从事房地产行业的可行性与前景分析 目前,国家证券监管部门对上市公司从事资产置换持鼓励态度。 公司本次资产置换属于一种主动型自我重组行为,不涉及股权和管理权的重大变更,这对本次置换的成功实施是一种可靠的保障。为详细分析本次置换对公司的利弊,提供决策依据, 现对本次置换进行可行性分析如下。 一、 本次置换的内容 （一）置出资产包括： 本次置换出的资产及有关负债包括以下几部分（截止2000年12月31日）： 1、股份公司拥有的16家建筑施工企业的投资权益36,万元。 2、股份公司拥有的建筑施工类资产及相关负债（包括总承包部和盾构分公司） ,包括固定资产21,万元、流动资产74,万元、其他资产万元, 相关负债16,万元。 3、控股子公司占用股份公司资金114,273万元。 经评估上述置出资产净值总计233,万元。 （二）置入资产 置入资产包括集团公司拥有的北京城建工程承发包有限公司100%的股权、大柳数开发项目、集团公司拥有的北京城建房地产开发有限公司 %的投资权益及部分现金。 经评估上述资产总计107,万元。 置出、置入资产差额126,万元,即置出资产超出置入资产部分,拟由城建集团采取承担本公司所欠银行借款的方式或现金予以抵补。 二、 本次置换的必要性 （一） 通过本次置换,可以使公司转换主业,获得一个更好的产业发展环境。 公司属于建筑业,建筑业是为社会生产和消费提供建筑产品的产业。 从理论上说,随着我国经济发展水平的不断提高,对建筑业的总体需求也将不断增加。但另一方面,国民经济运行及各产业内部的供求关系演变、发展有其内在的规律,从长期的意义上进行抽象的总量分析对于研究某个产业的竞争和发展环境并无意义。从建筑业的情况看,我国建筑市场经历了十几年粗放型的快速发展,目前已接近于饱和状态。几年来,我国为刺激内需、拉动经济增长,实行扩张性的财政政策, 大力发展基础设施建设,客观上给建筑业的发展带来了机遇。 但国家利用财政扩张政策及发债的方式进行基础设施投资必然有一定限度。据国务院发展研究中心有关研究报告, 2000 年我国国民经济增长速度在1999年止跌趋稳的基础上,出现了稳步回升势头,据统计, 全年国内生产总值按可比价格计算比上年增长8%。但各行业增长情况很不均衡, 大致可分为四类：快速增长行业、较快增长行业、低速增长行业和负增长行业。其中建筑业属于低速增长行业,仅比呈现负增长的煤炭行业略好。2000年,建筑业完成总产值亿元,比上年增长,不论相对于8%的总体经济增长率,还是建筑业前 10 多年的平均增幅,均属于较低水平。着眼未来, 不排除建筑业总量上随着国民经济的发展也会相应有所增长, 但其增长速度则完全有可能继续低于整体经济平均的增长水平,这对于本公司来说,不能不说是一个较大的产业环境制约。 伴随着产业总容量增长的趋缓是产业内部激烈的市场竞争。建筑业是一个技术含量相对较低的劳动密集型产业。众所周知,我国是一个劳动力过剩的国家,这一基本国情决定了建筑市场必然是一个竞争日趋激烈的市场。激烈的市场竞争导致了建筑业基本上处于微利状态,大型建筑企业只有靠大规模的业务量支撑效益； 而小企业则千方百计压缩成本,甚至以牺牲工程质量为代价以维持运营。 本公司作为大型建筑企业,即是靠“规模取胜”,以60多亿的总资产规模、1 万多人的员工数量参与建筑市场竞争。2000年公司净利润为14,万元,但考虑到公司673,万元的总资产规模、720,万元的业务收入水平, 公司的资产收益率和业务盈利能力实际上都处于较低水平。我国加入WTO以后,建筑施工行业作为一般竞争性产业将向外资开放,公司将直接面临来自国际大型建筑承包商的市场竞争。 公司综合经济实力和技术力量在国内属于领先地位,但与国外竞争者相比,公司的这一优势将在很大程度上弱化,公司承揽大型、 高档建筑施工项目的能力将面临较大的竞争压力。综上所述,公司面临国内外双重竞争,即国内低成本的竞争和国外技术与实力的竞争, 发展前景有较大不确定性。 公司作为公众企业,面临着不断增加盈利、提高股东回报的社会压力,而建筑业的属性和特点,对公司发展构成了客观的制约；并非建筑业已使公司无发展的余地 ,而是说,公司从事建筑业,依靠目前的业务规模、 通过微利经营维持现状尚需付出极大努力,要实现持续性的、快速的发展面临的困难实在太多。 因此公司要追求持续、快速发展,不断提高股东回报水平,客观上需要调整产业结构, 及时转向发展空间大、收益水平高的行业。 房地产业（尤其是住宅业）是目前我国扶持和鼓励发展的产业。与建筑业形成鲜明对比的是,经过1994-1999年的持续低迷,目前我国房地产业已走出低谷,步入复苏和逐渐繁荣的周期性发展阶段,并开始呈现快速发展之势。通过本次置换,公司可以进入房地产业,可以获得更有利的产业发展环境。 （二）通过本次置换,可以充分发挥公司作为上市企业的投融资功能,开展资本运作,实现发展方式的转变。 公司作为上市企业,拥有强大的资本融通能力和投资功能。 建筑业虽也需要大量的资金投入,但由于建筑业内部竞争已经饱和,公司目前资金的滚动、流转基本上处于平衡状态,业务扩张相对困难,并无对巨额资金的需要；因此公司强大的融资、投资能力无法发挥,也无法服务于提升公司价值、增加股东利益的需要。 资本运作是上市公司实现快速发展的重要手段。但公司所在的建筑业属于劳动密集型产业,公司下属公司及分支机构十几家,员工逾万人,日常管理工作极为繁重 ,不利于公司开展资本运作,实现股东收益最大化。 房地产业属于资本密集性产业,资本是房地产业发展最重要的要素。 公司拥有强大的资本优势,投资房地产有着得天独厚的优势；同时,由于房地产类资产变现性强,有利于公司开展资本运作。综上所述,公司在寻找新的发展方向时, 房地产业应是良好的选择之一。 （三） 资产置换有利于公司减少经营风险,提高经济效益。 公司在管理层和全体员工的艰苦努力下,几年来基本保持了稳定的业绩； 但通过对公司财务状况的分析,可以发现公司经营状况并不乐观。 单位:万元 2000年 1999年 1998年 净利润 净资产 负债 总资产 应收帐款 资产负债率 主营业务收入 主营业务收益率 从上表可以看出,1998-2000年,公司净利润、 主营业务收入和总资产均呈逐年递增趋势,但增幅极不平衡。净利润累计增幅为；但同期主营业务收入累计增幅为,总资产累计增幅为。 上述指标说明了,公司维持净利润的一定增长幅度（）需要大得多的业务增长幅度作为支撑 ,即公司主营业务的盈利能力实际上处于不断下降之中。由于建筑业市场竞争激烈,公司主营业务日渐处于微利经营状态,这对于公司业绩提高形成较大的影响。 上述指标还说明了,公司业务收入的增长（）,实际上是以总资产更大规模的膨胀 为代价。这意味着公司资产利用效率在逐渐降低。 公司资产利用效率的降低,可以从如下两方面得到充分说明� 首先,从资金占用的角度看,公司应收帐款的迅速增加是造成公司资产利用效率降低的主要原因。从1998-2000年,公司应收帐款从81,万元增加到262, 530 .97万元,增长了,远远超出同期总资产的增幅（）； 应收帐款占总资产的比例也由1998年的增加到2000年的, 这直接导致了公司资产利用效率的降低。由于公司建筑业市场竞争激烈,行业秩序混乱,工程拖欠的现象越来越严重,所以公司应收帐款迅速增加。 其次,从资金来源的角度看,公司资产规模的膨胀主要来源于公司负债资金的不断增加。1998-2000年,公司总资产增加了365,万元,同期公司负债增加了326, ,占总资产增加额的；而公司净资产仅仅增加了38,万元, 占总资产增加额的。由此可以看出, 公司总资产的增加基本上是由负债资金的增加引起的,这导致公司资产负债率不断提高,大大增加了公司经营的财务风险。 由上述分析可知,公司净利润从绝对数额看虽有所增长,但这种增长的背后潜伏了极大的经营隐患和风险： 一方面,公司净利润的增长完全是由于公司业务规模的快速扩张造成的,由于公司主营业务盈利能力不断降低,公司盈利对于业务量及其增长有着严重的依赖。 目前公司作为北京市大型建筑企业,依赖城建集团雄厚的综合实力及政策影响力背景 , 在项目承揽方面享有诸多优势；但如果公司未来业务量不能继续增长或出现下降, 公司的盈利能力将受到直接的威胁。 另一方面,由于建筑业拖欠工程款现象日益严重,公司支撑同样的业务量所需要的资产规模越来越大；公司在筹措资金来源时面临着两难选择,如果采用股本融资 ,则势必大大摊薄原有股东的收益水平,如果采用债务融资,则会加大财务风险。 公司的实际选择是通过负债融资的方式筹措资金,这造成公司资产负债率不断提高,至 2000年已高达（为合并报表数据,母公司资产负债率为,也属于较高水平） ,这使公司财务风险大大增加。公司在发行股票并上市之初,得益于巨额股本资金的到位,公司资产负债率为；至2000年,公司盈利虽然增长了, 但公司低负债率的优势已经损失殆尽,公司利用财务杠杆增加盈利的潜力已被完全消耗,日后若再有资金需求,继续举债的能力将大受限制。 综上所述,公司近年来净利润指标虽然保持了稳中有升的态势,但公司为维持这一业绩水平所付出的“代价”极大。预测将来, 考虑到建筑业已进入“低速成长” 阶段等产业环境因素,公司业绩继续增长的潜力已很小；同时,公司抗风险能力也已变得十分脆弱,如果市场环境或经营条件发生不利于公司的变化,公司经济效益将不可避免出现下滑。为减少经营风险,追求更快速的发展,客观上要求公司突破建筑业的内在约束,并对自身的产业及资产结构作出相应调整。 房地产业目前已走出低谷,发展前景看好。 尤其是本次置入的房地产项目有着良好的效益预期（有关分析见下文）。通过本次置换, 可以调整公司产业及资产结构,促进企业经济效益不断提高。 三、 资产置换可行性分析 （一） 可行性分析之一：产业定位的可行性分析 本次置换后,公司将以房地产开发为主业,房地产行业前景看好, 可以为公司追求持续快速发展的目标提供良好的产业支撑。 我国国民经济在去年出现了重要转机,经济增长速度有所加快,经济运行质量显著提高,出口呈现快速增长,通货紧缩的局面大大改观,市场需求明显回暖,各项指标显示：我国经济正出现全面实质性转好的迹象。房地产业是国民经济先导产业, 在国民经济复苏时,房地产业将先于、快于整个经济的增长,我国宏观经济良性运行是房地产行业前景看好的有力保证。 从政策面上看,随着我国经济形势的变化,房地产业（尤其是住宅业）已成为国民经济新的增长点及国家政策扶持的重点。近年来, 围绕住房制度改革和启动住宅消费,国家连续出台了一系列房改及配套政策,对房地产市场产生了积极的影响。住房分配货币化及住房补贴制度大大提高了职工的购房能力；税费的减免促进了住宅成本的降低；住宅二级市场的开放活跃并促进了住宅市场的发展等等。据悉, 2001 年建设部将继续出台多项房改措施,在住房分配及供应、住房金融、住房中介、 物业管理、政府宏观调控及住房市场体系等方面进行改革, 以进一步加快房地产市场培育,为之创造一个良好的政策环境。2000年初,北京天鸿宝业房地产股份有限公司和金地（集团）股份有限公司发行股票并上市, 这说明房地产公司上市的禁令开始解冻,资本市场再次向房地产企业敞开大门,这对于房地产行业来说是一个强有力的政策利好信号,预示着我国新一轮房地产市场启动的开始。 根据国家权威部门统计,1999-2000年,我国房地产市场开发投资增长, 商品房销售面积增长。有理由认为,我国房地产业目前已走出低谷, 并步入了复苏繁荣阶段。据国务院发展研究中心有关研究报告,2000年度,房地产业已经属于“ 较快增长行业”。从中长期看,有研究资料证实,中国房地产至少还有40-50 年可持续发展的巨大潜力,在21世纪的前20年,中国每年将新建住房亿至亿平方米, 住房建设投资将以每年7%的速度持续增长。 由上述可知,公司通过资产置换将房地产作为产业定位是可行的。 （二）可行性分析之二：产业定位的区域性分析 房地产是一个区域性非常强的产业, 产业定位的分析离不开区域性市场分析。本次置入的房地产项目均在北京市, 北京市房地产业的发展前景对本次置换成败关系很大。 北京是国内最庞大、最具活力的房地产市场之一, 对房地产开发企业来说孕育了无穷的商机,以北京为区域背景进行房地产开发大有可为。 北京作为中国首都,是全国的政治、文化和国际交往中心,国内外机构云集, 具有着其他城市没有的特殊区域优势。同时,北京工商业发达,具有相当强的综合经济实力。90年代以来,北京市国民生产总值始终保持11%左右的增长速度, 综合经济实力在我国各大城市中仅次于上海。北京市房地产业历经多年的发展, 已具有了相当的规模和经济实力。2000年,北京市房地产完成开发投资比1999年增长, 商品房销售增长倍。 着眼未来,北京市房地产业面临着诸多利好因素：北京发放给中央国家机关 20 亿元房补以增强国家公务员的购买力,北京为申奥计划投入160亿元资金,四、 五环绿化隔离带等城市建设带动了对周边住宅的市场需求等等。今后, 随着国民经济持续增长、人民生活水平不断提高, 北京房地产市场总容量和消费能力将不断提高。预计北京市房地产市场尚有较大发展空间,在相当长的时间内不会饱和。 本次置换后公司以北京为中心地区从事房地产开发业务, 可为公司进军房地产业提供良好的发展契机,并为公司长远发展奠定良好基础。
你是要写房地产标杆企业的研究报告吗，可以从几个方面去写，公司的发展历程-经营状况-自身的管控模式 -自身的组织结构，最后就是加一些和本公司的联系之处。
摘 要 IAbstract II1 绪 论 研究背景 研究目的和意义 研究目的 研究意义 国内外研究现状 国外研究现状 国内研究现状 22 房地产开发企业成本核算概述 房地产开发企业成本核算的意义 房地产开发企业成本核算的目的 房地产开发企业成本核算的作用 房地产开发企业成本核算的内容 房地产开发企业的开发成本 房地产开发企业的开发费用 房地产开发企业成本核算的方法 栋号成本核算方法 项目成本核算方法 53 房地产开发企业成本核算中存在的问题 房地产开发企业成本费用的归集和分配不完善 土地开发成本核算成本分配不标准 配套设施开发成本核算计量方法不健全 房地产开发企业成本核算内容不确定 成本核算对象不清晰 成本费用的归集和分配方法不明确 成本核算周期不规律 房地产开发企业成本核算制度不规范 房地产开发企业商品成本与售价不配比 风险防范不足 房地产开发企业成本核算中成本信息的弊端 隐藏实际成本 财务制度存在缺陷 94 房地产开发企业成本核算一系列问题产生的成因 利益驱使 成本核算体系发展缓慢 105 加强房地产开发企业成本核算的建议 确保成本的正确归集和核算 合理分配土地开发成本和土地使用费 正确计量配套设施的开发成本 明确房地产开发企业成本核算的内容 根据不同情况界定成本核算的对象 根据核算对象确定成本的归集和分配方法 根据房地产开发项目确定成本核算的周期 提高房地产开发企业成本核算质量 引入计划销售价格 扩大风险和信息披露内容 针对性加强成本信息的真实性 完善财务制度 加大会计与税收监督力度 可以参考
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究请采纳答案，支持我一下。
在人工智能、云计算、5G为代表的新基建产业驱动下，物联网行业早已从工业范畴渗透到生活的各个角落。IoT技术与制造业的结合，是一个天然的价值升级的过程。而在这个万物互联的时代，智能意味着什么？
欢迎来到 「高瓴未来观」 ，本期对话嘉宾为 涂鸦智能联席董事长兼总裁陈燎罕 ，他将为我们还原复杂业态与产品背后的更深层逻辑。
技术能为行业带来明显的溢价——基于这样的共识，无数人工智能企业、互联网公司开始涌入这个赛道，涂鸦智能之所以能在这片红海中脱颖而出，成为“全球IoT云平台第一股”，离不开团队对物联网的清晰认知。
在别人抢占国内市场的一亩三分地时，他们选择跟上全球趋势，接到了海外品牌的订单；在各大厂商以智能音响为入口争夺用户时，他们选择成为品牌和工厂的技术服务商；面对老牌企业从硬件到软件的一体化战略，涂鸦打造了一个独立、开放的行业生态社区。
在陈燎罕看来，这还远远不够，当下的优势与未来三年、五年的优势并无直接的联系。万物互联的时代正在悄然到来，我们也期待涂鸦作为时代的高瞻远瞩者，创造一片属于自己的星辰大海。
01
全球化的AI+loT平台
高效构建产品间的互联互通
高瓴 ： 涂鸦为行业解决的痛点是什么？
陈燎罕 ： 涂鸦一直在打造一个全球化的AI+IoT的平台，我们希望帮助产品进行智能化升级。比如一个传统的插座或者是照明，它本来是需要你用开关去控制的，但是经过涂鸦的智能化赋能以后，你就能通过手机、语音来控制灯光的开关，或者是感应到你回家了它就亮了、离开它就自动关了。产品智能化对大量的制造业企业来讲是个门槛，涂鸦能够为他们提供智能化升级的服务，主要是手机APP、全球的IoT云部署以及物联网能力三个方面。
高瓴 ： 这个行业里有巨大的机遇也有不小的挑战，涂鸦的核心优势是什么？
陈燎罕 ： 前些年，特别是2014、2015年，整个IoT行业的发展初期，都有大量和涂鸦类似的企业，经过这几年的发展，我们已经跟其他竞争对手拉开了比较大的差距。我觉得核心的原因是因为我们打造了一个全球化的IoT开发的平台。我们帮助客户做一个APP，只需要十分钟的时间，做一款标准的智能产品的Demo，大约只需要一天的时间，我们也可以帮助客户在7-14天的时间内进行产业的改造，实现智能化产品的大规模量产。这样的效率是远远超出行业平均水平的。我们的另外一个核心竞争力，是连接了越来越多不同品类和不同的品牌，所有用涂鸦的平台实现智能化的产品，都能实现设备间的互联互通。尤其是在当前大多数家庭都使用了数种不同品牌的产品的背景下，一个APP控制所有智能设备的用户体验是非常优越的。拥有这两个优势，涂鸦的市场份额、口碑和影响也越来越大。
高瓴 ： 涂鸦从代工厂出发，走到品牌、走到渠道、然后又走到整个应用场景这种SaaS化的生态，可以分享一下整个公司的成长历程吗？
陈燎罕 ： 我们发现这是一个非常自然的过程，因为IoT的技术和制造业的结合，其实是一个非常天然的价值升级。一个传统的灯，它的销售价格是美金以下，一旦用了智能化技术以后，它的出厂客单价就可以到2美金以上，所以技术对整个产业带来的溢价是非常明显的。我们认为，帮助传统制造企业来实现产品的价值提升，这其实是挺有意义的事情，所以我们跟全球大量的制造企业开始合作。
02
让“智能”更简单
赋能传统企业 构建IoT生态链
高瓴 ： 对于传统制造业企业，涂鸦可以比较容易地帮他们赋能，但是有些互联网基因本身就很强的公司进入物联网领域的时候，涂鸦会不会面临更大的挑战？
陈燎罕 ： 有些企业他们自己开发智能系统、也参与硬件制造，整个研发模式是完整的，但打造一个全球云平台的成本是很高的，我们在这个领域积累了超过31万种智能产品设备SKU，以及逐渐建立起生态网络效应，这些都是其他企业比较难跨过的门槛。但是对于大部分制造业企业而言，他不具备这样的能力，这也是为什么越来越多传统的品牌会选择和涂鸦合作。
高瓴 ： 你对未来整个市场空间有什么展望呢？
陈燎罕 ： 我们经常会把智联网和移动互联网做一些比较。现在全球的智能手机每年的出货量大概在18亿台，而IoT所覆盖的领域会更广泛，所以他的规模会远远超过手机。目前像电工、照明这样一些品牌的出货量都是数十亿甚至百亿的体量，而且智能家居的渗透率也是每年都在增加的，我们对市场很有信心，也很期待这个产业最终会达到的规模。
高瓴 ：在整个应用场景和生态层面，涂鸦有哪些规划？
陈燎罕 ： 我们发现这几年，涂鸦的客户群体发生了很大的变化。早期绝大多数是制造业工厂，后来到品牌、零售渠道、运营商。最近，越来越多的商业领域开始成为我们非常重要的合作伙伴。就像刚才提到的地产、酒店、门店等很多的这样一些领域。我们发现，智联网天然就是一个产业的生态。最上游是大量的芯片合作企业，一起来定义面向物联网的专业性，往下看有大量的制造企业，需要把产品智能化，再往下走是全球的品牌和零售渠道，再到越来越庞大的智慧商业的大规模应用，这是整个IoT的生态。
03
未来
看到未来十年的机会
高瓴 ： 虽然我们现在知道物联网是大趋势，但是回到2014年，能意识到这点的人非常少，当时你是怎么决定切入这个行业的呢？
陈燎罕 ： 这是一个非常有意思的话题，2014年的时候，当时我们也在思考创业的方向。因为大环境非常好，大众创业、万众创新，我们也希望能做一个“未来”的事情，虽然那个时候移动互联网很火、共享经济也很火，但是那不是我们主要考虑的，我们想要做更前沿的事情。2003年我在学校的时候，互联网刚刚开始风靡，我们做了一个供大家交流的BBS的开源论坛软件PHPWind，找到了一个非常精准的切入点。所以我们在思考，移动互联网之后，是不是会有一个“下一个十年”的机会，我们认为智联网会是一个不错的选择，所以就非常坚定地进入了这个领域。
高瓴 ： 涂鸦和高瓴一起成立了一个IoT产业基金，这个基金的定位和未来的目标是怎样？
陈燎罕 ： 涂鸦这几年一直致力于推动整个行业向前发展，我们做了大量的市场的、线下的活动，也参加了很多展会，和很多协会合作。目前IoT行业是一个相对比较新的市场，所以行业的智能化渗透率还比较低，我们希望能够加速整合行业智能化的过程。不仅在技术、产品和市场上帮助我们的合作伙伴，也能在资本上助力上下游企业。
高瓴 ： 在你眼中，高瓴是一家怎样的投资机构？
陈燎罕 ： 我们发现高瓴在业内给人的印象就是长期主义、坚定支持，这样的理念对我们这个行业来讲是非常重要的，尤其是在产业刚刚开始发展的时候。只有大家都坚定地相信IoT产业有光明的未来、有巨大的市场，对前景和趋势达成共识，我们才能更好地发挥资本和产业的催化效应，力争达到1+1 2的效果。在这一点上我们和高瓴的沟通是非常默契的，所以我们只花了很短的时间就达成了合作。
本篇内容《让高瓴抛弃阿里：拼多多商业模式赢在哪里？》中，个人是围绕以下三个主题进行分享：
因为内容过多，分为两篇陈述，上篇让高瓴抛弃阿里：拼多多商业模式赢在哪里？（一）中核心：我对拼多多商业模式的理解中，零售模式的两个部分品类演进和供应链。
本篇幅将围绕：
1.市场运营策略
1）产品需求分析Y模型
2）拼多多的用户分析
①他们是谁？
用户画像：拼多多用户中，三、四线及以下城市、年轻人、女性的占比均高于淘宝和京东。拼多多用户学历较传统电商用户（淘宝/京东）偏低，低学历用户（高中及以下）比淘宝/京东用户多了，高学历用户（本科及以上）比淘宝/京东用户少了
②拼多多用户消费观：
59%追求“折扣”商品，更多拼多多用户非传统意义上的“低价导向”，而是倾向性价比和折扣类购物。
③他们来自哪里？（渠道间的转化）
用户使用拼多多前，他们主要的购物渠道以网购占比最大（），也吸引了部分线下购物为主的用户（）
④他们买什么？
2018年拼多多销售额前3品类是食品、母婴、女装，主要为高频易耗品，特点是尝试成本低，消费者对低质量容忍度较高，对品牌需求低。
⑤他们为什么买？（平台运营玩法；消费者购物需求）
——从平台运营玩法来看，最吸引消费者的是：和熟人拼团更便宜，还可以互相推荐东西，其次是可以邀请好友帮忙砍价，助力免单等；
——从用户需求来看：驱动消费者在拼多多上消费的第一原因是更便宜，其次是囤货，另外还有用户在拼多多购买从未使用过的产品，可见拼多多有创造新的购物需求，本质上有整合到长尾的易耗品品牌。
⑥他们怎么买？（购物习惯）
在传统电商网站中，大部分用户具有明确购物目的和信赖店铺，但在拼多多上，用户主要依赖浏览式和引导性购物，目前有一半以上拼多多用户购物习惯从首页的含有“便宜/折扣”性质引导词的区域进入购买。
从用户调研的结果来看，拼多多目标用户群体的选定（三四线及以下城市、年轻、偏女性、学历偏低）、他们的购买动机（消费观倾向折扣类、性价比高的商品）、用户的来源（以网购为主，也有以线下渠道购买为主），通过平台主营品类（高频易耗品）、产品主要板块及楼层设计（被动选择为主的活动专题）、以及多变的优惠方法（好友砍价、分享红包、熟人拼团等）、满足了所选定的用户需求。
3）运营，作为与用户沟通机制，其三维运营，相比传统电商二维机制，变得更为立体：
拼多多是社交电商，除了像传统电商，不断通过优化购买漏斗，提高购买转化率，还会通过用户之间的分享推荐，互惠互利的关系，来拉动用户数的增长，所以，建立坐标轴，把单个用户、促进消费、更多用户列为其中3个方向X、Y、Z，在XY面，需要促进单个用户更多的消费，在XZ面，需要通过用户间的互惠互利，相互分享和链接，达到用户裂变的目的。
从线的角度来看：
在X轴，用户需要分为新客户、老客户，新客户指未在拼多多上未支付过订单的用户；
在Y轴，是购买漏斗，购买的关键步骤大致分为：看看，挑选，下单，付款。在此过程，平台需要做的是优化购买漏斗，提高转化率：
在Z轴，用户同样分为新客户、老客户，拼多多通过用户激励引导现有用户去拉新客户。
从面的角度来看：
总的来说，从整个增长模型来看，三个面所构成的事件就成为：促进单个用户（新老用户）消费行为，并且在消费行为过程中可以设计玩法，通过优惠的诱因，把其他用户（新老用户）拉进来，从而达到用户群体消费行为的裂变，而不仅仅是用户规模上的裂变。
总结：虽然拼多多创始团队一直否认对于腾讯的依赖。
事实上所有人都清楚，没有腾讯的鼎力支持，拼多多是不可能走到今天的。
如果说商品品类选择和流通渠道的压缩是拼多多的核心商业模式，那么来自于微信的流量则是最大的GMV助推器。
对比微信对于其他互联网公司严厉地诱导分享封杀，拼多多所享受到的待遇可谓是得天独厚。
至少时至今日，拼多多带有诱导性分享二维码和链接依然在微信内自由传播。
严格意义上，腾讯和拼多多的合作是一个典型的双赢的结果。至少拼多多2017年的43亿份订单，为腾讯社交流量电商化，做出一个成功的Demo。
拼多多不会是第一个腾讯社交流量孵化的幸运儿。
预计在腾讯社交生态中，围绕流量利用、商品内容化等领域还会出现第二个、第三个拼多多。
2.现金流管理
拼多多在现金流这个版块，在自身三四线城市的用户人群定位基础上，匹配性价比高的消费叠加性强的品类，基于平台的三维运营体系，借助腾讯的流量池，进行裂变，使得其成本只有阿里的1/8，而这种成本的低廉使得用户获得低价产品，更使其对商家具备0成本投入的号召，形成了商业的自增长体系。
根据上面的模式基因，个人判断，拼多多后期商业发展方向有如下三种可能：平台品牌化、自有品牌化、供应链投资。
1.平台品牌化
拼多多在2018年转型，谋求与品牌合作，摆脱现在售假售劣的市场形象。
但是笔者认为这种操作是可能性最小的一种。原因很简单，品牌与拼多多的经营理念无法咬合。
品牌方顾虑分析
渠道平衡：必须考虑其他电商渠道、线下传统渠道的平衡
品牌形象：拼多多坚持的超低价策略会破坏品牌原有形象
拼多多的用户消费认知已经形成，不可能因为寻求品牌合作而放弃固有定位，这无异于自杀。
预计：
双方会在定制款上有一定的尝试，但是要寻求一二线品牌的长线合作，拼多多的路还有很长。
2.自有品牌化
以国内电商的常规做法，自有品牌化尝试应该是在拼多多的规划之内的。
分析：
商品基础：主销品类以功能驱动为主，用户品牌敏感度低
生产基础：大量工厂供应商资源可以作为自有品牌生产方
运营基础：从目前收费分析，拼多多的毛利预期不会很高
资金基础：以2017年数据分析，拼多多账上现金流充裕
预计：
拼多多操作自有品牌是在沿袭沃尔玛自有品牌的战略：自有品牌总是这个品类中价格最低的。
通过自有品牌实现对于主销商品品质和定价的掌控，非常有利于拼多多整体价格秩序和品质的稳定。
3.供应链的投资
自有品牌化并非拼多多最佳的选择，对于上游优质加工工厂的投资才是。
—资源稀缺性—
从资源稀缺性判断，在未来的自有品牌竞争中，优质的生产工厂才是最为稀缺的资源。
拼多多可以通过现金+渠道投资的方式，帮助国内优质的加工企业摆脱外贸出口困境，迅速开拓国内的销售渠道。这是一个双赢的结果
在未来，拼多多的主要竞争对手更有可能是网易严选、必要这样家居自有品牌。
掌握了上游企业等于扼住了竞争对手的咽喉。
—运营的短板—
自有品牌化虽然更加可控，但是我们忽略了一个很重要的问题：拼多多不是一家有着丰富全供应链运营经验的自营电商平台。
面对着单品数以百万计的订单，拼多多是否有能力把控商品和服务品质，这是个巨大的挑战。
因此通过投资，拼多多与工厂分享企业成长红利，同时将仓储物流这些环节交给合作伙伴，更加有利于拼多多专注于竞争对手的挑战。
4.小结
对于拼多多的商业模式，笔者认为：
品类特性把握精准、竞争对手分析透彻
腾讯社交流量资源是拼多多模式助推器
这两个因素一内一外缺一不可，片面的强调微信的作用其实对于拼多多并不公平。
至于拼多多未来发展的预判，笔者认为三条腿走路是最大的可能性：
与一二线品牌尤其是品牌驱动品类谋求合作，拓宽产品线
尝试自有品牌化，掌握核心产品的品质与市场价格控制权
对于稀缺优质工厂资源进行投资尝试，掌握上游生产资源
1.初创企业的流量低成本获取优势
到现在，拼多多的流量分发机制不集权，成本相对低廉，所以电商入场拼多多不可谓为切口；
2.中小工厂的拼多多供应链战略机遇
在国际贸易大背景下，中国供应链产能过剩的前提下，拼多多目前是最好的出路。一则拼多多自身有战略需求，二则中小企业有市场需求，两者高度咬合。特别是低复购高叠加性产品，流量诉求下，具备很好的优势，比如家居用品和农产品。
3.拼多多的平台品牌化升级战略势头
2018年拼多多开始的新品牌计划，被视为是这一模式的“先锋队”。据内部人士透露，陈磊在9月提出，“要升级新品牌计划，充分展现拼多多模式的特征”。
2020年10月，“新品牌计划”宣布升级，将进入100个产业带扶持当地的优秀制造企业。11月，这场战役率先在广州打响。拼多多宣布，未来两年拼多多将扎根中国化妆品产业带，培育50个亿级化妆品新品牌。
如果说大品牌的入驻是品牌档次升级，那么从用户本质上来说，品牌的社交和精神需求的升级是提高品牌调性的另一种手段，无论是开头说的书籍行业的百亿补贴机遇，还是小 游戏 与商业结合的社交场景化体验加强，都在驱动更多细分领域的经营升级变化。
提醒： 本文需要跟上文一一起连读，方能读出其中奥妙，读起来“困苦”，方有进步，调整好心态，一定要一、二两篇连读哦。
关勃：高瓴资本擅长投资生物医药，消费，TMT，企业消费四大领域的公司， 根据深交所前天的披露， 母婴连锁赛道的龙头公司：孩子王儿童用品股份有限公司（以下简称“孩子王”）发布了招股说明书，计划在深圳创业板上市。
1. 高瓴资本是孩子王的最大机构股东，持股比例，腾讯持股3%
孩子王于2009年成立，其创始人为江苏人汪建国，他曾经一手创立了国内仅次于 国美和苏宁的五星电器，他在行业顶峰期把五星电器卖给了美国人，后来创建 孩子王，现在汪建国是孩子第一大股东，持股比例 。
在2014年2月18日 高瓴资本和华平投资参与了 宝贝王的C轮融资，宝贝王此轮融资1亿美金,根据招股书最新披露， 高瓴资本（HCM KW）持有宝贝王 的股权，华平投资通过Coral Root持有的股份 ， 腾讯持有3%的股份 。
2. 孩子王的“商品+服务+社交”商业模式
高瓴资本不仅仅爱好投资酒类生意模式好的生意（高瓴资本白酒行业投资梳理），高瓴资本也会与时俱进抓住90后，00后新的消费变化趋势 。
80后母亲有几个非常明显的特点：“求优性、求便性、差异性”。
首先，她们具有一定的消费水平，个性独立， 品牌导向性强。 尤其注重用品的安全 健康 ，妈妈在婴童产品购买中，具有绝对的主导权;
第二，对于年轻的新妈妈而言，在育婴方面普遍没有经验， 育儿 养儿教儿都显得非常生疏和无助， 同时她们并不认同上一代的经验之谈，迫切需要系统的育婴经验指导 。
第三，讲究用品品质，讲究生活品质，在孩子的生养教方面也不例外，这一族群一旦自己有了经验之后，最喜欢的就是“分享”二字。
孩子王 聚焦准妈妈与0~14岁婴童用户，孩子王积极实践“ 商品+服务+社交 ”的领先商业模式。由线下切线上，通过线下大店（沃尔玛山姆会员店付费模式）+ 线上 育儿 顾问 情感 营销（安利营销模式）+ 线上线下通用的黑金会员卡（亚马逊Amazon Prime会员模式），彻底打通线上线下全渠道。
成长性方面：1. 未来3年 开店数量增加1倍 2. 提高行业市占率
3. 批量生产大牛股的商业模式“曲奇模式”
今天介绍一个重要的投资知识点：曲奇模式，一个批量生产大牛股的商业模式“曲奇模式”，确定性相比其他商业模式要好很多。
出处是在《股票魔法师》这本书里,大意是：一家公司在一个门店发现了成功的模式，并一次又一次把它应用于其他门店时，它就是一个“曲奇模具”。
简单理论就是 ：市值=估值*利润 ，估值合理的情况下，利润翻倍市值也会翻倍，曲奇模式的模式造就了美股，港股，A股无数牛股，曲奇商业模式的公司深受投资者的喜欢 ，确定公司有异地复制能力的时候，投资者只需要喝茶看报，一个季度跟踪一次异地复制能力就可以，市值就会蹭蹭的往上涨。
过往曲奇模式下的牛股：
美股：彼得林奇模式下的墓葬公司SCI , 麦当劳，星巴克，沃尔玛 的全球化。
港股： 海底捞（高瓴资本持仓），呷哺呷哺（高瓴资本持仓）， 颐海国际（海底供应商）， 天立教育 ，思考乐教育
A股：爱尔眼科，同策医疗
这批超级牛股共同的模式就是复制，把一个地方成功的管理，文化，消费者体验，运营，品牌等软实力和硬实力，一起复制到另外一个区域，高瓴资本持仓的好未来和新东方就属于“曲奇模式”的复制性成长性公司。但是曲奇模式对上市公司的内功要求极高，高速扩张的同时需要资金，人力，管理都要跟上。
4. A股市场与 孩子王同赛道的公司：爱婴室（603214）
高瓴资本是长期结构化价值投资，一般不会投资长期逻辑不好的生意，在孩子王上市之前，市场对这个赛道一直是有偏见的，主要忧虑在以下几方面：
但是通过研究 日本最大的母婴连锁公司 西松屋的成长 历史 发现 ，虽然在1970年以后日本的婴幼儿数量就不断减少 ，但是西松屋的股价从1998年到20015年 上涨了10倍左右 ， 核心逻辑是：开店数量提升，市占率提升 ，开店数量从50多家提升到 500多家。
爱婴室是一家定位于中高端母婴市场的零售连锁企业，公司主要服务华东地区，专门为孕前至 6 岁婴幼儿家庭提供一站式母婴用品及服务。公司产品涵盖婴幼儿乳制品、喂哺制品、玩具、车床等全线母婴品类。公司线下门店建设以上海为核心，并逐渐向长三角地区辐射扩展。截止 2019 年底，公司已经开设 297 家门店，作为华东地区最大的母婴连锁企业，公司在华东地区具有很强的品牌知名度和认可度。此 外，公司还建立了以“APP+小程序+公众号”为流量入口的线上营销渠道，构建了“线上+线下”相融合的全渠道经营模式。
回顾公司发展历程，可将其分为以下几个阶段：
业务布局：门店立足华东稳步扩张，“线下+线上”全渠道营销线下为主，线上为辅。公司目前销售以线下直营门店为主，电商平台为辅。公司所有线下门店均为直营模式，门店采用统一的装修与设计风格，商品种类由总部统一确定可以满足顾客多样化的 育儿 需求。
紧跟新零售趋势，积极布局线上渠道。2017 年爱婴室 APP 正式上线；2018 年公司继续加大对 APP 商城的升级投入，增设多个板块和项目，并完善公司官网、微信公众号、微信小程序等线上场景；2019 年 3 月公司与腾讯签订战略合作协议，通过腾讯广告和小程序打通线上线下营销链路，项目二期将于 2020 年完成上线，开启全渠道的智慧零售新时代。
2019 年，公司门店营收达 亿元，占比 ，电商营收为 亿元，占比。电商业务收入目前占比虽然较低，但是增速很高，已经成为公司业务规模扩张的重要来源
财务分析： 业务规模持续扩张，盈利能力不断增强得益于门店规模的持续扩张，公司品牌知名度和信赖度不断提升，客户群体迅速提升，营收保持稳定增长，盈利能力不断提升。 2013-2019 年公司营业收入由 亿元增长到 亿元，年复合增长率达到 ；归母净利润由 亿元增长到 亿元，年复合增长率达到 。 尤其是 2016 年以来，公司盈利水平更是实现加速提升。 2020Q1 受新冠肺炎疫情影响，营收及净利润增速出现下滑
从销售业态看，公司以线下门店为主，线上为辅。2019 年门店实现营收 亿元，占营业收入比重为 89%。公司线上业务从 2017 年开始发力，营收实现高速增长， 2019 年营收占比达到 3%。预计随着公司持续对线上的投入，电商业务将继续实现高速增长。
公司具有多品牌与多品类产品的迭代组合能力
公司具有强大的选品能力。目前国内母婴行业上游发展相对成熟，生产厂商众多， 国际品牌也较早进入国内，因此母婴产品的品牌和种类数量非常庞大，消费者面对琳琅满目的商品往往不知如何选择。
公司的一个重要的核心优势就是具有强大的选品能力，并进行不断迭代。公司定位高端母婴产品，基于消费者数据进行分析，精选国内外知名优质的供应商，不断拓展商品品类，在乳制品、用品、棉纺品、食品、玩具、车床等主要母婴产品品类上都积累了数十种知名品牌和规格。 近年随着消费者需求的多元化，公司顺应趋势，引入更多品类产品。比如在婴幼儿奶粉上，公司先后引入 7 款有机奶粉、8 款羊奶粉以及 14 款特殊医学用途奶粉。此外，公司还专 门针对孕妈引入 6 款营养配方奶粉。 公司通过深耕奶粉这一母婴产品领域最重要的 单品 ，培养了消费者较强的消费粘性。
此外，公司还有供应商直送模式 ，由于某些商品只能通过当地供应商供货，这些供应商一般有自己的物流配送团队，供应商可以按照公司物流中心指令将商品直接送达具体门店，这种配送方式也更加便利，成本较低。
优秀的私域会员经营能力
公司普通会员复购率达到 65% ， 2019 年公司推出 MAX 会员卡，从原有会员体系中筛选出了消费能力更强的优质客户，截止 2019 年底预计 MAX 会员人数占总会员人数的比例为 3%左右，客单价相比普通会员更高。2020 年公司进一步升级会员服务，推出 MAX Pro 会员卡， 目前MAX Pro 会员人数已经突破 3 万，客户平均贡献达到普通会员 3 倍。
携手腾讯，打通线上线下全渠道消费场景
不断加码线上投入，促进电商营收。目前公司拥有 APP、微信小程序、微信公众号/订阅号、B2C 官网等线上渠道。2019 年线上平台实现营收 万元，增速达到 ，销售占比达到 。公司线上平台与线下门店共享供应链， 产品类型及价格一致，线上线下平台的打通，有助于公司私域流量和公共流量的相互转化。
高瓴资本是A股不可忽视的风向标，而在美股持有60家公司的股票，以 生物医疗、互联网 科技 为主要布局领域，持有市值超过74亿美元。
高瓴前十大重仓股中，中概股占据了7个席位，爱奇艺、百济神州、京东、好未来、阿里巴巴、拼多多、泰邦生物七家企业的持有市值合计超过亿美元，占总持有市值的。这显示高瓴依然看重中国企业的发展潜力。今年年初，更为人关注的是对格力电器的大手笔投资，高瓴资本斥资400多亿元收购了格力电器15%的股权。这也是高瓴资本在实体产业最新最重磅的一笔投资。
本文由北京中和应泰财务顾问有限公司上海分公司 投资顾问 关勃（执业编号：A01）编辑整理。内容仅供教学参考，不构成投资建议。股市有风险，投资需谨慎。
宝马。奥迪和宝马都是同级别豪车，没有太大区别。但是，很多人喜欢把奥迪和宝马分成不同的档次。一般来说，宝马的档次高，其次是奥迪。相对来说，奥迪和宝马都倾向于年轻人，奥迪做到了科技与时尚的天然融合，尤其是面对奥迪车的时候，总有一款非凡的高科技产品呈现在你面前。
车灯 是指车辆上的灯具，是夜间在道路上照明车辆的工具，也是发出各种车辆行驶信号的提示工具。毫无疑问，大灯是汽车最重要...... 汽车led灯和卤素大灯各有什么特点 车灯是指车辆上的灯具，是夜间在道路上照明车辆的工具，也是发出各种车辆行驶信号的提示工具。毫无疑问，大灯是汽车最重要的部件之一。没有大灯，我们晚上开车会很吃力，有了高质量的光源，我们晚上的路会更有保障。车灯的发展历史 煤油灯(1886-1904):汽车诞生时，它根本没有任何功能，更不用说灯了。我听说在1886年，当一个司机在黑暗的荒野中迷路时，一盏民用手提灯把他带回家。这也叫车内最早的照明东西。但是煤油灯的发光强度太低，无法满足照亮车头和满足长路面的要求。因此，为了推进前方道路的照明，人们选择将Crupin反射器放置在煤油灯后面，使煤油灯成为世界上第一盏聚光灯，这也是这种灯最早的雏形。 乙炔灯(1905-1925):然而，由于发光功率低，煤油灯很快被乙炔灯取代。有人可能会问，白炽灯早在1879年就发明了。为什么乙炔灯一马当先，被用在汽车上？这是因为当时真空白炽灯泡的灯丝是用碳丝做的，太软的灯丝经不起路上的波动，不能用在车灯上。而且当时乙炔灯所能达到的亮度几乎是电灯的两倍，所以乙炔灯成为了当时灯具的首选。之后还有其他的高光源，但都因为各种原因没有成功。毕竟，只要乙炔灯成为早期车灯的稳定光源，一直使用到1925年左右。 随着汽车的发展，乙炔灯的缺陷逐渐暴露出来:乙炔灯依靠燃烧发光，在路上被雨水简单浇灭，在恶劣的气候下行驶成了司机的噩梦。其次，乙炔灯的耐用性没有刚出来的白炽灯强。另外，燃烧乙炔后，会产生大量的钠钙。这种能溶解蛋白质的有害物质，落在皮肤上会有强烈的刺激性和腐蚀性，会导致休克、胃穿孔等严重不良反应。 白炽灯:随着电灯的发展和耐用性的提高，乙炔灯连同其缺陷，逐渐退出了灯史的舞台。相反，白炽灯变得越来越复杂。卤素灯:但是白炽灯的发光功率不高，于是诞生了更多的节能卤素灯。第一个用于车灯的卤素灯诞生于20世纪60年代，后来著名的海拉就是制造商。事实上，卤素灯是我们生活中使用的白炽灯的升级版。参与卤素元素的使用可以使白炽灯的亮度提升倍，共同使用寿命是普通白炽灯的2-3倍。要想提升白炽灯的发光功率，首先要提升钨丝的温度，但会相应增加钨并凝结在玻壳上使其变黑。在白炽灯中填充卤素元素或卤化物，利用钨卤循环的原理，可以消除白炽灯灯泡的黑化现象，这是卤素灯的原因。 氙气大灯:针对白炽灯亮度低、功耗大、寿命短的不足，专业灯具制造商海拉尔在上世纪90年代向市场推出了技术精湛的氙气大灯。氙灯打破了爱迪生发明的钨丝发光原理，在应时灯管内充入高压惰性气体代替传统灯丝，以23000伏的高压电流刺激氙气发光，在南北两极之间形成完美的白色电弧。氙灯的亮度是卤素灯的三倍，能耗是卤素灯的一半，使用寿命是卤素灯的七倍。简单来说，只要没有人为损坏，在车辆十几年的使用寿命内，是不需要更换车灯的。但是一开始使用的氙气大灯会对对面的驾驶员造成眩光，对安全是一种危险。后来开始使用主动式大灯高度调节，这个问题就解决了。大灯:氙气大灯之后，就没有无处不在的LED大灯了。虽然在很多概念车上都见过，但由于技术、成本和法规的关系，LED大灯的装车也是近几年才做的。 激光大灯:继LED大灯之后，激光大灯被称为“下一个逻辑步骤”。其原理是激光发光二极管的蓝光会穿透大灯单元内的荧光荧光粉材料，将其转化为散射的白光。更节能省油。总结:车灯作为一项重要的汽车技能，其历史简单来说就是与汽车同步。不仅各种技能被打破，还与汽车设计息息相关。随着科技的发展，车灯的故事还会继续。目前常见的大灯光源有三种:卤素、氙气和LED。它们的优缺点是什么？ 卤素大灯 目前，卤素大灯仍然是最常见的汽车光源。经过数千次的实验，伟大国王的发明者爱迪生终于使钨丝通电后发光发亮。经过改进，后人在灯泡中加入了卤素元素气体——碘或溴，就是我们现在看到的卤素大灯。 它最大的优点是结构简单，制造成本低，技术成熟。亮度也容易控制，穿透力比较强，在雨雪雾等极端天气下穿透力效果极佳。 缺点也很明显，就是照射距离有限，热量大，效率低，使用寿命短。随着汽车的更新换代，使用卤素光源的汽车也在逐年下降，最终会被淘汰。 氙气大灯 氙气大灯是人们改装最多的。其原理是在抗紫外晶体应时玻璃管中充入惰性气体——氙气，然后通过增压器将车载12伏电源瞬间提升至23000伏。在高电压下，氙将被电离，并在电源的两极之间产生光源。 它的优点是亮度比卤素大灯高很多，价格也不太贵，改装相对容易。 缺点也很突出，就是开启后需要一段时间才能达到照明效果，在雨雪雾等极端天气下的穿透效果也很一般。另外，如果氙气大灯不搭配透镜使用，很容易使灯光发散，影响行车安全。 发光二极管大灯 LED大灯现在是一些高端汽车的标配。它类似于家里的节能灯，是一种由发电二极管产生的光源，可以直接将电能转化为光能而不浪费。同样的电能是卤素灯的三倍多，不会过热，可以说是又亮又省电。 这种灯的优点是更节能环保，成本低，使用寿命长，亮度高，低压安全性更高，体积小，可以随意排列成需要的形状，每个灯泡都可以独立控制，比如奥迪的矩阵式大灯，可以减少对行人和车辆的照明，从而形成一种保护。 汽车led大灯哪个品牌比较好 如今，市场上有各种品牌的车灯，让我们眼花缭乱。当我们改装或更换灯光时，我们经常会对灯光品牌的选择有点不知所措。今天给大家介绍几个不错的灯光品牌。 飞利浦大灯:飞利浦大灯涵盖卤素灯、氙气灯、主流led大灯。不用说，这些大灯的质量肯定会受到国际品牌的信赖。以我们成都天一大灯为例，飞利浦氙气灯一直以来都深受骑手们的信赖，使用效果的反响也很不错。作为汽车照明市场的领军品牌，飞利浦氙气灯精准模拟钨丝的发光位置，原厂灯具与光源完美匹配，光线完全不对称。车灯是硅谷自主研发制造的专业级汽车芯片。并根据不同车型的不同功能推出相应的产品。所以飞利浦氙气大灯换成成都天一大灯是对的。欧司朗:欧司朗作为汽车照明技术的提供商，是全球两大汽车照明行业品牌之一。其汽车照明解决方案包括氙气灯透镜、led大灯透镜、驾驶员辅助功能等不可见光技术，以及自动驾驶领域。成都天逸车灯致力于提供欧司朗氙气灯透镜、led大灯透镜等车灯更换解决方案。格格:格格是目前市场上新兴的品牌。其主要产品是氙气灯透镜和led大灯透镜。比上述品牌的产品更有性价比优势，其灯光效果也有一定的优势。百万保险，换灯时更安心，全国百户联盟。这是网格提出的一个目的。所以不用担心产品保障。根据成都天一车灯的用户反应来看，效果也很不错。背诵LED汽车大灯采用目前主流的风扇进行散热，属于主动散热。风扇高速运转吹动，使空气体在密封的灯杯内循环，带走热量。除了风扇，灯体采用航空空铝一体成型，导热性能极佳，保护罩也是铝制的。这些部件起到散热的作用。这些还不够。再加上雷柏led大灯独特的散热结构设计，可以最大限度的发挥散热效果，持续稳定的保证行车安全。 霍晶光电有限公司是一家专业从事汽车LED照明的科技公司，拥有一支在车灯领域拥有20年研发经验的专家团队。霍晶光电拥有LED灯具的核心技术——LED光源的制备，以及全行业最完整的产业链布局。汽车灯具(主要是发光二极管汽车大灯、发光二极管工作灯、发光二极管条形灯等。)销往世界各地，赢得了客户的一致肯定和好评。公司积极布局LED灯具知识产权，获得结构、散热、光学等关键专利。雪莱特汽车led大灯h7h4超亮灯泡前光远近光聚光灯h1改装后的通用雪莱特LED大灯全新M系列，光线好，比蜡烛灯好很多，近光灯的感觉也不错，体验很棒。 接下来我们来看看LED灯的优点。 一个 单色好，色彩鲜艳丰富。 色彩饱和度达到130%全彩，使光线更加清晰柔和。 2 寿命长，抗冲击性好。 LED是一种半导体元件。与白炽灯不同，没有玻璃、钨丝等易损运动部件，故障极低，免维护。 三 响应时间短 0秒，特别适用于汽车灯具的光源，为驾驶员减少事故获得了宝贵的时间。 四 高效低能耗 LED光源可以直接产生汽车灯具所需的红色、琥珀色等颜色，无需滤色，无损耗，节能低耗，功率利用率高达80%以上。 五 体积小，重量轻 凭借其特性，可以设计出轻薄小巧的各种风格的灯具，为汽车造型设计提供空空间。 六 绿色光源 LED单色光谱好，无额外的红外和紫外光谱，无含汞有害物质，热量和辐射少。 七 LED散热好，温度低。 三效散热方式电光LED智能大灯系统的散热方案，液态铜热管技术，独特的空空气动力学工程散热系统，定制化智能控制高效散热风扇。LED大灯工作时，长期处于“冻冰”的低温状态，极大地保护了车辆的安全。 八 平光，照明效果更集中。 引入盲点辅助照明照亮前方，提供两个辅助照明减少夜间盲点。晚上开车，大灯的重要性不言而喻，晚上走路应该和白天一样。 九 安装简单，无需修改。 安装LED大灯不需要像改装氙气灯那样打孔和改线。电光LED大灯采用专用于专用车的国际标准连接器，可与原车卤素灯连接，实现原车升级无损伤。 10 专业灯型，精确发光点。 汽车led灯和卤素大灯各有什么特点 汽车led大灯哪个品牌比较好 @2019
宝马奥迪均是豪华汽车品牌，大致是在一个档次的。【免费获取底价】奥迪是一个国际高品质汽车研发商和制造商。现为大众汽车公司的子公司，总部设在德国的英戈尔施塔特，奥迪主要量产车系有A系列（涵盖AO级别、A级别、B级别、C级别、D级别车型）、Q系列、R系列、TT系列、S系列、RS系列及尤A系列繁衍出的Allroad系列。奥迪是一个国际著名豪华汽车品牌，作为高技术水平、质量标准、创新能力、以及经典车型款式的代表，奥迪是世界最成功的汽车品牌之一。公司总部设在德国的英戈尔施塔特。奥迪集团包括母公司及其子公司奥迪匈牙利公司、quattro有限公司以及兰博基尼汽车公司和Cosworth技术公司，奥迪巴西及奥迪塞那利塔。此外，奥迪还在中国、马来西亚和南非等地设有生产厂。奥迪是德国历史最悠久的汽车制造商之一。从1932年起，奥迪开始采用四环徽标，它象征着奥迪与小奇迹(DKW)、霍希(Horch)和漫游者(Wanderer)合并成的汽车联盟公司。在20世纪30年代，汽车联盟公司涵盖了德国汽车工业能够提供的所有乘用车领域，从摩托车到豪华轿车。【免费获取底价】如果说奥迪给我们最深刻印象的东西，莫过于花样百多的车灯。在20世纪90年代初，奥迪首次将氙气大灯使用于车灯照明，并掀起了车灯的革命。2004年，奥迪把LED日行灯装配在奥迪a8上，成为首款装备有日间行车灯的车型。2013年，奥迪奥迪发布了OLED 照明技术，通过OLED技术，研发出了一个智能尾灯群，尾灯能根据行驶的状态而发生改变。同年，奥迪推出了矩阵式LED大灯光源技术。其实奥迪并不是将照明作为灯光的唯一用途，更重要的是一个设计元素，就好像现在沃尔沃的雷神之锤、宝马的天使眼、福特野马的阿迪达斯车灯等，都是一个品牌的象征。其次是车灯技术在道路行车安全方面有着不容置疑的意义。想要了解更多关于奥迪汽车的相关信息，推荐咨询奥迪。奥迪是一个国际著名豪华汽车品牌，作为高技术水平、质量标准、创新能力、以及经典车型款式的代表，奥迪是世界最成功的汽车品牌之一。本地奥迪A3A3L Lim / A3 Sportback特卖,全城底价不怕比，性价比超高，新车保证,享受本市VIP购车服务!不花冤枉钱,更多惊喜等你来!享购置税减半政策，更有千元金秋购车礼遇，部分车型可享24期0利率/12期0息0供政策。特别提醒：本活动政策由奥迪品牌提供，具体政策详情请咨询当地授权经销商或体验中心。【免费获取底价】cd11728bd4de98b7dafcc3cec2fd2cb7?x-bce-process=image/quality,q_80/format,f_auto}
宝马奥迪均是豪华汽车品牌，大致是在一个档次的。
1、宝马
宝马(BMW) 是德国豪华汽车品牌，宝马的车系有i、X、Z、纯数字4个车型，1、2、3、4、5、6、7、8等几个系列，还有在各系基础上进行改进的M系（宝马官方的高性能改装部门），
百年来，宝马汽车由最初的一家飞机引擎生产厂发展成为以高级轿车为主导，并生产享誉全球的飞机引擎、越野车和摩托车的企业集团，名列世界汽车公司前列，其全称为Bavarian Motor Work。
2、奥迪
奥迪（Audi）是德国豪华汽车品牌，其标志为四个圆环相扣。现为德国大众汽车公司的子公司，总部设在德国的英戈尔施塔特，并在中国等许多国家有分公司。2018年12月20日，2018世界品牌500强排行榜发布，奥迪位列51位。 2019年10月，Interbrand发布的全球品牌百强榜排名42。
奔驰宝马奥迪选购注意事项：
1、宝马这个品牌最开始就是从运动与操控起家的，所以宝马最擅长的就是运动与操控，比较适合喜欢追求驾驶乐趣的人群。宝马的动力灵敏直接，底盘偏硬朗，运动感十足。宝马三系就是宝马的灵魂车系之一。
2、奥迪最大的特点就是比较中庸，在舒适与运动之间找到了一个非常不错的平衡点。悬挂有韧性，科技配置较多，比较注重车灯与营造内饰的科技感，在科技方面一直领先于奔驰与宝马，代表车型奥迪A6也在逐渐走向年轻。
参考资料来源：百度百科-宝马
参考资料来源：百度百科-奥迪
（1）联系工作实际选题要结合我国行政管理实践（特别是自身工作实际），提倡选择应用性较强的课题，特别鼓励结合当前社会实践亟待解决的实际问题进行研究。建议立足于本地甚至是本单位的工作进行选题。选题时可以考虑选些与自己工作有关的论题，将理论与实践紧密结合起来，使自己的实践工作经验上升为理论，或者以自己通过大学学习所掌握到的理论去分析和解决一些引起实际工作问题。（2）选题适当所谓选题要适当，就是指如何掌握好论题的广度与深度。选题要适当包括有两层意思：一是题目的大小要适当。题目的大小，也就是论题涉及内容的广度。确定题目的大小，要根据自己的写作能力而定。如果题目过大，为了论证好选题，需要组织的内容多，重点不易把握，论述难以深入，加上写作时间有限，最后会因力不胜任，难以完成，导致中途流产或者失败。相反，题目太小了，轻而易举，不费功夫，这样又往往反映不出学员通过几年大学阶段学习所掌握的知识水平，也失去从中锻炼和提高写作能力的机会，同时由于题目较小，难以展开论述，在字数上很难达到规定字数要求。此外，论文题目过小也不利于论文写作，结果为了凑字数，结尾部分东拼西凑，结构十分混乱。二题目的难易程度要适当。题目的难易程度，也就是论题涉及的深度。确定题目的难易，也要根据自己的写作能力而定，量力而为。题目难度过大，学员除了知识结构、时间和精力的限制外，资料搜集方面也有局限。这样，就会带来一些意想不到的困难，致使论文写了一半就写不下去了，中途要求另选题目。所以，在这个问题上的正确态度应该是：既不要脱离实际，好高骛远，去选一些自己不可能写好的论题；又不能贪图轻便，降低要求，去写一些随手可得的论题。（3）选题要新意所谓要有新意，就是要从自己已经掌握的理论知识出发，在研究前人研究成果的基础上，善于发现新问题，敢于提出前人没有提出过的，或者虽已提出来，但尚未得到定论或者未完全解决的问题。只要自己的论文观点正确鲜明，材料真实充分，论证深刻有力，也可能填补我国理论界对某些方面研究的空白，或者对以前有关学说的不足进行补充、深化和修正。这样，也就使论文具有新意，具有独创性。
还需要吗啊?
房地产成为当代社会的经济发展主体。房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性，众多人将其定为书写论文的选择也是由于随着国家发展以及经济发展需求，房地产行业已成为当代社会的领军行业，成为经济发展的主体。房地产行业主要是扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，促进各行各业的经济发展。
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一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
建立适合我国国情的住房政策体系住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。从国际经验来看，不同国家国情不同，住房政策也不同，但基本都是财税政策、货币政策等的组合体，是一个政策体系。我国住房政策的设计，必须从我国的基本国情出发，建立起具有中国特色的住房政策体系。一、正确把握我国的基本国情建立我国的住房政策体系，必须考虑三个基本国情：第一个基本国情是人口基数大，中低收入家庭多，人地矛盾尖锐。目前，我国城镇居民约有亿人，约亿户家庭。其中，中等收入以下家庭约占70％，约4亿人人口，通过政府供给来主导解决这么多人的住房问题，肯定不切实际。即使最低收入家庭（约占10％）也有近6000万人口，其中住房困难户（人均住房面积低于10平方米）就有约1000万户、3000万人，超过了很多国家的人口总数，仅保障这部分人的基本住房需求就是一项非常艰巨的任务。人口多的另一个突出问题就是人地矛盾。我国虽然有960万平方公里国土面积，但适合城市化发展的平地面积只占12%。我国人均平地面积不到900平方米，与人地矛盾非常突出的日本相当。平地资源的高度稀缺，意味着占有土地的边际机会成本很高。第二个基本国情是社会差距巨大。2006年，我国最低收入户的房价收入比（指居民购房总价与家庭年收入的比值）是22，而最高收入户的房价收入比只有，二者的差距达到了，大大高于国际同等水平的差距。而且，这种差距呈逐年扩大的趋势：2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到倍，2003年扩大到倍，2004年又扩大到倍，2005年进一步扩大到倍，2006年名义差距有所缩小，但仍有9倍。如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国近两年房价增速明显偏高，直接导致了中、低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中、高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，根源是收入差距过大。第三个基本国情是住房征信体系不完善，公民与政府间还不能实施有效监督。目前，与居民住房、购房相关的信息还分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部门，不仅各个部门内部的征信体系不完善，部门之间也无法互联互通，政府主管部门也没有建立起有效的公共信息披露制度，整个住房征信体系很不完善。政府不能准确掌握居民的收入、住房情况，居民也不能对政府及政府官员的行为进行有效监督，存在着严重的信息不对称。当然，我国还有其它基本国情，但上述三个基本国情是社会主义初级阶段这一基本国情在住房问题上的具体表现，是决定我国住房政策体系的最主要因素。二、我国住房政策体系的总体框架土地资源的稀缺性和收入差距客观存在的现实，决定了政府对不同收入群体，应该有不同的住房政策：对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护房地产市场的稳定；对于中等收入家庭，则需要政府和市场同时发挥作用。从国际经验来看，这种边界的划分是非常必要的，否则不是政策走样就是扰乱市场，违背政策的初衷。 论文网在线我国中低收入家庭众多、人地矛盾尖锐、收入差距过大、征信体系不完善等现实国情，决定了我国政府直接供给住房只能限制在小范围，即最低收入家庭。对于众多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。因此，我国住房政策体系应包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以货币工具为主的房地产市场调控政策。经济适用房政策实施过程中出现的各种问题，说明这一制度并不适合我国国情。主要是因为我国的人口规模太大，扣除廉租房保障对象，其余中低收入人口也有近亿人，想要让经济适用房、“双限房”政策来解决这么多人的住房问题，是难以想象的。在需求远远大于供给和信息严重不对称的情况下，寻租和腐败现象必然会发生，政策无效也是必然结果。因此，经济适用房、“双限房”作为过渡性、应急性的措施是必要的，但其长期效果不容乐观，不宜作为我国住房政策体系的最终组成部分。今后有必要控制经济适用房、“双限房”的适度发展，并在廉租房制度基本成熟后，推动它们有序转型，以新的住房政策体系取而代之。三、实施与单户面积和容积率挂钩的房地产税收制度土地是一种不可再生的资源，占有土地，就等于占用了其他人和后代人使用土地的权利，应该征税。理论上，税率应该等于土地占用的边际机会成本。占用土地越多，机会成本越大，征收的税额也应越多。而且，高收入群体通常占有了地段好、各种服务设施齐全的住房，享受了更多更好的社会公共服务。从这两个意义上来说，将城镇居民个人房产纳入征税范围有助于增强社会公平。目前，我国不动产税制改革已基本达成共识，基本思路是：按照“保有重、流转轻”的原则，在不动产的取得（开发）环节，取消目前存在的土地增值税和耕地占用税；在不动产的保有环节，将目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税；在不动产的流转（交易）环节，只保留契税。不动产税制的主体税种为房地产税，其纳税人为房地产所有者和法定使用人，包括内外资企业单位、经济组织和个人；征税对象为纳税人拥有的全部房地产价值，对自用和出租不再做区分；房地产税税率的合理范围在－之间。为保证人们基本住房的需要，房地产税可规定有限的减免税条款，减免税的权力下放到地方政府。 鉴于我国人地矛盾越来越突出的国情，统一的房地产税税率应该采用累进制，而且还应与单户面积和容积率（指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比）挂钩：首先根据单户面积确定基准税率，然后在此基础上乘以一个容积率调整系数（即：实际税率＝基准税率×容积率调整系数）。住房面积越大，税率越高，多套住房面积累计计算；容积率越低，系数越高。由于税额最终会转嫁给消费者，这种税率制度设计主要是通过对需求的调节来引导供给，使同等土地多供给住房面积，同等面积多供给住房套数。这一政策的关键是税率和容积率调整系数的确定，其确定原则包括两个：一是能有效调整供给结构；二是能将房价收入比社会差距控制在一个合理的范围。在具体的政策设计上，可按以下步骤操作：首先，明确基本居住面积的合理标准。根据我国目前的土地资源、人口结构、现有居住水平、小康社会建设目标等因素，人均基本住房建筑面积可以定为30平方米，户均建筑面积约90平方米。各地可在此标准以下酌情调整。第二，确定基准税率。对建筑面积小于90平方米的住宅，按最低税率征税。超过90平方米，按全额累进方法征税，超过越多，税率越高。基准税率可分5档：小于90平方米，税率为％；90－120平方米，税率为％；120－150平方米，税率为％；150－200平方米，税率为％；大于200平方米，税率为％。第三，确定基本容积率的合理标准。目前，我国普通住宅小区的容积率平均在－之间，容积率小于的基本都是高档住宅区。为了提高土地的集约利用程度，我国基本容积率的合理标准可以确定为。各地可在此标准以上酌情调整。最后，确定容积率调整系数。容积率调整系数可分为三档：容积率大于的，系数为1；容积率在－之间的，系数为；容积率小于的，系数为2。据此计算，一套建筑面积小于90平方米、容积率大于的住宅的实际房地产税税率为％，而一套建筑面积超过200平方米、容积率小于的住宅的实际房地产税税率将达到10％（％×2＝10％），二者实际税率的差距将达到33倍。这么大的税负差距将会有效增加中小户型普通住宅的供给，逐步改善住房供给结构，缩小房价收入比的社会差距。同时，较高的房地产保有税率将避免业主控制或低效率使用财产，刺激交易活动，减少开发商的囤积行为，抑制投机性购房，促进二手房市场的发展。四、加快建立政策性住房金融制度 论文网在线住房是资金密集型的产品，单位价值很高，一般都在几十万元到几百万元之间，远远超过一般家庭的年收入水平。因此，住房消费总是与社会信用、尤其是消费信贷紧密结合的。这样，政府就可以对个人购房提供金融支持，来提高他们的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外，更应提供长期优惠利率。可根据长期国债的利率趋势，确定一个相对固定的政策性住房贷款利率，利率水平相当于市场利率的二分之一左右，还贷期限可延长到30年，对一些特殊困难人群到期无法还款还可在原贷款期限的基础上再延长10年。为此，必须建立规范的政策性住房金融制度。首先，积极推进住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它现在归建设主管部门管理，各地市场分割，远没有发挥出其应有的功能。可将各省级住房公积金管理中心（机构）由行政管理部门逐步改造成住房金融银行，并将住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系，允许不同住房金融银行异地开展业务，允许企业或个人自由选择交纳机构，增强住房金融市场的竞争性。其次，还可以通过招标方式允许相关商业银行开展政策性住房金融业务。具体可借鉴德国的经验，实行先存后贷、存贷挂钩的政策。同时，建立政策性住房贷款风险担保机制，为中低收入者提供担保。贴息资金和担保资金由中央和地方财政共同支付。可探索将经济适用房向普通商品房转型，将对土地出让的暗补转向对贷款利息的明补。在个人收入和住房征信系统还不完善的情况下，对政策性住房贷款必须有严格的限制：一是只对首次购买提供；二是只对标准面积以下的住房提供。任何人购买超过标准面积的住房，都不提供政策性贷款。用政策性住房贷款购买住房的，其房产证上必须注明，同时在贷款合同上约定一个市场利率水平，购买者如果将住房出售，必须按约定的市场利率水平补交利息，否则不得过户；如果再购买其它住房，也必须按约定补交利息五、加强和规范廉租房制度建设廉租房是以“租”的方式来解决低收入人群的住房问题，它不具备保值增值的功能，能有效解决资格审查的难题，并减少权力寻租现象，更适合我国国情。党的十七大报告将“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”列入“加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活”的重要内容。因此，必须进一步加强和规范廉租房制度建设，主要应做好以下工作：首先是要增加供给。应将廉租房建设作为各级地方政府的重要责任，列入政绩考核范围，并加强督察，增强地方政府落实中央政策的执行力。地方政府应在每年的政府工作报告中提出廉租房年度建设指标，将建设任务具体化、法定化。通过这些措施彻底改变廉租房严重缺乏的局面。廉租房的保障对象应限定在低收入家庭，并以民政部门的低保户等为重点，与其它政策性住房形成合理分工。其次是要完善相关制度。各地政府应结合小康社会指标和本地实际，落实“国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”等政策的要求，确定本地廉租房的建设标准、建设规模、套型结构、人均居住面积等指标，既不能将廉租房建成贫民窟，也不能和商品房攀比，以确保廉租房的流动性能。同时，充分吸取经济适用房使用管理中的教训，因地制宜地确定租金标准、租用期限及各项管理办法和社会听证、公示制度；对廉租房对象须跟踪服务，对家庭收入超过规定范围的廉租对象须及时清退。廉租房应免征房地产税。第三是要完善运行机制和管理体制。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建设廉租房，应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既减少寻租空间，也活跃房地产二级市场。在出租方式上，要逐步建立租金补贴与实物配租相互联动的模式，最低收入户以实物配租为主，其它保障对象以货币补贴为主。应建立专门的非营利性组织，统筹规划、开发建设和管理廉租房。廉租房的受理、审核等工作，应以街道办事处为主，并建立居住地和媒体两级公示制度，增加出租工作的透明度和公正性。第四是要保障资金供应。各地政府应根据年度建设目标，明确规定每年用于廉租房建设和租金补贴的财政预算资金、土地收益比例、公积金增值收益，从制度上保障每年用于廉租房建设的资金。由于廉租房的租金收益具有较强的连续性和稳定性，因此可以探索用资产证券化（发行证券到期后再支付投资者券款）的方式，解决廉租房收益回收的时滞性问题。 论文网在线六、完善以货币工具为主的房地产市场调控政策由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点，住房产品的供给弹性是很低的。即使价格上涨，供给在短期内也不会迅速增加。同时，住房产品又具有很强的保值增值性，是一种理想的投资工具，极易产生投机性需求。在价格上涨时，需求往往不会下降还会增加。这样，住房产品一旦出现供不应求，不会象其它商品一样能很快通过市场调节达到新的供求平衡，相反，其供求缺口会越来越大，并形成泡沫。如果没有政府干预，住房产品价格在短期内会迅速上涨，降低消费者的实际购买能力；而一旦泡沫破灭，价格又会迅速下跌，直接损害投资者的利益。因此，政府有责任保持住房市场的稳定。而住房市场投机需求旺盛，总是以流动性过剩为背景，任何减少流动性的紧缩性货币政策都会产生效果。因此，政府应通过相继抉择的货币政策对房地产市场进行调控。政策工具除了常规的利率政策、总量政策、金融监管以外，还应保持货币政策信息的透明、连续、明确，稳定社会心理预期，切断“涨价－预期涨价－再涨价”的链条。同时，政府还应保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性，确保低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响，中等收入家庭较少受到影响。为了保障上述政策的实施，必须尽快完善相关基础工作。一是在购房实名制的基础上，利用条形码技术，依托房管、公安、民政、金融等部门的个人信息数据库，建立个人住房征信系统，全面记录和反映个人的家庭、婚姻、现有住房、纳税情况等信息，有效监督家庭成员分散购买多处住房等现象。二是在土地和住房情况普查的基础上，建立住房位置、权属及面积台帐，加强房地产产权登记制度，增强房地产税课征的有效性和严肃性。纯属为你手工打造
先要把房地产开发项目做一个规划，至少要做三年的，然后根据规划测算财务收益指标测算资金需求，再进行文字表述就行了。