随着茶文化的发展演变，最先吸引人们关注的是饮茶的规范化和艺术化，即茶艺。下面是我精心为你整理的茶文化与茶艺的论文，一起来看看。
茶文化中茶艺教育研究
摘要：
本文通过对茶文化的角度对茶艺教育的研究对象以及茶文化所涉及的内容进行分析，最后阐述了茶文化与茶艺教育之间的关系，试图为茶艺教育提供一种更有价值的理念与模式。
关键词：
茶文化;茶艺教育;结构体系
1茶文化教育概述
文化主要包括物质行为文化与精神心理文化。随着文化的发展进步，文化不再是一种单纯的形态，而是一套价值体系。茶文化正是这种文化背景下产生和发展起来的。茶文化作为人类历史发展的代表，以茶叶作为基础经历了几千年的发展演变，而且许多传统的饮茶习俗还保留至今，成为人类文明发展的宝贵财富。随着人类对茶文化研究的深入，茶文化也逐渐渗透到现代教育之中，成为一门专业化的教育课程。在关于茶文化研究中，如何组织更科学有效的茶文化体系，构建茶文化的应用领域，是当前教育领域面临的主要问题，也是茶文化发展的核心内容。从20世纪80年代开始，一些学者就呼吁应当将茶文化作为专门的学科进行研究，茶文化有独立的研究对象，有一定的研究内容，有标准的价值体系。茶艺是茶文化的主要组成内容，随着茶文化的不断发展进步，茶艺教育已经成为茶文化研究的代表内容。随着当前茶艺活动的日渐繁荣，对于茶艺人才的需求也在不断增加，许多高校为了满足社会发展需要，于是开设了茶艺课程。茶艺课程所包含的内容十分丰富，但是茶文化仍是其前提和基础。
2茶文化教育的研究领域
茶艺教育作为茶文化的重要组成内容，目的是更全面地掌握茶文化知识，以满足茶艺活动的各种需求。对于茶文化的研究可以从不同的角度来进行区分。由于茶文化的发展现状，如果要构建出一个统一完善的教育体系是不现实的，从不同的视角来看，可以构建不同的结构体系，使彼此之间相互补充完善。对于茶艺教育来说，无论是高等教育还是职业培训，所培养的是专业型人才，是在科学系统化的知识基础上能够满足社会需求，主要面向的是社会岗位，因此，只有以专业的茶文化知识作为支撑，茶艺人才的培养也要符合教育规律，要充分明确茶文化与其它学科之间的相关性，以适应时代的发展需求。
茶艺专业的目的是满足社会需求
随着茶文化的发展演变，最先吸引人们关注的是饮茶的规范化和艺术化，即茶艺。茶艺不仅展现了茶活动的技术性，同时也更倾向于艺术性和思想性，茶艺被人们赋予了更多的审美特性和艺术形态，因此被称之为茶艺。茶艺的方式也十分丰富，无论是民俗生活还是普通饮茶活动都有茶艺的存在，人们在追求思想与精神的净化与升华时也有茶艺，在现代茶叶宣传推广中，茶艺也必不可少。如何推广更为科学的饮茶方式，以及如何在茶艺这种艺术形态中宣传树立茶品牌都成为当前茶文化的研究内容，茶艺是因社会需求而产生的岗位，茶艺也成为专业人才就业的领域。茶艺作为现代社会发展的需求之一，提供了专门的职业与人才，而在他们背后，则是与茶文化内涵密切相关的科学进步，如果没有茶文化的基础与支撑，茶艺是无法真正确立起地位的。
茶艺专业课程的构成
无论是从社会需求来看，还是从茶艺的结构层面来看，茶艺所涉及的学科内容十分丰富，主要的课程知识结构包括以下几个系列。首先是茶叶学。茶叶学的课程主要可以分为茶叶种植、加工、茶综合利用茶健康等内容。学科主要侧重于茶的应用以及民族体质的提升作用。其次是经营学。主要是从经济管理的角度研究茶产业的发展经营，主要包括茶叶外贸业务、茶旅游等内容。再次是茶艺学，主要包括茶艺、茶具、茶道、茶俗等内容，是从社会学的角度对饮茶的形式、制度和技术等方面进行研究。最后是茶史学，主要包括茶文化发展史、茶文学、茶与哲学思想等内容，是从不同的角度学习饮茶文化及相关的文学艺术研究。
茶艺内容的相关性
茶艺教育是具有茶文化特征的专业教育，教育内容与知识结构的研究对象相一致，二者不仅发挥着不同的作用，而且具有一定关联性。首先，茶叶学是茶艺教育中的基础内容，也是茶艺课程中的基础内容，主要研究对象是茶叶，只有以茶叶作为科学基础，才能使茶文化得到稳固的发展，茶艺教育才能经得起检验。茶叶也是茶艺教育中最具实物特征的文化代表。茶叶的研究是极具知识性与艺术性的学科。其次，茶史是茶艺课程的主干内容，研究对象是饮茶文化历史。由于中国茶文化博大精深，历史悠久，茶文化的研究包括了史学、文学以及哲学等综合内容，厚重丰富的茶文化内涵，进一步促进了茶文化艺术的繁荣发展，对社会经济发展有一定的促进作用。再次，茶艺学作为一门工具性学科，主要以茶的行为实践作为研究对象，因此具有极强的实践性和实用性。茶艺学是一门综合的实践学科，主要是以茶史为基础背景，利用茶叶这一实物，演绎出丰富而具有创造力的饮茶方式，同时对茶叶的生产经营、经济发展都有较积极的推动作用。茶艺是一门特殊的文化学科，也是体现茶文化的重要形式，从茶文化的角度进行分析研究，进一步丰富了茶文化的知识结构与表现形式。最后，茶经营学也是茶艺教育中的一项重要内容。研究对象是饮茶的经济法则。经济的发展与文化密切相关，学生在接受茶艺教育时，不仅要符合发展需求，更重要的是能够在未来的职业发展中获得专业的提升与肯定，并从职业发展中获得经济收入。茶艺教育具有极强的专业性和教养性，因此，将茶文化与茶经营学相融合，使茶文化能够在现代经济发展中激发出更鲜活的力量，才能有效促进茶艺的良性发展。
3茶文化在茶艺教育中的价值体现
茶文化具有较高的实用价值和审美价值，通过茶文化的渗透，茶艺教育能够与人类的本性更加协调，使人在真善美等方面获得更好的融合发展。茶文化的价值与茶艺目标价值是相一致的，这也使茶艺教育的意义更具典型性。
真的价值
茶艺教育是一门实物教育，是以茶文化为基础，具有求真的价值体现。主要体现在几个方面：首先，是对客观物质的求真。茶文化是以茶叶为载体，通过对茶叶的质量鉴别、冲泡技术、品饮方法的学习和研究，对其内在的规律进行归纳总结，以获得其真的价值所在。茶文化的这一价值体现在茶艺教育中得到充分的体现。茶艺作为一种茶文化艺术形态，在教育实践中也要求学生要遵守物质求真的价值观，以获得更真实有效的科学规律，有助于对茶文化知识的学习与掌握。其次，是对健康的求真。茶不仅是人们生活中的主要饮品，更有益于人体健康，通过多项科学实验证明，茶叶中含有多种对人体有益的物质。茶的养生功能被不断的推崇，使茶成为世界上的健康饮品之一。最后，是对历史文化的求真。文化与历史是相互融合的，文化就是历史，历史也是文化，虽然历史不可重演，但可以通过茶文化延续历史，使茶文化的历史得以还原，从茶文化史中可以更真实地看到中国文化的精彩一面。
善的价值
茶文化中有善的价值内涵，这也是儒家思想所倡导的至诚为德，尽性是善。在茶文化中，有尽茶之性和尽茶具之性，即再远大的理想也要通过实践而实现，而在实践过程中，要通过至诚来实成人与物的情感连接，实现人与自然的和谐统一。文化虽然是历史的还原与再现，但始终离不开现代人的思想与感觉，茶文化有深厚的茶德精神，从特性到人性，最终体现了天人合一的价值，这也是善的价值最形象的体现。茶文化不仅是文化的体现，也是人们价值观的体现。只有满足人们的生活习惯和饮茶习俗，才能与人们的生活意义相符合。同时，通过专业化的茶艺形态，能够促进人们的完善生活，体现人们的价值观，在继承了历史文化价值的同时更明确了生活的信念，使人们的生活理想超越了生活的人文意义。茶艺教育既营造了一种独特的茶文化氛围，同时也为社会生活的平和高雅塑造了文化榜样。
美的价值
美是人类的天性，是一种修身养性的体现，是人类对自由的想象与追求。茶艺中展现出的独特艺术魅力正是茶艺之美的体现。茶艺之美是形式与内容美的统一，展示茶艺形式的同时也体现出其内在美。茶艺的形式美主要是由茶、水、器、环境的组成，茶艺的内在美实质上是泡茶的意境之美，茶艺活动体现了一种人与茶相融的意境之美，是最接近生活的艺术表现。茶艺之美主要包括外在美与内在美。外在美主要体现在茶叶、茶具、茶环境、茶技艺之美。内在美是指茶体现出的人格之美，以儒家思想为基础，以提升茶艺的修身养性之乐，实现人与茶的和谐。通过茶艺教育，能够培养学生丰富的人生情感，情顺万物、对应自然等思想情感。茶文化体现了怡情养性的和谐之美，茶文化的美是规范的美，是高洁的美，是自然的修养，是对于人生的无限憧憬与热爱。
4结束语
茶文化是中华文明与智慧的结晶，是人们在几千年历史文化发展中形成的独特艺术形态。以茶文化为基础和支撑，为茶艺教育提供了鲜活的样本，使茶艺的外在形式和内在思想之美得以体现，对于学生专业技能与人文素养的培养有着积极的影响力和价值。
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茶文化在茶艺教学中的影响
摘要：中国茶文化是中国传统文化中的一支奇葩，也是茶艺教学中不可缺少的一部分。近几年，茶艺教学重视冲泡技艺而忽略了茶文化。中国的茶文化已与东方哲学思想相融合，对人们的生活习惯、艺术追求、审美标准等有着深远的影响。各地的生活习惯也融入茶事活动中，形成了各地不同的民俗茶礼，成为中华民族传统文化中不可分割的一部分。本文探究了茶文化在茶艺教学中的意义。
关键词：茶艺;教学;茶文化;历史;民俗
茶艺起源于中国，是在茶道精神指导下，讲求人、茶、水、器、艺、境自然和谐，完美统一的艺术活动，同时也是茶文化的集中体现。茶艺，简单来说就是泡茶的技艺和品茶的艺术，这其中泡茶是“茶艺”的主体。在茶艺课的教学中，笔者不断深思，茶艺如何教好，让同学在学习过程中找到乐趣，如何达到人、茶、水、器、艺、境自然和谐，完美统一。但学生们将茶艺仅仅理解为泡茶的技艺，没有从真正意义上去感受到茶文化贯穿于茶艺表演中的精髓。茶从茶树上采摘下来时结束了它的生命，当我们将茶叶重新放入茶壶中冲泡时，却是茶的第二次生命。我们该怎样用心去领悟到茶生命的又一次轮回?
1中国茶文化发展
千百年，茶文化彰显了一种永恒的魅力，茶文化是人们在对茶的认识、应用过程中有关物质和精神财富的总和，它的形成和发展融入了自然科学和社会科学以及儒、道、佛诸家的深刻哲理。这在学习茶艺和教学过程中是缺一不可的部分，在教学中不难发现同学们更热情于操作技能课，对于茶艺来说停留在最浅的层面——泡茶。而茶艺要求我们掌握“泡好一杯茶的技术，品好一杯茶的艺术”，所以我们在学习时学好茶文化是学好茶艺的基础。我国是世界上最早发现和利用茶的国家，“神农尝百草日遇72毒，得荼而解之”，早在神农时期就发现了茶的药用价值，并逐渐演变为日常生活的饮料。茶文化最早起源于巴蜀，巴蜀文化是华夏文化的一个分支。三国以前以及晋代、南北朝时期应属于茶文化的萌芽阶段。当时喜好饮茶的多是文人雅士，茶文化产生之初由儒家积极入世的思想开始的。到南北朝时，政治家们提出以茶养廉，对抗当时社会的奢靡之风，又因当时较多战乱，文人无以匡世，渐渐兴起了清谈之风，因茶可以保持清醒，于是逐渐将饮酒转向饮茶。到了唐代茶文化基本形成，有丰富的茶叶物质，提出茶道、茶礼、茶文化与中国的儒、道、禅哲学思想相结合，中国茶道吸收了三家的精华讲究“清、静、和、美”，禅茶一味超然世外找回本真。“茶圣”陆羽所做茶经奠定了中国茶文化的基础。苏东坡的名句“从来佳茗似佳人”典型的代表了唐宋以后文人墨客将品茶作为一种精神享受。宋代至明初茶文化发展到了鼎盛时期，最具代表性的当属宋代人们将煮茶法改为点茶法，讲究色香味的统一，除了宫廷茶文化的出现，民间也兴起了斗茶之风，宋人将饮茶作为人们增进友谊和社会交往的媒介，成为了一种民间礼节，“茶馆文化”也相继出现，“客来敬茶”已成为寻常百姓家的利益美德。清代传统意义的绿茶、红茶、乌龙茶、白茶、黄茶、黑茶逐步得到确立，“开门七件事”已进入寻常百姓家，此时的茶文化中茶叶冲泡的艺术性和茶具的独特性，茶馆的普及成为显著的特点。明代基于散茶的兴起，“废团茶兴散茶”，使得冲泡过程不仅方便而且大大增加了饮茶时观赏的艺术性。茶具也各有讲究，不仅江苏宜兴的紫砂茶具工艺有了新的发展，还出现了不同石质粉末烧制的粉彩茶具，除了青瓷、白瓷茶具外，还产生了彩瓷、珐琅彩等茶具，工夫茶的兴盛也带动了专门的饮茶器具，茶人在饮茶中有意识的追求自然美和环境美相结合，也体现出人们饮茶的艺术性。不同的朝代，有着不一样的饮茶方式和冲泡方法，这充分证明了茶文化在不同时期对人们的饮茶方式有着重要的影响。
2茶文化与茶艺教学密不可分
“开门七件事，柴米油盐酱醋茶”。我国茶叶生产历悠久、品类繁多，外观千姿百态，香气、滋味各具特色，绿茶、红茶、黄茶、白茶、乌龙茶、黑茶，它们每一类茶都有不同的冲泡方式，这就与各类茶的茶文化、历史渊源密不可分。茶艺教学中实训冲泡固然重要，但只有我们对茶文化及其各类茶的历史渊源有了了解，才可以说茶艺表演是有灵性的，才能真正做到学习茶艺过程中“人、茶、水、器、艺、境”的完美结合，学会用境泡茶，用境去喝茶。例如：我们玻璃杯用绿茶，玻璃杯中的绿茶透着鲜亮精致，清饮一口，有一种微微的苦，不经装饰，简单本真的滋味。生活中我们总是会遇到很多困扰，如果你懂了绿茶，那么也就不会在意生活中的困扰，因为正是有了他们，才能证明我们充实的活着。我们利用玻璃杯还原了茶叶本真的味道。一杯茶如果缺失了内涵，尽管你用了最精湛的技艺，但是对于一个茶艺师来说也是失败的，茶要真，生活也要真。我们常用紫砂来冲泡普洱，因为普洱茶要经过一定的时间保存才能散发浓香，正如紫砂壶的特性一样，需要岁月的沉淀，才能读懂自己，才能使我们在冲泡中内心平静，才能感知到原本及容易漠视的东西。其实不仅是茶，还包括茶艺冲泡的各类茶具、我们在茶台前冲泡的每一个动作，它们都与我们的茶文化紧密联系在一起的，如凤凰三点头、关公巡城、韩信点兵、春风拂面、白鹤沐浴等等;再如中国茶文化和民间习俗的渊源，云南大理白族三道茶，“一苦、二甜、三回味”寓意青年人在创业的道路上应做到“吃苦在前，享乐在后”，这也是茶艺教学中茶文化与冲泡的典型事例，还有各地因不同民俗形成不同的饮茶方式等等举不胜收，可以说茶与茶文化密不可分。中国是茶的故乡，茶文化在漫长的历史长河中得到发展，生活就是茶，茶就是生活。学习茶艺要始终以茶文化为中心，将人与茶相结合，才能在每一次的冲泡过程中真正将茶人与茶融入到一起，才能够以茶为媒，沉潜涵咏，静心顺气地与心灵对话。
参考文献：
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[3]乐饮编著.中国茶艺[M].湖南美术出版社,2010
试论茶文化的传承和创新 在《茶经》问世1228年时，中国国际茶文化研究会将在《茶经》的诞生地举办第十届国际茶文化研讨会暨首届陆羽茶文化节，这一举措必将极大地推动茶文化的传承与创新。 在这一千二百多年中，研究茶和茶文化的著作层出不穷，茶文化的内涵得到深入的阐发，茶与文化的结合已从诗书画印扩展到小说、诗歌、音乐、舞蹈，几乎涉及到所有文化领域，品茶休闲已经从宫廷、豪门走向市民社会，成为社会时尚。在这样的新形势下，笔者认为，研究茶文化的传承与创新应该是茶文化工作者的社会责任，本文试从三个方面表述对这个问题的思考与认识。 一、传承科学精神，打造现代茶产业的竞争优势 用心研读《茶经》和历代茶书，我们可以看到,无论是《茶经》还是各个朝代的茶书，总是从当时的实际出发，研究种茶、采茶、制茶、饮茶的带有规律性的问题，从各方面阐述如何提高茶的品性以适应当时饮茶者的需要。 陆羽通过自己的调查和实践，总结出好茶生在“阳崖阴岭”这种最适合于茶树生长的生态环境，并指出“烂石”是最好的立地条件；采茶的时间是按照不同地区的气候，与不同茶树的生长规律来规定的，关键是看茶芽的生长情况，以“紫者上”、“笋者上”、“叶卷上，”而且要做到“有雨不采、晴有云不采，晴采之”。通过采、蒸、捣、拍、焙、穿、封七个环节，制成当时流行的饼茶。 宋代贡茶的主要产区转向建安，蔡襄《茶录》就着重论述建茶的甄别和饮用方法；而宋子安的《东溪试茶录》则进一步阐明北苑茶的生态环境和茶质优劣的关系；尤其是赵佶的《大观茶论》，对白茶的独特性能作了生态的描述，对培育茶的良种有重要启示作用。到明代，改饼茶为散茶，于是有许次纾的《茶疏》，详述罗岕茶的胜人之处，采摘制造之法和烹点饮啜之要；周高起的《洞山岕茶系》更对罗岕茶作深入考察研究，作出更确切的论述。到清代，随着龙井茶的崛起，于是有程淯的《龙井访茶记》，对龙井茶的特色、立地条件、培植、烹瀹、收藏，作了具体的论述。 我们从《茶经》和历代茶书中应该传承什么呢？笔者认为，最重要的是传承这些著作中所创导的科学精神。我们应该适应新的需求，用科学的方法研究开发新的、品质更优异的茶叶品种和茶的制成品，来提高茶产业的竞争力。 一千二百多年前，湖州长兴的顾渚紫笋是唐代最好的贡茶。由于历史原因，到上个世纪中叶，紫笋茶已经不那么出名了。湖州长兴的茶叶科研人员从研究《茶经》入手，在唐代贡茶的原亍虽旧矫髟孪恳淮≡裆肪澈土⒌靥跫最佳的茶山，采摘最富有营养成分的茶芽，按现代制茶方法，炒制出“芽叶微紫、芽形似笋、茶汤清澈、茶性温和”的紫笋茶。一举夺得全国名茶的称号，这是在传承的基础上创新的成功范例。 安吉县通过茶树良种普查，在大溪横坑坞发现一株宋·赵佶在《大观茶论》中阐述过的“与常茶不同”的白茶，用无性繁殖的方法，开发出氨基酸含量高于普通绿茶二至三倍的现代白茶，市场价格高于绿茶数倍，几年时间，就使白茶种植面积扩大到四万多亩，成为安吉茶农种茶致富的“摇钱树”。事实上，从不发酵的绿茶到半发酵的乌龙茶，到全发酵的红茶和后发酵的确普洱茶，也是茶叶加工方法创新。如果我们还能用现代的科学方法，开发出适应消费者新需求的茶制品，就能进一步提高湖州茶产业的竞争力。笔者认为，这是在现代条件下，传承历代茶人所坚持的科学精神，努力创新的正确方向。 二、丰富文化内涵，拓展茶和茶文化的产业链 研究茶和茶文化的发展史，还能观察到中国历史上不论是儒家、释家、道家和民间人士都非常重视茶文化中所蕴含的精神文明，非常重视茶与文化的结合。 研究儒家的人士，从茶性平和、高洁，引伸出茶导和、和为贵的哲学命题，把饮茶和修身养性结合起来；释家提出茶禅一味，把饮茶与修禅悟道融为一体；道家重视茶的怡情养性功能，认为饮茶能轻身换骨，进而追求精神的永恒。民间人士则以茶为礼，以茶会友，以茶待客，形成各有特色的社会习俗。 从上述理念引伸开去，茶与文化的结合就有了多种形式和载体。 在《茶经》这部茶叶专著中，就载有著名诗人有关茶的诗句。如西晋·左思《娇女诗》中：“心为茶 剧，吹嘘对鼎钅历”的诗句。张孟阳《登成都楼》中：“芳茶冠六清，溢味播九区”的诗句。据茶史家朱自振先生调查，自晋及清，我国咏及茶事的广义茶诗大约有一万七、八千道。著名诗人几乎都有咏茶的诗。其中最为世人传诵的则是唐·袁高的《茶山诗》，皎然的《饮茶歌诮崔石使君》，卢仝的《走笔谢孟谏寄新茶》(即通称为《卢仝茶歌》)和唐·皮日休的《茶中杂咏》，陆龟蒙的《奉和袭美茶中十咏》等。 有名的茶书（法）、茶画淙幻挥胁枋敲炊啵渲写兰炎髟厝胧凡嵴咭膊簧佟Lㄍ宀枞瞬倘僬孪壬谐鲇泄夭璧氖榉ㄗ髌罚陀薪ね豸酥摹独纪ぜ颉罚啤せ乘氐摹犊 帖》，宋·苏轼的《啜茶帖》《一夜帖》，蔡襄的《精茶帖》；明·唐寅的《夜坐》，文彭的《卢仝饮茶歌》长卷；清·丁敬的《论茶六绝句》等三十四种。描写茶事的名画，则有唐·阎立本《萧翼赚兰亭图》，宋·刘松年《斗茶图》和《茗圆赌市图》，元·赵原《陆羽烹茶图》，明·文徵明《惠山茶会图》，唐寅《品茶图》，清·金农《玉川先生煎茶图》，近代则有傅抱石的《蕉阴煮茶图》等。 在篆刻艺术作品中，清·黄易与赵之琛都刻过“茶熟香温且自看”的闲章，童大年有“天地一壶间”的闲章。 茶具中的艺术作品更多。从唐代起各地名窑就烧制出著名的陶瓷茶具。如越窑在唐代烧制出“青瓷荷叶盏、托”和“秘色瓷茶盂”，从紫砂茶具问世后，明代制壶大师供春、时大彬、惠孟臣和清代的陈鸣远、杨彭年、邵大亨都曾制作出传世的紫砂茶壶。尤其是杨彭年与书画家陈鸿寿合作，刻制出融诗文书画与紫砂艺术为一体的《曼生壶》，使茶文化有了新的载体。 历代茶人，尤其是精通文化艺术者，把他们的理想和追求融入到与茶相关的文化艺术作品之中，使这些作品鲜活起来、厚重起来，成为人们争相收藏的珍品，甚至成为国宝。这就是文化的魅力，就是茶与文化结合的奇妙之处。茶不与文化结合，就是普通的农产品，一旦与文化结合起来，就成为有生命、有灵魂的东西。它的价值就成倍成几十倍地提高了。 在当代社会中，文化的表现形式更加丰富，茶与文化的结合，也必然有新的延伸，新的形态，新的载体。它可以和现代艺术结合起来，用于茶艺演示；可以和音乐、舞蹈、戏剧、曲艺结合起来，在茶馆、剧场、和盛大的茶会上演出；也可以制成光盘、拍成电影和电视剧供人欣赏，成为新的文艺作品，成为现代人生活的新内容。 2004年在四川雅安举行的茶文化一会一节中，以四川传统茶艺——龙行十八式为基础，扩展为一百零八人组成的威武雄壮的茶艺表演，配以几百人的大合唱，赢得了参加开幕式的国内外茶人长时间的鼓掌喝彩。以歌颂首创人工植茶的吴理真为主题，演出的歌舞剧，把茶人的崇高形象生动地展现出来，也赢得了热烈的掌声。 据中华合作时报《茶周刊》报道，以安溪茶乡为背景的电视连续剧《铁观音传奇》拍摄完成，开创了茶与文化结合的新形式，使茶文化有了新的传播手段。 云南省思茅市是普洱茶的原兀衲晁脑戮傩辛耸⒋蟮钠斩杞冢⒔济┦懈奈斩校庖彩呛胙锊栉幕男戮俅搿 湖州是茶人们公认的茶文化发祥地，2008年将在湖州举办的一会一节，应该在茶与文化的结合上有新的拓展。湖州陆羽茶文化研究会正在组织茶文化工作者编辑湖州茶文化丛书，既有阐述晋唐以来湖州茶与茶文化的发展历程的《湖州茶史》，又有《湖州茶诗》、《湖州擦茶文》、《湖州茶俗》、《湖州茶业》。由谢文柏主编的《顾渚山志》也将在2008年一会一节中公开发行。中国国际茶文化研究会还有一个演出《茶恋》的计划，把茶圣陆羽的故事搬上舞台，贡献给国内外茶人与越剧爱好者。 三、坚持服务方向，造福种茶人和饮茶人 在选写此文的过程中，笔者还反复思考：《茶经》和历代茶书作者为什么以毕生的主要精力选写茶书？经过仔细阅读《茶经》，有一些启迪。 陆羽在《茶经》中，从一开始就告诉人们，茶是什么，怎么种茶，茶有什么功效，为什么不能粗制滥造。在罗列采茶、造茶工具之后，又进一步说明怎样采茶，制茶，怎样鉴别茶叶的优劣，接着他又用很大的篇幅列举了二十五种艺茶者必须具备的器具，然后再讲怎样煮茶，怎样饮茶，要注意什么问题。非常明白，《茶经》是为种茶人、艺茶人写的，是为他们服务的。但是为什么《茶经》中又类局列举历史上四十八件茶事典故，又十分详细地论述全国出产茶的地方呢？笔者认为：这是让读者扩展视野，知道饮茶的历史久远、产茶的地域十分广阔，饮茶有利健康，同时倡导精行俭德精神。这也是为种茶、艺茶、饮茶人服务的。所以宋以后七篇《茶经》序皆褒扬陆羽是“有利功于茶者”，“有益于人者”，“羽之功不在于稷下”。这就是《茶经》“脍炙千古”的内在原因。 《茶经》以后的茶书作者都以《茶经》的宗旨为圭臬，不断的充实内容，把不同的历史时期、种茶、采茶、制茶、饮茶、藏茶的经验吸纳到出茶书之中，把不同地区出产茶叶的优劣介绍给种茶人和饮茶人。 如果没有茶文化工作者的努力，我们怎么能够知道，在我国广大的产茶地区竟有如此众多的茶树品种，如此众多的制茶方法，出产出如此众多能适合各种需求的茶和茶饮料。各地茶农生产的茶叶也就不可能远销到如此广泛的地区,获得如此众多的收入。同样，如果没有茶文化工作者的介绍，我们也不可能知道，在全国各地有如此众多的名茶产地，也不可能知道这些名茶产地有如此良好的生态环境，如此引人入胜的山水风光，如此深厚的文化沉积。这些地方也就不可能成为以茶文化为主要内容的旅游胜地。 现在，我们要认真考虑的是：在经济社会不断发展、人民收入不断增长、生活品位不断提高的现代社会中，当代的茶文化工作者应该如何坚持正确的服务方向，为种茶人和饮茶人服务呢？ 笔者认为，有几件事是应该努力去做的。 (一)倡导茶为国饮，在构建社会主义和谐社会中发挥“茶导和”的社会功能。茶是现代社会三大饮料之一，更适合中国人的品饮习惯，而且有利于营造平和的社会氛围。茶文化工作者要努力在社会各界中普及茶文化，可以在学校中传授茶艺，可以在市民中举办茶文化讲座，可以在传媒中介绍茶文化知识——特别是饮茶有利健康的知识，可以开办茶职业学校，培养专职的茶艺师。 (二)在城市中，把茶馆业打造成为具有丰富的文化内涵，能提高人们生活情趣、促进社会和谐的现代服务业。茶馆也可以同文化产业结合起来，使爱茶人不仅能够在茶馆中品尝到不同风味的茗饮，而且在饮茶的过程中，能欣赏高品位的书画帐酰鎏芴找鼻椴俚囊衾盅葑啵鼓芸吹接械胤教厣奈囊昭莩觥 (三)在名茶产地建设茶文化村。杭州梅家坞已成为世界闻名的茶文化村。在梅家坞不但出产龙井茶，而且有十分清幽的生态环境。来自世界各地的爱茶人，不仅可以在梅家坞买到龙井茶，而且可以在那里饮茶、休闲。全国各地出产名茶、有条件建成茶文化村的地方不可胜数，但往往没有便捷的对外交通，没有整洁的村庄环境。文化内涵没有充分挖掘，知名度也没有那么高。这正是茶文化工作者可以与当地政府共同努力的地方。 (四)保护茶文化遗址，打造一批茶文化旅游区。《茶经》问世一千二百多年来，凡是名茶产地，都有了自己的文化沉积，留下了十分珍贵的自然遗产和文化遗产。当代茶人的责任是取得政府的支持，保护好这些遗产，努力恢复历史上曾经有过的文化建筑，使之成为人们向往的旅游目的地。 湖州是茶圣陆羽的第二故乡，是《茶经》的诞生地，市属长兴县顾渚山又是唐代贡茶的原产地。早在唐代中期就建有专门制造贡茶的机构——贡茶院。在市、县政府的重视下，唐代贡茶院的保护性重建工程已启动，能在2008年一会一节以前完成二期工程。顾渚山周围的唐代古茶山，至今保存良好，顾渚山下的金沙泉还在不断涌流。市县政府已决定把顾渚山建设成以茶文化为主题的旅游度假区。 人们可以期待，在落实科学发展观,调整产业结构,转变增长方式的大好形势下，在全国各地一定能建起一大批茶文化旅游度假区,在茶文化发展史上写下光辉的一页。
奶茶项目可行性研究报告第一章 总论一、奶茶项目背景1．项目名称2．承办单位概况3．奶茶项目可行性研究报告编制依据4．奶茶项目提出的理由与过程二、奶茶项目概况1．奶茶项目拟建地点2．奶茶项目建设规模与目的3．奶茶项目主要建设条件4．奶茶项目投入总资金及效益情况5．奶茶项目主要技术经济指标三、项目可行性与必要性四、问题与建议第二章 市场预测一、奶茶产品市场供应预测1．国内外奶茶市场供应现状2．国内外奶茶市场供应预测二、产品市场需求预测1．国内外奶茶市场需求现状2．国内外奶茶市场需求预测三、产品目标市场分析1．奶茶产品目标市场界定2．市场占有份额分析四、价格现状与预测1．奶茶产品国内市场销售价格2．奶茶产品国际市场销售价格五、市场竞争力分析1．主要竞争对手情况2．产品市场竞争力优势、劣势3．营销策略六、市场风险第三章 资源条件评价一、奶茶项目资源可利用量二、奶茶项目资源品质情况三、奶茶项目资源赋存条件四、奶茶项目资源开发价值第四章 奶茶项目建设规模与产品方案一、建设规模1．奶茶项目建设规模方案比选2．推荐方案及其理由二、产品方案1．奶茶项目产品方案构成2．奶茶项目产品方案比选3．推荐方案及其理由第五章 奶茶项目场址选择一、奶茶项目场址所在位置现状1．奶茶项目地点与地理位置2．奶茶项目场址土地权所属类别及占地面积3．土地利用现状二、奶茶项目场址建设条件1．地形、地貌、地震情况2．工程地质与水文地质3．气候条件4．城镇规划及社会环境条件5．交通运输条件6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）7．防洪、防潮、排涝设施条件8．环境保护条件9．法律支持条件10．征地、拆迁、移民安置条件11．施工条件三、奶茶项目场址条件比选1．奶茶项目建设条件比选2．奶茶项目建设投资比选3．奶茶项目运营费用比选4．奶茶项目推荐场址方案5．奶茶项目场址地理位置图第六章 奶茶项目技术方案、设备方案和工程方案一、奶茶项目技术方案1．奶茶项目生产方法（包括原料路线）2．奶茶项目工艺流程3．奶茶项目工艺技术来源4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表二、奶茶项目主要设备方案1．奶茶项目主要设备选型2．奶茶项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3．奶茶项目推荐方案的主要设备清单三、奶茶项目工程方案1．奶茶项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案2．奶茶项目矿建工程方案3．奶茶项目特殊基础工程方案4．奶茶项目建筑安装工程量及“三材”用量估算5．奶茶项目主要建、构筑物工程一览表第七章 奶茶项目主要原材料、燃料供应一、主要原材料供应1．奶茶项目主要原材料品种、质量与年需要量2．奶茶项目主要辅助材料品种、质量与年需要量3．奶茶项目原材料、辅助材料来源与运输方式二、燃料供应1．奶茶项目燃料品种、质量与年需要量2．奶茶项目燃料供应来源与运输方式三、主要原材料、燃料价格1．奶茶项目原材料、燃料价格现状2．奶茶项目主要原材料、燃料价格预测四、编制主要原材料、燃料年需要量表第八章 总图、运输与公用辅助工程一、奶茶项目总图布置1．平面布置2．竖向布置（1）场区地形条件（2）竖向布置方案（3）场地标高及土石方工程量3．总平面布置图4．总平面布置主要指标表二、奶茶项目场内外运输1．场外运输量及运输方式2．场内运输量及运输方式3．场内运输设施及设备三、奶茶项目公用辅助工程1．奶茶项目给排水工程（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施2．奶茶项目供电工程（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）（2）供电回路及电压等级的确定（3）电源选择（4）场内供电输变电方式及设备设施3．奶茶项目通信设施（1）通信方式（2）通信线路及设施4．奶茶项目供热设施5．奶茶项目空分、空压及制冷设施6．奶茶项目维修设施7．奶茶项目仓储设施第九章 奶茶项目节能措施一、节能措施二、能耗指标分析第十章 奶茶项目节水措施一、节水措施二、水耗指标分析第十一章 奶茶项目环境影响评价一、场址环境条件二、项目建设和生产对环境的影响1．奶茶项目建设对环境的影响2．奶茶项目生产过程产生的污染物对环境的影响三、环境保护措施方案四、环境保护投资五、环境影响评价第十二章 奶茶项目劳动安全卫生与消防一、危害因素和危害程度1．有毒有害物品的危害2．危险性作业的危害二、安全措施方案1．采用安全生产和无危害的工艺和设备2．对危害部位和危险作业的保护措施3．危险场所的防护措施4．职业病防护和卫生保健措施三、消防设施1．火灾隐患分析2．防火等级3．消防设施第十三章 奶茶项目组织机构与人力资源配置一、奶茶项目组织机构1．奶茶项目法人组建方案2．奶茶项目管理机构组织方案和体系图3．奶茶项目机构适应性分析二、奶茶项目人力资源配置1．生产作业班次2．劳动定员数量及技能素质要求3．职工工资福利4．劳动生产率水平分析5．员工来源及招聘方案6．员工培训计划第十四章 奶茶项目实施进度一、奶茶项目建设工期二、奶茶项目实施进度安排三、奶茶项目实施进度表（横线图）第十五章 奶茶项目投资估算一、奶茶项目投资估算依据二、奶茶项目建设投资估算1．奶茶项目建筑工程费2．奶茶项目设备及工器具购置费3．奶茶项目安装工程费4．奶茶项目工程建设其他费用5．奶茶项目基本预备费6．奶茶项目涨价预备费7．奶茶项目建设期利息三、奶茶项目流动资金估算四、奶茶项目投资估算表1．奶茶项目投入总资金估算汇总表2．奶茶项目单项工程投资估算表3．奶茶项目分年投资计划表4．奶茶项目流动资金估算表第十六章 奶茶项目融资方案一、奶茶项目资本金筹措二、奶茶项目债务资金筹措三、奶茶项目融资方案分析第十七章 奶茶项目财务评价一、奶茶项目财务评价基础数据与参数选取1．财务价格2．计算期与生产负荷3．财务基准收益率设定4．其他计算参数二、奶茶项目销售收入估算（编制销售收入估算表）三、奶茶项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）四、奶茶项目财务评价报表1．奶茶项目财务现金流量表2．奶茶项目损益和利润分配表3．奶茶项目资金来源与运用表4．奶茶项目借款偿还计划表五、奶茶项目财务评价指标1．奶茶项目盈利能力分析（1）项目财务内部收益率（2）资本金收益率（3）投资各方收益率（4）财务净现值（5）投资回收期（6）投资利润率2．奶茶项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）六、奶茶项目不确定性分析1．奶茶项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）2．奶茶项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）七、奶茶项目财务评价结论第十八章 奶茶项目国民经济评价一、奶茶项目影子价格及通用参数选取二、奶茶项目效益费用范围调整1．奶茶项目转移支付处理2．奶茶项目间接效益和间接费用计算三、奶茶项目效益费用数值调整1．奶茶项目投资调整2．奶茶项目流动资金调整3．奶茶项目销售收入调整4．奶茶项目经营费用调整四、奶茶项目国民经济效益费用流量表1．奶茶项目国民经济效益费用流量表2．奶茶项目国内投资国民经济效益费用流量表五、奶茶项目国民经济评价指标1．奶茶项目经济内部收益率2．奶茶项目经济净现值六、奶茶项目国民经济评价结论第十九章 奶茶项目社会评价一、奶茶项目对社会的影响分析二、奶茶项目与所在地互适性分析1．奶茶项目利益群体对项目的态度及参与程度2．奶茶项目各级组织对项目的态度及支持程度3．奶茶项目地区文化状况对项目的适应程度三、奶茶项目社会风险分析四、奶茶项目社会评价结论第二十章 奶茶项目风险分析一、奶茶项目主要风险因素识别二、奶茶项目风险程度分析三、奶茶项目风险防范和降低风险对策第二十一章 奶茶项目可行性研究结论与建议一、奶茶项目推荐方案的总体描述二、奶茶项目推荐方案的优缺点描述1．优点2．存在问题3．主要争论与分歧意见三、奶茶项目主要对比方案1．方案描述2．未被采纳的理由四、结论与建议第二十二章 附图、附表、附件一、附图1．奶茶项目场址位置图2．奶茶项目工艺流程图3．奶茶项目总平面布置图二、附表1．奶茶项目投资估算表（1）奶茶项目投入总资金估算汇总表（2）奶茶项目主要单项工程投资估算表（3）奶茶项目流动资金估算表2．奶茶项目财务评价报表（1）奶茶项目销售收入、销售税金及附加估算表（2）奶茶项目总成本费用估算表（3）奶茶项目财务现金流量表（4）奶茶项目损益和利润分配表（5）奶茶项目资金来源与运用表（6）奶茶项目借款偿还计划表3．奶茶项目国民经济评价报表（1）奶茶项目国民经济效益费用流量表（2）奶茶项目国内投资国民经济效益费用流量表
不同种类的可行性研究报告因研究对象、内容、方法的差异而各有特色，但结构要素基本相同，一般都包括标题、前言、正文、落款、附件5个部分。标题可行性研究报告的标题应写得准确、简明，主要有以下2种。（1）完整式。一般由拟建项目单位名称、项目名称、文种种类（3要素）组成，如《××省新型建筑材料厂关于引进水磨石生产线的可行性研究报告》。（2）省略式。省略完整式中的拟建项目单位名称，如《建设××大型水泥厂的可行性研究报告》；省略完整式中的拟建项目单位名称、项目名称，只写文种种类，如《可行性研究报告》。前言前言即可行性研究报告的开头部分，主要介绍该报告的来龙去脉。要求写明项目名称、项目主办单位名称及负责人、可行性研究单位名称、可行性研究的技术负责人、经济负责人及参加人等。前言部分最常见的写法是写在什么时间、什么地方、用什么方法、由谁负责进行什么项目的可行性研究等内容。文字要求简洁明了，篇幅不宜过长。正文正文是可行性研究报告的主体部分，是对所申报项目的必要性、可能性和技术经济指标的具体分析论证，最终得出是否可行的结论。要求运用全面、系统的分析方法，以经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。正文包括概论、供求预测、技术论证、经济分析和结论5个部分。(1)概论。提出可行性研究项目的依据、目的以及研究的结论。(2)供求预测。主要写国内、国外市场的供求情况及发展趋势。在研究和写作供求预测时，要运用科学的方法和确凿的数据，力求预测准确可信。(3)技术论证。主要是运用资料、数据来论证以下几个方面：能源、原材料的供应；厂址条件及交通状况；技术、设备与环保；生产组织及人员培训；并做出可行或不可行的结论。(4)经济分析。主要包括：投资估算、收益估算、投资回收估算。投资估算，即项目所需的全部资金的估算，分为固定资产投资、流动资金投资两部分；收益估算，即估算成本、售价、销量、利润等；投资回收估算，主要是对投资回报率的高低、回报年限的长短等的分析。在进行经济分析时，要翔实地估算出项目所需总资金，也要估算出项目实施的各个部分和不同时间中所需资金的具体比例。要正确估算固定资产和流动资金。要有针对性地分析项目的资金来源、筹措方式及贷款偿付方式。(5)结论。是在供求预测、技术论证、经济分析的基础上，对项目做出的综合评价。评价结论有三种情况：非可行性结论、可行性结论、弥补性结论。结论切忌模棱两可，含糊其辞。落款标明完成可行性报告的报告者、报告日期。如在标题下注明，在这里可以省略。附件为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，主要包括不能写在正文内的各种论证材料、试验数据、调查数据、计算图表、附图等，以增强可行性研究报告的说服力。可行性研究报告按不同标准，可划分为不同的类型。根据篇幅长短，分为大、中、小型可行性研究报告；根据难易程度，可分为一般可行性研究报告和复杂可行性研究报告；根据内容的性质，可分为科学研究型可行性研究报告、技术开发型可行性研究报告、项目建设型可行性研究报告等；根据不同的决策阶段，又可分为机会研究报告、预可行性研究报告、详细可行性研究报告。
项目可行性研究是投资活动的一项基础性工作，其研究结论是投资决策的重要依据。可行性研究报告适用于政府、企业、个人等各类投资主体所投资的工业、交通运 输、农林水利、城市基础设施以及技术改造等项目的可行性研究工作，以满足我国各类投融资主体进行科学决策的需要。可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告 侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公 司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 本报告从房地产市场需求、项目的资源供 应、建设规模、工艺路线、环境影响、资金筹措等方面对项目进行调查研究和分析比较，并在专家研究经验的基础 上对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行科学预测，从而提出该项目是否值得投资、如何进行建设及项目建设进程等咨询意见，为项目决策提供 依据。 《房地产项目可行性研究报告》用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府 部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请 专项资金的重要依据；向证监会申请股票上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依 据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门审查项目对环境影响的依据。报告目录第一章 房地产项目总论 房地产项目背景 房地产项目名称 房地产项目承办单位 房地产项目主管部门 可行性研究工作的编制单位 研究工作概况 编制依据与原则 编制依据 编制原则 研究范围 建设内容与规模 房地产项目建设地点 房地产项目性质 建设总投资及资金筹措 投资计划与还款计划 房地产项目建设进度 房地产项目财务和经济评论 房地产项目综合评价结论 主要技术经济指标表 结论及建议 专家意见与结论 专家建议 第二章 房地产项目背景和发展概况 房地产项目提出的背景 国家或行业发展规划 房地产项目发起人和发起缘由 房地产项目发展概况 已进行的调查研究房地产项目及其成果 试验试制工作情况 厂址初勘和初步测量工作情况 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程 投资的必要性第三章 房地产项目市场分析与预测 市场调查 拟建房地产项目产出物用途调查 产品现有生产能力调查 产品产量及销售量调查 替代产品调查 产品价格调查 国外市场调查 市场预测 国内市场需求预测 产品出口或进口替代分析 价格预测 市场推销战略第四章 产品方案设计与营销战略 产品方案和建设规模 产品方案 建设规模 产品销售收入预测 市场推销战略 推销方式 推销措施 促销价格制度 产品销售费用预测 第五章 建设条件与厂址选择 资源和原材料 资源评述 原材料及主要辅助材料供应 需要作生产试验的原料 建设地区的选择 自然条件 基础设施 社会经济条件 其它应考虑的因素 厂址选择 厂址多方案比较 厂址推荐方案 第六章 房地产项目技术、设备与工程方案 房地产项目组成 生产技术方案 技术来源途径 生产方法 技术参数和工艺流程 主要工艺设备选择 主要原材料、燃料、动力消耗指标 主要生产车间布置方案 总平面布置和运输 总平面布置原则 厂内外运输方案 仓储方案 占地面积及分析 土建工程 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计 特殊基础工程的设计 建筑材料 土建工程造价估算 其他工程 给排水工程 动力及公用工程 地震设防 生活福利设施 第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 房地产项目选址及用地方案 土地利用合理性分析 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施 资源利用分析 土地资源利用分析 水资源利用分析 电能源利用分析 节能措施分析 土地资源节约措施 水资源节约措施 电能源节约措施 第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件 主要原材料供应 燃料、加热能源供应 给水供电 外部配套条件 第十章 房地产项目进度与管理 工程建设管理 房地产项目进度规划 房地产项目招标 第十一章 环境影响评价 建设地区的环境现状 房地产项目的地理位置 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施 现有工矿企业分布情况； 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况； 大气、地下水、地面水的环境质量状况； 交通运输情况； 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。 房地产项目主要污染源和污染物 主要污染源 主要污染物 房地产项目拟采用的环境保护标准 治理环境的方案 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化 环境监测制度的建议 环境保护投资估算 环境影响评论结论 第十二章 劳动保护与安全卫生 生产过程中职业危害因素的分析 职业安全卫生主要设施 劳动安全与职业卫生机构 消防措施和设施方案建议第十三章 企业组织和劳动定员 企业组织 企业组织形式 企业工作制度 劳动定员和人员培训 劳动定员 年总工资和职工年平均工资估算 人员培训及费用估算第十四章 投资估算与资金筹措 房地产项目总投资估算 固定资产投资总额 流动资金估算 资金筹措 资金来源 房地产项目筹资方案 投资使用计划 投资使用计划 借款偿还计划第十五章 财务与敏感性分析 生产成本和销售收入估算 生产总成本估算 单位成本 销售收入估算 财务评价 国民经济评价 不确定性分析 社会效益和社会影响分析 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性； 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性； 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性； 房地产项目对合理利用自然资源的影响； 房地产项目的国防效益或影响； 对保护环境和生态平衡的影响。 第十六章 风险分析 风险影响因素 可能面临的风险因素 主要风险因素识别 风险影响程度及规避措施 风险影响程度评价 风险规避措施 第十七章 可行性研究结论与建议 对推荐的拟建方案的结论性意见。 对主要的对比方案进行说明。 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章 财务报表 第十九章 附件
随着个人的素质不断提高，越来越多的事务都会使用到报告，报告具有语言陈述性的特点。你还在对写报告感到一筹莫展吗？下面是我帮大家整理的房地产项目可行性研究报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
第一部分房地产项目总论
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、房地产项目背景
(一)项目名称
(二)项目的承办单位
(三)承担可行性研究工作的单位情况
(四)项目的主管部门
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。
项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分房地产项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、房地产项目建设背景
(一)项目政策层面发起背景
1、国家或行业发展规划
2、产业政策
3、技术政策
(二)项目市场层面发起背景
1、市场发展阶段、趋势、特点
2、市场发展前景
(三)项目发起人以及发起缘由
1、公司在技术方面的积累
2、公司在市场方面的积累
3、……
(四)……
二、房地产项目建设必要性
(一)产业发展的要求
(二)市场发展的要求
(三)企业发展的要求
三、房地产项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
第三部分房地产项目市场需求分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、XX市场前景(重点)
二、XX市场容量(重点)
三、XX市场竞争格局
四、XX价格现状及预测
五、XX市场主要原材料供应
第四部分房地产项目产品规划方案
一、房地产项目产品产能规划方案
二、房地产项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、房地产项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分房地产项目建设地与土建总规
一、房地产项目建设地
(一)房地产项目建设地地理位置
(二)房地产项目建设地自然情况
(三)房地产项目建设地资源情况
(四)房地产项目建设地经济情况
(五)房地产项目建设地人口情况
二、房地产项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
(二)土建总图布置
1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
(1)场址地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
5、总平面布置主要指标表
(三)场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分房地产项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、房地产项目环境保护
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、房地产项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、房地产项目节能方案
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、房地产项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、房地产项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分房地产项目组织和劳动定员
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的`企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、房地产项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、房地产项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年平均工资估算
(三)人员培训及费用估算
第八部分房地产项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、房地产项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、房地产项目实施进度表
三、XX剂项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分房地产项目财务评价分析
一、房地产项目总投资估算
二、房地产项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、房地产项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
(二)项目测算基本设定
五、房地产项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
(一)盈亏平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分房地产项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
(l)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分房地产项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
第十二部分房地产项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书(初步可行性报告)
2、项目立项批文
3、厂址选择报告书
4、资源勘探报告
5、贷款意向书
6、环境影响报告
7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、厂址地形或位置图(设有等高线)
2、总平面布置方案图(设有标高)
3、工艺流程图
4、主要车间布置方案简图
5、其它
1、项目基本情况2、市场调查分析及预测3、技术方案4、开发进度安排5、项目投资估算及资金筹集 估算项目开发过程中需要的各项费用，根据进度安排资金投入计划，并对资金筹集方式进行策划6、财务评价 依据投资估算及销售收入编制投资项目现金流量表，计算主要财务指标，包括投资利润率、销售利润率、财务净现值、内部收益率、投资偿还期等，判定项目财务是否可行7、风险分析 分析项目面临的各种风险，进行敏感性分析及盈亏平衡等不确定性分析，并拟定相应的对策8、环境影响分析 项目的建设可能对自然、社会和生态环境造成的影响分析，制定相应的环境保护措施9、国民经济评价 采用影子价格等分析项目对社会的贡献10、结论和建议 强调项目建设的必要性,并指出项目建设经济上合理,技术上可行，同时提出推荐方案
问题一：论文可行性怎么写 一、首先就是提出论题焦点 二、说明历史材料证明该论题有哪些关点被证明 三、提出你自己同意或是新的证点，并举证 四、还可能存在的问题所在，和你证点相驳的有哪些 五、将你提出的论点与相驳的所对比以证明你的有理 以上为可行性分析的几点，在然后就是格式排版和资料的引用 可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 主要内容 1、全面深入地进行市场分析、预测。调查和预测拟建项目产品国内、国际市场的供需情况和销售价格;研究产品的目标市场，分析市场占有率;研究确定市场，主要是产品竞争对手和自身竞争力的优势、劣势，以及产品的营销策略，并研究确定主要市场风险和风险程度。 2、对资源开发项目要深入研究确定资源的可利用量，资源的自然品质，资源的赋存条件和开发利用价值 3、深入进行项目建设方案设计，包括：项目的建设规模与产品方案，工程选址，工艺技术方案和主要设备方案，主要材料辅助材料，环境影响问题，节能节水，项目建成投产及生产经营的组织机构与人力资源配置，项目进度计划，所需投资进行详细估算，融资分析，财务分析，国民经济评价，社会评价，项目不确定性分析，风险分析，综合评价等等。 项目的可行性研究工作是由浅到深、由粗到细、前后联接、反复优化的一个研究过程。前阶段研究是为后阶段更精确的研究提出问题创造条件。可行性研究要对所有的商务风险、技术风险和利润风险进行准确落实，如果经研究发现某个方面的缺陷，就应通过敏感性参数的揭示，找出主要风险原因，从市场营销、产品及规模、工艺技术、原料路线、设备方案以及公用辅助设施方案等方面寻找更好的替代方案，以提高项目的可行性。如果所有方案都经过反复优选，项目仍是不可行的，应在研究文件中说明理由。但应说明，研究结果即使是不可行的，这项研究仍然是有价值的，因为这避免了资金的滥用和浪费。 除了以上所讲的项目可行性研究外，我们在实际中还有一种与投资密切相关的研究，称为专题研究，主要是为可行性研究(或初步可行性研究)创造条件，研究和解决一些关键性或特定的一些问题，它是可行性研究的前提和辅助。专题研究分类如下： a.产品市场研究：市场需求及价格的调查分析和预测，产品进入市场的能力以及预期的市场渗透、竞争情况的研究，产品的市场营销战略和竞争对策研究等。 b.原料及投入物料的研究：包括基本原材料和投入物的当前及以后的来源及供应情况，以及价格趋势。 c.试验室和中间试验专题研究：需要进行的试验和试验程度，以确定某些原料或产品的适用性及其技术经济指标。 d.建厂地区和厂址研究：结合工业布局、区域经济、内外建设条件、生产物资供应条件等。对建厂地区和厂址进行研究选择。 e.规模经济研究：一般是作为工艺选择研究的组成部分来进行的。当问题仅限于规模的经济性而不涉及复杂的多种工艺时，则此项研究的主要任务是评估工厂规模经济性，在考虑可供选择的工艺技术、投资、成本、价格、效益和市场需求的情况下，选择最佳的生产规模。 f.工艺选择研究：对各种可能的生产技术工艺的先进性、适用性、可靠性及经济性进行分析研究和评价，特别是采用新工艺、新技术时这种研究尤为必要。 g.设备选择......>> 问题二：论文开题报告的可行性分析怎么写 如何写毕业论文开题报告 一、如何选择问题 我一起萦绕于怀的，是在写论文开题报告的一年多时间里，导师反复追问的 一个问题：“你的 puzzle 是什么？”多少次我不假思索地回答“我的问题就是，中国的 半导体产业为什么发展不起来。”老师问题以其特有的储蓄，笑而不答。我在心中既恼 火又懊丧：这么简单的道理，这么明显的答案，到底哪儿不对了？！ 奥妙就在于提出问题的“层次”。不同于政策研究报告，学术文章聚集理论层面、解 决理论问题。理论是由一系列前设和术语构造的逻辑体系。特定领域的理论有其特定的概 念、范畴和研究范式。只有在相同的概念、视角和范式下，理论才能够对话；只有通过对 话，理论才能够发展。极少有硕博论文是创造新理论的，能这样当然最好，但难度很大。 我们多数是在既有理论的基础上加以发展，因此，在提出问题时，要以“内行”看得懂的 术语和明确的逻辑来表述。审视我最初提出的问题“中国半导体产业为什么发展不起来” ，这仅仅是对现象的探询，而非有待求证的理论命题。我的理论命题是：“中国产业政策 过程是精英主导的共识过程吗？”在这个命题中，“政策过程”、“精英政治”、“共识 诉求”三个术语勾勒出研究的理论大体范围和视角。 其次，选择问题是一个“剥笋”的过程。理论问题总是深深地隐藏在纷繁复杂的现实 背后，而发现理论问题，则需要运用理论思维的能力。理论思维的训练是一个长期积累的 过程。不过初学者也不必望而却步，大体上可以分“三步走”：第一步，先划定一个“兴 趣范围”，如半导体产业、信息产业、农村医疗、高等教育体制等，广泛浏览相关的媒体 报道、 *** 文献和学术文章，找到其中的“症结”或“热点”。第二步，总结以往的研究 者大体从哪些理论视角来分析“症结”或“热点”、运用了哪些理论工具，如公共财政的 视角、社会冲突范式等。第三步，考察问题的可研究性，也就是我们自己的研究空间和研 究的可行性。例如，西方的理论是否无法解释中国的问题？或者同一个问题能否用不同的 理论来解释？或者理论本身的前提假设、逻辑推演是否存在缺陷？通过回答这些问题，我 们找到自己研究的立足点。不过还要注意我们研究在规定的一到两年时间内，是否可能完 成？资料获取是否可行？等等。 最后，如何陈述问题？陈述问题实质上就是凝练核心观点的过程。观点应当来自对现 实问题的思考和总结，而不是为了套理论而“削足适履”。中国的政治、经济和社会发展 充满动态的、丰富的景象，如何才能用恰当的术语、准确的逻辑表述出来呢？雄心勃勃的 初学者往往提出宏伟的概念或框架，但我的建议是尽可能缩小研究范围、明确研究对象， 从而理清对象的内存逻辑，保证能在有限的时间内完成规范的学 术论文。如“中国半导体产业政策研究”就是一个非常含糊的陈述，我们可以从几个方面 来收缩话题：（ 1 ）时间：从 1980 年到 2000 年；（ 2 ）对象： *** 的叛乱者和决策 行为，而不是市场、企业、治理结构等；（ 3 ）视角：政治和 *** 理论中的精英研究；（ 4 ）案例： 908 工程、 909 工程、 13 号文件和《电子振兴》，这是发生在 1980 － 2000 年间半导体政策领域的两个重大工程和两个重要文件。通过这样的明确界定，我们将 目光集中在“政策过程”、“精英”、“共识”几个显而易见的概念上，问题也就水落石 出了。同时，问题清楚了，我们在筛选信息和资料时也就有了明确的标准，在这个“信息 冗余”的时代，能够大大提高研究效率。 二、 如何做文献综述 首先需要将“文献综述（ Literature Review) ”与“背景描述 (......>> 问题三：论文可行性分析怎么写 可行性分析能帮你写。 议论文的题目要求符合文体特征，要求鲜明，使人见其题而知其旨。观点鲜明的文章最受阅卷者的欢迎，因为它具有清澈感和透明感，能够传达出文章内容之大概，便于把握整篇文章的基本内容。 问题四：毕业论文开题报告中的可行性论证部分怎么写？ 可行性分析应该是，你将通过怎样的方法手段完成你的研究，所以，内容要有研究方法和步骤 问题五：论文可行性怎么写 我会写的，要帮忙吗。论文的写作过程中，指导教师一般都要求学生编写提纲。从写作程序上讲，它是作者动笔行文前的必要准备;从提纲本身来讲，它是作者构思谋篇的具体体现。 问题六：开题报告中论文可行性分析怎么写 可行性分析应该是，你将通过怎样的方法手段完成你的研究，所以，内容要有研究方法和步骤 问题七：论文引言部分的可行性分析怎么写 前言是正文“章”之前的一章。前言的写作应该包括研究综述，提出自己论文的研究范围和研究观点。 1．研究综述 写作毕业论文一定要有研究综述，也叫综述报告。研究综述是梳理本论文研究对象的历史、现状、发展趋势，并且对这些研究作出评价。确定自己研究的逻辑起点，在别人研究的基础上自己将要做的探讨。 在我审阅的学位论文中，研究综述存在的问题主要表现在过于简略，缺少分析评价。有的只是开列出了别人研究的论著，没有任何分析，以开列篇目代替自己的综述。有的研究综述占了整个论文的一半内容，以综述代替自己观点的论述。 2．研究观点 前言除了写作研究综述外，还要陈述自己的研究观点，自己在本论文中将要讨论什么问题，提出的观点是什么。对涉及论文观点的关键词作出界定，自己是在什么范围讨论这个问题，怎样使用这个观点。这样做，可以使自己的观点明确，重点突出，别人看得明白。也避免了对讨论范围和关键词的歧义。 前言的内容要清楚明白，最好也有章节标题。 3．研究内容的总体描述 学位论文的分析方法，一般遵循两种程序，一是逻辑分析性程序：“分析―综合”，二是系统综合性程序：“综合――分析――综合”。我认为最好采用系统综合性程序，具有高屋建瓴，提纲挈领的作用。综合性程序的前一个“综合”是前言中，把研究对象看作一个综合体，对自己的观点进行总体描述。“分析”就是在综合的基础上，把各个部分按照章节进行分观点的探讨，每一次分析的结果都反馈到上一层次的综合上。后一个“综合”就是在论文的结语部分，总结全文的研究，概括自己的论文观点。 因此，前言提出自己的研究观点，还需要进一步从整体上阐述自己的研究内容，也就是对自己的论述内容做一个系统的总体描述。这种总体描述相当于论文的摘要。便于读者一目了然地把握自己论文的论述观点和论述内容。也为下文进入第一章的论述做准备。也许有同学会说，我已经在论文摘要中谈了自己的研究内容，不必在前言中再谈论述内容。两者是不同的，前言属于学位论文的正文，在正文中应该对自己的研究内容做一个综合描述。读者可以不看你的摘要，但是要看你的正文。如果你不在前言对自己的研究内容做一个总体描述，你就错过了让读者了解你的论文总貌的一个机会，增加了读者了解你的论文观点的困难。你让读者一头雾水，半天找不到你的观点是什么。读者看不明白，也许就不愿意或者不耐烦看了。
房地产可行性研究报告范文房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。第一节 可行性研究的概念和作用一． 可行性研究的概念可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。二． 可行性研究的作用(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。第二节 可行性研究的阶段工作一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。（一）以投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的～。如果机会研究认为可行的，就可以。（二）初步可行性研究在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的～。（三）详细可行性研究详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的～，大型复杂的工程约占. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。（四）可行性研究阶段工作精度表第三节 可行性研究的内容一. 可行性研究报告的结构一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?二. （一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容1．项目概况主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；2．市场调查和分析在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。3．规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。4．开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。5．项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。6．项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。7．项目财务评价；依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。8．不确定性分析和风险分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。9．可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。10．研究人员对项目的建议对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。二．可行性研究报告的项目投资预算一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：（一）营销开支概算1．项目前研究及可行性研究的开支2．项目策划的开支3．销售策划的开支4．广告开支5．项目公司日常运作的开支6．项目及企业的公关开支（二）工程开支概算1．用于工程勘探的开支2．用于吹沙填土、平整土地的开支3．用于工程设计的开支4．用于建筑施工的开支5．用于设施配套的开支6．用于工程监理的开支（三）土地征用开支概算1．政府一次性收取的标准地价2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支3．影响公共设施而出现的赔偿开支（四）金融成本开支概算1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出2．贷款引起的利息支出3．各项保险开支4．税收和行政性收费5．不可预见开支第四节 可行性研究报告的编制一．房地产项目可行性分析常见误区1．误区一：一个标准的效益分析如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。2．误区二：先入为主的可行性研究纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。b.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。
具体如下。1. 投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果,以及有关的产业政策等因素,论证项目投资建设的必要性。在投资必要性的论证上,一是要做好投资环境的`分析2. 技术可行性。主要从项目实施的技术角度,合理设计技术方案,并进行比选和评价。各行业不同项目技术可行性的研究内容及深度差别很大。对于工业项目,可行性研究的技术3. 财务可行性。主要从项目及投资者的角度
是什么性质的啊，一般可行性研究报告不是项目需要的，论文是具体怎*一章 项目总论 项目概况项目名称 项目承建单位 项目 产品方案 建设规划 建设周期 投资估算及资金筹措 可研报告编制单位 编制依据、原则、内容 编制依据 编制原则 编制内容 项目建设理由 项目效益分析 经济效益分析 社会效益分析 可行性研究结论 市场预测和项目规模 原材料、燃料和动力供应 选址 项目工程技术方案 保护 工厂组织及劳动定员 项目建设进度 投资估算和资金筹措 项目财务和经济评论 项目综合评价结论 主要经济技术指标 研究结论第二章 项目单位基本情况 公司简介 公司目标 公司信念 公司 企业文化建设 人力资源第三章 项目提出的依据及必要性 项目提出的依据 项目建设的优越性 项目建设的必要性第四章 市场分析及产品工艺技术方案 市场调查 拟建项目产出物用途调查 产品现有生产能力调查 产品产量及销售量调查 替编产品调查 产品价格调查 国外市场调查 行业市场预测 国内市场需求预测 产品出口或进口替编分析 价格预测 行业市场推销战略 推销 推销措施 促销价格制度 产品销售费用预测 项目产品方案和建设规模 产品方案 建设规模 工艺技术方案 设备选择 项目产品销售收入预测第五章 厂址选择与建设条件 资源和原材料 资源评述 原材料及主要辅助材料供应 需要作生产试验的原料 建设地区的选择 自然条件 基础设施 社会经济条件及其它应考虑的因素 厂址选择 厂址多方案比较 厂址推荐方案第六章 工程技术方案 项目组成 生产技术方案 产品 生产 技术参数和工艺流程 主要工艺设备选择 主要原材料、燃料、动力消耗指标 主要生产车间布置方案 总平面布置和运输 总平面布置原则 厂内外运输方案 仓储方案 面积及分析 土建工程 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计 特殊基础工程的设计 建筑材料 土建工程造价估算 其他工程 给排水工程 动力及公用工程 地震设防 生活福利设施第七章 节能 用能设计原则及节能设计规范 能源消耗种类和数量分析 能源供应状况分析 节能措施和节能效果分析第八章 保护 建设的现状 主要保护目标 建设项目所在地区域现状及主要问题 施工期影响分析 期影响分析 污染措施第九章 劳动卫生欲防 劳动卫生 消防第十章 组织机构与人力资源配置 组织机构 人员配置 经营措施 及团队精神 人才策略第十一章 项目组织与招投标 项目组织 工程项目的招标第十二章 项目经营策略 绩效方案 市场策略 内部监控措施分析第十三章 投资估算与资金筹措 编制依据 投资估算费用 投资估算 资金筹措第十四章 财务预测与分析 编制基准 基本假设 财务分析依据及说明 产品成本及费用估算 销售额预测 利税分析 财务评价指标 财务分析结论第十五章 项目风险分析及对策 项目风险分析 风险程度分析 防范和风险的对策第十六章 结论与建议 结论 建议附图、附表1、项目位置图2、主要工艺技术流程图3、主办单位近5年的财务报表4、项目所需成果转让协议及成果鉴定5、项目总平面布置图6、主要土建工程的平面图7、主要技术经济指标摘要表8、项目投资概算表9、经济评价类基本报表与辅助报表10、现金流量表11、现金流量表12、损益表13、资金来源与运用表14、资产负债表15、财务外汇平衡表16、固定资产投资估算表17、流动资金估算表18、投资计划与资金筹措表19、单位产品生产成本估算表20、固定资产折旧费估算表21、咨本费用估算表22、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表这是一般的可行性研究报告模板，只能帮你到这了。
可行性报告怎么写
可行性报告怎么写，细节可以体现一个人的人品，职场上的暗示要学着听懂，守得住寂寞方能开得出花朵，求职的过程中要注意一些小细节，那么，可行性报告怎么写，和我一起来了解一下吧。
可行性研究报告的写作要求
总括一句，就是：观点明确，材料充实，分析、论证有说服力。例如例文一《关于筹建“XX 漂染有限公司”的可行性研究报告》一文的“总的说明”，这部分文字共有四层意思：第一层就是第一自然段，开宗明义地提出了三方合资筹建XX 漂染厂的意图和预期目标。第二层，二，三，四三个自然段，分另阐述全作三方各自的情况、特点——XX 市，本来就是我国出口针织品的主要口岸，产品一直在国际市声上享有良好的声誉和信用，而作为中国纺织品进出口公司的市级公公司，在撑握信息、沟通渠道方面自然有着很多有利条件;XX 羊毛衫厂的产品90%以上供出口，这个数字本身就足以说明它的技术水平在全市或国内同行业中所占的地位;香港XX 漂染厂有限公司，不仅在香港染色行业中所占的地位;香港XX 漂染厂有限公司，不仅在香港染色行业中具有良好的声誉，而且和XX 市针织品进出口公司早已有过成功合作的经验。这些条件合在一起，自然容易使人相信，他们的合作基础是良好的。然而，文章到这儿还没有做足。
因为，上述介绍只是说明他们有条件进行成功的合作，也就是具有合作的可能性。而可能性并不一定等于必要性。有人也许会提出这样的问题：既然××口岸和××羊毛衫厂的产品在国内、国际市场上一直信誉很好，为什么又要拉人合作、与人分利呢? 所以，报告者讲过合作各方的有利条件以后，笔锋一转，第三层意思就是明确指出当前国内染色技术、色纱品种和颜色牢度都已不能适应国际市场发展要求的现状，只有积极引进国外先进设备和染色技术，才能提高竞争能力。实行中外合资，正可以成为对国内企业实行技术改造的强劲推力。最后，再以预测经济效益的具体数据，证明这是一项“投资少收效快的对出口有促进的项目”。经过这样逐层推进式地摆事实，讲观点，这一项目的“可行性”(必要性与可能性)，说得很清楚，很有说服力。
1 首先，你需要知道什么是可行性分析
最早可行性分析用于做项目，也就是一个项目是否成立，需要进行策划之前的预估，包括成本，材料，实施人工等各方面的预算预估，以模拟这个项目是否顺利进行。
可行性研究是要求以全面，系统的`分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行，对整个可行性研究提出综合分析评价，指出缺点与建议，为了结论的需要，往往还要加上一些附件，如实验数据，论证材料，计算图表，附图等，以增强可行性报告的说服力。
2可行性研究如何写？
首先，把论文当作一个项目。
可行性研究在论文中只占一二百字的字数，多的话也不会超过四百字，因此，需要你明确你写作的核心，比如你写了一个有关于市场的论文，那么你就要知道你研究的主体是什么
其次，验证自己的观点
通过做实验分析，通过做数据分析，通过做调查问卷，你调查的主体具有客观性，你所研究的具有一定的意义
最后，总结
例如，经过对某学校高三年级学生英语口语水平的问卷调查，问卷对象为全体高三年级学生英语口语测试成绩单，此调查具有普遍性，且覆盖率较高，因此其调查问卷的结果具有可行性。
3可行性研究需要注意什么？
必须具有数据，或者实验支撑，或者理论支撑，完全构想不算。
切记套话
字数不可太多，注意与建议区分开
可行性分析不写论文遇见的困难，只写你这个论文为什么行得通
说白了可行性研究就是向老师证明你为什么写这个选题，你这个选题写出来有什么价值。
首先我们来说一下可行性研究报告所采用的形式。
形式与内容是需要统一的，简单的可行性研究报告篇幅较小，往往在三十页以内，字数在一万以内，它的目录结构不宜过于庞大，否则就会显得很空。一般我们用第一章、第二章来标记一级目录，用“一”、“二”这样的形式标记二级目录，用“(一)”、“(二)”来标记三级目录，用阿拉伯数字“1、2、3”标记四级目录，用“(1)、(2)、(3)”来标记五级目录。有这五级足够了，不要把目录层级搞得太深。
接下来，我们说一下可行性研究报告的内容。
正规的可研报告多达十几章，里面包括总论、项目背景、市场分析、工艺技术方案、规划设计和建设方案等等内容，但简单的可研报告没必要分那么多章节，有五章就行了。分别是：一、项目单位情况及拟建设项目情况;二、市场分析;三、产品技术方案;四、经济效益分析;五、社会效益分析(或者结论和建议)。当然有些特定用途的报告，中间的章节也可以调整，根据需求来设置，但五、六章就够了，重点内容完全可以包括在里面。
最后我们来说一下经济效益分析部分。
正规报告的经济效益分析是比较专业的，需要做很严谨的投资估算、收益预测、财务分析，需要计算出内部收益率、动态投资回收期等;这个简单的可研报告也需要做投资估算、收益预测和财务分析，但没有必要做得太复杂，投资估算、收益预测都只用一个表格就可以了，财务也只需要做静态分析就可以了，这种程度的分析一般财会人员都可以完成。
许多企业要上一个项目，向商证咨询的时候，思绪万千，热情洋溢，各种点种，想法都能脱口而出，不过，一旦要落笔，向政府申报项目，或向投资人路演介绍，需要做一份可行性研究报告，或者一份商业计划书的时候，就无从下手，感觉都不得要领。或者是在网络上面找一篇模版，到处摘抄堆彻词句，或者弄一堆艰涩难懂的专业术语，绕来绕去，不知所云。\x0d\x0a\x0d\x0a事实上，撰写项目可行性研究报告，也有一定的章法可循，商证不想介绍一大堆理论与背景，直接说明其中的要领，有不对的地方，遵循着交流使人进步的原则，毫不保留的把我自己的一些心得写出来，供大家讨论商榷，欢迎行家指正。\x0d\x0a所谓好的项目可行性研究报告，一定要立意清楚，有理有据。\x0d\x0a1）研究受众，也就是你的报告汇报对像是谁？他们想要知道什么，了解什么。比如，商证向国家部委的项目可行性研究报告，最重要的得说明该项目所处的技术水平，对国民经济的促进作用，保障措施如何。这些内容，与对投资人介绍的报告就大不相同。\x0d\x0a2）抓住文章的重点，一份可行性研究报告，哪一块才是重点？有没有永恒的重点？这个需要根据报告的用途进行区分，有些是为了项目推荐，有些是为了宣传功绩，有些是为了招商引资，目的不同，重点则不同。打个比方，某个事个业单位，要做一份道路车流人流分时段控制的可行性研究报告，是向上级机关论证可行性，以及对社会的示范促进作用。那么报告重点是要讲实施前后的社会效益对比，以及实施的可行性。这些与申报政府项目资金的报告撰写行文方式又不同。\x0d\x0a3）形式一致，内容全面，因为可行性研究报告，根据细化程度，内容可长可短，除了重点内容要突出之外，其它各方面的内容要全面，都要有交待，一方面表示项目撰写人思路开阔，考虑周全，另一方面也说明研究深入。\x0d\x0a商证认为，项目可行性研究报告，撰写是有难度，但更难的是用心。
XX房地产项目可行性研究报告公司名称：* * 房地产公司编制人员：* * *完成日期：2004-7-21目录调查人员声明 4第一部分：项目总论 项目背景 项目概况 项目名称 项目建设单位概况 项目地块位置及周边现状 项目规划控制要点 项目发展概况 可行性研究报告编制依据 可行性研究结论及建议 8第二部分：市场研究 宏观环境分析 全国房地产行业发展分析 本市房地产市场分析 本市房地产市场现状 本市房地产市场发展趋势 板块市场分析 区域住宅市场成长状况 区域内供应产品特征 区域市场目标客层研究 项目拟定位方案 可类比项目市场调查 项目SWOT分析 项目定位方案 11第三部分：项目开发方案 项目地块特性与价值分析 规划设计分析 产品设计建议 项目实施进度 营销方案 机构设置 合作方式及条件 17第四部分：投资估算与融资方案 投资估算 投资估算相关说明 分项成本估算 总成本估算 单位成本 销售收入估算 税务分析 项目资金预测 现金流量表 自有资金的核算 融资方案 项目融资主体 项目资金来源 融资方案分析 投资使用计划 借款偿还计划 22第五部分：财务评价 财务评价基础数据与参数选取 财务评价（方案1） 财务盈利能力分析 静态获利分析 动态获利分析 偿债能力分析 综合指标表 财务评价（方案2） 财务评价结论 25第六部分：不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 变动因素一成本变动 变动因素二售价变动 变动因素一容积率变动 风险分析 风险因素的识别和评估 风险防范对策 27第七部分：综合评价 社会评价（定性） 环境评价（影响及对策） 公司资源匹配分析 27第八部分：研究结论与建议 结论 建议 27第九部分：附录 附件： 附表： 附图： 29调查人员声明我们郑重声明：1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。3、 形成意见和结论。4、 撰写本可行性研究报告。5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6、 （其他需要声明的事项）参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分：项目总论项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。项目投资的必要性①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；项目概况项目名称项目建设单位概况项目地块位置及周边现状①地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。②宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。③项目周边的社区配套1）周边3000米范围内的社区配套 交通状况（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1)道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。项目规划控制要点规划控制要点①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积③综合容积率、住宅容积率④建筑密度⑤控高⑥绿化率⑦其他项目发展概况①已进行的调查研究项目及成果②项目地块初勘及初测工作情况③项目建议书编制、提出及审批过程④研究工作进展情况可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》可行性研究结论及建议市场研究开发方案投资估算与融资方案财务评价不确定性分析综合评价研究结论与建议主要技术经济指标表第二部分：市场研究宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。全国房地产行业发展分析行业政策市场供给与需求行业发展趋势本市房地产市场分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购买偏好、购买关注的要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）本市房地产市场发展趋势①需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。②供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）板块市场分析区域住宅市场成长状况①区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势区域内供应产品特征①各档次产品供应状况②各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征③区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型⑤分析：本案在区域市场内的机会点⑥结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题区域市场目标客层研究①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。项目拟定位方案可类比项目市场调查序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细）1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10 销售手法 100 5% 11011 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。备注：1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。2）使我们的价格制定更客观合理。3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。项目SWOT分析项目定位方案①市场定位②目标市场定位③项目产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标④价格定位：项目 销售均价 （元/㎡） 出租均价 （元/㎡×月） 可租售面积（㎡） 备注写字间配套功能停车场住宅销售第三部分：项目开发方案项目地块特性与价值分析地块特征分析土地价值分析1）估价方法和计算公式2）估价过程3）拆迁成本估算土地升值潜力初步评估。从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。土地法律性质评估土地所有权、使用权归属/规划的用途取得土地使用权程序评估土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
许多企业要上一个项目，向商证咨询的时候，思绪万千，热情洋溢，各种点种，想法都能脱口而出，不过，一旦要落笔，向政府申报项目，或向投资人路演介绍，需要做一份可行性研究报告，或者一份商业计划书的时候，就无从下手，感觉都不得要领。或者是在网络上面找一篇模版，到处摘抄堆彻词句，或者弄一堆艰涩难懂的专业术语，绕来绕去，不知所云。\x0d\x0a\x0d\x0a事实上，撰写项目可行性研究报告，也有一定的章法可循，商证不想介绍一大堆理论与背景，直接说明其中的要领，有不对的地方，遵循着交流使人进步的原则，毫不保留的把我自己的一些心得写出来，供大家讨论商榷，欢迎行家指正。\x0d\x0a所谓好的项目可行性研究报告，一定要立意清楚，有理有据。\x0d\x0a1）研究受众，也就是你的报告汇报对像是谁？他们想要知道什么，了解什么。比如，商证向国家部委的项目可行性研究报告，最重要的得说明该项目所处的技术水平，对国民经济的促进作用，保障措施如何。这些内容，与对投资人介绍的报告就大不相同。\x0d\x0a2）抓住文章的重点，一份可行性研究报告，哪一块才是重点？有没有永恒的重点？这个需要根据报告的用途进行区分，有些是为了项目推荐，有些是为了宣传功绩，有些是为了招商引资，目的不同，重点则不同。打个比方，某个事个业单位，要做一份道路车流人流分时段控制的可行性研究报告，是向上级机关论证可行性，以及对社会的示范促进作用。那么报告重点是要讲实施前后的社会效益对比，以及实施的可行性。这些与申报政府项目资金的报告撰写行文方式又不同。\x0d\x0a3）形式一致，内容全面，因为可行性研究报告，根据细化程度，内容可长可短，除了重点内容要突出之外，其它各方面的内容要全面，都要有交待，一方面表示项目撰写人思路开阔，考虑周全，另一方面也说明研究深入。\x0d\x0a商证认为，项目可行性研究报告，撰写是有难度，但更难的是用心。
房地产可行性研究报告范文房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。第一节 可行性研究的概念和作用一． 可行性研究的概念可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。二． 可行性研究的作用(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。第二节 可行性研究的阶段工作一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。（一）以投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的～。如果机会研究认为可行的，就可以。（二）初步可行性研究在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的～。（三）详细可行性研究详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的～，大型复杂的工程约占. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。（四）可行性研究阶段工作精度表第三节 可行性研究的内容一. 可行性研究报告的结构一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?二. （一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容1．项目概况主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；2．市场调查和分析在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。3．规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。4．开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。5．项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。6．项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。7．项目财务评价；依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。8．不确定性分析和风险分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。9．可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。10．研究人员对项目的建议对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。二．可行性研究报告的项目投资预算一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：（一）营销开支概算1．项目前研究及可行性研究的开支2．项目策划的开支3．销售策划的开支4．广告开支5．项目公司日常运作的开支6．项目及企业的公关开支（二）工程开支概算1．用于工程勘探的开支2．用于吹沙填土、平整土地的开支3．用于工程设计的开支4．用于建筑施工的开支5．用于设施配套的开支6．用于工程监理的开支（三）土地征用开支概算1．政府一次性收取的标准地价2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支3．影响公共设施而出现的赔偿开支（四）金融成本开支概算1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出2．贷款引起的利息支出3．各项保险开支4．税收和行政性收费5．不可预见开支第四节 可行性研究报告的编制一．房地产项目可行性分析常见误区1．误区一：一个标准的效益分析如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。2．误区二：先入为主的可行性研究纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。b.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。
可行性研究报告：可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。 主要内容： 1.总论，包括项目名称，利用外资方式，主办单位，主管部门，项目负责人，项目背景，项目具备的条件等。 2.产品的生产与销售，包括产品名称、规格与性能、市场需求情况，生产规模的方案论证，横向配套计划，产品国产化问题及销售方式、价格，内外销售比例等。 3.主要技术与设备的选择及其来源，包括采用技术、工艺、设备的比较选择，技术、设备来源及其条件与责任。 4.选址定点方案，包括定点所具备条件（地理位置、气象、地质等自然条件，资源、能源、交通等现有条件及其具备的发展条件等）、所定 厂址的优缺点及最后之选定结论。 5.企业组织的设置与人员培训，包括组织机构与定员、人员投入计划与来源、培训计划及要求。 6.环境保护内容。7.资金概算及其来源，包括合资各方的投资比例、资本构成及资金投入计划。 8.项目实施的综合计划，包括项目实施进程及施工组织规划等。 9.经济指标的计算分析，包括静态的财务指标分析和敏感性分析、外汇平衡分析等。 10.综合评价结论。 可行性研究论文的参考格式 第一章 概况 合营企业的名称 合营企业的地址 中方负责人 外方负责人 1．合营的由来 介绍双方从接触到签约的简单经过、中方企业的生产历史及寻求外资合营的目的。 2．项目主办人简介 介绍中方企业的简况，包括企业的地理环境、厂房设施、职工队伍、技术力量、生产能力及能源交通等。介绍外方的生产情况、技术能力以及国际地位等。 第二章 合营目标 1．合营的模式 2．合营的规模 确认合营企业的总投资额和注册资本，双方各占投资总额的比例及投资的方式。 3．工艺过程 包括工艺流程、产品纲领及生产工艺等。 4．市场预测 介绍合营企业产品的市场销售情况及双方的销售责任（应附国际国内市场供应情况的调查报告）。 5．产品销售方案 作出若干年内产品外销与内销的计划，并规定双方的销售渠道与销售责任。 第三章 合营企业的组成方案 董事会的组成及权限，整个合营企业各办事机构的组成框架（附图） 1．公司职工定员 2．职工来源及培训 职工来源包括管理人员和工人。培训应作出初步计划，对不同层次的职工进行不同级别的培训。 3．薪金及工资 第四章 生产原料供应方案 1．主要原料 说明每一种主要原料所需求量以及供应的渠道。 2．水、电、燃料 说明每日（或每年）的消耗量和解决的途径。 3．包装材料 说明年需求量和解决的途径。 4．主要设备生产能力的预算及购置计划（应列表说明） 第五章 安全环保应根据我国环境保护法及有关安全规定、工业卫生标准的要求执行。 1．污染物的处理 说明本产品的生产是否产生废水、废气、烟尘及噪音等以及处理措施。 2．环境美化 3．劳动安全保护措施 第六章 技术经济分析 1．技术上的合理性和可实现性 说明本企业与外方合营的条件，本企业的生产历史、技术力量和管理经验，外方的生产历史、技术力量和国际信誉，两家合营后产量与质量可能达到的水平。 2．经济分析（参见财务分析表） 3．外汇流量表（参见财务分析表） 第七章 资金来源及项目组成 具体说明双方投资的金额和投资的方式。 如：中方可以厂房或土地使用费、开发费抵部分或全部投资；外方可以先进的设备及生产流水线抵部分或全部投资。 如果双方投资需要分期投入，那么说明每一期投资的金额和方式。 第八章 实施计划 具体列出完成可行性研究报告、办理营业执照、有关商务谈判、土建筹备工作开始、生产厂房交付使用、设备安装试车、投产等一系列主要工程的时间。 第九章 评 语 本合营企业符合国家利用外资的方针、政策（有利于产品更新换代和赶上世界先进水平，在经济上双方均有利可得）在经济效益方面的效果。 第十章 财务分析 （一）设计能力 （二）总投资费用及奖金筹措 （三）财务分析（附财务分析表） 合营双方一致同意由甲方做可行性研究报告。上报主管部门审批。 ×年×月×日 附件：财务分析目录（各类表格） 国内外市场预测（调查报告） 投资估算表