摘要：如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。但是如今房价出现了过高的情况，随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，可以多盖些经济适用房再次要有正确的宣传导向作用。关键：市场经济体制 政府宏观调控 规范市场 合理房价房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。一、决定商品房价格的因素房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。分析房价问题，首先不能脱离我国的市场经济体制，总所周知，我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位，但是还是得服从市场，不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价，主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价啊，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用，其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子，如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去，那么，他就要相应地付给银行一定的利息，开发商在对房子定价上也会考虑到这一点，所以房价又会被无形中提高了。除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外，还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系，学过一点经济学的都知道，一样商品出现供大于求时，价格会相应下降，当供不应求时，价格必然会上涨，并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次，百姓的收入水平高低也会影响到市场需求，既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响，当竞争激烈时，就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时，就会抬高房价。房价主要是受以上个因素交互作用影响的。所以房价有高有低、有升有降、有涨有落。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。二、对当前房价的分析[国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我们来计算下上海现在的房价是否合理。根据政府相关部门公布，上海市人均月收入为2000左右。一家三口，那么家庭年收入为72000元，如果按照这个标准来算，显然如今的房价明显过高。那么导致房价过高的原因又是什么呢？其中人为炒作是其中一个重要原因。首先随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。况且房地产的开发成本一般都是保密的，购房者根本难以知道房地产商的利润空间有多大，很容易造成购房者的盲目购买行为。在各方面来看，百姓或主动，当然更多地是被动地接受房价过高的这个情况。还要提到的一点是，如今我国现阶段房地产中介也存在着不完善的情况中介机构的资质，从业人员的资格规范还没有完全落实到位，造成该行业的秩序混乱，中介机构不是完全的为购房者服务，更多的自己的利益，饱食其中差价，这对购房者来说更是雪上加霜。在从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看，国家对房地产市场的调控还是滞后的，虽然对房价的调控中央政府是有很大的决心和很强烈的意愿的，但国家出台政策往往是在问题已经凸现后才制定的，绝大多数采取的是事后控制的手段，政策出台时市场出现的问题影响已经很大，而且已经造成了一定程度的不良后果，控制起来难度也已经加大了。而且从中央政府落实到地方政府往往也是有难度的。试想，房价会影响当地政府的财政收入，在一定程度上会影响当地的经济发展速度。所以这些都会造成中央政策的失效或打折现象。三、让房价保持相对合理的建议如今过高的房价，给许多购房者带来了很多生活的压力，或是因为高房价而没有能力购买能力而苦闷，或是贷款后住上新房后，成为名符其实的“房奴”，整日背着精神压力为早点还清贷款努力奋斗，却发现清款之日还是遥遥无期。可不可以采取一些措施，让房价保持相对合理，让百姓安心地住进新房子。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业的公司的资质规定审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且房地产业的垄断性很强。政府在进行防堤建设时可以有意向地让一些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发，这样也有利于通过他们达到调控房地产市场的作用。同时政府可以出台一些相关政策，和对一些原有政策进行改革。可以进行工资制度改革，社会保障制度的建立，公积金的建立和落实切实有效的制定和落实福利住房制度来减轻百姓的住房压力。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，应是减少高档住宅，增加中低档次住宅，建造不同的房地产产品以适应各自收入群体的需求。可以多盖些经济适用房，因为济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的。在这方面，政府已经出台了一些相关政策了，许多经济适用房已经建成和在建之中，接下来的是对房屋的购买者进行把关，防止一些人利用房价低的优势买多后，再进行转卖，赚取差价，这样真正的经济意义就没有体现在百姓身上。再次要有正确的宣传导向作用。文章前面我提到有些居民想买房增值因为住宅是不动产。况且现在社会稳定国家经济高速发展，升值空间很大。开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能，诱使购房者买高价的住房。这样不利于让房价保持相对合理。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确的看待房地产的价值，因为人们买房还是主要用来居住，要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。
市场经济，供需平衡，分配稀缺资源当然合理
现在房价是合理的，因为从经济学角度来分析，一种商品能够变成货币，是最惊险的跳跃，楼市上的房子完成了这个跳跃，这说明它的价格是合理的。对于很多人来说，看到这样的说法，恐怕都会要大骂一通，觉得这种官员、这种专家真是该当挨板砖，而敢说这样的话，也是要有承受能力的。不过，这样的人仍然不少，前段时间，不少专家频频出语不凡，纷纷把脉中国的高房价，比如“未婚妻论”、“丈母娘论”、“父母论”等等，总之都把房地产业辉煌的功劳都归功于我辈平民百姓。还别说，初看这位官员所谓的“合理房价论”，还真的象那么回事，因为人家搞的是经济学，看问题、做分析，也只能是从经济学的角度来分析，也分析得颇有道理。是啊，如果当前的房价不合理，那么怎么会有人去买房子，开发商还怎么活呀！看来，这房价还是有人承受得起的，也就说明是合理的。而问题的根源恰恰就在于这个“经济学角度”，就在于这个所谓的“商品”，揭开了当前中国高房价的大秘密，点出了中国高房价的症结所在。正是因为我们的政府把住房作为一个商品，从经济学的角度去分析、去研究、去决策，当然就走不出高房价的怪圈。因为无论是开发商，还是贪官，还是一些利益群体，甚至于政府，都能从这个经济学角度获取更多的经济利益，还哪有什么心思放在老百姓的住房上。为什么这么说呢？因为住房有两个基本属性：一是它附着的土地很特殊，不是一般商品能够代替的，它是一种特殊、有限的资源，也就不能从经济学角度来简单对待。二是住房是人们生存的基本必须品，是人的基本需求之一，这应该是政府提供的起码民生品。恰恰相反，政府对于住房应该是要从“社会学角度”来分析，而不是从“经济学角度”，应该把住房当作一种“民生的必须品”，而不是“商品”。所以，我们现在争论过去，争论过来，最关键的还在于转变理念问题，如果理念错了，方向也就错了，什么样的改革也就是一句空话，老百姓的“安居梦”也可能是一个幻想。而解决这样的理念问题，就是牢牢树立科学发展观，坚持以人为本，只有如此，什么难题都能解决了。地价与房价关系的经济学分析地价与房价的关系对政府宏观调控房地产市场意义重大，本篇论文从经济学的角度对地价与房价的关系进行了分析。首先，论文从供给角度、需求角度和运行过程中供给和需求的转化三个方面分析了地价与房价的因果关系；其次，论文对地价与房价的数学关系进行了探讨；最后，论文对政府宏观调控房地产市场提出了相应的对策。2001年4月，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”在土地收购储备的过程中，很多城市都开始严格限制协议用地范围，推行土地使用权招标和拍卖。与协议用地相比，招标和拍卖土地使用权的价格上升了。为此，建设部门及房地产开发商抱怨地价过高，影响了房产价格；很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时，土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。为此，只有深入分析房价和地价的关系，才能弄清房价和地价的相互影响，才能判断地价是否过高。本篇论文以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系，并根据分析的结果，为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。一 地价与房价的因果关系对地价与房价因果关系的解释，实际上就是回答究竟是房价高导致了地价高，还是地价高导致了房价高。对这个问题的回答，要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。1.从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高地价和房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系来决定的，二者不同的是：在国内目前的情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的限制，也缺乏弹性；并且，土地的供给是由政府垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。而增量市场中的房价除了取决于需求方面，还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地（没有生产费用）供给，它是一个生产的过程，所以必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润，才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。进一步地分析，作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于对土地上产出物的需求导致了对土地的需求，这方面最著名的解释为“玉米法律悖论”。[1]1800年英国制定了限制进口谷物的玉米法律，导致了国内对玉米的需求上升，图1表明了玉米法律对玉米市场和土地市场的影响。①玉米市场：玉米法律将需求曲线由d1移到d2，国内玉米的价格由P1上升到P2，对玉米的生产量由C1上升到C2。②土地市场：由于国内玉米的生产量上升，导致了对土地需求的增加，使土地需求曲线由D1上升到D2，因为土地供给价格弹性很小（图中假设土地供给完全没有弹性），所以对土地需求的增加导致了土地价格由R1上升到R2。“玉米法律悖论”说明了地价高是因为玉米的价格高，玉米法律提高了玉米的价格，刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的，因此地主们就提高地价来满足对土地的需求。因此，地价高是玉米价格高的结果，而不是玉米价格高的原因。“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场，我们就可以得出：房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高，即从需求角度来看，地价高相对房价高是结果，而不是原因。不仅如此，地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同[2]。图 2所示，城市1对增量房地产的需求远远大于城市2，导致其房价也大大高于城市2的房价。在各个地区中，由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小，因此可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。总之，在任一城市中，对增量房地产的需求增加导致对土地的需求增加，由于土地的供给价格弹性较小，结果导致地价的上涨。因此，从需求角度来看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高相对房价高而言，只是结果，不是原因。 2.从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素 在房地产增量市场中，房地产是一种生产产品，因此房价不仅仅是一种需求价格，更是一种供给价格。在现实生活中，这主要表现在当有下降压力存在时，房价的变化非常典型，即当市场疲软时，首先减少的是供给数量（开发商不再投入开发建设资金），而不是价格[3]。因为从房价的形成来看，先有地价，然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中，由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。由此，上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期，即从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。3. 在房地产市场运行过程中地价与房价的转化作为市场供求作用的信号，地价与房价分别反映了土地市场和房地产市场的供求关系。在整个房地产市场的运行过程中，地价与房价的转化体现在土地市场和房地产市场的相互作用中。见图3所示，象限Ⅰ和象限Ⅲ分别是房地产市场（指房地产增量市场）和土地市场，在两个市场中供给和需求的相互作用决定了房价和地价的大小。房价（房价Ⅰ）高涨代表了房地产市场的需求旺盛（见象限Ⅰ），当该价格高于房地产产品的成本价格时，便会形成对房地产产品的需求；当市场内的空置房屋不能满足其需求时，对房地产产品的需求会通过容积率的作用转化为对土地的需求（见象限Ⅱ）；开发商会依据此时增量市场的价格决定待开发地块的需求价格（地价Ⅰ），当土地的需求价格高于土地的供给价格时，由土地市场的供给和需求决定了土地的交易价格（地价Ⅱ），新的地块被开发（见象限Ⅲ）；这时的地价经过房地产项目的开发过程，转为新的房地产增量的价格（房价Ⅱ），土地增量转为房地产增量（见象限Ⅳ），当作为供给价格的房价Ⅱ小于或等于房屋当时的需求价格时，房地产市场的交易产生。图3中所示房价Ⅰ和房价Ⅱ相等，表明房地产增量市场与土地市场都达到了均衡状态，这只是一种理论上的论证；实际市场运行过程中，房价Ⅰ和房价Ⅱ总是不能达到相等，房地产市场总是在波动中运行。因此，从上述地价与房价的转化过程中可以看出，地价和房价分别是由土地市场和房地产市场的供给和需求来决定的。在地价和房价的转换过程中，出现了两个房价——房价Ⅰ和房价Ⅱ及两个地价——地价Ⅰ和地价Ⅱ，它们分别是房屋和土地的需求价格和供给价格。在实际的市场中，地价主要是一种需求价格（地价Ⅰ），它受房价Ⅰ的影响较大，当房价Ⅰ上升时，地价Ⅰ也会上涨，国土部门所说“地价是由房价决定的，房价高与地价无关”便是从这个角度出发考虑的。而房价不仅是一种需求价格，也是一种供给价格（房价Ⅱ），地价Ⅱ是它的一项成本，地价Ⅱ的上升必定会引起房价Ⅱ上涨，因此，开发商和社会人士认为“北京房价高，是由地价高所导致”。 这两种观点都只是看到了地价和房价关系的一个方面，实际上地价和房价的升降是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的，而不是由房价来决定地价，或由地价决定房价，地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋土地需求的增加引起的。因此，笼统地说房价高决定了地价高，或地价高决定了房价高，都是片面的，对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析。二 地价与房价的数学关系在地价与房价因果关系的分析中，出现了两个房价和两个地价，分别代表了需求传导和供给传导的过程。不论从哪一个过程来看，房价的主要组成都是地价、建安造价和各种税费（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润）[4]。设P代表房价（元/平方米建筑面积），PL代表地价（元/平方米土地面积），C代表建筑物的建安造价（元/平方米建筑面积），γ代表所有的税费（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润）率（%），F代表容积率（%）。首先，将地价PL （元/平方米土地面积）转化为楼面地价PL0（元/平方米建筑面积），其公式为：（1）其次，根据增量房地产价格的含义得出增量房地产价格的表达式： （2）最后，将公式（1）代入公式（2），整理可得： （3）设（1+γ）=A，C×（1+γ）=B，A和B为任一不为零的常数，则可得： （4）从公式（3）和（4）中，可以看出：第一，地价与房价之间为线性正相关关系；第二，地价与房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同；第三，由于受社会技术水平及可持续发展条件的限制，建安成本和容积率的调整量有限。因此，税费率应该是政府调控地价与房价关系的主要切入点。三 政策建议土地市场是房地产市场发展的龙头，通过土地市场的科学调控，政府可以协调整个房地产市场的发展。论文通过地价与房价关系的探讨，建立了土地市场与房地产市场的联系，从地价与房价的关系分析中，可以得到三点与土地市场调控有关的启示：1. 地价是由市场决定的，它不应该作为政府直接调控的指标从地价与房价的转化中可以看出地价的决定过程：地价Ⅰ由当期房价（房价Ⅰ）决定，反映了当期土地出让市场的需求；地价Ⅱ由当期土地市场供求作用形成，决定了下一期房价的供给水平（房价Ⅱ）。这里，无论哪一个地价都不是由人为因素控制决定的。因此，地价是由房地产市场内部运行决定的，调控土地出让市场，地价不应该是直接调控的因素，它应该由市场机制去决定。因此，在土地出让的过程中，要尽量采用最能反映市场条件的拍卖方式。2. 土地出让量是调控土地出让市场及整个房地产市场的直接指标 反映供给水平的地价Ⅱ是由土地出让量决定的，土地出让量是当期土地的供给水平，它的大小是由地价Ⅰ决定的；并且，它通过地价Ⅱ决定了整个房地产市场新周期的运行。因此，土地出让量联系着整个房地产市场的供给和需求，是新周期房地产市场运行的源头。因此，土地出让量是调控土地出让市场乃至整个房地产市场的直接因素。3. 土地出让量的大小要根据市场条件而定 由地价与房价的转化过程可以看出，土地出让量的大小是由反映市场需求水平的地价Ⅰ决定的，而不是人为任意确定的。如果地价Ⅰ的水平大大高于前一期的地价Ⅱ水平，反映出市场对土地需求强烈，则要增加土地出让量，以平抑地价的上升。反之，如果地价Ⅰ的水平大大低于前一期的地价Ⅱ水平，则要减少土地出让量，防止地价的下降。总之，通过对地价与房价因果关系的分析，可以得出：地价的大小是由房地产市场本身确定的，政府对土地出让市场进行调控，主要的调控指标不应该是地价，而是土地出让量；并且，土地出让量的大小也要根据市场条件来调整，不能主观确定。通过对地价与房价数量关系的分析，可以得出：地价与房价呈线性正相关关系，影响它们的关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。
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房地产行业，今年绝对是处在舆论和市场关注的风口浪尖上。不到两年的时间里，房地产行业经历了冰与火的洗礼。房价到底翻了几倍，绝不是统计局能搞明白的。打而不倒的局面，让很多看多派对地产业也寄托着不小的希望，就算地产不会拉升大盘，至少也不会再恶性打压指数了吧？此言差矣！房地产行业打而不倒，是因为根本没到要打倒的时候。银行与地产，就像用手铐锁在一起的警察与小偷，在手铐没有解开之前，谁也不敢贸然开枪，但如果手铐解开了，或是小偷即将拉响原子弹，那么狙击手的子弹就会像雨点一样飞过来了。早晚，房地产行业难逃一劫。因为他身上的七宗原罪需要救赎。原罪之一：失地农民的痛苦，以及由此引发的诸多极端事件和社会稳定问题。原罪之二：被蚕食的耕地，引发的粮食安全隐患，农产品价格的飞涨。从这个角度看，地产行业绝对是“造子孙孽”的行业。做一个极端的假设，如果政府不控制地产行业的发展规模，只要美国印制足够多的无成本的美元，无限量地买进中国房地产商的房子，理论上可以将中国的土地都变成没人住的房子。之后，粮食就是攻击中国最致命的武器。即便人家不攻击你，自己也会把自己饿死的。原罪之三：地方政府的腐败之源，懒惰之根。过多的利益，过多的简单赚钱机会，构成各地政府恶性挖掘后任资源，疯狂卖地，不思进取的心态。地产行业已经成为地方政府的经济鸦片，产生了强烈的依赖感，不戒要出问题，戒也要出问题。有了占GDP百分之十以上权重的地产法宝，又有私利，谁还去费劲地搞其他地方产业经济呀。而几年的地产热潮洗礼之后，奶瓶拔下来的时候，地方经济的发展能力重新退化到婴儿水平。原罪之四：一代人的绝望。80后，90后，原本属于早晨8、9点钟的太阳。但被一个房子压到永世不得翻身的境地，又如何承担国家与民族“寄托在你们身上”的“希望”？房地产搞得一代人绝望，罪莫大焉！原罪之五：浪费的资源。看看城市里有多少夜里黑洞洞的窗户吧！这些钢筋水泥的构件，原本是人类温馨的家园，现在，却异化成抵御通胀的商品、甚至带有货币的属性、更变成了人剥削人的工具。而这些原本应该住着人的空屋子，也大量消耗浪费着我们的土地、资源、能源、材料、劳动生产力。“盖房子”这件事情，已经被彻底扭曲了。“安得广厦千万间”，不是为了“大庇天下寒士尽颜欢”的，而是“大庇天下房东收租钱”了，也是“大庇天下富人防通胀”的。收房租，防通胀，对于百姓个体来讲无可厚非，但对于整个国家和社会来讲，资源被大大浪费，整体平衡被破坏了。原罪之六：地产泡沫，构成外资洗劫中国中产阶级、进而制造社会动荡的机会。尽管现在泡沫还没有破灭，但从其他国家的历史上看，这种风险正在越来越大。一旦泡沫破裂，对中国的伤害将是无法估量的。原罪之七：永久性拉大社会贫富差距，这是社会稳定不可承受之重。透支了房奴们未来的消费能力，压缩了以后的经济发展空间。有人把地产行业形成的GDP形容为“亡国的GDP”，我认为并不过分。基于上述理由，地产行业遭遇灭顶之灾，只是时间的问题。新的十二五规划，摘掉了地产行业的“支柱产业”桂冠，并且规划了新能源等新的支柱产业，也标志着这个行业将开始步入衰退的周期；明年万亿投资，1000万套保障性住房建设即将启动；“地产税”试点之后也将陆续出台，这是地方政府经济鸦片的替代品，将大受欢迎。头顶上悬着好几把剑，你还敢预期地产行业把股市推上去吗？本不想揭开房价下跌时间判断的谜底。但看到博友的评论，感到支持的，都像是没钱的，反对的，倒像有知识的。那就和这些有知识的朋友交流切磋一下。首先申明，讨论这个问题，没有任何其他的政治、商业目的，仅仅是为了维护个人的智慧尊严。其次说明一下，本人曾经在2003年，帮助某地方政府卖过土地。对地产行业，有发言权。再说明一下，本人曾经在2009年初，在海南三亚出手购房，价格16000，不到一年翻近4倍。数百名股友学生在2009年春节之后都听到过我的购房忠告。2009年4月14日，腾讯的《管理E言堂》节目，曾经做过我和许文胜的访谈，里面大篇幅谈过房价将会暴涨的理由和观点。大家可以上网搜索。归纳一下博客之中反对的声音，大致有以下几类理由：第一类理由--管理者不会放弃利益！第二类理由--房价下降，经济会崩盘，有房子的老百姓会闹事，后果更严重！第三类理由--土地硬成本下不来。第四类理由--刚性需求太强大，钱太多了，老百姓买得起第五类理由--你这家伙，根本不是房地产圈的，懂个P，就是来赚点击率的。以前的牛人xxx都说错了。历史证明······第六个理由--网络上的文字攻击，是没有成本的，有一类人是骂几句过过嘴瘾来的。回答第一类理由--管理者会不会放弃地产行业带来的利益。纵观全球，哪个国家把直接GDP的25%寄托在一个房地产行业？这样做的后果有多大的风险？是否可以持续？把GDP的90%寄托在石油上，老百姓不会反对，但国家的其他经济能力基本瘫痪。社会和人民的上进心，做事情的能力被异化。一旦石油资源枯竭，将是灾难性的后果，但这个后果或许要几十年到一百年之后才出现。但中国的房地产资源还有多少可以挖掘？徐绍史的讲话，最重要的一段已经被从网上摘掉了，一年的时间，卖掉了3年的地皮！此事不可持续。即便城市可以无休止地向周边农村扩展，但是限制城市规模的最主要的瓶颈素是什么？水资源！水不够了，城市就不能再发展了。别的都可以运输，只有水最难！还有一个资源是次要的瓶颈--路！城市人口无限制膨胀，道路就成为瓶颈，堵塞到极限，城市的功能就瘫痪了。我们的一线城市，基本都到了“动脉硬化”期。资源不够了，用高价格来约束，这个，地产行业曾经争论过。年轻人可以不在北京上海混，但一个城市，在10年之后缺少年轻人，都是老头老太太，还是富贵的、可以不干活就有饭吃的老头老太太，这种城市，有竞争力吗？为了高房价，惹怒一代人，这是经济与政治之间的平衡。当政治因素的砝码逐渐超过经济因素的时候，决策的天平就会重新寻找平衡点。发展房地产，是为了经济，但是不可持续。如果不发展房地产，也能拿到钱，而且可持续，并能化解年轻人的怨气，管理者还会继续坚持高房价吗？这种停止地产仍然能够拿到钱的方法是有的--房产税是做什么的？持续赚钱，平衡贫富，化解社会矛盾。资源枯竭--土地资源加上水资源和路资源；购买力枯竭--百姓的钱；需求枯竭--房子过剩了；良心发现--管理者受不了压力了；政治需要--赚钱会伤及稳定了······。任何一样，都会引发管理者放弃高房价政策。如果卖地的生意已经因为土地数量的缘故变成薄利了，管理者同样会放弃。谁敢保证，上述的任何理由，都不会在N年内发生？中国的房子，基本都是建在耕地上的，中国国土面积是印度的三倍，但可以耕的地没有印度大。土地资源绝对不是无限的！即便土地够，水与路也会出问题。都到大城市了，小地方谁建设？人口配置也需要平衡。2015年是中国人口红利的转折点。当家庭构成是4-2-1格局的时候，我们需要解决7口人的住房问题，理论上是3家。当4变成1或0的时候，3套房子基本是一家人住，这个就是人口红利的转折点。按照历史上的生育高潮和消费年龄统计来的。人口需求的拐点，会提前反应在房价上，还是会拖后反应？我的结论是提前。2008年的股市崩盘，除了股价高，美国次贷危机之外，其实最主要的原因是股改全流通将开始兑现抛盘的压力。第一家全流通是2008年的5月。机构们在打时间差的时候，表面上提前了半年，2007年10月见高点，其实提前的是一年，70%的股票是在2007年5-30见的高点。楼市，出货更难，运作周期更长，需要更大的提前量。提前两年是正常的。同样的道理，退出是困难的，于是，退出的过程也是漫长而隐晦的。你看不到管理者已经在执行战略退出的动作了吗？
市场经济，供需平衡，分配稀缺资源当然合理
案例分析是感性的，它是通过实际事例，分析问题、通过现象看本质，再解决问题、得到推广到其他案例上后的一般解决方法。通过特殊事例寻求共同性，来下结论。它的特点是与实际相结合，可操作性大。但逻辑上不够严谨，理论支持不足。实证研究是理性的，它是通过反复实验、论证，得到结论。它的特点是逻辑严谨。但很可能脱离实际，可操作性比着案例分析来的小。一般来说需要两种方法相结合来分析问题，这样能够通过理论框架得到理论支持，又具有很强的可操作性。案例分析就是通过对一个含有问题在内的具体教育情境的描述，或通过对某一教学情境的描述或录像回放，引导教师对这个特殊情境进行讨论的一种校本研究方法。案例分析是专业技术学习和业务培训中的重要内容。在现代管理原理与知识的学习过程中，对一些典型案例进行分析是促进学习和提高教学的有效方法。"实证研究"英文对照实证研究指研究者亲自收集观察资料，为提出理论假设或检验理论假设而的研究。实证研究具有鲜明的直接经验特征。实证主义所推崇的基本原则是科学结论的客观性和普遍性，强调知识必须建立在观察和实验的经验事实上，通过经验观察的数据和实验研究的手段来揭示一般结论，并且要求这种结论在同一条件下具有可证性。根据以上原则，实证性研究方法可以概括为通过对研究对象大量的观察、实验和调查，获取客观材料，从个别到一般，归纳出事物的本质属性和发展规律的一种研究方法。实证性研究的产生：作为一种研究范式，产生于培根的经验哲学和牛顿——伽利略的自然科学研究。法国哲学家孔多塞（1743-1794）、圣西门（1760-1825）、孔德（1798-1857）倡导将自然科学实证的精神贯彻于社会现象研究之中，他们主张从经验入手，采用程序化、操作化和定量分析的手段，使社会现象的研究达到精细化和准确化的水平。孔德1830到1842年《实证哲学教程》六卷本的出版，揭开了实证主义运动的序幕，在西方哲学史上形成实证主义思潮。实证研究方法包括观察法、谈话法、测验法、个案法、实验法（1）观察法：研究者直接观察他人的行为，并把观察结果按时间顺序系统地记录下来，这种研究方法就叫观察法。（自然观察与实验室观察；参与观察与非参与观察）（2）谈话法：是研究者通过与对象面对面的交谈，在口头信息沟通的过程中了解对象心理状态的方法。（分为有组织与无组织谈话两种。须注意：一是目标明确。二是讲究方式。三是注意利用“居家优势”。四是尽量做到言简意赅。）（3）测验法：是指通过各种标准化的心理测量量表对被试者进行测验，以评定和了解被试者心理特点的方法。（问卷测试，操作测验和投射测验）（4）个案法：对某一个体、群体或组织在较长时间里连续进行调查、了解、收集全面的资料，从而研究其心理发展变化的全过程，这种方法称为个案法（个案研究）。（5）实验法：研究者在严密控制的环境条件下有目的地给被试者一定的刺激以引发其某种心理反应，并加以研究的方法称为实验法。（实验室实验和现场实验两种）个人觉得研究生论文还是实证分析为好，更具说服力。
现在房价是合理的，因为从经济学角度来分析，一种商品能够变成货币，是最惊险的跳跃，楼市上的房子完成了这个跳跃，这说明它的价格是合理的。对于很多人来说，看到这样的说法，恐怕都会要大骂一通，觉得这种官员、这种专家真是该当挨板砖，而敢说这样的话，也是要有承受能力的。不过，这样的人仍然不少，前段时间，不少专家频频出语不凡，纷纷把脉中国的高房价，比如“未婚妻论”、“丈母娘论”、“父母论”等等，总之都把房地产业辉煌的功劳都归功于我辈平民百姓。还别说，初看这位官员所谓的“合理房价论”，还真的象那么回事，因为人家搞的是经济学，看问题、做分析，也只能是从经济学的角度来分析，也分析得颇有道理。是啊，如果当前的房价不合理，那么怎么会有人去买房子，开发商还怎么活呀！看来，这房价还是有人承受得起的，也就说明是合理的。而问题的根源恰恰就在于这个“经济学角度”，就在于这个所谓的“商品”，揭开了当前中国高房价的大秘密，点出了中国高房价的症结所在。正是因为我们的政府把住房作为一个商品，从经济学的角度去分析、去研究、去决策，当然就走不出高房价的怪圈。因为无论是开发商，还是贪官，还是一些利益群体，甚至于政府，都能从这个经济学角度获取更多的经济利益，还哪有什么心思放在老百姓的住房上。为什么这么说呢？因为住房有两个基本属性：一是它附着的土地很特殊，不是一般商品能够代替的，它是一种特殊、有限的资源，也就不能从经济学角度来简单对待。二是住房是人们生存的基本必须品，是人的基本需求之一，这应该是政府提供的起码民生品。恰恰相反，政府对于住房应该是要从“社会学角度”来分析，而不是从“经济学角度”，应该把住房当作一种“民生的必须品”，而不是“商品”。所以，我们现在争论过去，争论过来，最关键的还在于转变理念问题，如果理念错了，方向也就错了，什么样的改革也就是一句空话，老百姓的“安居梦”也可能是一个幻想。而解决这样的理念问题，就是牢牢树立科学发展观，坚持以人为本，只有如此，什么难题都能解决了。地价与房价关系的经济学分析地价与房价的关系对政府宏观调控房地产市场意义重大，本篇论文从经济学的角度对地价与房价的关系进行了分析。首先，论文从供给角度、需求角度和运行过程中供给和需求的转化三个方面分析了地价与房价的因果关系；其次，论文对地价与房价的数学关系进行了探讨；最后，论文对政府宏观调控房地产市场提出了相应的对策。2001年4月，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”在土地收购储备的过程中，很多城市都开始严格限制协议用地范围，推行土地使用权招标和拍卖。与协议用地相比，招标和拍卖土地使用权的价格上升了。为此，建设部门及房地产开发商抱怨地价过高，影响了房产价格；很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时，土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。为此，只有深入分析房价和地价的关系，才能弄清房价和地价的相互影响，才能判断地价是否过高。本篇论文以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系，并根据分析的结果，为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。一 地价与房价的因果关系对地价与房价因果关系的解释，实际上就是回答究竟是房价高导致了地价高，还是地价高导致了房价高。对这个问题的回答，要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。1.从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高地价和房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系来决定的，二者不同的是：在国内目前的情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的限制，也缺乏弹性；并且，土地的供给是由政府垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。而增量市场中的房价除了取决于需求方面，还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地（没有生产费用）供给，它是一个生产的过程，所以必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润，才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。进一步地分析，作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于对土地上产出物的需求导致了对土地的需求，这方面最著名的解释为“玉米法律悖论”。[1]1800年英国制定了限制进口谷物的玉米法律，导致了国内对玉米的需求上升，图1表明了玉米法律对玉米市场和土地市场的影响。①玉米市场：玉米法律将需求曲线由d1移到d2，国内玉米的价格由P1上升到P2，对玉米的生产量由C1上升到C2。②土地市场：由于国内玉米的生产量上升，导致了对土地需求的增加，使土地需求曲线由D1上升到D2，因为土地供给价格弹性很小（图中假设土地供给完全没有弹性），所以对土地需求的增加导致了土地价格由R1上升到R2。“玉米法律悖论”说明了地价高是因为玉米的价格高，玉米法律提高了玉米的价格，刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的，因此地主们就提高地价来满足对土地的需求。因此，地价高是玉米价格高的结果，而不是玉米价格高的原因。“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场，我们就可以得出：房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高，即从需求角度来看，地价高相对房价高是结果，而不是原因。不仅如此，地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同[2]。图 2所示，城市1对增量房地产的需求远远大于城市2，导致其房价也大大高于城市2的房价。在各个地区中，由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小，因此可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。总之，在任一城市中，对增量房地产的需求增加导致对土地的需求增加，由于土地的供给价格弹性较小，结果导致地价的上涨。因此，从需求角度来看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高相对房价高而言，只是结果，不是原因。 2.从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素 在房地产增量市场中，房地产是一种生产产品，因此房价不仅仅是一种需求价格，更是一种供给价格。在现实生活中，这主要表现在当有下降压力存在时，房价的变化非常典型，即当市场疲软时，首先减少的是供给数量（开发商不再投入开发建设资金），而不是价格[3]。因为从房价的形成来看，先有地价，然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中，由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。由此，上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期，即从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。3. 在房地产市场运行过程中地价与房价的转化作为市场供求作用的信号，地价与房价分别反映了土地市场和房地产市场的供求关系。在整个房地产市场的运行过程中，地价与房价的转化体现在土地市场和房地产市场的相互作用中。见图3所示，象限Ⅰ和象限Ⅲ分别是房地产市场（指房地产增量市场）和土地市场，在两个市场中供给和需求的相互作用决定了房价和地价的大小。房价（房价Ⅰ）高涨代表了房地产市场的需求旺盛（见象限Ⅰ），当该价格高于房地产产品的成本价格时，便会形成对房地产产品的需求；当市场内的空置房屋不能满足其需求时，对房地产产品的需求会通过容积率的作用转化为对土地的需求（见象限Ⅱ）；开发商会依据此时增量市场的价格决定待开发地块的需求价格（地价Ⅰ），当土地的需求价格高于土地的供给价格时，由土地市场的供给和需求决定了土地的交易价格（地价Ⅱ），新的地块被开发（见象限Ⅲ）；这时的地价经过房地产项目的开发过程，转为新的房地产增量的价格（房价Ⅱ），土地增量转为房地产增量（见象限Ⅳ），当作为供给价格的房价Ⅱ小于或等于房屋当时的需求价格时，房地产市场的交易产生。图3中所示房价Ⅰ和房价Ⅱ相等，表明房地产增量市场与土地市场都达到了均衡状态，这只是一种理论上的论证；实际市场运行过程中，房价Ⅰ和房价Ⅱ总是不能达到相等，房地产市场总是在波动中运行。因此，从上述地价与房价的转化过程中可以看出，地价和房价分别是由土地市场和房地产市场的供给和需求来决定的。在地价和房价的转换过程中，出现了两个房价——房价Ⅰ和房价Ⅱ及两个地价——地价Ⅰ和地价Ⅱ，它们分别是房屋和土地的需求价格和供给价格。在实际的市场中，地价主要是一种需求价格（地价Ⅰ），它受房价Ⅰ的影响较大，当房价Ⅰ上升时，地价Ⅰ也会上涨，国土部门所说“地价是由房价决定的，房价高与地价无关”便是从这个角度出发考虑的。而房价不仅是一种需求价格，也是一种供给价格（房价Ⅱ），地价Ⅱ是它的一项成本，地价Ⅱ的上升必定会引起房价Ⅱ上涨，因此，开发商和社会人士认为“北京房价高，是由地价高所导致”。 这两种观点都只是看到了地价和房价关系的一个方面，实际上地价和房价的升降是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的，而不是由房价来决定地价，或由地价决定房价，地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋土地需求的增加引起的。因此，笼统地说房价高决定了地价高，或地价高决定了房价高，都是片面的，对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析。二 地价与房价的数学关系在地价与房价因果关系的分析中，出现了两个房价和两个地价，分别代表了需求传导和供给传导的过程。不论从哪一个过程来看，房价的主要组成都是地价、建安造价和各种税费（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润）[4]。设P代表房价（元/平方米建筑面积），PL代表地价（元/平方米土地面积），C代表建筑物的建安造价（元/平方米建筑面积），γ代表所有的税费（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润）率（%），F代表容积率（%）。首先，将地价PL （元/平方米土地面积）转化为楼面地价PL0（元/平方米建筑面积），其公式为：（1）其次，根据增量房地产价格的含义得出增量房地产价格的表达式： （2）最后，将公式（1）代入公式（2），整理可得： （3）设（1+γ）=A，C×（1+γ）=B，A和B为任一不为零的常数，则可得： （4）从公式（3）和（4）中，可以看出：第一，地价与房价之间为线性正相关关系；第二，地价与房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同；第三，由于受社会技术水平及可持续发展条件的限制，建安成本和容积率的调整量有限。因此，税费率应该是政府调控地价与房价关系的主要切入点。三 政策建议土地市场是房地产市场发展的龙头，通过土地市场的科学调控，政府可以协调整个房地产市场的发展。论文通过地价与房价关系的探讨，建立了土地市场与房地产市场的联系，从地价与房价的关系分析中，可以得到三点与土地市场调控有关的启示：1. 地价是由市场决定的，它不应该作为政府直接调控的指标从地价与房价的转化中可以看出地价的决定过程：地价Ⅰ由当期房价（房价Ⅰ）决定，反映了当期土地出让市场的需求；地价Ⅱ由当期土地市场供求作用形成，决定了下一期房价的供给水平（房价Ⅱ）。这里，无论哪一个地价都不是由人为因素控制决定的。因此，地价是由房地产市场内部运行决定的，调控土地出让市场，地价不应该是直接调控的因素，它应该由市场机制去决定。因此，在土地出让的过程中，要尽量采用最能反映市场条件的拍卖方式。2. 土地出让量是调控土地出让市场及整个房地产市场的直接指标 反映供给水平的地价Ⅱ是由土地出让量决定的，土地出让量是当期土地的供给水平，它的大小是由地价Ⅰ决定的；并且，它通过地价Ⅱ决定了整个房地产市场新周期的运行。因此，土地出让量联系着整个房地产市场的供给和需求，是新周期房地产市场运行的源头。因此，土地出让量是调控土地出让市场乃至整个房地产市场的直接因素。3. 土地出让量的大小要根据市场条件而定 由地价与房价的转化过程可以看出，土地出让量的大小是由反映市场需求水平的地价Ⅰ决定的，而不是人为任意确定的。如果地价Ⅰ的水平大大高于前一期的地价Ⅱ水平，反映出市场对土地需求强烈，则要增加土地出让量，以平抑地价的上升。反之，如果地价Ⅰ的水平大大低于前一期的地价Ⅱ水平，则要减少土地出让量，防止地价的下降。总之，通过对地价与房价因果关系的分析，可以得出：地价的大小是由房地产市场本身确定的，政府对土地出让市场进行调控，主要的调控指标不应该是地价，而是土地出让量；并且，土地出让量的大小也要根据市场条件来调整，不能主观确定。通过对地价与房价数量关系的分析，可以得出：地价与房价呈线性正相关关系，影响它们的关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。
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房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码)
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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提供一些《我国房地产市场的发展趋势和经营取向》毕业论文的参考文献，供写作参考。[1] 成蹊. 当前房地产形势判断和2009年市场趋势分析[J]. 住宅产业, 2009,(01) . [2] 孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业, 2009,(01) . [3] 朱中一. 当前的房地产市场形势及发展趋势[J]. 中国房地信息, 2008,(12) . [4] 张宏. 美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势[J]. 合作经济与科技, 2009,(03) . [5]次贷危机对中国房地产市场的启示[J]. 中国建材资讯, 2009,(01) . [6] 易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿, 2009,(03) . [7] 张金娟. 我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J]. 当代经济, 2009,(04) . [8] 肖元真,夏惠干. 2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策[J]. 上海房地, 2009,(01) . [9] 正直. 房市降价可回春——对房地产市场购销现状及房价发展趋势的分析[J]. 价格与市场, 2009,(01) . [10] 冯国亮. 绿色地产：房地产业可持续发展的必由之路[J]. 住宅产业, 2009,(01) .
看来枪手和商人不少啊~真正地，我来帮你，我也大四，正在写论文，快差不多了。首先恭喜你既然你题目定了那就解决了一大问题~因为很多人往往都不知道写什么题目而盲目、徘徊，浪费不少时间在这个上面。好，题目不多说，接下来你要做的就是写开题报告，这个就是你的写作计划咯~关于你的这个题目的论文我不直接说写什么、怎么写，我说一些写论文的方法。重要的是资料和数据的或获取。可以通过以下途径获得：网上，中国期刊网、维普资讯、万方数据库、中国知网等数据资料库，专供论文写作，不过是收费模式，没费只能查询，不能查看更别提下载使用，但一般大学的图书馆应该都有买这些版权，在学校的图书馆电子阅览室直接就可以上去用，自己就不用注册或是交钱就可以下载使用，下大量的相关论文、文献资料，自己参考就好写多了；另一个就是图书馆的书籍资料和现刊了，一般是学校的图书馆就可以，必要时可以去市里的图书馆借书籍资料，因为论文里必须包含的一项就是“参考资料”，需要写上几十本。有了资料多看一些你就知道什么样的论文该怎样写了，然后自然就知道你该怎样写你的论文。另外多联系导师，他会给你有用的提示和帮助。最后一个跟上面的枪手和商人们还真有点关系的就是买论文，现在这样的网站、机构和商人可多了，很便宜、很强大，我有一个同学为图方便就是这样做的，直接花钱买一篇了事。不过我想说的是，论文就是你学生生涯至少是这个阶段学生生涯的最后一件事，我自己希望是自己好好完成，交出最后一份满意的答卷，给自己的大学画上一个还算是圆满的句号。况且买的论文还不一定安全呢。最后祝你好运并且找到好工作~
论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析就注定被伤害，
我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 ，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= (t= )拟和优度检验R=，F=，DW= (DP)= (DS) (t= )拟和优度检验R=，F=，DW=由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+(t= )拟和优度检验R=，F=96，DW= (HP)= (DP)(t=)拟和优度检验R=，F=，DW=由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= (t= )拟和优度检验R=，F= ，DW= (HP)= (M)(t=)拟和优度检验R=，F= ，DW= 由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 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