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01 | 广州悄悄放松限购了

6月份之前，几乎所有城市都在放松限购，除了四个一线城市。

四个一线城市不为所动的原因很简单，一方面四个一线城市不缺购买力，不缺需求。另一方面，四个一线城市需要承担起模仿作用，需要继续承担起“房住不炒”的重任。

然而，当时间进入6月份之后，一线城市广州悄悄放松限购了。广州这次没有高调宣布，而是采用了“打枪的不要，悄悄地进村”方式，悄无声息地开展着。

很难想象，广州居然会是第一个放松限购的一线城市。毕竟，从市场压力来看，先后经历疫情较为严重冲击的深圳、上海、北京，有更好更大的理由。

然而，深圳、上海、北京至今都没有放松限购，哪怕深圳一再传言要放松调控，但一直只是传言而已。

而广州放松限购，已经被坐实。消息来源于权威媒体财新网。

根据财新网披露，6月2日，广州的房产中介们在其朋友圈里宣布：

广州购房社保要求出现松动，非广州市户籍人士的纳税证明断缴或补缴累计不超过三个月的，视同正常缴纳，可购房。此外，已退休的非广州市户籍人员能够提供在广州市退休的证明材料、退休之日前五年在广州市连续纳税证明的，可购房。

财新网表示，经多方确认，政策属实，而且该政策已经在广州全市范围内执行。

在此之前，非户籍在广州买房，都需要连续不间断的五年社保，现在可以间断3个月或补缴累计三个月。

在此之前，在广州退休的非户籍，由于已经退休了，没有交纳社保或纳税，也就无法拥有购房权限。现在调整为，只要能提供退休前五年的纳税证明，并且有在广州退休的证明材料，也有房票了。

02 | 依旧没有托起来的广州楼市

不得不说，广州还是相当高明。两条政策都是原创，没有抄袭其他城市。

作为一线城市，广州不可能像其他城市那样，人云亦云，随波逐流。也不可能大幅放开限购。

既然放松限购，必然想要取得一定的效果，不然放松就没有意义了。既要力度小，又要有所效果，这个放松必须要拿捏得恰到好处。

现在放松的调控政策，完美实现了这一点。此次放松，看似力度很小，却能释放一波有效需求，特别是后面那条。

想想看，能在广州这种城市顺利混到退休的人，哪怕是非户籍人口，手里头应该有不少钱。现在，让这部分人拥有房票，必然能释放一波有效需求。

这要比完全放开，想要当下很多已经在为工作和收入范畴的普通人来接盘的做法，高明得多。

正如上面所说，京沪深理论上都比广州更有放开限购的需求，为何是广州率先出手，成为首个放松限购的一线城市？

广州不缺购买力，不缺需求，缺的是信心，显然，广州想要通过适当放松，调动市场的信心。

从目前的情况来看，广州市场的信心，依旧不足。

在5月份流动性大释放，在中心城市集体放开限购，在央行公开降息的大背景下，很多中心城市的成交量较4月份都有所回暖，而广州，新房环比微微增长，二手房环比更是依旧在负增长。

克而瑞数据显示，5月份广州新房成交量环比增长4%，同比下跌33%。

二手房方面，广州中原研究发展部统计，2022年5月（1-26日），广州市二手中介网签量为1723宗（不含自助网签），较4月同期（1733宗）环比微跌；二手网签均价为26715元/平方米，环比上月下降。

也就说，在5月份楼市整体都在动用大招、使尽力气的背景下，广州的新房和二手房市场，依旧表现平平，成交量仍处在历史低位。

这对于本身库存已经非常大的广州来说，岂能不着急。

目前，广州下辖的11个区中，白云、花都、番禺、南沙、从化、增城6个区的库存去化周期都超12个月，特别是几个外围区，如南沙、增城、从化，去化时间都在20个月以上。

全市整体去化周期个月，也超12个月。

按照住建部和自然资源部的规定，去化超12个月，就得谨慎供地，意味着就不能多卖地了。

广州是一线城市中，对土地财政依赖度最高的城市，目前的依赖度接近120%，位居全国第五，一线城市第一。

反观深圳、北京和上海，都是已经摆脱了土地财政的城市。看到这里，就能明白，为何一线城市放松限购，会是广州先跳出来。

03 | 广州会否引发一线城市全面跟进？

广州成为首个放松限购的一线城市，京沪深会跟进吗？

本号认为，北京、上海、深圳不太可能会跟进放松限购。京沪需要起表率作用，深圳则不具备放松的条件。

不排除会有放松调控的政策出台，毕竟当下几乎没有不需要救市的城市，上海在解封之后，就已经表态，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。但放松限购，京沪深都不太可能。

主要因为，京沪深不像一般城市，这里的购买力太强了，全国的富豪都在一线城市扎堆，购房需求也旺盛。

尤其是深圳，还有75%的常住人口没有自己的住房。深圳本身就是一个供应严重短缺的城市。

在之前写深圳的文章中，已经说过，当前，深圳共有各类住房1129万套，居住建筑面积共亿平方米。其中，商品住房约189万套、占比17%；公共住房约55万套、占比5%；私人自建房约577万套、占比51%；宿舍约192万套、占比17%, 其他住房（含单位自建房、村集体统建楼、军产房等）约116万套、占比10%。

深圳总住房虽然有1129万套，但其中有一半以上是城中村的自建房，这些房子是无法光明正大进入市场买卖的。真正的商品住房才189万套。

189万套中，还有相当一部分是无法卖出的自住房，市场上流通的房子，非常少。再加上深圳土地稀缺，每年新房供应并不多，而人口又在不断流入。

长期的供需矛盾，再加上资本炒作，让深圳这座城市的房价不断上涨，房价位居内地第一，即便遭遇了去年的二手房指导价，房价也没有怎么下跌。

这种状况下，显然深圳一方面不需要放松限购，另一方面也没法放松。

深圳楼市一直以来的烦恼，不是缺少需求，而是如何平衡供应与需求，让房价稳定。

前两天，深圳发布的《深圳市2022年度建设用地供应计划》中提出，计划供应建设用地1200公顷。其中，居住用地计划供应365公顷，包括商品住房用地215公顷、公共住房用地150公顷，合计占比。

深圳的远期规划中，到2035年新增200万套住房。住房数量增加，会在一定程度上缓解供需矛盾，但无法扭转。

因此，我认为，深圳的限购政策，可能会长期存在。