小小织女星
<第六部，营业收入>
2020年9月
营业收入 指企业在会计报告期间的经营成果，具体指一定时期内，企业销售商品或提供劳务而获得的货币收入，而收入的确认有三个标准，第一与商品所有权有关的主要风险及报酬已经全部转移给购买方，第二企业既没有保留与所有权有关的继续管理权，也不能对已售出商品实施控制，第三收入的金额可以可靠计量。
由此， 亿翰智库 联合 《国际金融报》 发布 《2020年中期50家典型房企营业收入》 研究成果。
营业收入
房地产的 营业收入 主要是由房地产开发收入与其他业务收入组成。一般来说，营业收入反映的是会计报告期间企业的经营成果，但由于目前房地产企业多采用期房预售方式，从发生销售到实际交房确认收入还需要一段时间，因此房地产企业的房地产开发营业收入往往反映的是过去一段时间的企业经营成果，同时，由于房地产企业的预售楼款一般情况下（除楼盘烂尾等特殊情况之外）均可在楼盘竣工结算时确认为企业营业收入，因此目前我们也可以通过现有的销售规模及预收账款来推测企业未来一段时间的营业收入状况。
需要注意的是， 目前国家正在试行现房销售制度，如海南省于2020年3月7号通知自当日起新出让土地建设的商品房一律实行现房销售制度，若该制度在更多城市推行，房地产企业的部分营业收入便不会再滞后于销售。
解读
2020年上半年EH50实现营业收入总额为亿元，较2019年上半年的亿元同比上涨，增速较2019年上半年的大幅下降，主要系疫情影响项目竣工结算。
EH50相比地产行业的表现较为优秀，我们将时间线拉长，可以看到 2016年至2020上半年期间，EH50整体营业收入占房地产行业的比例稳步提升， 由2016年的上涨至2020H1的。占比的提高由EH50业绩高增驱动，自2016年以来，EH50的营业收入增速始终高于行业平均水平，随着行业集中度的持续提升，预计后期收入占比还会进一步提高，这也侧面证明了 房地产行业的向心化愈加明显 。
从整体增速走势来看，房地产行业及EH50均在2018年增速达到高峰， 分别为、， 随后一直呈下降的趋势， 至2020上半年分别下降至、。 我们认为，房地产行业政策的持续收紧限制了房企的销售增长速度，因此房企营业收入的增速呈放缓态势， 目前来看，政府并没有放松限制的意向，且加上2020年初的疫情对房企的开工及竣工有较大影响，预计后期对行业收入结转产生影响。
2020上半年，房企的营业收入增速进一步放缓。 EH50房企的平均营业收入增速为， 其中 TOP1-10、TOP11-20 及 TOP21-50 的平均增速分别为 、 及 ，部分原因是头部房企销售规模较高，在基数较高的情况下，增速自然有所放缓；而其他大中房企致力于规模的高速增长，由此带动公司收入较快提升。
TOP11-20的增速为四个梯队中最高，为， 主要由新城控股、招商蛇口带动，其营业收入增速分别为及。由于2020上半年的营业收入主要来自于企业2018、2019年的项目结转，而新城控股2018、2019年销售金额增速分别为、，招商蛇口2018、2019年的销售金额增速分别为、，位于该梯队前列，助力二者2020上半年的营业收入增速优于梯队内其他房企。
TOP10房企的平均增速由2019上半年的进一步放缓至2020上半年的，体量大，增速下降尤其明显。 除中国恒大、中国海外发展营业收入增速上升之外，其余TOP10房企的营业收入增速有不同程度的下降。
同时，由于2020年的疫情影响，大部分房企的销售金额都出现放慢态势，预计后期房地产营业收入的整体增速还会进一步放缓。不过从TOP10房企的销售增速来看，中国恒大、中国海外发展、世茂集团及龙湖集团销售额均实现了上涨，其中以中国恒大、世茂集团销售增速最高，分别为及，由此推断，二者营业收入有望继续保持高速增长。
由于中国房地产市场特殊的预售制度，房企在楼盘未竣工前便可开启预售，此时收到的房款只能作为预收账款，待楼盘竣工后才可确认为企业的营业收入，一般来说转化期在1-2年，因此预收账款可以说是房企营业收入的先行指标。
伴随着销售增速下降，不少房企的预收账款增速也出现下降趋势， TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50 预收账款增速分别为 、、 及 。
龙头房企预收账款增速较为平稳主要有两个原因：
第一，相对其他房企来说规模诉求较低，城市布局基本完善；
第二，龙头房企注重销售快速回款，项目周转速度加快表现为预收账款的减少。
另一方面， 由于受到疫情影响，TOP20-50房企的预收账款呈分化态势， 具体表现在TOP50中预收账款增幅前三与降幅前三均出现在TOP20-TOP50中，其中禹洲集团预收账款增幅最大，达，华发股份降幅最高，达。其原因在于， 一方面该梯队部分房企的规模诉求较高， 如禹洲集团、建发国际集团，随着销售规模的扩张，其预收账款也随之上升，达到高增速较为容易； 一方面该梯队房企受疫情影响较大，部分房企布局城市恢复较慢， 如荣盛发展主要布局于河北，土储占比达，疫情后京津冀地区相比长三角和珠三角恢复力度较慢，虽然公司销售金额恢复至2019年同期，但在回款率一直下降的情况下，公司预收账款随之出现下行。
综上所述，随着行业调控的加严，行业向心化更加明显， 具体表现为EH50房企的营业收入总额占全行业营业收入总额的比例呈持续提升的态势。 突发的疫情更是加速了房企的分化，运营能力及管理能力较为优秀的企业显现出更好的抗冲击能力和恢复能力。
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在政策、市场等多重因素的影响下，房地产企业正逐渐告别以往的高歌猛进，转而趋于稳健，甚至保守。最近，房企陆续发布2020年年报并公布2021年的业绩目标。根据中房网的统计，2021年，44家房企销售目标增长率均值为。与2020年的平均增长率相比，减少了个百分点。且从最近四年房企销售目标平均增长率来看，呈现逐年下滑的态势。分类看，中小房企仍然有着较强的规模诉求，头部企业则相对稳健。根据“三条红线”的要求，“绿档”房企的目标增速较高，“红档”“橙档”则趋于保守。过去多年来，追求规模增长一直是房地产业的主旋律。去年年中，旨在对有息负债进行量化管理的“三条红线”政策出台，房企使用资金杠杆受到限制，仅靠自有资金和土地储备来实现规模的大幅增长，已经很难做到。分析人士认为，随着市场红利的消退和调控的常态化，房地产业的“高杠杆—高增长”模式正逐渐失效，行业正进入低速增长时代。头部房企更谨慎据中房网统计，2018年至2021年，典型房企的年度销售目标平均增幅分别为、、和，呈逐年下降的趋势，说明企业对市场的判断愈加谨慎。从实际完成情况看，过去三年来，由于整体市场交易保持在较高的规模上，大多数房企都能完成销售计划。但到2020年，随着疫情暴发和“三条红线”政策等出台，仍有部分房企未能完成销售目标，比如，富力、融创都距离年度销售目标差之毫厘，远洋、中海等大型房企也未能完成。2021年，房企对市场的态度更加谨慎。在已经发布销售目标的房企中，最“激进”的是合生创展，合生为今年定下了500亿元的目标，比去年的实际销售规模增长近四成。分析人士认为，由于合生的基数低、土储规模大，在市场不发生较大波动的前提下，完成这一目标并不难。与合生类似，2021年销售目标增幅较大的企业，规模往往偏小。与大型房企相比，更容易实现增速的提升。银城国际控股的销售目标为300亿元，比去年的实际销售额增长了三成。花样年、朗诗等不足千亿的企业，今年规模增长目标都在20%以上。头部房企对待规模的态度相对谨慎。近几年来，万科、恒大、碧桂园的销售目标增幅很少超过20%，甚至经常低至个位数。万科近些年很少对外公布销售目标，公司的实际销售增长率也很少超过15%，保持稳定增长。2021年，万科提出了7900亿元的销售目标，比去年实际销售规模增长12%，万科同时还提出回款率95%的要求。恒大今年的销售目标为7500亿元，增幅仅为，继续维持个位数增长；碧桂园的权益销售金额目标为6240亿元，增幅同样不到10%。与中小企业相比，大型房企的基数较大，要实现规模的高速增长颇有难度。但仍有部分巨头试图维持一定的速度。招商蛇口今年的销售目标为3300亿元，比去年的实际规模增长。在这一规模的房企中，已属“高增长”之列。“红线”的羁绊多年前，招商与万科、保利、金地一同占据中国房企第一军团。此后公司一度掉队，但通过整合深圳蛇口工业区的土地资源，再度获得发展潜力。财经评论员严跃进向21世纪经济报道表示，招商蛇口制定了较高的增长目标，说明公司仍有“弯道超车”的追求。与此同时，招商蛇口还有另外两个优势：庞大的土地储备，良好的财务指标。截至2020年末，招商蛇口的资产负债率(剔除预收款)，净负债率，现金短债比。位于“三条红线”中的绿档。按照监管政策，今年招商蛇口的有息负债规模最多可增长15%。据悉，房企对销售目标的设定，与公司的发展战略、货值规模、资金实力等有关。但随着“三条红线”政策的出台，房企的资金状况被分档管理，很难再借助高负债获得高增长。同时，由于监管部门要求企业提交表外负债情况，以往将大量债务做到表外的做法，也将有所收敛。事实上，“三条红线”政策在很大程度上影响了房企的规模增长预期。按照规定，红橙黄绿四个档位的房企，有息负债规模增幅上限分别为0、5%、10%、15%四档。若“踩线”情况较为严重，房企的借贷规模将受到限制，自然很难实现高速增长。梳理房企的销售目标发现，“绿档”房企设定的销售目标增长率，总体要高于其他档位的房企。比如，位于“绿档”的宝龙地产，今年的销售目标为1050亿元，比去年的实际销售规模增长；同样位于“绿档”的龙湖，今年的销售目标为3100亿元，增长。在其所处的规模水平上，二者的增长目标都较高。相比之下，踩中全部三条红线、位于“红档”的首开，今年的销售目标设定为1100亿元，仅比去年的实际销售金额增长25亿元。还有一些房企设定的销售目标较为保守，甚至低于去年的实际销售额。滨江集团的销售目标为1200亿元，与去年1350亿元的销售额相比，下降了。港资房企九龙仓也较为保守，在连续两年下调销售目标后，今年维持在150亿元的水平，与去年持平。严跃进表示，随着市场红利的消退和调控的常态化，房地产业正进入低速增长时代。与规模诉求相比，财务安全的重要性大大提升，这也将倒逼房企在管理、产品等方面进行精进。与此同时，行业格局也会进一步固化，马太效应显著，中小房企弯道超车的难度也将越来越大。
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