关于房地产经济学论文

1、论点（证明什么）论点应该是作者看法的完整表述，在形式上是个完整的简洁明确的句子。从全文看，它必能统摄全文。表述形式往往是个表示肯定或否定的判断句，是明确的表态性的句子。A．把握文章的论点。 中心论点只有一个（统率分论点）⑴明确：分论点可以有N个（补充和证明中心论点）⑵方法①从位置上找：如标题、开篇、中间、结尾。②分析文章的论据。（可用于检验预想的论点是否恰当）③摘录法（只有分论点，而无中心论点）B．分析论点是怎样提出的：①摆事实讲道理后归结论点；②开门见山，提出中心论点；③针对生活中存在的现象，提出论题，通过分析论述，归结出中心论点；④叙述作者的一段经历后，归结出中心论点；⑤作者从故事中提出问题，然后一步步分析推论，最后得出结论，提出中心论点。2、论据（用什么证明）⑴论据的类型：①事实论据（举例后要总结，概述论据要紧扣论点）；②道理论据（引用名言要分析）。⑵论据要真实、可靠，典型（学科、国别、古今等）。⑶次序安排（照应论点）；⑷判断论据能否证明论点；⑸补充论据（要能证明论点）。3、论证（怎样证明）⑴论证方法 （须为四个字）①举例论证（例证法）事实论据记叙②道理论证（引证法和说理）道理论据 议论③对比论证（其本身也可以是举例论证和道理论证）④比喻论证 比喻在说明文中为打比方，散文中为比喻。⑵分析论证过程：①论点是怎样提出的；②论点是怎样被证明的（用了哪些道理和事实，是否有正反两面的分析说理）；③联系全文的结构，是否有总结。⑶论证的完整性（答：使论证更加全面完整，避免产生误解）⑷分析论证的作用：证明该段的论点。4、议论文的结构⑴一般形式：①引论（提出问题）―――②本论（分析问题）―――③结论（解决问题）。⑵类型：①并列式②总分总式③总分式④分总式⑤递进式。6、驳论文的阅读⑴作者要批驳的错误观点是什么？⑵作者是怎样进行批驳的，用了哪些道理和论据；⑶由此，作者树立的正确的观点是什么？

论政府在房地产调控中的角色与职能摘要：本文首先论述了当前我国房地产存在的问题，并对突出问题进行了阐释；随后针对房地产市场的弊病提出了政府在房地产调控中应承担的角色；文章的第三部分重点论述了在房地产调控中政府职能的转变。关键词：政府；房地产调控；角色；职能Abstract: Our current problems of real estate were discussed in this paper, and explaining the outstanding issues; Subsequently the government's role was proposed according to the shortcomings of the real estate market; the third part focuses on the real estate regulation change of government : Government; real estate regulation; role; functions引言在当前市场经济条件下，政府如何在房地产市场中发挥作用成为一个重要的问题。处在市场经济不同阶段的国家，都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。政府不仅应该对房地产市场施以必要的宏观调控，而且还要通过体制的改革和制度的完善，规制房地产业朝着有利于民生的方向健康发展。1 我国房地产市场出现的突出问题 房地产供给结构性矛盾突出住房与非住房、高档住房与低价住房结构不合理、比例不协调。一方面盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，导致销售不畅，空置率较高；另一方面中低价位商品房供不应求，对经济适用房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。 开发融资结构不合理在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场。而国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高[1]。一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发的成本；另一方面房地产项目资金占用大，开发期长，银行坏账风险较大。 供给市场的垄断由于房地产具有的区域属性导致房地产本身是具有局部的垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。而经济学原理告诉我们，一切高额利润的本质来源就是垄断，利润的分配则来自于各自垄断权力的大小。 中介市场市场信息传递机制的缺失由于房地产建设具有的长期性和房地产商品的耐用性，房地产中介市场的发展是房地产市场发展的非常重要的一部分。中介市场并不仅仅是为了买卖房地产、进行物业管理等等，其最重要的功能是传递房地产市场的信息。我国房地产中介市场发展还非常不完善，其作为房地产市场上最重要的信息传递工具就很难发挥作用。 居民对房地产的消费倾向在我国很多城市，房屋的租金房价比非常低，换句话说就是房地产的储蓄——投资倾向大于消费倾向。储蓄——投资倾向高，对现时的房产需求量就大，不仅对高房价有直接的推动作用，而且会抑制其他消费，导致社会投资结构的失衡。2 政府在房地产市场中的角色定位目前，我国的房地产立法带有浓重的行政色彩，部门规章、地方规章充斥，一事多法、一法多门，行政权力过分干预民事权利的现象司空见惯。而要扭转这样的局面， 首先必须明确政府在房地产市场中扮演何种角色，即应承担的职能。根据现代行政管理理论，政府在房地产市场中的职能主要包括以下几方面。 监管职能政府是监管者，承担执行机构的角色而不是市场的直接参与者。这就要求政府不直接经营土地，退出市场， 减少审批，并加强对房地产市场全过程的监管。 调节职能政府在房地产市场中的调节主要是间接调节。政府不调节具体的房地产市场行为，而是通过市场机制去规范和引导市场参与者的行为，把房地产市场上投机行为(包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热)抑制在一定程度之内，为其进入市场创造更公平的条件，为市场竞争制定必要的规则并监督规则的执行，以提高市场交易效率，降低交易成本。 均衡供应职能在房地产市场发展过程中，政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的目标是房地产市场均衡供应[2]。它包括两个层次的供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当， 特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。 社会保障职能政府在住房方面履行职能的目标是对社会利益群体分层管理，并且通过住房保障体系的建立，使全体公民住房权利得以实现。政府要保障满足社会中下层和弱势群体的基本住房需求，为部分居民提供一定的房地产消费福利，充分实现房地产的公共产品价值， 为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用，实现“居者有其屋” 的社会理想。3 政府在房地产调控中应发挥的职能美国著名经济学家弗里德曼认为，政府的职能主要有四个：保证国家安全、维护司法公正、弥补市场失灵、保护和帮助贫困人员。缪尔森在《经济学》（第十六版）中，认为政府的经济职能主要有四项：提高经济效率；改善收入分配；通过宏观经济政策稳定经济；执行国际经济政策。综合上述观点，针对我国目前的房地产经济而言，政府调控有两个基本的出发点和落脚点，其一是通过宏观调控稳定房地产经济、弥补市场失灵，促进产业健康发展，提高经济效率；其二是改善收入分配，保障低收入人群住房，缓解中等收入人群住房困难。其具体措施可以是： 政府由“获利者”转向“裁判员”房价高涨的一个重要的症结，是行政权力行使中的“利益倒错”——地方政府通过回收巨额土地出入金，成为房地产交易中获利的一方。国务院发展研究中心报告指出，因为房地产在地方是支柱产业，高利润，高税收，高价格，高产值，高GDP这五高对政府部门诱惑很大。土地资源的稀缺性、地方政府的获利（政绩）冲动加上土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“被公关”压力，很容易发生集体或个人的权力寻租。目前政府的土地供应方式而言，协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有不可避免的缺陷。前者由于主管官员的自由裁量权较大，在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败，后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。要有效地解决这一问题，政府首先要从“利益者”位置上退出, 成为“裁判员”。这需要推进“程序正义”：通过土地出入程序的公开、公正与透明，制约官员寻租的空间；通过土地入让金管理和使用的透明，减少地方政府及其官员处置出让金的自由度，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖，以保证市场有偿选择；而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让，并降低税费，加强控制，以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能。 直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房目前廉租房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、承租分配不公正等问题。有专家建议[3]：一要落实廉租房建设资金筹集渠道，将各市政府拍一定比例的土地出让净收益用于廉租房建设；二是制订政策，选择一批国有房地产公司专营廉租房的建设、经营、管理，解决好建与管的问题。专营廉租房公司不再从事商品房开发，不以盈利为目的；三是解决好廉租房建设用地问题，可采取定向拍卖方式，同时避免把廉租房都建在郊区，形成新的“贫民窟”；四是建立严格规范的廉租房承租审核制度，确定合理的分档租金。因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人拥有产权房屋”。政策的重心转移到建设廉租房而不是经济适用房上。 规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争“完全自由竞争市场”需要四个条件：信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争的市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整的坐标，缩短房地产行业与其的距离。在针对市场秩序的规范和稳定，政府应当在以下几个方面发挥其职能： 促进信息的流通由于买者信息缺乏和信息的不对称，开发商通过“内部认购”等手段欺消费者，造成房子“供不应求”等假象，一定程度上扰乱了公平交易。政府应加强和完善宏观监测体系，通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，也为政府宏观决策做好参谋。 增加市场主体建设部部长汪光焘曾明确表示，目前中国房地产市场机制太单一，满足不了多样化的用房需求。并认为这是“近年房地产价格一路追高的重要原因”。因此，为房地产市场再增加一些新的市场元素，降底市场门槛，让更多的市场主体拥有建房资格，使房地产市场尽量多元化，可以使竞争更加充分。 促进商品品质的透明化除前述宏观信息外，房地产交易中微观层面的信息不对称也很严重。开发商频繁炒作“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”等，夸大科技、环保等因素在其中的应用，炒作“申奥”、“入世”、“CBD”等时令概念，同时掩盖其产品的诸多缺点，在期房销售方面更为严重[4]。而个体消费者处于信息上的弱势，往往很难确定房屋的真实品质，因此应当健全房屋评估的指标体系，由政府或第三方进行客观的评价与认证，使住宅品质透明化。另外，房地产质量纠纷中的双方，消费者处于弱势，维权成本巨大，政府在引导业主委员会建立并合法、规范开展活动的同时，也应作为“执法者”，依法对违规对象进行惩处。 规范房地产交易秩序重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为、扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。 加强宏观调控，防止产业“泡沫”和金融风险要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，防止房地产业“泡沫”的产生。深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。 加强权力制约，遏制腐败孟德斯鸿说：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止。”目前房地产交易中存在着行政权力过大，行政过程不够阳光等问题，应当在完善行政权力的同时，建立合理的制约机制。针对目前房地产市场管理，应建立立法、司法、审计、舆论、官员纪律检查、公民与公民集团监督等多种渠道的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。参考文献[1]史珊珊．我国政府职能在房地产市场中的合理定位[J]．北方经贸，2007（10）：12—14．[2]刘长发．试论房地产市场中的政府管理越位和缺位[J]．攀登，2007，26（5）：5—8．[3]张道航．找准政府在房价调控中的角色及职能定位[J]．中共云南省委党校学报，2010（11）：56—62．[4]易宪容．房价博弈[M]．北京：中国经济出版社，2008：145—164．[5]黄石松．政府调控房价的国际经验与启示[N]．光明日报，2009—10—11（7）．[6]顾长浩，何乃刚．土地储备制度实证研究[J]．中国房地产研究，2008（5）：43—47．[7]柳铁峰．我国房地产市场存在问题及成因[J]．科技信息，2009（10）：34—41．

编者按：为配合国务院组织推动的财政集中收付制度改革，人民银行参与设计并组织实施了国库资金集中支付模式。但该模式下的“先付后收”的国库资金支拨清算方式与“银行不垫款”的支付清算原则存在冲突，不能得到集中支付代理银行配合，导致国库资金支付清算渠道不畅。建议引入国库支票，实现真正意义上的国库资金集中支付。 一、当前的国库资金集中支付模式财政选择集中支付代理银行，在代理行开立财政零余额账户和预算单位零余额账户。在此基础上，国库资金集中支付分为两种情况：一是直接支付。即由预算单位按批准的部门预算和用款计划，向财政部门提出支付申请，财政部门审批后，向集中支付代理行签发支付令（支付凭证），并同时向人行国库发出支付信息和额度通知。集中支付代理行当接受财政签发的支付令（支付凭证）后，无条件向收款人付款。二是授权支付。由预算单位向财政部门提交月度用款计划申请，经批准后，财政部门将预算单位的月度用款计划额度通知集中支付代理行，并同时向人行国库发出支付信息和额度通知。预算单位在月度授权用款限额内，自行一次或多次开出支付令（支付凭证），通知财政集中支付代理行向收款人无条件支付。无论是财政直接支付模式，还是财政授权支付模式，代理行接到支付令后，根据与财政部门的《代理协议》先垫付资金无条件向收款人付款，代理行根据当日代理财政支付情况编制《申请划款凭证》，通过同城清算向国库申请划款，国库根据集中支付代理行提交的申请划款凭证与财政发出的支付信息和额度通知，审核无误后，将库款划拨到集中支付代理行财政零余额帐户上，并通知财政部门款项已付，完成国库资金支付全过程。二、存在的主要问题（一）该模式受到代理行会计核算制度限制而无法得到执行根据“银行不垫款”的支付清算原则，集中支付代理行自上而下的内控制度及会计核算系统不允许对公结算业务实行“先付后收”垫款支付方式在其核算系统中出现，因而在实际运作中，国库资金支付并未按规定的模式进行。实际情况是，财政部门或预算单位签发支付令（支付凭证）提交给集中支付代理行，集中支付代理行无法满足预算单位垫款支付给收款人的要求，而是汇总当日财政和预算单位签发的支付令（支付凭证）笔数和金额，编制《申请划款凭证》，先向国库清算资金，代理行实收国库拨款资金后，才支付给收款人或收款单位。这样导致凭证传递环节多，资金清算时间长，降低了国库支付效率。（二）资金清算行为游离于金融法规之外，日常监督缺位在以《代理协议》约束财政与代理行之间的经济行为的资金支付模式下，代理行不执行垫款支付行为，财政部门基于以后单位间的合作和情面，只要不出现资金损失，往往持放任态度，不予追究。人行国库对代理行不执行垫款支付、延压财政和预算单位支付令的行为因缺乏行政执法监督的依据也无法处理。（三）财政资金支配权的让与与法规相悖《预算法》笫四十八条、《国家金库条例》笫四条规定：各级国库库款支配权，按照财政体制和管理规定，分别属于同级财政。集中支付清算模式下，《代理协议》将库款支配权转让代理行，代理行凭其自己印鉴及制作《申请划款凭证》支付财政部门开立在人行国库的账户资金，库款支拨权的转让与《预算法》、《国家金库条例》不符，与《银行结算办法》的结算基本原则中“谁的钱由谁支配原则”相悖。（四）该模式与国库会计核算要求不符国库会计是银行会计的分支，在办理银行业务的同时，更多的是办理财政预算收支业务，这就要求国库会计凭证要素具有银行资金清算和预算收支核算的双重特性。代理行《申请划款凭证》栏式的设计满足银行间资金清算特性，却忽略了库款支拨预算会计核算的要求，尤其是在一个财政账户中的多笔支出业务所涉及到预算支出的多个科目汇总的《申请划款凭证》会计实务中，无法根据凭证栏式内容记载预算支出科目（类款项目）明细账簿。实际做法是，凭《申请划款凭证》的附件（申请划款汇总清单）记载预算支出相关账簿。凭证与附件本末倒置使用上的错位，记账凭证丧失了记录经济业务、明确经济责任的书面证明作用。（五）资金运行时滞催生第二国库解决国库资金清算在途时间长的问题，基层国库、财政部门也采用了一些变通违规的做法，催生出“笫二国库”：一是允许财政在代理行开立资金账户，将国库资金调度到财政开立在代理行的账户上存放，作为代理行代理国库支付的周转金。二是默认零余额账户上存放余额的现实。目前，受清算瓶颈限制（县级国库是支付系统的间接参与者）和基层同城定时、定场次清算现状的限制，在代理行不执行垫款支付的前提下，代理行每天营业终了前实收国库拨入款项后，把国库拨入款贷记财政零余额账户进行自身的会计账务平衡，导致财政零余额账户存放余额。 三、借鉴国库支票改进国库资金集中支付模式（一）国库支票简介建立在实时清算基础上的国库集中支付制度在发达国家运行情况良好，其中美国以国库支票为载体的国库支付模式较为典型。国库支票是由财政或预算单位签发的、通过银行进行支付的见票即付的支付工具。早在2003年，美国联邦储备委员会制定了《21世纪支票交换法案》，该法案将国库支票()纳入支票管理序列。 为提高支票的清算效率，《21世纪支票交换法案》提供了一种全新的支付清算工具—替代支票（SubstituteChecks）。替代支票是国库支票被截留后转换成电子影像提示支票的纸质复制品，在法律上等同于被代收银行截留的国库纸质支票。替代支票由代收银行制作并发往付款行（国库），付款行（国库）据替代支票上的支付信息借记出票人存款账户。其特点：不要求国库支票必须归位到付款行（国库），无需国库纸质支票传递而清算，促进代收银行支票截留的发展，促使资金清算更加高效，确保国库资金清算渠道顺畅。（二）采用国库支票改进国库资金集中支付 1、确立国库支票的地位和用途。一是将国库支票引入《票据法》管理范畴，在支票管理中增设国库支票种类，可细分为国库转账支票和国库现金支票两种。国库支票除具备银行支票八大要素栏外，增加国库支票附加信息栏，便于签发人记载支付款项的科目代码和类型。国库支票可以转让，但国库对背书之真伪不负认定责任。二是以国库支票取代财政直接支付凭证和授权支付凭证，将国库支票确定为财政集中支付制度下直接支付或授权支付载体。2、建立国库支票使用的外部环境。一是国库应成为支付系统的直接参与者（目前县支库仍为间接参与者），实现国库资金实时清算，不受目前同城定时、定场次的清算模式制约。二是实行财、税、库、行横向联网，实现国库支付信息和替代支票的横向传递。三是取消代理行代理集中支付业务和财政预算单位零余额账户、预算单位零余额账户，实现真正意义上的国库资金集中支付。3、使用国库支票完成国库资金集中支付。一是财政将各预算单位的预算支出额度和预算单位的授权用款额度（或支付信息）通知人民银行国库，国库据此监督财政支出。二是财政根据预算单位申请用款计划或预算单位在财政授权用款额度内，直接签发以商品供应商或劳务提供者为收款人的国库转账支票或现金支票，收款人到其开户的商业银行办理转账或提现业务。三是引入替代支票。商业银行接收国库支票后，制作成“替代支票”通过横向联网实时发往人行国库。人行国库据商业银行发来的替代支票影像的提示支付信息进行审核，符合支付规定的，发出同意付款回执，国库向商业银行清算资金，商业银行向收款人付款。国库支票被拒付的，支票的收款人（或持票人）向支票签发人行使追索权，要求支付。