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加强征管个体税收论文

个体税收征管处在一线繁杂而艰巨，除了税务部门自身努力之外，还应积极争取各级党政领导的重视和各有关部门的配合支持，以下是我为大家分享的关于加强征管个体税收之论文范文。

一、个体户税收管理存在的问题

是日常管理检查不到位。税收管理员因管户多，平时对所辖户没有进行深入调查，仅凭主观印象和人情办事，对所辖户不能做到合理调整定额，动态管理不到位。是对个体户停歇业管理存在重审批、轻监督，日常巡查不到位，管理不完善的问题。有的停歇业户，不是真正的停歇业，税务登记证和发票在停歇业期间不上缴，仍照常营业，这样势必对正常经营户造成不利影响。六是对未达起征点户发票控管难。从目前来说，由于房租普遍很高，不达起征点的个体户很少。尤其对用票户一定要跟踪管理。

二、加强个体税收征管的建议

一是加强税法宣传的力度和纳税信用管理。增强税务干部的事业心和责任感，不断增强规范管理、精细管理、优质服务的意识和能力，进一步落实税收管理员制度，提高纳税服务水平。尤其是对税收管理员加强考核，对责任心不强，管理不到位者要进行处罚，直至调离。

二是强化对个体户的监督检查。规范税负核定和调整工作，对个体工商户实行阳光定税及社会监督的方式，平衡纳税户间的矛盾。

三是加强事前调查核实。对定额户要进行动态管理，对停歇业户情况不符或弄虚作假的坚决不予审批。

四是强化事中监督检查。对所有停歇业户，实行不定期巡查，定期通过复查、核查，对弄虚作假者除按规定给予处罚外，还要在网站、办税服务厅及相关公示栏上进行公开曝光，有效地杜绝弄虚作假者。

五是加强事后责任追究。除对弄虚作假者追缴应纳税款、加收滞纳金和给予相应的处罚，还要对该户的管理员予以考核扣分，进行处罚，以增强税收管理员的责任感。

六是进一步加强普通发票的监管力度。

在“严”字上下文章，对符合开具发票的业户一方面要了解其税收缴纳情况，是否合法，在此基础上再检查其使用发票是否规范，在验旧、缴销上把好关。

七是大力推进个体税收分类管理。这主要是将个体户分类，将建账的分成一类，将不建账的分成另一类，停歇业的再分成一类，最后，将非正常户、问题户集中起来，由税务所统一管理。

八是切实加强日常管理。对个体户税收管理是一项长期工作，地税应加强对财产类税种实施有效管理，鼓励正常经营，调控从租行为，充分发挥税收对经济调整作用。抓大、控中、放小突出管理重点。

同时，应加强对未达起征点户的`管理，加强调查研究，加强实地核查，参考同类纳税人的经营规模合理定税，重点把握好起征点临界点的税收管理，依率计征，努力使纳税人满意。

总之，个体税收征管处在一线繁杂而艰巨，除了税务部门自身努力之外，还应积极争取各级党政领导的重视和各有关部门的配合支持，特别是工商、银行、海关、公、检、法部门的配合支持尤为重要。

另外，群众性的护税协税网络也十分重要。面对基层征管战线长，税源分散的情况，税务人员往往鞭长莫及，顾及不暇，因此，可依托当地组织，如社区、村委会、街道等，帮助做好集贸市场、专业市场个体户的申报纳税(即委托代征)和催报催缴，也可委托他们进行个体户的定额评税，监督个体户的纳税情况，协助税务部门查处偷漏税;另外，还可发挥税务代理的中介作用，为个体户建账，代理申报纳税，辅导纳税人及时足额缴纳税款。

税务人员职务犯罪预防策略初探近年来，税务系统内部职务犯罪案件时有发生，不仅损害了国家税收利益，同时对税务机关的声誉也造成了一定的负面影响。税务人员预防职务犯罪问题已经越来越受到各级检察机关和税务机关的普遍重视。为此，最高人民检察院和国家税务总局制发专门文件，召开联席会议，作出工作部署。笔者拟对税务人员职务犯罪的发案原因作一分析，并就当前税务人员职务犯罪的预防策略进行思考。一、税务职务犯罪的发案原因税务职务犯罪案件的形成，有其深层次的主客观原因。从客观方面分析，一是现行税制下，税务机关的权力过于集中，缺乏有效制约。一些行业间和地区间存在税率不同的现状，征税标准在相当程度上掌握在少数税务干部手中，他们凭借手中的权力以权谋私;部分税务人员擅自扩大优惠政策执行范围，或变通政策违规批准减免税，以税谋贿;少数税务干部为捞取个人好处，置国家利益于不顾，放纵涉税违法犯罪行为。二是税收征管的法律法规不健全，致使税务机关和税务人员的行政自由裁量权过大。现行税收立法和政策在纳税数额核定、减、免、缓税审批、增值税一般纳税人资格认定、税务处罚、税收保全和强制措施的执行等环节中的某些规定弹性过大。三是预防措施落实不到位。近年来对税务机关权力的制约和防范职务犯罪问题已成为社会公众关注的重点话题之一，为此各级税务机关也制订了一系列的相关制度、规定，但这些制度更多的是停留主观方面的原因表现在，一是改革开放后受一些社会不良风气的影响，少数干部放松对自己人生观、世界观的改造，立场不坚定，经不起金钱诱惑和享乐主义的侵蚀，在价值观念上产生了个人与社会的错位，滋生了以税谋私、以权谋利思想，一些人不能抵制金钱的诱惑，成为物欲的俘虏。二是对党风廉政建设和反腐败问题缺乏足够的认识，法制观念淡薄。少数税务干部封建特权思想严重，甚至认为有权不用过期作废，把个人捞取实惠，作为工作的“副业”。三是不能正确认识权力与责任的关系。工作责任意识欠缺，导致行政不作为，甚至玩忽职守的现象时有发生;或者有法不依，有章不循，为私情私利而超越职权、滥用职权，对国家利益造成重大损害。四是铤而走险的侥幸心理。不少腐败分子明知贪污受贿、徇私舞弊等行为为法律所不容，但又错误地认为拿人钱财不要紧，只要替人办事就不会被举报，滥用权力不要紧，只要做得高明就可以瞒天过海，即使被发现也可以抵赖到底蒙混过关，使其在犯罪的道路上越走越远。二、税务部门预防职务犯罪的对策和建议预防税务人员职务犯罪，必须以改造世界观、提高干部队伍政治思想素质为核心，以加强组织领导为保障，以规范税收执法权和行政管理权的 “两权”行使为重点，着力加大从源头上预防和治理的力度。一是提高认识，加强领导。税务机关要以党中央《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》为依据，以国家税务总局制定的《建立健全税务系统惩治和预防腐败体系的实施意见》为指导，将预防职务犯罪作为党风廉政建设责任制的一个重要内容来抓，将职务犯罪预防工作与税收工作同部署、同落实、同考核。要建立预防职务犯罪工作领导责任制，强调一把手是本单位职务犯罪预防工作的第一责任人，对管辖范围内的队伍建设、业务建设和廉政建设切实负起责任来，一级抓一级，层层抓落实，真正将职务犯罪预防工作落到实处。二是强化学习教育，努力提高税务人员的道德水准，构筑牢固的思想防线。一要加强对广大税务人员进行共产主义的理想教育，全心全意为人民服务的宗旨教育，树立正确的权力观、地位观、利益观，解决好人该怎么做、法该怎么执、权该怎么用的问题，从讲政治的高度出发，充分认识到依法行政、依法治税的现实意义，加强自律，努力实践“三个代表”，真正做到立党为公，执政为民，自觉履行好党和国家赋予的职权。二要加强税务职业道德教育。把税务职业素质教育与税务职业道德教育结合起来，使广大干部正确认识和处理权力与责任的关系，树立以依法治税，精通业务，忠于职守，爱岗敬业，廉洁奉公，文明征收为基本内容的良好税务职业道德风尚，在税务系统内部形成强有力的遏制职务犯罪的舆论氛围。三要进行经常性廉政警示教育，做到警钟长鸣。税务人员职务犯罪往往发生在 “权”、“利”的结合部上，出现在权力相对集中，且与纳税人结合紧密的工作环节和直接涉及人、财、物管理的环节上。因此有必要结合税务系统工作特点，持续、深入、有计划、有步骤地组织党员干部学习有关党风廉政建防腐败体系的实施意见》为指导，将预防职务犯罪作为党风廉政建设设的理论和《刑法》中关于职务犯罪的规定，增强拒腐防变的意识。三是强化“两权”监督制约。税务人员职务犯罪源于税收执法权和行政管理权的不正确行使。要做到从源头上预防和治理腐败，就必须建立科学、完备的工作制度，辅之以行之有效的监督制约机制，并根据实际工作中出现的新情况、新问题，不断加以改进和完善，使之贯穿于税务机关权力运行的每个重要环节，将权力的运行纳入公开、公平、公正的轨道。要以完善的制度来规范权力的行使，以民主决策弱化个人用权，从根本上铲除滋生职务犯罪的土壤条件，同时充分发挥审计、纪检和群众的监督作用，有效控制和减少权力寻租的机会，消除发案隐患。为此，必须进一步健全税收法律制度，有效制约税务人员的自由裁量权，并提高税收执法透明度，通过公开税收政策法规，公开处罚标准及依据，公开处理结果，公开税务干部的权限，公开廉政纪律，公开并畅通监督、举报渠道等措施，有效减少和杜绝执行过程中的暗箱操作，不给以权谋私者可乘之机。四是建立风险防范机制，及时发现和处理职务犯罪的苗头。对税务工作各环节进行经常性的风险排查，特别是围绕增值税一般纳税人认定、增值税发票管理、出口退税审批、税款征收、入库、稽查处罚、基建工程等案件易发、多发环节加强检查监督，针对暴露出的问题和薄弱环节及时制定规范，堵塞制度和管理上的漏洞。对一些重要岗位实行定期轮换，消除滋生腐败的隐患，做到未雨绸缪。

浅谈物业管理纠纷的若干法律问题物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人 （物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。�一、物业管理纠纷的主要特点。�物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的， 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。�1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。�1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超 常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称 为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。�2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。�物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理 纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系 、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益 ，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。�3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。�物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和 其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的 依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不 详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。�二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。（一）物业管理纠纷的管辖问题。确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应 适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的， 业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所 在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理 ，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷， 但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。�（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协 议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产 开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承 包 的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权 委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同 的效力，以正确处理物业管理纠纷。�1.注意审查物业管理服务合同的效力。�在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体 资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理 权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主 约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应 由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由 于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后 服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物 业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物 业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管 理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的 房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业 管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理 ，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统 一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管 理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订 物业管理服务合同的，应认定合同无效。�在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合 同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在 平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能 在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收 费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用 和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外 墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不 向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主 ，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为 常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，应确认部分无效 .�2.注意审查物业管理承包合同的效力。�由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物 业 管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包 给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承 包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管 理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提 供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其 由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给 他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理 权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托 管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。�3.注意审查物业委托管理合同的效力。�在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的 管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是 属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确 认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司 签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进 行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管 理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给 他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。 业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管 理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人 对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主 ）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物 业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查 物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开 来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。�三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管 理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善 ，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。�（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立 住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行 使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管 理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急 需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？如何 选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是 否可行？如何确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为 一票？这些问题很具体，但实践中涉及到当事人切身利益，急需有明确的规定，以便于操作 .笔者认为，业主要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的 重大问题。第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集， 但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托代理人未出 席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项 的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业 管理的最高决策机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。 住宅小区或商厦，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《办法》规定，房地产开发商在 出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须 召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权 益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大 会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达到一定的比例，方依法 召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者认为，住 宅小区或商厦主要用于出售的，其出售率达到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达 到50％以上的，应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告，在管理 部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业 管理权是较为有利的。�关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效 ，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。 由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人 或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公 平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则， 有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认 为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积 大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房 屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享有一票， 计票单位面积以下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。 如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米以下的 每 一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则，也充分考虑了小业主的利益。业主 大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利 于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，规定业主大会的决议，须由出席 会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额 达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。�（二）关于管理委员会的主体资格问题。管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授 权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组 织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对 物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管 委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题 目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义 务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开 发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认， 或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。对于 依法成立的管委会的主体资格，有一种意见认为，管委会不是法人，没有独立的法律地位， 其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见， 笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利，应视为管委会在物业管理 中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理 合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发 生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，管委会固然不是法人，但其属依法成立 的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。 管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合 同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在 有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。�（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主 或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业 化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接 进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其 他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。而建设部《办法 》，国家计委、建设部印发的有关服务收费办法，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予 以规定，未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入 物业管理的范畴，使商厦业主如何行使物业管理权，收费标准、服务要求如何确定既无法可 依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建 立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规 定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别根据住宅小区和商厦的特点，明确各自的服 务内容、范围、服务质量、收费标准、方法，以及行使物业管理权的方式。�（四）关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。�物业管理公司与业主或使用人常因物业管理费发生纠纷，物业管理公司为迫使业主或使用人 交纳管理费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气等措施 ，为此常引发诉讼案，业主和使用人以收费不合理、停电等构成侵权提起诉讼或抗辩。采取 停水电等措施是否侵权，审判实践中有不同的看法。一种看法认为，物业管理公司对拖欠管 理费行为可依聘用管理合同追索，采取严重影响业主或使用人正常经营、居住的停水电等行 为，是侵权行为；另一种看法则认为，停水电等是因业主、使用人欠费所造成，停水电等行 为不构成侵权。由于停水电等措施严重影响业主、使用人的经营、生活，易使矛盾激化，妥 善处理此类纠纷十分重要。《办法》中规定物业管理公司有权依照物业管理服务合同和有关 规定收取管理费用，未赋予物业管理公司采取非常措施的权利。而原《海南经济特区城镇住 宅小区物业管理规定》则规定对欠费的业主可以采取停止供水电等措施。笔者认为，在业主 或使用人的确欠费的情况下，采取停水电气等措施是否违约或侵权，应具体情况具体分析。 如物业管理服务合同中约定，对业主欠费的可以或不可以采取停水电等措施的，应从其约定 .物业管理公司如违反合同约定，则应承担违约责任。在无合同约定的情况下，应区分收费 项目的不同特点具体分析。物业管理费主要分为为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的 维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众 代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。这三项服务费用既有联系又有区别。业主仅拖 欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理公司不能采 取停水电等措施，否则即为侵权；业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使 物业管理公司为此未能代交有关费用，致使供水、电、气等部门停水、电、气的，物业管理 公司不承担责任；如物业管理公司收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停止供水 、电、气的，则物业管理公司未尽服务义务，应承担违约责任，给业主、使用人造成损失的，应赔偿损失。在有关部门并未停止供水、电、气的情况下，物业管理公司对拖欠公众代办 性质的服务费用的业主或使用人，能否采取停水、电、气的措施？笔者认为，对被拖欠费用 应依法追偿，物业管理公司采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人交纳费用的行为，侵 犯了业主的合法权益，依法不应得到支持。除当事人另有约定外，有关法规或规章中不宜赋 予物业管理公司采取停水、电、气等权利。�综上所述，物业管理纠纷作为新类型的案件，诉讼到法院只有近几年的时间，需探讨的问题 还很多。由于目前物业管理缺乏相应的法律规范，人民法院在处理这些新类型案件中，难免 出现适用法律不一，判决结果不统一的情况。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业 主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进物业管理 健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。建议在物 业管理法律规范中，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管 理体制，将住宅小区和商厦的管理纳入法律调整范围，明确物业管理中有关的权利义务、操 作的程序、规则，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，便于给人民法院审理物业管理纠 纷案件提供较为充分完善的法律依据。这里全是！同学加油！我是学房地产的，咱们算同学科了，祝你成功！

近年来，随着行政复议法、行政诉讼法、国家赔偿法、新征管法及其实施细则等各项法律法规的深入实施，社会法制化程度不断提高，随着公民法制意识的提高和依法治税进程的推进，税务执法要求日趋提高，税务执法风险逐年增大。据有关部门统计， 2005年一年中，全国税务系统办理了大量的复议应诉案件，在已努力完成结的复议案件中，复议决定维持和撤消、变更的比率为56：46，人民法院审结的税务行政诉讼案件中，判决维持和撤消、变更的比率为48：52；2006年全国国税系统纪检监察机关受理群众来信来访及电话举报6282件，立案347件，给予417人党政纪处分；几年来全国因税务执法导致的涉税行政诉讼案件，税务机关的败诉率达65%以上，远高于全国行政机关40%的平均败诉率。因此，如何认识、规避、化解执法风险，趋利避害，提高执法水平，已经成为新形势下税务机关必须重视并亟待解决的问题。一、税务执法风险成因分析（一）税务执法依据潜伏执法风险。一是法律层次低。我国现行税法中属于法律的只有3部，其余大量的是法规和规章，法律级次低、效力差，这给税务执法行为留下隐患。二是实体法内容滞后。现行税法多为上世纪90年代初制定，其内容老化，明显滞后。为此，不得不以税收规范性文件作大量的解释，补充。每年财政部、国家税务总局发布的税收规范性文件数百期之多。税收规范性文件数量浩大、内容繁多、更新频繁、衔接性差，给税务人员学习和掌握带来极大压力，而且前后文件相互冲突，后文推翻前文屡见不鲜。失效、有效文件让人难以准确把握，稍不留神，就容易犯适用文件不当的错误。即使适用文件正确，一旦执法行为引发讼争，由于税收规范性文件效力不足，据此作出的执法行为，面临败诉风险。三是《征管法》潜伏执法风险。据统计，《征管法》规定税务执法主体违反法律应承担责任的条款达12条。譬如，《征管法》第八十二条规定，“不征少征税款”属渎职行为，轻者给予行政处分，重者追究刑事责任。虽然立意很好，但后患无穷。“玩忽职守”与“工作疏忽”有时很难界定，任何导致税收流失的行为，都有可能被追究责任，执法风险可想而知。（二）纳税人法制意识提高加大执法风险。一是纳税人维权意识增强考验执法水平。随着法制意识增强，纳税人开始注意用法律维护自己的权益，税务人员任何损害纳税人正当权益的执法行为都可能引发行政诉讼，而且败诉率极高。二是税法普及渠道增多考量执法水平。如今，互联网上各种税收网站层出不穷，税收政策发布、更新比基层税务机关正式文件要快得多，纳税人可随时查询。税务执法行为正确与否，纳税人可随时比对，如果执法出现偏差容易成为众矢之的。（三）税务人员执法水平不高导致执法风险。一是水平不高导致执法不当。部分税务人员综合素质不高、业务不精、能力不强，在执法中经常出现程序不到位、制作文书不严谨、引用条文不正确、性质认定不准确等错误。二是责任心不强导致执法随意。有些税务人员缺乏工作责任心，凭习惯、凭经验随意执法，凭意气盲目执法，论关系、讲人情胡乱执法。应用信息化征管软件后，操作漫不经心，随意录入、修改数据，产生大量垃圾数据，导致系统数据失真、运行紊乱，生成虚假欠税和滞纳金，引起纳税人误会。三是侥幸心理导致风险。许多税务人员明知程序不到位、操作不合法，仍我行我素，不加纠正。以为以前都没事，别人都没事，自己也不会有事。最典型的就是达到案件移送标准的不移送，以行政处罚替代刑事处罚。四是方法简单导致纷争。部分税务人员工作方法简单、态度粗暴，以“税老爷”自居，对纳税人颐指气使，引起纳税人不满，引发不必要的纷争，增加执法风险。（四）外部环境导致风险。一是形势发展增加执法风险。生产经营方式日新月异，日益复杂化；偷逃税形式多样，手段翻新，日趋隐蔽化，这些都增加了税务部门税源监控、税务检查的难度，增大了执法风险。二是地方政府干预增加执法风险。一些地方政府为招商引资，违规出台优惠政策，干预税收执法；人为设置障碍，阻挠税务部门执法；替纳税人说情，为涉税事项打招呼，致使税收政策难以执行到位。执法风险却由税务部门独自承担。如某县政府出台关于外来投资房地产项目税费包干的政策，就属于此类情况。三是部门配合不力增加执法风险。《征管法》虽规定工商、银行、房产、公安、法院等相关部门有配合税务执法的义务，却未明确相关法律责任，或责任难以划分。这些部门要么拒绝配合，要么漫天要价，要么通风报信，人为设置阻力，使税务部门陷入孤军作战，执法效果难尽人意。四是税收环境欠佳增加执法风险。有些地区民风彪悍、宗族观念强、纳税意识差，税收环境恶劣，暴力抗税现象时有发生，执法人员生命安全受到威胁。还有些纳税人涉黑，动辄以黑社会组织来威胁税务执法人员人身安全，让执法人员心生顾虑，投鼠忌器，执法力度难以到位。（五）考核机制导致执法风险。一是税收任务与应收尽收的矛盾产生执法风险。现在仍然没有摆脱税收计划桎梏，各级政府仍以完成任务作为考核税务部门工作的根本要求。税收计划多年以来都按照上年完成数和计划年度预计增长率来制定，带有一定的主观性，与客观经济发展和税源变化很难保持一致。有些地方更是“以支定收”，计划与税源严重脱节。如果税源不足，出现竭泽而渔、“收过头税”、“寅吃卯粮”现象；税源过剩，则会藏税于民、有税不收、压票压款。与应收尽收的依法治税原则背道而驰，执法风险显而易见。另外，对地税部门而言，除了总任务考核外，税收级次考核也是一个风险导火索。地方政府为了本级财政，拼命抬高本级收入数，各级次间严重不协调，使其脱离了税源实际。为了完成各级次任务，出现了“逼良为娼”的人为改变税种、混级调库等违法乱纪现象。二是信息化考核与征管现实矛盾促生漏征漏管风险。现在各地税务机关都在推进信息化建设，地税部门则自行开发各具特色的综合征管软件，初步实现了税款征收、税源管理、征管考核信息化。对税收管理员的考核主要是征管软件中录入的纳税人纳税申报情况，为提高考核成绩，税收管理员可能将纳税不正常的纳税人不录入系统，或将其划入“未达起征点户”管理，造成大量的纳税人游离于征管范围之外，形成新的管理真空带，漏征漏管户数量不降反升，滋生“不作为”的执法风险。二、规避和防范税务执法风险的建议（一）完善税法体系，规避制度风险。税法纰漏产生的风险是最大的风险。因此，完善税法体系，修正税法纰漏，是规避风险的治本之策。一是要提高税法层次。建议将各暂行条例修订升级，上升为法律，提高法律效力，减少执法风险。二是要修订现行法律法规。修订税法有助于适应新情况，解决新问题，从根本上降低执法风险。如，内外资企业所得税法的统一合并，内外资企业政策待遇平等，根治了“假外资”现象，消除了税务部门承担“假外资”企业取税收优惠的执法风险。最近，总局向社会公开征集《征管法》修订意见，要以此为契机，建言修正《征管法》中不切实际、原则性强、操作性差、潜伏职业风险的条款，比如，关于不征少征税款渎职犯罪的规定。同时，建议增加相关涉税部门不履行协税护税义务的责任条款，发挥部门协税护税作用，提高执法效果。三是要规范税收规范性文件。税收规范性文件是指导具体工作、解决具体问题的直接依据，直接影响执法结果，制约执法效果。其重要性不言而喻。规范税收规范性文件是规避执法风险的需要。具体要求是：制发宜慎重，税务机关制定各类操作规程、办法，须经法规部门审查，防止出台与法律相悖、与政策相左的文件，同时切忌过多过滥；表述宜严谨、周密、清楚，力戒模棱两可，含糊不清，产生歧义；政策宜稳定，切忌朝令夕改，前后矛盾，文件打架，让人无所适从；清理宜及时，对过时、失效文件及时清理，公布废除，避免基层错把“鸡毛”当令箭，导致执法失当的风险。（二）强化风险意识，规避现实风险。税务人员要与时俱进，认清形势，充分认识当前及今后税务执法所面临的风险，充分认识执法风险对个人前程和利益的影响，提高风险意识，加强自我保护。一要强化法制意识，在深化依法治税中规避风险。依法治税是税收工作的灵魂和基础。它既要求纳税人依法纳税，更强调征税人依法征税、依规管理、依章办事，体现出征纳双方权利义务对等。若有违背，双方都要承担相应的法律责任。只有坚持依法治税，才可规避税务执法风险。二要强化服务意识，在优化纳税服务中降低风险。税收工作既是执法，也是服务。“聚财为国”是为国家服务，“执法为民”是为纳税人服务。优质的纳税服务可降低征纳矛盾发生率，从而规避执法风险。三要强化责任意识，在严谨工作中化解风险。强化责任意识，贯彻上级文件不出偏差，落实上级指示不打折扣，履行工作职责不走过场，确保政令畅通；恪守职业道德，工作认真负责、细致严谨，避免因随意性执法产生的风险。四是强化学习意识，在规范操作中防范风险。经济发展日新月异，税收政策频繁调整，税务人员必须与时俱进，强化学习意识，及时更新知识结构，提高业务技能。要正确领会文件精神，准确把握政策要领，提高执法水平，以规范操作防范执法风险。（三）健全工作机制，确保规范执法。规范执法是规避执法风险的落脚点。要通过落实执法责任制和加强执法监督来规范执法。一是落实执法责任制，以制度规范执法。首先，分解岗位职责。按照法定权限，结合规范执法要求，以岗定责，以责定人，构建环环相扣的岗责体系。其次，明确工作规程。按照法定程序要求，量化每个执法岗位的工作步骤、顺序、时限、形式和标准，并注意有机衔接，确保链条式运行。第三，实行过错追究。建立健全执法质量考评制和责任追究制，实现对税收执法全过程、全方位的监督制约。二是强化执法监督，以监督规范执法。首先，强化事前监督。对新出台的各种程序规定和文书，一律要经过法规部门审核把关，防止“带病上岗”，先天不足。其次，强化事中监督。认真执行大要案集体审理制度，对涉嫌构成犯罪的税务案件要依法及时移交司法机关。做好行政处罚听证工作，保证税务行政处罚全过程的公正、公开。第三，强化事后监督。要强化税收执法监督检查，归口法规部门负责，并将执法检查情况在系统内公开通报，并作为年终考核的重要依据，严格考核兑现。同时严格执行税务行政复议制度，自我纠错，自我保护。（四）优化外部环境，降低执法风险。一是大力加强税法宣传，减少执法阻力。通过税法宣传，不断增强全社会依法诚信纳税意识，改善执法环境。尤其要加强对各级领导干部进行税法知识培训，进一步提高领导干部依法治税的意识和能力，不干预、不设障，多支持、多配合税务部门依法治税。二是科学分配税收计划，减少体制风险。要改革税收任务计划制定程序，变由上而下为上下结合，先由基层税务机关根据实际税源状况，结合当年征收情况，下年变化趋势，撰写潜力分析和税源统计，逐级上报汇总，上级再根据总体发展经济数据及规划统筹兼顾，安排确定税收计划，尽量做到计划与税源大致相符。由此减少财政管理体制带来的执法风险。