1房屋建筑工程施工质量控制的基本原则及特点
坚持预防为主的原则
在建筑工程施工过程中，预防为主的原则是非常重要的一项原则，坚持这项原则的目的是为了更好的避免出现工程事故之后才进行检查。在建筑施工过程中，相关人员应该在工程施工阶段便着手展开质量控制措施，将质量控制贯穿于整个施工过程中，做到全面的施工管理，通过采取相应的质量控制措施对建筑工程质量控制的理念进行贯彻落实，从源头开始抓起，对施工质量问题的出现进行控制。
坚持质量为首的原则
建筑工程项目质量的好与坏直接关系到人们的生命财产安全，因此在建筑工程项目施工环节中，应该坚持将质量放在管理的首位，坚持质量为首的原则。在建筑工程项目管理工作中充分重视建筑工程施工质量，同时将其放在施工管理的首要位置。城建单位也应该不断提高自身的`施工质量与施工效率，对单位现有资源进行整合与配置，最终促进全体人员工作积极性与工作质量的提高，将质量管理的概念贯彻到施工过程的每个环节之中。
房屋工程质量特点
对于建筑工程质量的特点主要有：安全可靠性，建筑产品不仅仅要满足人们的用途需求，同时也要具有安全可靠性，以此来保证人们的安全。反映使用功能的质量特征，对于建筑工程项目来说，其功能性质量属于对建筑工程的一个客观反映。另外艺术文化性也是其工程质量一个显著的特点，建筑工程要具有一定的社会文化性，以此来体现出建筑的本质，吸引人们的目光。
2房屋建筑工程质量下降的原因分析
房屋建筑工程中的质量受各方面的因素影响，其一是房屋建筑工程中的施工管理人员整体安全意识不高，并且其中部分开发商为了增大其商业效益，对于可建造区域进行不合理的开发建设，常出现建筑大面积违规现象这就使得房屋建筑的整体工程质量下降，导致房屋建筑的安全可靠性降低。其二是对房屋建筑中的施工措施没有进行合理安排。在施工措施合理安排方面没有具体保障，这就导致了在施工过程中的安全事故时有发生，这不仅危害了施工管理人员的人身安全，还对今后使用此建筑的人员造成安全隐患，使得房屋建筑过程中的整体施工质量下降。因此，针对于房屋建筑工程质量下降的原因需采取有效的质量控制措施，以提高房屋建筑工程的施工质量。
3提高房屋建筑工程施工质量管理水平的可行策略
增强质量管理意识
意识是行为的先导，若没有质量意识，质量管理工作就无从谈起，因此，需要加强企业高层管理人员质量意识的树立，使其认知到质量管理工作的重要性，进而采取积极措施创设施工质量管理环境。例如设立专门的质量监管小组，对重要工程进行跟踪检查等，通过质量意识与企业文化的交融，营造良好的施工质量管理氛围，进而促进房屋建筑工程施工质量管理水平的提升。
提高施工人员专业素质
企业应注重对施工人员的教育工作，增强其质量意识，促使其树立质量第一，为用户服务的观念，同时，加强专业技术培训工作，使其明确技术标准，规范其施工行为，从意识与行为两个层面上为提高工程质量奠定基础。房屋建筑工程施工质量管理是一项系统性工程，需要统筹兼顾、综合把握，以高度的责任感与质量意识为指导，认真落实质量控制工作，保障人民生命财产安全。
做好对施工材料的质量控制在房屋建筑工程施工质量控制工作中，对于施工材料的质量控制同样重要。施工材料的质量直接影响到总体施工水平，如果施工材料没有达到施工前要求的预期指标，那么施工材料则会影响施工作业，例如，一些不法的开发商使用低质量的施工材料，在施工工程结束后，会对日后使用的居民产生生命安全问题，像在2014年某地房屋倒塌事件就是由于其楼盘开发商采用低质量的水泥与钢筋导致的，使用低质量的水泥和钢筋会对楼房的坚固性和抗重力承载力产生影响。其结果导致在此楼房居住的居民居住一个月后，突然发生楼房整体震动现象，当时在此楼房居住居民以为发生地震，匆匆逃离此建筑，在震动半个小时以后，此楼房瞬间倒塌。此现象的发生就是由于不法开发商使用劣质施工材料进行房屋建筑施工，因此加强对施工材料的质量监督工作是非常重要的。可以通过以下几点措施来对施工材料的质量进行控制监督。第一点：在材料选取上有关部门进行24小时全方位监督，防止偷换材料以及拿劣质施工材料滥竽充数的状况发生。第二点：有关部门做好质量检测工作，例如，在施工过程中进行突击性施工材料检查，这样就防止不法开发商在施工过程中的违规施工。第三点：加大对施工材料投资，能减少因想节省成本选取劣质的施工材料的现象发生。
做好施工全过程的质量控制施工过程质量控制主要分为前控制阶段，中控制阶段和后控制阶段三个阶段，前控制阶段包括对施工的日程安排管理，对施工进度的估量计算，安排好施工日程是保证施工工期按时完成的一个重要步骤。因此，在施工前控制阶段，应该做好上述几个方面的管理工作，这样才能够确保房屋建筑工程施工的质量。中控制阶段其主要目的是控制好施工中因天气因素、人为因素和突发事故因素等影响施工进度等问题，在施工过程中难免以上三种因素等影响施工进度的正常进行，在发生以上几种情况时，施工管理人员做好施工安排工作。
总之，为了促进我国建筑行业的顺利发展，对建筑工程施工质量管理进行了深入的研宄，从人、原材料、机械设备、工艺等影响施工质量的因素出发，对房屋建筑工程施工质量管理对策展开了一系列的分析，以供参考。
房地产企业成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。下文是我为大家搜集整理的关于房地产工程成本管理论文的内容，欢迎大家阅读参考! 房地产工程成本管理论文篇1 谈房地产企业成本管理存在的问题及改进措施 房地产行业已经发展为精细化管理，成本管理则是房地产企业精细化管理的核心，只有控制好成本，企业才能有盈利空间，才能得到持续发展，尤其在目前房地产行业竞争如此激烈的情况下。如果没有优于大多数企业的成本控制水平，企业就很难生存下去。因此，房地产企业提升成本管理水平迫在眉睫。 一、房地产企业成本管理的特点 (一)成本控制的重点贯穿项目各环节 房地产企业的产品是地产项目，各开发项目既有相似之处，也存在着许多不同，产品各异，与普通工业企业产品相比成本控制有很大的不同。工业企业产品一旦投产，产品定型，产品设计结束，销售渠道也基本确定，成本控制主要集中在材料采购及提升生产效率上面。房地产企业的成本控制的重点则始终在项目取得、设计、生产及销售的各个环节，一个项目结束，下一个项目又重复一个完整开发的全过程。如果有新产品又将重新设计销售，各个开发阶段又要重新循环一次。 (二)成本管理工作相对复杂 房地产企业开发产品不完全相同，即开发产品的多样性决定了房地产开发企业成本控制的复杂性。房地产企业由于开发产品多样，开发产品相对独立，成本管理工作是否有效，没有单一的产品成本参照，导致成本节约评价比较困难。因此，房地产企业要做好成本管理工作，必须建立起比工业企业相对复杂的成本管控措施与评价体系，才能使成本管理工作更加有效。 (三)成本管理水平对成本金额影响较大 房地产开发项目由于资金投入量大与开发产品自身的独特性，决定了房地产企业的成本管理对一个项目的成本影响非常巨大。例如，产品设计阶段一个有效的设计优化，可能减少大量的工程量，节约建造成本;产品销售的一次有效创新，可以加快项目销售速度，节约大量销售成本及财务成本。成本管理的好坏对房地产企业开发成本影响较大。 (四)各成本管理阶段相互影响明显 房地产项目各开发环节成本管理影响效果明显，如设计环节成本管理不到位，势必影响施工环节的建造成本及洽商数量，造成建造阶段成本提高，如果建造阶段管控不到位、施工质量不好、施工拖延，必然造成销售困难，减慢销售节奏，提高销售成本。因此，房地产企业各成本控制部门相互影响，房地产开发企业应在成本控制中注意各部门的协作。 二、目前房地产企业成本管理存在的问题 成本管理存在于房地产企业土地获取、设计、招标采购、施工、销售、成本核算及考核的各个开发链条与管理环节。目前，房地产企业成本管理存在着以下主要问题： (一)土地获取缺乏项目可行性分析 房地产开发企业的生产经营是从土地获取阶段开始的，土地获取的好坏直接影响到房地产企业的后期经营及盈利能力。以前房价涨势迅猛时，只要能取得土地，房价的涨幅很快就会覆盖土地成本，企业肯定能取得较高的利润。土地获取随机性强，获取土地根本就没有详细的前期调研及严格的可行性分析。现阶段存在的一些亏损的项目，往往是在土地获取阶段根据房价大幅上涨阶段的经验，预计了一个较高的售价，没有认真测算比较贴近现实的预计销售价格及可接受土地价格，导致获取土地价格过高，最终的销售价格远低于土地获取阶段的预期价格。因土地价格的过高，导致开发成本加大，项目出现严重亏损。 (二)规划设计不合理 规划设计阶段是在可行性研究报告的基础上，对预计方案在设计阶段的最终实现，是房地产开发阶段成本控制的关键。规划设计阶段的定位是否准确，房屋功能是满足客户需求，是项目能否达到预期的销售价格及销售目标，能否将成本控制在企业可承受范围内的关键。目前大多数房地产企业由于设计能力不足，将大部分的设计工作交由设计院实施，但对设计院最终的设计成果往往缺乏审核能力。有时由于设计院的设计水平不高，导致最后的设计不合理，不必要功能没有有效缩减，使用材料成本过高，整体上，房屋造价在设计阶段就偏高。由于设计不合理，后期变更洽商率较多，影响施工进度，建造成本大幅提高，超出原有设计成本限额。 (三)招投标管控不严 在各项招标阶段，选取的招投标对象能力各异、参差不齐，有些中标单位可能施工能力不足，就会耽误项目开发工期，拖后开盘销售时间，还会增加各项管理费用及成本支出，或导致施工质量问题，增加后期维修成本，最后损害开发企业声誉。在施工招标阶段，招标文件不够完善，工程量清单不全面、不准确，导致所签订的合同不严谨，后期施工单位抓住所签订合同的漏洞，大幅增加变更洽商，使最终结算价格大幅超过原合同价格，使企业开发成本增加。 (四)工程施工管控不到位 工程施工阶段，部分房地产企业工程管理力量薄弱，管控不到位。各项变更、洽商管理混乱，变更洽商审批流程不够明确，导致有些变更洽商在施工管理阶段只有工程管理部门知晓，设计及成本管理部门并不知晓。在工程结算阶段，这些变更洽商又都被施工单位拿出来交到成本结算部门，由于变更洽商发生时没有经过严格的审批，变更洽商的真实性或工程量等都很难准确判断，造成互相扯皮，最终结果是变更洽商失去控制，最终结算成本费用大幅度提升。 (五)销售费用控制不严 销售推广费用上限没有明确的规定，销售费用使用也没有明确的使用效果考核办法。由于管理粗放，有时虽然花费了大量销售费用，但推广效果并不明显。企业在迫于销售压力的情况下，一味增加销售费用的投入，导致销售费用大大增加。 (六)成本核算停留在成本反映阶段 财务及合同管理部门对开发项目的成本管理只是停留在成本的反映阶段。成本管理只是成本实际发生后的记录，没有分析实际发生的成本是否合理，是否超出本阶段的成本控制目标。成本管控及考核措施缺失或流于形式，不能发现开发过程中成本是否偏离预定目标并采取纠偏措施，导致成本最终超标，也不知道过程中哪里出了问题。各个部门不能很好地明确自己的责任，企业长时间无法形成有效的成本控制管理方式，导致成本管理水平停滞不前，成本费用居高不下。 三、房地产企业成本管理存在问题的改进措施 (一)提高全员成本管理意识、加强制度建设 成本管理水平不高，最主要的原因就在于成本管理意识不到位。成本管理的意识还停留在房地产暴利时期的水平，致使成本管理意识淡薄，成本管理制度缺失或流于形式。目前，在各项成本高企竞争激烈的形势下，房地产企业提高成本管理水平，就是提高利润率，这是在残酷的竞争中能够生存下来的关键。因此，房地产企业必须提高成本控制意识，并在企业成本管理中，建立一套全面覆盖、有效实施的成本控制制度，落实成本控制各个环节的责任，做到事前有指标、事中有控制、事后有考核。靠良好的成本管控意识及有效的成本管控制度，可以把总成本控制在企业可承受的范围内。 (二)完善土地获取阶段的投资分析 土地获取阶段，企业最重要的是要对可开发业态及房屋售价作出准确的估计，土地获取阶段的销售、成本、利润分析不能随意进行，要有较强的预期严谨性。土地获取阶段的投资盈利分析中，房屋开发类型必须根据地块规划指标，由设计、销售、成本、财务多部门经过多轮讨论作出各部门都认为可行的方案，不能只由土地获取部门一个部门来决策。根据房屋开发类型方案并结合周边相同类型房屋售价及房价走势作出房价销售预期，以售价推算出可承受的土地价格，只有这样，土地获取后开发成本才不会超标。土地获取阶段各部门应有明确的分工，并落实责任，不能出现土地获取成本过高无法落实责任的问题。 (三)提高设计部门人员素质，各部门配合细化设计方案 规划设计的好坏，直接决定了后期开发建设阶段成本高低，如果设计完成，依靠后期施工环节大幅节约成本是非常困难的。以前的房地产开发企业设计力量比较薄弱，设计工作主要由设计院完成，而如今要使设计环节能够符合业态及国家规范要求，又要节约后期建造成本。所以，开发企业首先要加强自身设计部门的水平，聘任设计专业出身、有房地产开发经验的优秀人才，组建相应的设计部门，这样既便于与设计院沟通，指导设计院设计工作，又能够审查设计院设计成果的优劣，发现问题，减少后期设计变更，节约后期变更成本。其次，设计开始前，最好能够在符合项目定位的前提下，找多家设计院提供多种设计方案，房地产企业设计、营销、成本、工程等部门参与，筛选出最优方案。在最终方案确定后，设计部门在设计工作的过程中也要召集相关部门跟进设计结果，在设计阶段对最终方案进一步优化，在满足客户使用功能的前提下，去除不必要功能，选用性价比高的施工材料，使设计功能无浪费，施工材料成本最优，减少施工阶段变更洽商。 (四)建立合作单位数据库，细化标底及合同条款 房地产企业应在招标前对所要投标的单位进行详尽的考察，招标时设立必要的投标门槛，使不达标的企业不能投标。企业内部要建立合作单位数据库，掌握合作单位总体情况。对长期信用良好、工程施工优秀的企业要加强合作，投评标阶段要设立相应的加分项，增加合作良好的企业的中标概率，对于那些信誉不好的企业要建立黑名单，禁止这些企业投标，避免后期给企业增加意外成本，造成其他方面的负面影响。在编制招标工程量清单的过程中，要建立制度，落实责任，核对工程量清单的准确性及全面性，避免后期出现漏项导致变更，而增加后期结算成本。合同签订过程中，应与施工单位签订限定总价的合同，如非要签订浮动总价合同，应当详细规定合同价格浮动的条件及相应的标准，使合同总价控制在一定范围。 (五)加强施工管理，理顺变更洽商审批流程 在施工过程中，相应的变更洽商在所难免，公司内部也必须建立合理有效的变更洽商认定机制，保证变更洽商符合公司管理规定，变更洽商必须经过合理的审批后，施工单位才能施工。最终结算阶段，只有经过公司正规审批程序的变更洽商才予以承认，未经正规审批的变更洽商不予认可，严格审批流程，保证变更洽商的真实性及工程量的准确性。 (六)严控销售费用总量，建立推广效果奖惩机制 销售费用方面，房地产开发企业要根据项目业态及销售额，提取一定比例的销售费用，设定销售费用限额，并在销售费用各个功能如咨询费、推广费、销售佣金等功能方面进行分配，将这些费用与相关单位等工作效果与实际销售效果进行挂钩，并制定相应的推广效果考核办法。销售费用支出后要定期进行考核，费用花出去，没有达到预期效果的情况要及时查找原因，对于因市场原因导致的要适时调整销售策略，对于因销售部门及合作单位自身原因导致的，要建立适当的奖惩机制。严格控制销售费用的使用总额及效果，对于长期不能满足销售推广需要的合作方要有清退机制，只有这样，销售费用才能在控制总额的同时达到推广效果。 (七)加强成本核算，变事后反映为事前有指标，事中有控制 第一，要建立健全全面预算制度，项目总体的成本及项目年度的成本总额都要有比较详尽的预算，预算要层层下达，责任成本落实到各个部门，落实到个人。第二，要建立成本定期汇报分析制度，成本核算部门不能只是一个已发生成本的反映部门，应将已发生成本与总体预算及月度、年度成本预算目标进行对比，定期召开成本分析会，分析成本节约及超支原因。对于有效控制成本的管理方法要坚持及推广，必要的要形成制度，对于成本超支的，要找出原因，改进成本控制方法，形成事中控制成本的有效机制。第三，要推进信息化管理，以前成本核算管理粗放与信息化不足有较大关系，由于信息化不足造成各部门成本数据相互割裂、数据不共享，数据标准不统一，过程中对某项成本分析取数困难或不同部门出具的数据分析结果不一致，导致成本控制是否有效无法确定，成本控制水平裹足不前。目前，由于互联网的快速发展，基于互联网的成本管理平台已趋于成熟，房地产开发企业要尽快建立基于互联网的统一成本管理平台，便于自身的成本核算、反映及决策分析。 (八)建立有效的成本控制考核机制 有效的管理制度必须要有考核奖惩机制，才能得到执行，成本管理也是如此。房地产企业在建立健全各项成本管理制度的同时，也要建立健全责任成本考核机制。至少每年要根据成本实际运行情况与年度预算情况进行对比，根据公司考核制度规定，对各部门责任成本控制情况进行奖惩，做得好的要进行奖励，做得差的要进行处罚。只有建立健全成本考核机制，才能调动各部门实施成本控制的积极性，成本控制才能落到实处，成本才能切实降低。 四、结束语 目前，成本控制已成为房地产开发企业的一项重要任务，房地产企业要保持利润并生存发展下去，必须建立健全各项成本管理制度，利用好各项成本管理工具及信息化管理平台，在房地产开发各个环节注重成本控制，提高自身成本管理水平，使自己适应市场的发展需要，在实现企业自身利润要求的同时，提高我国房地产企业的总体成本管理水平。 房地产工程成本管理论文篇2 浅析业主项目成本管理 企业的发展离不开管理，在工程建设项目项目中，更加离不开对项目成本的管理，建立起一个成本信息库显得十分必要，针对这一情况，本文主要从不同的环节对工程建设项目项目的开发进行有效的成本管理，希望能够对今后的工程项目起到一定的借鉴作用，更好的发展我国工程建设项目事业。 1 投资决策阶段的管理 首先在投资决策阶段，也就是在最初决定项目立项的时期，相关人员一定要从可行性方方面出发进行前期的考察工作，看这个项目是否合理性和必要性，在可行性研究的基础上再粗略的估计一下方案需要的资金有多少，选择合适的投资，计算出能够从中获取的利润，同时还要对整个工程建设项目项目可能存在的风险进行有效的评估，这样才能获得最完整的计划，以便为后续的工作奠定基础。 2 设计规划阶段的管理 在这一阶段中，要想对成本进行有效的控制，首要前提就是做好设计工作，因为设计阶段对投资产生的影响占据整体影响的90%以上，这一阶段也是将经济效益最大化的重要阶段，笔者认为要想做好设计阶段的工作，一是要选择一个合适的设计单位，拥有丰富的设计经验，并且将项目的主要负责人确立下来，组建起稳一个完整的设计团队。二是要从经济性的角度出发加以论证，确保整个设计既满足设计的要求，又能达到经济最大化的效果，设计时需要满足各个阶段的相关要求，与可行性报告进行对比，对投资情况加以进一步的估算。三是要将设计图纸进行审核，必须要由专业人士进行评判，力求减少工程变更的情况。 3 施工招标阶段的管理 在进行施工招标的过程中，有几点是需要注意的，具体如下。 由专业人士建立起一个招标小组，从多个方面着手，如招标范围、招标内容以及招标条件等方面加强招标活动，避免产生重复招标的现象，招标的企业至少要达到5家以上，这样可以有效的避免出现串标的可能性。 在招标的过程中所遵循的原则为最低价中标，确定好标底，将工程一次性包死，采用工程量清单计价的形式进行招标。如果招标的企业条件相同，那么则优先选择费用低的企业。 对于总包以及项目经理的选择，优先确定其具备相应的组织管理能力，在招标前重点考察的内容是是否具备相应的组织管理能力，对于公司的资质情况则作为次要的考察内容。有些分包项目具有垄断的性质，针对这种情况就需要将造价降到最低。 在制定合同的过程中，合同中的各项条款需要加以进一步的细化，防止有不明确的条款存在，这样可以有效的避免纠纷以及索赔现象的出现，尤其是要注意各个款项是否存在歧义的情况。在合同中还要注明工程项目各方应该履行的义务以及可以享受的权利，如果不能按照合同办事，则有权获取相应的赔偿。 最后，将施工单位、施工材料以及相应的设备供应商的相关信息收集起来，输入进数据库中，一方面便于查找有关的信息，另一方面还能对这些单位评分，以优中选优。 4 施工阶段的管理 在施工阶段的成本管理，可以从以下几个方面进行控制： 一是要在土建、水电以及相应的各个环节中建立起相对专业的人员，由专人对项目的情况进行管理，必须要具备丰富的技术经验与管理经验。有独自运作项目管理阅历的人承担，项目管理团队的待遇和利润挂钩，调动团队积极性，同时项目管理团队人员应具备职业道德。 开工前应组织设计、施工、监理、业主方预算、工程管理人员组成小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性进行会审，提出明碡的会审意见，并在施工前改正。 通过招标选择有良好信用的总包及监理单位，监理单位和总包或其他供应商、分包无利益关系。 项目管理人员应和监理对工程质量进行监控，一旦发生质量事故，应马上通知有关部门进行详细调查，分析事故原因，提出事故报告及防患措菔，防止再发生和减少损失。应对隐蔽验收做好详细记录，并办理书面手续。 进度款：(1)原则上不支付预付款和备料款，如需支付，需按规定的流程审批。(2)施工单位应按月报送进度计划和本月实际完成、验工月报表，工程、预算部门会同监理对施工单位的进度款进行审核，同时查看上报的资料是否齐全(进度照片，工程质量证明材料等)。经财务审核、批准后，工程、预算、财务建立统一合同台帐和批准付款台帐。(3)工程款支付达到合同款的85%，原则上应停止付款，防止支付过度出现。 5 技术协调 建设项目管理，是为满足建设项目对于特定目标要求而进行的系统的、有效的计划、组织、控制与协调活动。"协调"是建设项目管理的一项重要内容。协调的内容包括人际关系、组织关系、资源供求、信息交换等方面，资源供求与信息交换协调可以统称为技术协调。从业主方的工程管理的角度出发，建设项目管理中的技术协调的重点，主要是技术信息协调，这一协调贯穿整个项目管理全过程。 技术协调是目前建设项目管理相对较薄弱的环节。对于项目建设程序的各个阶段而言，规划、设计、施工阶段自身有较完善的质保体系，有各自较为严密的标准、规范，但各阶段之间需要衔接，必然存在技术信息的相互流动。例如，施工单位对于设计使用功能的理解，以及对变更的掌握，设计单位对于现场和施工动态情况的了解等，都依赖技术信息交流;项目管理的对象，即工程实体本身，是一个由众多的环节构成的系统，项目管理实践证明，技术信息协调失败引发的问题在项目缺陷中占了相当大的比例，从而造成项目成本控制失调。 技术信息协调是在各阶段间、工程各部位间以及各单位间传递技术信息，对于其中的部分子系统。错误的技术信息一经传递，往往会在相对封闭的子系统中持续作用，或者对其他子系统引发连锁反应，直至出现矛盾后才被发觉，具有隐蔽性。正是由于技术协调是提供工作的依据、标准的保障，所以其意义重大。 结束语 总而言之，工程建设项目事业是我国比较重要的一项产业，在近些年间的发展也是十分迅速的，针对当前的发展形势，必须要对业主方的项目成本加以更为有效的管理，成本的管理对于项目管理的成败具有直接的联系，间接也体现着建筑的整理水平以及综合的竞争力，所以为了国家能够获得更为理想的精力效益以及促进工程建设项目市场更加蓬勃的发展，相关人士需要在成本管理上多下功夫，这样才能让我国的工程使用增值。 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产项目成本管理论文 2. 房地产施工项目成本管理现状及对策探讨论文 3. 建筑工程成本管理毕业论文 4. 工程项目成本管理分析论文
房建项目管理与成本管理现状及加强措施论文
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摘要：
在城市化进程中，房屋建筑工程得到了迅猛的发展，房建施工单位如雨后春笋般出现，瓜分当下的建筑市场。在日益激烈的房建施工项目中，施工单位只有做好项目管理和成本管理，才能够控制房建工程成本，保证施工质量。对此本文主要从房建工程的项目管理与成本管理的现状入手，分析其项目管理与成本管理存在的不足，之后采取相应的策略，确保城市房建工程项目能够实现高速、高质发展，还能够迎合生态文明城市建设规划目标。
关键词：
房建项目；成本管理；项目管理；策略；
房屋建筑项目管理是建筑工程管理的重要组成部分，在管理中要能够统筹全局、做好整体规划，还要求能够根据房屋建筑的设计方案，展开现场施工方案编制，实现对整个房屋建筑工程全过程的成本优化控制。但是，事实上当前大多数的房屋建筑工程的项目管理与成本管理存在管理理念不科学的情况，导致不能展开全过程的项目管理和成本管理；其次还因为房屋建筑工程的从业人员专业性不高，因此，探讨当前管理工作中存在的问题，寻找有效的解决措施，是亟待解决的问题。
1、房建工程的项目管理与成本管理的现状
根据房建工程实践经验可知，当期房建工程的项目管理与成本管理的经济效益、社会效益等皆不理想。
(1）房建工程施工中项目管理与成本管理存在明显缺失。在我国城市化规划建设中，越来越多的房屋建筑施工项目应运而生，不同地区的房屋建筑的规模和标准也不同，导致项目管理与成本管理，在实际的施工现场管理中的随意性较大。如，一些小型的房建工程项目，工程量小、工期短，根本不需要展开项目全过程管理。但是，往往在这种项目中，更容易带来房建资源的浪费，提高房建成本，不利于低碳经济发展。
(2）房建工程的项目管理与成本管理缺少监督机制，导致其管理活动具有随意性。对于房屋建筑施工项目而言，需要导入专业队伍机构，从而对其施工进度质量展开监督管理，对于施工成本展开优化控制。但是事实上，当前房建工程项目中未能够导入监理人员展开项目全过程成本管理监督。如，在某房建工程中，虽然与监理单位形成了合作关系，在施工工程中对施工现场展开质量审核监督工作。但是这些监理人员未能够参与到设计图纸质量监督管理、施工档案监督管理工作中。总的来说，当前的房建工程的项目管理与成本管理出现片面性的特点。
2、房建工程的项目管理与成本管理的优化措施
房建工程的项目管理策略
(1）房屋建筑工程的进度管理策略：
(1)要求统筹整个建筑项目，实现项目的整体规划。在施工中，对于房屋建筑中的人力因素、市场因素、天气因素等内外因全部考虑进去，基于房屋建筑设计规划展开建筑工程方案设置，明确各个施工环节的进度安排等；
(2)要求能够做好现场施工管理。根据不同的分项目的施工进度情况，科学合理的安排每天的工作内容。如在房屋建筑中，土木工程施工人员具有较大流动性，其每天能够完成的工作进度是不同的，因此，要求能够加强对整个房建工程的现场管理，将现场施工计划精确到实现对各个施工环节的合理调配，同时在工程进度的控制中，要能够优化调动各种机械设的调配使用，避免出有的时候机械设备全部停工，有的时候机械设备数量不够的情况影响工程进度情况。
(2）房建工程的质量管理策略。房屋建筑工程的`质量安全性是整个房屋建筑工程项目管理的重要问题：
(1)要求能够不断提升房建工程施工标准，如，在房建施工中，基于国家标准以及现场施工情况，制定一套科学合理的质量检测标准体系，严格要求施工现场能够遵守“安全第一，质量第一”的发展原则；
(2)要求能够不断培训施工人员的专业技能，提高施工人员的整体素质，使其日常施工中能遵守施工技术标准，展开科学的现场施工。如，在混凝土的搅拌施工中，搅拌的时间、搅拌的顺序，采用的水泥规格都会影响整个混凝土最后的质量，继而也会影响到整个房建工程质量安全。而若是能够提高施工人员的专业素养，提高施工技术，则能够在现场施工中做好施工质量控制；
(3)要求做好施工要素的质量控制。在施工当中，建筑材料的高品质直接影响着房建工程的质量安全性。因此，要求能够严格把关建筑材料，在建筑材料入厂时，做好质量抽检，杜绝证书不齐全的产品进入到施工现场中，还要能够将材料进行抽样送检，由专门的机构进行质量检测，由此获得真实可靠的质量检测报告。第四是做好施工现场的技术管理。现场的监理人员要拥有专业的施工技术，在现场施工中，能够对施工中出现的技术问题进行有效的指导。对于一些可能出现的安全问题提供相应的安全防护措施，充分调动施工人员的积极性和责任感，从而保证施工过程中的质量和效率。
房建工程的成本管理策略
房建工程的成本管理策略优化要求能够实现全过程的成本管理，避免因仅仅展开施工阶段的工程造价控制而要影响成本控制管理的效果，影响房建施工单位的经济效益和社会效益。
(1）房建工程决策阶段的成本管理。房屋建筑项目的投资决策、投资方案对于项目的工程成本具有重大的影响。如对建筑设计水平、建筑标准水平等带来影响。因此在房建项目决策过程中：
(1)做好建设规模、标准等的确定。房地产建筑项目中，其建筑规模的选择直接影响工程成本情况，如有的建筑项目的成本投入较高，其实现了最大限度的利用资源，不受市场、技术、环境等外部资源的制约影响。而建筑标准的确定是建筑方案选用的根本，在房建工程中其投资情况决定了该房建工程是经济适用性的还是高级舒适性的，其所采用的建筑结构、建筑材料也有产生变化。因此要求能够做好决策阶段的成本控制管理，明确施工方案；
(2)材料设备的确定。材料、设备是影响房建工程质量成本的五大元素之二，在工程决策阶段，要对材料、设备成本进行预算设置，明确所采用的材料是进口的还是本地的，所有的施工材料是否都具有兼容特点。
(2）房建工程设计阶段的成本管理：
(1)在房建设计方案开始，其会根据招投标的设计合同的设计原则、设计标准展开工程设计交流讨论。确保施工设计图中能够工程量清单的设计，为工程成本预算提供工程量、技术规格等；
(2)严格设计变更内容和变更费用审批制度，把设计变更的费用降到最低，除非不得已要不进行设计变更。
(3）房建工程施工阶段的成本管理：
(1)优化施工方案。在现场施工中要能够展开各施工环节的施工方案选择，确保能够到成本管理的效果；
(2)优化施工进度计划。通过加强施工组织的方式，根据施工现场的工作情况合理安排作业人员，做好各个工序的协调交接工作。保证施工进度，从而很好地控制好施工阶段的成本。
3、结语
综上所述，建筑工程项目作为国民经济的重要支柱，其建设发展的质量性和安全性对于城市进步，社会民生稳定具有重要的意义。而在现代管理理念下，项目管理理念已经成为房建工作管理工作的主要指导理念，其能够通过构建管理组织机构的方式，明确施工职责内容，展开施工的质量管理，并且实现对整个房建工程的成本优化控制。由此从根本上做好房建工程质量安全的全过程管理。
参考文献
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建筑施工开题报告
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摘要：分析了公路工程机械施工设备管理及维护存在的不足，并提出改进和完善措施，包括提高设备管理及维护的思想认识、严格落实设备管理及维护的各项制度、明确职责并提高管理维护人员素质、加强施工现场工程机械设备的管理与维护、优化管理维护体系并注重动态管理维护，进一步提升机械设备管理及维护水平。
关键词：公路工程;机械施工设备;管理及维护
引言
公路工程施工是一项系统且复杂的工作，为保证施工进度，施工过程中就有必要采用机械设备。同时，为促进机械设备作用的有效发挥，加强设备管理及维护是十分必要的。影响公路工程机械施工设备管理及维护的因素是多方面的，例如，施工现场条件、管理维护人员、管理维护制度等。随着公路工程建设数量不断增多，人们生活水平不断提升，在这样的情况下，加强机械设备管理与维护，提高管理维护水平无疑具有重要的现实意义。虽然目前施工单位注重管理维护工作，但由于相关制度没有严格落实，一些工作人员管理维护责任意识淡薄，导致管理维护仍然存在缺陷与不足，有必要进一步采取改进和完善措施，从而预防施工机械设备质量和安全事故发生，降低不必要损失，确保施工进度，提高公路工程施工效益。
1、公路工程机械施工设备管理及维护常见问题
机械设备管理及维护是公路工程施工的重要工作，做好这项工作能确保机械设备处于良好性能，实现对质量和安全事故的有效预防。并促进机械设备管理维护水平的提升，推动各项制度措施有效落实，提高管理维护人员责任意识。还可以将设备故障和安全事故消灭在萌芽状态，避免出现不必要损失，保证施工进度，促进公路工程质量的提升。
思想重视程度不够
一些施工单位将工作重心放在市场拓展、加快施工进度、提高工程建设效益方面。对机械设备管理维护重视程度不够，未能结合具体需要采取有效的管理维护措施，管理维护制度没有严格落实，相应的资金、设备管理维护的投入不足，管理维护人员较少，制约施工建设顺利进行，还可能给公路施工带来不必要损失。此外，尽管公路工程监督工作在保证施工安全、提高设备性能方面起着十分重要的作用，但也存在问题与不足。总的来说，表现在以下方面：没有对管理维护单位和工作人员的责任和义务进行详细规定，没有明确管理维护的地位，尚未完全确定其职能，没有清晰认识其作用，导致机械设备管理维护不到位。
管理维护措施没有落实
虽然公路施工单位普遍建立机械设备管理维护制度，明确管理维护的目标、流程和相关工作人员职责。但由于管理维护人员责任意识淡薄，没有严格落实这些制度措施，施工中也未能采取有效的机械设备管理维护方法，难以及时发现设备隐患，不利于提高管理维护水平。此外，机械设备故障防范工作不到位。一些施工人员进入现场施工时，没有严格遵循规范要求进行机械设备操作，预防性养护不足，日常巡视和维护不足，施工现场管理维护不到位，存在安全隐患，制约机械设备性能的有效发挥。
设备管理及维护方面的不足
为保证公路施工安全，加强机械设备管理维护，落实管理及维护制度是十分必要的。管理维护制度在保证工程质量、工期等方面发挥重要作用，也得到社会普遍认可。但这些制度未能有效落实，面临不少问题，机械设备管理维护工作面临更多问题和更严峻的挑战。例如，施工单位的业务竞争越来越激励，随着管理维护制度的建立，施工单位数量越来越多，它们之间的业务竞争愈演愈烈。在这种情况下，施工单位不得不探索新的方式方法，以便在竞争中占据有利地位，促进自身发展，有可能忽视机械设备的维护与管理。但一些施工单位的机械设备管理维护人员素质不高，主要表现为专业知识缺乏、实际经验不够，业务素质不高，不认真履行职责，影响机械设备管理及维护水平的提升。
2、公路工程机械施工设备管理及维护的完善建议
为有效应对公路工程机械施工设备管理及维护的不足，结合公路工程施工建设具体情况，笔者认为应该从以下方面采取改进和完善措施。
提高设备管理及维护的思想认识
施工单位和相关领导应该提高机械设备管理及维护的思想认识，认识到加强该项工作对推动施工顺利进行，提高工程建设质量和效益的重要意义。并制定和完善机械设备管理及维护措施，在资金、人员等方面加大支持力度，为提高管理维护水平奠定良好基础。
严格落实设备管理及维护的各项制度
结合公路工程施工需要，健全机械设备管理维护的各项制度措施，促进施工顺利进行，推动管理维护的制度化和规范化。同时还要明确相关单位和工作人员职责，严格落实管理维护各项制度措施，建立严格的责任制，将制度有效落到实处，促进机械设备管理维护水平不断提升，使机械设备综合性能得到最佳发挥。重视机械设备管理，合理摆放，满足施工需要。重视各种检测设备和检测手段应用，掌握设备运营基本情况，提高机械设备管理维护效果。加强机械设备检查工作，开展现场巡视和检查，及时排除存在的隐患，促进机械设备综合性能得到最佳发挥。
明确职责并提高管理维护人员素质
公路工程施工机械设备管理及维护工作的主要职责是：负责检查和巡视施工机械设备，定期和不定期开展检查工作，掌握设备运营基本情况，及时发现和处理存在的'缺陷，使机械设备更好地运营和发挥作用。为此，机械设备管理及维护应该贯穿于工程建设全过程，对保证公路施工工作安全有序进行，促进员工遵守管理维护各项规定，保证公路工程质量和效益具有十分重要的意义。结合公路工程建设实际情况，可以采取以下措施来落实管理维护的各项措施：引进和培养高素质的管理维护人才，不断提高从业人员素质。加强公路施工管理维护人员职业道德建设，不断提高工作人员职业道德水平，严格遵循规章制度进行机械设备管理维护工作。加强管理维护队伍建设，建立高素质、高水平的工作队伍，为提高机械设备管理维护水平提供保障。注重施工人员培训，使他们严格遵循规范要求操作，预防故障发生。
加强施工现场工程机械设备的管理与维护
注重设备管理维护人员的管理培训，提高安全防范意识，严格按照规范要求进行设备维护，及时发现和处理存在的缺陷。完善机械设备管理及维护各项制度措施。事实上，公路工程机械设备管理及维护工作面临很多问题与挑战，根据这些问题与挑战，结合公路工程建设实际情况，应该提高思想认识，确保机械设备处于良好性能和工作状态。加强公路施工现场巡视和检测，定期和不定期开展巡视，做好施工机械设备日常巡视工作，确保设备处于良好性能和运营状态，有利于保证施工进度，提高工程建设质量和效益。建立并落实机械设备管理维护措施，及时排除存在的各种隐患，促进机械设备管理维护水平提升。
优化管理维护体系并注重动态管理维护
例如，优化机械设备管理维护体系，对管理维护现状进行全面掌握，明确管理维护任务。改进管理维护方案，明确管理维护组织职能，完善相应的报告机制，提前采取预防和控制措施，减少现场机械设备安全事故的发生概率，提高安全事故预控能力，有效预防机械设备安全事故发生。进行机械设备动态管理与维护，加强现场基本情况调查，利用信息技术和现代计算机技术，进行动态管理维护是十分必要的。建立机械设备管理维护数据库，全面掌握基本情况和现状，分析相关数据资料，为健全和完善管理维护体系提供参考和依据，为提高机械设备管理维护水平提供有效的数据和技术支撑。
3、结语
文章主要对公路工程机械设备管理及维护措施进行研究，机械设备管理维护是一项系统和复杂的工作，涉及到工程的方方面面。在工程建设中需要做好管理维护工作，重视管理维护措施的有效应用。然而，目前还有很多方面值得研究和完善。例如建立管理维护预警机制，实施动态管理维护等，需要深入研究和探讨，并将其应用到管理维护实践中，进一步提升机械设备管理及维护水平。
参考文献：
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一、毕业设计(论文)课题背景(含文献综述)
伴随着国民经济的快速增长和科学技术水平地不断提高，进入二十世纪八十年代以来，我国城市建设的速度越来越快，建筑给排水的进程也日益加快，其发展过程大致可分为三个阶段:一、房屋卫生技术设备阶段即初创阶段。二、室内给排水阶段即反思阶段。三、建筑给排水阶段即发展阶段。
随着城市建设和旅游事业的发展，近年来我国各大中小城市兴建和拟建许多十层以上的民用公共建筑以及居民住宅。对于高层建筑来说，它对供水水量、水压和对供水的安全程度以及对排水的可靠性等方面的要求都很高。因此，高层建筑室内给排水、消防给水工程在设计、施工及材料设备选择等方面，都比一般室内给排水工程提出了更高的要求。
高层建筑给水排水工程与一般多层建筑和低层建筑给水排水工程相比，基本理论和计算方法在某些方面是相同的，但因高层建筑层数多、建筑高度大、建筑功能广、建筑结构复杂，以及所受外界条件的限制等，高层建筑给水排水工程无论是在技术深度上，还是广度上，都超过了低层建筑物的给水排水工程的范畴，并且有以下一些特点高层建筑给水排水设备的使用人数多，瞬时的给水量和排水流量靠的水源，以及经济合理的给水排水系统形式，并妥善处理排水管道的通气问题，以保证供水安全可靠、排水通畅和维护管理方便。下面就高层建筑给水排水工程的主要特点介绍如下：
高层建筑层数多、高度大。给水系统及热水系统中的静水压力很大，为保证管道及配件免受破坏，必须对给水系统和热水系统进行合理的竖向分区，加设减压设备以及中间和屋顶水箱，使系统运行完好。
高层建筑的功能复杂，失火可能性大，失火后蔓延迅速，人员疏散及扑救困难。为此，必须设置安全可靠的室内消防给水系统，满足各类消防的要求，而且消防给水的设计应“立足自救”，方可保证及时扑灭火灾，防止重大事故发生。
高层建筑对防噪声、防震等要求较高，但室内管道及设备种类繁多、管线长、噪声源和震源多，必须考虑管道的防震、防沉降、防噪声、防水锤、防管道伸缩变位、防压力过高等措施。以保证管道不漏水，不损坏建筑结构及装饰，不影响周围环境，使系统安全运行。
高层建筑给水排水工程设计方法
近年来，随着高层建筑业的快速发展，建筑给水排水工程设计方法也有了不少的改进和更新。
高层建筑生活给水
首先，对适用于高层建筑的生活给水设计秒流量计算方法的研究，一直不断地在进行。经验法，概率法，平方根法等计算方法不断地被修正和改进。用科学的概率法取代现在仍在使用的平方根法，研究人员在此方面进行了不少尝试。
其次，变频恒压调速供水技术日益成熟，加上减压阀的使用，改善了原来高层建筑“水箱一水泵联合供水”和“水箱减压”方法中出现的“水质二次污染”和“水箱占用大量建筑面积”的状况，同时也达到了节能效果。再次，在贮水方面，合建水箱的设计方式己越来越少的被采用，取而代之的是生活水池与消防水池分建的设计方式，其中，生活水池也大多倾向于采用不锈钢板等组合式水箱。
高层建筑消防给水
首先，因为高层建筑的消防特点是“立足于自救”，因而自动喷水灭火系统的设计更加受到重视，新的《自动喷水灭火系统设计规范》己于2001年7月颁布执行。新的规范对设置场所危险等级、设计基本参数、管道水力计算等方面都作出了一些调整。这些调整都是注入了广大设计人员近年来工作研究实践得出的宝贵经验，以及借签了国外工程设计经验的结果。
其次，消火栓给水系统也在变频分级供水方面进行的有益的尝试和应用。另外，为保障高层建筑火灾初期消防水压及水量而设计的稳高压系统，先从上海地区得到应用，然后逐步在各地推广开来，其计算及设计手段逐渐成熟，乃至有人建议将稳高压消防给水系统单独列入《高层民用建筑设计防火规范》以区别原有的常高压消防给水系统和临时高压消防给水系统。
高层建筑排水
排水的输送已不限于重力流和压力流，虹吸流出现在压力(虹吸)式屋面雨水排水系统。排水塑料管的噪声防治问题上，或采用改变水流状态的方法、或采用改变管道结构型式、或兼用两种方式，都有一定效果。
高层建筑给水排水设计的主要内容
建筑也迅猛发展，各项工程设计内容丰富。高层建筑给水排水设计的主要内容有：
给水工程设计的主要内容
高层建筑给水工程设计的主要内容有:用水量计算，给水方式的确定，管道设备的布置，管道的水力计算及室内所需水压的计算，水池、水箱的容积确定和构造尺寸确定，水泵的流量、扬程及型号的确定，管道设备的材料及型号的选用，施工图的绘制和施工要求。
室内消防设计的主要内容
高层建筑室内消防设计的主要内容有:消火栓系统，自动喷水灭火系统，二氧化碳灭火系统，干粉灭火系统，卤代烷灭火系统(现已不让采用)，蒸汽灭火系统，烟雾灭火系统等。以水作为灭火剂的主要有消火栓系统和自动喷水灭火系统.自动喷水灭火系统又分:闭式系统(有湿式、干式、预作用、重复启闭预作用四种系统)，雨淋系统，水幕系统，自动喷水一泡沫联用系统。其中闭式系统中的湿式自动喷水灭火系统最为常用。
消火栓给水系统设计包括消防用水量的确定:消防给水方式确定:消防栓的位置、消防栓的个数和型号确定;消防水池、水箱的容积确定;消防管道的水力计算及消防水压的计算;消防水泵的流量、扬程、型号和稳压系统的确定;消防控制系统的确定:消火栓给水系统的施工图绘制及施工要求。自动喷水灭火系统设计包括:方案确定;供水方式确定:喷头布置;喷头型号的确定;管网水力计算;报警阀、水流指示器的选型;自喷水泵的流量、扬程、型号和稳压系统的确定;自动控制系统的确定;自喷系统的施工图绘制及施工要求.
排水工程设计的主要内容
高层建筑排水工程设计内容包括:排水体制的确定，排水方案的确定，排水管道系统的布置，排水管道的水力计算及排水通气系统的计算，卫生设备的选型及布置，局部污水处理，构筑物的选型，屋面雨水排水系统的确定，排水管材的定型，排水系统施工图的绘制和施工要求。
高层建筑中的给水排水系统的发展
近年来，随着高层建筑的迅猛发展，建筑给水排水技术得到了相应的发展，一些新技术、新设备、新材料在工程中得到了广泛应用。
排水通气技术
主要目的是提供排水中气体的散逸，达到透气的作用;防止排水系统中出现水封的负压虹吸及正压喷溅现象，确保空气的循环;保持排水迅速通畅、安静。在我国已建立了可适应不同建筑标准、不同要求的五级标准，即伸顶通气管、不伸顶通气管、专业通气立管、环行通气管和器具通气管等。通气阀是一种减少伸顶通气，替代专用通气管系具有通气功能的阀件，采用优质塑料和橡胶制作。
自动喷水灭火技术
近年来我国确立了以消火栓给水系统为主逐步向自动喷水灭火系统为主过渡的原则。高层、超高层以及大规模工业建筑发展，加强了自动喷水灭火技术的应用。自动喷水喷头除了设置在容易起火部位、疏散通道和人员密集场所外，还扩大设置在火灾蔓延通道，不易发现火灾、不易扑救火灾部位和需淋水降温保护等场所，使火灾扑救更及时、更迅速。这也是我国消防给水系统设置标准和发达国家逐步接轨的重大举措。在高层建筑中对玻璃幕墙，中庭回廊，自动扶梯开口部位和普通防火卷帘处，采取了喷头加密的方式来替代水幕。在高架仓库内引进了国外的大水滴喷头、ESFR喷头，把喷水灭火从“控火”引入以“灭火”为目的。并且在建筑高度超100m的高层建筑，其消防也有了相应的措施，如设置避难层、避难区和屋顶设直升飞机停机坪等，与此相配套的也有相应的消防给水设施。
总结
住宅给排水系统看似简单，但它与我们的日常生活息息相关。作为工程设计人员，着技术、安全、经济性原则，在实践中努力创新，寻求最佳的给排水设计方案，适应住宅设计发展的新要求，满足人民群众不断提高的物质文化要求。
二、毕业设计(论文)方案介绍(主要内容)
丽水市益达大厦建筑给水排水和消防设计的给水排水及消防施工图的设计和编制，扩初设计说明书和各系统计算书;外文翻译。
本工程的特点是集办公、酒店、商业和地下车库为一体的高层建筑。地下一层为汽车库、水池和泵房、配电用房、热交换机房、风机房等。一层设商业入口，一层至二层为商业，三层为大空间办公会议室。四层至十五层为酒店式办公楼。
本建筑的给水排水和消防系统的特点是占地平面积小，即基地不大，但喷淋、消火栓、热水都需设计。本建筑功能复杂，地下停车场、商业用房、大空间办公用房、酒店式办公房均具有消防要求高的特点。整个自动喷水灭火系统可按照中危险级控制设计，并选择设备。喷头布置间距可分别按照中危险二级和中危险一级进行。
本设计拟采用分区给水方式，采用水泵并联式分区给水，三层以下由市政管网直接供水，四层至十五层采用水泵并联式分区给水给水方式，其中四至九层，十至十五层各为一区,并且为上行下给式给水。热水供水方式采用集中热水供应系统，用机械全循环管网进行循环，分区与给水分区一致。本建筑的排水采用污废分流式，污水经化粪池处理后分别收集后排入市政管网。屋面的雨水采用重力式雨水排水系统。室外设独立的雨水排水系统。雨水就近排至市政雨水管网。本设计的消防系统较为复杂，室外的消防用水由市政管网供给。室外设有水泵接合器。从地下一层至顶层均设自动喷淋系统，并设置喷淋泵自动喷淋系统，自动喷淋系统按地下室一层到七层，八层到十五层各为一区。消火栓系统为不分区消火栓给水系统，并且设置高位水箱。本建筑内还配备灭火器，按中危险级配置灭火器。
三、毕业设计(论文)的主要参考文献
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摘要:建筑施工项目质量管理是围绕建筑施工项日质量方面进行的指挥、协调、控制等一系列活动。本文围绕建筑施工项目质量管理,对其特点、过程等展开了分析,并就当前问题提出了对策。 关键词: 建筑施工 项目 质量管理 一、建筑施工项目质量管理及其特点 一般地,工程质量是指工程满足业主需要的,符合国家法律、法规、技术规范标准、设计文件及合同规定的特征综合。就建筑施工项目质量而言,其特点主要有: 1. 使用性 所谓使用性,就是指建筑工程能够满足使用目的的各种性能。包括理化性能,如规格、尺寸、保温、隔热、隔音、耐酸、耐碱、耐腐蚀等;结构性能,如地基基础牢固程度、结构的足够强度、刚度和稳定性等;使用功能,如民用住宅要能满足居住的需要,工业厂房要能满足生产的需要等。 2. 安全性 所谓安全性,就是指建筑工程建成后在使用过程中保证结构安全以及保证人身和环境免受危害的程度。一般地,工程的结构安全度、抗震、防火、耐火、放腐能力以及抗核污染、抗爆炸波等能力,是否能够达到特定的要求,都是安全性的重要标志。 3. 经济性 所谓经济性,就是指建筑工程从规划、勘察、设计、施工到整个产品使用寿命周期内的成木和消耗的全部费用。 4. 可靠性 主要指工程在规定的时间和规定的条件下完成功能的能力。一般地,工程不仅要求在竣工验收时要达到规定的指标,而且在一定的使用期内要保持应有的正常功能,保证具有使用价值。 5. 环境适应性 从长远来看,建筑工程应该与周围生态环境相协调,与所在地区经济环境相协调以及与周围己建工程相协调,以适应可持续发展的要求。通过与环境的协调,不仅能够更高地保证工程质量,还能够取得良好的经济效益和社会效益,充分发挥建筑工程的最大效用。 二、建筑施工项目质量管理过程 质量管理首先需要确定质量方针、目标和职责,并在质量体系中通过质量策划、质量控制、质量保证和质量改进等实施全部的管理职能。通常,建筑施工项目质量管理包括如下方面: 1.质量目标 一般地,质量目标是与质员有关的、所追求或作为日的的事物。根据组织内的不同层次规定不同的质量月标,有针对性地开展质虽管理。质量日标是比较具体的,有着定量的要求。质量日标是可以预测的,可以充分借鉴以往的质童管理经验,并不断地进行持续改进。一般地,质量日标是按年度提出的在质量方面要达到的具体日标,有效满足确定的各种需要。 2. 质虽策划 质量策划是质量管理中致力于设定质量目标并规定必要的作业过程和相关资源以实现相关质量目标的部分。质量策划是质量管理中的一系列活动,是企业领导和管理部门的质l迁职责之一。企业的最高管理者应对实现质量日标和要求所需要的各项活动和资源进行质员策划,并尽员系统化。 3. 质量保证 一般地,质虽保证是质量管理中致力于达到质量要求并对用户负责的部分。质员保证可以分为内部质址保证和外部质质量保证:内部质量保证是为了使企业领导确信提供的产品能够满足质量要求所进行的活动,外部质量保证是为了使用户确信提供的产品能够满足质址要求所进行的活动。从市场需要来看,为了使用户或相关方能够确信提供的产品、过程和体系能够满足规定的质量要求,就必须借助充分的证据来证明企业有足够的能力满足相应的质量要求,并通过开展系统的活动来增强这种观念。 4. 质量控制 质量控制是质量管理中致力于达到质量要求并确保产品质量能够满足用户要求的部分。为了更好地进行质量控制,需要对产品质量的产生和形成的全过程中的所有环节实施监控,及时发现并排除这些环节中有关技术活动偏离规定要求的现象,并尽快使其恢复正常。同时,还要使影响产品质量的技术因素、管理因素以及人的因素始终处于受控的状态下,严格进行质量控制。 5. 质量改进 质量改进是质量管理中致力于提高有效性和运行效率的部分。从某种意义上讲,质量改进是全面质量管理的关键。企业应该不断进行质量改进,努力提高质量管理水平。 总之,为了有效地进行质量管理,必须建立科学的质量管理体系。质量管理体系是质量管理的基础,可以对质量形成的全过程实施控制。通过建立质量管理体系,可以满足本企业管理的需要。 三、当前建筑施工项目质量管理存在的问题与建议 从目前的情况来看,由于市场的不成熟,我国建筑施工项目的现状不容乐观,具体表现为建筑施工准备阶段与现场施工阶段两个阶段。面对质量管理方面存在的问题,借鉴国内外现有的陷阱经验,大力实施创新,这是当务之急。 1.建筑施工项目质量管理的问题 从建筑施工准备阶段而言,根据人员因素与材料因素,其问题主要有: 首先,人员因素方面表现为:项目经历学历不高,粗放式管理,缺少系统培训;后勤人员分工不明确,找不到责任人;汪汪往指派与业主有一定社会关系的人员担任项日经理,但工程管理经验不足。 其次,材料因素方面表现为:没有按照设计、业主或监理的要求进货,不符合工程施工的要求;材料进场没有进行检验或匆忙检验,导致用不合格材料进行施工;材料保管不当,材料发生损失或变质,导致材料性能不符合要求;材料使用不当,材料用量发生变更,导致材料用量和配合比不对等。 在现场施工阶段,根据人员因素、机械因素与方法因素等,可将其问题概括成: 其一,人员因素上,从总体上来看,工人队伍整体素质不高,存在知识面窄、年龄老化、技术素质低等问题。由于工人队伍的技术素质与所承担的任务难以适应,导致了一些工程质量问题。表现为文化程度偏低,质量意识和安全意识淡薄;工程技术单一,好呢难做到一专多能;技术等级较低,对新技术、新机械、新材料的使用存在一定的困难。 其二,机械因素上,在大部分施工企业,山于在施工机械的选用及组合方面存在着诸多不足,严重影响了工程质量。表现为:机械使用率不高,生产率低下;机群配置不强,联合运转效率不高;机械选用研究不够,机械性能不好等。 其三,从目前的情况来看,出现质量通病的地方,往往是技术复杂程度不高的工程。对于技术难度较小的工程,公司和项日部各级领导和管理人员往往不够重视,有时不按施工图纸施工,有时不按施工规范施工,容易导致质量通病的出现。而且,目前建筑施工企业技术创新力度不够,多数还是手工操作,工序之问的搭接不恰当,缺少工程控制,制度僵化,创新不足,导致质量通病屡禁不止,损害了业主和社会的利益。 2.建筑施工项目质量管理的建议 为了加强建筑施工项目的质量管理,需要同时从内部条件和外部条件下功夫,实施全面质量管理,形成科学的质量管理体系。 首先,组建素质过硬的项目团队。对于项目经理的运用,必须改变计划经济时代的那种用人体制,实行竞争上岗,进行优胜劣汰。注重选拔程序、选拔方法和选拔对象,从知识结构、组织能力、工作能力等多方面考虑,带动整个项目团队的活力。 其次,培养技术熟练的工人队伍。建筑施工企业可以考虑自身培养一定数量的技术熟练的工人队伍,特别是技术性强的工种,以保持技术的稳定,这有利于施工效率的提高。 再次,控制施工材料的质量标准。必须真正地从源头抓起,全程控制材料质量。通过全程对材料质量进行监督,确保工程实体的质量。 第四,建立完善的施工机械系统。为了建立完善的施工机械系统,必须对机械配套、机械化作业方法、施工组织等做出周密系统的安排,确保相互之问的协调与配合。 最后,形成规范的施工控制方法。通过成熟的施工技术管理和制度,可以有效克服工程施工过程中出现的质量问题,并对质量管理提供规范性的指导,提高质量管理的水平。 参考文献: [1] 邱敏.试论施工项日质里竹理的创新.浙江建筑,2007(3). [2] 王恩茂等. 施工项目质量管理模式研究.兰州交通大学学报(自然科学版),2004(12).
主要看你写什么了啊？你是就开发商角度写呢？还是就老百姓角度写呢？其实我可以告诉你几点，一个是现在的房价问题，一个是现在的空城，还有一个就是新出台的三套房政策，还有贷款。可以慢慢的顺一下 没必要一次完成 这个题目不是很好写的
九、房地产营销组合在企业选择了目标市场以后它的任务就是利用营销组合策略配合往后的销售工作。美国哈佛大学教授鲍敦于1964年提出了营销组合的概念。房地产营销组合是指房地产企业可以控制的各种营销手段的综合运用。包括：产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略。房地产市场营销组合要有以下特点：1、可控性营销组合是要企业能够控制的因素，如果房地产企业不能主动控制这些因素就无营销组合可言。但是可控性并不意味着企业可以随意地进行营销组合，因为一方面市场需求对房地产企业营销活动起着决定性作用，另一方面营销活动受到市场需求和环境变化的影响和制约，它们都是企业不可控制的。2、复合性营销组合是多种因素的综合运用，各种因素又相互影响，而且，并不是每一种策略对每一个公司都合适，有的公司只能是由其中的一种或两种。但是有的公司能够综合运用几种。但是这几种策略的运用在不同的公司所占的权重也是不同的。3、动态性营销组合要因时因势而改变，既是企业的策略制定的再科学，但是随着环境的改变往往发生人所不能预料的事情，所以我们在运用营销组合策略的时候要经常性的检查环境的变化，及时反馈到营销部门以便对营销组合策略进行及时地调整。4、整合性房地产企业以消费者为核心进行营销活动，各种营销策略必须在营销目标的指导下组合成统一的整体，相互协调相互配合。市场营销组合在市场营销活动中居重要地位，具有十分积极的作用：1、市场营销组合是企业市场营销的基本活动。市场营销组合是实现市场营销目标的最佳途径。2、市场营销组合是制定企业市场营销战略的基矗企业营销战略对企业发展具有十分重要的意义，它是企业为实现长期营销目标而设计的行动规划，主要有营销目标和营销组和诸因素组成。通常企业根据其发展战略制定营销目标，在营销目标下确定营销组合。3、市场营销组合是赢得竞争的有力武器。营销组合是市场竞争策略的重要内容，成功的市场竞争策略是企业在顾客分析、竞争者分析、企业资源分析的基础上，确定企业的竞争策略，依据竞争策略制定相应的营销组合，使企业提供的产品和服务比竞争对手更适合消费者需要，赢得市场竞争的胜利。4、市场营销组合是协调企业内部力量的纽带。市场营销组合就是整体营销，它不仅要求有组合诸因素的协调配合，还要求企业各部门要以顾客为中心，协调行动，共同为满足顾客的需要而努力。十、房地产营销管理房地产营销管理的本质是围绕营销战略制定营销计划，在营销计划地指导下进行资源的优化利用，对反馈的问题进行分析改正，使其始终朝着既定的目标发展。房地产的营销管理主要有几方面的内容：房地产营销战略管理、房地产营销计划的制定与执行、房地产营销组织的规划与管理和房地产营销控制。普遍上房地产商只注重营销技巧的运用与管理，这里包括售楼处的布置、样板房的设计、促销手段的计划与使用、营销计划的制定、执行、检查、修正。
近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略 摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 关键词：房地产行业，营销 一、传统营销理论指导下的房地产营销 传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。 但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。 进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。 在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。 关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。 而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。 同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。 因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。 房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新 摘 要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。 关键词：营销策略 品牌营销 绿色环保营销 服务营销 一、房地产市场营销的概念 营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产开发企业营销策略创新的背景 国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长，增幅比1～11月份回落个百分点，比2011年回落个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积下降。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高个百分点，比2011年回落个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。 如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。 三、房地产营销策略剖析 国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。 从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。 从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。 总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。 房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。 对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。 现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。 同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。 可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。 在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。 当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。 现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。 四、开展房地产营销策略创新的关键因素 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。 现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。 所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。 首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。 其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。 再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。 最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。 企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。 总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。 参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文
房地产营销是建立在市场营销体系之上的,是市场营销的一个重要组成部分,房地产营销通过对房地产市场潜在的需求进行综合性的评价和分析,进而指导房地产企业的发展。下文是我为大家整理的关于的内容，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产市场营销风险管理 摘 要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键! 关键词：市场营销;市场机会;风险管理 1 房地产市场营销管理的意义 房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。 回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。 2 房地产市场营销风险的形成和成因 从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。 房地产市场营销风险的主观因素成因 1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者 *** 的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。 2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。 3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。 在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的 *** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。 4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。 房地产市场营销风险的客观成因 市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。 1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。 2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。 3 房地产市场营销风险管理的种类 内部环境的风险管理 企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有： 1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。 2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。 3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。 市场监控的风险管理 市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。 1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。 2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。 3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。 产品的风险管理 产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。 4 市场营销风险管理的控制 在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估： 1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。 2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。 3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。 4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。 5 总 结 总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。 篇2 论房地产营销中的市场细分 摘要： 本文在分析当前房地产市场营销存在的主要问题的基础上，对房地产市场细分理论及其作用、依据进行了阐述，通过例项进一步说明了市场细分理论有利于房地产业的 发展，提高企业竞争力. 关键词： 市场细分;房地产 0引言 市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买 心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和 实践价值。 1当前房地产营销中存在的主要的问题 房地产企业，是国民 经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有： 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求 联络起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、 文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的开启市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。 2房地产市场细分的作用 房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分引数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在： 有利于房地产企业发现新的市场机会房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。 有利于中小房地产企业开发市场中小房地产企业的人力、财力、物力和资讯资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。如果这类中小企业善于发现消费者未被满足的需求，细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场，推出相应的房地产产品或服务，往往能获得较好的经济效益。 有利于房地产企业集中使用资源，制定适当的营销组合策略通过市场细分，企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务，从而把自己的人、财、物资源相对集中投人到这些业务中，针对目标市场制订适当的营销组合策略，以取得最大经济效益。 3房地产市场细分依据 市场细分的依据是客观存在的需求差异性。要科学地进行市场细分，首先必须确定市场细分依据。目前房产市场的细分依据可概括为以下四类： 地理变数由于房地产的不可移动性和区域性，地理变数考虑三个因素： 一是自然地理 环境，如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境，如距离市中心的远近、交通便利程度等;三是人文环境，如居民素质、 社会风气、文化 教育等。人们对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 消费者变数房地产市场细分的消费者变数包括： 消费者的年龄、收人、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收人水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者，对房地产的需求是截然不一样的。这就要求房地产企业从消费者的相关方面入手尤其从收人水平入手进行综合评价和细分，找出相应的细分市场。例如这几年流行的复式小户型，就是就是针对单身者或丁克一族经济有限、追求时尚，对小户型关注所开发出来的。 心理变数心理变数是以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征，作为划分消费群体的基础。 不同的消费者，其生活方式存在很大差异，有的喜欢经济实惠廉价房，有的喜欢高阶公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的，有为了满足居住、经营需要，也有是为了投资保值或是增值的需要。消费者的消费个性也是多种多样的，这种个性主要表现在他们对住宅的式样、装修、室内平面布局、邻里关系等方面的心理偏好。 行为变数行为变数是人们对住宅产品的使用态度或反应，主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。 待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道，有的己经是很熟悉，有的己有购买欲望，有的正准备购买。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业 管理系统等等。房地产企业应从使用时机、追求利益等方向吸引不同的消费者群。随着房地产商竞争的日益激烈，房地产商只有通过市场细分，发现和利用市场机会，才能提高企业竞争力取得最大经济效益，更好地满足社会需要。 参考文献： [1]袁贤祯.论房地产企业营销中的市场细分化.中国房地产200711. [2]柴少宗主编.消费者行为学.清华大学出版社，2010.
房地产营销策略论文
自中国住房制度改革以来，房地产业得到飞速发展，取得了日新月异的辉煌成就。房地产业的长足发展，不仅提高改善了城镇环境和居民住房条件，还成为中国经济发展的支柱型产业，为中国的和平稳定崛起做出了巨大贡献。下面是我整理的房地产营销策略论文，欢迎阅读参考！
关键词 ：房地产；营销策略；创新
一、新形势下的房地产营销问题
(一)产品定位不合理
一些企业对产品的前期市场调研作用不重视，调研结果不够细致精确，往往在产品成型销售时才发现，自己开发的楼盘或多或少存在美中不足的地方，纵然在销售过程中采取众多优惠措施，仍难以抓住消费者购买欲望，致使产品消化速度变慢。房地产开发者在产品设计之初，忽略每个房地产项目的布局、景观、楼层等消费者关心的因素，片面追求楼盘的形象、概念，致使产品定位脱离消费者需求，产品不是定位虚高就是房屋面积大而不当，不能满足消费者的购房需要，无法与其他企业产品展开竞争。尤其是在近年来房价飙升的情况下，市民购房回归理性，这种产品销售不出去，将最终导致空置房的问题产生，不利于房地产市场的稳定发展。
(二)品牌意识不强
伴随房地产市场的逐步成熟，消费者购房更加理性，品牌对一个产品的影响就显得更加重要，品牌能赋予一个产品“精神价值”，让消费者在购房过程中产生对产品的认同感，愿意为产品买单。然而在中国房地产企业中，有近90%的只做产品，10%的在做企业，只有1%的企业在做品牌。一些房地产企业不能保障品牌价值的核心竞争力，即企业在打造一个成功项目后，依托前者的品牌效应，盲目加推产品数量，忽略产品质量，最终失去消费者的信任，使得“品牌效应”迅速衰落，昙花一现。
(三)营销模式落后
目前，我国房地产企业采用的营销模式过于传统、落后。大部分房地产企业进行广告轰炸，其目的是想通过大力宣传达到快速营销。可现实恰恰相反，不仅没有达到预期的营销效果，反而，降低市场竞争力。甚至，有部分房地产企业为了营销加大广告成分，掺杂一些不实或违法成分，造成消费者实地考察时眼镜大跌，令消费者产生一种厌烦心理。房地产企业在营销过程中，对消费者定位含糊不清，所制定出来的营销策略与现实大相径庭，满足不了消费者的真正需求，导致消费者失去兴趣，降低成交率。在新形势下，营销模式的落后是阻碍房地产企业营销的主要原因，不利于房地产企业实现可持续发展。因此，营销模式一定要打破传统，推陈出新。
二、房地产营销策略创新方法
(一)注重市场定位
从市场营销过程中可以看出，一个企业如果忽略前期市场调研，那么这个企业就必须在销售过程中投入大量精力来弥补前期的失误，这不仅造成了资源的极大浪费，还影响产品的销售情况。做好前期市场定位则能避免这种情况发生，所谓不打无把握之仗便是这个道理。做好前期市场调研，瞄准产品市场定位，从消费者实际需求出发，了解消费者对产品的户型、大小、价格等实际需求，以市场需求来做产品策划，最终达到消费者欢迎，实现畅销、热销的目的。
(二)加大品牌建设
品牌代表了一个产品的品质，而品牌的认知程度代表了消费者对产品质量的肯定，把一个品牌做大做强，将大大增强企业的市场竞争能力。把品牌做大做强，从长远发展角度来看，符合企业的利益追求。因此，企业要保持品牌策略发展的持续性，培养消费者对品牌的认同感，企业既要有广告推广、促销活动等方式让消费者熟知品牌，又要用产品的质量让消费者认可品牌。通过品牌建设，让消费者体会到企业对产品的严谨态度，对消费者的诚意，从而提高企业竞争力。
(三)创新营销模式
传统的营销模式是广告宣传、产品推广和直销，这些模式已无法适应房地产企业的发展。据研究发现，当今社会是一个信息大爆炸的`新时代，计算机技术、信息技术和网络技术飞速发展为房地产企业营销创造了有利条件。房地产企业进行营销时，利用互联网开创房地产营销新“舞台”。通过网络营销可以加强产品的宣传和推广，也可以改变传统营销模式中的一些弊端。消费者在网络“舞台”可以进行更多资料的查找，解决在各大楼盘来回颠簸的困扰。网络营销既能有效的锁定消费者，也可以通过网络“舞台”更好的摸清客户需求，制定精确的方案，提高营销成效。总之，在房地产市场竞争日益激烈的环境下，灵活运用多种营销手段，来应对消费者的多元化，创新化，发挥营销的更大价值，推动房地产企业健康、稳定发展。
三、结论
综上所述，在我国房地产调控成为一种常态，在这充满机遇与挑战的新形式下，营销策略创新将要首当其冲。因此，房地产企业要从市场定位、品牌意识和营销模式等方面着手，不断探索出更多科学、合理、有效的营销策略途径，为房地产事业的可持续发展注入新的活力，为房地产事业的发展开拓更广阔的空间。
参考文献：
[1]章晓东.宏观调控政策下房地产营销策略研究[J].财经界(学术版)，2016(08).
[2]李国蓉.房地产营销策略影响因素探析[J].经营管理者，2016(36).
探究房地产企业成本管理标准化
成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。以下是我为您整理的房地产企业成本管理标准化问题的论文范文，欢迎参考阅读。
摘要： 在房地产企业中，成本管理不仅像财务管理一样渗透到企业的每一个角落，而且成本管理由于其融合技术和经济的专业特点，更发挥着联系融资管理、资金管理、产品设计管理、产品生产管理、产品销售管理的枢纽作用。房地产企业的成本标准化管理主要分为五个步骤：明确管理架构→明晰管理权责→制定流程→编制制度→设计管理工具。房地产开发的各端口的标准化始终是相互制约、相互促进的，成本管理的标准化离不开其他专业端口的支持，同样成本管理的标准化也会促进其他专业端口的标准化。当内外部环境变化导致原有的标准化管理体系不再满足要求的时候，企业必须从头思考如何在新环境下做到管理的标准化。
关键词： 成本管理;标准化;权责;管理工具
进入21世纪以来，中国的房地产市场经过了十多年的高速发展，已经不再是盖出房子就能卖掉的卖方市场，越来越多的企业都意识到必须生产满足市场客户需求的产品才是企业的生存发展之道。企业的生存发展必须要满足几个要点，一是产品能销售出去，二是销售后能形成利润，三是销售和生产相匹配，也就是能保证经营现金流。
同样，房地产企业的成本管理也早已不再定义为负责预结算的算量计价工作，国内顶尖的房地产企业如万科、龙湖、万达等，通过少则十数年，多则三十年的不断摸索和思考，已经把成本管理逐步融入到企业经营的各个方面和环节中。在房地产企业中，成本管理不仅像财务管理一样渗透到企业的每一个角落，而且成本管理由于其融合技术和经济的专业特点更发挥着联系融资管理、资金管理、产品设计管理、产品生产管理、产品销售管理的枢纽作用。因此，包括上述龙头房企在内，许多立足长远、具备战略眼光的房地产企业已经或将要开始实行成本管理的标准化。
笔者根据自身从事建筑经济专业十几年的管理经验，结合行业广泛交流的心得，就房地产企业成本管理标准化在此做一些简要的阐述。房地产企业的成本标准化管理主要分为五个步骤：明确管理架构→明晰管理权责→制定流程→编制制度→设计管理工具。
一、明确管理架构
成本管理，主要包括三方面的内容：一是造价，即传统的纯技术业务;二是招标;三是合约。不同的企业有不同的管理架构，如中海将三方面内容包含在一个职能部门里，而万科分为成本和采购两个部门，恒大则直接分成了三个部门。
又如，万科集团实行三级管控分，分为集团、区域和城市公司，恒大则实行集团和城市公司的两级管控，一些发展中的企业由于不能完全满足资源需求而采取直接管控和两级管控相融合的方式。管理架构的设置并无好坏之分，但是必须在一个相对长的时间内适合企业的经营目标和经营模式。本文只是以成本管理架构为例，由于成本管理贯穿项目全过程，涉及企业内部各个部门，因此这里说的明确管理架构不是单指成本管理，而是企业整体的管理架构。
二、 明晰管理权责
架构明确后就需要对成本管理涉及的各类事务进行分类，分事项明晰管理权责。例如成本测算，在项目获取阶段，一是根据资源配置情况确定，即准备新进入一个市场，项目还未获取，人员也处于无或极为有限的状态，此时要为是否获取项目和以多大代价获取项目提供决策依据的成本测算必然应成为上一级管理机构的责任。二是如果在已进入的市场获取项目，那么企业管理需要确定是放到最下层级的城市公司还是集中到总部。
又如，施工过程管理中最常见的签证管理，给项目经理多大的权限、什么金额或哪种类别的签证必须得到什么层级的哪位管理者的审批，这些都需要根据企业自身管理思路在管理权责表中明确表达，否则流程无法明确，权责不清晰，管理问题频频发生，管理架构也就成了空架子。
三、制定流程
看到这里也许会有读者会说，怎么不是先编制度后做流程?流程不是和制度配套的吗?的确有不少企业都是先编制度后做流程，而且既没有明确梳理管理架构，也没明晰权责，很多企业到处去搜集其他公司的制度来进行修改，一套制度里也许目标成本制度是学了万科的，合约规划制度是学了龙湖的，到最后实施起来谁也解释不清楚，执行得一塌糊涂。
说到底，无法落地执行的制度，即使照搬了全套，也是没有执行力的。按照本文所述的步骤，先想清楚企业的发展思路，然后针对权责表中的各事项制定相应的流程，其实是环环相扣，也易于员工理解。一套管理体系中，管理架构是灵魂，权责划分是大脑，流程是骨架，制度是躯壳，管理工具是血脉，组合在一起才是一个有思想、有能力、行动自如的完整的人。房地产企业流动性大，准确反映架构和权责的流程可以让新人迅速上手，理解企业的`做事原则，而不用一进公司就面对几十上百的制度，在工作和制度面前手足无措。
四、编制制度
正如前文所说，制度主要是对流程中不便做过多描述的规则、要求的详细阐述，在各个工作步骤中需要产生一些什么样的书面记录资料，需要注意的问题和处理问题的原则等。简单地说，制度可以理解为流程的说明书。制度编制时必须注意不同的制度之间描述的统一性、用词的专业性和表达的准确性，切忌制度之间、制度和流程表达不一致。制度的编制可大可小，大的来说成本管理就是一个制度，其中包含企业成本管理所涉及的所有方面;小的来说可以把这些方方面面分别做成单一的制度，如针对变更和签证专门有一个管理制度，针对付款又有一个专门的管理制度，这样的好处是不需要一个制度从头读到尾，也便于查找、便于理解。
五、设计管理工具
前述第一步和第二步只是为成本管理标准化提供了基础，第三步和第四步则是确定了标准化管理的内容，最后一步则是要通过各类大大小小的管理工具来提高执行力，逐步提高成本管理工作的标准化。
举例来说，万科的目标成本管理主要通过其公司内统一标准的目标成本测算表来实施，该测算表统一了成本科目划分、量价分离的测算模式、各项分摊测算原则等，在万科实现全国跨区域发展的同时保证了成本管理的水平不产生大的波动，为总部对区域和城市公司实行有力管控提供了支持。又如对造价咨询企业的管理，房地产企业如今已成为主要基本业务外包的资源整合型企业，在项目定位外包、设计外包、施工外包、造价业务外包、销售外包的情况下，房地产企业的专业人员都不仅仅是专业人员，更是管理人员。
长期从事成本管理工作，对此也有深刻的亲身感受，最终笔者设计了一个标准的工程量统计表解决了这一问题，通过主要工程量的指标和相互的逻辑关系，结合项目设计特点进行判断，轻松地将造价咨询公司的工作质量控制在合理范围内。再如招标文件和合约的标准模板，在如今这个信息业飞速发展的时代，这类文件资料的交流和共享已经非常频繁，在企业内部分门别类固定统一的标准模板成为一项很有可实施性的工作，而统一的合约模板也为成本数据库的数据归集整理提供了方便，省去了大量的分析、拆分组合时间，提高了数据的有效性。
需要指出的是，房地产毕竟不是工业产品，产品的设计、制造都有太多的独特性和手工化，因此无法像工业产品一样做到真正的标准化生产，房地产企业需要做的是努力提高管理的标准化水平，包括成本管理的标准化水平。房地产开发的各端口的标准化始终是相互制约、相互促进的，成本管理的标准化离不开其他专业端口的支持，同样成本管理的标准化也会提高其他专业端口的标准化水平。目前，一些先进房企的部分设计已经做到了标准化，这也促进了成本管理的标准化。另外，市场的环境、企业内部环境总是在不断发生变化，正如电商当下对房地产行业的冲击，已经有少数房地产企业在尝试更换思维模式。当内外部环境变化导致原有的标准化管理体系不再满足要求的时候，房地产企业必须从头思考如何在新环境下做到管理的标准化。
参考文献：
[1]张建红，张建国.房地产开发企业成本管理分析[J].商业会计，2014(04).
[2]毋嘉平，邱慧青.论我国房地产项目成本管理的关键环节[J].民营科技，2013(11).
浅谈房地产开发项目成本管理中存在问题的原因及对策一、房地产开发项目成本管理中存在问题的原因分析房地产开发项目成本管理中存在问题的原因是多方面的，主要来说，有以下几个方面：1、开发成本管理的思维滞后性长期以来，重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策的观念和做法，使不少房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模；一些企业的土地是通过划拨或各种模式以其他非市场途径取得的，对他们来说，成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。这就造成了开发成本管理的思维滞后性。2、成本管理的过程缺乏科学性一些房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策服务的目的。一般开发项目的成本核算只有在项目结算时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本。3、成本管理体系缺乏全面性一些开发企业仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来。开发成本变成了开口成本，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。4、成本管理制度缺乏监督性和激励性房地产开发由于周期较长、涉及成本范围较广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还价、黑箱操纵的余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。不少企业现行成本管理制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。二、房地产开发项目成本管理中存在问题几点对策房地产开发项目成本管理中存在问题的原因是多方面的，因此其解决方式也是多方面的，本文在此仅就其几个方面提出对策：1、确定成本管理战略——面向市场的成本管理成本管理战略是企业经营战略的核心支柱，它贯穿于经营战略的全过程，凡经营战略中应当考虑的问题在成本管理战略中都应当加以考虑。（1）企业成功管理战略的目标：立足于用户满意使用户满意是企业每一环节和部门都需要考虑的问题。随着现代企业之间竞争的加剧，满足用户不同层次的需求，就成为一个开发项目取得成功的重要保证。房地产作为商品，其价格具有地域性和差别性。成本越低，企业的价格就越富有竞争性，企业获利的空间越大。但是成本管理的结果最终要由用户是否认知企业的产品、是否满意企业的产品来决定。忽视了用户满意，成本再低也无法使利润得以实现。（2）企业成本管理战略的实施对象：从时间和空间上展开的动态业务过程传统成本管理仅以企业内部资金运动过程中的价值耗费为对象，但成本管理战略表现为一个动态的过程，它不仅是对某一时点上开发项目成本的核算与检查。在时间上，它贯穿于项目开发的全过程，从开发项目尚未正式确定起，就要从成本上研究项目是否可行，然后在实施中加以监控，直至项目全部完成后再总结分析。在空间上，它突破了单纯的财务核算成本或是预算部门招投标控制成本的界限，贯穿于房地产开发的每一个环节，从产品定位到规划设计、工程招标各阶段，从建筑主体到市政配套各产品，从生产部门到市场部门、销售部门、前期手续办理部门等等，每个环节、每个部门都是成本管理的参与单位。（3）构筑企业成本管理战略的手段：约束性手段和非约束性手段相结合开发企业在传统的成本管理活动中，多采用约束性手段。例如，对工程管理部门下达成本承包协议，对预算管理部门下达指令性的标底等。这些手段，主要是针对生产过程中某一单项活动进行约束。由于房地产开发周期长，参与生产的主体多，产品不具有均质性，仅凭这种约束性手段很难在开发全过程中实施成本控制，企业也难以建立一套完备的针对所有部门和每个环节的可量化的约束性制度。构筑成本管理战略，还需要在此基础上采取一些非约束性手段，来对那些难以用数字衡量的活动所产生的成本加以管理，例如，对产品定位过程中成本如何定位的管理，以及提高该成本定位对开发项目总成本的指导性，就是企业内部一项较为宏观的工作，它没有确定的标准，其质量如何是由员工对市场的掌握程度、对市场的预测和把握能力、对企业自身的了解程度、对产品的研究深度，甚至企业领导人的个人喜好、决策和判断能力等因素综合决定的。对于这类活动的约束显然不是靠算出来的数字进行的，而是通过一些非约束性手段，例如通过团队建设，搭建一支和谐、高效、信息畅通共享的班子；通过培育优秀的企业文化来增强员工的职业道德与职业素质，通过改变机构设置来增强管理效率，通过不同方式协调与供应商、承包商和有关主管部门之间的关系等来进行的。2、建立面向市场的成本策划体系成本策划的中心思想是：针对开发产品的特征，具体实施之前在图纸和规划阶段对产品目标成本实施管理，从而对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划。其目标成本是管理人员、设计人员、技术人员共同认可并需竭尽全力才能够达到的，是必达目标。具体来说，就是要从开发产品定位阶段起，在研究目标客户及其需求特征的同时，就要研究它们所需要产品的最高成本，或者是在特定的目标销售价格下可以实现的最佳产品。这一过程不仅要确定产品的总体规划、户型特征、质量性能、配套功能等物理特性，而且还要将成本这一价值特性也融入到产品定位当中，从而使开发商在使用户满意的基础上也实现自己的利润目标。通过设计生产成本策划和采购成本策划等手段，凝合了来自各部门、各岗位的企业内部人员的责任，并使企业外部人员如设计人员、供应商、承建商等一同加入到成本管理活动中。在开发的“预演”阶段就最大限度地排除了各种无效或低效因素，图纸上的成本更加接近于现场的实际成本，成本管理从以“堵”为主的过程管理转变为以“疏”为主的源流管理。3、建立面向市场的各阶段成本管理系统（1）对土地取得相对成本进行管理：主要是对未来市场的预测和对政策的把握，包括土地区位的选择、土地购买成本、需交纳的有关费用、将来开发时可能选择的目标客户、目标价格、目标利润等。（2）从规划设计上对成本进行管理：容积率的确定、规划风格的选择、建筑结构形式和技术的选择、建筑材料的选择、设备的选择等。这一阶段控制的核心应强调规划设计人员的工作既要考虑产品的均好性，还要把成本纳入整个规划设计过程当中。同时，还需建立成本听证制度，听取其他部门的意见，保证成本的公开透明性。（3）项目实施前成本管理：向承建商的招标范围、内容、形式、标底的确定、以及采购形式和内容的构划等。成本控制制度在这方面应明确的是，企业采购范围是由成本策划和规划设计阶段的成果决定的，这一成果对企业采购具有约束性。企业不仅应在产品构想阶段尽可能明确所需特殊材料、设备的选型，同时还应对常用材料建立实时动态数据资料库，利用ERP等现代信息管理手段，完善材料供应管理系统，最大限度地消除采购过程中的黑箱操作。（4）项目实施过程中的成本管理：合同（工程承发包、材料、设备购买等）要实行会签与分类管理。设计变更、施工签证，要实行严格的申请审核制度，负责施工管理的工程部门对实施中发现的问题，应及时与上游环节进行沟通，而不是仅限于“照图施工”。同时必须建立工程优化奖励制度，对节约成本、提高效益的给予一定比例的提成奖励。资金使用要符合预算部门、财务部门的相关信息，提前编制用款计划，以降低随意的工程变动费用和财务费用。4、完善面向市场的成本控制与监督制度成本管理战略的实施、成本策划体系的建立都有赖于完善的成本控制制度的保障。房地产开发业属于一个代理性较强的行业，开发项目的成本绝大部分是通过外部单位加入到开发产品完成过程中来实现的。在开发过程中，往往会有不同部门、不同背景的单位或个人出于不同目的，要求开发企业使用特定的设计部门、特定的施工单位、特定的材料供应商等，这些都会对成本控制制度的实施产生不利影响。将企业内部的成本控制制度按照市场化要求逐步完善，就能最大程度地避免人为因素的不利影响，提高成本管理绩效。 房地产项目的开发是一个复杂的系统工程，单靠自觉是不够的。必须建立一个强有力的、实时参与的监督机构，在重大决策、人事任免、合同签订、资金使用等环节，按既定的制度和目标实行监督管理，以确保各项制度和目标的严肃性。5、建立面向市场的评价与激励机制在项目完成后，必须对项目实行客观、公平的评估、评价，对照目标计划以及开发各环节的控制水平，通过“解剖麻雀”的方法总结经验和教训，做到奖罚分明。按照市场的惯例，给予相关人员足够的也是应当的激励，管理人员才有更大的积极性，管理才能不断前进，企业也才有更大的效益。
摘要 成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容,贯穿于房地产项目运作的整个过程。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,取得良好的经济效益,就必须十分重视成本控制工作,切实提高成本管理水平。 针对房地产开发成本构要素进行研究:在土地成本控制方面,首先分析土地出让方式对土地成本的影响,指出房地产开发商获取项目用地价格的控制是土地成本的控制的关键。然后对招拍挂出让方式和工作流程进行分析,运用市场比较法、收益法、假设开发法对土地价格进行综合预测,并提出相应的土地竞买策略,以实现对土地成本的控制。在工程建设成本控制方面,运用供应链管理理论建立房地产企业为核心的供应链成本控制模型。供应链上各企业成为合作伙伴,使各企业之间的交易内部化,节约交易环节费用。同时还对战略合作伙伴的选择和供应链成本控制流程进行分析,以实现对工程建设成本控制。 关键词：成本控制，管理费用，基础设施 Abstract Cost control is the development and management of real estate projects, an important component of the operation of real estate projects throughout the entire process. Real estate development enterprises are to be invincible in the fierce market competition and achieved good economic returns. it is necessary to attach great importance to control its costs, and improving cost management. Research aimed at real estate development cost structure elements : the land cost control. First analysis of the impact on the cost of land transfer mode, that the price of land for real estate developers to acquire control of the project is the key to controlling the cost of land. Shoot linked to strokes and then turn and work flow analysis and use the market comparison, income, Assuming Law, a comprehensive forecast of the price of land, the land purchased and the corresponding strategy The cost to achieve control of the land. Of the project cost control. use of the theory of supply chain management at the core of the real estate enterprise supply chain cost control model. On the supply chain enterprises have become partners, so that all internal transactions between enterprises, reduce the transaction costs links. Also the choice of strategic partners and supply chain cost control flow analysis, in order to achieve the project cost control. Key words : cost control, cost management, infrastructure
摘 要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。� 关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目� 中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02�� 1 房地产开发项目全面风险管理的方法� 全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。� 在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。� 2 房地产开发项目全面风险管理的流程� 房地产开发项目风险识别� 房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。� 房地产开发项目风险评估� 房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。� 房地产开发项目风险监控� 房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。� 3 房地产开发项目全面风险的应对策略� 风险回避� 风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。� 风险控制� 风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。 风险转移� 风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。� 风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。� 风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。� 风险自留� 风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。� 风险利用� 风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。� 4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题� 制定风险应对计划应具有针对性� 风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。� 注重应对管理方法的组合� 无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。� 注意应对管理的经济性� 为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。�收集了一些材料。希望能帮的上LZ！春节来既，祝您春节快乐！
房地产企业成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。下文是我为大家搜集整理的关于房地产工程成本管理论文的内容，欢迎大家阅读参考! 房地产工程成本管理论文篇1 谈房地产企业成本管理存在的问题及改进措施 房地产行业已经发展为精细化管理，成本管理则是房地产企业精细化管理的核心，只有控制好成本，企业才能有盈利空间，才能得到持续发展，尤其在目前房地产行业竞争如此激烈的情况下。如果没有优于大多数企业的成本控制水平，企业就很难生存下去。因此，房地产企业提升成本管理水平迫在眉睫。 一、房地产企业成本管理的特点 (一)成本控制的重点贯穿项目各环节 房地产企业的产品是地产项目，各开发项目既有相似之处，也存在着许多不同，产品各异，与普通工业企业产品相比成本控制有很大的不同。工业企业产品一旦投产，产品定型，产品设计结束，销售渠道也基本确定，成本控制主要集中在材料采购及提升生产效率上面。房地产企业的成本控制的重点则始终在项目取得、设计、生产及销售的各个环节，一个项目结束，下一个项目又重复一个完整开发的全过程。如果有新产品又将重新设计销售，各个开发阶段又要重新循环一次。 (二)成本管理工作相对复杂 房地产企业开发产品不完全相同，即开发产品的多样性决定了房地产开发企业成本控制的复杂性。房地产企业由于开发产品多样，开发产品相对独立，成本管理工作是否有效，没有单一的产品成本参照，导致成本节约评价比较困难。因此，房地产企业要做好成本管理工作，必须建立起比工业企业相对复杂的成本管控措施与评价体系，才能使成本管理工作更加有效。 (三)成本管理水平对成本金额影响较大 房地产开发项目由于资金投入量大与开发产品自身的独特性，决定了房地产企业的成本管理对一个项目的成本影响非常巨大。例如，产品设计阶段一个有效的设计优化，可能减少大量的工程量，节约建造成本;产品销售的一次有效创新，可以加快项目销售速度，节约大量销售成本及财务成本。成本管理的好坏对房地产企业开发成本影响较大。 (四)各成本管理阶段相互影响明显 房地产项目各开发环节成本管理影响效果明显，如设计环节成本管理不到位，势必影响施工环节的建造成本及洽商数量，造成建造阶段成本提高，如果建造阶段管控不到位、施工质量不好、施工拖延，必然造成销售困难，减慢销售节奏，提高销售成本。因此，房地产企业各成本控制部门相互影响，房地产开发企业应在成本控制中注意各部门的协作。 二、目前房地产企业成本管理存在的问题 成本管理存在于房地产企业土地获取、设计、招标采购、施工、销售、成本核算及考核的各个开发链条与管理环节。目前，房地产企业成本管理存在着以下主要问题： (一)土地获取缺乏项目可行性分析 房地产开发企业的生产经营是从土地获取阶段开始的，土地获取的好坏直接影响到房地产企业的后期经营及盈利能力。以前房价涨势迅猛时，只要能取得土地，房价的涨幅很快就会覆盖土地成本，企业肯定能取得较高的利润。土地获取随机性强，获取土地根本就没有详细的前期调研及严格的可行性分析。现阶段存在的一些亏损的项目，往往是在土地获取阶段根据房价大幅上涨阶段的经验，预计了一个较高的售价，没有认真测算比较贴近现实的预计销售价格及可接受土地价格，导致获取土地价格过高，最终的销售价格远低于土地获取阶段的预期价格。因土地价格的过高，导致开发成本加大，项目出现严重亏损。 (二)规划设计不合理 规划设计阶段是在可行性研究报告的基础上，对预计方案在设计阶段的最终实现，是房地产开发阶段成本控制的关键。规划设计阶段的定位是否准确，房屋功能是满足客户需求，是项目能否达到预期的销售价格及销售目标，能否将成本控制在企业可承受范围内的关键。目前大多数房地产企业由于设计能力不足，将大部分的设计工作交由设计院实施，但对设计院最终的设计成果往往缺乏审核能力。有时由于设计院的设计水平不高，导致最后的设计不合理，不必要功能没有有效缩减，使用材料成本过高，整体上，房屋造价在设计阶段就偏高。由于设计不合理，后期变更洽商率较多，影响施工进度，建造成本大幅提高，超出原有设计成本限额。 (三)招投标管控不严 在各项招标阶段，选取的招投标对象能力各异、参差不齐，有些中标单位可能施工能力不足，就会耽误项目开发工期，拖后开盘销售时间，还会增加各项管理费用及成本支出，或导致施工质量问题，增加后期维修成本，最后损害开发企业声誉。在施工招标阶段，招标文件不够完善，工程量清单不全面、不准确，导致所签订的合同不严谨，后期施工单位抓住所签订合同的漏洞，大幅增加变更洽商，使最终结算价格大幅超过原合同价格，使企业开发成本增加。 (四)工程施工管控不到位 工程施工阶段，部分房地产企业工程管理力量薄弱，管控不到位。各项变更、洽商管理混乱，变更洽商审批流程不够明确，导致有些变更洽商在施工管理阶段只有工程管理部门知晓，设计及成本管理部门并不知晓。在工程结算阶段，这些变更洽商又都被施工单位拿出来交到成本结算部门，由于变更洽商发生时没有经过严格的审批，变更洽商的真实性或工程量等都很难准确判断，造成互相扯皮，最终结果是变更洽商失去控制，最终结算成本费用大幅度提升。 (五)销售费用控制不严 销售推广费用上限没有明确的规定，销售费用使用也没有明确的使用效果考核办法。由于管理粗放，有时虽然花费了大量销售费用，但推广效果并不明显。企业在迫于销售压力的情况下，一味增加销售费用的投入，导致销售费用大大增加。 (六)成本核算停留在成本反映阶段 财务及合同管理部门对开发项目的成本管理只是停留在成本的反映阶段。成本管理只是成本实际发生后的记录，没有分析实际发生的成本是否合理，是否超出本阶段的成本控制目标。成本管控及考核措施缺失或流于形式，不能发现开发过程中成本是否偏离预定目标并采取纠偏措施，导致成本最终超标，也不知道过程中哪里出了问题。各个部门不能很好地明确自己的责任，企业长时间无法形成有效的成本控制管理方式，导致成本管理水平停滞不前，成本费用居高不下。 三、房地产企业成本管理存在问题的改进措施 (一)提高全员成本管理意识、加强制度建设 成本管理水平不高，最主要的原因就在于成本管理意识不到位。成本管理的意识还停留在房地产暴利时期的水平，致使成本管理意识淡薄，成本管理制度缺失或流于形式。目前，在各项成本高企竞争激烈的形势下，房地产企业提高成本管理水平，就是提高利润率，这是在残酷的竞争中能够生存下来的关键。因此，房地产企业必须提高成本控制意识，并在企业成本管理中，建立一套全面覆盖、有效实施的成本控制制度，落实成本控制各个环节的责任，做到事前有指标、事中有控制、事后有考核。靠良好的成本管控意识及有效的成本管控制度，可以把总成本控制在企业可承受的范围内。 (二)完善土地获取阶段的投资分析 土地获取阶段，企业最重要的是要对可开发业态及房屋售价作出准确的估计，土地获取阶段的销售、成本、利润分析不能随意进行，要有较强的预期严谨性。土地获取阶段的投资盈利分析中，房屋开发类型必须根据地块规划指标，由设计、销售、成本、财务多部门经过多轮讨论作出各部门都认为可行的方案，不能只由土地获取部门一个部门来决策。根据房屋开发类型方案并结合周边相同类型房屋售价及房价走势作出房价销售预期，以售价推算出可承受的土地价格，只有这样，土地获取后开发成本才不会超标。土地获取阶段各部门应有明确的分工，并落实责任，不能出现土地获取成本过高无法落实责任的问题。 (三)提高设计部门人员素质，各部门配合细化设计方案 规划设计的好坏，直接决定了后期开发建设阶段成本高低，如果设计完成，依靠后期施工环节大幅节约成本是非常困难的。以前的房地产开发企业设计力量比较薄弱，设计工作主要由设计院完成，而如今要使设计环节能够符合业态及国家规范要求，又要节约后期建造成本。所以，开发企业首先要加强自身设计部门的水平，聘任设计专业出身、有房地产开发经验的优秀人才，组建相应的设计部门，这样既便于与设计院沟通，指导设计院设计工作，又能够审查设计院设计成果的优劣，发现问题，减少后期设计变更，节约后期变更成本。其次，设计开始前，最好能够在符合项目定位的前提下，找多家设计院提供多种设计方案，房地产企业设计、营销、成本、工程等部门参与，筛选出最优方案。在最终方案确定后，设计部门在设计工作的过程中也要召集相关部门跟进设计结果，在设计阶段对最终方案进一步优化，在满足客户使用功能的前提下，去除不必要功能，选用性价比高的施工材料，使设计功能无浪费，施工材料成本最优，减少施工阶段变更洽商。 (四)建立合作单位数据库，细化标底及合同条款 房地产企业应在招标前对所要投标的单位进行详尽的考察，招标时设立必要的投标门槛，使不达标的企业不能投标。企业内部要建立合作单位数据库，掌握合作单位总体情况。对长期信用良好、工程施工优秀的企业要加强合作，投评标阶段要设立相应的加分项，增加合作良好的企业的中标概率，对于那些信誉不好的企业要建立黑名单，禁止这些企业投标，避免后期给企业增加意外成本，造成其他方面的负面影响。在编制招标工程量清单的过程中，要建立制度，落实责任，核对工程量清单的准确性及全面性，避免后期出现漏项导致变更，而增加后期结算成本。合同签订过程中，应与施工单位签订限定总价的合同，如非要签订浮动总价合同，应当详细规定合同价格浮动的条件及相应的标准，使合同总价控制在一定范围。 (五)加强施工管理，理顺变更洽商审批流程 在施工过程中，相应的变更洽商在所难免，公司内部也必须建立合理有效的变更洽商认定机制，保证变更洽商符合公司管理规定，变更洽商必须经过合理的审批后，施工单位才能施工。最终结算阶段，只有经过公司正规审批程序的变更洽商才予以承认，未经正规审批的变更洽商不予认可，严格审批流程，保证变更洽商的真实性及工程量的准确性。 (六)严控销售费用总量，建立推广效果奖惩机制 销售费用方面，房地产开发企业要根据项目业态及销售额，提取一定比例的销售费用，设定销售费用限额，并在销售费用各个功能如咨询费、推广费、销售佣金等功能方面进行分配，将这些费用与相关单位等工作效果与实际销售效果进行挂钩，并制定相应的推广效果考核办法。销售费用支出后要定期进行考核，费用花出去，没有达到预期效果的情况要及时查找原因，对于因市场原因导致的要适时调整销售策略，对于因销售部门及合作单位自身原因导致的，要建立适当的奖惩机制。严格控制销售费用的使用总额及效果，对于长期不能满足销售推广需要的合作方要有清退机制，只有这样，销售费用才能在控制总额的同时达到推广效果。 (七)加强成本核算，变事后反映为事前有指标，事中有控制 第一，要建立健全全面预算制度，项目总体的成本及项目年度的成本总额都要有比较详尽的预算，预算要层层下达，责任成本落实到各个部门，落实到个人。第二，要建立成本定期汇报分析制度，成本核算部门不能只是一个已发生成本的反映部门，应将已发生成本与总体预算及月度、年度成本预算目标进行对比，定期召开成本分析会，分析成本节约及超支原因。对于有效控制成本的管理方法要坚持及推广，必要的要形成制度，对于成本超支的，要找出原因，改进成本控制方法，形成事中控制成本的有效机制。第三，要推进信息化管理，以前成本核算管理粗放与信息化不足有较大关系，由于信息化不足造成各部门成本数据相互割裂、数据不共享，数据标准不统一，过程中对某项成本分析取数困难或不同部门出具的数据分析结果不一致，导致成本控制是否有效无法确定，成本控制水平裹足不前。目前，由于互联网的快速发展，基于互联网的成本管理平台已趋于成熟，房地产开发企业要尽快建立基于互联网的统一成本管理平台，便于自身的成本核算、反映及决策分析。 (八)建立有效的成本控制考核机制 有效的管理制度必须要有考核奖惩机制，才能得到执行，成本管理也是如此。房地产企业在建立健全各项成本管理制度的同时，也要建立健全责任成本考核机制。至少每年要根据成本实际运行情况与年度预算情况进行对比，根据公司考核制度规定，对各部门责任成本控制情况进行奖惩，做得好的要进行奖励，做得差的要进行处罚。只有建立健全成本考核机制，才能调动各部门实施成本控制的积极性，成本控制才能落到实处，成本才能切实降低。 四、结束语 目前，成本控制已成为房地产开发企业的一项重要任务，房地产企业要保持利润并生存发展下去，必须建立健全各项成本管理制度，利用好各项成本管理工具及信息化管理平台，在房地产开发各个环节注重成本控制，提高自身成本管理水平，使自己适应市场的发展需要，在实现企业自身利润要求的同时，提高我国房地产企业的总体成本管理水平。 房地产工程成本管理论文篇2 浅析业主项目成本管理 企业的发展离不开管理，在工程建设项目项目中，更加离不开对项目成本的管理，建立起一个成本信息库显得十分必要，针对这一情况，本文主要从不同的环节对工程建设项目项目的开发进行有效的成本管理，希望能够对今后的工程项目起到一定的借鉴作用，更好的发展我国工程建设项目事业。 1 投资决策阶段的管理 首先在投资决策阶段，也就是在最初决定项目立项的时期，相关人员一定要从可行性方方面出发进行前期的考察工作，看这个项目是否合理性和必要性，在可行性研究的基础上再粗略的估计一下方案需要的资金有多少，选择合适的投资，计算出能够从中获取的利润，同时还要对整个工程建设项目项目可能存在的风险进行有效的评估，这样才能获得最完整的计划，以便为后续的工作奠定基础。 2 设计规划阶段的管理 在这一阶段中，要想对成本进行有效的控制，首要前提就是做好设计工作，因为设计阶段对投资产生的影响占据整体影响的90%以上，这一阶段也是将经济效益最大化的重要阶段，笔者认为要想做好设计阶段的工作，一是要选择一个合适的设计单位，拥有丰富的设计经验，并且将项目的主要负责人确立下来，组建起稳一个完整的设计团队。二是要从经济性的角度出发加以论证，确保整个设计既满足设计的要求，又能达到经济最大化的效果，设计时需要满足各个阶段的相关要求，与可行性报告进行对比，对投资情况加以进一步的估算。三是要将设计图纸进行审核，必须要由专业人士进行评判，力求减少工程变更的情况。 3 施工招标阶段的管理 在进行施工招标的过程中，有几点是需要注意的，具体如下。 由专业人士建立起一个招标小组，从多个方面着手，如招标范围、招标内容以及招标条件等方面加强招标活动，避免产生重复招标的现象，招标的企业至少要达到5家以上，这样可以有效的避免出现串标的可能性。 在招标的过程中所遵循的原则为最低价中标，确定好标底，将工程一次性包死，采用工程量清单计价的形式进行招标。如果招标的企业条件相同，那么则优先选择费用低的企业。 对于总包以及项目经理的选择，优先确定其具备相应的组织管理能力，在招标前重点考察的内容是是否具备相应的组织管理能力，对于公司的资质情况则作为次要的考察内容。有些分包项目具有垄断的性质，针对这种情况就需要将造价降到最低。 在制定合同的过程中，合同中的各项条款需要加以进一步的细化，防止有不明确的条款存在，这样可以有效的避免纠纷以及索赔现象的出现，尤其是要注意各个款项是否存在歧义的情况。在合同中还要注明工程项目各方应该履行的义务以及可以享受的权利，如果不能按照合同办事，则有权获取相应的赔偿。 最后，将施工单位、施工材料以及相应的设备供应商的相关信息收集起来，输入进数据库中，一方面便于查找有关的信息，另一方面还能对这些单位评分，以优中选优。 4 施工阶段的管理 在施工阶段的成本管理，可以从以下几个方面进行控制： 一是要在土建、水电以及相应的各个环节中建立起相对专业的人员，由专人对项目的情况进行管理，必须要具备丰富的技术经验与管理经验。有独自运作项目管理阅历的人承担，项目管理团队的待遇和利润挂钩，调动团队积极性，同时项目管理团队人员应具备职业道德。 开工前应组织设计、施工、监理、业主方预算、工程管理人员组成小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性进行会审，提出明碡的会审意见，并在施工前改正。 通过招标选择有良好信用的总包及监理单位，监理单位和总包或其他供应商、分包无利益关系。 项目管理人员应和监理对工程质量进行监控，一旦发生质量事故，应马上通知有关部门进行详细调查，分析事故原因，提出事故报告及防患措菔，防止再发生和减少损失。应对隐蔽验收做好详细记录，并办理书面手续。 进度款：(1)原则上不支付预付款和备料款，如需支付，需按规定的流程审批。(2)施工单位应按月报送进度计划和本月实际完成、验工月报表，工程、预算部门会同监理对施工单位的进度款进行审核，同时查看上报的资料是否齐全(进度照片，工程质量证明材料等)。经财务审核、批准后，工程、预算、财务建立统一合同台帐和批准付款台帐。(3)工程款支付达到合同款的85%，原则上应停止付款，防止支付过度出现。 5 技术协调 建设项目管理，是为满足建设项目对于特定目标要求而进行的系统的、有效的计划、组织、控制与协调活动。"协调"是建设项目管理的一项重要内容。协调的内容包括人际关系、组织关系、资源供求、信息交换等方面，资源供求与信息交换协调可以统称为技术协调。从业主方的工程管理的角度出发，建设项目管理中的技术协调的重点，主要是技术信息协调，这一协调贯穿整个项目管理全过程。 技术协调是目前建设项目管理相对较薄弱的环节。对于项目建设程序的各个阶段而言，规划、设计、施工阶段自身有较完善的质保体系，有各自较为严密的标准、规范，但各阶段之间需要衔接，必然存在技术信息的相互流动。例如，施工单位对于设计使用功能的理解，以及对变更的掌握，设计单位对于现场和施工动态情况的了解等，都依赖技术信息交流;项目管理的对象，即工程实体本身，是一个由众多的环节构成的系统，项目管理实践证明，技术信息协调失败引发的问题在项目缺陷中占了相当大的比例，从而造成项目成本控制失调。 技术信息协调是在各阶段间、工程各部位间以及各单位间传递技术信息，对于其中的部分子系统。错误的技术信息一经传递，往往会在相对封闭的子系统中持续作用，或者对其他子系统引发连锁反应，直至出现矛盾后才被发觉，具有隐蔽性。正是由于技术协调是提供工作的依据、标准的保障，所以其意义重大。 结束语 总而言之，工程建设项目事业是我国比较重要的一项产业，在近些年间的发展也是十分迅速的，针对当前的发展形势，必须要对业主方的项目成本加以更为有效的管理，成本的管理对于项目管理的成败具有直接的联系，间接也体现着建筑的整理水平以及综合的竞争力，所以为了国家能够获得更为理想的精力效益以及促进工程建设项目市场更加蓬勃的发展，相关人士需要在成本管理上多下功夫，这样才能让我国的工程使用增值。 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产项目成本管理论文 2. 房地产施工项目成本管理现状及对策探讨论文 3. 建筑工程成本管理毕业论文 4. 工程项目成本管理分析论文
探究房地产企业成本管理标准化
成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。以下是我为您整理的房地产企业成本管理标准化问题的论文范文，欢迎参考阅读。
摘要： 在房地产企业中，成本管理不仅像财务管理一样渗透到企业的每一个角落，而且成本管理由于其融合技术和经济的专业特点，更发挥着联系融资管理、资金管理、产品设计管理、产品生产管理、产品销售管理的枢纽作用。房地产企业的成本标准化管理主要分为五个步骤：明确管理架构→明晰管理权责→制定流程→编制制度→设计管理工具。房地产开发的各端口的标准化始终是相互制约、相互促进的，成本管理的标准化离不开其他专业端口的支持，同样成本管理的标准化也会促进其他专业端口的标准化。当内外部环境变化导致原有的标准化管理体系不再满足要求的时候，企业必须从头思考如何在新环境下做到管理的标准化。
关键词： 成本管理;标准化;权责;管理工具
进入21世纪以来，中国的房地产市场经过了十多年的高速发展，已经不再是盖出房子就能卖掉的卖方市场，越来越多的企业都意识到必须生产满足市场客户需求的产品才是企业的生存发展之道。企业的生存发展必须要满足几个要点，一是产品能销售出去，二是销售后能形成利润，三是销售和生产相匹配，也就是能保证经营现金流。
同样，房地产企业的成本管理也早已不再定义为负责预结算的算量计价工作，国内顶尖的房地产企业如万科、龙湖、万达等，通过少则十数年，多则三十年的不断摸索和思考，已经把成本管理逐步融入到企业经营的各个方面和环节中。在房地产企业中，成本管理不仅像财务管理一样渗透到企业的每一个角落，而且成本管理由于其融合技术和经济的专业特点更发挥着联系融资管理、资金管理、产品设计管理、产品生产管理、产品销售管理的枢纽作用。因此，包括上述龙头房企在内，许多立足长远、具备战略眼光的房地产企业已经或将要开始实行成本管理的标准化。
笔者根据自身从事建筑经济专业十几年的管理经验，结合行业广泛交流的心得，就房地产企业成本管理标准化在此做一些简要的阐述。房地产企业的成本标准化管理主要分为五个步骤：明确管理架构→明晰管理权责→制定流程→编制制度→设计管理工具。
一、明确管理架构
成本管理，主要包括三方面的内容：一是造价，即传统的纯技术业务;二是招标;三是合约。不同的企业有不同的管理架构，如中海将三方面内容包含在一个职能部门里，而万科分为成本和采购两个部门，恒大则直接分成了三个部门。
又如，万科集团实行三级管控分，分为集团、区域和城市公司，恒大则实行集团和城市公司的两级管控，一些发展中的企业由于不能完全满足资源需求而采取直接管控和两级管控相融合的方式。管理架构的设置并无好坏之分，但是必须在一个相对长的时间内适合企业的经营目标和经营模式。本文只是以成本管理架构为例，由于成本管理贯穿项目全过程，涉及企业内部各个部门，因此这里说的明确管理架构不是单指成本管理，而是企业整体的管理架构。
二、 明晰管理权责
架构明确后就需要对成本管理涉及的各类事务进行分类，分事项明晰管理权责。例如成本测算，在项目获取阶段，一是根据资源配置情况确定，即准备新进入一个市场，项目还未获取，人员也处于无或极为有限的状态，此时要为是否获取项目和以多大代价获取项目提供决策依据的成本测算必然应成为上一级管理机构的责任。二是如果在已进入的市场获取项目，那么企业管理需要确定是放到最下层级的城市公司还是集中到总部。
又如，施工过程管理中最常见的签证管理，给项目经理多大的权限、什么金额或哪种类别的签证必须得到什么层级的哪位管理者的审批，这些都需要根据企业自身管理思路在管理权责表中明确表达，否则流程无法明确，权责不清晰，管理问题频频发生，管理架构也就成了空架子。
三、制定流程
看到这里也许会有读者会说，怎么不是先编制度后做流程?流程不是和制度配套的吗?的确有不少企业都是先编制度后做流程，而且既没有明确梳理管理架构，也没明晰权责，很多企业到处去搜集其他公司的制度来进行修改，一套制度里也许目标成本制度是学了万科的，合约规划制度是学了龙湖的，到最后实施起来谁也解释不清楚，执行得一塌糊涂。
说到底，无法落地执行的制度，即使照搬了全套，也是没有执行力的。按照本文所述的步骤，先想清楚企业的发展思路，然后针对权责表中的各事项制定相应的流程，其实是环环相扣，也易于员工理解。一套管理体系中，管理架构是灵魂，权责划分是大脑，流程是骨架，制度是躯壳，管理工具是血脉，组合在一起才是一个有思想、有能力、行动自如的完整的人。房地产企业流动性大，准确反映架构和权责的流程可以让新人迅速上手，理解企业的`做事原则，而不用一进公司就面对几十上百的制度，在工作和制度面前手足无措。
四、编制制度
正如前文所说，制度主要是对流程中不便做过多描述的规则、要求的详细阐述，在各个工作步骤中需要产生一些什么样的书面记录资料，需要注意的问题和处理问题的原则等。简单地说，制度可以理解为流程的说明书。制度编制时必须注意不同的制度之间描述的统一性、用词的专业性和表达的准确性，切忌制度之间、制度和流程表达不一致。制度的编制可大可小，大的来说成本管理就是一个制度，其中包含企业成本管理所涉及的所有方面;小的来说可以把这些方方面面分别做成单一的制度，如针对变更和签证专门有一个管理制度，针对付款又有一个专门的管理制度，这样的好处是不需要一个制度从头读到尾，也便于查找、便于理解。
五、设计管理工具
前述第一步和第二步只是为成本管理标准化提供了基础，第三步和第四步则是确定了标准化管理的内容，最后一步则是要通过各类大大小小的管理工具来提高执行力，逐步提高成本管理工作的标准化。
举例来说，万科的目标成本管理主要通过其公司内统一标准的目标成本测算表来实施，该测算表统一了成本科目划分、量价分离的测算模式、各项分摊测算原则等，在万科实现全国跨区域发展的同时保证了成本管理的水平不产生大的波动，为总部对区域和城市公司实行有力管控提供了支持。又如对造价咨询企业的管理，房地产企业如今已成为主要基本业务外包的资源整合型企业，在项目定位外包、设计外包、施工外包、造价业务外包、销售外包的情况下，房地产企业的专业人员都不仅仅是专业人员，更是管理人员。
长期从事成本管理工作，对此也有深刻的亲身感受，最终笔者设计了一个标准的工程量统计表解决了这一问题，通过主要工程量的指标和相互的逻辑关系，结合项目设计特点进行判断，轻松地将造价咨询公司的工作质量控制在合理范围内。再如招标文件和合约的标准模板，在如今这个信息业飞速发展的时代，这类文件资料的交流和共享已经非常频繁，在企业内部分门别类固定统一的标准模板成为一项很有可实施性的工作，而统一的合约模板也为成本数据库的数据归集整理提供了方便，省去了大量的分析、拆分组合时间，提高了数据的有效性。
需要指出的是，房地产毕竟不是工业产品，产品的设计、制造都有太多的独特性和手工化，因此无法像工业产品一样做到真正的标准化生产，房地产企业需要做的是努力提高管理的标准化水平，包括成本管理的标准化水平。房地产开发的各端口的标准化始终是相互制约、相互促进的，成本管理的标准化离不开其他专业端口的支持，同样成本管理的标准化也会提高其他专业端口的标准化水平。目前，一些先进房企的部分设计已经做到了标准化，这也促进了成本管理的标准化。另外，市场的环境、企业内部环境总是在不断发生变化，正如电商当下对房地产行业的冲击，已经有少数房地产企业在尝试更换思维模式。当内外部环境变化导致原有的标准化管理体系不再满足要求的时候，房地产企业必须从头思考如何在新环境下做到管理的标准化。
参考文献：
[1]张建红，张建国.房地产开发企业成本管理分析[J].商业会计，2014(04).
[2]毋嘉平，邱慧青.论我国房地产项目成本管理的关键环节[J].民营科技，2013(11).
1宏观调控下重庆房地产的发展与分析2"中华新城"项目分析与策划3房地产投资基金管理与债权融资分析4社区物业管理与创建和谐社会的关系5重庆小户型商品房的投资价值与走势6Xx项目的营销策划案7目前上海房地产价格为什么下跌,而重庆房价处于稳步上升趋势8创建房地产品牌是房地产企业走向长远发展的关键9项目后评价在房地产开发与策划中的重要价值10Xx项目的可行性研究与技术经济分析11从国外的节能建筑看中国的节能建筑12重庆江景房剖析13解决房屋拆迁矛盾和纠纷有效途径14我国房地产中介行业发展的探索15如何有效树立房地产企业的品牌16建立在城市经营基础上的房地产开发17房地产营销策划与城市经营18重庆房地产发展与城市规划的探讨19试析重庆市商业地产发展20重庆市经济适用房现状及发展趋势分析21房地产开发可持续发展研究22房地产项目成本控制新思路23建设工程成本控制新思路24房地产项目现场销售管理模式分析25产权式商业模式的利与弊26我国房地产税收体制分析27物权法与房地产发展之关系研究28房地产投资的风险及控制风险的对策29品牌在房地产市场中的作用30房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策31论可行性研究在房地产开发中的作用32房地产市场调查及方法探析33房地产投资与经营策略研究34试论房地产全过程营销策略体系35房地产企业发展战略初探36房地产开发成本控制的对策37房地产销售模式探讨