，协同作战，保证治理改造工程顺利进行。市物业管理部门要在住宅小区物业管理领导小组的指导下，学习外地经验，结合我市住宅小区现状，对住宅的综合治理工作的目标，重点和达到的标准以及改造资金的使用，提出具体的要求。并通过各种形式，广泛动员宣传，使得所有住宅小区住（用）户人人明白，形成共识，取得政府、社会各界和广大住（用）户的支持。 第二阶段：搞好试点、树立典型，为全面推行物业管理积累经验。在全面推行物业管理之前，首先要搞好试点，树立样板，充分发挥典型的示范作用。培养物业管理的典型，要坚持高起点、高标准、小区内的规划设计、工程质量、配套服务设施建设，园林绿化景点布局等都要达到高水准，确实能为住户提供一个整洁、优雅、安全的居住环境。在治理改造中，市政府应加强对试点单位的宏观指导，给予一定的优惠政策和必要的资金扶持，以保障 物业管理典型经验的总结和推广。 第三阶段：全面推行阶段。经过第一阶段的综合治理和第二阶段的试点示范之后，进入推广阶段。市上根据具体情况分期分批开展物业管理招标投标工作，逐步把物业管理工作全面铺开。 5、加强管理，不断提高物业管理企业的整体素质。市物业管理行政部门，要尽职尽责，搞好宏观组织、指导、协调和监督检查工作，不断提高物业公司的管理水平。 一是要加强对物业管理公司的经营资质的审查工作。物业管理行政部门在对物业公司进行经营资质审批时，要严格按照申报条件进行审查审批，物业公司经主管部门经营资质审查合格，领取《资质证书》，并向工商行政管理部门申报办理营业执照后，方可开展物业管理经营活动。 二是对已审批经营物业管理的公司实行年审制度，每年进行一次验审，对不符合经营资质条件的应责令限期整顿，整改后仍达不到规定要求的，应撤销该公司的物业管理资质证书，并建议工商行政管理部门吊销营业执照。 三是抓好招标投标工作。招标投标的发包工作由物业管理行政主管部门主持，业主和投标的物业管理公司参加，投标公司持有《物业管理资质证书》，方可参加投标和从事住宅区的物业管理活动，招标内容应包括委托 管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理收支、利润及风险、监督检查、违约责任等条款，中标委托合同形成后报市住宅物业管理部门备案。通过招标投标工作把物业管理推向市场，引入竞争机制。 四是帮助物业管理公司搞好业务、技术培训和考核工作，逐步实行 “上岗证”和“物业管理资格证”制度，建立与现代企业制度相适应的 管理模式和自负盈亏、自我发展、自我完善的机制。 五是要积极为物业管理公司排忧解难，尤其是要帮助协调好物业公司与供水、供电、供暖，以及与管理有关的部门的关系，为物业管理公司营造良好的外部环境。
摘要： 新农村建设是国家建设的重要组成部分，是充分展现农村面貌和经济发展的亮点工程。随着农村经济的繁荣，自建房屋越来越多，为了提高用地效率，节约土地资源，统一规划和设计是当前农村自建房建设的重点。
关键词： 新农村自建房；建设规划；建筑设计
1新农村自建房建设规划与设计原则
以经济性为原则
在新农村社区住宅设计中，要以当地农村的具体情况为依据，以农民的生产生活为原则，不能照搬城市当中的别墅或者洋房，一味的追求舒适性，而不考虑农村的经济状况。在住宅户型设计上还要考虑农村住宅的特殊性，布置一些生产、忙存空间。由于农村生产规模小，家庭作业等特点，在新农村住宅中需要考虑一定面积的生产用房。在垂直分户的住宅中，生产用房的设置可以结合院子设置，并且可独立对外，利于生产交通。在水平分户的住宅中，生产用房可以独立设置，集中设置于公共交通的位置。使农民在搬进水平分户的住宅之后能仍然可以进行生产活动。这样既达到了节约用地的目的，又方便了农民的生产生活。
合理确定农村居民自建房用地面积
对于那些进行第一产业的农户，和那些家庭手工业的农民对住宅、庭院的需求较高，釆用垂直分户的模式，一户两侧，拥有南向或北向的庭院。每户的占地面积应该统一考虑、在满足使用功能的前提下，要做到用地最小。对于水平分户的农户，这种分户方式本身就已经达到了对土体节约使用的目的。比垂直分户节约更多的土地。在满足使用的前提下，尽可能多的使用水平分户，以节约土地资源。
2新农村自建房建设规划与设计的缺陷
没有统一规划设计的思想
（1）长期居住风水思想的禁锢。由于农村很多地方都很重视居住风水思想，因此自建房都是各搞各的，虽然看似农村面貌发生了很大变化，但是没有统一规划和设计，所以自建房横七竖八与贫困人口的'旧房屋夹杂而立，失去了新农村建设的意义，规划和设计无法展开。而这种传统的思想对于乡村旅游业的发展更是沉重的打击。（2）房屋设计没有统一的样式。农村很多建房中，都是按照户主的思想和意愿进行房屋设计建造的，导致农村房屋样式千奇百怪，平顶、砖瓦、彩钢、平顶彩钢混合等都有，虽然是按照各自所需建设的，但是不利于房屋样式的规划和设计，这种混合的房屋建造一方面不利于自建房排水功能，采光设计，另一方面也给左右邻居带来了矛盾。（3）农村下水道建设严重不足。由于习惯了房前屋后或者庭院随处泼污水，所以有了新房但没有良好的生活环境，新农村垃圾污染生活污水污染正日益严重危害着新农村发展的方方面面，路面粪便随处可见，损害了新农村建设的形象。这样生活方式更为严重的是污染地下水源，破环生活环境影响农民身体健康。很多新农村建设中只顾了房屋道路的规划设计，对给排水管道的规划没能引起足够的重视。
3新农村自建房建设规划与设计的要点
做好自建房图纸规划设计
要做到统一规划首先要有施工图纸，农村房屋建设规划图纸包含了以下方面：①给排水系统，在进行建设前，必须明确给排水开挖路线、管道大小、进户管道、水井房等，也可是看作是地下工程，给排水系统的完善有利于新农村厕所、生活用水、污水处理等，是建设新农村必不可少的条件，而且厕所干净程度、污水处理程度都是新农村文明进步的重要标志。②房屋地基、结构设计，包括自建房的面积、防震程度、采光程度等，一般新农村房屋结构采取二层楼房标准，因为二层楼房有利于节约用地面积，进行太阳能采光设计和安装太阳能集热板，实现农村采暖向清洁能源迈进，大大提高了新农村自建房的干净程度，而且农民可实现天天洗澡的愿望，是新农村进步的又一重要体现。③道路建设，自建房屋不能就只搞房屋建设，如果仅仅建造房屋，那么新农村规划设计就没有必要了，所以道路设计规划是新农村自建房的重要环节，而且道路的规划设计厚度和宽度，严重影响着农村经济的发展和邻居矛盾的产生，因此对道路规划设计必须统一进行，有条件的地方还可以在道路规划设计中加入太阳能路灯的设计，从而更加完善新农村建设。
严格控制自建房材料
现代房屋建设中大量钢筋混凝土的使用，大大提高了房屋建设的质量，能有效应对地震带来的损坏，因此现在的材料远远超过传统的石头、泥土等材料。但是在建设中我们还要对钢筋水泥进行严格控制，特别是水泥质量，混凝土的另一个缺点就是容易发生裂缝和风化，导致房屋建造质量下降，所以必须严格控制水泥质量。其次控制砂石的干净程度，使混凝土搅拌质量更加高效。
做好房屋结构设计
二层楼房设计一般采取框架结构进行，框架结构有很好的稳定性能，而且建设速度快质量高，只要做好钢筋框架即可，然后浇筑混凝土砌筑成房屋横梁和墙柱，在混凝土框架中嵌入砌砖构成完整的墙体和屋面。若是一层建设则只需砌筑横梁和墙柱，或者用砖混结构进行建设即可。其次在进行房屋结构设计中要分清厕所、厨房、卧室、洗澡间，因为厕所、洗澡间、厨房关系到地下给排水管道的埋设问题，所以既要做到给排水系统的正常运转，又要保证厕所、厨房、洗澡间的安全，以免发生断水或者下水道堵塞的问题，影响农民的生产生活。
做好建筑节能尤为重要
新农村建设需要我们不断的提高和改善，需要从可持续发展的长远角度出发，建筑在使用的过程应尽量减少能耗因此农存建筑节能设计成为了关系重大的问题之一。对农村自建房进行合理的规划设计，增强建筑围护结构的保温隔热性能，减少开窗面积，提高门窗的气密性，使用环保节能型建筑材料及设备等措施。此外采用节水型洁具、节能灯具、节能电器都是行之有效的节能措施。农村需要建设，需要进步，需要改善，需要提高，农村建筑的节能，就是一个良好的开端。
4结束语
新农村房屋规划建设与建筑设计是一个系统工程，涉及到方方面面，但在政策倾斜、资金支持下，新农村建设的好坏主要由高水平的规划与建筑设计来决定。因此重视新农村建设的规划与建筑设计研究，生态环境建设，建筑节能，加强管理，提高农村绿色竞争力，打造美丽乡村是行之有效的。
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[3]彭震伟,孙施文,等.特约访谈:乡村规划与规划教育(二)[J].城市规划学刊,2013,(4):6-9.
人际交往中的非语言沟通的作用在人际交往当中，我们当然主要是通过言语来沟通。但是，其实在言语之外，那些非言语沟通，比如说身体语言，手势，面部表情，眼神交流等等，也对我们的人际交往发挥着很重要的作用。这些非语言沟通有多重要呢？比如说，如果你掌握了那些非语言沟通的技巧，其实是会更有说服力的，在很多场合，比如恋爱、牌局、职业生涯等会更加地游刃有余。它是你情商的重要体现。事实上，我们无时无刻不在向别人传递着非语言信息，不论你是有意的，还是是无意的。他人通过自己的观察对我们的行为形成解读。非语言沟通主要用来体现我们的身份，以及我们与他人的关系。如何体现身份呢？在印象管理中，我们会通过去控制自己的一举一动来体现我们是怎样的人。例如，你在办公室想体现出你热爱工作的形象，你绝对不会说“我很勤奋，热爱工作！”，而是通过俯身电脑和材料来展示。那么又是如何体现关系的呢？比如你在和一个人见面之前，对方是初识者，你打招呼就会是中规中矩的点头、握手；而如果是老朋友，可能见面就是拍肩、拥抱。除此之外，非语言沟通还有很多的作用：1.重复：在别人问你路的时候，你除了用言语解答他，可能还会做一个手势指引他。2.补充：在说“谢谢”的时候，补充一个真挚的微笑，效果肯定比面无表情要好。3.替代：父母想要孩子在公众面前停止吵闹时，不是大声呵斥，而是给一个怒视的表情。4.强调：比如批评别人的时候，在用手指责性地指着对方，就是强调。非语言沟通的特点是模糊不清。就是我们很难从某人的那些非语言行为中准确地判断出他想表达的信息。比如一个人漫不经心的打扮就可以传递出这三种信号：1.他睡过头了。2.对于外在打扮失去了兴趣。3.只是想要更舒服一点。那么我们怎么知道他想表达他什么意思呢？还是推荐大家使用知觉核验的方法，将自己所想的，和别人真正所想的
跨文化交际中的语言行为与非语言行为摘要:语言行为是交际的主导因紊，非语言行为是语言行为的重要辅助手段。跨文化交际中，保持两者的和谙一致是交际双方都应遵循的原则。文章拟在非语言交际行为及其与语言交际行为之关系论述的基础上，阐述两者之间相互冲突的一面，并对于如何进免冲突、保持两者间的和谐进行深入的探讨和分析。关锐词:语言行为;非语言行为;跨文化交际人类交际有两种渠道:语言行为和非语言行为。生活中，人们主要通过语言进行交际。在研究交际的过程中，人们通常只注重语言行为，而忽视了非语言行为。但是，同语言行为的交际功能相比，非语言行为具有更真实地传递信息、更准确地表达情感等功能。在跨文化交际中，同语言行为一样，非语言表现形式在很大程度上不可避免地会受文化的影响，同样的形式在不同的文化中可能亦有不同的含义，这些差异在跨文化交际中往往会引起交际双方的误解，严重影响彼此的交际。本文拟对跨文化交际中的语言交际和非语言交际进行分析。一、非语盲交际1.非语言交际的界定“非语言交际(NonvethalConununieauon)指的是在一定交际环境中语言因素以外的，对输出者或接受者含有信息价值的那些因素。这些因素既可人为地生成，也可由环境造就。，，[’〕广义的非语言交际包括除言语交际以外的所有交际行为。狭义的非语言交际包括那些个人发出的有可能在他人头脑中产生意义的非语言暗示的加工过程，它是一种体现非语言行为的过程，在特定的场合或语境中要么独自出现，要么与语言行为同时发生。非语言交际是一门跨学科的学术研究，它的涵盖范围广，涉及到多个知识领域，如:人类学、心理学、跨文化交际学、社会语言学等。非语言交际基本上可以归纳为两大类:一类是体态语(Bodyhanguage)，由人体各部分的动作来提供的交际信息，包括头部动作、面部表情、目光交流、手势、姿势、体触等。一类是场景(setting)，由个体与环境相结合来提供的交际信息，包括时间概念、空间取向、沉默等。2.非语言交际的特点非语言交际相比语言交际有着几方面的特点:首先，许多非言语行为是多义的，它们在不同文化或地区有多种不同的甚至是相互对立的含义。如果对这种现象了解太少，一旦置身于不同文化之中，便很容易感到困惑并产生误解。其次，非语言交际具有非结构性，即:非语言交际没有正:式的结构或固定的模式，绝大多数非语言交际是无意识的，无章可循的。再者，非语言交际具有连续性。语言交际有始有终，持续的时间有限。非语言交际则不然，譬如，在激烈的讨论之后，辩论双方虽然不再开口，但是，丰富的面部表情却仍在传递着许多信息。3.非语言交际的模式语言行为与非语言行为有各自的规则。人们用语言交际时所使用的词语、句子等语言符号有着传情达意的功能。非语言交际也是一个符号系统，也有其特殊的传达信息的符号特征和功能。如，人的面部表情能通过眼、眉、嘴、鼻和脸部肌肉的运动变化传达快乐、悲伤、惊奇、恐惧、愤怒、蔑视、困惑等多种情感。因而非语言交际是一种通过对非语言信号的编码和解码传递信息、交流感情的过程。由此我们可以得出以下非语言交际的基本模式:信息发出者(编码)—非语言信号(解码)—信息接受者如上所示，信息发出者和接受者是交际双方本身，他们在各自的文化、知识、经验、心理等背景和具体语境下发出和接受信息。化差异带来的“咫尺天涯”的感觉就成为很自然的事了。避免冲突就要有意识地避免使用可能同语言行为发生冲突的非语言行为。此外，如果为了获得某种特殊的交际效果而使用与语言行为相冲突的非语言行为，交际者应持特别审慎的态度，并要及时考虑到对方能否接受这种冲突信息，以免造成不应有的冲突。因此，研究语言交际、非语言交际与文化之间关系的最为现实的意义就是要解决在跨文化交际中的文化冲突问题。三、语官交际与非语言交际关系的确认二、跨文化交际跨文化交际是指不同文化背景的人们(信息发出者和信息接受者)之间的交际，即信息的编码和译码由来自不同文化背景的人发出或接受。首先，应该肯定的是，语音、语法、词汇等语言形式在跨文化交际中会毫无疑问地发挥其不可替代的作用。其次，当语言交际发生障碍时，非语言交际的替代、维持甚至挽救交际的作用则不可低估。众所周知，能说会写另一种语言并不意味着对这种语言的理解不会产生偏差。因为词汇的字面含义毕竟有限，而理解的决定因素与文化息息相关，文化因素又往往隐藏在词汇之后，它包含了许多非语言交际因素在内。跨文化交际中，人们往往比较注意语言交际行为的正确性、合适性和可接受性，却容易忽略非语言交际行为和手段的文化差异及影响，结果文化误解和冲突频频发生。虽然先进的交通和通讯手段缩短了来自不同文化背景的人们之间的时空距离，然而这并未消除人们在心理上的隔阂。文有学者认为，在面对面的交际中，信息的社交内容只有35%左右是语言行为，其他都是通过非语言行为传递的。川还有人认为90%的信息来自非语言交际，由此，非语言交际在人际交往中的重要作用可见一斑。在交际中，一个人的举止和仪态所提供的信息量往往大大超过其谈吐所提供的信息量。人们自然流露出的各种表情、手势等非语言行为所反映出的信息同语言交际相比更真实、更准确、更适宜传达隐含的示意。依赖非语言的迹象来判断对方的真实意图和想法，能更好地体会只可意会不可言传的交际内容，从而使交际的质量升华。在很多语言表达不好或不屑用语言来表达的场合中，非语言交际行为能够或必须替代语言行为，使交际更精确、更具表现力。如果在跨文化交际中发生语言障碍，对非语言行为的依赖性就会更高。当然，对于非语言交际行为在整个交际过程中的作用及其与语言行为之间的关系，我们应该有一个全面正确的认识。一方面要看到，脱离非语言行为的孤立的语言行为往往难以达到有效的交际目的;另一方面也要认识到，非语言行为只有在一定的语境中才能表达明确的含义，而且一种非语言行为只有与语言行为或其他非语言行为配合，才能提供明确的信息。而脱离了语言行为，孤立地去理解或研究某一非语言行为的含义常常是难以奏效的。陈原认为:“人类进行交际活动最重要的交际工具当然是语言，但是交际工具决不只是语言。实际上，社会交际常常混合了语言与非语言这两种工具。”在语言交际中，语言与非语言之间是主与从的关系，客观地讲，语言是交际的主体，理所当然地处于主导地位，非语言暗示是语言的有力辅助工具。对于这一主从关系的确认不应有任何的动摇。在一般情况下，非语言交际行为对语言交际行为起到的主要是强调和补充的作用。它包含六个方面:补充(Co呷lementing)，抵触(Contradic-ting)，重复(R伞ating)，调整(Re，lating)，强调(Aeeenting)，替换(substituting)。[，]首先，交际的主要意图要通过语言手段来实现，尽管非语言暗示传送的信息量很大，但对交际有实际价值的信息却是有限的，它们无论如何无法与有限的、但却系统连贯的语言表达相提并论，而非语言暗示则为交际的顺利进行提供必要的交际情景以强化和补充语言手段。其次，从交际的角度来看，两者的性质和作用大不相同。在某些方面，如准确、细腻地刻画交际者的心理活动，形象、生动地描述事物的形状、运动状态等方面，语言行为有着不可替代的作用。但非语言暗示是影响语言交际效果的一个非常重要的因素，它能更丰富且准确地表现较为细腻的心理活动。与语言行为相比较，非语言手段有诸多优势:(l)更可靠;(2)有时更方便、更恰当。但是，当我们在肯定非语言暗示相对于语言行为有许多优势的同时，也要认识到它的局限性:(1)非语言交际是非结构性的，往往无章可循，变通性大;(2)非语言行为较多的是在无意识的情况下发生的，容易产生歧义;(3)文化背景的不同使非语言行为的研究者们很难找到诸如音素、音节、单词、句子等清晰的分析单位对其进行分析研究。四、语盲交际与非语育交际冲突的产生在谈论语言与非语言交际的冲突这个问题之前，我们有必要先了解一下词语的常规语义和隐含语义。所谓“常规语义”主要指一个单词、词组或句子的字面含义(uteralmeaning)。该意义为一般人所普遍理解，在具体的情景中不会产生歧义。同时，常规语义还包括那些约定俗成的引申含义。例如，pig一词的字面含义是“猪”，但该词还常用来比喻“贪婪的人”。这两种含义都已被人们普遍接受，都属于常规语义。而“隐含语义”是指一个单词、词组或句子所具有的通常不为人知的含义。这种语义由于使用频率较低，交际者无法依赖语言本身来揭示其隐含语义，因而常常130需要借助非语言的手段来进行确定。某些词语的隐含语义是无限丰富的，这些无限丰富的隐含语义与该语言单位的常规语义有着或疏或密、或正或反的联系。由于隐含语义不但具有隐蔽性，而且内容多样化，因此要使非语言行为与语言的隐含语义保持一致并不总是件容易的事。隐含语义的理解如果离开非语言行为的帮助，语言与非语言的语义指向有时会发生冲突。概括起来，语言与非语言的冲突有三种结果:(l)使信息的接受者无所适从，无法断定传递的哪一个信息是真实的。(2)两者搭配，传递出一种特别的混合效果。这种混合不是两种语义的简单叠加，而是在此基础上营造出的一种特别的语义或情感氛围。(3)两者搭配，但唯有非语言行为传递的信息是真实可信的。在跨文化交际中，当目的语使用者的语言表达能力欠佳时，交际者要从对方支离破碎的言语中判断出对方的真实意图，其理解的难度可想而知。此时，非语言行为的作用就显得特别重要。非语言行为要在跨文化交际中发挥作用必须具备下列条件:行为本身必须是信息的载体;编码和解码的程序必须是交际双方所熟悉的;载体的形式必须是双方都承认的。如果双方用不同的载体形式(非语言行为)表达某个意义，交际就会发生障碍。例如，拇指与食指合拢，其余三指伸直，这个动作在英美文化内是“很好、没问题”的意思，在我国是“三”，但在有的拉美国家它却是狠裹的动作。[3]语言行为与非语言行为的冲突并非只会对交际产生负面影响。实际上，我们时常会有意无意地利用两者的冲突关系以获得某种特殊的交际效果。例如用愉悦的面部表情去搭配包含负面意义的语句则会给人以不真诚的，或是“玩笑”的感觉。因此，交际中保持语言与非语言行为的和谐一致才是至关重要的。五、避免冲突、保持和谐1.使用一个“公共信号库”所谓“公共信号库”即交际双方知识和经验范围内的交叉重叠。只有存在这样一个信号库，发信方所要传递的内容才有被正确接受的可能。如手势“V”能正确传达“胜利”的含义是以交际双方都有这一先验信息为基础的。2.正确利用语境语境因素决定谈话的含义。谈话总是发生在一定的时间、地点和具体的文化背景下，话语的生成和理解在很大程度上是交际者根据对语境的认知而确定的。语境包括非语言语境、语言语境和认知语境。非语言语境包括交际场合、双方的身份、地位和彼此之间的关系及社会、文化背景等。语言语境和认知语境是指谈话的前言后语、过程及交谈者对影响交际效果诸多因素的综合分析、判断的能力。由于个体交际者的背景经历相异，必然会使信息发送者和接受者的认知和解码能力相异，最终导致交际双方认知和理解能力的差异性和不平衡性。要正确地推导和理解特定语境下的特定含义，就要综观语境诸要素。如果说语言交际的内容会因语境不同而变得模棱两可的话，那么非语言行为一般是情感或情绪的表露，它能丰富而准确地表现交际者的心理活动。同时，就效率而言，前者是无法与后者相媲美的。在不同语境下，对非语言信号的解码可实现情与景的完美交融。每一非语言行为都不是孤立出现的，也不一定都是有意识地要传递某一信息。因为非语言交际常常捉摸不定，难以察觉，同时，它又贯穿于整个交际过程中。非语言交际最能反映一个人的真实态度、心里活动和价值观念。[’]因此，交谈双方只有对语境统一建构和把握，使话语与语境有机结合，彼此才能应对自如，交际才能有效、顺畅。正确利用语境是避免语言行为与非语言行为发生冲突的另一重要前提。需要注意的是:在跨文化交际中识别非语言行为信息时要严防模式化或只看表面现象。排除非语言交际行为因文化差异带来的干扰就可以尽力避免冲突，实现语言与非语言行为的和谐沟通。3.正确理解非语言信号成功的交际仅仅依靠对语境的把握是远远不够的。在非语言行为的交际功能中，其伴随及协助语言表达这一功能尤为重要。非语言与语言行为的和谐在很多场合下都是在无意识的情况下达成的，或者说，伴随语言行为出现的非语言行为很多都是习惯性的。所以说非语言信号的正确解码对于语言表达的深层含义的理解是必不可少的，是正确的言语理解的重要保证。在有些场合，交际者需要有意识地使用某些与语言相和谐的非语言行为，以便使双方借助这些非语言行为确定语言行为所传递的信息是否正确。因为与语言行为相伴随的非语言行为往往不止一种，如果其中某一非语言行为背离了与语言保持和谐的原则，交际对方就可能对所接受到的信息表示疑惑不解。因此，保持语言行为与非语言行为的和谐，还应保证每一非语言行为传递的信息彼此间不发生冲突。4.进免文化冲突非语言行为和语言行为一样，在很多方面都具有明显的文化差异性。同一国家或民族的人们非语言交际行为并非完全一样，即使在同一地区，不同职业、不同年龄层次和不同文化水平的人之间，非语言行为也是千差万别的。在一种文化中，与语言行为相伴随的非语言行为的语义指向是和谐一致的，但在另一种文化中，两者的语义指向却可能是冲突的。对他种文化理解的欠缺会导致对非语言行为理解的偏差。例如，中国人在表示“吃饱了”时习惯用手轻拍自己的肚子。在这里“拍肚子”表示“吃饱了”是中国文化所做的诊释;而在美国文化中，表示“吃饱了”却是一只手放在自己的喉头，手指伸开，手心向下，意思是“已到这儿T”。[’]值得注意的是，非语言行为的差异比语言行为的差异所引起的文化冲突还要严重。非语言行为和语言行为一样，也是文化的载体。文化与非语言交际同样是密不可分的，非语言行为作为信息传递的手段也是文化的产物，是某一社会的共同习惯，不同的文化产生不同的行为准则。非语言行为的形成往往都由一定的文化环境所决定。在跨文化交际中，对异文化冲突信息的认知取决于信息输人者对对方语言、非语言行为及文化的熟悉程度。因此，文化差异是导致文化误解和冲突的主要原因。文化差异在非语言交际中主要体现在以下几个方面:其一，文化不同，非语言交际行为和手段有别。相同的信息在不同的文化中会以不同的非语言交际行为和手段表现出来。在世界上大多数国家和地区，人们用点头来表示肯定，而在非洲某些国家，人们则用摇头来表示同意。其二，文化不同，非语言交际行为和手段相同。有些手势或动作在许多国家或地区都可使用，因而传达的信息基本相同。但在跨文化交际中使用这些手势时，首先要准确理解其含义，并注意其使用场合。其三，文化不同，非语言交际行为和手段部分相同。有些非语言交际手段或行为在不同的文化中有不同的使用范围。有些还具有高度的地方性，仅仅用于某些特定的文化或语言区域。例如:对亲密距离的理解，中国人和西方人亦有不同。在西方一些国家中，人们相互击掌、拥抱、亲吻面颊等是很常见的事情，但在中国，一般不会使用这种体触行为。要解决跨文化交际中非语言交际的文化冲突问题，就要在理解他种文化非语言行为的含义时牢记三条原则:第一，在注意某一非语言行为表现时不能忘记:在实际交往中往往是多种非语言行为同时配合行动。第二，任何人都无法列举和描绘出每种文化的所有非语言行为。但是，如果我们在跨文化交际环境中正确理解一些常见的非语言行为的信息，就可以对所需要的信息有一个概括的了解。第三，我们只有先了解本族文化的非语言行为，才能理解他种文化的非语言行为。I’1由此可见，要实现语言与非语言交际之间的和谐一致，就要充分重视非语言交际的文化冲突问题。跨文化交际成败的关键在于正确对待文化差异。跨文化交际研究的根本在于文化对比研究。通过文化对比，揭示不同文化之间的相同点和相异点，以及交流中可能造成的误解和冲突，排除文化干扰，实现顺利、成功的跨文化交际。那么要达到这一目标，首先就要学会排除文化干扰的正确、得体的方法。在了解目的语国家的非语言交际行为与手段的含义和特点的同时，了解目的语文化和母语文化非语言交际行为和手段的文化差异和文化冲突所在。其次，要学会正确、得体地处理文化差异和文化冲突的方法。正确理解在语言行为与非语言行为相结合的话语结构中的非语言行为的含义和文化特点。川
这个问题在这问太大了不可能给你说的很详细的 大概就是发源 比较对比 总结应用
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. 目前国家也来参与炒房，看来想钱已经想疯了！！！房产税转嫁到租金，看来国家目前是要打击没房住的人多掏租金去租房，想逼老百姓都去买房。 最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。 一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。 重点：落实解决供求关系，很简单的事情，不清楚为何政府要故意搞得特别复杂。 房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。 国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。 有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。 涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。 在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
要的是房地产行业整个行情的不仅仅只是商业地产的....
房地产可行性研究报告范文房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。第一节 可行性研究的概念和作用一． 可行性研究的概念可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。二． 可行性研究的作用(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。第二节 可行性研究的阶段工作一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。（一）以投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的～。如果机会研究认为可行的，就可以。（二）初步可行性研究在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的～。（三）详细可行性研究详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的～，大型复杂的工程约占. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。（四）可行性研究阶段工作精度表第三节 可行性研究的内容一. 可行性研究报告的结构一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄�摹⒏郊�透酵剂�霾糠帧?二. （一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容1．项目概况主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；2．市场调查和分析在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。3．规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。4．开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。5．项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。6．项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。7．项目财务评价；依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。8．不确定性分析和风险分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。9．可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。10．研究人员对项目的建议对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。二．可行性研究报告的项目投资预算一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：（一）营销开支概算1．项目前研究及可行性研究的开支2．项目策划的开支3．销售策划的开支4．广告开支5．项目公司日常运作的开支6．项目及企业的公关开支（二）工程开支概算1．用于工程勘探的开支2．用于吹沙填土、平整土地的开支3．用于工程设计的开支4．用于建筑施工的开支5．用于设施配套的开支6．用于工程监理的开支（三）土地征用开支概算1．政府一次性收取的标准地价2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支3．影响公共设施而出现的赔偿开支（四）金融成本开支概算1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出2．贷款引起的利息支出3．各项保险开支4．税收和行政性收费5．不可预见开支第四节 可行性研究报告的编制一．房地产项目可行性分析常见误区1．误区一：一个标准的效益分析如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。2．误区二：先入为主的可行性研究纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。b.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。
以中国产业竞争情报网项目可行性分析报告模板为例项目总论总论作为可行性分析报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性分析的审批提供方便。一、项目概况（一）项目名称（二）项目承办单位介绍（三）项目可行性分析工作承担单位介绍（四）项目主管部门介绍（五）项目建设内容、规模、目标（五）项目建设地点二、项目可行性分析主要结论在可行性分析中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：（一）项目产品市场前景（二）项目原料供应问题（三）项目政策保障问题（四）项目资金保障问题（五）项目组织保障问题（六）项目技术保障问题（七）项目人力保障问题（七）项目风险控制问题（八）项目财务效益结论（九）项目社会效益结论（十）项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。四、存在问题及建议对可行性分析中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。项目背景这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。一、项目建设背景（一）中国奢侈品行业迅速发展（二）项目发起人发起缘由（三）翡翠市场需求强劲二、项目建设必要性（一）满足消费者的消费需求（二）优化本地区产业结构（三）带动本地区居民就业（四）……三、项目建设可行性（一）经济可行性（二）政策可行性（三）技术可行性（四）模式可行性（五）组织和人力资源可行性市场分析市场分析在可行性分析中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性分析报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。一、项目产品市场调查（一）产品国际市场调查（二）产品国内市场调查（三）产品价格调查（四）产品上游原料市场调查（五）产品下游消费市场调查（六）产品市场竞争调查二、产品市场预测市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性分析工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。（一）产品国际市场预测（二）产品国内市场预测（三）产品价格预测（四）产品上游原料市场预测（五）产品下游消费市场预测（六）加工项目发展前景综述规划方案一、项目产品产能规划方案二、项目产品工艺规划方案（一）工艺设备选型（二）工艺说明（三）工艺流程三、项目产品营销规划方案（一）营销战略规划（二）营销模式在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性分析中，要对市场营销模式进行研究。1、投资者分成2、企业自销3、国家部分收购4、经销人代销及代销人情况分析（三）促销策略……土建总规一、项目建设地（一）项目建设地地理位置（二）项目建设地自然情况（三）项目建设地资源情况（四）项目建设地经济情况（五）项目建设地人口情况二、项目土建总规（一）项目厂址及厂房建设1、厂址2、厂房建设内容3、厂房建设造价（二）土建规划总平面布置图（三）场内外运输1、场外运输量及运输方式2、场内运输量及运输方式3、场内运输设施及设备（四）项目土建及配套工程1、项目占地2、项目土建及配套工程内容（五）项目土建及配套工程造价（六）项目其他辅助工程1、供水工程2、供电工程3、供暖工程4、通信工程5、其他安全方案在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的短期和长远影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性分析阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性分析报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。一、项目环境保护方案（一）项目环境保护设计依据（二）项目环境保护措施（三）项目环境保护评价二、项目资源利用及能耗分析（一）项目资源利用及能耗标准（二）项目资源利用及能耗分析三、项目节能方案（一）项目节能设计依据（二）项目节能分析四、项目消防方案（一）项目消防设计依据（二）项目消防措施（三）火灾报警系统（四）灭火系统（五）消防知识教育四、项目劳动安全卫生方案（一）项目劳动安全设计依据（二）项目劳动安全保护措施人员安排在可行性分析报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。一、项目组织计划（一）组织形式（二）工作制度二、项目劳动定员和人员培训（一）劳动定员（二）年总工资和职工年平均工资估算（三）人员培训及费用估算进度安排项目实施时期的进度安排也是可行性分析报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性分析阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。一、项目实施的各阶段（一）建立项目实施管理机构（二）资金筹集安排（三）技术获得与转让（四）勘察设计和设备订货（五）施工准备（六）施工和生产准备（七）竣工验收二、项目实施进度表三、项目实施费用（一）建设单位管理费（二）生产筹备费（三）生产职工培训费（四）办公和生活家具购置费（五）其他应支出的费用源（二）项目筹资方案三、项目投资使用计划（一）投资使用计划（二）借款偿还计划四、项目财务评价说明&财务测算假定（一）计算依据及相关说明（二）项目测算基本设定五、项目总成本费用估算（一）直接成本（二）工资及福利费用（三）折旧及摊销（四）工资及福利费用（五）修理费（六）财务费用（七）其他费用（八）财务费用（九）总成本费用六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算（一）销售收入（二）销售税金及附加（三）增值税（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算七、损益及利润分配估算八、现金流估算（一）项目投资现金流估算（二）项目资本金现金流估算项目分析在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性分析中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析项目效益在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性分析报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明一、财务评价财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。（一）财务净现值财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。（二）财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。（三）投资回收期Pt投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：（l）计算公式动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值（2）评价准则1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；2）Pt>Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。（四）项目投资收益率ROI项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。（五）项目投资利税率项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。（六）项目资本金净利润率（ROE）项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。（七）项目测算核心指标汇总表二、国民经济评价国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。三、社会效益和社会影响分析在可行性分析中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。风险防控一、建设风险分析及防控措施二、法律政策风险及防控措施三、市场风险及防控措施四、筹资风险及防控措施五、其他相关风险及防控措施结论建议一、结论与建议根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见2、对主要的对比方案进行说明3、对可行性分析中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见6、可行性分析中主要争议问题的结论二、附件凡属于项目可行性分析范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性分析报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。1、项目建议书（初步可行性报告）2、项目立项批文3、厂址选择报告书4、资源勘探报告5、贷款意向书6、环境影响报告7、需单独进行可行性分析的单项或配套工程的可行性分析报告8、需要的市场预测报告9、引进技术项目的考察报告10、引进外资的名类协议文件11、其他主要对比方案说明12、其他三、附图1、 厂址地形或位置图（设有等高线）2、 总平面布置方案图（设有标高）3、 工艺流程图4、 主要车间布
图书馆管理可行性报告
这个框架希望对你有用 找个一个小时 很难找到具体的范围 一般都要钱 不好意思 中国房地产项目定位与可行性分析报告 2008年1月 【概述 ●房地产业的内涵分析 ●市场分析与房地产项目可行性研究的关系 ●住宅市场分类【发展研究】 ●我国房地产投资项目市场可行性分析【市场分析】 ●房地产需求的特点及其分析框架 ○房地产需求的内涵 ○房地产需求的分类及特点 ○影响房地产需求的因素 ○房地产项目需求分析的框架 ●房地产项目需求分析的内容 ●房地产供给分析的特点及其分析框架 ○房地产供给的内涵 ○房地产供给的特点 ○影响房地产供给的因素 ○房地产市场供需作用的特点 ○房地产供给分析框架 ●房地产供给分析的内容 ○房地产区域市场供给分析的内容 ○区域在售类比竞争楼盘的分析内容 ○潜在供给分析内容【定位分析】 ●房地产项目定位分析的特点及框架 ○房地产项目定位概念 ○房地产项目定位分析的特点 ○房地产项目定位分析的框架 ●房地产项目定位分析的内容 ○房地产项目定位分析的内容 ○房地产开发项目定位中应注意的问题【问题及对策】 ●我国房地产投资项目市场存在问题【国际借鉴】 ●国外房地产投资项目可行性分析的发展与现状【环境分析】 ●房地产市场环境的特点及其分析框架 ○房地产市场环境的含义 ○房地产市场环境的特点 ○房地产市场环境分析框架 ●房地产项目市场环境分析的内容 ○城市概况 ○总体市场态势 ○项目所在地房地产市场概况 ●房地产开发项目市场定位影响因素分析 ○目标客户群体 ○开发企业自身 ○外部环境【考核与评价】 ●模糊综合评判指标体系的建立 ○评判指标的确定 ○权重的确定 ○隶属度的确定【分析方法】 ●房地产项目市场环境分析的方法 ○定性分析法 ○因素打分法 ○层次分析法(AHP法) ●房地产需求分析的方法 ○市场调研技术 ○定性分析技术 ○定量分析技术 ○潜在需求量的估算 ●房地产需求分析过程 ○房地产市场需求分析方案的制定 ○调查问卷的设计 ○调查问卷的数据处理与整理分析 ●房地产市场供给分析的方法 ○房地产现有供给的分析方法 ○房地产潜在供给的分析方法 ○弹性系数分析法 ●房地产项目定位分析的方法 ○房地产项目市场定位的基本方法 ○房地产项目市场定位实务操作流程 ●模糊综合市场定位方法介绍 ○层次分析法(Analytic ○模糊数学方法简介【案例分析】 ●项目背景 ○项目概况 ○项目所在地总体概况 ●市场环境分析 ○城市概况 ○总体市场态势 ○房地产市场概况 ○市场环境可行性分析结论 ●消费者需求市场分析 ○消费者需求市场调查方案 ○消费者需求调查问卷数据处理 ○消费者需求调查问卷分析结论及建议 ○消费者市场可行性分析结论 ●区域市场供给分析 ○类比竞争楼盘研究 ○房地产区域市场供给分析 ○房地产供给市场可行性总结 ●项目市场定位 ○项目自身开发条件 ○项目SWOT分析 ○项目定位 ●项目市场可行性分析结论
XX房地产项目可行性研究报告公司名称：* * 房地产公司编制人员：* * *完成日期：2004-7-21目录调查人员声明 4第一部分：项目总论 项目背景 项目概况 项目名称 项目建设单位概况 项目地块位置及周边现状 项目规划控制要点 项目发展概况 可行性研究报告编制依据 可行性研究结论及建议 8第二部分：市场研究 宏观环境分析 全国房地产行业发展分析 本市房地产市场分析 本市房地产市场现状 本市房地产市场发展趋势 板块市场分析 区域住宅市场成长状况 区域内供应产品特征 区域市场目标客层研究 项目拟定位方案 可类比项目市场调查 项目SWOT分析 项目定位方案 11第三部分：项目开发方案 项目地块特性与价值分析 规划设计分析 产品设计建议 项目实施进度 营销方案 机构设置 合作方式及条件 17第四部分：投资估算与融资方案 投资估算 投资估算相关说明 分项成本估算 总成本估算 单位成本 销售收入估算 税务分析 项目资金预测 现金流量表 自有资金的核算 融资方案 项目融资主体 项目资金来源 融资方案分析 投资使用计划 借款偿还计划 22第五部分：财务评价 财务评价基础数据与参数选取 财务评价（方案1） 财务盈利能力分析 静态获利分析 动态获利分析 偿债能力分析 综合指标表 财务评价（方案2） 财务评价结论 25第六部分：不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 变动因素一成本变动 变动因素二售价变动 变动因素一容积率变动 风险分析 风险因素的识别和评估 风险防范对策 27第七部分：综合评价 社会评价（定性） 环境评价（影响及对策） 公司资源匹配分析 27第八部分：研究结论与建议 结论 建议 27第九部分：附录 附件： 附表： 附图： 29调查人员声明我们郑重声明：1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。3、 形成意见和结论。4、 撰写本可行性研究报告。5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6、 （其他需要声明的事项）参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分：项目总论项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。项目投资的必要性①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；项目概况项目名称项目建设单位概况项目地块位置及周边现状①地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。②宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。③项目周边的社区配套1）周边3000米范围内的社区配套 交通状况（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1)道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。项目规划控制要点规划控制要点①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积③综合容积率、住宅容积率④建筑密度⑤控高⑥绿化率⑦其他项目发展概况①已进行的调查研究项目及成果②项目地块初勘及初测工作情况③项目建议书编制、提出及审批过程④研究工作进展情况可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》可行性研究结论及建议市场研究开发方案投资估算与融资方案财务评价不确定性分析综合评价研究结论与建议主要技术经济指标表第二部分：市场研究宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。全国房地产行业发展分析行业政策市场供给与需求行业发展趋势本市房地产市场分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购买偏好、购买关注的要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）本市房地产市场发展趋势①需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。②供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）板块市场分析区域住宅市场成长状况①区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势区域内供应产品特征①各档次产品供应状况②各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征③区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型⑤分析：本案在区域市场内的机会点⑥结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题区域市场目标客层研究①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。项目拟定位方案可类比项目市场调查序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细）1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10 销售手法 100 5% 11011 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。备注：1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。2）使我们的价格制定更客观合理。3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。项目SWOT分析项目定位方案①市场定位②目标市场定位③项目产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标④价格定位：项目 销售均价 （元/㎡） 出租均价 （元/㎡×月） 可租售面积（㎡） 备注写字间配套功能停车场住宅销售第三部分：项目开发方案项目地块特性与价值分析地块特征分析土地价值分析1）估价方法和计算公式2）估价过程3）拆迁成本估算土地升值潜力初步评估。从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。土地法律性质评估土地所有权、使用权归属/规划的用途取得土地使用权程序评估土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。