[摘要]目前，中国劳动力市场中存在着很多问题，比如低技能者和大学毕业生在地区间分布不平衡的问题，收入不均和社会保障资金不足问题，伴随着低出生率而出现的快速老龄化的社会问题，欠发达地区的持续贫困问题等等。由于竞争的加剧，个人偏好的不同，信息的缺乏，陈规陋习的影响，造成劳动力市场中的歧视行为愈演愈烈。这不仅使得被歧视者失去了部分的就业机会与权利，而且对于雇主来讲，也有利润损失。歧视行为可以说是一种非帕累托最优行为。[关键词]劳动力 就业 歧视 竞争 性别[正 文]因我国劳动力市场的独特性,我国劳动力市场存在的歧视现象具有特殊性.在就业、职业选择、工资收入等方面,农业劳动力一直处于政府的制度性歧视之下;妇女受到的性别歧视与我国重男轻女的"前劳动力市场歧视"相关;欠发达地区的劳动力在沿海发达地区遭受到雇主的统计性歧视,而这与我国地区发展不平衡有关. 在劳动力市场中经常遇到被歧视的情况。歧视是带有明显贬义的词，在汉语中它意味着对待个人或由个人组成的某个团体不仅是不公正的而且是不公平的态度或评价。经济学中，一个人在劳动力市场上的价值取决于影响其边际劳动生产率的所有供给和需求因素。如果与生产率无关的因素在劳动力市场上取得了正的或负的价值，就可能导致歧视。那么歧视行为及其现象到底如何产生的呢？这种现象表现在，一方面，对劳动者非经济因素的考察和限制，提高了个职业准入的门槛，使求职者难以找到工作。另一方面，大量找不到工作的求职者及至新进入的求职者总数的增长，使得雇主在选择雇员过程中限制雇员的一些非经济个人特征成为可能，而且这种限制的成本会随着迅速增长的求职者之间的的竞争而变小，从而使雇主在选择雇员时可以对雇员的非经济个人特征进行更为苛刻的限制。由此还引发在职员工在职业发展中被一些非经济个人因素所限制。这一“歧视——供求——歧视”现象已成为制约劳动力供求关系平衡、提高就业率、提高社会产出—成本率和保持社会稳定的重要因素。在现阶段劳动力市场形势下，歧视的存在和发展呈现以几个特点：一、歧视的类型和表现形式多样化。这一特点使得人们对歧视的认定变得更加难以把握，更加困难，也使得对歧视的控制和抑制更加不易。二、劳动力市场上供过于求的现状形成了一种恶性循环。比如，在“受到不公正待遇时你将怎样”一题调查中，选择较多的是“更加努力工作，寻找机会”，（1）出现这种现象的根本原因是供给量大于需求量，求职者之间的竞争使得劳动者不能轻易放弃工作机会。劳动者的这种选择成为雇主的歧视得以存在和发展的条件，这也说明供过于求会加重歧视现象。另一方面，雇主歧视使得求职者更加难以找到工作。当雇主歧视使得雇主和雇员之间无法达成就业一致时，这一雇佣矛盾就会使实际获得工作机会的劳动者必劳动力市场需求要少，这就形成了更多的求职者，甚至形成更多的失业者，从而加剧供过于求现象的恶性循环 。三、歧视的隐蔽性和复杂性使劳动者个人对歧视的约束力更加薄弱。比如，雇主对劳动者工作经验的要求，由于各职业特点不同，其要求不全是歧视，只有高出该岗位绩效要求的部分才形成歧视，但一个职位对工作经验、年龄阶段等的要求是无法准确量化的。这就形成了劳动者判别上的障碍，即使其受到了歧视，但展开调查和认定的难度也是非常大的。偏见是导致歧视的根源，即雇主为贯彻自己的非理性的主观喜好或认识而对雇员实施不公正待遇。因为事实上，经济理性人是不存在的，至少其行为不可能完全理性，所以雇主的主观偏好必然会影响到其雇用决策。（2）产品市场竞争会弱化及消除歧视。但是，当劳动者的供给量大于需求量时，被雇用者之间的竞争使得劳动者为获得工作或职业发展而接受歧视待遇，而雇主也能够在足够多的求职者中按照自己的主观偏好以比较低的成本雇用到劳动者。即劳动者的供给量大于需求很多，雇主为自己为主观偏好支付的额外成本就越少，雇主也就能更多考虑自己的对劳动者非经济个人特征的主观偏好。（3）歧视的存在和持续不利于社会秩序的稳定和人民生活水平的提高，不利于经济和社会发展的高效和公平，它还会给社会保障带来沉重的负担。歧视是资源或优势分配不均的必然产物。由于资源和优势的稀缺性，造就了其分布的不均匀性，因此也即产生了相对的弱势群体，相对的优势群体。随之，优势群体理所当然的成为效率和成功者的象征，劣势群体即成为被淘汰的对象。但是实质上劣势群体在很大的程度上并非是弱势，一概的否定即造成了歧视。歧视是信息不完全和先入为主的统计性偏见的产物。由于没有较好的能力测评体系，很难判断一个人的实际生产率与能力如何。通常的评判标准是根据其教育水平、年龄、测试分数等来考核与获得与生产率有关的信息。而这些因素在某种程度上，只是对于主观要素提供的一种辅助性信息，在很大程度上这种主观要素也会造成歧视。（4）
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毕业论文应该严肃对待，自己去阅读文献吧，或者实践调查！4年都是混过来的，最后的最后还不认真对待！你是不自信吗？相信自己，你能写出来的！
首先肯定说明你的写作目的与意义，然后阐述你的创新之处。一般老师都会问：我国融资难问题的具体表现，融资难原因，国外经验，对策。基本上都是问些基本的东西。不要出现低级格式错误，熟悉自己文章的基本内容，通过答辩是没什么问题的
先去房地产资讯网多了解这个行业先
答辩时老师的提问主要有：一是关于你写作和准备方面的，如：你为什么要定这个选题?你写作的目标是什么，是想解决什么实际问题?类似的；二是，文章内容方面的，如你的数据是怎么收集和分析的?可就你论文中的内容来提问，特别是你写得不太全不太好的地方；第三就文章结构框架方面。答辩在大部分时间只是个过场，但也不可以大意，我提几点建议：开始的自我陈述，控制在三到五分钟，以：我是XXXX,我的指导老师是XXXX(说出指导老师，如果你老师是个牛人，那答辩老师就不会为难你了），我写的题目是，主要 ZXXXXXXXXXXXXXXX;最好不要读稿，把论文的大纲适当说明一下。最后，我陈述完了，劳烦答辩老师们提问，谢谢！注意礼节 答题时：先说题，再回答；如：我的第一个问题是XXXXXX?;我的答案是 XXXXXX。如果遇到自己不太会的，要诚实，先说一点儿，然后说：这个题目我现在还没能很好的回答，因为论文写作过程中受个人能力，时间，等因素影响，研究还是很全面，但在今后的工学和学习中我会努力，继续研究，谢谢！千万不可以和答辩老师争执！！！！！
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有可能会询问与你相关专业的课题，例如_1.你为什么选这个课题?意义、目的? 2. 什么是中小企业?中小企业的发展历程?与其纠结会询问什么，还不如多学习一点知识，巩固自己，这样不管问什么都能对答如流。拓展资料：1，中小企业融资是指金融机构为中小企业推出的定制化融资解决方案。 现有企业筹集资金，完成项目的投资建设。 项目建成前后均无新增独立法人。 贷款和其他债务资金实际上用于项目投资，但债务人是公司而不是项目。 全公司的现金流和资产可用于偿还债务和提供担保； 换句话说，债权人对债务有充分的追索权。 即使项目失败，公司也必须偿还贷款，因此贷款的风险相对较低。2，由于企业偿付能力弱、融资规模小、财务规范化程度低、公司治理机制不完善等特点，中小企业抗风险能力普遍较弱。因此，大型金融机构普遍缺乏相关的金融服务方案，主要是银行为了控制风险设置了复杂的风控程序，最终实现的收益普遍偏低。中小企业融资一般通过地下钱庄、私募基金、担保公司和投资公司获得企业发展所需的资金。3，中国提倡综合运用政府补贴、科技贷款、资本市场、风险投资和发债等方式，加强对中小企业的融资支持。但尚未建立完善的中小企业融资体系4，2012年7月30日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，要求各地区和有关部门切实抓好落实鼓励民间投资的有关政策，抓紧研究解决企业反映的部分行业准入规则、标准、条件不明确等具体问题。在国务院新36条细则的支持下，融资租赁还是中小企业融资的重要渠道，中小企业融资迎来了新的曙光。
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经济学毕业论文范文
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经济学毕业论文
一、 房地产业的现状与问题
近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。
1、房地产投资稳步上升，地域热点显现
发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现和8%的高增长率，其中投资贡献率高达左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的，逐步上升至2001年的(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。
从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为，， 和，房地产开发投资增长率分别为 ，，和，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。
房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，
其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。
从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为
主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，，30%，，和。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?
2、销售率空置率，地域分化明显
近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。
但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。
仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。
3、价格基本平稳，结构变化突出
2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为、、、、和，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。
可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。
因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。
4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧
实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。
圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?
5、房地产信贷发展 有喜也有忧
房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。
从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。
那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。
此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。
二、防范房地产泡沫的举措
上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：
1、从土地源头入手，规范土地市场
土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。
2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场
近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。
3、完善房地产金融体制 防患于未然
我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。
4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战
21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
主要参考文献：
徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。
林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。
刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。
加强风险管理加强房地产宏观调控，为房地产开发企业投资营造一个良好的外部环境开展多渠道、多形式的房地产开发企业融资活动调节房地产投资结构，促使房地产市场供求平衡完善房地产市场法规体系和中介服务体系，规范房地产市场行为每一点可以分为几个小点来写，有难处联络我。
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实物期权下房地产投资决策研究摘要：传统的决策分析总是将不确定性因素视为损失，其实，不确定性不仅与损失相联系，同时还存在获利机会。与传统房地产投资决策方法相比，本文的实物期权方法考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的投资决策方法。关键词：实物期权；房地产；投资决策房地产投资的基本目标是在不确定的环境下，正确地选择投资方向和投资项目，以实现企业资源的最优配置和企业价值最大化。为实现这一目标，企业的决策者必须对各种投资机会或项目做出科学、合理、及时地评价。我国房地产开发企业较普遍采用以现金流折现模型（DCF-NPV）为主的传统分析方法，其决策准则是：当一个项目的净现值大于零时进行投资，而在小于零时放弃投资，等于零时根据其他方法综合考虑。而现实中房地产投资决策很多方面都存在较大的不确定性，其预期的现金流很难估测，所以采用DCF-NPV法可能会降低项目的价值，做出不合理的决策。为此，在房地产投资决策时可采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。一、传统房地产投资决策方法的缺陷Myers(1977)在提出实物期权概念的同时批评DCF隐含地假定投资项目存在一个静态的预期现金流。Myers和Turnbull(1977)指出DCF模型错误地将公司的贝塔值当作投资项目的贝塔值，且忽视了增长机会的价值。Hayes和Garvin(1982)认为传统的DCF模型总是假定投资是可逆的，例如购买一项资产后可无成本的将其出售，投资可以无成本地延期进行。这一假定明显与现实不相符合。在DCF-NPV决策方法中存在以下的隐含假设条件：（1）认为投资是可逆的。（2）不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响，投资者在决策和实施中不能因为环境的变化而采取相应的对策。（3）未来现金流可以准确预测，项目的价值以项目预期所产生的各期净现金流为基础。按给定的风险贴现率计算，不考虑其它关联效应。（4）项目寿命期内，认为内外部环境不会发生预期以外的变化。从这些基本假设中可以看出，传统的DCF-NPV法在房地产投资决策中存在天然的缺陷。首先，房地产项目投资具有不可逆转性，最初的成本不可收回，投入已建建筑物的资金，出售时价格也会打折。其次，房地产项目投资决策具有明显的可延迟性和经营柔性的特征。决策者可以根据市场情况决定什么时候进行投资，从而进行灵活决策。第三，项目周期内，内外部环境会发生巨大变化，DCF-NPV将这些不确定性当作风险来处理，通过折现率来反映。而现代投资组合理论认为不确定性是机会，可能会带来收益。因此，采用传统分析方法不能准确地对房地产投资项目进行估价，而期权理论的产生为项目投资估价和决策方法提供了更为科学的理论基础。二、实物期权的概念所谓实物期权是相对于金融期权来讲的，这一词汇的出现最初是由斯图尔特.迈尔斯提出的。他指出期权分析对公司成长机会的合理估价是重要的，许多公司的实物资产可以看成是一种看涨期权，强调实物期权是分析未来决策如何增加价值的一种方法，或研究将来灵活性有多大价值的一种方法。第一个期权定价公式产生于1973年，由美国芝加哥大学教授Fischer Black和斯坦福大学教授Myron Scholes提出，并在此后得到逐步地完善和发展，它主要对金融期权进行了定价研究，在随后的理论和实践发展中，人们逐步认识到期权定价的本质是对更广泛意义上的“或有索取权”的权利价值进行分析，因此，期权定价理论也逐步由金融领域进入实物投资领域。1977年，Myers教授首次把期权定价理论引入项目投资领域，认为管理柔性和金融期权具有一些相同的特点，并提出把投资机会看作增长期权的观念，如对一项实物资产的看涨期权就是赋予企业一种支付约定的价格获取基础资产的权利而不是义务；同时，看跌期权就是赋予企业出卖一项资产而获得约定价格的权利。权利和义务的不对称是期权价值的核心[1]。但有别于金融期权的是，项目投资中的期权是以实物资产为基础的，是项目投资者在投资过程中所拥有的一系列非金融性选择权，如推迟或提前、扩大或缩减投资、获取新的信息等，因此称这种期权为实物期权。三、实物期权在房地产投资决策中的应用房地产开发投资具有明显的期权特性，房地产投资者在付出一定的成本后，便拥有了一项选择权，投资者可以选择投不投资，在何时进行投资，投资多大的规模，即拥有了投资的灵活性。因此，从实物期权角度看，一个房地产项目的价值应该包括两部分，净现值和灵活性价值，因此，房地产价值=传统NPV价值+期权价值。在房地产投资开发的各个阶段，各种灵活的管理决策都会对项目的价值产生影响。房地产开发商需要选择项目投资开始时间，即企业可以根据实际的市场环境变化，采用灵活的决策，是立即投资还是等待获得新的信息以解决项目面临的不确定性，也就是等待期权，显然这种等待期权是有价值的，需要对其定价。1、Black-Scholes期权定价模型：连续时间状态下的定价模型是借助金融期权的定价方法，即著名的Black-Scholes期权定价模型进行的。我们将房地产的价格看作是连续变动的，且假定该期权是欧式看涨期权，则应用B-S模型会得到较为精确的解。假设标的资产当前价值为S，期权的执行价格为X，期权的起始时间为T，终止时间为t，期权的价值为C，无风险利率r，标的资产的波动率为σ。）其中，各阶段期权价值的值采用逆推法计算。同样，对于房地产开发项目中的等待期权而言，各参数的含义也有所变化，其中，S表示项目预期现金流的总现值，X指项目投资成本费用，T表示项目投资机会的持续时间，r表示无风险利率，方差σ对应于房地产市场价值的波动率。房地产决策之所以可以应用二叉树模型进行，是因为房地产开发常常是分阶段进行。上述两种方法各有其优缺点，但都考虑了决策柔性，其理论基础都是建立在无风险套利和风险中性估值的基础上，都采用复制组合的思想，区别仅在于假设不同。结论：实物期权分析方法不是对传统决策分析方法的简单否定，而是在保留传统决策分析方法合理内容的基础上，对不确定性因素及其相应环境变化做出积极响应的一种思维方式的概括和总结。与传统的静态投资评价方法相比，期权定价理论包含了决策主体趋利避险，以及在风险条件下采用动态投资策略的主观能动性所带来的收益，体现了风险环境中决策主体根据环境变化而进行动态决策的能力，因而更加符合实际情况。此方法还可以进一步扩展成为分阶段的期权模型，以及引入博弈分析方法，探讨在多方参与竞争状况下的期权博弈模型，把期权定价模型和动态博弈模型以及不完全信息结合起来，在实际的市场情况下逐步运用和完善实物期权理论方法。参考文献：[1]潘长风.实物期权视角下的房地产投资理论与应用研究[D].厦门大学博士论文.2006[2]李金龙.实物期权定价理论与方法研究[D].天津大学博士学位论文.2003[3]杨若晶,赵红梅.房地产投资决策的实物期权方法[J].郑州航空工业管理学院学报.[4]项盛辉,何芳.实物期权方法在房地产开发中的应用[J].建筑管理现代化.[5]曾卫华,杨和礼,李鹃.实物期权方法在房地产投资决策中的应用[J].建筑技术开发.[6]高红霞,陈华.房地产投资决策中的实物期权分析方法[J].西华大学学报.
市场经济方向。我国房地产开发的可持续性融资问题研究本文以我国房地产开发为研究对象，通过对我国现有房地产开发的融资行为进行研究，发现房地产开发融资存在许多问题，主要体现在以下两个方面： 一是大多数房地产开发的可持续性融资能力较弱；二是盲目融资现象较为普遍。作者结合以前的研究成果，重申了可持续性融资这一概念，认为可持续性融资是 一种贯穿发展全过程的融资理念，的融资行为不仅满足当前资金需求，而且不会影响的后续融资活动，使的融资活动保持可持续性，实现价值 最大化。针对当前现实中存在的问题，作者构建了房地产开发的可持续性融资体系，并利用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型。 本文共分为六章，第一章主要阐述了论文的研究背景、意义以及关于房地产融资的国内外研究现状；第二章阐述了我国房地产金融市场的现状，分析了我国房地产业 所面临的宏观调控政策以及现有的金融工具，明确了再融资与可持续性融资的区别与联系；第三章主要内容是结合房地产业实际中存在的问题构建房地产开发的 可持续性融资体系；第四章建立可持续性融资体系的SD模型，并着重分析了模型的核心部分：预警子系统和反馈子系统；第五章为案例，以实例进行可持续性 融资能力的分析，并提出了一些建议；第六章对全文进行总结并指出了后续工作的研究方向。 本文的创新点主要体现在以下几个方面： (1)本文多角度地对再融资和可持续性融资进行比较，扩展了可持续性融资的使用范畴； (2)本文以房地产开发为研究对象结合房地产行业的现状构建了可持续性融资体系，并在这一领域进行了尝试性探索： (3)本文运用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型，使可持续性融资体系更具有系统性； (4)与其他学者的研究成果有所不同，本文的可持续性融资能力分析更具有动态性，可以指导决策人员随时调整融资活动，以便提高融资效率。
以前是这样,拿地后,用地抵押货款(现在好像不行了)民间借贷,担保公司借贷.股权转让.预售,收取诚意金.这些都是主流的方式.
融资决策是房地产项目前期策划的重要内容，也是房地产企业财务管理的重点。目的在于寻找和确定最优融资方案解决房地产开发中的资金问题。房地产企业的融资方案直接影响着项目的风险大小与获利水平的高低，因此研究如何通过科学的决策方式来确定最终融资方案，具有重要的现实意义。 本文拟对房地产企业的融资提出系统性的决策方法，因此主要根据决策过程的内容和方法从以下几个方面进行了研究与探讨。 首先从宏观的金融市场层面出发，研究融资方式。从资金来源渠道的角度，对我国房地产企业的主要融资方式进行了系统的介绍，分析比较各种融资方式在条件、成本、风险、效率等方面的特点并界定各自的内涵和性质，使之成为一个体系，并根据金融政策的变动，研究这些融资方式的运用前景和发展契机。 然后从微观的企业操作层面出发，研究房地产企业的融资决策方法： 先针对房地产企业融资决策现行方法的主要缺陷，提出改进思路，建立更具实用性的房地产企业的融资决策流程，包括融资组合设计与融资结构优化。 接着在前文分析的基础上，针对房地产开发的不同阶段、不同类型的房地产项目、不同规模的房地产企业，分别选择及匹配适合的融资方式，设计融资组合方案，初步拟定可能的资金来源结构。 最后，在充分考虑不同规模房地产企业的融资条件差异的基础上，运用现代资本结构理论，探讨具备发行股票和债券条件的大型房地产开发企业融资结构的优化策略；运用层次分析法(AHP)，建立中小型企业房地产开发项目融资结构的优化模型。