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就现在房价走势及原因 以及调控手段 调控效果 未来预期 这几方面考虑一下
论文求助一概不回答，若回答是帮了你的眼前害了你的未来，中国的大学生悲哀啊？就这样如何跟日本在下半世纪竞争呢。唉。
房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码)
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[16]查尔斯·P·金德尔伯格.泡沫[M].北京:经济科学出版社,1999,306.
【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
参考文献：
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1、论文题目：要求准确、简练、醒目、新颖。2、目录：目录是论文中主要段落的简表。（短篇论文不必列目录）3、提要：是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多不超过三百字为宜。4、关键词或主题词：关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。5、论文正文：（1）引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义,并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。〈2）论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、论证过程和结论。主体部分包括以下内容：a.提出-论点；b.分析问题-论据和论证；c.解决问题-论证与步骤；d.结论。6、一篇论文的参考文献是将论文在和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。中文：标题--作者--出版物信息（版地、版者、版期）：作者--标题--出版物信息所列参考文献的要求是：（1）所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。（2）所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。
经济学毕业论文范文
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经济学毕业论文
一、 房地产业的现状与问题
近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。
1、房地产投资稳步上升，地域热点显现
发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现和8%的高增长率，其中投资贡献率高达左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的，逐步上升至2001年的(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。
从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为，， 和，房地产开发投资增长率分别为 ，，和，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。
房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，
其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。
从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为
主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，，30%，，和。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?
2、销售率空置率，地域分化明显
近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。
但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。
仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。
3、价格基本平稳，结构变化突出
2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为、、、、和，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。
可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。
因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。
4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧
实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。
圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?
5、房地产信贷发展 有喜也有忧
房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。
从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。
那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。
此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。
二、防范房地产泡沫的举措
上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：
1、从土地源头入手，规范土地市场
土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。
2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场
近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。
3、完善房地产金融体制 防患于未然
我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。
4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战
21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
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目 录 摘 要 I Abstract II 第1章 绪论 1 研究目的 1 研究意义 1 研究内容 1 第2章 房地产开发概述及相关土地政策分析 2 房地产开发概述 2 房地产开发的含义 2 房地产的特性 2 房地产开发的特性 3 与房地产开发相关土地政策 5 年1月，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知》 5 2007年10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地 使用权的通知》 5 2007年11月，《土地储备管理办法》 6 第3章 土地增值税清算政策对房地产开发的影响 8 概述.8 压缩房地产开发行业利润空间 9 加速房地产开发行业整合速度 9 囤积土地现象将得到抑制 10 改变房地产开发供应结构10 影响房价走势有待进一步观察10 本章小结 11 第4章 土地招标拍卖挂牌出让政策对房地产开发的影响 12 我国土地招标拍卖挂牌制度现状 12 实行“招拍挂”对房地产开发地价的影响 12 实行“招拍挂”对房地产开供应量的影响 13 实行“招拍挂”对房地产市场的影响 13 本章小结 13 第5章 土地储备制度对房地产开发的影响 15 土地储备制度概述 15 土地储备制度对房地产开发的正面影响 15 土地储备制度对房地产开发的负面影响 17 本章小结 18 第6章 对房地产开发有影响的其他土地政策——土地供应政策 20 土地供应总量的影响 20 土地供应结构的影响 20 土地供应方式的影响 21 管理政策的影响 21 本章小结 22 第7章 土地政策效果评价及建议 23 土地政策的效果评价 23 土地增值税清算政策的效果评价 23 土地招标拍卖挂牌出让政策的效果评价 24 土地储备制度效果评价 25 土地供应政策的效果评价 26 针对土地政策存在问题的建议 27 完善土地增值税清算政策的建议 27 土地招标拍卖挂牌出让政策的建议 28 发展我国土地储备制度的建议 29 完善土地供应政策的建议 30 第8章 总结 32 致谢 34 参考文献 35
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仓储与配送管理课程是一门理论与实践相结合的课程,在提倡应用型人才培养模式的形势下,传统的纯理论教学已经不能满足社会对人才的需要。下面是我为大家整理的仓储与配送管理论文，供大家参考。
【摘 要】本文主要是对高职院校物流仓储与配送管理教学的改革方向进行探讨，对于高职院校物流仓储与配送管理教学体系以及教学模式上的缺陷进行侧重讨论。寻找高职院校物流仓储与配送管理教学中存在的不足之处，简单的阐述高职院校物流仓储与配送管理教学在后期改革方面的各项办法，教学模式的多元化是重中之重，基于案例教学、任务式教学、项目教学等等，对于高职院校物流仓储与配送管理教学的多元化进行强化，才是高职院校物流仓储与配送管理教学改革深化的基础论调。
【关键词】高职院校;仓储与配送;教学管理;课程改革
随着我国高等 教育 改革不断的深入，现代高职院校物流仓储与配送管理教学中出现了很多的弊端，特别是关于高职院校物流仓储与配送管理教学体系和教学模式中的不完善方面，对于当代高职院校物流仓储与配送管理专业的教学发展起到了的制约。进而，随着改革的大力增加，对于高职院校物流仓储与配送管理专业的课程设计要不断的深入和优化，才是此专业的发展原则。在实践改革过程中，确立好改革的方向，基于案例教学、任务式教学、项目教学等等，都是深化改革的重点，是高职院校物流仓储与配送管理专业课程改革的重点。
一、高职院校物流仓储与配送管理专业的教学现状
高职院校物流仓储与配送管理专业是物流专业的重要课程之一，在实践教学活动过程中有很多的问题，特别是在国家推出新课标改革的大势之下，高职院校物流仓储与配送管理专业无论是在目标培养和教学模式以及教学体系之下都有很多的弊端，对于当代高职院校物流仓储与配送管理专业的教学发展起到了的制约。
(一)高职院校物流仓储与配送管理专业教学体系的不完善。
现代高职院校教育的重点主要是职业性和针对性，特别是依靠定向教学，来培养学生的职业道德素质。现代高职院校物流仓储与配送管理专业课程的设计中，主线的设计是书本知识，没有相对应的课程渗透职业培养的元素，导致高职院校物流仓储与配送管理专业和实践教学产生脱离，致使学生学不到全面的课程体系。学生的学习和练习都是被动的。
(二)高职院校物流仓储与配送管理专业教学模式较为单一。
现代的高职院校物流仓储与配送管理专业课程教学，应该是开展实践教学模式，特别是依靠于完善的实践课程教学，培养学生的实践能力。高职院校物流仓储与配送管理专业在开展教学模式时，大多是传统教学模式，过于填鸭式的教学导致教师教学非常累，学生学习的非常枯燥，还没有教学效果。缺乏很多的实践教学，学生对于物流仓储与配送管理专业的理解大都是处于理论知识的粗浅界面，严重限制了学生增强综合能力。高职院校物流仓储与配送管理专业教师主导型较高，学生只是盲目的接受知识，没有实践操作，导致教学效果每况日下。
(三)高职院校物流仓储与配送管理专业培养的目标定位非常模糊。
现代高职院校物流仓储与配送管理专业实用型人才为主要培养目标，以物流仓储与配送管理为主要学习方向，侧重培养学生的实践能力。高职院校物流仓储与配送管理在设计课程中，实用性不足，课程教学内容陈旧。进而，为了培养物流人才，要依赖于市场上的需求，要对所培养的目标进行科学的定位。但是现代高职院校物流仓储与配送管理专业对于培养目标的定位上，和实际中的市场产生了悖论，特别是市场的变化和培养的方向存在极大的偏差，导致高职院校物流仓储与配送管理专业陷于窘境之中。
二、高职院校物流仓储与配送管理专业教学方向的改革
在国家推出新课标改革的大势之下，高职院校物流仓储与配送管理专业进行教学改革，才是顺应国家新课标的科学 措施 。进而，寻找高职院校物流仓储与配送管理专业中所存在的实际教学弊端，采取科学的有效 方法 ，教学模式要多元化，完善课程体系，才是高职院校物流仓储与配送管理专业教学改革的方向。依靠于改革，丰富实践教学内容，培养学生的综合能力。
(一)定位好教学的角色，教师起铺助，学生为主导的 教学方法 。
高职院校物流仓储与配送管理专业具有较强的课程实践性，教学角色的定位明确是其关键之处，过于填鸭式的教学导致教师教学非常累，学生学习的非常枯燥，还没有教学效果。缺乏很多的实践教学，学生对于物流仓储与配送管理专业的理解大都是处于理论知识的粗浅界面，严重限制了学生增强综合能力。教师在实践的教学活动中，教师为铺助，学生为主导，设计新颖的教学内容和教学情景，将传统的学生被动学习改变为学生主动学习。教师要起到指导性价值，激励学生的学习兴趣，提高学生的动手操作能力，将单调、枯燥的理论教学以学生为主体转变为教师和学生相互促进学习的一种教学模式，开展多元化教学模式，奠定一个好的基础。
(二)培养好教学明确目标。
高职院校物流仓储与配送管理专业关注培养学生的职业素质。进而，在实际的教学活动中，教学的指导方向是职业能力，得以开展教学活动。培养学生的职业能力才是教学活动的主体目标。实际的市场需求和教学任务两相结合，将培养职业素养，融入到课程的实际教学中去，开展实践教学的同时，培养学生的实践能力，才是培养学生的职业素养，才可以为学生创造一个良好的学习氛围。
(三)教学模式要多元化。
高职院校物流仓储与配送管理专业教学模式的改革，才是深化教学的改革基础。高职院校物流仓储与配送管理专业教学模式的多元化，以实践教学为主体，多元化演变教学模式。教学模式改革的主要内容主要有案例教学模式、任务驱动式、项目教学模式。教学模式多元化，教学也就变的充裕起来。
1.项目教学模式。
老师起指导性作用，学生为独立或者是一个团队的方式，形成一个完善的实践工作，就是项目式教学，项目教学模式侧重体现学生的实践教学，摆脱传统教学模式的禁锢，以实践性教学方式，来展开教学活动。
2.任务驱动式教学模式。
任务驱动式教学模式提出注重体现学生的主体地位，以任务方式，强调实践教学。老师在实际的教学活动中，依靠于课程的内容，来设计多元化的任务方式，学生自我进行解决任务，老师起指导作用，强化学习理论知识，注重培养学生的实践能力。 3.案例教学模式。
案例教学模式的实体是实践教学，依靠案列进行实践教学，将传统的实践教学模式进行转变，加强学生为主体的一种教学原则。教师将案列和实践教学两相结合，从而达到了科学的教学活动。学生基于真实的案例，可以更加科学的增强职业技能。
高职院校物流仓储与配送管理专业具有较强的课程实践性，教学角色的定位明确是其关键之处，过于填鸭式的教学导致教师教学非常累，学生学习的非常枯燥，还没有教学效果。缺乏很多的实践教学，学生对于物流仓储与配送管理专业的理解大都是处于理论知识的粗浅界面，严重限制了学生增强综合能力。教师在实践的教学活动中，教师为铺助，学生为主导，设计新颖的教学内容和教学案例，将传统的学生被动学习改变为学生主动学习。教师要起到指导性价值，激励学生的学习兴趣，提高学生的动手操作能力，将单调、枯燥的理论教学以学生为主体转变为教师和学生相互促进学习的一种教学模式，开展多元化教学模式，奠定一个好的基础。
三、结语
现代高职院校物流仓储与配送管理专业是物流专业的重要课程之一，高职院校物流仓储与配送管理专业教学改革是教学发展的基础，更加是为了适应教学需求的实际措施之一。在高职院校物流仓储与配送管理专业教学改革的过程中，确立好教学的目标，完善教学的课程体系，依靠多元化的教学模式，对于目标培养和教学模式以及教学体系之下存在的弊端，特别是教学体系的极度不完善，进行改革和优化，才可以实现更高的改革作用。
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【摘 要】本文以物流仓储管理作为研究对象，所涉及的内容包括物流仓储管理的重要性、仓储管理的作用、仓储管理的功能及成本分析等，重点介绍了物流配送体制下的仓储管理，同时介绍了仓储的实际运作和发展方向。
【关键词】物流配送;仓储管理
一、现代物流的概念和仓储意义
现代物流是在广泛采用计算机信息技术和现代化物流技术基础上，实现物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，运用系统观念，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理、客户服务等基本功能实施有机结合，而配送作为流通领域的一种新形式，经过不断发展和完善，事实证明已经构筑了一条更为畅通的流通 渠道 。配送不仅是一种“门到门”的服务，更是一种现代化送货方式，是大生产、专业化分工在流通领域的反映，它完善了整个物流系统，将支线运输和搬运统一起来，使运输得以优化，提高末端物流的经济效益，同时，配送中心使分散库存得以集中，加强调控能力，实现企业低库存或零库存，最大限度地满足企业生产或商品流通的需要。
20世纪80年代以来零库存(JIT)、联盟及物流供应链理论的出现，使仓库扮演的战略角色转变为以较短周转时间、较低存活率、较低的成本和较好的顾客为内容的物流目标。如今的仓库不再是长期储存货物的设施，其主要体现了“蓄水池”作用，调节供需，即销售一头与生产一头的连通协调;二是起保管养护作用，防止损耗，提高储存效益;三是起检验作用，有利于保证商品在品种、规格、质量、数量、包装等方面符合要求。仓库的运作大大加快了，人们把注意力放到了产品在企业内流动的速度上。
二、仓储库存管理在物流成本中的重要性
仓储作为物流的重要环节，其成本占物流成本的比重仅次于运输成本，从成本构成看，持有成本和缺货成本是相互矛盾的，库存越多，持有成本越大，缺货风险越小;库存越少，持有成本越小，缺货风险越大。另外库存周转速度也是重要的影响因素，它涉及到资金的时间价值。仓储成本涉及因素较多，库存水平存在较大的空间，因此，仓储成本也是降低物流成本潜力最大的部分。从物流发达国家的资料分析也可以证实这一点;美国物流的运输成本近20年来在GDP中的比例大体保持不变，而库存费用则由过去接近5%下降到不足4%。据有关资料显示，目前我国生产企业成品库存约15天，原材料库存约30天，商业销售库存约35天，而国外一些企业的产品库存的时间不超过10天。生产企业、商业企业在物流运营过程中的平均货损率略高于2%，货损率带来的成本仍然是物流成本的主要组成部分，每年因包装问题造成的损失达150亿元，保管不善的损失达30亿元。因此对库存良好的管理，严格掌握库存物品的数量、品种、进出情况可以减少资金占用，降低库存成本;严格的保管制度，可以减少物品的损耗、丢失、霉变等，从而降低物流成本;完善的质量管理体系，可以减少废品、次品的回收和退货费用，从而降低物流成本。仅以一煤矿为例，2009年该矿1-11月份办理物资入库元，较2008年1-11月份元多入元;累计消耗元，与去年同期元相比多出库元;1-11月份储备资金平均占用万元，与2008年1-11月份平均占用元相比降低元，使库存资金平均周转率达到了，与去年同期相比加快了。物资周转率的提高不仅及时的保障了矿井生产，而且降低了库存资金的占用。
三、物流配送模式下仓储的功能
由于物流的概念与实践的不断发展，现代仓储的功能与传统仓储的功能相比已发生了很大的变化，仓储管理是现代物流管理的主要内容之一。搞好仓储管理，对于降低物流成本、确保货物质量完好、数量准确，提高服务质量有着十分重要的意义。仓储活动除以商品入库验收、储存保管和出库供应为主外，另外还包括包装、流通加工、分拣、配送和发运等。在顾客需求个性化和企业批量客户化生产的条件下，仓储部门面临着销售计划的多变、产品品种数量的增加和批量的减少及仓储条件的有限性等方面的挑战。如何根据不同行业、不同企业的生产经营特点，搞好仓储管理、提高服务水平和对客户需求的快速反应、不断降低运作成本，是仓储工作者迫切要解决的问题。
四、现代仓储在物流系统中的作用
1.仓储是现代物流的不可缺少的重要环节
从供应链的角度看，物流过程是由一系列的”供给”和”需求”组成，当供给和需求节奏不一致，也就是两个过程不能够很好的衔接，出现生产的产品不能即时消费或者存在需求却没有产品满足，在这个时候，就需要建立产品的储备，将不能即时消费的产品储存起来以备满足后来的需求。供给和需求之间既存在实物的”流动”，同时也存在实物的”静止”，静止状态即是将实物进行储存，实物处于静止是为了更好的衔接供给和需求这两个动态的过程。
2.仓储能对货物进入下一个环节前的质量起保证作用
在货物仓储环节对产品质量进行检验能够有效的防止伪劣产品流入市场，保护了消费者权益，也在一定程度上保护了生产厂家的信誉。通过仓储来保证产品质量主要要进行两个环节：一是在货物入库时进行质量检验看货物是否符合仓储要求，严禁不合格产品混入库场，二是在货物的储存期间内，要尽量使产品不发生物理以及化学变化，尽量减少库存货物的损失。
3.仓储是保证社会再生产过程顺利进行的必要条件
货物的仓储过程不仅是商品流通过程顺利进行的必要保证，也是社会在生产过程得以进行的保证。
4.仓储是加快商品流通，节约流通费用的重要手段
虽然货物在仓库中进行储存时，是处于静止的状态，会带来时间成本和财务成本的增加，但事实上从整体上而言，它不仅不会带来时间的损耗和财务成本的增加，相反它能够帮助加快流通，并且节约运营成本，从而带来总成本的降低。
5.仓储能够为货物进入市场作好准备
仓储能够在货物进入市场前完成整理、包装、质检、分拣等程序，这样就可以缩短后续环节的工作时间，加快货物的流通速度。
五、现代仓储管理与传统仓储管理有较大的区别
传统的仓储管理以管好库存商品为目标，是静态的管理活动，现代仓储管理作为物流管理的重要组成部分，是以客户需求的快速反应、降低成本和高质量的服务为宗旨，是动态的管理活动。现代仓储与传统仓储相比，在管理范围、理念和手段上发生了巨大的变化。
总之，相对于发达国家的物流产业而言，中国的物流产业下的仓储管理尚处于起步发展阶段，企业内部物流管理模式下的仓储管理还没有引起重视; 传统储运企业在向现代物流转型时，现在的仓储、运输、配送、包装、流通加工等业务都是物流服务的组成部分，而且现有的业务优势同样是开展物流服务时依托的特色;在物流各个部门即物流系统的物流结点中，不管是传统的仓库，还是现代流行的配送中心、物流中心、流能中心，仓库的信息化与流程重组是重中之重。通过以上的分析，我们可以得出以下一些结论：因为除了运输之外，在物流作业过程之中，有70%的作业任务是在仓库里完成的，如理货、盘点、流通加工、配货等。所以一个企业物流作业水平的提高仓储管理和信息是关键。
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仓库管理系统是 企业管理 的一个重要组成部分，是供应链单元中的一个重要环节。下面是我为大家整理的仓库管理系统论文，供大家参考。
基于VB的仓库信息管理系统
仓库管理系统论文摘要
【摘要】随着现代社会科学技术的不断进步，以计算机代替传统人工来进行信息化管理的方式越来越受人们所重视。本文主要对仓库信息管理系统的一些主要功能和基本组成情况，包括了引言、需求分析、数据库设计、功能模块划分，同时介绍了软件的编程开发工具，另外介绍了对软件的实施开发，如何在使用的过程中让用户能够简洁明了，以便达到提高工作效率降低 企业运营 成本的目的。
仓库管理系统论文内容
【关键词】仓库管理系统，数据库，Visual Basic
1引言
仓库信息管理系统是一个企业不可或缺的的一部分，它所包含的东西对于一个公司企业的执行者或者领导层是至关重要的，所以一个好的仓库信息管理系统是应该能为用户提供全面而且细致的信息以及一些人性化的便捷查询手段。但是一直以来人们往往采用非常传统的人工管理 方法 ，这种管理方式虽然简单，但是却有着很多的缺点，诸如效率低下、依赖人工而导致保密性也不强、查询方式也很繁琐等，而且时间一长则会导致产生大量的文件和数据这对于一个物品的管理来说往往会造成数据的更新和维护的不便。运用计算机对物品的存储信息管理也是计算机应用的一小部分，它具有着传统人工管理方式所无法比拟的一些优势。它拥有查询方式便捷、存储量大、保密性高、成本较低等诸多特性。可以减少大量的人力财力物力，使得工作效率得到提高，是一个公司企业正规化国际化的一个标志。因此开发一个相应的仓库信息管理软件是适应了时代的潮流的。
2需求分析
随着我国经济的快速发展，各种类型各种规模的公司应运而生，许多从事生产和经营管理的企业都需要生产销售自己的产品，这些各式各样的产品在没有销售出去之前又需要储存在仓库之中，但是对于每个企业来说随着企业规模的不断扩张，产品数量的急剧增加，产品种类的增多以及有关产品信息的更新换代等等，面对这些庞大的信息怎么去有效的管理并且及时的去处理对于企业和公司的管理者来说是至关重要的。仓库信息管理的重点在于销售信息能否及时的反馈到企业从而制定好下一个生产计划，确保企业的效益。仓库信息管理在企业的整个供应流程中起着关键性的作用，如果不能的保证货物的进货与出货的正确性，则会导致企业运作成本的增加，服务质量难以得到保证。既而导致一个企业缺乏竞争力。传统的人工仓库管理已经无法保证当今社会企业对于各种资源的利用规划，现今企业仓库的作业越来越复杂化多元化，仅仅靠人工的记忆和纸质的录入，已经不能配合企业的有效发展，所以建立一个信息化的仓库管理系统是很有必要的。
3软件开发工具
Visual Basic的核心思想就是要便于程序员的开发使用，无论是一个初学的新手还是一个 经验 丰富的软件工程师。VB使用了可以简单建立应用程序的GUI系统，但是也可以开发一些复杂而又大型的程序。Microsoft Office Access是一款由Microsoft(微软公司)开发的关联式数据库管理系统，它提供了表、查询、报表、窗体、页、宏、模块等七种用来建立小型数据库的对象;提供了多种帮助向导、生成器、模版、界面的设计、报表的生成、数据的存储、数据的查询等操作是它们规范化;这样即为建立一个完善的数据库管理系统提供了方便也使得大量普通用户不用去编写代码就可以完成大部分的数据管理任务。
4仓库管理信息系统设计分析
仓库信息管理系统主要为了给一个企业公司的经营提供信息服务，它包含了一个仓库管理的多项工作职能。系统需要对客户的信息、订单报价的信息、物品入库多少的信息、物品出库的信息、物品供应商的信息、等等信息提供报表的查询、更新、下载统计。
(1)功能模块划分如下：①基本管理功能：软件的基本管理有以下几个功能。进库管理：对产品的入库进行信息统计;出库管理：对产品的出库进行信息统计;交接班：管理员之间的交接;修改个人密码：拥有管理员权限的人员修改用户的密码;临时离开：在管理员临时离开期间保证信息的安全性。
②查询功能：根据检索的对象不同分为一下三种。按日期查询：制定某一日期查询当天的货品信息;按人员查询：根据某一个经办人来查询他所经手的货品信息;按物品查询：制定某一货品来查询它的进出库情况以及订单报价。
③统计功能：对信息的统计。按月统计：统计某一月份的货品进出库信息;数据整理：对整个仓库信息进行整理。
④ 打印功能：打印所需信息。需采购物品打印：对于库存偏少需要采购的物品进行打印;按月打印：打印某一月份的货品信息。
⑤ 设置功能：使得拥有管理员权限的人员才能执行此功能。操作员设置：添加和删除软件用户并且规定用户的操作权限;经办人设置：对货品经办人员的添加设置。通过这些功能模块的划分，使得用户能够方便的操作上手简单，提高工作效率。
(2)数据库设计。仓库信息管理系统，采用Access作为数据库管理系统在Access中新建个数据库名为Storehouse的数据库，将新建的数据库放置在应用目录里面以便调用，下面是系统所需要的表和结构。
5应用软件设计实现
此次应用程序设计是由15个窗体组成，分别主要是：登录窗体、主窗体、入库窗体、出库窗体、操作员添加得窗体组成。
通过运行程序，首先进入登录窗体然后输入帐号密码，进入主窗体对软件进行详细的操作，在主窗体上有多个按钮分别对应了各自的功能项，当鼠标单击时则会弹出相应的窗体。登录界面由多个控件组成，登录窗体的实施代码如下：
Private Sub queding_Click()
If yonghu_mima = Password And Trim(Password) <> "" Or datacount = 0 Then
If Login1 = 2 Then
Load zhuchuangqi
Else
End If
…
yonghu_mima = ""
End Sub
此外，还有主窗体、进库管理、出库窗体等要实现，由于代码较多，这里就不一一阐述了，当然一个完整的系统是需要多个窗体的组成才能产生的。
仓库管理系统论文文献
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仓库管理系统选型探析
仓库管理系统论文摘要
【摘 要】比较了几种不同的仓库管理系统开发方式，探讨了仓库管理系统选型过程中系统开发方式的选择和风险规避问题。
仓库管理系统论文内容
【关键词】仓库管理系统;开发方式;选型
仓库管理系统(Warehouse Management System)简称WMS。仓库管理系统是通过入库业务、出库业务、仓库调拨、库存调拨和虚仓管理等功能，综合批次管理、物料对应、库存盘点、质检管理、虚仓管理和即时库存管理等功能综合运用的管理系统，有效控制并跟踪仓库业务的物流和成本管理全过程，实现完善的企业仓库信息管理。仓库管理系统是一个作业系统，侧重与仓库内每个作业环节的管理，用仓库管理系统，可以生成“由谁在什么时间从哪把货搬运多少到哪”的指令，可以做具体的作业指导。选择适合的WMS对于企业意义重大，企业进行仓库管理系统选型时，首先要决定是开发还是外购，如果选择开发，开发方式又可以从自主开发、委托开发、联合开发三种方式中进行选择。如果选择外购，则需要选择合适的软件提供商以及合适的软件。
一、管理信息系统开发方式
信息系统的开发方式是指企业获得满足应用需求的应用软件的方式。常见的管理信息系统开发方式有自行开发、委托开发、联合开发和购买成熟软件。不同的公司需要根据具体情况，采用合适的WMS开发方式。
(1)自行开发。自行开发方式完全依靠企业自身的开发力量，由企业自身的员工组成项目组，根据企业自身的特点来开发信息系统。采用自行开发方式开发出的系统能满足企业个性化的需求，系统易于维护，能满足经常变化的需求。在资金投入方面，除了必要的硬件和实用软件的投入外，所需要的开发经费较少。但是自行开发方式对企业要求较高，需要企业自身具有知识结构完整的、具有系统开发经验的专业人才。
(2)委托开发方式。委托开发方式又叫外包开发。即承包方根据企业提出的开发要求而提出信息系统的大体构架和开发所需要的费用等，当企业认定后，将系统开发的任务全部外包给专业软件开发单位。委托开发方式适合于企业内部缺乏系统开发的专业人员，同时又希望拥有系统的源代码，获得一套量身定做的系统的情况。
(3)购买成熟软件。购买现成软件是指从销售商手中直接购买已开发成功且功能强大的专项业务管理信息系统软件。软件产品，不像计算机、电视机等有形产品便于直观地进行观察和选择，在短时间内会马上得到验证，它属于无形的产品，只有通过复杂而漫长的实施过程后，才能真正地看到它的结果，而且需要买卖双方共同努力，有计划分阶段地实施、共同携手才能完成，其结果和成效无法事先准确预估。采用这种方式，获得信息系统的应用软件时间短，但是其实施时间不可能很短，因为企业要通过各种各样参数的设置，使其实例化，才能成为满足需要的系统，及用户单位的运作平台。采用这种方式获得信息系统的主要优势是时间短、系统可靠性搞，但是可能存在不满足企业特有需求的情况，系统应用软件部分的维护困难较大。
(4)联合开发方式。联合开发是指由本单位提出开发要求，与合作单位一起完成管理信息系统的开发工作，开发成果由双方共享。这实际上是一种半委托的开发方式。联合共同开发方式适合的条件是：本公司期望通过物流信息系统的开发建立培训提高开发技术队伍，以便公司未来的系统维护升级，并且物流公司具备相关的物流信息系统分析、设计、系统维护使用人员、资金时间充足。这种开发方式的优点是合作双方共享开发的源代码，便于本系统未来的维护工作，还可以培养本公司的技术开发队伍，系统的技术水平较高，比委托开发方式节约一些资金。缺点是在开发过程中，需要合作共同开发的双方要及时协调与沟通，以便达成共识，否则双方在合作中易出现沟通不畅的毛病。
二、仓库管理系统选型应注意的问题
适合企业的仓库管理系统可以有效提高仓储作业效率与储存设备利用率，增强库存控管能力及减少作业成本，有利于提高企业作业效率，提升企业服务水平。企业进行仓库管理系统选型时，首先需要明确自己的需求，很多公司买WMS时，对自己的实际需要其实并不了解，盲目买回来后发现并不合适。选择WMS之前必须明确自己的目标和业务特征，从而确定自己的特定需求。(1)仓库管理系统选型开发方式的选择。
不同的开发方式对企业有不同的要求，从成本、时间到人才储备等都各部相同。下面注意讨论开发方式的两个大的方面：开发和外购买。如果企业选择开发，开发方式又可以从自主开发、委托开发、联合开发三种方式中进行选择。如果选择外购，则需要选择合适的软件提供商以及合适的软件。软件提供商的行业经验非常重要，隔行如隔山，不同行业的业务流程千差万别，最好选择有同行业成功案例的公司合作。除此之外还需要考虑地域差异，有些国际知名的仓库管理系统厂商在中国市场可能水土不服，环境、规则差异等都会影响软件的可用性。
一般而言，一个企业要依靠自己的力量来开发先进科学而实用的系统是很难的，因为自主开发很难触及到企业管理思想的变革，这样提升企业竞争力的效果就会不明显，而只是达到了一些流程的自动化。即使如此，还是有一部分公司成功地进行了仓库管理系统的自主开发。
比如沃尔玛实体店的WMS就是自主开发的，亚马逊的WMS也是自主开发的，然而这并非说明自主开发的优越性，企业是否选择自主开发，应视情况而定。沃尔玛自1962年成立，物流能力可以说是沃尔玛的核心竞争力之一，同时沃尔玛十分注重信息处理能力，而且有些物流模式还是沃尔玛首创的，比如至今为人津津乐道的直接转运(cross-dock)，所以当沃尔玛有了WMS需求的时候，环顾四周，发现市场上没有适合的软件可选，所以自主开发成立沃尔玛的首选。
这很像3PL刚刚在国内兴起的时候，大家纷纷讨论自建物流还是物流外包一样，当时典型的案例有海尔的自建物流系统，然而随着市场的成长，外包越来越成气候。亚马逊面临的情况与沃尔玛类似，作为online shopping的鼻祖，在市面上也很难找到符合起需求的软件，所以亚马逊也选择了自主开发。对于处在新兴行业的企业，各WMS厂商都没有太多经验，那么选择自主开发比较合适。如果企业内部研发力量不足，也可考虑选择有实力的软件公司合作，最好别选成熟、知名的公司，他们一般不太愿意为个别公司修改流程，中小型的公司反而更合适。
(2)仓库管理系统选型风险的规避。一个适合企业仓库管理系统会给企业带来丰厚的回报，相应的不合适的仓库管理系统不仅耗费企业的资源，而且会给企业带来管理上的混乱。因此合理规避仓库管理系统选型风险十分必要。首先，在仓库管理系统选型过程中，不宜局限于看软件商的演示汇报，很多时候看产品演示看到的功能在生产环境里面不一定用的了，看演示只能知道这系统“理论上有这个功能”，还要通过现场实地考察的形式了解软件功能与演示功能的一致性。要求软件提供商按企业配置的数据来演示软件功能效果会更好。
其次，软件提供商在领域内的经验决定软件项目的成败。有经验的软件供应商会在一些特殊细节方面给予提示。对于软件提供商所提供的软件卖点，在功能上可能会很诱人，但某些新的功能往往在技术上是不成熟的，需要进一步的考证后才能决定是否需要这方面的功能。或者以另一种更成熟的技术代替，以减小实施过程的风险。
最后，需要合理设定软件实施最终效果预期。切记盲目地追求自动化和对信息化寄予过高期望，要根据企业的现有实际信息化情况，设定一个符合自身的信息化目标。信息化是一个循序渐进的过程，企业处于信息化发展的不同层次，对信息化的要求也不同。另外，在实施过程中要将软件提供商纳入公司整个信息化团队考核机制。对软件提供商的实施人员资质作全面的考评，供应商的实施人员必须具有甲方所在的行业经验和熟悉类似项目的运作环境。应该能够很快地提出任务设定、项目计划、细部时间安排以及其他能显示自己明白未来的工作内容，以及具有完成这些内容所需知识的问题。
仓库管理系统论文文献
[1]顾自新，王炳同.物流信息系统开发策略研究[J].物流科技，2006(1)：10～513
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库存管理硕士论文
企业的库存管理问题是中小型制造企业发展过程中的典型问题。接下来是我为您整理的库存管理硕士论文，希望对您有所帮助。
摘要：市场竞争成为企业优胜劣汰的规则。越来越多的企业认识到了市场的瞬息万变，如何抓住客户的需求，如何快速调整企业的运营策略成了竞争利器。随着信息技术的发展，库存管理已从简单的仓库收发存，发展到企业资源计划，扩展到供应链的上下游库存协同。鉴于此，本文基于新常态的经济发展模式，根据企业库存管理的特点，展开现状分析，并提出改善现有问题的路径设计，这对于保障企业的健康发展具有重要的实践价值及推动意义。
关键词：新常态；库存管理；现状；供应商
引言
自加入WTO以来，中国经济迎来了新的发展阶段，全球供应链一体化成了一种大趋势。企业之间的竞争也逐渐被上升到供应链的高度，企业对于资源的把握能力成为一种重要的能力，而库存管理也是最具代表性的工作之一。对于初创企业来说，库存管理直接影响到企业现金流，关系到企业的生存。对于发展中企业来说，库存管理能折射出企业运作效率，是部门分工的重要参照。对于成熟的规模企业来说，库存管理也是企业必须严格把握的重要指标，是企业做出决策的重要依据。因此，研究新常态下企业库存管理对于保障企业的健康发展具有重要的实践价值及推动意义。
一、新常态企业库存管理的现状
新时期下，尽管企业有一定ERP管理基础，但是由于定制化导致生产产品系列臃肿，目前国内企业管理人员也一直对库存管理不够重视，存在诸多问题。
（一）产品缺乏计划及管理机制
车间是制造的基本场所，现场作业的内容因各家工厂的生产内容与设备状况的不同，但基本上的作业应该是不会改变的。企业车间的生产现场管理一般包括对物料、对生产设备和对生产员工的管理，虽然企业也对此做了大量的工作，但依然存在一些问题。首先，生产车间在物料的领取、堆放、管理方面的问题。企业生产车间依据编排的物料需求计划向原料库下发物料领取单，库管员依据领料单配料发料，但在企业存在着生产车间工人在库管员不知情的情况下私自取料的情况，造成原料库账卡不符和生产车间物料管理的混乱。生产车间在进行物料的`管理时，标示不清，分区不明，摆放无序。
生产车间为了完成生产进度不得不加大对原料库的投料数量，某些车间曾经发生过过量或重复投料的现象，生产车间的呆废料与合格物料混在一起，没有及时清理，使得大量在制品囤积在生产车间。其次，生产设备和人员的管理制度不严格。企业生产属于工序接替的流水线生产，一旦某个环节的设备出了故障，正常的生产秩序就会被打破，企业要建立严格的设备检查、保养、维修制度，确保生产的稳定性。
（二）供应链库存管理不善
作为供应链管理的重要环节———采购，在库存管理上存在着诸多问题，集中反馈在以下几个层面：1.缺乏科学的考核和激励机制企业采购部门的组织结构相对简单，没有建立采购部门的标准化绩效考核体系，缺乏对采购员绩效的考核约束机制。在原料库库管员进行原料验收接收时，只要是采购员采购的原材料，不管是什么用途，也不管采购计划的数量，来多少就接收多少，采购员过量采购和结构性不合理采购的现象一直存在，且有日益加剧的可能性。
再者，由于企业采购部门缺少绩效考核机制，一方面采购员做好做坏一个样，容易挫伤采购员的积极性，采购员在日常的采购谈判和工作中，只关心采购物料的进价，对物料供货的准时性和质量把关不严；另一方面采购员与供应商之间容易相互勾结，滋生采购行为。2.采购批量的设置不合理在目前的公司采购管理过程中，供应商的开发、遴选和维护完全由采购部门负责，根据采购的不同种类又分别有不同的采购人员具体负责。由于采购员责任意识不强和害怕承担采购风险，采购员都没有很强烈的意愿去根据企业原料库和生产线的具体情况去推动供应商选择合适的采购批量和降低采购批量。再者，供应商一旦进入公司正式的供应商体系，再要求改变和调整采购批量显得十分苦难，供应商都要求额外的补偿。因此，在签订正式的采购合同前将采购批量设置显得尤为重要。3.库存管理缺乏秩序性企业的盘点的方式也没有对物料分类进行，大量的物料在盘点过程中经常发生“盘盈”或“盘亏”的现象，这样的方式不仅不利于物料的管理和库存准确信息的保持，而且还造成资源的浪费。企业对库存采用统一的管理模式，对于重点物料也没有进行重点管理，是一种粗放的库存管理模式，必然造成效率低下和库存管理水平不高。企业并没有把库存信息当做一种企业资源进行管理，再加上企业的管理信息化程度较低和原料库与采购部门的地域分离，造成物料企业信息不能及时反馈。
二、新常态下提升企业库存管理的路径设计
（一）引入供应商库存管理流程
由于供应商的管理水平和资金局限性，企业经常受到供应链库存管理的制约。企业并没有与供应商达成深入的合作共识。在没有数据支持，没有指标引导的情况下，企业也并没有培养供应商发展供应商的战略眼光。对于经销商而言，有着类似的情况。经销商受自身利益驱动，其销售策略和库存方案往往与企业预期不一致。企业尽管产品的保质期长，但是供应商的库存积压仍会对品牌造成不利的影响。供应商在对于自身库存的把握上也存在困难，企业对其支持和引导并不足。企业涉及产品种类多，应打破传统高安全库存的运行模式，与供应商建立补给策略及确定库存水平，使供应商长期辅助企业的库存管理，成为主动的推进方，可大力提升企业的管理水平。
（二）多元策略控制外购件采购成本
外购件是企业库存管理的重要层面，建议仓储部门明晰外购件种类，建立伙伴型供应商，确定供应商的权利及责任，在最短的时间内可以对货源进行补充，有效控制采购成本。同时，公司运营链高层管理者应将JIT模式贯彻至企业库存管理体系中。倒拉式管理模式中的JIT是一种以准求零库存来保证生产经营的各个环节相互串联的一种模式。它的成功实施可以为企业提升产品质量、控制生产成本、改进货物企业环节等三个方面来提升企业的经营利润。这一管理模式目前在国外中小型企业中得到成功运行。因此面对竞争日趋激烈的市场，企业应未雨绸缪，提前对库存进行现代化管理的战略布局。
（三）强化内部审计，完善激励体制
新常态下，针对企业目前的货物库存管理现状，公司经尽快建立属于自己的内部审计制度。公司高层领导应根据自身的发展状况，联系企业财务部门的财务报告结果来进行综合评价，具体包含经营战略的执行进程、内部各个部门的协同程度等，同时针对于现在企业存在的保管、记账、等采用同一部门进行应给与彻底废除，建立不同部门的相互独立工作机制，从而提升企业在进行内部企业时的资产一致。此外，在薪酬方面，建立随岗位变动的薪酬模式，库存管理员工职业生涯通道中设置岗位薪酬福利指标，结合员工工作业绩对比分析，确定职位等级变化后的薪金水平。为鼓励不同级别的员工学习先进技术或管理知识，设定单独的知识激励体制；最后，对于企业发展的关键性人才，采用个性化薪酬的竞争方式，在普通正常薪酬的规划体系范畴内，给予精神激励和物质激励相互结合的方案。
三、结束语
企业的库存管理问题是中小型制造企业发展过程中的典型问题。中小型企业因管理理念、资金实力、管理团队或硬件设施的限制，库存管理往往存在目标不清晰，分工不明确以及反馈不及时等问题。因此，应实时引入供应商库存管理流程、建立多元策略控制采购成本，强化内部审计，才可以保障库存管理的高效运行，为企业的发展注入源源不断的动力！
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房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。
房地产项目管理中的风险管理
房地产风险管理论文摘要
【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施
1.房地产开发易产生风险的原因
不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产风险管理论文文献
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房地产企业财务风险管理研究
房地产风险管理论文摘要
【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理
房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。
一、房地产企业财务风险识别
1.投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
2.融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
3.资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强项目投资管理
(1)做好项目投资的可行性研究
房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。
房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。
(2)合理安排投资组合规划
房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。
2.资金结构及流动性管控
(1)优化企业资金结构
企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。
(2)加强资金流动性管控
房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。
对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。
对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理
房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。
4.完善企业内部控制制度
科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。
完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。
房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。
总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
房地产风险管理论文文献
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你可以参考其他文章的摘要和引言，一般来说，摘要要说明论文的目的、过程和结果。引言则是介绍和论文题目相关的历史性资料。具体的如下：1、摘要的写法论文摘要是全文的精华，是对一项科学研究工作或技术实践的总结，对研究目的、方法和研究结果的概括。摘要置于主体部分之前，目的是让读者首先了解一下论文的内容，以便决定是否阅读全文。一般来说，这种摘要在全文完成之后写。字数限制在100～150字之间。内容包括研究目的、研究方法、研究结果和主要结论。也就是说，摘要必须回答“研究什么”、“怎么研究”、“得到了什么结果”、“结果说明了什么”等问题。简短精炼是学术期刊论文摘要的主要特点。只需简明扼要地将研究目的、方法、结果和结论分别用1～2句话加以概括即可。2、引言的写法引言也叫绪言、绪论。引言的主要任务是向读者勾勒出全文的基本内容和轮廓。它可以包括以下五项内容中的全部或其中几项：1）介绍某研究领域的背景、意义、发展状况、目前的水平等;2）对相关领域的文献进行回顾和综述，包括前人的研究成果，已经解决的问题，并适当加以评价或比较；3）指出前人尚未解决的问题，留下的技术空白，也可以提出新问题、解决这些新问题的新方法、新思路，从而引出自己研究课题的动机与意义；4）说明自己研究课题的目的；5）概括论文的主要内容，或勾勒其大体轮廓。比较简短的论文，引言也可以相对比较简短。为了缩短篇幅，可以用一两句话简单介绍一下某研究领域的重要性、意义或需要解决的问题等，接着对文献进行回顾，然后介绍自己的研究动机、目的和主要内容。至于研究方法、研究结果及论文的组成部分则可以完全省略。（1）如何写引言的开头引言开头(即第一层)最主要目的是告诉读者论文所涉及的研究领域及其意义是什么，研究要解决什么问题，目前状况或水平如何。（2）如何写文献综述文献综述是学术论文的重要组成部分，是作者对他人在某研究领域所做的工作和研究成果的总结与评述，包括他人有代表性的观点或理论、发明发现、解决问题的方法等。在援引他人的研究成果时，必须标注出处，即这一研究成果由何人在何时何地公开发表。（3）如何写研究动机与目的在介绍了他人在某领域的工作和成果之后，下一步便介绍作者自己的研究动机、目的与内容。介绍研究动机可以从两个角度人手，一是指出前人尚未解决的问题或知识的空白，二是说明解决这一问题，或填补知识空白的重要意义。指出或暗示了知识领域里的空白，或提出了问题或假设之后，下一步理所当然应该告诉读者本研究的目的和内容，要解决哪些问题，以填补上述空白，或者证明所提出的假设。（4）如何写引言的结尾研究目的完全可以作为引言的结尾。也可以简单介绍一下文章的结构及每一部分的主要内容，从而起到画龙点睛的作用，使读者了解文章的轮廓和脉络。至于研究结果，在引言中完全可以不写。研究结果是结论部分最主要的组成部分