期房论文文献

论政府在房地产调控中的角色与职能摘要：本文首先论述了当前我国房地产存在的问题，并对突出问题进行了阐释；随后针对房地产市场的弊病提出了政府在房地产调控中应承担的角色；文章的第三部分重点论述了在房地产调控中政府职能的转变。关键词：政府；房地产调控；角色；职能Abstract: Our current problems of real estate were discussed in this paper, and explaining the outstanding issues; Subsequently the government's role was proposed according to the shortcomings of the real estate market; the third part focuses on the real estate regulation change of government : Government; real estate regulation; role; functions引言在当前市场经济条件下，政府如何在房地产市场中发挥作用成为一个重要的问题。处在市场经济不同阶段的国家，都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。政府不仅应该对房地产市场施以必要的宏观调控，而且还要通过体制的改革和制度的完善，规制房地产业朝着有利于民生的方向健康发展。1 我国房地产市场出现的突出问题 房地产供给结构性矛盾突出住房与非住房、高档住房与低价住房结构不合理、比例不协调。一方面盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，导致销售不畅，空置率较高；另一方面中低价位商品房供不应求，对经济适用房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。 开发融资结构不合理在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场。而国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高[1]。一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发的成本；另一方面房地产项目资金占用大，开发期长，银行坏账风险较大。 供给市场的垄断由于房地产具有的区域属性导致房地产本身是具有局部的垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。而经济学原理告诉我们，一切高额利润的本质来源就是垄断，利润的分配则来自于各自垄断权力的大小。 中介市场市场信息传递机制的缺失由于房地产建设具有的长期性和房地产商品的耐用性，房地产中介市场的发展是房地产市场发展的非常重要的一部分。中介市场并不仅仅是为了买卖房地产、进行物业管理等等，其最重要的功能是传递房地产市场的信息。我国房地产中介市场发展还非常不完善，其作为房地产市场上最重要的信息传递工具就很难发挥作用。 居民对房地产的消费倾向在我国很多城市，房屋的租金房价比非常低，换句话说就是房地产的储蓄——投资倾向大于消费倾向。储蓄——投资倾向高，对现时的房产需求量就大，不仅对高房价有直接的推动作用，而且会抑制其他消费，导致社会投资结构的失衡。2 政府在房地产市场中的角色定位目前，我国的房地产立法带有浓重的行政色彩，部门规章、地方规章充斥，一事多法、一法多门，行政权力过分干预民事权利的现象司空见惯。而要扭转这样的局面， 首先必须明确政府在房地产市场中扮演何种角色，即应承担的职能。根据现代行政管理理论，政府在房地产市场中的职能主要包括以下几方面。 监管职能政府是监管者，承担执行机构的角色而不是市场的直接参与者。这就要求政府不直接经营土地，退出市场， 减少审批，并加强对房地产市场全过程的监管。 调节职能政府在房地产市场中的调节主要是间接调节。政府不调节具体的房地产市场行为，而是通过市场机制去规范和引导市场参与者的行为，把房地产市场上投机行为(包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热)抑制在一定程度之内，为其进入市场创造更公平的条件，为市场竞争制定必要的规则并监督规则的执行，以提高市场交易效率，降低交易成本。 均衡供应职能在房地产市场发展过程中，政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的目标是房地产市场均衡供应[2]。它包括两个层次的供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当， 特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。 社会保障职能政府在住房方面履行职能的目标是对社会利益群体分层管理，并且通过住房保障体系的建立，使全体公民住房权利得以实现。政府要保障满足社会中下层和弱势群体的基本住房需求，为部分居民提供一定的房地产消费福利，充分实现房地产的公共产品价值， 为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用，实现“居者有其屋” 的社会理想。3 政府在房地产调控中应发挥的职能美国著名经济学家弗里德曼认为，政府的职能主要有四个：保证国家安全、维护司法公正、弥补市场失灵、保护和帮助贫困人员。缪尔森在《经济学》（第十六版）中，认为政府的经济职能主要有四项：提高经济效率；改善收入分配；通过宏观经济政策稳定经济；执行国际经济政策。综合上述观点，针对我国目前的房地产经济而言，政府调控有两个基本的出发点和落脚点，其一是通过宏观调控稳定房地产经济、弥补市场失灵，促进产业健康发展，提高经济效率；其二是改善收入分配，保障低收入人群住房，缓解中等收入人群住房困难。其具体措施可以是： 政府由“获利者”转向“裁判员”房价高涨的一个重要的症结，是行政权力行使中的“利益倒错”——地方政府通过回收巨额土地出入金，成为房地产交易中获利的一方。国务院发展研究中心报告指出，因为房地产在地方是支柱产业，高利润，高税收，高价格，高产值，高GDP这五高对政府部门诱惑很大。土地资源的稀缺性、地方政府的获利（政绩）冲动加上土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“被公关”压力，很容易发生集体或个人的权力寻租。目前政府的土地供应方式而言，协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有不可避免的缺陷。前者由于主管官员的自由裁量权较大，在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败，后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。要有效地解决这一问题，政府首先要从“利益者”位置上退出, 成为“裁判员”。这需要推进“程序正义”：通过土地出入程序的公开、公正与透明，制约官员寻租的空间；通过土地入让金管理和使用的透明，减少地方政府及其官员处置出让金的自由度，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖，以保证市场有偿选择；而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让，并降低税费，加强控制，以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能。 直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房目前廉租房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、承租分配不公正等问题。有专家建议[3]：一要落实廉租房建设资金筹集渠道，将各市政府拍一定比例的土地出让净收益用于廉租房建设；二是制订政策，选择一批国有房地产公司专营廉租房的建设、经营、管理，解决好建与管的问题。专营廉租房公司不再从事商品房开发，不以盈利为目的；三是解决好廉租房建设用地问题，可采取定向拍卖方式，同时避免把廉租房都建在郊区，形成新的“贫民窟”；四是建立严格规范的廉租房承租审核制度，确定合理的分档租金。因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人拥有产权房屋”。政策的重心转移到建设廉租房而不是经济适用房上。 规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争“完全自由竞争市场”需要四个条件：信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争的市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整的坐标，缩短房地产行业与其的距离。在针对市场秩序的规范和稳定，政府应当在以下几个方面发挥其职能： 促进信息的流通由于买者信息缺乏和信息的不对称，开发商通过“内部认购”等手段欺消费者，造成房子“供不应求”等假象，一定程度上扰乱了公平交易。政府应加强和完善宏观监测体系，通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，也为政府宏观决策做好参谋。 增加市场主体建设部部长汪光焘曾明确表示，目前中国房地产市场机制太单一，满足不了多样化的用房需求。并认为这是“近年房地产价格一路追高的重要原因”。因此，为房地产市场再增加一些新的市场元素，降底市场门槛，让更多的市场主体拥有建房资格，使房地产市场尽量多元化，可以使竞争更加充分。 促进商品品质的透明化除前述宏观信息外，房地产交易中微观层面的信息不对称也很严重。开发商频繁炒作“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”等，夸大科技、环保等因素在其中的应用，炒作“申奥”、“入世”、“CBD”等时令概念，同时掩盖其产品的诸多缺点，在期房销售方面更为严重[4]。而个体消费者处于信息上的弱势，往往很难确定房屋的真实品质，因此应当健全房屋评估的指标体系，由政府或第三方进行客观的评价与认证，使住宅品质透明化。另外，房地产质量纠纷中的双方，消费者处于弱势，维权成本巨大，政府在引导业主委员会建立并合法、规范开展活动的同时，也应作为“执法者”，依法对违规对象进行惩处。 规范房地产交易秩序重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为、扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。 加强宏观调控，防止产业“泡沫”和金融风险要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，防止房地产业“泡沫”的产生。深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。 加强权力制约，遏制腐败孟德斯鸿说：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止。”目前房地产交易中存在着行政权力过大，行政过程不够阳光等问题，应当在完善行政权力的同时，建立合理的制约机制。针对目前房地产市场管理，应建立立法、司法、审计、舆论、官员纪律检查、公民与公民集团监督等多种渠道的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。参考文献[1]史珊珊．我国政府职能在房地产市场中的合理定位[J]．北方经贸，2007（10）：12—14．[2]刘长发．试论房地产市场中的政府管理越位和缺位[J]．攀登，2007，26（5）：5—8．[3]张道航．找准政府在房价调控中的角色及职能定位[J]．中共云南省委党校学报，2010（11）：56—62．[4]易宪容．房价博弈[M]．北京：中国经济出版社，2008：145—164．[5]黄石松．政府调控房价的国际经验与启示[N]．光明日报，2009—10—11（7）．[6]顾长浩，何乃刚．土地储备制度实证研究[J]．中国房地产研究，2008（5）：43—47．[7]柳铁峰．我国房地产市场存在问题及成因[J]．科技信息，2009（10）：34—41．

试论《合同法》中的不安抗辩权我国《合同法》将大陆法系的不安抗辩权制度和英美法系预期违约制度有机结合，形成了有中国特色的不安抗辩权制度，体现了大陆法系和英美法系不断融合的发展方向。现就《合同法》中有关不安抗辩权的规定进行分析。一、不安抗辩权的概念不安抗辩权是指双务合同成立后，应当先履行的一方有确切证据证明对方将不能履行或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保之前，所拥有的拒绝先履行合同义务的权利。 不安抗辩权制度源于德国法，又称为拒绝权，具有留置担保的性质。不安抗辩权制度是大陆法系的一项传统制度，它与英美法系的预期违约制度一起，对双务合同中的先履行一方提供了法律保护。《中华人民共和国合同法》在继承大陆法系不安抗辩权制度的同时，吸收和借鉴了英美法系的预期违约制度，并结合我国国情，对传统不安抗辩权制度的不足加以改进，在适用范围、适用条件等方面作出了明确规定，形成了具有中国特色的不安抗辩权制度。它体现了在市场经济条件下防止合同欺诈、保障交易安全、实现公平、有序竞争的立法思想，也体现了我国合同制度与发达国家合同制度及国际商务合同贸易规则的接轨，实现了我国加入WTO后与世界贸易规则的接轨。 《合同法》对不安抗辩权制度作出如下规定： “第六十八条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）、经营状况严重恶化；（二）、转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）、丧失商业信誉；（四）、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方，对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”在现实生活中，大多数合同都不是立即履行的，合同的订立和合同履行会有一段时间间隔。在这段时间里当事人的财产状况会发生变化。如果应当先履行义务的一方在对方的财产状况已经恶化的情况下还必须履行自己的义务，显然是不公平的。因为这将影响先履行一方债权的实现。如：合同约定先付款后交货，履行时，付款方发现供货方根本不可能交货，如果付款方仍必须付款，就可能是不但得不到货，甚至还退不了款。如果付款方不付款，在《合同法》实施前，根据以前的规定，会认为付款一方违约而承担违约责任。这对于付款一方显然是不公平的。因此，有必要设定一个保护机制来维护先履行一方的权益，避免不公平的结果。在大陆法系，这一规定就是不安抗辩权。我国是大陆法系国家，《合同法》继承了大陆法中的不安抗辩权制度，并对其适用条件、效力等作出了比大陆法系国家更为详尽的规定。二、不安抗辩权的适用条件 根据我国《合同法》第68条、第69条的规定，不安抗辩权的适用条件如下：（一）、因同一双务合同互负债务。不安抗辩权只能发生于双务合同，单务合同中不能产生不安抗辩权。 （二）、债务的履行有先后顺序。履行有先后顺序即异时履行，双方履行合同的时间不一致，有先后顺序，一方先履行，另一方后履行。根据我国合同法的规定，对一般买卖合同，除法律有特别规定外，一般是同时履行；而对于租赁、保管、承揽、运输、委托等合同，根据我国合同法的规定，除当事人有特别约定外，根据合同的性质，一般是异时履行。 (三)、后履行一方有丧失或可能丧失履行债务能力，即财产状况发生恶化的情形。根据《合同法》的规定，后履行方丧失或可能丧失履行能力的原因有： 1、经营状况严重恶化。如果后履行一方已经濒临破产，处于停产或半停产，遭受经营上或财产上的重大损失，因资金困难而不能支付相互间先期发生的债务，已经严重影响到先履行方债权的实现，均可认为属于经营状况严重恶化。如甲与乙房地产开发公司签订期房买卖合同，约定甲于3月1日缴款，乙于10月1日交房。正当甲准备付款时，忽然得知因乙方原因，银行已停止向乙方提供建房贷款，乙方又无其他资金来源。甲就可以以乙公司经营状况严重恶化为由，拒绝按约定时间付款。经营状况严重恶化，也即指财产以显著减少，危及债务履行的情况。 2、转移财产、抽逃资金，以逃避债务。如果说经营状况严重恶化，还不是后履行一方主观愿望所致，那么如果后履行一方主观上就没有履行合同的诚意或根本就是为了，先履行一方当然可以主张不安抗辩权。因为此时先履行一方确确实实地感觉到“不安”了。转移财产是指将自有的财产隐匿起来或者无偿及低价将财产转让给他人的行为。抽逃资金是指在不改变工商登记的情况下将资金转移隐匿的行为。如果抽逃的资金是公司的注册资金，根据《刑法》第159条的规定，构成抽逃出资罪，是犯罪行为，要承担刑事责任。以上行为的目的都是为了逃避债务，让自己事实上无法承担任何财产责任，损害先履行方的利益。如果后履行方转移财产（无偿或以明显低价）行为是发生在先履行一方履行义务之后，则先履行方可根据的《合同法》第74条、第75条的规定行使撤销权。而不发生不安抗辩权。 3、丧失商业信誉。商业信誉是合同主体的信用程度。在市场经济条件下，信用可以说是交易的基础。如果一方主体丧失了商业信誉，那么交易对方理所当然地要怀疑其履约能力。如商场多次经销假冒伪劣商品，所卖商品质量低劣，多次不履行与他人合同，不付款等情况；建筑施工企业承建的工程发生倒塌、倾斜、致人伤亡、多次发生不按期交工等情况，均可认为丧失了商业信誉。 4、有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。这是一个概括性的条件，适用现实生活中可能发生而立法时又无法一一列举的情形，同时留给法官自由裁量的权利。如后履行一方丧失履行能力但不体现为财产减少及经营恶化的情况。例如：特定物的买卖合同，应当先付款的一方在付款时发现该特定物已灭失，不可能交付时，可行使不安抗辩权，拒绝付款。又如，提供劳务的合同，应先付劳务费的一方发现该提供劳务者因病致残，劳务合同不可能履行，可拒绝先行支付劳务费。 按照传统的不安抗辩权制度，对于财产状况恶化应于何时发生有二种不同的态度：一是在合同成立时已有财产恶化的状况；二是在合同成立后发生财产恶化的状况。根据我国《合同法》的相关规定，我个人认为，财产状况恶化应发生在合同成立以后。因为如上述情形发生在合同成立前，如一方因不知道或出于重大误解，则他可根据《合同法》关于合同撤销的规定行使撤销权解决，如一方明知对方财产恶化仍与其签订合同，那么其是自愿承担风险，法律则没有必要保护。 （四）、先履行方有确切的证据。《合同法》中的不安抗辩权制度是参照了大陆法系不安抗辩权及英美法系的预期违约制度，但传统的不安抗辩权及英美法的预期违约对于财产状况恶化采用的是主观判断，即主观上有合理的理由认为对方不能正常履约，就可以中止合同的履行。与其不同，我国《合同法》使用了“确切证据”标准，即先履行方主张不安抗辩权，只有用确切证据来证明发生了法定的四种情形，而不能凭主观猜测。《合同法》之所以采用“确切证据”的标准，是因为立法者担心不安抗辩权制度在实践中会被滥用。因此规定：没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 另外，《合同法》对先履行方行使不安抗辩权规定了两项义务，作为合同双方利益的平等保护。其一，及时通知的义务，即行使不安抗辩权而中止履行的一方，应当及时通知对方，以使对方根据实际情况决定是否提供担保以消灭不安抗辩权。如先履行方不履行该通知义务而中止履行合同，则应赔偿因此给对方造成的损失。如甲行使不安抗辩权而不交货，但没有通知对方乙。而乙为了接受货物租赁了部分仓库，即使不安抗辩权成立，因其未及时通知对方乙，也应承担因此给乙造成的租赁费损失。至于“及时通知”应理解为在可能的情况下立即、不迟延地通知。在此可依据诚实信用原则解释通知是否“及时”。实践中通知的方式也应注意，《合同法》无具体规定，但依通常理解，应以对方接到通知为准。对此，先履行方也应举证证明自己已发出通知，并且对方已收到该通知。其二、举证义务。即行使不安抗辩权必须举出确切证据证明对方有法律所规定的情形。有“确切证据”是行使不安抗辩权的实质条件，而向对方提出证据却是程序上的要求。不履行通知义务及不履行举证义务同样要承担责任。因为证据是判断不安抗辩权是否成立的依据，证据是否真实可靠需得到对方的认可。如果不举证，对方无法对证据判断，也就不能决定是否提供担保，如果已举证，则不论后履行方是否认可先履行方提出的证据，只要不安抗辩权成立，后果由后履行方承担。当然，如果双方对证据存有异议，不安抗辩权是否能够成立，在双方不能达成一致的情况下，任何一方可提起诉讼或仲裁，由法院或仲裁机构做出判断，先履行方对该证据是否合格承担责任。

郁闷 能写个论文了