摘 要：所有权包括占有、使用、收益、处分四项内容，用益物权作为以所有权为基础而产生的物权，其内容亦包括这四项内容。本文认为，用益物权的占有权能通常体现为直接占有，在特殊情况下也表现为间接占有；用益物权的使用权能包括生活性使用、经营性使用、公益性使用三种形式；用益物权的收益权能虽是重要权能，但并不是各类用益物权的共有权能；用益物权的处分权能体现为法律上的处分而不包括事实上的处分。 关键词：用益物权、占有权能、使用权能、收益权能、处分权能 用益物权的内容，也就是用益物权的权能。关于用益物权的内容，理论上存在着不同的看法，有二权能说、三权能说、四权能说等不同的主张。我认为，用益物权因种类的不同，其内容会存在着差别。但就用益物权的整体而言，其内容应当包括占有、使用、收益、处分四项权能。当然，这并不等于说每一种具体用益物权的内容都包括这四项权能，具体用益物权的权能只能依该用益物权的特点而定。 一、用益物权的占有权能 占有是对物的实际管领和控制。在一般情况下，用益物权的标的物只有在移转占有归用益物权人时，用益物权才能够行使和实现。例如，不转移土地的占有，建设用地使用人就不能在土地上营造建筑物；不移转农地的占有，土地承包经营权人就无法耕作土地。那么，用益物权的占有权能是限于直接占有，还是包括间接占有呢？对此，学者的意见不一。有学者认为，用益物权的占有权能应仅限于直接占有，间接占有因不直接占有实体物，无从加以使用收益；[①]也有学者认为，在用益物权中，标的物必须移转给用益物权人占有，包括直接占有和间接占有。[②]我认为，用益物权的实现通常须以直接占有标的物为前提，但在用益物权的存续期间，用益物权并不以直接占有标的物为必要。在实践中，用益物权人为了取得更大的收益，或者基于其他原因，也可以将用益物转移给其他人占有。因此，用益物权中的占有权能通常表现为直接占有。但在特殊情况下，用益物权的占有权能也可以表现为间接占有。例如，在典权中，典权人承典房屋后在不转移直接占有房屋的情况下，即将该房屋出租给他人，典权人仅取得了出典房屋的间接占有。因为出租典物是典权人的一项权利，也是一种使用收益的方法。再如，建设用地使用人将建设用地使用权出租，用益物权人对土地的占有也属间接占有。 占有权能是用益物权的基本权能，是使用、收益权能的基础。外国法上的地上权、永佃权、用益权、使用权与居住权等，我国法上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等，都具有占有的权能，当无疑问。但是，地役权是否具有占有的权能，学者间则存在不同的看法。有学者认为，无论是积极地役权还是消极地役权、继续地役权还是非继续地役权、表见地役权还是非表见地役权，均不以占有供役地为前提，地役权并不包括占有的权能；[③]有学者认为，地役权包括占有的权能。[④]我认为，地役权的种类不同，其是否具有占有权能的情形也不同。有的地役权没有占有权能，如眺望地役权、采光地役权等，就没有占有的权能；有的地役权则具有占有权能，如引水地役权、排水地役权、搭梁地役权等，就具有占有的权能。因此，一概否定地役权的占有权能是不妥的。那么，地役权的占有权能是否具有独占性呢？对此，学者间的认识也有分歧。有学者认为，地役权的占有权能没有独占性。故地役权人不仅可与供役地人共同使用同一土地，而且也可以与其他地役权或其他用益权人共同使用同一土地。[⑤]我认为，地役权的占有权能是否独占性，也不能一概而论。通常情况下，地役权的占有权能没有独占性，但这并不排除在特定情形下，个别地役权的占有权能具有独占性。例如，根据个别地役权的特质，如不具有独占性则无法行使地役权的，则该地役权的占有即具有独占性。同时，如果当事人约定地役权人的占有具有独占性的，则占有权能即具有独占性。 既然用益物权的标的物通常需要由用益物权人直接占有，那么，标的物转移占有的方式除现实交付外，简单交付、占有改定、指示交付等观念交付是否允许呢？所谓简易交付，是指以当事人双方设定物权的合意代替该财产现实移转占有的交付方式。可见，简易交付就是简化了的现实交付，因此，简易交付对用益物权标的物的占有移转也是适用的。例如，某甲将自己的房屋借给某乙使用，后双方协商就此房屋设定居住权或典权，则双方达成居住权或典权合意后，该房屋即视为交付占有。所谓占有改定，是指物权的设定人仍直接占有标的物，而由权利人间接占有该标的物。例如，某甲将房屋出典给某乙，同时又约定某甲再租赁30天。可见，在占有改定的情况下，标的物的直接占有并没有发生移转，用益物权人仅取得了标的物的间接占有。这种以占有改定方式交付标的物的，也是应当允许的。当然，对于建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权而言，占有改定的交付方式通常是不允许的。所谓指示交付，是指当财产由第三人占有时，物权设定人以对于第三人的返还请求权让与受让人，以代现实交付。例如，某甲将房屋出借给某乙，然后又将该房屋为某丙设定居住权或典权。那么，某甲能否以对某乙的房屋返还请求权让与某丙以代替房屋的交付呢？对此，有学者认为，在用益物权设定后，如果设定人将对第三人行使的返还请求权移转给用益物权人，即移转间接占有时，也必须由用益物权人行使该返还请求权以取得对物的直接占有，由其在实体上支配标的物。[⑥]这种观点虽有自相矛盾之处，但实际上是承认了指示交付的有效性。我认为，指示交付也可以适用于用益物权标的物的移转占有。但是，如果因用益物权设定人的原因，导致用益物权人不能行使返还请求权或行使返还请求权无效果时，应由用益物权设定人对用益物权人所受到的损失承担赔偿责任。当然，以占有改定、指示交付方式移转用益物权标的物占有的，不能违反法律的规定或者用益物权的设定目的。 二、用益物权的使用与收益权能 用益物权是以使用收益为目的而设定的用益物权，因此，可以说，使用与收益是用益物权的核心权能。 使用是指按照物的性能和用途，对其加以利用，以满足生产和生活的需要。用益物权的使用权能系对物的具体利用，本质上是实现物的使用价值，故使用权能是一种事实上的权能。使用是直接作用于用益物权标的物上的权能，是各类用益物权所共有的权能，因此，在德国民法上，用益物权在法学中的直接意义就是使用权，即以使用为目的而利用他人之物的物权。[⑦]用益物权的使用主要有三种表现形式：一是生活性使用，即用益物权人为满足自己的生活需要而使用用益物。生活性使用一般为单纯使用标的物，不伴随收益权能。例如，宅基地使用权人对宅基地的使用，居住权人对房屋的使用等，都属于生活性使用。二是经营性使用，即以营利为目的而使用用益物。经营性使用由于是出于营利目的，因此，常伴有收益的权能，有时也有处分的权能。例如，土地承包经营权人对土地的使用，其目的在于获取一定的农产品；建设用地使用人在土地上开发建筑房屋，其目的在于出售房屋而营利。因此，这些使用都属于经营性使用。当然，当建设用地使用权人将所建筑的房屋出售后，房屋所有人因居住房屋而使用建设用地的，则属于生活性使用。三是公益性使用，即用益物权人是出于公益目的而使用用益物。例如，建设用地使用权人的用地属于教育、科技、文化、卫生、体育用地的，这种使用即为公益性使用。 根据《德国民法典》第100条规定：“收益是指物的或者权利的果实以及依物的或者权利的使用方法所取得的利益。”因此，收益是指收取标的物所产生的经济利益。这里的经济利益范围相当广泛，不仅包括天然孳息和法定孳息，而且包括在实际生产经营活动中所产生的各种利益。关于收益权能在用益物权权能中的地位，理论上有两种不同的看法。一种观点认为，用益物权应当兼具使用和收益两项内容或目的；[⑧]另一种观点认为，用益物权不必同时兼具使用和收益两项内容或目的。[⑨]我认为，通过具体分析各种用益物权，可以发现，用益物权的使用权能、收益权能有如下三种情况表现形式：一是仅有使用权能而无收益权能，如宅基地使用权、地役权、居住权一般无收益权能；二是仅有收益权能而无使用权能，如农村土地承包权人转包后，即仅有收益权能而无使用权能；三是既有使用权能又有收益权能，这种情况最为常见，如建设用地使用权、土地承包经营权等。可见，收益权能并不是各种用益物权所共同具备的权能。至于何种用益物权具有收益权能，则应根据具体情况而定。 三、用益物权的处分权能 在用益物权中，用益物权人除对用益物享有占有、使用、收益的权能外，是否还包括处分权能呢？对此，理论上有不同的认识。一种观点认为，用益物权的权利内容不包括处分权，其内容为对于标的物的占有、使用、收益，不包括法律上的处分。具体而言，在用益物权设定后，物之所有人并没有将其所有权的处分权能移转给用益物权人。用益物权人虽然不具有对标的物的处分权，但土地使用权、典权等可以转让，也可以设定抵押，对用益物权本身进行处分。[⑩]另一种观点认为，就法律处分而言，用益物权人对用益物没有移转所有权的处分权，但权利人有权利处分权，即移转权利和设定负担的权利，如转让、设定抵押等；就事实处分而言，因事实上的处分权能往往是对物加以利用的条件，使用和收益权能在很多情况下是与事实处分权能相结合才能实现。例如，为了在土地上营造建筑物、种植粮食，就必须对土地进行打地基、翻土、修田垄等，这就属于对土地的事实上的处分，不许为这样的处分对土地的利用就是不可能的。因此，用益物权中是应当包含对物的事实上处分的内容的。[？]还有一种观点认为，讨论用益物权处分权能时，通常讨论的是权利人能否对其享有的用益物权的标的物加以法律上或事实上的处分。从这一角度出发，就法律上的处分而言，用益物权人不能对标的物进行法律上的处分；就事实上的处分而言，为了使用和收益的目的，法律一般允许用益物权人对标的物进行改良或保存行为，但不允许对其标的物进行显著的变更或毁损。当然，这种观点也不否定用益物权人对用益物权本身的处分权能，即除非法律特别规定或者权利性质的特殊要求，权利人原则上可以对权利本身进行处分。[？]可见，这种观点是以对用益物的处分为前提来讨论处分权能的。 从上述各种不同的观点来看，其存在分歧的原因在于对于处分的理解有所不同。因此，应当首先明确处分的含义和对象。德国著名学者拉伦茨教授指出：“处分行为是指直接作用于某项现存权利的法律行为，如变更、转让某项权利、在某种权利上设定负担和取消某项权利等。处分的对象永远是一项权利或一项法律关系。所有权人处分其所有权的处分行为，如移转动产上的所有权以及在所有权上设定有利于第三人的限制物权（如设定用益权、抵押权或质权）等。”[？]关于处分的对象（标的或客体）问题，涉及到权利客体问题。对此问题，拉伦茨教授从三个层次上进行了分析。第一层次的权利客体即第一顺位的权利客体，是支配权或利用权的标的，属于狭义的权利客体。这一顺位的权利客体是有体物以及在其上可以有效成立一个第三人的支配权或利用权的无体物，因此，属于某人所有的物就是第一顺位的权利客体。第二层次的权利客体即第二顺位的权利客体，是权利主体可以法律行为予以处分的标的。这一顺位的权利客体是权利和法律关系。德国民法在使用“标的”（标的物）这一词语时，总是把它和一个处分的法律行为、或者与一个处分权结合在一起，这就是第二顺位的权利客体，也就是处分标的的意思。因此，在某物上存在的所有权作为处分的标的（可以处分的对象）就是第二顺位的权利客体。从这个意义上说，在所有权中，所谓的处分应是对所有权的处分，而不是指对所有物的处分。第三层次的权利客体即第三顺位的权利客体，是指作为一个整体并且可以被一体处分的某种财产的权利或者某种特殊财产的权利。因此，财产本身并不是一个统一的处分的标的。[？]从拉伦茨教授关于权利客体的三层次论述中，我们可以清楚地发现，处分的标的只能是权利或法律关系，而作为第一顺位的权利客体是不能作为处分标的的。当然，拉伦茨教授所指的处分，是仅就法律上的处分而言的。若就事实上的处分而言，处分权能应指向物本身。 在我国民法上，学说上一般认为处分是所有权的核心权能，因此，只在论述所有权的权能时加以说明。我认为，处分作为支配物的一种表现形式，不为所有权所独有，用益物权和担保物权也应具有处分权能，只是它们的表现形式有所不同而已。通说认为，处分不仅包括事实上的处分，也应包括法律上的处分。事实上的处分是指对物进行消费，即通过事实行为使物的物理形态发生变化，从而满足人们的需要；法律上的处分是指对物的权利的处置，即通过法律行为使物的权利状态发生变动。拉伦茨教授所指的处分，指的就是法律上的处分。法律上的处分有狭义与广义之分。狭义的法律处分，是指对标的物的权利（如所有权、用益物权、担保物权）的处分；广义的法律处分，除包括狭义的法律处分外，还包括对标的物设定负担，如在标的物上设定用益物权、担保物权等。 基于上述分析，我认为，在物权的处分权能上，法律上的处分的对象应是权利，而事实上的处分的对象是物本身。在这个前提下，我们可以具体分析用益物权的处分权能问题。 就法律上的处分来说，如前所述，它包括两种情况：一是对权利的处分；二是对权利设定负担。就对权利的处分而言，用益物权人自然不能享有处分用益物所有权的权利，否则即构成无权处分。但是，用益物权人应当享有对用益物权的处分权能，即有权将用益物权移转给他人。因为用益物权是一种非专属的财产权，通过处分用益物权可以实现用益物权人设定权利的目的。“处分权的缺失有悖于用益物权的支配权属性，会影响到物的使用权效率。” [？]因此，法律应设计具体的规范调整用益物权的移转问题。当然，法律也可以根据某种特殊的原因，限制用益物权的移转，如居住权就是一种不具有移转性的用益物权，宅基地使用权在转移时也受到严格的限制。就对权利设定负担而言，用益物权人有权以用益物权为客体设定抵押、租赁等权利。例如，我国现行法规定的国有土地使用权可以设定抵押，也可以出租。那么，用益物权人是否享有在用益物上设定负担的权利呢？对此，有学者认为，用益物权人不可以就标的物设定地上权、地役权、抵押权，但可以在其享有的用益物权上设定次用益物权，该次用益物权是以既存的用益物权为其客体的。[？]我认为，由于用益物权人对用益物只享有定限物权而没有所有权，所以，用益物权人一般不能以用益物为客体设定负担，如以用益物为客体设定地上权、抵押权、租赁权等权利。但是，在某些特殊情况下，基于用益目的的需要，用益物权人也可以在用益物上设定负担。例如，用益物权人可以就用益物为他人设定地役权，典权人可以就典物设定典权即转典。应当指出的是，在这些情况下，用益物权人所设定的用益物权的客体并不是原用益物权人所享有的用益物权，它的客体与原用益物权的客体是相同的，都是原不动产。 就事实上的处分来说，由于它是对标的物进行实质上的变形、改造或毁损，因而，一般情况下，这种处分权能非属所有人不可，除非法律另有规定。如前所述，有学者认为，用益物权人对用益物也享有事实上的处分权能。对此，我持有不同的看法。尽管用益物权人对用益物加以利用往往需要对物进行一定的变形、改造，如建造房屋需要打地基、耕植农作物需要修田垄等，但这实际上是用益物权人实现使用、收益权能的前提条件，是用益物利用的一种形式，属于用益物的改良行为。用益物的改良与用益物的事实上的处分是完全不同的，因此，《德国民法典》第1037条第款规定：“用益权人无权对物进行改造或者重大变更。”第2款规定：“在不对土地的经济用途进行重大变更的范围内，土地的用益权人可以为了采掘岩石、砂砾、沙士、粘士、陶士、泥灰岩、泥炭或者其他土壤成分而设置新设备。”前者规定的用益物的事实上的处分，属法律禁止之列；后者规定的是用益物的改良，属法律允许之列。[？] 注释： [①] 温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第394页。 [②] 屈茂辉：《用益物权制度研究》，中国方正出版社2005年版，第7页。 [③] 刘凯湘：《论基于他物权的物权请求权》，载《法学论坛》2003年第2期，第33页。 [④] 谢在全：《民法物权论（中）》（修订三版），台湾文太印刷有限公司2004年版，第226页；陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第553页。 [⑤] 温世扬、廖焕国：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第471页；陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第553页。 [⑥] 钱明星：《我国用益物权体系研究》，北京大学2001年博士学位论文，第12页。 [⑦] 孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第30页。 [⑧] 江平主编：《民法学》，中国政法大学出版社2000年版，第395页。 [⑨] 屈茂辉：《用益物权论》，湖南人民出版社1999年版，第5页。 [⑩] 王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第412页。 [？] 钱明星：《论用益物权的特征及其社会作用》，载《法制与社会发展》1998年第3期，第18页。 [？] 尹飞：《物权法·用益物权》，中国法律出版社2005年版，第27页。 [？] [德]卡尔·拉伦茨：《德国民法通论》，王晓晔等译，法律出版社2003年版，第436页。 [？] [德]卡尔·拉伦茨：《德国民法通论》，王晓晔等译，法律出版社2003年版，第378—379页。 [？] 钱明星、李富成：《中国物权法的观念》，载蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》（第一卷），法律出版社2002年版，第119—120页。 [？] 钱明星：《我国用益物权体系研究》，北京大学2001年博士学位论文，第8、12页。 [？] 我在给研究生讲课，有学生认为物的改良行为应属于事实处分的下位概念，因此，对用益物的改良即属于事实上的处分。但我认为，物的改良与事实上的处分是不同的。前者是在不毁损物的本体的情况下，对物加以改善，以使其增加价值和使用价值，如为房屋的客厅铺设地板；而后者是对物的本体的毁损或变更，或将房屋拆除。因此，应当将物的改良与事实上的处分区分开来。也正因为如此，我认为，所有权的权能不仅包括占有、使用、收益、处分，还包括改良等其他权能。
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
要有全局观念，从整体出发去检查每一部分在论文中所占的地位和作用。看看各部分的比例分配是否恰当，篇幅的长短是否合适，每一部分能否为中心论点服务。比如有一篇论文论述企业深化改革与稳定是辩证统一的，作者以浙江××市某企业为例，说只要干部在改革中以身作则，与职工同甘共苦，可以取得多数职工的理解。从全局观念分折，我们就可以发现这里只讲了企业如何改革才能稳定，没有论述通过深化改革，转换企业经营机制，提高了企业经济效益，职工收入增加，最终达到社会稳定。
在法学领域中，比较法(Rechtsvergleichung)是不同国家或地区法律秩序的比较研究。下文是我为大家整理的关于法学论文比较法的 范文 ，欢迎大家阅读参考!
什么是比较法
一、 比较法的研究对象
一般意义上说，比较法的研究对象是对不同国家的 法律 进行比较研究。如对中美、中德的法律进行比较研究。从特定意义上说，比较法的研究对象也包括同一国家不同地区的法律的比较研究，如对美国不同的州之间的法律进行的比较研究、 中国 大陆与两个特别行政区之间的法律制度进行的比较研究，又如对我国加入WTO后法律与国际接轨、相适应 问题 的研究等。
比较法的研究可以是双边的，即在两个国家或特定的地区之间进行比较研究;也可以是多边的，即对三个或三个以上国家的法律进行比较研究。
比较法的名称容易引起误解。一般的法律如民法、刑法等都有特定的研究对象、调整规则，而比较法谈不上特定的调整对象、调整规则。它是法学的一个学科，而不是一门具体的法，但法学界对“比较法”一词沿用已久，一般不会引起歧异。 目前 这么学科的名称还有如“比较法学”、“比较法研究”、“法律的比较研究”等。
对一国法律之间的比较，不属于比较法学的 内容 。如对一国的民法和刑法间的比较研究、一国的民法和行政法之间的比较研究，均不属于比较法学的范围。
比较法学课一般分一下几个层次：一是基础训练，如现在讲的比较法总论;二是部门法的研究;三是专题训练、
下面我想举一个案例来说明比较法这门学科的重要性。
甲是R国人并居住在R国，生前是美国纽约州一公司在R国的代理人。在其生前所立的遗嘱中声明，在5他死后，全部财产由其女儿继承。其女也是R国公民，已成年，居住在R国。根据R国的法律，这一遗嘱是有法律效力的。R国的法律属于西方国家的民法法系。甲死后，其女在纽约州法院向该公司起诉，要求后者支付其所欠甲的薪金和佣金。被告的律师提出，根据纽约州的法律，遗嘱的效力必须警告遗嘱检验法院的证明，而且，遗产应首先由遗嘱执行人管理并作为遗产的代理人，由遗产执行人提起诉讼。而本案中，遗嘱未经遗嘱检验法院的证明，甲的女儿也不是遗嘱执行人，因而，甲的女儿无权起诉，请求法院撤销其起诉。在这种情况下，如果甲的女儿按纽约州的条件重新提起诉讼，容易导致时间、金钱的浪费，还可能发生过期的问题。这时原告的律师以R国的法律进行抗辩，他提出，本案应适用R国法律。而按R国法律，遗嘱的效力无需经遗嘱检验法院的证明;甲死后，其财产所有权即行转移给其继承人而无需遗产执行人。因而，甲的女儿有权根据所有权起诉。最终，甲的女儿胜诉。
在这个案例中我们可以看到：对纽约州法院来说，遗嘱要由遗嘱检验法院证明，遗产的处分需要遗嘱执行人，这是本国法。原告方提出适用R国的法律，这是外国法。本国法与外国法发生冲突怎么办?这里又涉及到国际私法或者说冲突法。根据纽约州的冲突法，涉外遗产案件适用法院地法(即纽约州法)或死者住所地法(即R国法);动产继承案件，应适用死者住所地法。同时，如果我们假定甲的女儿委托其在纽约州的代理人起诉的话，就要涉及到国际公法的问题。我们看到，该案件涉及本国法、外国法、国际私法和国际公法，我们不可能熟悉所有外国的法律，但通过比较法的 学习 ，大致了解两个法系间的冲突法，我们面对这些问题的时候就能游刃有余。这时比较法学的价值也就体现出来了。
二、 几十年来比较法学的 发展
比较法学十九世纪在欧洲大陆兴起。二战后获得了巨大的发展。研究的内容也从大陆法系扩展到英美法系，还包括了二战后大批新独立国家法律的研究。
九十年代以来比较法研究取得了更为巨大的发展，我认为其原因主要有以下一些因素：
1、美国法律思想在西方取得了主导地位。十九世纪上半期是法国占主导地位，十九世纪下半期是德国占主导地位，二战后，美国获得了主导地位。这主要表现为以下的美国法律思想、制度的盛行：(1)美国意义上的司法审查制度，即美国联邦最高法院有权审查联邦法律和各州宪法、法律是否违背联邦宪法。现在，法国有宪法委员会，德国和俄罗斯联邦有宪法法院，而日本直接仿效美国由普通法院行使司法审查权。(2)联邦管理商务的法律。(3)有关隐私权、反性骚扰的法律。(4)对抗制的庭审模式。(5)法律 教育 中的判例教学法。
2、欧盟法律的兴起、欧盟法律的特点是：(1)它不是独立的法律，其效力比成员国法律要高;(2)它不仅适用于成员国国家，还直接适用于成员国的公民。所以，有人称欧盟的法律不是联邦法，也不是国际法，而是超国家的法律。北大设有欧洲法研究中心。
3、两个法系融合的加强。现在，大陆法系也更多地使用判例。这与欧盟的发展有关。欧盟原来是以法国、德国为中心的，七十年代后英国的加入，加强了两个法系的融合。
4、前苏联法律的解体，俄罗斯联邦的兴起。
5、东德的法律由联邦德国的法律所替代。前苏联和东德解体的形式是不一样的。苏联解体以前的法律与俄罗斯联邦现在的宪法不抵触的，由俄罗斯联邦继承沿用。东德的法律则是完全由西德法律所代替。
6、伊斯兰法的改革。这有两个方向，一个是逐步向传统西 方法 律靠拢的方向，一个是更为宗教化的方向。
7、当代中国法律的巨大变化。
8、一国两制的实现。我认为这是具有世界意义的事件。
三、比较法 研究 的 方法 论
这是根据西方比较法译著加上我个人看法的一些 总结 。
(一)、宏观的比较和微观的比较
这里有不同的理解。法国比较法学家达维认为，宏观比较是研究具有很大差别的 法律 制度;微观比较是同一个法系的法律比较研究。莱茵斯坦认为，宏观比较是对整个法律制度的比较;微观比较是具体法律制度和规则的比较。瑞典的波格旦认为，宏观比较是形式的比较，如法律结构和渊源的比较;而微观比较是实体的比较，集中在法律规则、 内容 的比较。我个人倾向于第二种理解。对不同的 社会 制度，即不同法系或同一法系不同国家的比较，是宏观比较;具体法律规则的比较是微观比较。
我们看法学 教育 中经常提到的案例，西瓜皮案件。老太太在商场购物时滑倒，我们可以看到不同国家的不同处理办法。在法国，人们径直查法国民法典1382至1384条;在德国，人们认为还没有成立契约，属于缔约过失 问题 ;而在英国，人们则认为这属于占有问题，或者说实际控制的问题。
(二)、功能比较和概念比较
功能比较强调各种不同的法律解决同样的对象即具有同样的功能，就是可以比较的。功能比较时比较法的基础和出发点。概念比较强调法律概念、法律的形式、结构、渊源的比较。我个人认为功能比较时重大的突破，是比较高层次的研究，但并不排斥概念、规则、形式的比较。
(三)、 文化 比较
这是美国法学家埃尔曼等提出来的。文化比较强调法律本身是一种文化，应比较不同民族的文化。我个人认为，文化和法律文化究竟指什么，模糊不清。文化对法律有积极 影响 也有消极影响， 传统文化 与法律紧密联系，但法律的决定因素毕竟不是文化。
(四)、静态比较和动态比较
静态比较是指法律法规条文的比较;动态比较除法律条文外，还包括法律的产生、 发展 、作用、形式以及制定和实行的比较。我个人认为这两种比较应该结合起来。
(五)、法律比较的步骤
1、找出两个或两个以上国家法律共同遇到的问题(共同的起点);2、比较各国的解决办法;3、研究各国所采取的办法的理由;4、研究这些异同及其产生原因的可能趋势;5、进行评价;6、预测未来的发展趋势。
四、比较法的作用
一是在立法方面。比较法从欧洲兴起，特别是从比较立法兴起，在立法方面作用巨大。我曾 作文 《当代 中国 借鉴外国法律的实例》对此进行论述。
二是在法律执行和司法行政方面。例如，《民法通则》中有一条关于涉外合同发生纠纷适用什么法律的条文。一般当事人可以自行选择适用的法律，当事人没选择的由与案件发生地具有最密切联系地法院管辖。这里就产生了“最密切联系”的解释问题。通过比较法研究我们会找到比较适当的答案。
三是当代世界呈现出 经济 全球化和 政治 多元化的趋势，法学界如何适应这一趋势的问题。个别西方法学家(主要是美国的法学家)提出“法律全球化”的 口号 。我个人认为，这是不切实际的幻想。经济全球化是客观事实，是必然，在经济贸易方面的法律我们应该积极与国际接轨。但法律不同于经济，法律是不会全球化的。其实，一些美国法学家也承认，他们提出的“全球化”是倾向于“美国化”的。
四是在法学教育和法学研究方面。这就不用多说了。
五、不同法系和不同社会制度的法律
不同法系是指大陆法系和英美法系。不同社会制度是指社会主义制度和资本主义制度。它们的概念是有区分的，是不可混同的。苏联解体前，有的法学家称有三个法系，即英美法系、大陆法系和社会主义法系，这就混淆了概念了。有一种理解是认为有一“远东法系”，还有人认为有一“中华法系”。苏联法学家也曾提出对内比较和对外比较的概念。对内比较是指同一法系的国家间法律的比较，对外比较比较是指社会主义法律与资本主义法律的比较。苏联解体后，比较法学界对此并没有定论。我个人是按大陆法系与英美法系划分的，“社会主义法系”我作为 历史 资料来讲解，其他的我作为专题讲。
法学理论中法的作用
[摘要]法是人类 社会自我 管理的最伟大创造。在漫长的人类文明 发展过程中,法形成了自己独特的 语言、概念、逻辑和体系。立法是一项严肃的 政治活动,也是一门政治 艺术。尊重法律,维护法律的权威应该是我国公民的基本道德。我国已经初步形成以宪法为核心的中国特色社会主义法律体系。结合建构我国社会主义法律体系的 实践,探索法律科学,掌握法的原理,将有助于提高立法质量,为形成中国特色社会主义法律体系作出贡献。
[关键词] 法学理论 法律 政策 管理
现在世界上关于法的定义五花八门,有几十种之多。对法律是什么的回答既体现不同的价值观,也体现不同的认识论。马克思主义法学把法定义为:法是由国家制定和认可的、体现国家意志的、以权利和义务为主要内容的、由国家以其强制力保证实施的社会行为规范。法律的生命在于实行。尊重法律,维护法律的权威应该是我国公民的基本道德。我国已经初步形成以宪法为核心的中国特色社会主义法律体系。
我国社会主义法学理论和其他各种各样的法学理论不同之处在于:一是坚持历史唯物主义的观点。作为上层 建筑的法律是一定发展水平的 经济基础的产物,法的发展必须同整个社会物质文明、精神文明和政治文明的发展相适应,法律永远不能超出社会经济条件所提供的范畴和结构。二是坚持统治阶级意志与人民意志相统一的观点。法律是一个社会中阶级力量对比关系的集中表现。超然的、抽象的法律是不存在的,法律是统治阶级调整社会关系的手段。我国是人民当家作主的社会主义国家,立法者由人民选举产生并对人民负责,最大限度地表达人民的意志是我国立法的宗旨。三是坚持发展的观点。法一定要随着社会的发展而发展。基于新的社会现实制定与之相适应的法律规范是法律生命力的源泉。
作为一种社会治理方式,法具有多种社会作用。我国古代思想家管仲把法的作用概括为“兴功惧暴、定分止争”。现代社会的法的作用显然不止于此。在政治领域,法的作用主要表现在:
第一,法确立掌握政权的阶级的统治地位,为国家政权的存在、结构和活动提供法律依据。
“要立国,先立法”,国家的产生和存在必须具备合法性。在国际法上,合法性表现为获得国际法上的主体资格,在国内法上,合法性表现为合宪性。在这里谈一谈宪政的问题。近年来,我们听到很多关于宪政的讨论。宪政的含义,有不同解释,有人认为宪政就是“限政”,就是“分权制约”,我国社会主义法律理论认为,宪政的核心是一部好宪法切实得到遵守。宪法具有最高法律效力,必须成为一切国家机关、社会团体和公民个人的行为准则。对执政党来说,宪政就是依宪执政。
法也是凝聚国民精神的政治符号。很多国家的学校要求学生向宪法致敬,公民进入法庭要对法律宣誓,掌握国家政权的政党和领袖表示对国家宪法和法律的忠诚最能够得到人民的支持。
第二,法确认和维护国家政权赖以存在的经济基础。
经济基础既包括物质财富的生产,也包括经济制度。任何社会的立法者都把维护国家政权的经济基础作为重要任务。法对经济基础的作用主要表现在:
(1)保障作用。通过设定权利和责任,鼓励、支持符合法定经济制度的行为,惩治违反和破坏法定经济制度的行为;
(2)规范作用。通过制定 公司法 、 合同法、税法、企业法等规范经济活动,将其纳入健康发展的轨道;
(3)指导作用。通第三,确认和调整统治阶级内部关系和与同盟者之间的关系。统治阶级内部不同群体、不同阶层和不同成员的意志和利益是有差异的。把这些差异统一到统治阶级整体利益之下,规定他们的权利和责任,确定共同的行为准则,使个别利益服从整体利益,个别主张服从统一意志,以维护统治阶级整体的政治统治和经济利益。统治阶级与其同盟者的关系也需要以法律形式加以确定。
第四,通过立、改、废为社会变革提供法制保障。
改革通常被称为“变法”,其含义是对现有法律中阻碍改革和社会进步的规定及时修改或者废除,并且把改革的成功 经验 及时地用法律的形式固定下来。在社会变革的条件下,法的制定、修改、补充经常是先通过政策指导的方式进行探索试验,取得经验,在所调整的社会关系大体定型化之后再制定法律。在政党政治中,把执政党的政策通过立法程序转化为法律是实现执政目标的重要手段。实践表明,现代国家立法的绝大部分以执政党的主张为背景或者是由执政党自己动议的。
在我国,党的治国主张是集中了党和人民的智慧而形成的,通过立法程序,进一步吸收各方面的意见,将其转化为法律,实现党的领导、人民当家作主和依法治国的有机统一。我国宪法的四次修正分别是在党的十三大、十四大、十五大、十六大之后,为适应发展社会主义民主政治的要求,以宪法修正案的方式把党的代表大会的政治决策宪法化的。
在这里谈一下法和政策的区别。
(1)政策,顾名思义,是政治决策。政策可以是临时的,也可以是针对具体问题和特定人群的。法则是普遍的规则。只有那些成熟的、具有全局性和普遍性意义的政策才需要上升为法律。
(2)政策可以很具体,也可以比较原则,执行中具有较大的灵活性,导向性强,规范性弱,而法则具有明确的规范性。
(3)现实生活中政策和法律经常配套使用,但二者的实施方式不同。在实施遇到障碍的情况下,法具有相应的制裁手段,而政策的执行则主要靠行政 措施 和纪律手段。
(4)政策可以是探索性的,可以在一定时间、针对特定问题有效,法则调整稳定的、明确的社会关系。从我们改革开放以来的实践经验看,某些重大的改革总是先通过政策来实施,有了必要的实践经验后再以法律的形式确定为制度。
法的社会作用主要表现社会事务的管理。
任何社会的法律都必须承担社会管理功能,主要表现为管理社会生产、维护人类基本生活条件,如 环境保护、管理自然资源、维护生产和交换秩序等规范。马克思、恩格斯在分析资本主义国家时指出,它既“执行由一切社会的性质产生的各种公共事务,又包括由政府同人民大众对立而产生的各种特殊职能”,法的社会作用的范围取决于政权的性质。我国是社会主义国家,代表最广大人民群众的根本利益,因此我国法的社会作用是非常广泛的。
法是人类社会自我管理的最伟大创造。
在漫长的人类文明发展过程中,法形成了自己独特的语言、概念、逻辑和体系。立法是一项严肃的政治活动,也是一门政治艺术。结合建构我国社会主义法律体系的实践,探索法律科学,掌握法的原理,将有助于提高立法质量,为形成中国特色社会主义法律体系作出贡献。
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房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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是的在该刊发表的论文含金量也是非常高的，所以很多从事法学专业人员都比较倾向于在c刊上发表论文；国内第一本，也是唯一一本人权研究学术集刊《人权研究》；以及针对不动产法律理论和实务的《中国不动产法研究》社科文献出版社目前有CSSCI来源集刊34种，其中法学C刊3种。
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分享一个亲身经历的小故事。 某次陪国外客户吃饭，席间客户表示房间温度有点低，问能不能把空调调高点，话音未落，旁边的一个女业务瞬间从包里摸出一个遥控器，马上把温度调整高，动作迅速，姿势优雅。 客户很吃惊： “你平时出门都带着遥控器吗？” “全球平均每三台空调就有一台是我们的，所以我国内国外去哪里都带上遥控器，不仅自己的产品能用，其他品牌的遥控坏了也能用，有备无患。” 客户听完后非常惊讶，对我们的品牌和这位女业务留下了深刻的印象。 后来双方合作非常愉快，该客户也经常在其他客户面前讲这个遥控器的故事。 这是典型的用细节影响客户，打动客户的一个例子。 对于贸易销售型企业，客户是衣食父母，服务好客户，获得客户的认可，我们才能成功。 华为的诸多赢得客户，感动客户的案例，我们都耳熟能详。要感动客户，先感动自己，感动了自己，上天真的会为你打开那扇窗。 一切不以满足客户为目的的行为都是耍流氓。 那么，如何获得客户认可？ 首先，要发自内心重视客户，心系客户，急客户之所急。 其次，纠正一个误区：一定不要为了感动而去感动——客户被感动是结果，我们不能本末倒置，不能变成影帝。 然后，就是要帮客户创造价值。 如何帮客户创造价值？ 一、解决问题 及时了解客户的需求和困难，帮客户解决问题，是获得客户认可的第一步。 我们看发生在身边的另一个小故事： 春节期间，国外某客户看到国内疫情消息，对自己订购产品在中国的装柜和发运很担心，虽然公司已有每天的进度报表同步信息，但客户心里依然没底，大年初五就立马电话找到对应的业务员进行咨询。 该业务了解到客户的顾虑后，没有任何推托抱怨，大过年的第一时间就去到仓库和码头，针对客户的顾虑，和相关同事实时“直播”我们的各项疫情应对，把货物仓储和发运实时展现，给用户吃了一颗大大的定心丸！ 这种假期里的迅速响应，不仅让客户对产品的交付心里有了底，更让客户公司上下对我们在疫情期间井然有序、加班加点、全体上一线的场景大为感动！ 节后，该客户马上调整年度合作计划：在原定的年度目标上，再次上调30%！——用客户的话来说，你们的行动，坚定了我要做好，能做好的信心！ 二、共创业绩 共创业绩 客户也是需要业绩的。 我们要拉上客户，结合实际、客观分析、配置资源，和客户一起行动，在行动中创造成绩，建立信任。 三、引领成长 很多时候，我们可以利用自己的专业性，以及信息的不对称，前瞻性和开放性地为客户提供发展建议和专业咨询。 海外电商风口来临的时候，我们先于客户洞察全局，这时就可以把国内的电商发展历程和经验教训，典型案例介绍给客户，给他分享并和他一起规划。 客户来访时，带着顾客户去参观优秀企业，让客户感同身受。在此基础上，邀请电商专家和转型成功者，现身说法，为客户量身定制符合其自身现状的发展计划，帮助客户转型。 这就是引领客户成长，一般而言，客户都非常愿意倾听和接受。 以上，不仅仅帮顾客创造了价值，还建立了客户对你的一种信任。销售中一旦建立信任，剩下的就容易多了。 具体实施中，有一些小技巧供大家参考： 一、黏住客户 俗话说，成功的秘诀有三 一是坚持 二是不要脸 三是坚持不要脸！ 客户的精力和时间是有限的，谁赢得了了客户更多的时间和关注，谁就更有可能赢得客户的订单。 观察一个业务员，我会有意识的去了解他每个月的话费，一个业务做得好的人，往往有大量的时间在和客户打电话。 再看一个身边的例子： 有个业务经常被“投诉”：客户经常找到他的领导，请求他“放过自己”——这个业务员每天平均有两个小时在跟客户打电话，全方位纠缠，全方位陪同：有任何中央精神、全球局势、天气预报、竞品动向、产能计划都会及时传达，川普总统今天发了什么推，再到公司食堂中午加了什么菜，事无巨细全套送上，直接把客户变成了我们的“忠实听众”。 ——这个客户每天平均耗两个小时来应对他，已经生无可恋，唯一的人生乐趣，仅存在于半夜睡梦的短暂几小时中。 虽然受虐，但慢慢也形成了习惯，很快转变成依赖。如果哪一天，该业务员没去“骚扰"这个客户，客户马上电话追过来了，他生病了吗？他辞职了吗？为什么还不给我打电话？你们还要不要和我做生意…… 这叫上瘾。 这个客户的成长非常迅速，和厂家的关系也非常密切，而这个男业务的业绩，也是长期领先。 黏住客户，让客户把时间和精力用到你身上，不愁业绩不来。 二、注重细节 除了坚持不要脸，心细，也是一个重点。 除了把事做到位，对人，也需要给予更多的关注。 有无建立客户个人和家庭档案？ 客户的兴趣爱好是否清楚？ 客户社交媒体有无关注，客户的操作习惯是否掌握？ 推荐大家可以把各自客户的主要社交媒体账号逐一关注，予以挖掘，从中找出蛛丝马迹。尤其在一些非主流社交渠道上和客户的互动，更能获得客户的认可和感动。 三、独特价值 成功有两个要点 一、要能熬到机会来临。 二、机会一旦来临，一定不能放过。 我们再看另一个故事： 公司一个业务员很有特点，最大的特点就是：工作乏善可陈，毫无特点。但有一点与常人不同——他祖父是骨科名医，专治各种跌打损伤，更有一副狗皮膏药传世秘方。该业务的日常工作之一，就是每天八卦客户及客户亲戚朋友各种伤残信息：谁摔着了，谁的脚崴了，谁又骨折了…… 养兵千日，用兵一时，一旦出现目标对象，他就开始全套登场：不仅自己主动出击，同时发动其他“老顾客”进行信任背书，切断目标对象另寻良方的念头。狗皮膏药成本2块钱，顺丰快递22元起步。不存在的，直接顺丰，时间就是生命。 俗话说，伤筋动骨一百天。这一百天的嘘寒问暖以及有效治疗，让该业务员获得了客户的信任和感激，更重要的，他和很多客户的父母小孩、亲朋好友也成了朋友，顺手又加了一大把朋友圈，继续天天扫描伤残动向，从此订单不愁，口碑一流。。。 人对了，事儿也就对了。 这就是以独特的价值， 用高频的扫描，获取并把握低频的机会 ，赢得客户认可。 四、响应要快 客户有任何风吹草动，一定要第一时间响应，能不能帮上忙是能力问题，敢不敢第一时间站出来，是态度问题。 五、不嫌麻烦 如果只需挥洒汗水就能成功的努力，那就是成本最低的努力——值得投入。 一位国内的业务，为了争取一个竞争对手的核心的大客户，七次沟通挖角被拒绝，就在其他人都放弃的时候，他改了下自己的作息时间：每天早晨7:45准时在客户公司门口报到，和客户一起开门，一起上班，一起下班…… 功夫不负有心人，坚持到第272天，该客户老板实在看不下去了，终于抽出时间谈了一次，这一谈，谈来了该业务3年的躺赚…… 六、不要娇惯 最后，提醒一点：虽然一开始我们都在提满足客户，但满足客户一定不是无底线宠溺——不能过于娇惯客户，否则由俭入奢易，由奢入俭难。结语 文章的最后，再回到刚开篇的故事：永远遥控器随身的那位女业务，长期以自己的实际行动和优秀业绩，受到客户的一致好评，并得到了公司高度认可，目前已经成为掌管几十亿销售的大区总监，带领团队在更大的舞台上发光发热……
食物中的营养对人身体的恢复有很大的作用，所以我们中国人都讲究食补，生病之后要吃点好的，让身体赶快好起来
对于一些骨折或骨科手术后的患者，医生往往会非常注意他们的饮食。
患者会被告知补充能量，适当饮食。那么为什么这么强调吃呢？真的有人以食物为重吗？
其实没那么简单，因为人经常伤到骨头就吃不好。但这是为什么呢？
1.和正常人相比有什么区别？
尤其是骨折后，身体对能量的需求与正常人有很大不同。
一般来说，主要包括以下三个方面。
1.消耗量非常高。
与没有骨折的人相比，骨折患者往往需要消耗更多的能量。
因为创伤后应激反应增加，会刺激身体分泌大量激素。
当然，这些激素并不都是坏事，也有积极的一面，可以帮助身体增加分解代谢，使局部组织快速愈合，这是一个很好的方向。
而正是因为这些作用，才会出现蛋白质和脂肪的过度消耗，在这样的条件下，体重会慢慢下降。
临床上我们称之为负担平衡，其实是蛋白质流失的一种表现。这种损失不一定是排泄出来的，也可能是身体消耗掉的。
特别是对于一些开放性骨折或外伤较大的患者，消耗会特别明显。
2.对能量的需求增加。
可以说身体愈合过程中需要大量的热量和蛋白质，可以提供伤口自我修复的需要。
许多关于骨折愈合的研究发现，骨折修复时需要大量的胶原和蛋白聚糖。
所以要及时补充能量，增加这些物质，对骨折愈合非常有利。
因此，如果患者未能及时补充此类物质，将导致骨折愈合延迟，甚至出现骨不连的症状，并导致严重的并发症。
3.食欲不振。
虽然身体需要很多能量，消耗很多，但是很多人骨折后不喜欢吃东西。
因为骨折后，很多医生都劝病人刹车，就是不要走路。甚至很多下肢或脊柱骨折的患者都需要长期卧床。这种情况下胃肠道蠕动缓慢，导致食欲不振。
同时消化吸收功能也下降，会出现营养失调。
总之身体需要的能量越来越多，得到的能量却越来越少。
很多骨折患者都会陷入两难境地。他们应该怎么吃？
大家都知道要吃好，注意多样性，但是具体怎么办呢？
其实主要是以下几个方面。
1.饮食多样全面。
虽然只有八个字，但基本概括了所有的饮食原则。
再简化一点，其实还是要坚持四多三少。
四更：主食、蔬菜、水果、奶制品一定要多。
三少：少油，少肉，少油炸食品。
2.对于主食来说，碳水化合物可以达到总热量的55%-60%，当然多一点可以达到70%，没问题。
3.如果可能的话，摄入蛋白质也很重要。而蛋白质应该占所有食物的12%-15%。
4.鼓励患者多吃水果和蔬菜，因为增加维生素和膳食纤维可以帮助消化和伤口愈合。
5.最好不要忽视早餐，即使是在活动和运动的过程中，也要适当补充能量，吃饭也可以考虑。
做到了以上几点，几乎是标准的饮食原则。
虽然骨折恢复时间很长，但并不意味着可以忽略饮食问题。身体能量多了，伤口才能快速恢复。
总结一下。
对于骨折或内固定的患者来说，热量和蛋白质的需求很大。
一方面患者吃的少，另一方面患者用的多，所以很容易造成营养缺乏。
对于一些轻微创伤的患者来说，应激反应对身体的影响非常小。在这种情况下，早期口服喂养应在没有静脉营养的情况下进行。
也可以选择一些高蛋白、高碳水化合物的食物，但一定要注意维生素和矿物质的吸收。
但对于部分多发性骨折或有出血倾向的患者，尤其是开放性骨折患者，更要注意营养。
静脉营养应在早期或出现并发症时及时给予。
只有在大量营养的支持下，才能保证蛋白质的平衡，有利于伤口愈合。
所以重疾患者一定不能抗拒静脉营养，这是救命之物。
总之，要注意患者的饮食，尤其是能口服的，还要适当考虑患者的口味和饮食习惯，做一些调整。
吃好，喝好，活得更好。
老话说的好吃啥补啥，伤筋动骨后身体比较虚弱正是需要营养的时候，机体愈合就很需要能量所以很需要用食物来补充，大骨汤是必不可少的，因为含有较多的蛋白质。
我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= 1636.75+13.92DS(t= 1.752)拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940LN (DP)=7.001+0.221LN (DS) (t= 3.125)拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+1.079DP(t= 9.849)拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996LN (HP)=2.566+0.718LN (DP)(t=10.232)拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= -236.18+12.814M(t= 7.844)拟和优度检验R=0.940，F= 62.67，DW= 2.564LN (HP)=2.11+1.065LN (M)(t=8.242)拟和优度检验R=0.646，F= 7.30，DW= 3.444由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 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房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
参考文献：
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摘要：随着知识经济的发展，技术成为企业的核心竞争力，知识产品的使用许可协议因其独占的特征而可能成为损害竞争的威胁。因此，司法实践中出现了针对技术所有者的反垄断诉讼。本文从反垄断法和知识产权法的利益冲突入手，分析了两者的立法宗旨及其共同协调发展的平衡原则。 关键字：反垄断法，知识产权法，利益冲突，平衡原则一、微软公司案件1 、关于Windows 系统的反垄断诉讼美国微软公司研发的Windows 操作系统在全球市场占90％以上的份额。1998年5 月18日，美国联邦政府司法部与20个州的总检察官对微软提出反垄断诉讼，控告微软滥用其市场支配地位，妨碍其他软件商与其进行正当竞争。2000年4 月3 日，哥伦比亚特区地方法院做出判决。认定微软通过捆绑销售，将IE浏览器强加给用户，在Windows 操作系统中安装了源代码，排斥了竞争对手。[1]2 、第一屏条款的争论“第一屏条款”（the first screen provision）是微软公司同电脑设备生产商（Original Equipment Manufacturers）在许可合同中规定：要求已经安装Windows 操作系统的用户最初启动计算机时，屏幕上必须显示关于Windows 统一特征的（如图标、图标的设计风格和尺寸等）画面。原告称微软通过“第一屏条款”滥用了其对Windows 操作系统软件的独占权利而损害了设备生产商、消费者、其它软件生产者的利益。[2]在这两个不同的案件中，作为原告的生产者和消费者，都认为微软公司滥用了Windows 系统在计算机操作系统市场的优势地位，损害了其他竞争对手和整个市场的长远利益。而微软公司则坚持自己的权利受知识产权的合法保护。这反映了反垄断法和知识产权独占性这两种法律价值的冲突，是否有一个更好的平衡方法呢，也就是说，在反垄断的视野中，如何能够体现知识产权的价值保护？二、反垄断法和知识产权的利益冲突1 、知识产权的立法宗旨- 给权利人以充分保护知识产权的特点可以概括为无形性、专有性、地域性、实践性、可复制性五个方面。以本文关注的角度来看，对市场竞争最有影响的就是其专有性。“专有性揭示的是知识产权作为一种绝对权和支配权所具有的垄断性或排他性。”[3]就微软案件来说，因为知识产权的专有性，版权的所有者微软公司就拥有了对Windows 操作系统使用的独占性的权利，这是从权利的来源说。在权利的行使方面，由于知识产权以推动社会进步的技术成果为保护对象，因此，大部分的权利人会通过使用许可协议来使其成果社会化。[4] 在这种技术利益最大化要求的驱使下，法律赋予权利所有者以特权，即通过合法交易成为独占者。这种“独占性权利”的行使所获得的价格和合同与在充满竞争的市场条件下的获得是不同的。知识产品一旦被知识产权制度所保护，就意味着排除他人同样的行为。因此，知识产权最终与“非通过竞争而获取的独占”地位联系起来。[5]所以，知识产权的独占性可能会被权利人滥用，进而破坏技术的传播和创新。例如，利用知识产权形成经济联合，限制其他竞争者的进入；获取技术市场上的优势地位；或者在许可使用合同中不合理的对被许可人漫天要价，对到期合同之后的技术使用进行限制或者通过索取高价来变相延长合同的期限……这些行为无疑已经偏离了知识产权推动社会进步的本意，也正因为这样，处于相对方的其他竞争者只得借助反垄断法来维护自己的利益。2 、反垄断法的立法宗旨- 保护市场竞争结构的稳定在市场经济体制中，最为重要的机制就是竞争机制，一旦竞争机制被扭曲，市场就不能正常发挥作用，市场秩序和市场结构就会遭到破坏。源于自由竞争的垄断就是扭曲竞争机制的重要力量。但是，市场机制本身并不具有维护公平竞争的功能，因此，需要建立保护竞争机制的法律制度体系。制定反垄断法的目的就是为了维护和促进交易公平，以实现充分、有效的竞争。对于建立有效竞争的市场结构来说，反垄断法反对垄断，反对限制竞争，反对滥用市场优势地位，维护竞争性的市场结构。[6] 在法律层面上，垄断是行为和状态的规定性。垄断首先是一种行为的规定性，反垄断法关注的是市场主体的行为，只要该行为的目的是限制竞争，都将受到法律制裁。垄断也是一种状态的规定性，它关注市场的集中度，垄断状态实质上是市场已达到或超过法律所界定的企业集中度的下限。因此，即使没有明显的垄断行为，政府有关部门也可以采取法律行动，变垄断行为为竞争状态，垄断状态本身成为国家强制力的介入点。[7]无论是在发展中国家，还是发达国家，反垄断法的“社会本位”使它成为市场经济国家的“经济宪法”，承担起维护市场经济秩序的重任。虽然大多数情况反垄断法和其相关政策是通过国家公权力实现，但反垄断法自身却是以自由竞争的最佳状态为实现目标。因此，市场经济离不开反垄断法。3 、反垄断法和知识产权法的利益冲突反垄断法和知识产权法的利益冲突主要集中在以下几个问题：一、竞争政策关注短期效率分配或长期效率的程度。如果关注短期利益，则会对知识产权权利人的行为较为宽容，而如果是注重长远发展则会较为严格的限制其权利的行使；二、市场支配地位是否是因为知识产权而取得。如果回答是肯定的，那么知识产权权利必然受到反垄断法的规范；三、知识产权自身的经济特性（边际成本很低并容易被盗用）。这一点说明在用反垄断法来分析许可协议条款时，也要注意权利人行使权利的合理性；四、许可协议是否应该被认定为横向或纵向限制竞争的协议。[8]在本文列举的两类有关微软公司的案件中，原告无一例外的认为微软公司借助对Windows 操作系统许可使用权的独占，破坏了他们的“竞争权”，因此，应该由反垄断法对微软的行为加以制裁。其中最主要问题是：对于知识产权法特别是版权法中最为核心的商业性为- 许可他人使用被保护的作品究竟应该适用怎样的法律原则。诚然，在技术已经成为市场竞争力核心因素的今天，知识产品所有人独占权的保护范围已经越来越受到反垄断法的关注。如果在契约自由的理念下，完全保护个人的知识产权，就会更多的“微软”案件发生。而如果用反垄断的利刃劈开知识产权的“独占性”，对于技术所有人来说，就无疑陷入了一种“无法可依”的危机感，甚至丧失技术创新的积极性，导致加重社会发展成本。简而言之，一个是反对独占而另一个是授予独占。[9] 对于这样的问题，司法实践做出了不同的回答，理论中也没有定论。三、如何实现反垄断法和知识产权法的协调发展1 、反垄断法的合理原则反垄断法的意义在于塑造一个良好的市场结构，使竞争主体可以展开公平竞争，从而提高经济发展水平。出于对公共利益的尊重，它呈现出灵活性，不同时期对同一性质的行为态度不同，这是一国之内；而在竞争激烈的国际市场中，保护本国的知识产权也就是保护本国的商业利益，这时反垄断法又会支持知识产品的独占性。总之，反垄断法背后的标准就是经济发展需要，从国内市场来说，是消费者利益和公共利益，在世界范围内，就是在和平发展的基础上实现本国利益的最大化。因此，面对形形色色的竞争行为，世界各国的立法和司法实践基本都确立了“合理原则”。[10]根据合理原则，反垄断法并不是禁止所有的经济联合，禁止的只是那些能够产生或者加强市场支配地位的企业合并。因此，将合理原则作为反垄断法的基本原则，可以使反垄断法更好地适应复杂的经济情况，避免机械的执法可能对正常经济活动造成的消极影响。[11]在知识产权的反垄断规范中，“合理原则”也同样适用。因此，有几个基本的原则不容忽视：首先，不能认为是知识产权导致了市场支配地位；垄断源于竞争制度而非知识产权制度。社会的进步和创新是知识产权的本意，所以，并非知识产权的每一种制度都要适用反垄断法。其次，竞争政策应承认知识产权法体系下认可的权利；只有这样，才可以保护技术创新者的热情。最后，尽管存在一些限制竞争的协议，但如果这种协议比没有协议更能促进竞争，则它也是可以容忍的；在没有许可协议的情况下，很可能因为没有任何规定而导致效率的混乱，而且没有许可协议这种推广方式，技术成果的社会化也就成为空谈了。[12]这三个原则表明在处理此类问题时，承认知识产权的基本调整是基础，进而再与反垄断法衔接。2 、知识产权法的利益平衡观从上文的论述可以看出，因为知识产权的独占性问题已经越来越引起法律界的关注。实践中，特别是在我国加入WTO 之后，围绕知识产权的诉讼不断增多，在全球贸易一体化的今天，知识产权和国内国际经济发展相关联是法学研究无法回避的问题。特别是在技术许可中，随着专利申请数量的增多和保护范围扩大，许多企业和研究机构陷入一种尴尬处境，本来可以自由使用的技术落入他人的专利保护范围，成为进一步开发研究和生产经营的障碍。甚至鼓励创新的专利制度成为某些人恶意设置“诉讼陷阱”的工具，阻碍了经济的进一步发展。例如一台DVD ，从部件到零件，其有效专利达1500件之多。我国的生产商要想顺利的将产品打入国际市场，首先要获得外国专利权人的许可，并要支付相当的费用。面对这样的情况，世界各国逐渐认识到必须本着既有利于刺激知识产品的创造又有利于知识产品被公众接近、利用的原则做出具体的制度安排。平衡知识产权人的私权利益与公共利益是知识产权法律制度的基石。[13]因此，在知识产权自身的体系中，有很多针对性的规定来协调公共利益。如著作权法中的合理使用，专利权中的强制许可。最重要的是，知识财产的保护是有期限的，一旦到期，产品进入公有领域，就成为全人类的共同财富。所以，从根本上来说，知识产权和反垄断法都着眼于社会的长远发展。3 、平衡原则- 协调知识产权和反垄断法的基本原则虽然从我国目前看来，把知识产权领域的问题纳入反垄断的案件并不多，相关司法实践也没有统一标准，但其实二者的冲突主要集中在两个方面。首先知识产权的过度保护会引起竞争的失衡进而被反垄断法所不容，其次，反垄断法事无巨细的前后审查又会破坏竞争主体意思自治和创新积极性。所以，要寻找一个恰当的标准，就是以竞争利益最大化来进行个案分析，在合同双方及社会公共利益之间寻找到平衡点。笔者认为这一标准并非可以通过法律明确具体的规定来确立，而基本要依靠市场主体的自我评价和法官的个案认定。第一，首先明确知识产品的管理更多需要由合同法和知识产权法来规范，以保证个人意志和社会创新。“许可使用应该使版权所有者获益：这是设计版权法和合同法的部分原因。在市场上的成功并不能剥夺一个公司通过版权法和合同法的获益。”[14]因此，反垄断并不是反对大企业。大企业由于创新和技术进步形成的垄断不是真正的垄断，创业利润中包含的垄断盈利可以看作是成功者的奖金。这种具有“技术意义上的垄断”的企业由于一方面要同原有技术和产品的企业竞争，另一方面受到潜在竞争的威胁，因此实际上仍处于竞争之中。[15]这段话说明，垄断地位的形成并不一定是消除竞争，垄断者为了维护自己的地位，就要更加努力的改进技术降低成本。如果是这种情况，那么，消费者将会最终受益。这一点从IT行业的发展就可以得到证明。另外，合同法的角度来看，反垄断法是对双方当事人意思表示的一种矫正。这种矫正应该是发生在明显不公平的情况，例如一方利用其优势地位强加给另一方不合理的义务或价格，导致“强者更强，弱者更弱”，超出了正常竞争可以接受的界限，这才是反垄断法发挥作用的空间。在微软与电脑设备生产商的“第一屏”条款中，微软公司并没有对“第一屏”的画面设置和显示做出过分不合理的约束，也没有限制制造商、消费者对“第一屏”之后画面重新设计。正如COPYRIGHT ，LICENSING ， AND THE“FIRST SCREEN”一文中作者的观点，在合同自治的原则下，许可协议不可能仅仅保护许可人的利益。整体看来，许可使用合同是一个博弈的过程，因为双方的利益平衡必然会反映到合同的价格上。取得的权利越多，支付的价格也就越高。德国的瓦尔特？欧根说：契约自由“是不可缺少的，没有来自家庭和企业经济计划的个人的自由契约，就不可能有通过完全竞争来对日常经济过程的调节”。[16]而且，这种“第一屏”条款可以通过降低培训成本、进行质量控制、明确商标标识等方面的作用使消费者得到稳定、低廉的服务，最终通过降低交易成本实现社会利益的增加。在“合理原则”的基础上，可以认为“第一屏”条款并不是完全权利滥用的结果。如果一定要将反垄断的审查引入此条款，就会破坏合同的合意，破坏在竞争环境中市场主体的自由选择，进而会付出损害社会技术进步的代价，这是反垄断法不得不思考的问题。因此，用经济学的方法具体分析合同条款，权衡多方利益，才能找到反垄断法的作用空间。第二，反垄断法不能完全退出知识产权保护领域，只要这种“保护”成为破坏竞争的保护伞，反垄断法就应责无旁贷的对此加以规范，以确保竞争结构的健康发展。事实表明，契约自由有时不能保护市场供求双方的竞争，甚至可以用来消除竞争，卡特尔和其他垄断组织的建立就是例证。企业利用契约自由来建立垄断组织，垄断组织又用契约自由导致强制性的契约。“契约自由”常常成为垄断集团证明他们受到法律保护和享有相应权利的籍口。[17]正因为传统知识产权法、合同法对于意思自治的过分推崇，才使权利滥用有可能成为合法现象。在知识产权法中，法律赋予了权利人的特权，给知识产品的收益划定了一个闭合空间，只能由权利人独享，自然引发和社会其他利益主体的矛盾。正如本文开头的第一个案例，美国和欧洲的法院针对反垄断诉讼，分别认定微软公司的行为违反了反垄断法，做出了不利于微软公司的判决。从这样的事实可以看出，反垄断法面对知识产权领域的独占现象，是完全有理由介入并进行规范的。这是因为反垄断的性质决定。因此，尽管有“排他性”的“私权”壁垒，又有合同自由的说辞，但从社会长远利益出发，还是应该承认反垄断法介入的合理性。第三，本文的结论是知识产权与反垄断法的关系不再单纯地将知识产权作为垄断豁免之列，而是在保护知识产权与防止权利人滥用权利方面寻求一个平衡点；对于与知识产权有关的限制竞争行为也应列入反垄断规制的范围中。在对一家公司进行反垄断时考虑的已不只是规模，更主要的是看它是否利用自身规模来限制竞争和损害消费者的利益。[18]正如美国最高法院在Dell公司案件中表达的看法：“客观的格式标准，通过公正的过程被认可，有一种‘实质上促进竞争的优点’。通过设定标准，可以提高产品的适用性，进而增加消费者的选择，还可以通过投入及经济指标的标准化来降低生产成本。使新的进入者可以根据当前标准生产产品，降低市场准入障碍……”？？？？总体看来，知识产权和竞争政策都关注技术进步和消费者的最终利益。企业希望进行技术改造但至少要防止搭便车行为，所以知识产权保护是必不可少的。而市场主体只有在面对竞争时才有充分的动力进行改造，因此营造一个良性竞争的环境是经济发展的基础。所以要平衡不断加剧的竞争和进一步技术改造之间的利益。面对经济生活的复杂性，法律不同领域之间的交叉问题越来越普遍，这时就需要我们正确把握不同部门法的立法深意，推进社会的整体利益发展。注释：[1]2000 年6 月微软公司提起上诉，上诉法院做出判决，基本确认了微软采用反竞争手段维持其在电脑操作系统软件上的垄断地位，但否定了初审法院试图将垄断地位扩展到浏览器软件领域的判决。11月6 日，微软与司法部和原告中的9 个州和解。由于和本文论述关系不大，故不作详细介绍。徐杰、时建中主编《经济法概论案例教程》第204 页知识产权出版社2004年9 月版。？？？ See Ronald A. Cass ： COPYRIGHT， LICENSING， AND THE“FIRST SCREEN”，资料来源：美国社会科学研究网站 www.ssrn.com[2] 刘平周详《知识产权与物权比较研究》载于《知识产权》2003年第4 期[3] “In keeping with the basic approach of the copyright law ，copyright owners are given great freedom in deciding the terms on which to license their products. After all ， the value of the copyright is the ability of the right owner to set terms expected to maximize the return from licensing. ”See Ronald A. Cass： COPYRIGHT， LICENSING， AND THE“FIRST SCREEN”。[4] 笔者并不否认，知识产权的“独占性”是有期限并且受合理使用的限制。因此，此处讨论的独占也是相对的而并没有过于偏激的意思。本文全文都是建立在已有的知识产权的制度基础之上，并不是对知识产权本身的质疑，而主要是从反垄断角度和整体社会发展的角度进行一些思考。同时，我也并不否认，知识产权取得的最初，也是在市场公平竞争的情况下权利人创造性的劳动的结果。[5] “有效竞争”是一种经济学意义上目标模式，在这种模式下，竞争被视为实现整体经济和社会公共利益的手段，提出这种模式是为了建立有利于经济发展的市场结构。作为法律上可操作的目标模式，关键是如何确立一个标准，以评价市场上的竞争是有效竞争。根据其他国家的经验，建立有效竞争的目标模式主要是从规范竞争性市场结构出发。按照德国康森巴赫的理论，优化的市场结构，市场上要有多个竞争者，他们的商品有适度的差异性，且市场的透明度高。王晓晔：《竞争法研究》出版社99年版第73－90页[6] 刘宁元司平平林燕萍：《国际反垄断法》上海人民出版社2002年9 月版第7 －9 页[7] “To the extent there has been a perceived conflict ， however，it seems to stem from four principal areas of uncertainty ：（a ） the extent to which competitio policy is about short-run allocative efficiency or long-run dynamic efficiency，（b ） whether market power should be inferred from the existence of an IPR ，（c ） certain distinctive economic characteristics of IPRs ， and（d ） whether a particular contract， license，or merger should be regarded as horizontal or vertical. ” See“competition policy and intellectual property rights ”， OECD ， committee on competition law and policy， DAFFE/DLP（98）18 http://www.oecd.org/daf/ccp[8] “Discussion of the overlap between antitrust and intellectual property law frequently observes that the former opposes monopoly ， while the latter confers monopoly rights. ” See Ronald A. Cass ：“COPYRIGHT，LICENSING， AND THE”FIRST SCREEN“[9] “合理原则”、“本身违法原则”是反垄断法的两个基本原则。“本身违法”适用于那些已经被确定为不合理地限制了贸易的行为，因而只看是否有行为的存在，无需对行为产生的原因和后果进行调查。一般适用于法律明确规定的情形下，如滥用市场支配地位，限制竞争协议等。“合理原则”的基本含义是某些行为构成了对竞争的限制，但又不能适用本身违法原则。是否构成违法须在慎重考察企业行为的意图、行为方式以及行为后果之后，才能做出判断。[10]“Normal competition law， applied under a rule of reason standard，seems entirely adequate for distinguishing between”pro “and anticompetitive tying in cases where the requisite market power is conferred through IPR. “ See”competition policy and intellectual property rights “， OECD ， committee on competition law and policy，DAFFE/DLP （98）18[12]冯晓青《利益平衡论：知识产权法的理论基础》载于《知识产权》[14]刘兵勇《试论反垄断的理论基础》载于《江苏社会科学》2002年第5 期[15]刘兵勇《试论反垄断的理论基础》载于《江苏社会科学》2002年第5 期[16]刘兵勇《试论反垄断的理论基础》载于《江苏社会科学》2002年第5 期[17]马洪雨《从“微软”案看反垄断法的发展趋势- 兼论给中国反垄断立法的几点启示》载于《兰州商学院学报》2001年第4 期
论文还是自己写的好，以下提供相关参考：知识产权法 知识产权法是调整因创造、使用智力成果而产生的，以及在确认、保护与行使智力成果所有人的知识产权的过程中，所发生的各种社会关系的法律规范之总称。 一般包括以下几种法律制度； 著作权法律制度， 专利权法律制度； 版权法律制度； 商标权法律制度； 商号权法律制度； 产地标记权法律制度； 商业秘密权法律制度；以及 反不正当竞争法律制度等。 中华人民共和国商标法（修正） （1982年8月23日第五届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 根据1993年2月22日第七届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于修改＜中华人民共和国商标法＞的决定》修正） 第一章 总 则 第一条 为了加强商标管理，保护商标专用权，促使生产者保证商品质量和维护商标信誉，以保障消费者的利益，促进社会主义商品经济的发展，特制定本法。 第二条 国务院工商行政管理部门商标局主管全国商标注册和管理的工作。 第三条 经商标局核准注册的商标为注册商标，商标注册人享有商标专用权，受法律保护。 第四条 企业、事业单位和个体工商业者，对其生产、制造、加工、拣选或者经销的商品，需要取得商标专用权的，应当向商标局申请商品商标注册。 企业、事业单位和个体工商业者，对其提供的服务项目，需要取得商标专用权的，应当向商标局申请服务商标注册。 本法有关商品商标的规定，适用于服务商标。 第五条 国家规定必须使用注册商标的商品，必须申请商标注册，未经核准注册的，不得在市场销售。 第六条 商标使用人应当对其使用商标的商品质量负责。各级工商行政管理部门应当通过商标管理，监督商品质量，制止欺消费者的行为。 第七条 商标使用的文学、图形或者其组合，应当有显著特征，便于识别。使用注册商标的，并应当标明“注册商标”或者注册标记。 第八条 商标不得使用下列文字、图形： （1）同中华人民共和国的国家名称、国旗、国徽、军旗、勋章相同或者近似的； （2）同外国的国家名称、国旗、国徽、军旗相同或者近似的； （3）同政府间国际组织的旗帜、徽记、名称相同或者近似的； （4）同“红十字”、“红新月”的标志、名称相同或者近似的； （5）本商品的通用名称和图形； （6）直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点的； （7）带有民族歧视性的； （8）夸大宣传并带有欺性的； （9）有害于社会主义道德风尚或者有其他不良影响的。 县级以上行政区划的地名或者公众知晓的外国地名，不得作为商标，但是，地名具有其他含义的除外；已经注册的使用地名的商标继续有效。 第九条 外国人或者外国企业在中国申请商标注册的，应当按其所属国和中华人民共和国签订的协议或者共同参加的国际条约办理，或者按对等原则办理。 第十条 外国人或者外国企业在中国申请商标注册和办理其他商标事宜的，应当委托国家指定的组织代理。 第二章 商标注册的申请 第十一条 申请商标注册的，应当按规定的商品分类表填报使用商标的商品类别和商品名称。 第十二条 同一申请人在不同类别的商品上使用同一商标的，应当按商品分类表提出注册申请。 第十三条 注册商标需要在同一类的其他商品上使用的，应当另行提出注册申请。 第十四条 注册商标需要改变文字、图形的，应当重新提出注册申请。 第十五条 注册商标需要变更注册人的名义、地址或者其他注册事项的，应当提出变更申请。 第三章 商标注册的审查和核准 第十六条 申请注册的商标，凡符合本法有关规定的，由商标局初步审定，予以公告。 第十七条 申请注册的商标，凡不符合本法有关规定或者同他人在同一种商品或者类似商品上已经注册的或者初步审定的商标相同或者近似的，由商标局驳回申请，不予公告。 第十八条 两个或者两个以上的申请人，在同一种商品或者类似商品上，以相同或者近似的商标申请注册的，初步审定并公告申请在先的商标；同一天申请的，初步审定并公告使用在先的商标，驳回其他人的申请，不予公告。 第十九条 对初步审定的商标，自公告之日起三个月内，任何人均可以提出异议。无异议或者经裁定异议不能成立的，始予核准注册，发给商标注册证，并予公告；经裁定异议成立的，不予核准注册。 第二十条 国务院工商行政管理部门设立商标评审委员会，负责处理商标争议事宜。 第二十一条 对驳回申请、不予公告的商标，商标局应当书面通知申请人。申请人不服的，可以在收到通知十五天内申请复审，由商标评审委员会做出终局决定，并书面通知申请人。 第二十二条 对初步审定、予以公告的商标提出异议的，商标局应当听取异议人和申请人陈述事实和理由，经调查核实后，做出裁定。当事人不服的，可以在收到通知十五天内申请复审，由商标评审委员会做出终局裁定，并书面通知异议人和申请人。 第四章 注册商标的续展、转让和使用许可 第二十三条 注册商标的有效期为十年，自核准注册之日起计算。 第二十四条 注册商标有效期满，需要继续使用的，应当在期满前六个月内申请续展注册；在此期间未能提出申请的，可以给予六个月的宽展期。宽展期满仍未提出申请的，注销其注册商标。 每次续展注册的有效期为十年。 续展注册经核准后，予以公告。 第二十五条 转让注册商标的，转让人和受让人应当共同向商标局提出申请。受让人应当保证使用该注册商标的商品质量。 转让注册商标经核准后，予以公告。 第二十六条 商标注册人可以通过签订商标使用许可合同，许可他人使用其注册商标。许可人应当监督被许可人使用其注册商标的商品质量。被许可人应当保证使用该注册商标的商品质量。 经许可使用他人注册商标的，必须在使用该注册商标的商品上标明被许可人的名称和商品产地。 商标使用许可合同应当报商标局备案。 第五章 注册商标争议的裁定 第二十七条 已经注册的商标，违反本法第八条规定的，或者是以欺手段或者其他不正当手段取得注册的，由商标局撤销该注册商标；其他单位或者个人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。 除前款规定的情形外，对已经注册的商标有争议的，可以自该商标经核准注册之日起一年内，向商标评审委员会申请裁定。 商标评审委员会收到裁定申请后，应当通知有关当事人，并限期提出答辩。 第二十八条 对核准注册前已经提出异议并经裁定的商标，不得再以相同的事实和理由申请裁定。 第二十九条 商标评审委员会做出维持或者撤销注册商标的终局裁定后，应当书面通知有关当事人。 第六章 商标使用的管理 第三十条 使用注册商标，有下列行为之一的，由商标局责令限期改正或者撤销其注册商标： （1）自行改变注册商标的文字、图形或者其组合的； （2）自行改变注册商标的注册人名义、地址或者其他注册事项的； （3）自行转让注册商标的； （4）连续三年停止使用的。 第三十一条 使用注册商标，其商品粗制滥造，以次充好，欺消费者的，由各级工商行政管理部门分别不同情况，责令限期改正，并可以予以通报或者处以罚款，或者由商标局撤销其注册商标。 第三十二条 注册商标被撤销的或者期满不再续展的，自撤销或者注销之日起一年内，商标局对与该商标相同或者近似的商标注册申请，不予核准。 第三十三条 违反本法第五条规定的，由地方工商行政管理部门责令限期申请注册，可以并处罚款。 第三十四条 使用未注册商标，有下列行为之一的，由地方工商行政管理部门予以制止，限期改正，并可以予以通报或者处以罚款： （1）冒充注册商标的； （2）违反本法第八条规定的； （3）粗制滥造，以次充好，欺消费者的。 第三十五条 对商标局撤销注册商标的决定，当事人不服的，可以在收到通知十五天内申请复审，由商标评审委员会做出终局决定，并书面通知申请人。 第三十六条 对工商行政管理部门根据本法第三十一条、第三十三条、第三十四条的规定做出的罚款决定，当事人不服的，可以在收到通知十五天内，向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由有关工商行政管理部门申请人民法院强制执行。 第七章 注册商标专用权的保护 第三十七条 注册商标的专用权，以核准注册的商标和核定使用的商品为限。 第三十八条 有下列行为之一的，均属侵犯注册商标专用权： （1）未经注册商标所有人的许可，在同一种商品或者类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标的； （2）销售明知是假冒注册商标的商品的； （3）伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识的； （4）给他人的注册商标专用权造成其他损害的。 第三十九条 有本法第三十八条所列侵犯注册商标专用权行为之一的，被侵权人可以向县级以上工商行政管理部门要求处理，有关工商行政管理部门有权责令侵权人立即停止侵权行为，赔偿被侵权人的损失，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润或者被侵权人在被侵权期间因被侵权所受到的损失。侵犯注册商标专用权，未构成犯罪的，工商行政管理部门可以处以罚款。当事人对工商行政管理部门责令停止侵权行为、罚款的处理决定不服的，可以在收到通知十五天内，向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由有关工商行政管理部门申请人民法院强制执行。 对侵犯注册商标专用权的，被侵权人也可以直接向人民法院起诉。 第四十条 假冒他人注册商标，构成犯罪的，除赔偿被侵权人的损失外，依法追究刑事责任。 伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识，构成犯罪的，除赔偿被侵权人的损失外，依法追究刑事责任。 销售明知是假冒注册商标的商品，构成犯罪的，除赔偿被侵权人的损失外，依法追究刑事责任。 第八章 附 则 第四十一条 申请商标注册和办理其他商标事宜的，应当缴纳费用，具体收费标准另定。 第四十二条 本法的实施细则，由国务院工商行政管理部门制定，报国务院批准施行。 第四十三条 本法自1983年3月1日起施行。1963年4月10日国务院公布的《商标管理条例》同时废止；其他有关商标管理的规定，凡与本法抵触的，同时失效。 本法施行以前已经注册的商标继续有效。 附：全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国商标法》的决定 第七届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议审议了国务院关于《中华人民共和国商标法修正案（草案）》的议案，决定对《中华人民共和国商标法》作如下修改： 一、第四条修改为三款： “企业、事业单位和个体工商业者，对其生产、制造、加工、拣选或者经销的商品，需要取得商标专用权的，应当向商标局申请商品商标注册。 “企业、事业单位和个体工商业者，对其提供的服务项目，需要取得商标专用权的，应当向商标局申请服务商标注册。 “本法有关商品商标的规定，适用于服务商标。” 二、第八条增加一款，作为第二款：“县级以上行政区划的地名或者公众知晓的外国地名，不得作为商标，但是，地名具有其他含义的除外；已经注册的使用地名的商标继续有效。” 三、第十二条修改为：“同一申请人在不同类别的商品上使用同一商标的，应当按商品分类表提出注册申请。” 四、第二十六条增加一款，作为第二款：“经许可使用他人注册商标的，必须在使用该注册商标的商品上标明被许可人的名称和商品产地。” 五、第二十七条第一款修改为两款：“已经注册的商标，违反本法第八条规定的，或者是以欺手段或者其他不正当手段取得注册的，由商标局撤销该注册商标；其他单位或者个人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。 “除前款规定的情形外，对已经注册的商标有争议的，可以自该商标经核准注册之日起一年内，向商标评审委员会申请裁定。” 六、第二十九条修改为：“商标评审委员会做出维持或者撤销注册商标的终局裁定后，应当书面通知有关当事人。” 七、第三十八条增加一项作为第（2）项：“销售明知是假冒注册商标的商品的”。 第三十八条第（2）项修改为第（3）项：“伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识的”。 第三十八条第（3）项相应的作为第（4）项。 八、第三十九条第一款修改为：“有本法第三十八条所列侵犯注册商标专用权行为之一的，被侵权人可以向县级以上工商行政管理部门要求处理，有关工商行政管理部门有权责令侵权人立即停止侵权行为，赔偿被侵权人的损失，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润或者被侵权人在被侵权期间因被侵权所受到的损失。侵犯注册商标专用权，未构成犯罪的，工商行政管理部门可以处以罚款。当事人对工商行政管理部门责令停止侵权行为、罚款的处理决定不服的，可以在收到通知十五天内，向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由有关工商行政管理部门申请人民法院强制执行。” 九、第四十条修改为三款： “假冒他人注册商标，构成犯罪的，除赔偿被侵权人的损失外，依法追究刑事责任。 “伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识，构成犯罪的，除赔偿被侵权人的损失外，依法追究刑事责任。 “销售明知是假冒注册商标的商品，构成犯罪的，除赔偿被侵权人的损失外，依法追究刑事责任。” 本决定自1993年7月1日起施行。 《中华人民共和国商标法》根据本决定作相应的修正，重新公布。