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信贷政策调整对房地产市场的影响及对策中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以下简称“新政策”的出台，被房地产商称为央行十年来出台的最严厉的措施。房地产增长对经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用非常大，但如果在发展中不谨慎，一旦出现问题对金融安全的影响也很大。因为房地产开发中约70％的资金来自银行，一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。 一、新政策出台的背景 1．央行检查房地产信贷问题显现。 为了监控房地产信贷可能引发的金融风险，2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款进行检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元。其中房地产开发贷款3654笔，金额1380亿元；个人住房贷款12158笔，金额44亿元；个人商业用房贷款5089笔，金额43亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的％和％，这一比例引起了管理层的极大关注。 2．商业银行房地产开发贷款增长迅速。 根据央行的统计，1998年至2002年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长％；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期GDP的增速。2002年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。这种情况再次加大了管理层对房地产业出台“新政策”的决心。 3．央行今年货币供应量增长过快。 今年上半年，央行两次统计均表明货币供应量过快。而近年来不少房地产巨头依靠银行信贷和不规范的土地批租暴富起来，近期某些房地产民营企业因为违规使得这一问题再次暴露。为保证房地产业今后的良好发展，为减少金融风险，上述几方面综合作用，就促成了管理层近期开始出台相关的政策措施来规范房地产企业的经营发展（详见中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，见本刊6月号第33页）。 二、新政策预期的目标 1．保持供需平衡。 商品房供给与需求总体的基本平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提，商品房持续严重的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将企业风险转嫁到银行。相反，房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也是经济和金融危机。 在保持房地产总体供需基本平衡的前提下，还必须保持房地产内部的结构基本平衡，这是实现总体长期平衡的基础。目前特别要关注超过地区实际需求能力的高价房和别墅大量开发，而地区需求比较旺盛的中低价房相对紧张的状况。要通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策的窗口指导，使房地产资金投向保持合理水平，以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡。 2．避免大起大落。 从许多国家和地区房地产发展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。 因此，必须使房地产稳健发展。目前国内部分地区出现的房地产投资短期内大幅度增长，商品房价格大幅度上升，就有过热的迹象。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。 3.防范金融风险。 房地产引发的金融风险有两种情况：其一是房地产企业大量倒闭而使银行贷款成为坏帐；其二是在企业虽没有倒闭，甚至整个行业还处于比较景气的状况下，由于银行贷款过多涌入房地产，造成整个信贷结构发生变化。贷款过于集中于一个行业，且大量信贷资金违规投资于房地产项目，不仅会降低对其他行业的支持，也会加剧风险的集聚。特别是后一种风险往往具有很大隐蔽性和麻痹性。所以，必须未雨绸缪，当房地产发展出现过热迹象时，虽没有出现危机，但也要超前预警，防范金融风险于未然。 4.兼顾公平和效率。 目前部分地区房地产开发中，高价房和别墅快速增加，在商品房结构中比重不断上升，整个房价不断上升。高价房和别墅相对中低价房，能为企业带来巨大的利润，所以大为房地产企业追捧。而购买高价房和别墅的多为高收入者，个人收入支付能力比较强，银行也热衷为这些购房者提供按揭，为这些楼盘开发提供大量贷款。但这类购房者毕竟是市场需求的少数，目前突出的矛盾是中低价房比较紧缺，而这又是市场需求的最大部分。货币政策在尊重市场规律和原则，发挥经济金融调控作用时，也要体现一定的政策目标，必须关注市场中最大多数人的利益，促使房地产社会需求处于比较公平的状况。反过来，只有市场需求主体的利益得到满足，市场中的高价房才有真正存在的基础，购买高价房者的资产缩水概率也会降低。 三、新政策对房地产业的影响 房地产企业融资渠道较单一，对银行金融支持依赖度过高。据估算，房地产项目中接近70％资金来自银行，部分项目银行资金比例高达90％左右，若全面严格实施该政策，将产生“急刹车”效应，可能对当前房地产市场带来较大的冲击。主要体现在： 1．中小房地产开发企业濒临困境。 今年上半年，仅上海就累计发放住房开发贷款亿元，房地产开发企业流动资金贷款270多亿元，个人住房按揭贷款新增亿元。若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产企业资金链绷紧，部分房地产项目停工，烂尾楼涌现。据业内有关人士估计：该政策实施将使约50％房地产企业陷入困境，70％以上的项目无法继续。 2．房地产消费势头受抑制。 该政策在限制部分高档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于事实上提高了预售门槛，也会受到一定的影响。据了解，目前北京房地产销售已有所影响，部分高档楼盘出现打折销售现象。 3．市场发展的信心受压制。 部分消费者可能形成价格下降预期，持币观望，延迟购房，削弱房地产市场的活力和动力。 4．高档住房受到严格限制。 从新政策中不难看出，高档、大户型和别墅等住宅将受到银行贷款的限制，此类住房的供应量将有所减少。然而，正因为此类住宅的成本上升，供应减少，所以高档、大户型和别墅价格还将上升。 但从长期看，央行一系列措施的实行，会有利于夯实房地产公司的业绩，起到优胜劣汰的作用。目前，商品房新开工面积增长速度为32％，竣工面积增速为37％，而商品房销售增速为45％。随着管理层对房地产信贷收紧政策的实施，新开工面积增幅将回落，从而会引起房地产市场的供需不平衡，最终会消化掉大量存量房，降低整个房地产市场的空置率，长期看来会挤掉房地产上市公司的业绩水分，有利于其今后的发展。另外，系列措施的实行，经营不佳的地产类上市公司很可能会重新考虑调整业务，而品牌房地产公司会在这轮竞争中最后胜出，业绩也会大幅提升。 四、新政策的新动向 央行新政策的出台，已在房地产行业引起很大的反响，但新政策的具体实施还须各地分行制定各地区相应的“房贷实施细则”。然而，央行新政策出台后出现一些新动向应引起关注：一是央行将房地产信贷和其他金融信贷监管职能移交到银监会，而目前银监会刚刚成立，监督房贷政策执行情况的政策倾向尚不明朗。二是该政策的实施细则主要由地方金融监管机构和各商业银行根据自身的具体情况自行制定，由于房地产企业和贷款银行之间存在利益上的双向依赖，估计政策的实施具有一定的弹性和缓冲空间。 五、房地产开发的对策 1．信托业将成为房地产企业新的资金源。 我国《信托投资公司资金信托管理暂行办法》实施一年来，已有100个信托品种投放市场，均大受市场欢迎。作为连接货币市场、资本市场和产业市场的特殊纽带，在目前金融业分业经营的格局下，信托业可以完成其他金融业“不可能完成的任务”。其中就包涵央行新政策中明文规定禁止的未获“四证”房地产开发项目的贷款。因此，在新政策出台后，房地产商加强信托产品的设计和运用有广阔的前景。目前，发达国家70％的金融资产由信托业经营，尽管我国对信托业的界定有所保留，但市场份额依然诱人。 2．积极做好中小型房地产企业的兼并重组工作。 央行新政策的出台，无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。中小型房地产商面临新一轮兼并重组，其手头的部分土地也急于出手，有实力的房地产商可结合自身的房地产发展战略和国家的房地产政策，有选择地同一些中小型房地产企业进行接触，通过兼并重组，为新一轮的发展打下坚实的基础。 3．房地产企业应注重吸引外资。 房地产企业可以通过改制时吸收外企入股和同境外房地产企业合作开发房地产项目吸引外资。一旦和境外房地产企业达成合作协议，那么资金链就会非常牢固，因为国外的金融和房地产是紧密相连的，被统称是房地产金融。另外，随着我国加入WTO，2005年后外资银行就可向中国房地产企业贷款，将为我国房地产业注入大量资金。 4．房地产开发要注重政策倾向。 此次央行新政策的出台，受冲击最大的是“高档”、“大面积”和“别墅”等商品房。然而，新政策实施后因为此类楼盘开发量减少，开发成本增加和人们需求增长会使这类商品房的价格上涨，同中小型企业不具备此类商品房开发相反的是，有实力的大型房地产商在自有资金充足的情况下可积极涉足新政策实施后此类商品房的开发空间，其增值和盈利的机会可能大于以往。
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住房信贷存在的问题及对策研究一、前言随着经济的发展, 改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。重要的解决途径就是实行住房商品化。这一方面需要有强大的住房消费贷款支持,另一方面也为银行推动个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件, 使银行进行金融创新有了内在的动力。自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭贷款以来, 面对住房金融业丰富的市场资源, 我国各银行普遍开展了针对个人住房消费信贷业务, 甚至推出了专门的业务品牌名称, 如农业银行的“ 幸福之家” 、建设银行的“ 乐得家” 等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。根据中国工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房贷款从年的亿元增长到年月底的亿元, 年几乎增长了倍。有万户居民靠工行贷款住上了新房。因此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证, 其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国特别是温州住房消费信贷市场的实证调查分析后, 发现其运作过程中仍然存在着一些问题鱼待研究解决。二、住房消费信贷市场存在的主要问题1、居民的住房消费心理问题勤俭持家是中国人的优良传统, 但人们的投资意识比较薄弱, 绝大多数居民购房是为了改善住房条件, 用于投资目的的比例仍然不多〔日。中国人的另一大传统是量入为出, 习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的, 还有很大比例的消费者依然存在着“ 无债一身轻” 的传统消费观念, 而对于西方盛行的提前消费还是不适应。2、居民收入预期问题根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验,城镇普通家庭是否具有住房负债消费的经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越高, 对住房消费信贷的经济承受能力越大。其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。目前, 我国经济正处于转轨时期, 产业结构的调整、加入等因素, 造成城镇居民特别是中低收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善, 怕病医疗制度的改革还没有到位, 怕老养老保障制度不健全。而据业内人士分析, 普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜, 如果贷款为八成, 期限为年, 日后每月的还款最好不要超过家庭收入的, 否则就会影响正常的生活水平。这些现实问题的存在使得城镇家庭经济承受能力较弱, 造成城镇居民收入预期普遍不高, 难以使住房消费信贷快速发展。3、住房消费信贷的风险控制与保障问题由于个人住房消费贷款的特点是客户多、面广分散, 基数大、期限长, 因此风险点多而不易控制。银行在个人住房贷款运作过程中, 可能出现的风险包括产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。为此, 国外消费信贷发展的经验表明, 防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳定透明的收入来源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用品种。而以上五大因素, 恰恰又是我国住房消费信贷运行中的缺陷。具体表现在一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平。按照国外消费信贷通行的规则, 为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力, 住房支出与收入比率一般控制在至之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入, 目前银行采纳的唯一能证明贷款者还款能力的“ 收入证明” , 经调查核实大多不真实, 这样贷款机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平, 也就无法确认住房消费者的贷款资格, 因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。另外, 由于不同银行之间信息沟通不完善。假如某位购房者要在多处购买房屋, 他将其收入证明一式多份, 就可能分别用于不同的银行, 由不同的银行提供按揭贷款。这样一来,其实际贷款额就远远高于规定的数额, 月还款金额也远远大于其月收入情况, 各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。二是缺乏住房消费信贷的个人信用制度。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度。因而个人信用无法准确把握, 个人住房消费信贷的风险无法控制。三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。由于我国现有的担保法规囚没有针对住房消费信贷的相应规定,二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞后, 致使贷款抵押的住房产权、使用权的变现能力较差, 消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式又不能为贷款机构提供有效的风险保障四是缺乏有效的政策保证制度。由于我国尚没有健全的商品房保险的保障制度, 又没有政府机构提供的保证制度, 也没有包括房地产证券在内的政府机构发行的住房债券。因而, 无法为住房抵押贷款提供强有力的保证和支持。五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信用品种。我国一方面缺少长期的住房消费信用品种的供给另一方面, 现存的抵押住房贷款首期付款额比重大、期限小、利率大, 无法吸引更多的中等收入阶层, 无法满足更多的住房消费信贷的需求〔。、信贷经营理念问题由于传统体制所形成的固有惯性和我国现阶段资本的稀缺性特点, 使银行在住房消费信贷的开办上, 既存在一些思想观念上的矛盾又存在一些具体操作上的问题。其表现一是住房消费贷款抵押物的处置难于落实。现在很多房屋都是期房预售, 按照《房地产抵押管理办法》规定, 期房在抵押合同签订日内要在房地产主管部门办理预抵押登记, 待房屋取得产权证后再办理正式的抵押登记手续。若在预抵押期间贷款者无力偿还银行借款, 即会将房屋抵押款给银行。由于种种原因, 目前房屋产权证还是存在着办证难的问题。比如在温州, 就有许多住户在入住两三年后还没有能够取得房屋产权证事例。没有产权证, 房屋自然不能进行正式抵押, 银行也就不能对抵押房屋进行合法处置。有时银行在借款人无法偿还借款而对房屋抵押物进行处置时, 甚至会受到市场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全贷款债权。这些因素都在很大程度上制约了个人住房信贷业务的发展。二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。例如住房个人抵押贷款面对首期额度较低、利率较高、手续复杂、条件苛刻、收费不尽合理、覆盖面窄、担保手续规定较严等难于刺激个人住房信贷的条件规定〕三是银行自身的业务量和成本增大。一笔住房贷款, 要经过借款人资格审查、抵押物、评估和登记、担保物、财物体现, 第三方面担保货款合同公证等程序才能获得, 致使银行成本增加, 工作负担加重。同时, 贷款过程中, 必须经过房屋测量、估价登记、办证、交税、交费等, 也不同程度地增加了贷款消费人负担, 从而, 不可避免地影响了住房贷款人的积极性。三、住房消费信贷市场解决对策针对我国住房消费信贷存在的问题, 我们认为宜采取以下对策选择、实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制一是制定合理、透明的住房消费政策, 使居民在了解住房政策和规定的基础上, 理解政策的合理性, 进而自觉贯彻执行新政策, 形成稳定的住房消费大众心理预期二是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规则, 强化保护住房消费者合法权益机制, 降低住房交易税费, 创造出一个公平、合理的住房消费环境, 形成一个健康向上的住房消费心理机制团。、扩大住房消费信贷的领域和群体。在住房消费群体的选择上, 针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费潜力一时不大的客观现实, 住房消费信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理, 又急需住房的青年消费群体上, 有针对性制定一些配套优惠激励政策, 着力启动这些中等收入阶层和青年群体的住房消费行为’。在消费领域方面, 应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向, 采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷, 使消费者根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费信贷品种, 并结合不同消费群体的不同住房消费需求特点, 制定一些配套的激励优惠措施, 如利率补贴, 减免税费、免贷款、抵押购房公证收费等, 以启动和促进这部分居民的住房消费活动。、建立健全发达规范的住房信贷制度。历史经验表明当一国在进入“ 住” 与“ 行” 消费升级阶段时, 居民的消费模式也随之发生变化, 逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费, 即进入消费信用化时代。目前, 我国正在从住房消费福利分配制向住房消费货币分配制度的转化, 而消费货币化则是年月第期温州大学学报消费信用化的基础。所以, 建立健全发达而规范的住房信贷制度迫在眉睫。首先政府应抓紧包括住房消费信贷在内的有关立法工作, 特别是在着手建立区域性的个人信用体系的基础上, 尽快建立全国性的个人信用体系,并制定个人信用的统一征信标准与征信办法其次要进一步完善住房消费信贷商业保险制度, 制定政府的保险和保证、保障措施, 建立必要的住房消费信贷资金供给机制最后就是结合我国目前资本市场发育的现状, 培育一些能够融通长期资金的市场主体, 吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险金, 养老保险资金等长期资金, 为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。、建立良好的住房信用风险分摊机制客观的说无论是在发达国家还是在刚刚启动的发展中国家住房金融市场, 住房消费信用的风险总是客观存在的。虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保贷款管理试行办法》等法规和条例, 但是《住房抵押贷款法》至今尚未问世, 致使出押和受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性依据‘习。因此、一方面政府部门应该加紧有关法律的制定工作另一方面银行也应建立起科学的风险约束分摊机制。一是建立和完善政府担保制度, 充分发挥政府对住房消费信贷的支持作用。我国属于发展中国家之列, 市场经济体制的完全确立还需要一定时日。改革以来不同阶层、不同行业之间的收入分配差距迅速扩大, 且仍呈扩大态势。由于住房涉及千家万户的利益, 属敏感性商品。如果成立不以赢利为目的的国家住房抵押贷款担保公司, 对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行担保, 则有利于解除其后顾之忧。因此、组建规范的国家专门的住房担保机制, 不仅可以克服目前由企业出面担保的众多缺陷又可以有效分散银行风险, 增加金融机构的安全性。二是建立和完善住房金融二级市场, 充分发挥社会保险金融市场的基础上, 尝试和支持保险基金养老基金和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市场, 更好地体现和推动住房消费信贷的实施。三是建立和完善住房二级抵押市场, 发展抵押贷款证券化, 充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。开辟住房二级抵押市场, 不仅可以进一步发掘全社会的资产潜力, 为住房市场提供具有竞争性的选择性资金来源, 又可以通过产权重组, 分散和转移了住房贷款风险, 成功地将在住宅金融市场与资本市场有机结合, 推动住房贷款风险分摊的社会化。、加大金融创新力度, 寻求银行利润最大化在我国加入以后, 外资银行进入我国的门槛的不断降低, 广泛介入我国金融市场的各项业务领域当然包括个人住房信贷业务, 银行间的竟争加剧必将迫使国内金融机构加快创新步伐。具体到个人住房信贷业务领域的金融创新体现在一是在思想上, 银行内部要对个人住房消费信贷对促进住房建设和经济增长的相互关系有足够清醒的认识, 进一步开拓进取意识, 改变旧有习惯模式和思维定式, 大胆创新, 勇于改革。二是在具体的服务层次、服务方式、服务态度上要有一个实际的大的改进, 使消费者方便、快捷、满意。三是进一步扩大住房消费信贷服务品种, 扩展服务领域优化服务环境。针对消费者的不同要求, 开辟房改房贷款、使用权房贷款, 房屋互换贷款、私房二手房买卖贷款, 尽快形成品种齐全, 层次分明的住房消费信贷的格局。同时, 围绕住房消费信贷这一领域, 开展住房信息咨询, 买卖指南、个人住房贷款方案设计, 房屋保险公证、抵押还款受理、产权代办等“ 一条龙” 服务,充分发挥其主观能动性, 扩大住房消费信贷的规模。四是进行金融工具创新。例如利用收入增长与时间成正比例的关系, 推出逐渐递增还款的个人住房贷款, 满足部分观念变化快、有强烈消费欲望青年的金融需求利用与国际接轨, 实行市场利率之际, 推出可变利率的个人住房贷款新品种, 供不同层次金融需求客户进行选择。四、结束语随着我国住房分配货币化的推进和住房商品化的发展, 遇到的一个难题就是当前广大城镇居民的实际收入低与高昂房价的矛盾。而个人住房消费信贷业务的开展, 可以有效的解决购房者资金不足的困难, 购房的经济压力分解到以后若干年内承担。将居民的潜在消费欲望转化为现实购买力。因此、切实解决好个人住房消费信贷活动中存在的问题, 对我国房地产的发展和住房制度改革具有重大意义。
经济大衰退，乐观估计，至少要在2至3年后才可能恢复。我刚从美国回来，美国许多企业由于业务萎缩而冻结招聘，波音公司要进一步裁员。作为我国第一大贸易伙伴的美国实体经济疲软，直接造成我国的出口企业面临严峻形势，首当其冲受到影响的是金融、证券投资、国际贸易、房地产、汽车等行业。此时正值大学毕业生求职的重要时期，金融危机会给大学生就业造成多大的影响，还难以预测，但目前可以初步判断，随着金融危机影响的日益扩散，首先是跨国公司和外包公司业务萎缩，会减少用人数量及其冻结招聘；其次国内为国外产业提供零部件、原材料、半成品的制造业、出口型企业也会受到影响；当然会影响到下游的原材料和能源工业影响较大。政府救市政策出台，会刺激建筑业的需求，从而带动原材料和能源工业的恢复，但是见效果有一个滞后时间，所以正在找工作的大学生还不一定能感受到政策的效果。2009届大学毕业生需要就业的高达600多万，就业形势不容乐观。 受影响较大的是财经类专业，因为企业业务萎缩，首先减少的是财经类管理人员的需求，其次是技术人员的需求。其次是建筑、能源、机械、 IT类专业会受影响。这种影响表现在两个方面，企业招聘人数下降带来的就业率下降，由于大学生就业市场的卖压增加造成薪资下降。即便是不在上述的专业范围内的大学毕业生，也会由于市场的大环境而不得不接受较低薪资。 对于已经就业困难的专业、地区和大学，这次经济萧条是雪上加霜。所以，应届大学毕业生应该调整求职心态和期待，渡过最严重的 一次经济萧条与就业冬天。如果就业不行或没有理想就业，不妨以读研和留学来躲几年，待就业形势好转再行求职。要提醒大家是，经济不好时美国人读研的特别多，留学非常难录取和获得资助，同样国内考研竞争也会很激烈。希望教育部拿出政府四万亿救市的气魄来，马上把研究生招收名额大幅度增加。
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2008年下半年以来，由美国次贷危机引发的华尔街金融风暴，快速席卷整个国际金融市场，演变成全球性金融危机，世界经济出现明显下滑，进而使发达国家几乎整体陷入衰退。在同世界经济联系日益紧密的条件下，我国经济受到的影响日益显现。为应对这次全球金融危机，中央迅速出台了一系列扩大内需、保持经济增长的政策和措施。2008年12月，中央经济工作会议明确提出，要把保持经济平稳较快发展作为首要任务，把扩大内需作为保增长的根本途径，把“保增长、扩内需、调结构，推动又好又快发展”作为2009年的工作重点。 从国际国内经济形势分析看，我国发展的重要战略机遇期仍然存在，不会因为这场金融危机而发生逆转。只要我们措施得力，狠抓落实，就一定能够保持经济平稳较快发展。 一、国际金融危机起因及对我国经济的影响 2003年以来，全球经济是典型的高增长、低通胀，同时呈现的是世界经济发展不平衡。发展中国家是高储蓄、低消费；美国等发达国家是高消费、低储蓄，通过低利率政策扩张信用，靠借发展中国家的钱来过日子，在借钱的过程中扩大了进口，扩大了赤字，同时带动了其他国家的经济增长，带旺了全球的需求，而背后是全球的供需失衡。这是以美元为主导的国际货币体系内部矛盾产生的必然结果。由于没有约束美元的供给，或者说由美元供给所引起的全球货币供给过快，先是通胀，后是美国的次贷危机。由次贷危机引发美国金融危机的根源之一，就在于以金融业为代表的虚拟经济严重脱离实体经济而过度膨胀。最后把世界经济中的一系列问题全部暴露出来，引发国际金融危机。 国际金融危机已严重影响到美、欧、日等发达国家的实体经济，对我国实体经济的影响也是存在的。由于对美欧的外贸出口约占我国对外出口的40%，现在外需减少对我们的影响已经很明显。从经济先行指标看，去年7月份以来，已连续五个月下滑，财政收入增长率下降。从货币角度来说，名义贷款增长率减去PPI后的实际贷款增长，2008年7至9月份平均增长5%，2007年同期是14%左右。这表明，我国经济下滑势头不可小视。 二、2009年我国经济发展仍然趋好 尽管国际金融危机对我们的影响不能小看，尽管我们的政策选择也面临着很大挑战，但只要按照中央经济工作会议提出的要求，政策调整及时、到位，2009年我国仍然有把握保持经济平稳增长的势头，有希望保持8%以上的增长。 理由是：第一，中央经济工作会议后，将会出台更多的有利于经济稳定增长的新政策。第二，农业是基础，2008年粮食又是连续第五个大丰收，创历史纪录。这为我们保持物价基本稳定提供了比较好的物质基础。第三，尽管2008年下半年来我国财政收入逐月下降，但财政整体实力仍是比较雄厚的。还有一个因素是财政规模占GDP的比例，已到了20%，财政支出对GDP的影响度已明显上升。这意味着在目前关键时刻，当需要出台更大的刺激增长的政策时，我国财政完全可以通过一定的赤字政策来保增长。第四，我国现在仍然实行的是资本项下的有限管制。资金大进大出没那么容易，尽管最近有些钱向外流，但数量不大。而整个银行体系存贷比很低，流动性是充裕的。第五，2009年全球经济增长肯定放慢，世界银行预测，全球经济增长，发达国家是零增长或负增长。在此背景下，全球能源、大宗商品价格可能处于往下走的趋势。海外有预测，2009年我国CPI不到2%，国内专家的预测也较低。这为我们在采取宽松政策保增长中防止物价上涨和主动进行价格调整提供了空间。第六，我国仍然处于城镇化、工业化过程中，东中西差距大，且存在13亿人口这么大的消费市场，人民消费正处于快速升级阶段。所以，只要政策调整及时、到位，中国的经济增长空间还是很大的。估计到2009年下半年，我国宏观经济各种比较好的指标现象会出现。 三、积极应对挑战，切实把握机遇 当前，对我国经济来说，机遇与挑战并存，“危”中有“机”，关键是看我们如何抓住和利用好机遇。中央经济工作会议强调，只要我们审时度势、科学决策、周密部署、扎实工作，充分发挥自身优势，加快解决突出问题，完全有条件变压力为动力、化挑战为机遇，把国际金融危机的不利影响降到最低程度，继续推动经济社会又好又快发展。 一要处理好保增长与结构调整的关系。一方面，当务之急是防止经济严重下滑，确保经济增长在8%以上。另一方面，在保增长中要重点进行结构调整。此次国际金融危机爆发，在某种意义上说是好事，是机遇，使我们过去长期靠出口驱动的增长模式不能再继续了，必须进行结构调整。从我国长期发展角度考虑，经济增长必须要靠国内的大消费市场拉动。结构调整同时包括价格结构、收入分配结构、城乡结构和地区结构等，都应进行调整。现在的关键是，如何贯彻结构调整意图，这是对政府有关部门最大的挑战。 应该鼓励政策创新和制度创新，而不是简单地扩大投资。比如，放松银根也不能简单看信贷规模。信贷规模多一点与少一点是重要，但更重要的是培育金融市场体系，市场体系结构完善了，效率提高了，即使贷款规模上不去，整个金融体系还是能适应经济的发展。当前，要防止1998至2002年松货币、紧信贷局面的重新出现。即央行货币供应放松了，商业银行可能出现“惜贷”、“慎贷”的现象。银行往往易出现与股民一样的“买涨不买跌”的行为。有关数据表明，尽管央行在放松银根，货币供应量M2和M1增长同样处于下降通道，但其中M1下降更快。因此，有关部门应运用政策引导，通过发展私募股权基金、担保公司、中小板市场门槛降低、企业债券、短期融资券等等，克服信贷市场中的“慎贷”问题。 又如投资政策，我们可以在降低政府储蓄、扩大居民储蓄比例，推动民间投资上多动脑筋、下功夫。应考虑如何鼓励更多的民间资金进入大项目投资、进入服务领域投资，建立健全引导民间资金投资的体制机制。所以，要处理好保增长与结构调整的关系，关键是政策创新和制度创新。 二要把握扩大内需市场的重要机遇。我国经济结构长期失衡，高储蓄，低消费。这次国际金融危机恰恰给我们提供了改变这种状况的历史性机遇。回顾改革开放30年，我们是被“逼”着解放思想，搞改革开放，想方设法谋发展。现在，面对国际金融危机的冲击，又一次“逼”着我们解放思想，采取与过去不同的发展方式，扩大内需。在这样一个历史性的机遇面前，如果处理得好，会“逼”出一个经济增长新格局，“逼”出一个大的国内消费市场。当然，这需要时间。今明两年世界经济最好的可能是在衰退中复苏。我国经济只要内需市场繁荣，仍然可以保持相对较高的增长。对此，我们要有这种认识和信心。 三要把握参与重建国际货币体系的历史性机遇。这次国际金融危机使以美元为主导的国际货币体系60多年来积累的矛盾和问题暴露无遗，给了我们清醒的认识。2008年11月结束的世界经济首脑峰会，标志着今后的世界将开始走上重新完善和建立国际货币体系的新的历史时期。鉴于我国这30年财富的积累和在世界经济格局中地位的变化，世界迫切需要我们参与国际货币体系的重建，我们也需要参与。抓住参与国际货币体系重建的历史机遇，恰恰是我国经济今后健康发展的迫切需要。当然，我们要做好长期的准备。
房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。
房地产项目管理中的风险管理
房地产风险管理论文摘要
【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施
1.房地产开发易产生风险的原因
不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产风险管理论文文献
[1]磨长秋.浅析房地产开发领域的项目管理[J].中华民居(下旬刊)，2014，01：182+184. [2]王宝聪，邹运.浅谈房地产开发领域的项目管理[J].才智，2013，23：346. [3]范宇歌.浅析房地产开发的项目管理[J].商业 文化 (学术版)，2009，02：6. [4]刘彬.浅析房地产开发项目风险管理[J].科技创新导报，2010，08：183-184.
房地产企业财务风险管理研究
房地产风险管理论文摘要
【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理
房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。
一、房地产企业财务风险识别
1.投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
2.融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
3.资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强项目投资管理
(1)做好项目投资的可行性研究
房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。
房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。
(2)合理安排投资组合规划
房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。
2.资金结构及流动性管控
(1)优化企业资金结构
企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。
(2)加强资金流动性管控
房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。
对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。
对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理
房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。
4.完善企业内部控制制度
科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。
完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。
房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。
总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
房地产风险管理论文文献
[1]宗艳芳.房地产开发企业财务风险及其有效控制[J].企业改革与管理，2015.(2)：134.
[2]曾凌.浅谈房地产企业的财务风险管理[J].管理视野， 2013.(1)：152-153.
[3]李荣锦，王珍. 房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友， 2010.(12)：96-97.
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金融业作为经济体系中最重要的行业之一，正逐渐和国际金融市场接轨，在促进经济发展过程中起着越来越重要的作用。下文是我为大家整理的关于金融风险方面的论文参考例文的内容，欢迎大家阅读参考!
浅谈我国金融风险投资管理
1、前言
中国金融风险的投资开始于20世纪的80年代中期。在1995年，中共中央关于科技体制的改革里明确表明对于变化比较迅速、风险比较大的一些高新的技术开发工作，可以建设风险投资并且给予支持。在1985年的9月，中国成立了首家风险投资公司，简称中创。由此开始在我国进行有关风险投资的实践探索。尤其是民建中央在1998年提出的一个提案，该提案被列为了一号提案之后，风险投资在我国就引起了各个领域的共同关注及重视。各种风险的投资基金及融资的担保基金迅速发展。中国金融风险的投资机构数量快速上涨的同时也存在很多问题。
2、投资风险现况
在全国，深圳的实际风险的投资总额据我国首位。华中及中南地区变成了新的适合风险投资的发展地。根据调查表明，2004年中南及华东地区的机构选择投资的项目效率比较高，分别是12%、9%，比北京、上海、深圳这三个传统的投资地点要高。
依据风险投资机构的调查，我国在2012上半年的风险投资总额是19亿美元，同比降低40%左右。投资的笔数约为一百左右，同比下降40%左右。虽然投资的总额度有所降低，但在2012年上半年的投资中位数依然相对稳定，金额为1150万美元，同期相比略有下降。
对于一些中小型企业来讲，现今寻找风险投资面临着很好的机会。首先几年之前由于网络泡沫破碎而转为低潮的投资现象已经有所改变，渐渐呈现出一种复苏的姿态，我国的市场的潜力对国际上的资本拥有很大的诱惑，而且人民币的升值趋势也让国际上的一些人考虑是不是要拥有更多的人民币资产。可以说如今的资金供给是相当充裕的，有着充足的机会让好的项目得到发展。而且中国的证券市场给场外的交易市场提供了良好条件，与此同时海外的市场也渐渐变成新的热潮。完善的各个渠道的机制可以把中国国内的过分关注于投资转变成对于国内企业创业的关注。除了传统的和互联网相关的行业以外，生物医药得到的资金支持也逐渐变多，有些提高人们生活质量的新技术也被专家看好。
3、中国金融风险投资的问题
缺少风险投资的相关法规
缺少风险投资的相关法规，造成了对于风险投资的发展一个最大的制约。从法律的制度来说如果要保证风险投资系统的正常运作，除了基本的法律制度以外，还要两种法律制度：第一种是和风险投资的主体相关的特殊的法律，比如《商业银行法》等;第二种是和风险投资的活动过程有关系的其他的各种制度，比如《经济合同法》还有关于会计、律师事务所人员的管理方面的法规。
如今中国在上述的两个地方的一些法律都是空白。比如中国还没有一些有关风险投资的行业法规，导致了关于风险投资的运作没有法规可以参考，比如，因为中国风险投资的基金法没有立法，导致了风险投资的机构不能够通过公募的方式来建立风险投资的基金，只能够通过私募这种形式组建股份有限公司或是有限责任公司来进行运转。即使现在中国居民的储蓄金额已经多于六万亿元，可是却不能够通过基金的方式合法地进入到风险投资的领域。
缺少优惠税收的政策
由于缺少优惠的税收政策，对于风险的投资行业的发展造成了一定的制约。各个国家的风险发展充分表明了，税收的优惠政策也是风险投资发展的推动力之一。早在1969年美国的国会曾经把长期的资本收益税率进行更改。从30%左右提升到50%左右，这样的决定给美国的风险投资造成了毁灭性的打击，让美国的风险投资规模降低为之前的6%。之后在1978年的时候，迫于现实的压力，美国国会被迫取消了原来的决定，将长期的资本收益最高的税率从50%左右降到了30%左右，当年美国的风险投资的规模就得到了恢复，并且还有所增加。在1980年美国的政府为了激励私人的风险投资的发展，又把风险企业的税率(所得税)降低到20%左右。这个措施的实施让美国的风险投资在一段时间内以每年度46%的速度增长。英国在1983年制订出企业扩大的计划，规定了个人的投资者可以免税。法国在1985年公布的法案规定，风险的投资公司从拥有非上市公司的股票里得到收益或者资本的净收益可以免交所得税，而最高的税额甚至可以达到收益的三分之一。
现今，中国还没有有关风险投资的专门的税收政策的规定，风险的资金提供者、投资公司、被投资的企业，在运行的过程里存在着重复征税的问题。此外，在对高新技术的企业增值税上，因为高新技术企业的产品成本里“智力”这一部分占有很大的比例，但是却没有办法开出进项税票，也没有办法在计算时进行相关的抵扣。
4、怎样完善风险投资管理
加快培养人才
培养中国风险投资的人才可以说是关键的一步，如今我国缺少许多可以通过业绩来证明有能力的投资家，因此形成了目前的局面，现在每一年的省部级的科研成果大概有三万项，但是这其中真正能够变成商品的不足20%，在这中间能够产业化的仅有5%。科技的人员虽然拥有创业的积极性，不过缺少融资以及管理的相关经验，有投资实力的又很难找到可靠的代理人员。
高度重视与加强金融投资管理工作
根据企业的发展战略，仔细研究并且制订有关投资的计划，依照突出业主、提升企业的核心的竞争力的原则来选取投资的项目，优化资源的配置，实现国有的资产的保值增值。没有得到批准的省管理企业不能从事有关股票期货，委托管理及其他金融衍生品的高风险的投资业务。关于企业要对已有的委托理财的项目进行集中的检查以及清理，对于委托的机构经营的状况已经恶化抑或是有恶化迹象，要采用有效的举措进行资产保全或者追收，确定国有资产的安全。
控制投资的规模
经过批准的企业进行金融风险的投资，必须严格依照我国的有关规定来进行操作，来对投资的规模进行控制。建立和从事高风险的投资业务相合适的风险 管理的制度，内部控制的制度及业务处理系统，操作流程的优化，匹配专业的人员，提升金融的风险投资的业务管理规范化专业化水平。从事期货以及其他投资产品企业，应该用套期保值或者锁定资本为目的，逃避投资的风险。
风险防范
中国企业应该有一个信息收集的部门，预先做出科学的分析以及预判，抑或是在风险发生的时候，可以在第一时间里和本部获得 联系，及时采取对策来减少一些损失。除此之外分散投资海外投资 保险也为降低风险的发生的措施。在遇到好的机遇时，中小企业也该努力去准备得更为充分一些。有关专家的忠告是让投资者能够更加现实、更加理性，因为投资人是非常现实的，听起来有道理的理念远远没有商业 计划里的数字更加具有魅力。优秀的中介机构能够让一系列的准备过程更加的合乎规范并且顺利进行，也可以让投资人更加相信企业 职业水准。不过企业也不可以忘记提升自我，如果企业自己准备不充分，那么即使有中介也没有用。
加强教育
应该要加强投资者的教育，加强对于资本市场的管理。由于市场渐渐变得活跃，有许多新的投资者进入，这些人往往缺乏风险意识以及风险承担的能力。对于如今市场的状况，应该继续深入做好有关投资者的教育，进一步增强新局势下的市场监管的 工作，防范市场的风险。各个证券公司金融公司的工作重点应该是给投资者充分的讲解个中风险以及按时的提供信息。证券公司在给客户提供服务的时候以及交易产品的时候必须要严格的执行开户的程序，同时还要有针对性地做好不同种类投资者特别是新入市的投资者对于风险的承担能力，建立正确的理念，看重长期的投资。
总体来说，中国金融投资的机构数量在渐渐增加，但是也存在一些问题，最主要的就是缺少风险投资的相关法规和缺少优惠 税收的政策，同时指出了完善风险投资管理的方法，可以加快人才培养、重视与加强金融投资管理工作、控制投资的规模、增强风险防范以及加强投资者的教育。在这些方面笔者提出了自己的看法，希望能起到一定的参考作用。
试论金融创新与金融风险管理
【摘要】随着世界范围内金融业的动荡，昭示着金融业正面临着诸多挑战，金融创新迫在眉睫，呈必然之势。但在金融创新的道路上，各种不可预知的问题都有可能发生。创新既为金融业带来了新的发展机遇，也形成了较大的风险与挑战。本文从金融创新本身及金融的风险管理两个主要方面进行了探究，并通过对金融创新与金融风险管理的关系研究，寻找促进金融创新，加强金融风险管理的有效措施，以供参考。
【关键词】金融创新;金融风险管理;内在关系;应对措施
市场经济的发展为金融业的健康发展提供了诸多便利，但是市场经济本身存在的自发性、盲目性、滞后性等固有的缺陷也对金融发展形成了较大的阻碍。为了活跃市场，消除金融业发展的不利因素，金融创新已成必然之势。创新必然会催生新的事物，但伴随新事物而来的各种未知也是金融发展潜在的风险。如何在金融创新的前提下，降低金融风险管理，是促进金融繁荣的重要前提。
1 金融创新概述
金融创新是指在金融领域，运用一定的方法手段对各种金融要素进行重新组合，或结合的一种改革，改革后能获取更大的利润和更多的发展机会。它包括新的金融工具、新的支付手段、新的融资方式、新的组织形式等，它是金融领域内的一次重大变革。而金融创新也有狭义和广义，广义上的金融创新是指金融工具、金融市场以及金融制度等大方面的创新;狭义的金融创新却仅指金融工具的创新，这两者之间区别很大。
金融创新的主体也并不是仅局限于各金融机构，除了各大金融机构外，金融创新还在各银行、非银行金融机构等领域内开展。金融创新能有效规避金融管制，满足金融业竞争对金融业提出的新要求，并且，金融创新在一定程度上能有效规避风险，促进金融业的健康发展。最重要的是金融领域内电子化的普及应用，对金融创新提出了新的要求，也为其提供了物质基础，所以金融创新势在必行。
2 金融风险管理
随着我国金融市场开放程度的不断加深，越来越多的国外金融进驻我国金融市场，为我国金融领域形成了巨大的冲击。而且，我国国内经济市场的不稳定及国内金融机构的弊端日益显现，都对我国金融带来了极大的风险。特别是金融创新加剧了金融机构间的竞争，迫使各金融机构为了寻求更大的发展机遇而不断开拓新的业务。由于新开拓的业务一般具有高风险性，金融机构对这些新的业务上不熟悉，难以很快上手，金融机构的信用下降，带来了极大的风险。
3 金融创新与金融风险管理的内在联系
金融创新带来了更大的金融风险
金融创新是通过对金融各要素的重新结合来更好地规避风险，但是由于金融领域的特殊性，金融风险只能降低，不能完全消除。金融创新能做到的也只是在小范围内对风险进行分散或转移，但整体的金融风险却并未消除。而且，有着金融创新还带来了更大的风险。如金融创新加大了金融业的系统风险。经过重新组合后的各金融要素，各组成机构间的交往更加紧密，并通过资金的联系建立了伙伴关系，各机构间相关性极强，牵一发而动全身。一旦有金融风险发生，则会很快波及到其他部门，影响金融系统的整体稳定性。
金融风险管理要求进行更进一步的金融创新
越来越大的金融风险，造成了金融领域内的波动，也在严重威胁着金融领域内的各经济主体，不利于金融业的稳定发展。为了维持金融业的稳定与繁荣发展，金融风险管理显得尤为重要和迫切。为了更好地管理金融业、规避风险，不得不对金融进行创新，企图通过创新改变金融领域内的一些要素，从而降低金融风险。
4 加强金融风险管理、促进金融创新的有效措施
充分发挥政府的金融监管职能
面对金融市场的固有弊端，政府相关部门应充分发挥其监管职能，加强对金融风险的管理。首先，政府部门要把握好尺度，找准金融监管的切入点，在鼓励金融创新的同时加强对金融风险的管理。政府可适度放宽对金融创新的限制，使金融创新有足够的空间进行。其次，必须严格对违规金融行为的管理，用严厉的手段对违规行为进行处罚。最重要的是政府要发挥其职能，引导金融业不断开拓新的业务领域，促进金融业的多元化发展。
加强与国际金融的交流与合作
随着世界范围内金融市场的不断开放，越来越多的经济实体参与到国际金融市场中，使得国际金融环境越来越复杂。在这种复杂的形式下，一国的金融业要想独善其身是极其艰难的。特别是随着我国金融市场开放程度的不断加深以及新的金融业务的开拓和衍生，金融业与其他国家的金融业联系更加紧密。
组建完善的风险管理系统
要想真正促进金融创新，加强对金融风险的风险管理，金融领域内部必须要有自己的风险管理系统。首先，要建立一个自上而下的风险管理系统，在系统内有健全的管理机构，各机构间还必须能做的权责明确，能顺利地开展各种金融活动。要建立严格的管理和审批制度，通过各部门之间的团结协作来加强对金融风险的管理。
5 结束语
促进金融创新、加强金融风险管理是促进金融业发展的关键。在这一过程中，可以借助金融创新与金融风险管理的内在联系来达成对金融风险的管理。在促进金融创新的同时要注重金融风险管理，在管理金融风险的过程中推动金融创新。合理利用金融创新与金融风险管理互相促进的关系，更好地规避金融风险，提高金融领域的竞争力，寻求更多的追求利润的机会，促进金融的稳定与繁荣。
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一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
浅谈金融危机对中国房地产业的影响及应对措施 时间：2009-4-24 作者：艾秋根 阅读次数：222 【关键词】：金融危机；房地产企业；影响；措施【摘 要】：金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，在经济全球化的环境下，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。无论是民众的消费能力还是消费意愿，在金融危机中都出现大幅度下降。本文结合当前国内外经济环境，探讨了金融危机对我国房地产企业的影响，并提出了应对金融危机、推动我国房地产市场健康发展的对策。 一、金融危机对中国房地产业的影响（一） 宏观经济调整不可避免将危机传导到房地产市场 对房地产行业而言，市场预期非常重要。在经济上升期，资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应，人们手中的资产都会显著升值，购买力和变现能力都很强。在乐观的预期下，房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时，人们的消费预期不足，资产价格萎缩，财富缩水。对于房地产市场而言，成交量不足是最大的问题。据相关数据统计， 2008年1-11月份，全国商品住宅销售面积为亿平方米，比去年同期减少19%；为近十年来行业销售首次出现负增长。虽然国家10月22日出台了救市新政，特别是11月份出台了各项政策细则基本明确，大大激发了市场刚性需求的释放，主要城市商品住宅市场成交量在11月份均出现了较大幅度的反弹。其中深圳、南京成交量环比增幅均在70%以上。但与去年同期相比，大部分城市依然处于较低水平，南京、北京、天津、成都等城市11月 份成交量同比下滑幅度仍超过了50%。可见，国家的宏观经济调整也不可避免地传导到房地产市场。（二） 外资有计划撤离中国楼市直接影响房地产行业景气 受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。外资出售在中国的房产物业主要基于三个原因：一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金；二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市分歧严重；三是人民币对美元升值步子放缓。对于外商抛售楼盘，目前是有价无市状态，原因是此类楼盘一般的交易方式是基金—基金，或者是基金—开发商，但目前很多基金都在撤离新兴市场。国内开发商自己也受困于流动性，根本无钱接盘。但外资出逃的动力还是很强，美国目前房价已经跌到相对理性的位置，相比中国上海的房价，美国房地产似乎更有吸引力。因此，对于外资而言，一旦中国人民币升值停止，房地产价格停止上涨，外资将毫不犹豫地抛售。外资的这种动向对我国高端房地产市场是有直接影响的，虽然量的方面不大，但对价格和心理预期具有负面影响。在房地产梯级消费传导作用下，普通商品房价格也会受到高端商品房价格下跌的压力。（三）失业和减薪降低住房消费能力 宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。2008年下半年以来，我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭，其中不乏用工规模达到几千人的大型制造业企业。以至于还未到春节，就出现大量失业农民工开始返乡的现象。 （四）金融紧缩压制房地产企业融资 世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，导致对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。二、完善房地产业健康发展的措施（一）优化开发企业策略首先，开发企业要实现规模化、集团化。解决当前高楼价与普通居民低收入的矛盾、降低开发成本、提高开发素质，均离不开大型规模企业的支持。只有一批大型骨干企业形成后，政府才能真正有效地调控市场。房地产企业必须走规模化、集团化的道路，通过兼并、收购、联合等经济行为，形成若干有实力的大型开发集团。其次，开发企业应该进行管理创新，包括建立符合市场经济要求的现代企业管理制度，更新观念、多渠道融资；重视人的因素，提高专业素质；注重信誉，增强服务意识；加强成本控制；加强决策分析。最后，开发企业要推行品牌化战略，品牌对房地产企业的发展至关重要，好的品牌可以作为一种无形资产，使企业以较低的成本获得客户，为企业持续发展创造条件，给企业带来较好的经济效益和社会效益。今后，政府要在政策上进一步放宽，为品牌企业引进国内外房地产战略投资者参股创造良好条件，积极引进外资，通过品牌企业内外资源的有效整合，弥补本地企业实力的不足，增强本地房地产品牌企业竞争能力。（二）改善供应结构1、从源头上控制土地供应结构目前市场上中高档商品住房供过于求，以别墅为主的高档住宅占用了过多有限的土地资源，所以要控制高档商品房的土地供应量，加大低价位商品房、特别是经济适用房和廉租房的土地供应量。对于经济适用房的落实工作要严格控制经济适用房的房屋质量、审批程序等。同时，经济适用房建设实际可分配给各个区县负责，并通过成片大规模规划结合郊区建设的方式降低经济适用房的成本，以适应中低收入者的实际购买能力。2、盘活空置房针对被市场看好但不肯放下身价的房产，政府有关部门应介入监管，采取有效措施促进其销售：如采取成本价处理方式和对空置房限价、限时、增加税费等经济手段。对近期完工即将进入市场的空置房，提供便利服务，积极引导销售，创造良好的企业外部环境。（三）完善房地产市场1、促进二手房市场的健康发展二手房是许多发达国家住房供应的主体，它一方面可以推进存量住房流转，增加住房供给；另一方面可以降低空置率，提高房产资源的使用效率。作为一项完善房地产市场的有效措施，却由于我国传统的“一套房一辈子”的置业观，影响了其发展。对此，政府应该引导市民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求，同时降低二手房交易门槛和税收标准，简化交易手续，推动二手房市场的发展。2、完善房地产金融市场对于政府监管部门而言，应鼓励法人治理结构完善、优秀的房地产公司上市。使社会资金成为房地产资本投入的核心力量，降低间接融资的比例，使房地产开发中的利益和风险分担机制趋于合理，减少房地产风险向银行体系扩散的机会。对购房者而言，要拓展住房消费信贷品种，实施还款方式和利率的创新。逐步推出等本等息还款方式、递增还本式、全过程固定利率或分段固定利率还款方式，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种。尽快建立个人信用制度，降低信用风险。同时，对房地产金融监管的重点要放在控制投入到房地产业的货币供应总量和贷款质量上，积极追讨延期贷款，化解现有不良资产。（四）提高企业产品科技创新能力，不断满足居民的新需求首先，鼓励科技创新，提高房屋的实用性。房屋的最终服务对象还是人，因此，不断满足人们的各种需求是科学技术发展的主要目的。其次，保证建筑与环境和社会的与时俱进，以可持续发展观为指导，发展节水、节能、节地和节材的“节能型小区”；适应人口老龄化趋势，建设“亲情小区”；顺应城市化进程，以及农村人口涌入城市的现象，推出“新农村社区”等。(五)继续稳步推进房地产金融创新，尽快推出REITs这次美国由于房地产市场调整引发的次贷危机，并迅速爆发为世界金融危机，有制度性的原因，也有监管的因素，特别是美国比较发达的房地产金融衍生证券的滥发，受到舆论的普遍谴责。对于房地产金融创新，我们要有客观的判断，不能因为美国出现了金融危机，就全面否定金融创新。房地产金融创新可以有效解决房地产贷款机构的资金问题，也为购房者提供了融资便利，这种创新如果过度，特别是保障其安全运营的监管和评估体系出现问题，房地产金融衍生品就会遭到滥发，并引发严重的后果。作为一个金融创新不足的国家，我们不应只看到后者，而是既预防房地产金融产品创新过度，也要积极适当地开发相关产品，度的把握非常重要。众所周知，我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等。其中，民营房地产企业的融资环境更加恶劣。这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”，以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临，这些企业很可能就输在“对赌协议”上，失去控股权。企业的这种行为似乎很难理解，但实际情况他们是不得已而为之。因为没有足够的、公平的、可靠的融资手段，房地产企业要活下去就只能铤而走险。因此，我国应该继续加紧开拓新的房地产融资渠道，加快推进REITs的实践操作，有步骤地放开信托融资方式，切实加大银行信贷对房地产企业的支持。同时，要在一定程度上平衡国有房地产企业和民营房地产企业在融资问题上的份额，以市场为导向，而不是以身份为导向，促进房地产企业的健康发展。参考文献：[1] 李晓东，发展直接融资促进房地产和谐发展。金融时报[N]2006-11-04。[2] 梁建军，浅议我国房地产市场存在问题及应对策略。产业研究[J] 2008(10)。[3] 牛凤瑞，李景国，尚教蔚。中国房地产发展报告[R]。北京：社会科学文献出版社，2005。[4] 朱凌波，中国房地产未来有五大转折重大质变三五年显现[N]。人民日报海外版。2004-09-13。[5] 曹远征，美国住房抵押贷款次贷风波的分析与启示[J]。北京：国际金融研究，2007年：67-69。[6] 辛乔利，孙兆东，次贷危机[M]。北京：中国经济出版社，2007年：118-120。[7] 钟伟，美国次级债市场的现状及其深远影响[J]。北京：国务院发展研究中心，2007年：《中国发展观察》9月28日。[8] 王玉香，中国房地产业的机遇和挑战[J]。商场现代化，2006，(18)。[9] 赵亮，孙兆杰，小议我国房地产市场的现状、改革及政策取向[J]。科技咨询导报，2007，(23)。[10] 徐霞等。浅议房地产营销走向社会导向营销的必要性[J]。商场现代化，2006，(33)
论文求助一概不回答，若回答是帮了你的眼前害了你的未来，中国的大学生悲哀啊？就这样如何跟日本在下半世纪竞争呢。唉。
就现在房价走势及原因 以及调控手段 调控效果 未来预期 这几方面考虑一下
论文陈述：
房地产行业是影响我国经济发展的重要产业，但因其自身存在的特征，会致使从事房地产行业的企业陷入自身经济的危机中。由于房地产公司没有很好地把握好市场和国家政策的迅速变化、企业资金控制不完善、应变力不足、销售方式不符合大众需求都会导致房地产公司产生财务危机。
本文以财务风险相关理论为基础并结合房地产行业的特点，应用财务报表分析的方法从投资、筹资及经营风险三个方面对安科公司展开财务风险分析。并以房地产行业上市公司的财务数据为依据，通过分析，总结房地产行业发展潜在财务风险的主要成因并据此提出相应的防范控制措施。
课题研究的背景：
近几年，房地产行业持续发展，但行业发展也呈现出不稳定的状态，市场分化的现象逐渐显现。现在房地产行业的景象看似繁荣，但是我们不得不面对在行业背后所面临的高库存、高风险的现实。房地产行业关联度高、带动性强，其发展不仅可以促进我国文化发展、其周边行业的发展，同时能够有效促进我国国家经济增长。为保证房地产行业能够持续健康的发展，企业必须提高财务风险意识，加强对财务风险的识别与防范，对财务风险进行有效的控制。
课题研究的意义：
企业资金风险问题会给企业带来实际的损失，财务风险分析与防范在企业发展中成为至关重要的一部分，是企业的首要任务。 而房地产行业具有资金投入大、开发周期较长、投资回收速度慢、自有资金较少，资金使用效率较低的特点。本文以安科发展为例，对其中存在的财务风险问题进行分析研究，并对安科发展存在的财务风险问题提出防范措施，从而加强安科发展的财务风险控制水平，促进其在行业中的发展。
课题研究的内容：
主要是对安科发展的财务风险进行分析评价。结合安科发展近几年的经营状况及财务状况运用财务报表的分析方法对企业的财务风险进行分析；其次，以房地产行业上市公司的财务数据为依据，运用因子模型分析的方法对安科发展的财务综合状况进行评价以衡量安科发展的财务风险大小。 另外，从企业外部环境影响以及企业筹资风险、投资风险及经营风险这几个方面阐述安科发展财务风险的主要成因；最后，主要根据安科发展财务风险成因对安科发展潜在的财务风险提出相应的防范措施。
课题研究的方法：
1 . 文献研究法 通过上网查询、阅读《财经》、《时代金融》等相关财经杂志、期刊获取资料，整理国内外学者有关于财务风险的理论和研究成果，加以借鉴总结。
2.案例分析法 本文以安科发展作为案例研究对象，再结合相关理论对其进行财务风险分析并提出有效的防范措施。
筹资活动风险分析中：
由于房地产行业是典型的资金密集型企业，房地产行业在获取土地及项目开发时对资金的需求量较高，投入资金较大、企业必然会通过从外部筹资的方式来促进自身发展，由于行业资金回收期较长，其产生的筹资风险也随之增加。安科发展采用多渠道筹资方式，包括银行贷款、公司债券、信托融资、资产支持证券化等多种方式，16年，安科发展银行贷款金额占融资金额，17年银行贷款占融资金额，可以看出近两年来安科发展的筹资对于银行借款有所依赖。随着银行对房地产行业贷款政策限制的增多，企业的筹资难度加大，过度依赖银行贷款在一定程度加大企业的财务风险。本文主要通过对安科发展的偿债能力分析企业潜在的筹资风险。
1.短期偿债能力：
对于企业来说，短期负债较长期负债来说风险更高，其偿还期限短，若企业短期债务比重过大，再加上长期负债在一定时间内转化为的短期负债，若不能合理控制，企业将面临较大的财务风险。流动比率和速动比率可以用来衡量企业的流动资产和速动资产在短期内能够变为现金以偿还企业负债的能力，比率越高，表明企业的短期偿债能力越强。但其比率应当适宜，过高的流动及速动比率可能是由于企业资金运用效率不高所导致。
运用流动比例：
（1）流动比率=流动资产/流动负债
（2）速动比率=速动资产/流动负债
（3）行业平均值
通过以上指标，2013年到2017年5年的对比可以看出：安科发展的流动比率近五年呈现不规律变动，在14年为五年最低，15年有所回升后又呈现下降趋势，可以看出近几年安科发展负债规模增加速度要快于企业资产规模的扩大，企业具有较少的闲置资金，这与安科发展近几年扩大规模有一定的联系。其次,呈现下降趋势的流动比率在一定程度体现安科发展存在存货积压的状况。从整体看，安科发展的流动比率始终低于行业平均水平，表明安科发展资金流动性较差。由于房地产行业存货变现速度较慢，与流动比率相比剔除了存货影响的速动比率对企业的短期偿债能力能更加可靠的反映。近五年，安科发展的速动比率整体水平偏低，与行业平均值相差较大，可见企业存在着较大的短期偿债风险。
（4）现金流动负债比率=经营现金净流量/流动负债
从数据中可以看出，安科发展从13年-16年现金流动负债始终为负值，2017年有所好转，这一定程度上说明安科发展的资金状况较为紧张，并没有足够的现金流入偿还企业的短期负债，从侧面反映出安科发展依靠从外部筹资而不是应用企业自有资金来缓解债务，但这种方式不利于企业长期发展。由此可见，安科发展流动负债的偿还不具有可靠保障，其短期偿债存在较高的风险。
2.长期偿债能力分析：
（1）资产负债率=负债总额/资产总额
（2）权益乘数=资产总额/股东权益总额 即=1/(1-资产负债率)
（3）产权比率=负债总额/所有者权益总额
（4）债务保障率是以年度经营活动所产生的现金净流量与全部债务总额相比较，表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。
由于房地产行业自身特点，行业本身具有较高的资产负债率，近些年房地产行业资产负债率维持在60%左右，从数据可以看出，安科发展近五年资产负债率逐年升，在2017年高达，达到安科发展近十年资产负债率最高值，远高于行业平均水平。这表明企业负债占资产比例过大，企业自有资本较少，安科发展面临较高的偿债风险。安科发展的过高的资产负债率源于债权人提供的资金占企业资产比例过大，对于债权人而言，债权人承担的财务风险较高。其次，资产负债率不断升高会加大企业融资成本，影响企业再融资的能力，安科发展应该适当调整资本结构，优化企业筹资方式以降低过高的资产负债率。从权益乘数和产权比率角度看，安科发展的权益乘数及产权比率呈上升趋势，这表明企业的负债程度逐年升高且长期偿债能力逐渐减弱，其偿债风险较高。与现金流动负债比相似，企业的长期偿债能力可以通过现金负债总额比反映。从数据可知，安科发展没有足够的经营性现金流量偿还企业的长期债务，与短期负债相同，企业主要通过筹资方式偿还其长期负债，由于房地产行业自身特点，在高度负债的情形下安科发展若不能通过筹资获得足够的资金，企业将面临资金链断裂的风险。
投资活动风险分析：
（1）销售净利率＝（净利润／销售收入）×100%
销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。
（2）净资产收益率＝（净利润／平均净资产）×100% 净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。
销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。从表格中的数据可以得知，安科发展近五年销售净利率、及净资产收益率呈现同样的变化规律，13年房地产行业整体发展状况较好，安科发展的销售净利率达到，盈利能力状况较好，14年及15年安科发展的销售净利率及净资产收益率出现大幅下降，可以看出安科发展在这两年内经营状况并不是很好。在16年及17年企业开始展开大规模投资后，企业的销售净利率及净资产收益率呈现上升趋势，安科发展的经营状况有所好转，其投资所带来收益得到提升。综合企业毛利率来看，13-16年企业毛利率大体呈上升趋势，但在2017年企业毛利率出现下降的情况，毛利率的下降在一定程度反映出安科发展存在存货积压的状况。企业过大的投资规模还是存货的积压，在一定程度上加大了安科发展的财务风险。
经营活动风险分析：
（1）固定资产周转率＝营业收入净额/平均固定资产净值
（2）总资产周转率＝营业收入净额/平均资产总额
存货周转率反映企业存货的周转速度，应收账款周转率可以衡量企业资金的使用效率，总资产周转率反映企业资产的销售能力及资产投资效益。从数据可以看出，安科发展应收账款周转率从13年-15年呈现大幅度下跌，15年-17年逐渐回升，但并不乐观。这体现了安科发展营运能力不强，企业资金不能尽快回收，这会直接影响企业的资金使用效率。安科发展近几年过多的资金投入和大幅下降的资金回收速度，必然对企业正常的资金周转带来不小的影响。安科发展近5年的存货周转率呈现下降趋势，并大幅低于行业平均值。2017年安科发展存货同比增长，截至2017年末，安科发展存货账面余额占资产总额。除此之外，安科发展的总资产周转率在近5年也呈下降趋势。可见，安科发展存货堆积较多，其大规模囤取土地后土地的开发及房子的销售状况不佳。而安科发展较多的存货堆积占用企业较多的营运资金，过慢的存货周转速度会影响企业变现能力。由于存货在流动资产中所占比重较大以及应收账款对流动资金使用效率的直接影响，存货的积压以及应收账款回收速度慢、资金较低使用效率会对企业偿债能力造成一定的影响，在安科发展承担巨大负债的情形下，其财务风险也随之加大。
综上，我们提出了地产公司财务风险防控策略由内外两大方面组成：
1.外部防控策略
（1）积极应对国家宏观政策
（2）提高经济灵敏度
（3）不断开拓市场
（4）拓宽融资渠道
（5）制定高效销售策略
2.内部防控策略
（1）提高风险防范意识
（2）建立并落实内部控制标准体系
结论
本文通过对财务风险的国内外研究现状的总结，在此基础上阐述了有关财务风险的理论，同时阐述了有关财务风险控制的理论，通过对房地产行业发展及行业所面临主要风险的现状分析，以安科房地产发展股份有限公司作为研究对象，对安科发展潜在的财务风险进行了深入的分析，并以88家深沪上市房地产企业于2013-2017年的财务指标作为数据样本，揭示安科发展在整个房地产行业中的财务风险状况，对安科发展潜在财务风险的主要成因进行分析总结并提出合理的防范措施。通过分析，本文得出如下结论:安科发展在房地产行业整体比较中，其财务风险较高，风险主要源于外部经济环境和市场环境的影响以及企业潜在的筹资、投资及经营风险。安科发展可通过积极采取有效的防范措施对财务风险进行合理控制，以减少风险所带来的损失。
房地产投资风险的研究摘要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。关键词:房地产,投资,风险,策略房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为,以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而不可避免地带有风险。房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。1房地产投资风险产生的原因导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。表现为:前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。2投资风险的分类1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和技术风险。a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。c.市场风险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费者偏好改变等引起的风险。d.技术风险,指由于科学技术的进步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。2)按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及建材被盗等。b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3)按风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。a.可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范围。b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进行控制与管理。4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。b.房地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租或出售阶段可能发生的各种风险。5)其他房地产投资风险分类的方法。除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。3房地产投资风险的规避和控制1)投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。2)投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理的资金比例。3)加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质,进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。4)通过合理改变经营形式转移风险。在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动,就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到类似的作用。5)通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。6)保险策略。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金的循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。尤其对于增强房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。房地产投资者在购买保险时应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和原定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。4结语当今正处于世界金融危机浪潮席卷全球,各行业的经济压力都很大,特别是房地产业,受金融危机的影响最为明显,所以针对于此房地产投资风险防范的措施更不容忽视。实事上,并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的。没有风险的房地产投资是不存在的。但是只要我们能够很好的掌控风险,这些措施可以在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。参考文献:[1]赵世强.房地产开发风险管理系统[J].基建优化,1995(31):33-34.[2]梁学安.房地产开发风险管理分析[J].建筑管理现代化,1999(7):12-13.[3]吉寿松.建设项目投资的风险与防范[J].大庆石油学院学报,2000(6):25-26.[4]徐顺喜.开发商决策论[M].北京:中国建筑工业出版社,1996.[5]许谨良,周江雄.风险管理[M].北京:中国金融出版社,1998.[6]李启明.房地产投资风险与决策[M].南京:东南大学出版社,1998.[7]卢有杰,卢家仪.项目风险管理[M].北京:清华大学出版社,1998.