“经济适用房”政策实施中的问题探讨
市场经济方向。我国房地产开发的可持续性融资问题研究本文以我国房地产开发为研究对象，通过对我国现有房地产开发的融资行为进行研究，发现房地产开发融资存在许多问题，主要体现在以下两个方面： 一是大多数房地产开发的可持续性融资能力较弱；二是盲目融资现象较为普遍。作者结合以前的研究成果，重申了可持续性融资这一概念，认为可持续性融资是 一种贯穿发展全过程的融资理念，的融资行为不仅满足当前资金需求，而且不会影响的后续融资活动，使的融资活动保持可持续性，实现价值 最大化。针对当前现实中存在的问题，作者构建了房地产开发的可持续性融资体系，并利用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型。 本文共分为六章，第一章主要阐述了论文的研究背景、意义以及关于房地产融资的国内外研究现状；第二章阐述了我国房地产金融市场的现状，分析了我国房地产业 所面临的宏观调控政策以及现有的金融工具，明确了再融资与可持续性融资的区别与联系；第三章主要内容是结合房地产业实际中存在的问题构建房地产开发的 可持续性融资体系；第四章建立可持续性融资体系的SD模型，并着重分析了模型的核心部分：预警子系统和反馈子系统；第五章为案例，以实例进行可持续性 融资能力的分析，并提出了一些建议；第六章对全文进行总结并指出了后续工作的研究方向。 本文的创新点主要体现在以下几个方面： (1)本文多角度地对再融资和可持续性融资进行比较，扩展了可持续性融资的使用范畴； (2)本文以房地产开发为研究对象结合房地产行业的现状构建了可持续性融资体系，并在这一领域进行了尝试性探索： (3)本文运用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型，使可持续性融资体系更具有系统性； (4)与其他学者的研究成果有所不同，本文的可持续性融资能力分析更具有动态性，可以指导决策人员随时调整融资活动，以便提高融资效率。
房地产专业毕业论文参考选题 1、 前监理工作存在的问题及原因、对策2、工程项目管理（咨询、设计、监理、施工、采购）应对WTO的形势与对策3、工程监理制度及手段研究4、计算机在项目管理中的应用研究5、国内外招标投标惯例比较研究6、国内招标投标现状及规范研究7、工程设计阶段的投资控制研究8、关于监理人员资质认定办法的思考9、加入WTO对房地产业的挑战与机遇10、关于政策性住房金融制度的研究11、房地产合理开发规模的研究12、空置房成因及对策研究13、关于住房消费贷款（政策性、商业性）的思考14、关于工程管理专业人员应具备素质的思考15、关于项目后评估的思考16、关于完善工程造价管理的思考17、工程项目投标报价策略研究18、工程造价计价现行体制的缺陷与对策研究19、工程项目施工阶段造价的控制与管理20、拖欠工程款的成因与对策研究21、关于建设有形市场规范化发展的思考22、论工程量清单报价23、工程造价管理模式改革探讨24、论工程项目全过程的投资控制25、关于工程造价主动和动态控制的思考26、房地产投资风险研究27、我国物业管理的现状及对策研究28、我国工程造价咨询业的现状及发展研究29、论工程担保制度的建立与推行30、住宅产业的发展与国民经济增长31、关于提高工程质量的若思考32、基础设施融资模式及策略研究33、项目融资（BOT、TOT、ABS等模式）的现状及对策研究34、国内外工程造价管理的比较分析研究35、加入WTO后建设法规的完善36、关于国际工程承包中FIDIC合同条款的应用37、承包商施工合同风险防范38、建筑工程招标投标与合同管理关系的探讨39、工业发达国家建设工程合同管理与风险管理40、风险管理理论在工程合同管理工作中的应用41、施工索赔的现状和对策研究42、浅谈FIDIC条款中的施工索赔43、论信息技术在工程施工索赔中的功能44、工程总承包企业与工程项目管理企业的界定和比较研究45、推行总承包对我国建筑业的影响46、工程总承包企业组建的模式研究47、住房价格合理姓性探讨48、房地产估价方法比较研究49、房地产泡沫预警与防范50、房地产周期波动分析51、房地产经济预警方法研究52、城市规划与城市地（房）价相互作用机理研究53、城市土地收购储备制度探讨54、房地产开发项目可行性研究报告-----XX案例研究
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
你自己要写的是估价方法还是什么？房地产估价的范围很广噢~你这题目是两者做比较还是写他们的共同点？
房地产专业毕业论文参考选题 1、 前监理工作存在的问题及原因、对策2、工程项目管理（咨询、设计、监理、施工、采购）应对WTO的形势与对策3、工程监理制度及手段研究4、计算机在项目管理中的应用研究5、国内外招标投标惯例比较研究6、国内招标投标现状及规范研究7、工程设计阶段的投资控制研究8、关于监理人员资质认定办法的思考9、加入WTO对房地产业的挑战与机遇10、关于政策性住房金融制度的研究11、房地产合理开发规模的研究12、空置房成因及对策研究13、关于住房消费贷款（政策性、商业性）的思考14、关于工程管理专业人员应具备素质的思考15、关于项目后评估的思考16、关于完善工程造价管理的思考17、工程项目投标报价策略研究18、工程造价计价现行体制的缺陷与对策研究19、工程项目施工阶段造价的控制与管理20、拖欠工程款的成因与对策研究21、关于建设有形市场规范化发展的思考22、论工程量清单报价23、工程造价管理模式改革探讨24、论工程项目全过程的投资控制25、关于工程造价主动和动态控制的思考26、房地产投资风险研究27、我国物业管理的现状及对策研究28、我国工程造价咨询业的现状及发展研究29、论工程担保制度的建立与推行30、住宅产业的发展与国民经济增长31、关于提高工程质量的若思考32、基础设施融资模式及策略研究33、项目融资（BOT、TOT、ABS等模式）的现状及对策研究34、国内外工程造价管理的比较分析研究35、加入WTO后建设法规的完善36、关于国际工程承包中FIDIC合同条款的应用37、承包商施工合同风险防范38、建筑工程招标投标与合同管理关系的探讨39、工业发达国家建设工程合同管理与风险管理40、风险管理理论在工程合同管理工作中的应用41、施工索赔的现状和对策研究42、浅谈FIDIC条款中的施工索赔43、论信息技术在工程施工索赔中的功能44、工程总承包企业与工程项目管理企业的界定和比较研究45、推行总承包对我国建筑业的影响46、工程总承包企业组建的模式研究47、住房价格合理姓性探讨48、房地产估价方法比较研究49、房地产泡沫预警与防范50、房地产周期波动分析51、房地产经济预警方法研究52、城市规划与城市地（房）价相互作用机理研究53、城市土地收购储备制度探讨54、房地产开发项目可行性研究报告-----XX案例研究
中信海洋直升机股份有限公司 转让哈尔滨基地房地产资产评估报告书 中承华评报字（2004）第033号 中信海洋直升机股份有限公司： 中信海洋直升机股份有限公司（以下简称“中信海直”）拟将其拥有的哈尔滨基地房地产进行转让。北京中承华资产评估有限公司（以下简称“中承华”）接受中信海直的委托，对其拟转让的上述房地产———位于哈尔滨市香坊区赣水路32号的中信海直哈尔滨基地0－7层办公楼进行了评估工作，对委托评估的房地产在2004年4月30日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方及资产占有方概况 （一）委托方及资产占有方： 委托方：中信海洋直升机股份有限公司 注册地址：广东省深圳市罗湖区解放西路188号农业银行大厦19楼 注册资本：人民币25680万元 营业执照号码：1000001003124（6－1） 法定代表人：李士林 企业类型：股份有限公司（上市） 中信海直是经中国国际信托投资公司以资计字〔1998〕 20号文批准，以中国中海直总公司为主要发起人，同时联合中国海洋石油南海东部公司、中信国安有限公司、中航黑河民机技贸中心、广东南油经济发展公司、深圳市友联运输实业有限公司、深圳名商室外运动俱乐部有限公司共同发起，在原中国海洋直升机专业公司基础上，通过改组改制而设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会以证监发行字〔2000〕90号文批复，中信海直于2000年7月3日在深圳证券交易所以上网定价发行方式向社会公众增量发行人民币普通股6，000万股，同年7月31日，该公司6000万人民币普通股在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码0099，发行时总股本为19，600万股。 经营范围是：为国内外用户提供陆上石油服务、海洋石油服务、人工降水、医疗救护、航空探矿、航空摄影、空中广告、海洋监测、渔业飞行、气象探测、科学实验、城市消防、空中巡查、航空护林、空中拍照方面的飞行服务、飞行场站服务设施；直升机、二手飞机、报废飞机、航空设备、器材及零配件的出口业务；直升机、航空设备、器材及零配件、机场场站设备的进口业务；接受委托代理上述进出口业务；与外国航空公司签定有关租用直升机、固定翼飞机及飞行员、机械师的合同；自营和代理除国家组织统一联合经营的16种出口商品和国家实行核定公司经营的14种进口商品以外的商品及技术的进出口业务；开展”三来一补”、进料加工业务、对销贸易和转口贸易；直升机机体、动力装置、机载设备、特种作业设备的维修；石油化工产品的仓储、陆路运输；投资企业所需设备、材料及生产产品的销售（国家有专项专营规定的除外）。 （二）资产概况： 1、基本情况 本次拟转让的房地产为中信海直哈尔滨基地办公用房地产楼，该房地产位于哈尔滨市香坊区赣水路32号（香坊区赣水路与民航路交口处），该地区为哈尔滨市开发区商业发达地段，周边分布多处商业服务及居住用房。该房地产西侧毗邻帝王大厦（商住 综合楼）、福顺天天大酒店（五星级），北临昆仑商城、鸿祥名苑、金桂园、名人府邸等商住小区，及世纪联华大型超市；东临市证券登记公司、名仕高尔夫、新加坡大酒店（五星级）、星河国际（高级商住综合楼）、华风世贸广场等哈市知名企业及商业物业。向北可见亚洲第一高钢塔（全钢结构）———龙塔，周边人文及商业氛围良好。 该房地产南北朝向，正门朝北，正面基本为长方形，内廊式，沿赣水路为短边，沿民航路为长边。该地产所在的整个大厦分成ABC三部分，现使用者依次为省卫生厅、北方天鹅和中信海直哈尔滨基地三家，各家的入口分开。楼后面是省商检局家属住宅。本地段以昆仑商城为核心，以饮食和娱乐业最为繁荣。 被评估房地产所在大楼地上12层，地下1层，为钢筋混凝土框架结构，建筑占地为共用，其分摊的土地面积为504．83平方米，该房产标准层高3．3米，底层层高4．2米，主体结构竣工于1998年12月，中信海直哈尔滨基地拥有0－7层（地下1至地上7层）部分，待估建筑面积为6562．77平方米，于1999年4月左右入住办公。 2、产权状况 该房地产产权证齐备、规范，其中：房产证编号为哈房权证开国字第00045595号，国有土地使用权证书号为哈国用（2002）字第52735号，证载权利人均为中信海直哈尔滨基地。 3、附属设施及内外装修 该房地产底层正立面外墙以花岗岩贴面为主，其他立面以防水涂料为主。内部电梯前厅、楼梯间及公共走道：花岗岩地面、轻钢龙骨、墙面乳胶漆、花岗石踢脚、腰线镶榉木线、不锈钢楼梯扶手。榉木包门，双层白铝合金推拉窗。卫生间铺有墙砖、地板砖，天棚采用PVC板吊顶，普通国产洁具。该房产有2部LG原厂电梯，载重1000KG，仅通达7层。房屋水、电、照明设施齐全，采暖热源来自开发区热网。 一层门厅主要为造形龙骨及石膏板、枫木门贴榉木板亚光漆、天棚石膏顶角线、窗台板西班牙米黄理石，全玻璃包不锈钢感应式自动门。二三层主要为轻钢龙骨吊顶、纸面石膏板、棚面刮大白、棚面乳胶漆、包柱立邦漆、窗帘盒、榉木汽包罩、榉木窗台板／踢脚线，室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：卫生间墙面镶瓷砖、卫生间PVC面层和棚角线、汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。 4、使用情况 目前，该房地产第7层由中信海直哈尔滨基地办公使用，地下1层用作食堂及部分楼层少量房间用做库房及闲置，其余楼层对外出租。经现场勘察，房屋主体结构均完好，附属设施使用功能正常。 二、评估目的 中信海直拟将其拥有的中信海直哈尔滨基地房地产进行转让。北京中承华资产评估有限公司接受中信海直的委托，对上述拟转让房地产进行了评估工作，对委托评估的房地产在2004年4月30日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。 上述资产转让行为已经中信海直董事会决议批准。 三、评估范围 本次资产评估范围为位于哈尔滨市香坊区赣水路32号的中信海直办公楼0－7层，总建筑面积6562．77平方米。上述待估房地产基准日账面原值28，441，952．60元，账面净值25，534，073．55元。 四、评估基准日 资产评估基准日为2004年4月30日。本次评估的作价标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。 五、评估原则 中承华在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，遵循资产评估独立性、客观性、科学性的工作原则及资产持续经营、替代性、公开市场等原则，强调评估程序的科学性，取价标准的公正性、资产状态确认的现实性，以公正、客观、科学地评定估算评估对象在评估基准日之公允市场价值。 六、评估依据 ●法规依据 1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》； 2、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、原国家国有资产管理局（1996）23号《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、财政部财评字〔1999〕91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知； 5、财政部财评字〔1999〕91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知； 6、财政部2001年第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》； 7、中国注册会计师协会协〔2003〕18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》； 8、《中华人民共和国土地管理法》； 9、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》； 10、《中华人民共和国城市房地产管理法》。 ●行为依据 1、中信海直关于资产转让的董事会决议； 2、中承华公司与委托方签订的《资产评估委托约定函》。 ●产权依据 1、 中信海直提供的国有土地使用证、房屋所有权证。 ●取价依据 1、哈尔滨当地建筑装饰工程造价信息等资料； 2、评估人员调查获取的哈尔滨当地房地产市场价格信息等。 ●参考资料及其他 1、与中信海直资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等资料； 2、评估人员现场勘察记录底稿； 3、评估人员收集的其他资料。 七、评估过程 在评估过程中，中承华对评估资产进行了较为详细的清查，并按照公认的评估原则，对委托方提供的法律性文件及相关资料进行验证审核，进行对资产的实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要且可能实施的资产评估程序。 1、中承华在接受委托后，即确定了有关的资产评估人员并与委托方相关工作人员就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论，并设计了测算底稿。 2、收集和整理评估对象（房地产）市场交易价格信息。 3、对于房屋进行现场勘察记录，核实法律文件以及实际使用状况。评估人员对待估房产作了详细的勘查，主要是查看房屋的现状，各部位外观质量、装修的标准和完好程度以及该房产的周边区域状况。经勘查的情况如下： （1）基础承载能力良好，没有出现不均匀沉降等异常现象； （2）主体承重结构强度良好，具有继续承力和使用的功能； （3）内、外装修基本完好，无破损现象，但已显陈旧； （4）附属设施齐全，现正常使用； （5）其他部位未见异常情况。 4、依据评估人员在评估现场勘察的结论，再进行必要的市场调查，掌握市场行情，选取可比实例，分析影响市场价值的各项因素，最终测算得到委托评估资产的评估值。 5、针对测算的结果，我们按照规范化要求编制资产评估报告。评估结果及相关资产评估报告按公司规定程序进行三级复核，全部审核意见反馈回项目组，项目组在此基础上进行进一步的修订。最后由项目组完成并提交报告。 八、评估方法及测算说明 该房地产位于哈尔滨市南岗区和香坊区交界地带，为哈尔滨开发区的边缘地带，但所处地段商业服务业云集，我们根据转让房地产所处区位并结合法定办公用途等特点，通过调查近期哈尔滨市房地产交易市场上能够找到，且具有可对比性的交易案例，对该房地产采用市场比较法进行评估，由于选择的交易价格均不含房屋内部精装修，所以在上述比较修正后结果的基础上再加上待估房屋内部精装修的价值，得到整个办公楼的评估值。即，市场比较法房地产评估价值 ＝ 房地产主体价值＋装修价值。 市场比较法评估首先是选择市场同区域近期销售的与待估房地产类似的房地产作为参照物，从时间因素、交易因素、区域因素、个别因素等方面找出待估房产与每个参照物之间的差异。然后据此对参照物的交易价格进行调整，再通过综合分析，调整确定待估房产的评估值。 （一）待估房地产概况描述 1、区域因素 （1）地理位置及繁华程度：待估房地产位于哈市香坊区赣水路32号，为赣水路与民航路交汇处，属开发区繁华地段。赣水路两侧商服务业云集，这里距离哈市著名的旅游观光景点———龙塔及开发区广场仅数百米之遥，周边自然景观良好，待估房地产具有独特的人文景观及良好的商业氛围。 （2）基础设施完善程度：待估房产所在地区水、电、气、热等基础设施完善； （3）公共设施完善程度：待估房产所在地区公共设施完善，福顺天天大酒店（五星级）、昆仑商城（餐饮一条街）、世纪联华大型超市、名仕高尔夫、新加坡大酒店（五星级）、星河国际（高级商住综合楼）、华风世贸广场等哈市知名商业物业及省医院、省祖研医院等公共设施和医疗机构； （4）交通便捷度：待估房产所在区域道路通达，交通便捷。在赣水路、鸿祥路、黄河路上有27路、72路、86路、205路等多条公共汽车线路经过，并在距此100米之内设有车站。 （5）环境质量、周围景观：待估房产所在区域无污染，城市景观设施较好，但本项目绿化率不高； （6）区域规划：商业、公企（办公）和住宅。 2、个别因素 （1）建筑物新旧程度：待估房产已建成5年，现正常使用，但内、外装修已陈旧； （2）装修条件：待估房产一层门厅主要为造形龙骨及石膏板、枫木门贴榉木板亚光漆、天棚石膏顶角线、窗台板西班牙米黄理石，全玻璃包不锈钢感应式自动门。二三层主要为轻钢龙骨吊顶、纸面石膏板、棚面刮大白、棚面乳胶漆、包柱立邦漆、窗帘盒、榉木汽包罩、榉木窗台板／踢脚线，室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：卫生间墙面镶瓷砖、卫生间PVC面层和棚角线、汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。 （3）设施设备条件：待估房产安装有两部LG原厂电梯，附属水、电、照明及消防设施齐全； （4）平面布置：按办公用途设计，但房间可改造布置； （5）楼层：0－－7层； （6）朝向：南北向。 （二）评估分析计算 根据评估目的和待估房产的情况本次采用市场比较法。即选择哈尔滨市房地产交易市场上与待估房产结构、功能类似的，具有较强相关性和替代性的房地产交易实例作为参照物，再对委估资产与参照物在区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等方面的差异进行比较和修正，评估出待估资产的市场价格。 ●计算主体评估价值 可比实例1：赣水路36号办公楼 该办公楼与北航天鹅航空公司办公楼及被评估房地产于同期建成，并与被评估的房地产呈对称分布。地上12层，地下1层，南北朝向，采用钢筋混凝土框架结构，建筑占地为2，200平方米，房屋总建筑面积为10，780平方米。该房产标准层高3．3米，底层层高4．2米，主体结构竣工于1998年12月，内部简单装修，该房产于1999年10月入住办公。经调查该房产原系省国土资源厅所有，2001年省国土资源厅将该房产作价后同哈市一民营企业进行了资产置换；2003年11月该企业又将此房地产作价置换给了省卫生厅，根据对交易情况的调查，由于该区域日益成熟，该类物业目前市场交易单价约为3800元／平方米，为正常交易价格。 可比实例2：金桂园B栋2单元办公用房 金桂园位于哈市南岗区长江路、鸿祥路、汉水路、衡山路交汇区域，是哈尔滨开发区内大型人文成熟社区之一，凭借良好的地理及自然环境该小区内的房产适应性较强，适宜为商住综合用途。在历届房展会上该小区曾多次入选“哈市十大精品住宅小区”。本实例位于金桂园B栋2单元8层，南北朝向，为办公用途（由住宅改动形成）。本例房屋为板式高层，总层数为16层，每个单元配1部电梯。该房产于2001年9月末竣工，本可比实例房产位于第8层，该房产建筑面积为194平方米，室内净高3米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，配有楼宇智能综合布线系统，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2003年4月该房产售出价格为72．8万元，折合单价为3753元／平方米。经调查本案例属于正常交易。 可比实例3：金桂园B栋3单元办公用房 金桂园位于哈市南岗区长江路、鸿祥路、汉水路、衡山路交汇区域，是哈尔滨开发区内大型人文成熟社区之一，凭借良好的地理及自然环境该小区内的房产适应性较强，适宜为商住综合用途。在历届房展会上该小区曾多次入选“哈市十大精品住宅小区”。本实例位于金桂园B栋3单元13层，南北朝向，为办公用途（由住宅改动形成）。本例房屋为板式高层，总层数为16层，每个单元配1部电梯。该房产于2001年9月末竣工，本可比实例房产位于第8层，该房产建筑面积为194平方米，室内净高3米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，配有楼宇智能综合布线系统，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2003年10月该房产售出价格为55．1万元，折合单价为3853元／平方米。经调查本案例属于正常交易。 交易案例与待估房产的概况比较如下表： 评估对象与比较案例的比较因素条件说明见下表： 1、进行时间因素修正 交易日期修正系数＝评估基准日价格指数／比较实例交易时点价格指数 设定可比实例交易时点价格指数为100，各可比实例交易日期与评估基准日相距较近，市场价格变化很小，无需进行交易日期修正，故修正系数均为100／100。 2、进行交易因素修正 交易情况修正系数＝待估房地产的正常交易情况指数／比较实例的交易情况指数 设定待估房地产的正常交易情况指数为100，待估房地产与可比实例1、2、3均为现房，可正常交易，故对可比实例1、2、3而言交易因素修正系数均为100／100。 3、进行区域因素修正 区域因素修正系数＝估价对象区域因素指数／比较实例的区域因素指数。待估房产和可比实例的区域因素见上表。 4、进行个别因素修正 个别因素修正系数＝估价对象个别因素指数／比较实例的个别因素指数。待估房产和可比实例的区域因素见上表。 比较因素条件指数见下表： 5、计算公开市场价值 比准价格＝交易案例价格×交易条件修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 进行各项因素修正及确定比准价值的具体情况见下表： 金额单位：人民币元／平方米 考虑到可比实例中实例2及实例3为商住两用物业，并非纯粹的办公类物业，因此我们采取对经修正后的比准售价加权平均得到待估办公楼主体的单价，分别赋予三个实例房地产修正后的比准价格50％：25％：25％的权重。即被评估的中信海直哈尔滨基地办公用房地产的主体平均市场单价为（3876×50％＋3708×25％＋3806×25％）＝3816．5元／平方米，取整为3817元／平方米。该价格系房地合一的主体市场价格。 主体评估总价＝评估单价×建筑面积 ＝3817元／平方米×6562．77平方米 ＝25，050，093元 取整为25，050，000元。 6、计算装修的价值 整个办公楼的内部精装修是由原龙江通航公司另外委托设计和施工的，不在合作建房的价格之内，同时计算房屋本体时的所选取的房屋案例均为不含内部精装修的价格的情况，鉴于此我们对装修工程现值采用成本法进行评估。 该办公楼于1998年底建成，原龙江通航公司装修后于1999年4月左右正式入住办公。我们取得了其全部的装修合同，经审核后的结算装修总造价为300万元，对其中主要的装修合同均由北方航空作过逐项审核。经过调查我们发现1999年4月至2001年10月哈市装饰材料市场价格较为平稳，而且期间物价水平也较平稳。在2001年年末至2003年6月期间，受房屋开发销售情况及“非典”等因素的影响哈市装饰材料价格水平平均约有5％的回落，但2003年6月至评估基准日时点，全年平均又约有5％的涨幅。同时我们结合被评估的房产实际装饰标准，其装饰程度属于中等办公装饰，根据估价经验判定其完全重置单价约在500元／平米左右，因此我们以该房屋装修的决算价格300万元作为装修的重置全价。该装修工程用于办公，其经济使用寿命参照业内的惯例定为10年，已使用5年，从现场察看其磨损情况属正常使用，则装修的成新率按年限法确定。 装修工程的成新率＝（1－已使用年限／经济寿命年限）×100％ ＝（1－5／10）×100％＝50％ 故装修工程的评估值＝3，000，000×50％＝1，500，000元。 7、计算房地产整体评估值 中信海直哈尔滨基地办公楼评估价值＝主体价值＋装修价值 ＝ 25，050，000＋1，500，000 ＝26，550，000元． 折合评估单价：4046元／平方米。 九、评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后，我们确定待估房地产在2004年4月30日所表现的市场公允价值为贰仟陆佰伍拾伍万元整（人民币26，550，000元）。 十、特别事项说明 1、本报告所称“评估价值”是依据所评估的资产在现有用途不变、持续经营条件下以及在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价值，本评估结果是对2004年4月30日这一基准日被评资产公开市场价值的的客观公允反映，中承华对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。 2、我们没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。 3、本报告仅供委托人为本报告所列明的评估目使用。评估报告书的使用权归委托方所有。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的。 4、本报告中，我们的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属不发表意见，也不作确认或保证。我们对委托方和资产占有方提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和资产占有方负责。 5、我们的评估值是包含土地价值的房地合一的市场公允价值，未考虑评估目的实现后办理房屋所有权证和土地使用权证变更过程中可能发生的的费用；对可能产生的纠纷不承担任何责任。 6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。 十一、评估基准日期后重大事项 1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。 2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。 十二、评估报告法律效力 1、本报告提出的评估结果在颇大程度上依赖委托方及资产占有方提供的资料。 2、本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。 3、本报告专为委托方所使用，并为本报告所列明目的而作。除按规定送给有关政府管理部门外，本报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。 4、在不考虑本报告所述之限制条件的情况下，本评估结论依据国家有关规定，评估结果有效期为一年，从评估基准日起计算，即从2004年4月30日起至2005年4月29日止，超过一年，需重新进行资产评估。 十三、评估报告提出日期 本评估报告的提出日期为2004年5月17日。 法定代表或授权人：周军 经办注册资产评估师：周军 经办注册资产评估师：马海啸 北京中承华资产评估有限公司 2004年5月17日
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究请采纳答案，支持我一下。
为什么的房地产张价过快我个人认为，我们国家应该规定。一个家庭只能在一个城市。有一套住房。在全国有两套住房。这样可以控制房地产，价位。 一个家庭有一套住房就够住了两套住房，不可能这里住一天那里住一天。这样可以给没有房子的人一位子。有钱人把房子买了。没钱 的上那买房子。只能租有钱人的房子。 现在的社会现象是有的一个家庭好几处房子。出租去。我没钱的人什么时候能买起房子啊。他们有钱的都买走了，房地产商是谁给钱多卖给谁。所以房地产能不长价吗？ 我是想算一笔帐。一个普通的百姓什么时候能买起房子啊。下面是我的一个月收入和开销。 我家是吉林省双辽市的。我们这生活水平在全国是底的了。 我一个月争1300元算中上等了。 我的每个月的开销 电话费是30元 电费是40元 水费是7元 要买煤取暖；做饭；平均每月是400元 大米要60元 油盐要25元 菜钱要200元 还有日常用品15元 服装和鞋每月平均60元 交通费一个月要30元 养老保险每月200元 我每个月要开销1067元。还没算平时有个病。和供养孩子的费用。 我一个月就省233元钱。 我们这的房子是；平均1500元；买个60平米房子要90000元； 我一年才省下2796元。我得要32年买起房子。 如果一家俩个人都争这些钱就是高收入了。也要16年买的起房子。 我是想他们的钱那来的。我们的百姓怎么能住房啊 我是想我们这有个烟草的人员内退了。一个月一万多在家什么都不做。两年就买个房子。他可以买十个房子我们就能买一个房子。 他一个人能住多少那？他一个人要住我们十个人的地方。 所以我建议我们的国家的土地越来越少了。我们得省点土地了。让我们每个人都有地方住。所以国家要控制每个人的拥有的土地啊。 百姓是有住的地方和吃的就可以。民以食为天啊。百姓有吃的住的就是国太民安，就会国富民强。 土地是国家的人民也是国家的。人民为国家。
你好，可以参考下面：1．房地产估价和经纪数据信息的开发利用（1）房地产估价和经纪机构数据信息及其管理和利用现状；（2）国内外房地产数据信息开发利用经验介绍；（3）房地产估价和经纪机构数据信息的挖掘、整合及利用构想；（4）房地产数据标准建立与应用。2．房地产税收估价及其对房地产估价和经纪行业的影响（1）房地产批量评估技术；（2）房地产交易环节税收评估经验介绍；（3）房地产估价、经纪机构如何为房地产税收服务；（4）房地产评税制度及其对房地产估价和经纪行业的影响。3．房地产经纪、估价企业战略合作与创新（1）高新技术在房地产经纪、估价中的应用；（2）房地产经纪、估价产业价值链提升及企业转型；（3）房地产经纪、估价企业的创新发展之路；（4）当前房地产市场形势及房地产经纪、估价企业发展战略。希望能对你有所帮助，望采纳噢！
哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、 房地产开发企业融资前景分析B、 宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！
“经济适用房”政策实施中的问题探讨
房地产估价还原率求取方法比较及其优化内容摘要：收益还原法是收益性房地产估价的最常用、最重要的方法，但由于还原利率的确定较为困难，很难确定其是否准确、是否科学，导致应用受到一定限制。笔者通过分析现行较通行的还原利率确定方法，得到以复合调整法确定还原率的优化方法。关键词：房地产估价 还原率 复合调整法房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须注重活动过程的严谨性与科学性。房地产估价收益法，是目前国际上流行的资产评估方法之一，该法是利用资金时间价值原理,将房地产未来收益折现求其现在市值的一种评估方法。但在实际操作中，收益法有一定的难度，集中难点是未来纯收益和资本化率的确定，特别是资本化率的准确与否，将极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和客观性。因此在运用收益还原法评估房地产的价值时，还原率确定的准确与否对估价结果的准确性具有重要影响。还原率实质由于房地产具有位置固定性、不可再生性、个别性、永续性等特性，且具有投资和消费的双重属性，使得使用者在占有某房地产时，房地产不仅能为其提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断的继续取得。因此可以把购买房地产作为一种投资，房地产价格作为购买若干年房地产收益而投入的资本，房地产价格高低取决于可以获取的预期收益高低，由此产生了房地产估价收益法。收益还原法的基本公式为：收益价格=年纯收益/还原率(年纯收益相等，且为无限年期的情形)还原率是一种资本投资收益率，或被称为获利率、报酬率、利润率、盈利率和利率等，是用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。还原利率的实质体现为以下几方面：还原率会随着所投资房地产的地段、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。还原利率其值必须为正值。如果还原利率小于零，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算是无意义的。还原利率其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则投资收益将不高于将资金存入银行或购买国债，因此不合算。还原率与投资风险的大小成正比。若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。在采用收益还原法评估房地产价格时估价结果的准确性，取决于估价师对纯收益和还原率的确定，尤其是还原率，它的微小变化都将产生很大的影响。选择一个适当的还原率对估价人员来说更为重要。确定合理的还原率是准确计算房地产价格的关键问题。还原率求取的常用方法对确定还原利率有许多观点，例如：市场提取、平均银行利息率、借贷利率、资本投资在有息证券上的利息率、安全利率加风险调整率、资本增值率（机会成本率）、抵押与自由资金组合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上观点各有其特点，其利率的求取各有所侧重。从理论上看，房地产估价人员根据不同的估价项目合理选择，即可以得到满意的结果，但在实际运用中它是建立在估价人员对市场的充分了解基础之上，因此真正做到这一点并不容易。在还原率的确定过程中，影响因素颇多，主要有自有资本所占比率、外来资本利息、因折旧或功能下降等产生的贬值和收益降低、因通货膨胀带来的房地产增值和收益增加、还贷后自有资金的增加。另外，风险的补偿、免税政策以及房地产类型、位置、年代、租约、结构等也影响还原率，因此房地产还原率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单的用银行利率代替，这就更加要求估价人员充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与房地产市场价格最接近的还原率。本文将对实践中常用的几种还原率的求取方法及其比较进行系统阐述。（一）市场提取法此法适用于房地产市场发育成熟且交易比较活跃、市场租金和交易价格比较容易收集的情况下，该法直观容易理解和被人接受，准确度比较高，一般计算分为有限年期还原率和无限年限还原率。有限年期还原率计算较为复杂，可用逐渐趋近迭代法求取。值得注意的是，运用市场租金（收益）／价格比法求取还原利率时，所选取的市场实例必须是要与待估房地产相类似的实例，即要求是同一供需圈近期发生的，在用途、结构、功能、权益等方面是相同或相似的实例。另外，为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似的房地产，并求其纯收益与价格之比的算术平均值或加权平均值作为待估房地产的还原率。这种方法的缺陷是要求市场资料丰富，可比实例众多，并且还需要估价人员对某些特殊交易情况等做出修正后才能应用，计算比较繁琐。而且每个可比实例的建筑条件、经营时期都可能不同。此外，市场上出售的房地产的未来收益年限不可能完全一致，而还原利率又和未来收益年限相关。假如估价对象和可比实例的未来收益年限不相同，则所得到的还原利率实用性不大。而且对于该法，我国许多估价师都认为，既然有市场可比实例，倒不如用市场比较法，毋需用收益法。（二）累加法累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法。其理论基础是投资者为了投资，须获得相应的补偿；其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。如国外认为美国国债的利率是接近无风险的，我国则经常使用一年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性、管理负担三项，求得投资者要求的回报率再减去预期的收益增长率，便可得出房地产的还原率。安全利率加风险调整值法的不足之处是：其一，安全利率的选择缺乏一定的准则；其二，在我国存、贷款的利率经常发生变化，这给房地产的价格带来一定的影响；其三，影响投资因素的加数大小的确定带有一定的主观成分，并且房地产市场的实际风险水平大小通常是很难确定的，加上不同地区、不同类型、同一个房地产的不同权益，实际得到的风险利率是有所不同的，因而结果也就存在着差别。（三）投资收益率排序插入法投资收益率排序插入法即找出相关投资类型及其收益率，按风险程度进行比较、判断，依据经验判断风险性的高低将各种利率排序分析后获取收益率。如银行一年期存款利率为，一年期国债的利率为，企业债券收益为5%，一年期贷款利率为，投资股票的收益率为12%，考虑投资房地产的风险大于银行一年期贷款而低于投资股票，其收益率应高于一年期贷款利率而低于投资股票的收益率，故可以确定还原率在－12%之间。该法从宏观层面来把握房地产与其他投资资产（银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票及有关领域的投资收益率）的收益与风险关系，其前提须确定其他投资资产的收益率，笔者将其归结到各种投资资产的收益与风险问题。在竞争有序的投资市场环境下，投资收益率排序插入法是种可取的方法，但当房地产投机因素增加，出现房地产泡沫的时候应该谨慎地把握还原利率在各类投资收益率中的排序。另外，如上所述，－12%之间数据的范围还是比较宽的，对估价结果的影响很大，所以此法对估价人员的经验依赖性较大，对于估价人员的素质要求较高，并且对其最终取值也难以作出科学的解释。（四）收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序插入法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法，即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。其的具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a。同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r×[1-1/(1+r)n]P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=(1+b)×A因V=P，故有：(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r。此法的关键是要确定一个合理的倍数，而倍数的确定则取决于估价人员的经验判断。（五）复合投资收益率法此方法是将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为还原率，按以下公式计算：R＝M•RM＋（1－M）RE式中：R—还原率（％）； M—贷款价值比率（％），抵押贷款额占不动产价值的比率；RM—抵押贷款还原率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；RE—自有资本要求的正常收益率。其使用的前提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率、自有资金投资收益率以及它们所占总价值的比例。要使投资收益最大化，抵押贷款占总价值的比例有一个合理值，我国一般在60%～70%之间。这个值不是越高越好，太高会带来债务风险。一旦各个参数都能合理确定，便得到一个客观合理的资本化率。但正如难以确定风险补偿一样，自有资金投资（产权投资）收益率是较难确定的。另外，按此公式若假想贷款价值比例为0，则还原利率将等于自有资本的要求收益率，而这显然不符合实际。（六）行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/(1+R)n]-P式中，FNPV为财务净现值，R为折现率。令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率）当FIRR>RC(行业基准收益率)时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；当FIRRC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/(1+RC)n]，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=(1+RC)/(1+f)-1（f：物价指数变动率）。此方法简单易行，且有一定的理论依据，比较准确，目前被较多地采用。但该法的缺点是仅求出房地产的一般还原利率，将这种一般的还原利率调整为待估房地产的具体还原利率还需要借助其他的方法。还原率求取方法的优化以上六种还原利率的确定方法均是目前较为通行的方法，但有些自身存在一些不合理的缺陷，有些不能完全充分地反映还原利率的实质，有些则过分依赖于估价人员的经验。笔者总结还原率在实践的确定过程，依据对于还原利率实质的分析，将几种对还原利率有较大影响的因素综合起来，彼此进行必要的复合与修正得出所需要的还原率。具体如下：（一）第一步，确定基准还原率选取一年期国债利率作为还原利率的基准，以明确还原利率的收益性；选取行业的平均利润率作为还原利率的一个修正值,体现房地产的投资属性；把国债利率和行业平均利润率两者相加后取其平均值，确定出某一时点(基准点)的还原利率，并将其作为基准还原利率确定下来，公式如下：基准还原率 =（一年期国债利率+行业平均利润率）/2例：一年期国债利率为，房地产行业的利润率为，则基准还原率=（）/2=由于这两项都有官方认可或行业统计的现成数据支持，所以估价人员一般比较容易确定基准还原率的值。（二）第二步，进行价格指数修正查询该房产所在地估价时点的房地产价格指数，与基准点的价格指数相比较，得到估价时点与基准点之间的物价变动情况(以百分数表示)，以其值作为价格调整系数，得到估价时点的还原利率修正值。例：基准点与估价时点的房地产价格指数分别为，和，则由第一步结果可得估价时点还原率修正值=×（）=这项数据也不依赖于估价人员的经验，可根据权威发布的房屋销售价格指数与土地交易价格指数的计算获得。（三）第三步，进行风险调整估价人员依据土地风险较小、房产风险较大，住宅风险较小、商业用房较大的原则对于待估对象房地产的风险作出判断，从而得出其风险调整值，并确定最终的还原利率。例：假设风险调整值为，则最终可推出还原率为我们将该方法命名为“复合调整法”。从上述步骤中可以看出，采用复合调整法，既考虑到了还原率确定的科学性，也体现了还原率确定的艺术性。第一步与第二步的依据并非出自估价人员的经验，而是根据现有的比较权威的数据，操作简单明了；第三步体现了风险对于还原率的影响，并且加入风险调整值之前的还原率实际上已经比较接近最终结果，这种方法无形中降低了估价人员在实际工作中确定还原率的难度系数。当然，房地产估价＝科学+艺术。估价人员必须具备丰富的经验，才能做出准确合理的判断。无论采用何种方法来确定还原率，都必须结合估价经验对还原率进行验证，才能更加精准地进行房地产价格评估。参考文献：1.管高.房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨[W].评估专家网，20062.吕立富.关于资本化率（还原率）评定的若干思考[W].评估师信息网，2006
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