相关范文：会展旅游发展路径及实例分析内容摘要：本文分析了会展旅游的特点及发展会展旅游存在的问题，提出了会展旅游发展的路径。大中城市可以通过加强政府的宏观调控作用、提升城市旅游的整体实力、扩大旅游企业的积极作为、融合主题会展与主题旅游，从而达到会展拉动旅游、旅游促进会展的互动发展。 关键词：会展旅游 会展业 旅游业 商务和会展旅游是在国际上普遍被看好的前景广阔的旅游形态，国内外很多大中城市都专门设置了会展服务机构，积极发展会展旅游。如瑞士的日内瓦、德国的汉诺威、法国的巴黎、新加坡及我国的香港、北京、上海、广州、大连等城市。随着中国加入世贸组织，越来越多的跨国公司来中国投资，会展设施需求将进一步扩大，会展旅游市场的重要性也将更加突出。 会展与会展旅游 会展业是集商品展示交易、经济技术合作、科学文化交流为一体，兼具信息咨询、招商引资、交通运输、城市建设、商业贸易、旅游服务等多功能的一种新兴产业。通过会展活动，能带动巨大的物流、人流、资金流、信息流，提升城市品位和知名度，进而推动经济和社会的发展。会展旅游正是在会议、展览、展销会、交易会、博览会等举办的前提下，延伸到旅游业的产物。 国内外许多学者对会展旅游也作出了各种界定，但目前仍未有统一的内涵。如以研究事件旅游而闻名的学者盖茨（GETZ）就认为，展览会、博览会、会议等商贸及会展事件是会展业（MEETING INDUSTRY）的最主要的组成部分。同时，有许多学者主张将会展旅游概念泛化。本文所讨论的会展旅游对应发达国家所指M、I、C、E细分事件旅游市场的概念，即Meetings（会议）、Incentices（奖励旅游）、Conventions（大会），Exhibitions（展览），并包括节日庆典和体育赛事为主题的节事(Events)在内的旅游形式。即会展旅游是指借助举办的各种类型的会议、展览会、博览会、交易会、招商会、文化体育、科技交流等活动，吸引游客前来洽谈贸易，观光旅游，进行技术合作、信息沟通和文化交流，并带动交通、旅游、商贸等多项相关产业发展的一种旅游活动。 会展旅游的特点 尽管会展业和旅游业是两个独立的产业部门， 但是会展与旅游的相互介入是经济活动发展普遍联系的外在表征。会展业和旅游业同属于第三产业，具有较强的产业关联性，举办会展不仅使当地的展览馆、饭店、餐饮服务业受益，而且对相关的电信、交通、购物、旅游服务以及城市市政建设，都有积极的促进作用。从事会展业是旅游有多元化战略之一，而会展业则可以利用旅游业提供的各种服务和资源，二者紧密相连、相辅相成、互为补充。 （一）会展对旅游的促进作用 会展本身具有行业性、产业性以及组办规模大等特点，这势必将吸引政府、民间组织的会展团、参观团、旅行社组织的观光团队。会展由于会议规格高，参会人员均是有较强消费能力的商务客人、较高文化素质客人，其消费档次、规模均比普通旅游者要高得多。一个大型或知名展会的举行，对本地旅游业中的酒店、旅行社、景区、旅游交通、购物均会产生较大的促进带动作用。同时，对于一般旅游团队或旅游者来说，若在旅游过程中恰逢举办会展，由于会展所带来的强烈的气氛，使其旅游情趣大增。会展旅游还具有时段不受气候和季节影响的特征，从而消除了观光旅游时段性明显的缺点。会展活动大多数安排在城市的旅游淡季，会展旅游的发展有利于提高城市旅游设施和服务的使用率。会展为城市提供了一次旅游资源、旅游产品展示的良机。有利于带动城市功能的提升、增加城市的知名度，这些都为旅游业的进一步发展提动了有利的环境。 （二）旅游对会展的辅助作用 无论从会展业的发展历史沿革，还是从会展的具体活动内容来看，旅游业所涉及的六大要素都与会展的举办形影相随。会展的构成要素及圆满完成所需的服务正是旅游业在发展过程中积累的优势。在会展旅游的发展过程中，旅游业为会展的举办提供相应服务，协助会展树立品牌，成为了会展旅游集约型发展趋向中关键的因素。会展的成功举办除了参会者的规模或专业性等因素之外，一定程度上还有赖于旅游业的参与程度。开展分工协作建立完善的利益共享机制是实现会展业接待专业化分工的前提。如果旅游企业与会展公司进行专业化分工，会展公司负责展会的招募、宣传、布展和会场内的组织管理工作，旅游企业则向参加商或参观者提供场外的“六要素”服务，各司其职，各取所长，通过专业化的服务令参展商、参观者和当地居民均感便利而满意，从而吸引更多的参与者和获得更多的、持久的支持，从而树立展会的品牌，使会展的带动作用得以充分发挥，最终形成以会展带动旅游、以旅游完善会展的互动互惠的发展新局面。 会展业与旅游业的融合是全球会展业发展的必然趋势。会展旅游是旅游属性结合会展活动的特点而衍生出来的产品。优化会展业与旅游业之间的关系，建立新的发展模式、发展会展旅游是中国会展业、旅游业协调发展的必由之路。 我国发展会展旅游存在的问题 在会展业每年为全球带来的近3000亿美元收入中，中国却未能占到应有的市场份额。目前发展会展旅游存在的问题主要在于会展业与旅游业的关系呈现松散状态，发展水平仍停留在初级阶段。 管理层次上，大多数省份的会展活动（除个别会展发达的城市外）既没有明确统一的部门统一管理与规划，缺少专门管理机构的指导，主办者大都集中精力于申请、审批、接待事务，很少甚至没有考虑到同旅游部门的广泛合作以及对会展旅游的综合效应认识不足；经营层次上，由于多头管理、利润导向等局限性，政府在组织会展公司和旅游企业联合开展宣传促销时存在现实的困难；活动内容上，参展商、与会者及观展人员的主要目的局限于参加或观看会展，仅有很少一部分人自发的小规模的参与游览、购物或文娱活动；旅游部门提供给参展商及观众的服务主要是交通、住宿和餐饮，文娱表演、购物向导和游览活动组织等服务项目明显不足；综合效益上，会展活动给旅游企业带来的综合效益不够大（尽管带动了旅游业的吃、住、行三要素），旅游业内部各行业的收益很不平衡，住宿、餐饮、交通体现明显，获利较多；游览、购物、娱乐三要素未有效开发，获利较少，现有的旅游资源尤其是城市及周边地区的景点没有得到充分利用。 面对新的市场形势和发展环境，中国会展旅游必须探索新的发展道路，以迅速实现“规范化、集约化、品牌化、合作化”。为此，我国会展界和旅游界应相互促进，相互协作，共同构建中国会展旅游发展的优化模式。 发展会展旅游的实例分析 在中国，会展旅游也已经成为了一个主要细分市场。对于城市来说，发展会展旅游具有重要经济价值。下文就以长沙市发展会展旅游为例，作出分析。 （一）长沙发展会展旅游的基础 从长沙的经济发展水平、商贸发展水平来看，根据商务部的统计口径，2005年，长沙市实际利用外资突破9亿美元大关，到位外资规模居中西部省会城市第一，超过武汉和成都。消费市场方面，长沙通过会展的拉动以％的增速，累计实现社会消费品零售总额亿元，跻身全国十强，初步实现了建设区域性商贸中心的目标。 从区域交通条件、地理区位条件来看，长沙地处中国中南腹地，承东启西，是联系沿海发达地区与广大西部地区的桥梁，为中南地区重要的资金、技术、原材料集散地和交通枢纽。 从会展场馆设施状况、旅游业接待能力来看，就2005年，全年共举行217个会展活动，其中全国性会展有20多个，会展销售收入达到50多亿元。会展基础设施日益完善，全市拥有现代化、正规化的会展场馆四处，即湖南省展览馆、湖南国际会展中心、长沙国际会议展览中心、长沙红星国际会展中心。场馆总建筑面积达万平方米，室内展厅面积万平方米，标准展位总数4961个。展馆数量和室内展厅面积分别位居全国第4和第6位，具备了承接2000个标准展位以内，10万专业观众以上的各类会展项目的硬件能力。三星级以上酒店或相当于三星以上酒店一百余家，日接待能力超过十五万人次。先后成功举办了全国糖酒会，全国煤炭交易会，中国金鹰电视艺术节、第五届全国城市运动会等等一大批会展活动。2005年，长沙市接待国内旅游者2489万人次，国内旅游收入亿元；接待入境旅游者万人次，国际旅游外汇收入亿美元；国际国内旅游总收入亿元；旅游业新增值相当于全市GDP增加值的14%，旅游就业人数达10万人，成为长沙市第三产业的龙头。 从长沙的旅游资源、城市形象与城市旅游吸引力来看，长沙是国务院首批颁布的历史文化名城之一，历史悠久，人杰地灵，长沙出土的马王堆汉墓和三国孙吴纪年简牍震惊中外，千年学府岳麓书院，传承久远。长沙是风光瑰丽的山水洲城，城内岳麓山巍然屹立，湘江水奔流不息，橘子州浮碧江心，山、水、洲、城浑然一体，使长沙充满了隽永的灵气和独特的魅力。城外有大围山国家森林公园、灰汤温泉国际旅游度假区等旅游胜地。长沙市举办的全国和国际性会展活动较多，加强了与各地、各界的广泛交流与合作，提升了长沙市的会展整体形象和城市知名度。长沙是一座蓬勃发展的会展新城，被高票评选为2005年新锐会展城市，并朝着最佳会展旅游城市迈进。 （二）会展旅游发展对策 1.政府的宏观指导。会展业在中国还是一项新兴的产业，而会展旅游持续、健康发展需要各级政府的大力扶持和积极引导。政府应主要在产业规划、行业管理、基础设施建设、城市整体宣传等方面发挥宏观调控和行业指导作用。 会展活动不仅应体现在当时的轰动效应，更应考虑到长远效应，考虑到参加者对会展活动的整体印象，对各种服务的回味和展会品牌的树立。政府在产业规划、整合行业优势、城市整体宣传方面应该担负起重要的协调与促进作用，使会展部门应主动和旅游部门协作，开展联合促销，将展会、节庆、体育赛事与城市及周边的旅游资源和旅游接待设施结合起来；或者将会展业纳入旅游部门统一管理、统一促销或联合管理、联合促销，或单独设置一个专门的会展营销与协调机构，这一机构必须与本城市及省内的主要的关联企业具有广泛联系，与全国和世界各地的重点关联企业有一定程度的联系，发挥起协调和沟通作用。专门负责会展节事和设施的销售。2003年7月，长沙在全国率先成立的属于市政府直接管辖的会展工作管理办公室对会展行业发挥了重要的管理、规划、协调和服务作用，但是会展旅游的规模化及专业化需要成立一个专门的机构来协调二者的关系。正如评选中国最佳商务会展旅游城市中，城市会展销售工作的组织情况包括旅游局与饭店、会展设施及其他旅游设施经营者之间的协调，是否成立专门的会展局进行合作推销占30%的评分分值，这不仅是发展会展旅游的必要因素，同时也是会展旅游长远发展的重要条件。 统一规划场馆建设与周边饭店的建设。在会展活动顺利展开过程中，具有合理布局的饭店服务设施是必不可少的因素。近年来，长沙市城市基础设施得到了空前的提高，交通设施发达，城市基础设施建设较好地满足了会展业发展的要求。全市三星级以上宾馆有近100家，拥有标准床位近8万个。旅馆业和餐饮业总体上能满足举办各种类型会展项目的需要。但各展馆周边宾旅馆数量偏少，布局不合理，是会展主办方考察展馆时意见最大的一个方面。如国际影视会展中心只有五星级的高档服务酒店，中档酒店缺少，长沙红星国际会展中心地处城市南郊，周围很少有服务完善的酒店。湖南省展览馆、长沙市国际会展中心整体布局相对较好。政府在城市规划和设计时应同时考虑会展和旅游的关联性及统一性，实现合理布局、整体规划。 2.城市的整体旅游实力。城市旅游产品多样化。会展城市起码应具有一般旅游城市的吸引力。在会展时间以外，城市应考虑提供可以观光的多样的旅游项目和可以使用的完善的休闲娱乐设施。参加会展的客人在闲暇时，同样喜欢进行其他的旅游活动，如购物、观光、休闲、娱乐活动等。而与会代表会常常偕同家人一同前往，在逗留期间从事常见各种旅游活动。如果旅游节庆、都市观光和休闲购物等能有效地穿插在会展活动中，从而为当地经济带来更大的综合效益。目前，长沙市可以提供的主要旅游项目有人文景观如马王堆汉墓、岳麓山风景名胜区、天心阁旅游走廊、贾谊故居等及自然景观如橘子洲及其它江心洲屿、滨江城市风光。如果旅游产品本身不足，缺少吸引力，它限制了旅游业与会展业的联动效应充分发挥。因此，如何增加城市旅游吸引力，使城市旅游整体提升，旅游产品的多样化，将是旅游行业应认真思考的如何发展会展旅游的重要问题。 除了会展企业继续开展大型展会以吸引观众外，旅游部门可考虑将具有本城市特色的现代化场馆作为都市观光的一个重要目的地，以提高场馆的利用率。长沙红星国际会展中心是中国现代农业博览交易中心的一个标志性建筑、国际影视会展中心也可以成为长沙都市观光的重要目的地。 城市旅游形象的宣传。科技是为传统的会展业和新兴的会展旅游业提供了一个可资利用的技术工具。因此，我们必须关注科技动态及会展业的发展趋势，寻找网络技术与传统会展业和现代会展旅游业的结合点，更加突出服务的必要性与快捷性，变网络技术的挑战为我们市场开拓的机遇，使双方相互补充，共同推进会展旅游业的健康发展。由长沙市会展办和长沙市会展协会主办的长沙会展网，其中包括长沙概况、会展业基本情况、会展资讯、会展预告、会展管理、会展服务各个栏目，其中会展服务中还具体提供会展法规、会展场馆以及餐饮、购物、饭店、娱乐场所、交通与旅游指南等详细信息。可以说，长沙会展网是一个服务项目较完善的网站，同时也起到了一定的会展、旅游双效应的宣传作用，但是经过仔细分析，网站中为旅游服务的购物、娱乐场所、旅游指南中的介绍仍有需改进之处。 购物场所局限于一般的消费超市和百货大楼，而忽略了旅游定点商店，旅游纪念品上应着重介绍本地特色的产品如极具艺术价值和欣赏价值的中国红瓷器、湘绣及菊花石。而娱乐仅仅停留在歌厅文化，其他休闲娱乐设施介绍太少，范围太小。考虑到会展旅游的综合效益中，网站对购、娱的因素介绍不够全面，缺少湖湘文化的特色。旅游资源的介绍较详尽，但缺少实用线路设计和景点内容介绍。我们应该很好地利用网络优势作好宣传和引导工作，同时利用发达的影视业的媒体宣传作用，在大型会展尤其是国家级会展和国际会展期间制作相应的专题旅游宣传片，带动旅游全面开花，树立会展旅游城市形象，使会展拉动经济的即时效应与长期效应完美结合。 3.旅游企业的积极作为。会展旅游的深度发展客观要求会展业与旅游业之间呈良好的对接关系状态，在会展期间旅游企业为参展人员提供食、住、行、游、购、娱等一系列专业服务，在丰富了会展活动之余，旅游企业也获得了客观的收入及稳定的客源。旅游业的整体形象和势力得到了提升，旅游行业可以得到全面、持续地发展。这样良好的发展势头反过来会促进会展企业招徕业务，从而形成会展与旅游发展的良性互动循环。我们所提倡的会展旅游，不是让旅游企业去举办各种会议和展览，而是让旅游企业发挥行业功能优势，为会展的举行提供相应的外围服务。因此， 旅游企业应积极为参展商、与会者和观众提供“食、住、行、游、购、娱”等一系列服务，并因时因事，根据展会的特征调整服务内容，针对会展的主题、营销计划、服务接待计划进行可行性分析，选择企业所能参与的部分；尽量将丰富多彩的旅游节庆活动与大型会议或展览结合起来。 如在长沙举行的各种大型会议或展览上，长沙市各旅游饭店及各旅行社利用完善的服务网络，设立各种服务专柜或专业部门，尽量为参展商、与会者及观众提供从交通、通讯、票务到购物的全方位服务。并且，旅游企业不要仅停留在机票、订房的差价上，而是应使自己的服务融入到整个会展活动中去，甚至细微到参展商的临时需求。旅游饭店应该利用会展的有利时机为获得稳定的客源提供优质服务，获得综合效益。同时，旅行社可以针对会展主题提供旅游线路设计及相关服务，在会展之余为与会者提供参观游览、娱乐购物等活动设计与服务，为他们介绍当地风景名胜与民俗风情等咨询与介绍。在长沙会展旅游的过程中，旅行社可以为与会者设计比较有代表性的同时考虑到场馆分布的旅游线路，如有以湖南省展览馆为基点楚湘文化大观游线路，即马王堆、简牍博物馆、天心阁、清水塘旅游文化步行街、第一师范、贾谊故居、岳麓书院、岳麓山、雷锋纪念馆、铜官窑，以国际影视会展中心为基点的现代城市风光游线路即金鹰文化城、世界之窗、湘江风光带、橘子洲；并整合周边县市旅游资源又兼具湖湘特色的线路，如浏阳河、浏阳烟花、大围山的名山名水风情游；长沙、曾国藩墓、韶山、花明楼、灰汤的名泉名人故里游；长沙、屈子祠、岳阳的楚湘文化游线路。 4.主题会展活动与主题旅游的融合。会展旅游还应选择具有特色的主题，通过旅游的强大吸引力来为会展提供更多的专业观展者和潜在顾客，同样会展也可通过举办强势品牌的展会为举办城市带来更多的旅游者。选择与城市旅游资源及特色相关联的主题会展将使会展和旅游凭借各自的优势互动发展。众所周知，云南昆明世界博览会对其城市旅游、会展旅游有着广泛而深刻的影响。研究表明1999年世界博览会提升了昆明旅游在全省和全国的地位，推进了昆明旅游目的地品牌化进程，是中国会展旅游发展史上的大事件之一。 借鉴昆明的成功经验，长沙市发展会展旅游应努力从会展活动中的大型会展如金鹰电视艺术节、浏阳国际烟花节、全国糖酒交易会、省农博会着手，尝试将主题会展活动与主题旅游结合，挖掘市场的深度。如金鹰电视艺术节与影视旅游产品、建立影视艺术中心、展示中国电影电视艺术文化结合，浏阳国际烟花节旅游与本地的旅游资源结合，开发生态旅游，在全国糖酒交易会、省农博会、茶文化节会展期间强调湖湘特色的旅游资源（如星沙的百里茶廊、长沙的白沙古井、宁乡的旅游资源），与休闲旅游、乡村旅游联姻，使传统的酒文化、茶文化与长沙周边的旅游特色整合。如长沙的烈士公园，是全国十大公园之一。烈士公园每年的游客近400万人次，每年成功举办灯展和车展，每次观展人数达三十余万人次。目前，长沙在尝试以“生态、文化、科技、现代园林”的烈士公园为阵地，斥资亿元在二年内打造“国际生态会展”，让旅游者欣赏烈士公园的美景同时，还可以感受长沙国际生态会展的魅力。这样的思路将会展和旅游完全融合，从而将大大促进二者的共同发展。 旅游业具有聚集人气、繁荣市场、拉动消费、促进招商的强劲推动力，因而是长沙市经济发展战略中的关键环节。旅游业在长沙市第三产业中的比重与其他著名旅游城市相比有较大差距。因此，着力整合长沙市旅游资源，加快旅游产业开发建设，培育发展旅游新市场—会展旅游，构建内外对接的旅游网络，打造湖湘文化底蕴厚重和长沙特色鲜明的整体品牌，是为长沙经济注入新的活力的必由之路。 参考文献： 1.陆大道.区位论及区域研究方法[M].科学出版社，1991 2.王春雷.中国会展旅游发展的优化模式[J].旅游学刊，2002(2) 3.卞显红，黄震方.关于发展会展旅游的初步研究——以南京市为例[J].华东经济管理，2001，15(4) 4.马艳辉.会展旅游:经济迅速腾飞的“丝绸之路”[J].现代企业，2000(12) 5.林越英.对中国发展会展旅游的若干问题的探讨[J].旅游学刊，2002，17(4) 仅供参考，请自借鉴希望对您有帮助
晕~我发现了,你真的是懒到一定程度了,还有这样写论文的?
去百度搜中国期刊网~~~~
可以有以下三种写法，具体看你们的参考文献格式要求：
论文的国外参考文献可以在以下网站查找：
一、seek68文献馆
大型中外文献数据库整合，覆盖全科。
二、EBSCO
共收集了4000多种索引和文摘型期刊和2000多种全文电子期刊。该公司含有Business Source Premier （商业资源电子文献库）、Academic Search Elite（学术期刊全文数据库）等多个数据库。涉及社会科学、人文、教育、计算机科学、工程、物理、化学、艺术、医学等。
三、OCLC FirstSearch
是大型综合的、多学科的数据库平台，基本组数据库包共有13个子数据库，涉及广泛的主题范畴，覆盖所有领域和学科，所有信息来源于全世界知名图书馆和知名信息提供商。
四、Taylor & Francis
出版集团拥有200多年丰富的出版经验，作为世界领先的学术性期刊、图书、电子书及参考工具书出版社之一，出版的内容遍及人文、社会科学、行为科学、科学技术和医学等各个领域。
五、John Benjamins
电子期刊目前收录90多种学术期刊，重点聚焦语言学、文学和心理学等研究领域。
六、NetLibrary
是世界上向图书馆提供电子图书的主要提供商。
七、Blackwell
出版公司是世界上最大的期刊出版商之一。它所出版的学术期刊在科学技术、医学、社会科学以及人文科学等学科领域享有盛誉。
八、springer
Springer期刊的学科范围包括：行为 科学、生命科学、商业与经济、化学和 材料科学、计算机科学、地球和环境科 学、工程学、人文社会科学和法律等。
什么时间要？
按照简易计税方法计算，应纳税额计算公式为：应纳税额=销售额(不含税)×征收率。
300万元的二手房产，在不考虑附加税的前提下，如果房屋未满2年，“营改增”后需要缴纳的增值税为300×5%=15万元；如果是满2年的非普宅，假设增值额为100万元，则“营改增”后需要缴纳的增值税为100×5%=5万元。
而个人二手房交易的营业税综合税率为，其中营业税税率为5%，其他则是城建税、教育费附加等附加税。而试点增值税后，征收率为5%，同样有的城建税、教育费附加等附加税。从税率上看，“营改增”前后完全相同。同时，过去满2年以上普宅就可免征营业税的优惠政策，也延续到了增值税之中。
扩展资料
1、一般二手房出售房屋的一方需要缴纳的税费有：营业税，房屋出售所得收益的％。个人所得税，房屋出售所得收益的1％。土地增值税，房屋出售所得收益的1％。印花税，房屋出售所得收益的％。
2、那二手房购买一方需要缴纳的税费有：契税，购得房屋支出费用的1％至3％之间，房屋面积在140平方米上限的，比例是3％，房屋面积在90平方米下限的，比例是1％，中间面积的房屋，比例是％。
3、那二手房房屋交易费：购得房屋建筑面积6元每平方米的单价计算。印花税，购得房屋支出费用的％。房屋评估费用，购得房屋评估值的％。产权变更登记费用，80元费用。
参考资料来源：人民网——二手房营改增税负基本不变 增值税暂由地税局征收
二手房转让交税：1、契税：房款的 （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，买方交）。2、印花税：按房款的交（买卖双方各交）。3、增值税：税率为（个人购买超过2年（含2年）的普通住宅对外销售的，免征增值税，卖方交）。4、个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除，卖方交）。二手房转让流程1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、买卖双方通过协商，对房屋成交价格、户型面积等各因素达成一致意见后，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。4、房地产管理部门查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。5、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。6、缴纳税费。7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。8、对需要贷款的买房来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。9、买方领取房屋所有权证、付清房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。【法律依据】《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。第五条 下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；五、经财政部批准免税的其他房产。
二手房若是正常过户的话，按相关规定则需要缴纳以下费用：
1、个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳。
征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。
2、印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。
3、测绘费:元/平米，总额=元/平米*实际测绘面积；
4、二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米。
5、登记费：工本费80元，共有权证:20元。
相关规定：
1、契税有和3%两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为：住宅小区建筑容积率在（含）以上,单套建筑面积在140（含）平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。
2、增值税有征收和不征收两种。如果转让个人购买不满2年的普通住宅，则业主需支付（全额÷）×；不满2年的非普通住宅，业主要交（全额÷）×；已满2年的普通住宅则不需支付该税；已满2年的非普通住宅，业主要交（差额÷）×。
3、个税有20%和1%两种。根据地税局现行执行的政策，如果不能提供房屋原值的.将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
产权证：
房屋产权登记费：元/平方米（建筑面积）
土地使用权登记费：至元/平方米（占地面积）
房屋所有权证：80元/件
房屋所有权证印花税：5元/件
国有土地所有证：80元/件
租房时 references required 的意思是：需要证明人.即要填写能证明你身份等的证明人的姓名， 电话等。
论文的参考文献写法如下：
一、[序号]期刊作者。题名[J]。刊名。出版年，卷：起止页码。
二、[序号]专著作者。书名[M]。版次。出版地：出版社，出版年∶起止页码。
三、[序号]论文集作者。题名〔C〕。编者。论文集名。出版地∶出版社，出版年∶起止页码。
论文的参考文献注意事项：
1、参考文献要以序号的形式出现在正文中和文末，且序号要保持一致。序号以在文中出现的前后为序。
2、如果某文献在文中数次被参考，则几处序号要保持相同，只是页码有变化。在文末只列出该参考文献一次即可，不必多次罗列。
3、每一参考文献的所有要素必须齐全，不可残缺，具体包括：主要责任者；文献题名；文献类型及截体类型标识（如专著M、论文集C、报纸文章N、期刊文章J、学位论文D、报告R、专利P等）。
参考文献作用：
1、研究基础
参考文献可以反映出论文的真实性和研究依据，也反映出改论文的起点。我们论文中的研究都是在过去的基础上进行的，这也表明了自己论文中的研究是有价值水平和依据的。
2、研究区别
标注参考文献也是为了把前人的成果区分开来。这能表明论文的研究成果是自己写的，虽然引用了前人的观点、数据或其他资料。 但是标注出参考文献不仅能体现出自己的研究能力，也能体现自己的创新和价值。
以上内容参考：百度百科--参考文献
自1979年开始改革以来，中国的住房制度经历了多次变化。从最初的小步提租、补贴售房，到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅，并分别实施商品房、微利房、平价房和标准房的政策。对于人数并不很多的高收入者，规定他们只能通过市场去购买商品房，房价随行就市。对于广大中低收入者，由于的市场房价大大超出了他们的经济承受能力，就在政策上给予微利房、平价房或标准价房的照顾。这种逐步形成的房改政策对中国住房的建设速度的提升起到了重要的作用。但是与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强。这种隔离一方面是由于居民的货币支付能力差异造成的，但是更为重要的一方面还是由于不同的准入机制导致了群体间的制度性受益差异。从受益的角度，中国的房改政策更有利于上层，它加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。 一、住房制度改革思路 由于种种原因，单位所有制的福利性实物分配式住房制度已经走到尽头。1980年4月邓小平对中央有关负责人说，“要考虑城市建筑住宅、分配房屋等一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售……”（张泓铭等，1998：47）由此揭开了中国住房改革的序幕。随后，我国政府确定了住宅商品化的思路： （1）“提租补贴”，建立住房基金，促进居民个人买房、建房的模式；（2）以优惠价出售旧公房，建立住宅基金，促进提租，发展个人建房模式；（3）从新增量的住房制度改革入手，通过推行新建公房、向个人出售和“新房新租”，带动现存量的住房制度改革；（4） 小步提租、无补贴思路；（5）“以息抵租”模式。根据住宅的价值和使用状况由住户向产权单位缴纳抵押金，用抵押金的利息冲抵房租；（6）“小补提租，双向负担，新建住宅资金统筹”的思路；（7）现有住房的“小步渐进”式改革与新增住房的“大步就位”式改革相结合的思路。对旧、新住房分别对待（Chu ＆Kwok，1990：179-180）。 在实践中，则遵循“摸着石头过河”的改革原则：（1）试行城市公有住宅补贴出售给个人的办法。1982年，在常州、四平、郑州、沙市4个城市首先进行新建的公有住宅补贴出售试点，即“由国家、补贴三分之二，个人拿三分之一”。这种方式后又在北京、天津、上海和23个省、自治区80多个城市试点；（2）对鸳鸯楼实行新房新租；（3）国家新建住宅和旧有住宅都可以出售给个人（中国城市住宅会、住宅社会学学术委员会编，1991：184）。 实践表明，上述住房改革思路只关注了经济和理性层面，注意的是房改既定目标：货币化的成功与否，却没能很好地从社会政策的角度对房改整个过程以及由此产生的结果进行审视（Chu ＆Kwok，1990：641-670）。故而，它并没有从根本上解决中国的住房危机。反而在危机的同时，引发了严重的住房分配不公正的问题： （1）时间序列上的不公正。新老公房的现有住户得到更多的政策优惠，这是对后加入劳动队伍的劳动者的一种剥夺；（2）空间序列上的不公正。经济学常识告诉我们，城市的土地是有级差地租的，不同地段上的住房商业价值相差悬殊。那些由于历史原因而占据城市核心地段的单位或个人住户会额外得到一大笔财富，他们可以通过卖旧买新而实现财富的转移；（3）住房制度运行的结果不公正。不管是“提租补贴”还是“补贴售房”都是以原住户的原住房面积为依据而进行的，这样就造成原来住大房、宽房的人得到更多的补贴，住房窄小或没有住房的人得到的补贴少或没有补贴。 这无疑是住房资源分配上的“劫贫济富”。造成上述不公平的原因是多方面的，本论文的关注点在第三方面。之所以这样选择，是因为任何改革的实施都会涉及到一个时间点和空间范围，都会由于历史原因而使一部分人成为“幸运者”，更重要的是它会“很快”成为一种“历史”。而第三个方面的不公平直接指向现在和将来，向人们展示制度的“公正性”或“不公正性”。 二、住房制度的分割性 （一）四种不同类型的住房“对应”着“不同”的住户 根据取得住房的途经来划分，中国城市中有四种不同类型的住房：商品房、单位房、公房（政府房）以及安置房（廉租房）。根据住宅建造的档次划分，又可分为商品房、微利房、平价房和标准房（张泓铭等，1998：146-149；211-217）。商品房在公开市场上以全价销售，价格高，一般市民难以购买。另外三种住房供给在性质上类似：都有不同程度的补贴。 1商品房商品房在公开的房地产市场上交易，它的特点是价格高，而且上升的速度快。例如：1984年广州市新开发的小区商品住宅每平方米平均售价513元，1988年上升到1500元，市区内旧房改造每平方米平均售价由800元升到2200元，且有继续上升趋势。有关调查发现，半数以上商品房项目利润超出20%，最高的达到582%，超过了中央、省政府规定最高限额的2至1018倍（郁文达，1992），商品房的买主是那些没有该城市户口的高收入者以及有该城市户口的特别富裕者。因此，在私营和外资部门多的城市，商品房个人购买的份额大些，有的人将购买商品房作为一种投资。中国的商品房市场，由于进入市场的信息渠道的差异而遭到一定程度的扭曲。但是，总体上是市场规则的作用，房屋的供求决定房屋的价格和房租的水平。 2单位福利房 有特定单位正式工作身份即有工作档案的户主（干部或工人）才可以享受单位的福利房。员工只向单位交纳象征性的租金，住房地产权实行全民所有（单位代管）。住房建设由国家财政划拨，住房的分配借助行政权力，在管理上不计成本，实施政策性亏损。 北京市1985年对居民的居住状况做了调查，发现住房困难户高达，而住房人均8平米以上的宽裕户却占.从住房困难户的职业构成上看，护士中住房困难户高达40%，服务人员中住房困难户占，高校教师中住房困难户占，医生和人员中住房困难户分别占16%和14%.从居民的收入来看，人均收入越低，住房困难户所占的比重就越大。人均收入在40元以下的住房困难户占，人均收入在70-80元的住房困难户占，而人均收入在120元以上的住房困难户只占8%.从职务序列上看，调查对象中，司局级以上家庭没有住房困难户，其中宽裕户占，处级干部中宽裕户占328%（中国城市住宅问题研究会、住宅社会学学术委员会编，1991：194）。 调查系统于1988年在北京市进行了1000户居民的入户问卷调查。调查发现住房分配存在以身份和行政级别为基础的群体差异：（1）干部与工人的差异。机关干部和干部的住房状况明显好于企业工人和商业职工，干部的人均使用面积是8338平方米，比工人（包括商业职工）高出2331平方米。 （2）党员与群众的差异。党员的人均使用面积为833平方米，比群众高出188平方米。 （3）中央与地方的差异。中央机关干部的人均使用面积为923平方米，比市属机关干部高087平方米；（4）全民与集体的差异。全民单位职工的人均使用面积为675平方米，集体单位为565平方米（日报，1988年10月11日3版）。 上述数据说明，行政性单位制福利分房在单位之间存在着明显的分割：单位行政级别越高，得到的住房福利也就越多；在单位内部，不同等级的 行政领导之间，领导与群众之间存在着相应的分割线，行政级别越高得到的住房福利越多。下表是90年代中期，某特大城市政府规定的公务员住宅使用标准。 案例1：A ，某省城大学教师，于1998年调到北京某国家机关，不到一年就以每平方米1200元的优惠价在北京三环以内买到135平方米的经过精装修的房子。 B ，某重点大学（非北京）1996年大学毕业生，后分配到北京某区政府，三年后分到一居室的配套房，后因北京旧城改造，开发建设部门给B 拆迁补偿费38万元， B 可以利用这些钱（自己再加一部分）购买另一套产权完全属于自己的商品房。 案例2：某政府机关分配住房的机构名称随着中央政策和宏观经济环境及其他单位的横向比较而变化。该机关房管部门依次采用过的名称有：房产科，住房改革委员会，住房分配委员会，住房调配委员会。每更改一次名称，单位领导就可以重新分配一套住房。 3公房（政府房管部门掌握的住房）每一个城市的政府都掌握一定的房产，这些住房只给有合法户口的城市居民居住。1985年的普查资料显示：城镇居民中有缺房户1054万，占总数的，其中无房户128万，占；不方便户415万，占105%；拥挤户511万，占129%.城市居民中，缺房户754万户，占城市户数的288%，县镇缺房户300万户，占县镇总数的（《光明日报》，1987年1月19日）。 1995年武汉市有40%的居民住房困难，具体如下：12岁以上的子女与父母同住一室的占119%；12岁以上的异性子女同住一室的占40%；老少三代同住一室的占42%；已婚子女与父母同住一室的占26%；床晚上架起白天拆除的占65%；客厅里放床的占86%（谢志强，1999：22）。 由于城市中住房困难户所占的比例并没有随房改的推进而减少，政府针对城市缺房的采取了一系列措施，这其中包括修建解困房，发起安居工程。解困房以成本价或低于成本价出售或出租给住房特别拥挤的居民或与父母住在一起的新婚夫妇；安居工程是为普通工人修建的低成本住房，其售价较低，政府要求这类房只能售给城市中的低收入者。政府在努力地设计并建造城市大众能支付得起的住房体系（浩然，1996：18-20）。 4安置房政府规定，在旧城改造的过程中，开发公司有责任对拆迁户提供补偿性的住房，这种住房要么免费提供，要么拆迁户只交名义上的租金，要么以非常大的折扣向拆迁户出售新建单元住宅。1997年，国家统计局下属的美兰德信息公司在全国30个省、自治区、直辖市及71个城市，对15600户居民家庭进行了入户调查，调查总体覆盖了全国2亿居民，调查显示，北京、天津、上海、重庆、广州5城市居民住房仍主要依靠单位分配，其中上海市居民现有住房仍有6248%属于单位公房性质，列5城市之首；北京是；广州以的比例居5城市之末。房改性质以购房为主的，近几年房改步伐迈得较大的重庆和上海分别以和的比例居5城市前列，天津市居民通过房改购房的只有909%.个人租房，广州市和北京市居5城市前列，分别达到和6，99%，上海市只有1，03%，名列最后。5城市个人购买商品房的比例都不高，最高的广州市为556%，最低的重庆市只有0，43%（经济日报，1998年1月15日7版）。 四类住房的存在说明市场要素和再分配经济要素分隔着住宅市场。在这四种类型的住房中，后三种住房都得到较多的补贴，与西方福利制的设计类似。上述政策的制订正是基于1978年以后市场化改革已经使中国国民收入异质化这样的事实①。 表面上看，这样的住房配给体系照顾了不同层次的城市居民的住房要求。但是，由于市场因素和传统的再分配经济缠绕在一起，在房屋配置的过程中，不同层次的居民（购房者）并没有按政府的要求“站”队，收入高者总“喜欢”站进收入低的行列，从而出现寻租行为。社会中的上层或精英阶层有较强的寻租能力，他们的“寻租”导致了“住房积压”现象，即上一阶层侵占下一阶层的住房利益，最终使城市中弱势群体的住房利益无法得到应有的满足。人们经常走“错”路，大学生先到能够分配住房的国营企业干上两三年取得住房后，再跳槽到工资高的私营或外资企业；夫妻“比翼双3飞”，一方在国营单位，取得房子，另一方在私营企业取得票子；国有单位的领导通过不断地调房取得自己的巨大收益；大款则想方设法买安居房，北京市相当多的安居房、经济适用房被有“别克”、“奔驰”的车主买走，以致安居房面积越盖越大，最少都有120多平方米，失去了安居房的本意，也加大了中低收入者的入住难度。① 另一方面，广州市的经验表明，解困房的住户大多从事低等工作，他们逐步觉得自己的社会地位低。社会地位低的住户被集中安排在一起居住，产生了许多社会和心理问题，尤其是他们的后代心理容易遭受创伤。此外，上述四类住房供给的设计都没有把城市中日益增多的农民工的住房问题考虑在内。 （二）六个主要的住房改革制度 自80年代住房改革以来，政策涉及的有六个方面：推行住房公积金，买房给优惠，提高房租发补贴，建设经济适用房或安居工程，1998年实施住房货币化补贴以及廉租房（城市平民的解困房）。 1住房公积金制度住房公积金采取职工和单位分别交纳职工月工资5%的比率。这种办法能够在相应时期内筹集到一定的建房资金。我国公积金制度实行10年来，全国已有6651万职工成为这一制度的直接受益者。截至2001年6月底，全国住房公积金归集总额为2826亿元，归集余额为2065亿元。 累计约有1500万职工提取公积金754亿元，累计向近200万户家庭发放了个人贷款，有效地提高了职工特别是中低收入职工的购房支付能力。但是，建设部副部长刘志峰认为，我国住房公积金覆盖率低。到2000年底，我国住房公积金覆盖率仅为正式职工的603%，近4500万职工还未建立住房公积金。②能参加住房公积金的大多是效益好的国有企业以及事业单位。 公积金制度至少到目前为止将四部分人排除在外：一是没有参加公积金制度的集体企业和个体企业的职工；二是相对困难企业的职工（相当一部分下岗职工）；三是没有单位的城市居民（包括个体从业者）；四是在城市工作的农民工。后三部分人构成目前我国的弱势社会群体，他们最需要社会的援助。公积金的收缴采取的是5%的比例制，职工工资越多，他从单位享受到的补贴也就越多。这种补贴更有利于受惠群体中的高收入者。客观上造成住房补贴的分化。 2买公房给优惠制度房改的主要目标就是针对单位的福利分房。为了解决单位的福利分房问题，住房货币化被认为是一种行之有效的办法。决策者首先想到的就是将单位房卖给原住户，以为这样一方面可以甩掉政府或企业对职工住房的维持和维修负担，另一方面可以回笼一部分建房资金，加速后继的住房建设。因此，在房改的初期推行了“三三制”售房，即个人只要拿三分之一的资金就可以拥有一套全额的住房。在这种优惠制度的导向下，各地出台了一系列花样各异的优惠制度，其中心点就是优惠份额越来越大。 如：胜利油田于1993年10月开始出售公有住宅，按照当时的各种优惠政策，有的人以每平方米80元的价格就买到新建住宅，而当时市场上商品房的价格是900元，两者相差112倍（王小广等，1999：122）。1997年有的大学老教师以不到一万元人民币就买到原住房。1998年实施的住房货币化政策引发了全国范围内的“末班车”效应。为了赶上末班车，青年人匆忙结婚，有的夫妻为了得两套房子而假离婚。1982年到1984年，常州、郑州、沙市、四平四个城市进行新建公有住宅补贴出售试点，四个48①②资料来源：同上注。资料来源：http：—.城市共补贴出售住宅2140套，建筑面积114500万平方米，投资约1640万元，收回的资金约占投资的30%（毛铁，1984）。当时的界和决策部门都以为那是一条中国式的房改之路。但是如果从社会公平的角度审视，它造成的结果是有房者得补贴，原住房宽的得更多的补贴，没有住房的不得补贴。这种只顾收回小额投资的改革思想，造成了住房改革从一开始就包含着巨大的社会不公正，它无视当时无房户的状况，更没有考虑到后来者的利益。 3提租制度提租改革被认为是房改的两条腿之一。理论界认为，人们之所以不愿意买房，就是因为公有住房的房租太低，远远低于国际惯例的租金水平（市场经济国家通常的售租比例是1∶100.我国在1989年为1∶4000；1993年上半年则达到了1∶10000和1∶30000），租售比例的失调，既加大了房改的难度，也了住房市场和房地产市场的形成和发育（韩素勤，1994）。 因此，80年代后期，烟台等不少城镇对当时实行的低租金进行了初步改革。大致做法是：一、新房新租，即新建成住宅按新租金计租，一般高于旧有住宅租金3至4倍；二、超标准加租，即给职工规定一定的住房面积，超标准按新租金交租；三、混合房租，即职工现有住房按低租金交租，新增面积按新租金交租；四、改房租的暗贴为明贴，即在不增加国家负担的前提下，普遍把住宅租金提高到一定标准，同时按职工的职务、工龄、家庭人口等条件测算出住房补贴标准，发给人民币，职工按新租金交纳房租，这样，住房多交钱多，住房少有剩余；五、经营青年公寓。一些大城市为解决大龄青年需房结婚的困难，建起青年公寓，每套房使用面积约20平方米，一般按成本收房租（毛铁，1984）。这种住房提租的用意就是：多住房，多掏钱。提租的深层次的用意就是使原公房住户主动选择购房，从而实现国家或企业建房资金的一定回笼。但是，提租的幅度与房屋本身蕴涵的市场价值的提升不成比例，后者上涨的速度远远大于前者。表面上看，多住房多交了钱，实质，多住房的人仍然享有更大利益。 4安居工程项目国务院于1994年7月下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出为使人民安居乐业，使社会稳定繁荣，实施国家安居工程。1995年1月，国务院住房制度改革领导小组及有关单位拟定的《国家安居工程实施方案》出台，这标志着国家安居工程正式启动实施。安居工程的主要任务是：从1995年到2000年，用5年时间在原有住房规模的基础上，新增15亿平方米住房，用于解决中低收入家庭的住房困难问题，逐步建立具有社会保障性质的住房供应体系。安居工程直接以成本价向城镇中低收入的无房户、危房户和住房困难户出售。在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户（陈小力，1995）。然而，安居工程的最终房价并没有按当初设计的每平方米1000元左右的价格销售（这个价格是参照1995年的商品房价格制定的，当时的商品房价格为每平方米2000-3000元），而是以每平方米2000元左右的价格销售。①这样的价格客观上排除了城市居民中的中等偏下收入者，由于他们的职业通常没有相当的稳定性，经济收入的预期较低，他们难以向银行贷款解决资金问题。主观上，没有该城市法定户口身份的人，特别是广大的农民工的住房问题完全被排除在安居工程的考虑范围以外。安居房实际运作的结果是为中等和中等以上收入者解决住房问题。2000年和2001年以后，随着经济适用房单套面积越盖越大，它越来越成为了有产者周末的住58①1999年11月1日个人购买经济适用房的价格组成：（1）销售价格：2350元m2×建筑面积；（2）层次差价：第1项×楼层差率；（3）朝向差率：第1项×朝向差价系数；（4）应由单位补贴购房款：50元m2×可享受面积（3人以下包括3人为50m2，4人以上包括4人为60m2）。（5）政府补贴购房款：200元m2×享受面积（50m2或60m2，条件同上）；（6）固定资产投资方向调节税为0.安居房个人支付房价=第1项+第2项+第3项-第4项-第5项+第6项。 这样，国家的住房补贴又一次进入了富裕阶层的腰包。5住房分配的货币化制度住房分配货币化是深化房改的核心（侯淅珉、应红等，1999：88）。它被认为是解决住房的“灵丹妙药”，因为它能够避免传统的实物性福利分房的弊端，真正体现公平效率的原则。1998年3月19日，朱?基总理在九届人大一次会议上，郑重指出：必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。11天后，广州市政府就推出了实行住房分配货币化的实施方案。但是，这一《方案》规定实施单位是市政核拨经费（即全额预算）或核拨补助（即差额预算）的市直属机关、事业单位，即“吃财政饭”的单位。住房补贴最低限度是每月233元，最高限度是933元（邓海平，1998）。 这一政策实施结果所产生的分化和排斥作用是明显的。职工、下岗工人、无工作单位的居民、广大的农民工都难以享受到此一政策所带来的利益。在客观上，它强化了政府在住房资源配置上的优越地位。 6廉租房制度改革使城市中群体之间的差距日益扩大，同时出现了大量的城市贫民。城市的低收入者包括国有企业的下岗职工，他们的居住问题在短期内由工作单位提供补贴，但是长期的解决方案则要依赖国家。廉租房计划是为了实现居者有其屋的理想。广东省为了解决全省范围内城镇住房特困户的住房问题，率先出台了有关廉租住房办法。规定符合廉租住房条件的特困户是指“城镇人均收入低于当地政府公布的最低人均生活保障线，人均居住面积低于6平方米，并且有城镇居民常住户口的住户”。廉租房的房源由房地产管理部门负责按规定的渠道组织，包括已腾退出来的公有住房、政府出资兴建的廉租住房、政府出资收购的空置商品房等。政府以规定租金租给符合上述条件的特困户，具体的租金按照维修费和管理费两项确定。 再有，广州的调查预计“十五”期间有22万“双特困户”需要解决住房困难。该市廉租房的申请条件是：家庭月人均收入低于广州最低生活保障标准300元，并持有《救济证》、《广州市低收入困难家庭证》或《广州市工会特困职工证》；人均居住面积5平方米以下；家庭成员均未享受住房货币补贴等优惠政策，且无能力解决现住房困难问题，没有他处住宅或与他人拥有别处住宅。已经有包括广州、上海在内的10个城区的廉租房制度试点工作正在展开。①很明显，城市政府在设计住房改革政策时，并没有把日益增多的没有城市正式户口的“居民”在内。如果城市户口可以永久地作为“城市人”和“农民工”的分界线，农民工的权利可以永久地被忽视的话，那么，城市中贫民的住宅问题可能在几年以内就可以得到解决。然而，事实是，越来越多的农民工不是短暂居住而是长期生活在城市里，这个问题应该引起政府的关注。 三、讨论 中国的住房改革被认为是市场化的最后堡垒。政府希望通过住房改革在最低的目标上实现减轻财政负担；中层目标是实现住房资金的快速回笼，加速新的住宅建设；远期目标是建立一个公平而有效率的住房体系，促进劳动力的合理流动；直接目标和动力就是实现新的经济增长点，带动其他产业的。住宅不是一般意义上的商品。几乎所有的国家都在不同程度上，运用福利的手段向居民提供住宅。然而，福利国家的住宅福利制度与中国改革前的福利制度存在着重大的区别。 前者的对象是社会中的“弱势”群体，后者设计的对象范围是在城市居住的具有城市身份的尤其是国家部门担任公职的精英群体。中国计划经济时期形成的“单位制”，使单位在房产资源的配置过程中权力过大，住房改革步履艰难，并不仅仅是“买卖房子”那么简单。它隐含的是社会大范围内的公平与效率的机制问题。 约翰·罗尔斯在其名著《正义论》中强调正义是社会制度的首要价值，正义的主题是社会结构，是社会的主要制度分配的基本权利和义务。所有的社会改革都必须使社会中最不幸的人受益，否则，该制度就是不正义的。他提出正义有两个原则，其中的第二个原则是：社会的经济的平等应该这样安排，使它们①被合理地期望适合于每一个人的利益；并且②依附于地位和职务向所有的人开放（约翰·罗尔斯，1988：5-56）。中国住房改革中逐步形成的商品房、微利房、平价房和标准房的新房买卖体系，以及商品房、单位房、公房（政府房）和安置房（廉租房）的改革体系，住房公积金制度、补贴售房制度、提租补贴制度、经济适用房或安居工程建设项目、1998年的住房货币化改革制度以及廉租房（城市平民的解困房）制度的设计，目的是针对不同的人采取不同的住房供给办法，从而实现效率和公平兼顾，体现社会主义制度的优越性。中国住房改革在过去的二十多年中取得了住房建设的快速发展（这还有其他众多因素的作用），然而，住房的每种改革制度都包含着特定的封闭性，它没有能够实现住房的机会向所有人开放的原则，所体现出的结果并没有达到制度设计者的预期。要想持续这种快速发展，住房制度的公正性确实是今后的努力目标。
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房地产论文主要参考文献
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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