营改增后房地产开发企业增值税会计处理论文
摘要 ：随着社会经济的高速发展，我国的财税体制也进行了改革，全面推行“营改增”政策，完善增值税的抵扣措施。本文以房地产开发企业为例，阐述房地产开发企业实施“营改增”的必要性，研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，分析土地增值税的会计处理和增值税科目的一般设置，旨在推进“营改增”在房地产行业的改革步伐，为同行提供参考。
关键词 ：“营改增”；房地产企业；增值税；会计处理
房地产行业作为我国国民发展的支柱产业，受到高度重视。增值税作为房地产开发企业中的全新课题，需要深入研究和学习。房地产开发企业在多年的经营发展中总结了不少经验，针对“营改增”政策，将明确项目管理的关键内容。“营改增”后房地产开发企业的增值税会计处理发生了相应的变化，由原来5%的税率改为11%的增值税税率。征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足房地产开发企业会计处理的特殊性。
一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性
房地产开发企业的建设周期长，受项目策划、工程设计、报批审核因素影响，经营流程复杂，这将加大房地产开发企业的税负。增值税作为中国第一大税种，随着财税法制观念日益完善，我国已为增值税立法，这也为“营改增”做了良好铺垫。因此，在房地产开发企业实施“营改增”制度具有重要作用，其有利于降低企业税负，提升企业经营效率。房地产开发企业资金投入大，在开发成本、建设费用等流动资金的占用下，房地产开发企业的资金负担较重。随着社会的日益进步和国民经济的高速增长，在当前的税制结构中，房地产开发企业实施“营改增”制度，有利于优化企业的经济结构，同时促进我国财税制度的发展。房地产行业属于资金密集型行业，在特殊经营模式的引导下，房地产开发企业的融资成本高。目前，市场环境竞争激烈，营业税存在重复增税的弊端，不能抵扣增值税专用发票将降低房地产企业的市场核心竞争力。因此，房地产开发企业实施“营改增”制度具有一定的必要性。
二、“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理
1.土地增值税的会计处理
土地增值税的会计处理属于房地产开发企业会计核算和税务处理中的重要环节。从会计核算层面分析，房地产开发企业的土地增值税成本基于会计权责发生制，在满足配比原则要求的前提下计提。房地产开发企业设置多类账户在税法的规定下进行土地增值税的成本核算。若房地产开发企业同时运营多个项目，则需要分类核算各项目。由于房地产行业的特殊性，当前主要采取预售制度，即企业先取得客户的预售款，待建设项目竣工且验收合格后再结算土地增值税。根据我国税法的`相关规定，房地产开发企业收取的预售收入需要按比例征收土地增值税，待建设项目清算结束后进行多退少补。“营改增”后房地产开发企业土地增值税的会计处理内容如下：企业收取预售收入后，按照税法规定缴纳土地增值税，计提时，借记“待摊费用—预缴土地增值税”，贷记“应交税费—应交土地增值税”。缴纳时，借记改为计提时贷记明细科目，贷记为“银行存款”。待房地产开发企业的项目竣工后，满足收入条件时，按照税法清算土地增值税，清算内容为当期结算收入、成本等。当期应承担的土地增值税费用为：借记“营业税及附加—土地增值税”，贷记“待摊费用—预缴土地增值税”。当房地产企业项目竣工且验收合格后，办理土地增值税的清算工作。首先调整预征的土地增值税费，核算计提的土地增值税款。具体会计处理内容即确定清算金额和取得清算报告后，借记“营业税及附加—土地增值税”（清算总金额-计提的土地增值税款）“待摊费用—预缴土地增值税”（差额）贷记“应交税费—应交土地增值税”，清算补交时借记为前期贷记明细科目，贷记为“银行存款”。当房地产开发企业出现退税现象时，做反向会计财务处理。通过房地产开发企业土地增值税会计处理后，“待摊费用—预缴土地增值税”与“应交税费—应交土地增值税”的余额为零。
2.增值税科目的一般设置
在房地产开发企业中，增值税科目主要包括“应交税费—应交增值税”和“应交税费—未交增值税”两类。具体账户的设置如下：
（1）进项税额。进项税额是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人购买物资、不动产或无形资产等，允许进项抵扣的增值税额。在实际操作中，经由退回的物资需要冲销进项税额，并用红字登记；
（2）已交税金。已交税金是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人已缴纳的当月增值税额，该科目记录的增值税额为房地产开发企业当月已抵扣进项税额后实际缴纳的销售税额，还需扣除前期缴纳的税额部分；
（3）减免税款。减免税款指在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人按当前增值税制度减免的税款。房地产开发企业初次购买增值税税控系统设备费用和技术维护费予以全额抵减；
（4）进项税额转入。在房地产开发企业中，会计核算用于企业福利、免税等按照规定不得抵扣。例如，房地产开发企业中用于出租或自用的销售项目等为抵扣进项税额的不动产、固定资产，在改变用途后允许抵扣进项税额的项目；
（5）销项税额抵减。在房地产开发企业中，销项税额抵减是指记录纳税人在当前税法规定下扣除销售额而减少的销项税额；
（6）出口抵内销应缴税额。出口抵内销应缴税额是在会计核算中借方出现的数据，纳税人按国家规定的退税率计算货物的进项税额抵内销品需缴纳的税额；
（7）销项税额。销项税额是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人无形资产、产品销售、不动产收取的增值税额。房地产开发企业提供的应税劳务收取销项税额，在贷方处用蓝字登记，出现退回情况时，销项税额在贷方处用红字登记；
（8）出口退税。出口退税是指房地产开发企业纳税人根据国家规定退回出口产品的增值税；
（9）进项税额转出。进项税额转出是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人的无形资产、不动产等受老项目中进项税票等不良因素影响不从销项税额中抵扣的增值税费，按照税法规定转出进项税额；（10）简易计税。简易计税是指房地产开发企业纳税人通过简易计税方法缴纳增值税款。
三、结语
房地产行业是我国的支柱产业，在经济发展过程中受社会各界的广泛关注。“营改增”是进行结构性减税的重要措施，有利于推动我国的税制改革。在房地产开发企业中，实施“营改增”政策将降低企业的税负，提高房地产开发企业试点的工作积极性，促进企业税负朝合理化的方向发展。本文研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，明确了“营改增”对房地产开发企业长远发展的必要性，通过分析土地增值税的会计处理，深入研究房地产开发企业增值税科目的明细设置，深化“营改增”政策在房地产开发企业的具体实施，完善房地产开发企业的财务管理，促进我国房地产行业的全面发展。
参考文献：
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论激励自主创新的税收政策内容摘要：激励自主创新的税收政策是增强自主创新能力，推进创新型国家建设的重要途径。然而，目前我国激励自主创新税收政策存在立法层次不高、优惠方式欠科学、优惠力度偏小、功能缺陷等方面的问题。为此，必须从税收政策体系着手，规范自主创新税收立法，完善所得税制，建立鼓励风险投资、自主创新税收优惠政策等措施，进一步增强我国自主创新能力，推进创新型国家的建设。 关键词：自主创新，税收优惠，政策分析 自主创新的内涵 自主创新是指通过研究与开发，创造出具有自主知识产权的技术成果，它包括原始创新、集成创新、模仿创新。原始创新是指通过完全自主的研究与开发，创造出从未有过的具有自主知识产权的技术成果；集成创新是指通过对已有的技术的集成(组合)，创造出一种新的具有自主知识产权的技术成果；模仿创新是指在对引进技术进行消化吸收的基础上进行二次创新，创造出新的具有自主知识产权的技术成果。技术创新成功的标志是技术创新成果的商业化实现。 技术创新需要一定的资金投入，更需要一定的技术基础。三种不同类型的技术创新形式，适宜于具有不同经济基础和技术基础的创新主体。一般地说，与技术基础与目标技术的差距愈大，实现原始创新的难度愈大，所需要投入资金愈大，而获得引进技术相对容易(因技术输出阻力小)，进而实现模仿创新的可能性愈大，资金投入量也较小。因此，对科技政策的制定者来说，必须对其所辖地区总体技术水平有一个准确把握，明确创新激励导向，以制定合理的技术创新激励政策。具体要做到以下两个方面： 合理选择技术创新策略。企业技术创新策略的选择必须符合企业实际。技术创新通常有率先型策略、追随型策略、吸纳型策略、合作型策略、创新孵化型策略、能力移植型策略、产业协作型策略等。以上不同类型的策略对原始创新、集成创新、模仿创新三种自主创新类型的适用程度也是不尽相同的。 重视技术扩散的效用。在现代社会中每个企业的技术进步绝不是孤立的，它们之间的关联就是技术扩散。社会总体技术进步必须依靠技术扩散。技术扩散是技术的传播过程，是创新技术采用者通过各种途径从扩散源处获得创新技术，同时获得技术能量补充，然后通过消化吸收进而再创新的过程，在这一过程中所有创新技术的采用都会获得技术进步，技术扩散面愈广，社会总体技术进步程度愈高。因此，技术扩散必定促使社会总体技术进步。 加强对自主创新税收政策研究的必要性 税收政策是指税收主权国为实现一定的社会、政治或经济目的，通过制定倾斜性的税收政策法规来豁免或减少经济行为或经济结果的税收负担措施。 当前，世界呈多极化发展的新格局，世界各国都不断谋求在高技术、尤其在高端产业方面的领先优势。高新技术产业已成为这些国家带动经济发展的主导产业。而运用税收经济杠杆调整产业，促进科学的发展和技术的创新，增强本国的经济实力，谋求经济全球化条件下日趋激烈的国际竞争中立于不败之地，已成为各国共识。 “科学技术是第一生产力”，经济的发展离不开技术的进步、高新技术产业在我国“十一五”以及更长时间内都将发挥十分重要的作用。在国家刚刚发布的《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006年至2020年)》和《中共中央国务院关于实施科技规划纲要提高自主创新能力的决定》中，都明确提到运用税收政策激励自主创新。这充分体现了党和国家在税收政策功能作用深刻的认识，预示着税收政策将在更多方面发挥出重要作用。然而，我们也应充分认识到，运用税收政策促进自主创新是一项十分复杂的工作，必须科学地设计政策措施、实施范围和实施步骤，使政策切实可行，并落到实处。 我国运用税收政策激励自主创新的现状及问题 新中国成立以来，党和国家一直高度重视自主创新，特别是改革开放以来，针对自主创新中的实际问题，制定了一系列激励自主创新的税收政策，对推动高科技产业化，特别是外资和民营企业的科技创新发挥了一定的积极作用。然而，纵观整体税制结构和我国自主创新税收政策，依然存在着一些问题，主要表现在以下几方面： (一)激励自主创新税收政策制订的立法层次不高 激励自主创新税收政策在各种税的税法、暂行条例及实施细则中的规定都不是很多，且是一些原则性的规定，更多是财政部、国家税务总局依据经济的发展状况和国家产业政策的调整变化以通知、规定等形式下达的，缺乏系统性、完整性。况且，这种通知、规定由于不能广泛、有效的进行宣传，而有些税收政策的条款规定过于简单，弹性甚大，给税收政策的操作实施带来一定的难度，并在一定程度上影响了其效用的发挥。 (二)激励自主创新的税收优惠方式欠科学 1.激励自主创新的税收优惠单一。目前，我国激励自主创新能力的税收政策主要是采用税收直接减免，优惠方式单一。税收直接减免固然有操作简便，易为纳税双方把握等优点，但它属于短期行为，对自主创新能力的增强缺乏有效持续的激励。况且，税收直接减免作为一种投资后的鼓励，引导企业增强自主创新能力的效用不显著，且容易引发税收流失。 2.激励自主创新的税收优惠力度偏小，且有失公平。尤其是鼓励企业加大科技投入，促进企业科技创新和高科技产业方面支持力度不够。例如，我国为了鼓励企业加强研发活动，对盈利的工业企业当年发生的技术开发费比上年实际发生数增长达到10%(含)以上，其当年实际发生的费用除按规定据实在税前扣除外，经主管税务机关审核批准后，可再按其实际发生额的50%直接抵扣当年应税所得额。我们认为，为了鼓励企业加大科技投入，规定研究开发费用的增长幅度是必要的，也符合多数国家的做法。然而，这种优惠只限于盈利在一定规模的企业，大大缩小了优惠范围，对于非盈利企业或盈利但研究开发费用的增长未比上年超过10%的企业，显然是有失公平，容易引发人们误解为税收歧视，并可能会导致其陷入“亏损—不能得到税收优惠—缺乏资金投入、技术投入—亏损加剧”的恶性循环。 3.激励自主创新的税收优惠对象针对性不强。按照现行税法的规定，激励自主创新的税收优惠是以企业为主而不是以具体的项目为对象。这种税收优惠规定使得一些企业的非技术性收入也享受了税收优惠待遇，造成税收优惠泛滥，而且使得一些经济主体的有利于技术进步的项目或行为不能享受到税收优惠，造成税收优惠政策缺位，最终降低了税收优惠政策的效应。 (三)现行增值税制中的税额抵扣不彻底 我国现行的增值税制，实行的是生产型增值税。高新技术产业比一般加工产业的资本有机构成高，其无形资产和开发过程中的智力投入占高新技术产品成本的绝大部份，但这些投入，以及购进固定资产所含税款不能抵扣，这就导致了高新技术企业税收负担偏重。显然，这种生产型增值税不利于高新技术企业适时进行固定资产更新改造，妨碍企业技术装备进步。更重要的是，它还在一定程度上形成了对高新技术产品的重复征税。况且，高新技术产品出口时，不能实行彻底退税，从而削弱了我国高新技术产品的国际竞争能力，挫伤企业技术创新投入的积极性。 (四)现行企业所得税制存在功能缺陷 现行企业所得税制都实行33%的比例税率(外商投资企业和外国企业所得税率为30%，地方所得税税率3%)，但外商投资企业和外国企业税收优惠条款多，实际执行差异甚大，造成内外资企业所得税负不尽公平合理。例如，生产性外商投资企业，经营期在十年以上的，从开始获利年度起，第一和第二年免征企业所得税，第三至五年减半征收企业所得税。但对新办内资高科技企业，自投产之日起，只能二年内减免企业所得税。事实上，许多高科技企业是难以享受到这项税收优惠。因为高科技项目从研究开发、批量生产，到开辟市场，其周期一般较长，大多要超过二年。另一方面，我国执行的区域性税收优惠政策也存在着一定的功能缺陷。具体表现在高新技术产业开发区、经济技术开发区和经济特区，区内企业和区外企业税收优惠政策不尽相同，其弊病越来越为明显。在区内有些企业，并不是高新技术企业但也能享受所得税优惠政策，而某些区外的高新技术企业却不能享受到税收优惠政策支持。(五)需要税收政策扶持的领域存在着政策真空 1.税收政策设计没有考虑到高新技术产业的研发风险。高新技术产业的特点是高投入、高风险、高收益。然而，在税收政策设计上却忽略了其风险性。事实上，高新技术产业在自主创新中面临着巨大的市场风险、开发风险和技术流失风险等，而目前我国的税收政策只是对企业技术开发的新产品所带来的利润予以一定的税收减免，对企业用于科研开发的投资以及开发过程中可能的失败，在税收政策上没有给予更多的考虑。 2.激励自主创新税收政策缺位，高技术开发资金投入不足，人才流失严重。近年来，我国的投资规模是有所减缓，但总量还是在不断的加大。相对来说，高新技术产业投资明显不足，自我发展资金积累能力低，在技术密集程度方面与发达国家之间存在巨大差距。20世纪90年代大部分OECD成员因高技术产业研发投资强度超过20%，而2001年我国的高新技术产业仅为5.1%，各个领域均比发达国家落后很多。以电子信息产业为例，2002年我国在电子信息产业领域投入研发资金约为137亿元(16.5亿美元)，不及一家跨国公司。 运用税收政策激励企业自主创新的建议 在国家刚刚发布的《国家中长期科学和技术发展纲要(2006年至2020年)》和《中共中央国务院关于实施科技规划纲要提高自主创新能力的决定》中，都明确提到运用税收政策激励自主创新。这充分说明党和国家对税收政策功能作用有了全面深刻的认识，预示着税收政策将在更多方面发挥出重要作用。然而，我们也应充分认识到，运用税收政策促进自主创新是一项十分复杂的工作，必须科学地设计政策措施，实施范围和实施步骤，使政策切实可行，并落在实处。 (一)加快税收法制建设 我国现行的促进自主创新的税收优惠政策，都是通过对一些税收法规的某些条款进行修订、补充形成的，散见于各类税收单行法规或税收文件之中，且很多的税收优惠政策缺乏长期稳定性。为此，根据我国实际情况，国家应制定《国家高技术产业发展法》，从总体上考虑高技术产业发展战略以及相关的财税政策，制定专门的《财政激励自主创新政策法规》、《税收激励自主创新政策法规》。其主要内容应包括：研究和判定予以鼓励的自主创新及产业标准；明确财税优惠政策的目标和具体受益对象以及相应的政策支持方式；加强对自主创新税收优惠的管理与分析评估。 (二)完善企业所得税优惠政策 1.统一内外资企业所得税，实行国民待遇原则。对从事自主创新的企业给予的所得税优惠政策，即不应按所有制性质，也不应按企业的经营状况来确定优惠标准。即不论内外资企业，也不论企业是否有盈利，对符合自主创新企业条件的研究与开发，在初始年度都实行据实税前列支。 2.加大企业对自主创新投入的税收优惠。为了激励企业对自主创新投入的长期稳定增长，可以考虑按近几年来的平均数计算增长基数，从激励企业对自主创新投入持续增长的目的出发，只要近5年的平均投入比为每年增长10%以上，均可按150%的比例扣除，当年不能全部扣除的余额结转下年抵扣，办法可参照企业所得税亏损弥补的做法。 3.实行加速折旧办法。明确规定用于自主创新活动的新设备、新工具可以实行双倍余额递减法或年数总和法等加速折旧办法；还可考虑对技术先进的环保设备、国产软件的购置和风险资本的投资实行“期初扣除”的折旧方式，允许在投资当年能扣除50%-100%，以利于提高投资回收速度，促进自主创新产品的市场形式。 4.建立健全自主创新企业的税收政策体系。为了与世贸组织规划相适应，需注意实现税收优惠范围内特定高新技术产业向高新技术企业转变，从支持产品向支持竞争前技术研究转变，使高新技术产业和高新技术企业并重，改变过去以区域为标准确定高新技术产业税收优惠范围的做法。 (三)对高新技术产业实行增值税转型 我国已在东北地区试行增值税转型并取得一定成就与经验，可以考虑在高新技术产业试行生产型增值税向消费型增值税的转型。即在增值税进项税额的抵扣中，可对购进固定资产支出额进行抵扣，也可充分考虑高新技术研究投入巨大而原材料消耗少的行业特点，同时允许抵扣外购的专利权和非专利技术等无形资产和技术设备的固定资产进项税金，以减轻企业税收负担，促进企业加入科技研究与开发投入，增强自主创新能力。同时，企业研制属于国家产业政策重点开发的高技术含量、高市场占有率、高附加值、高创汇且对本省乃至全国经济发展有重大影响的新产品，其缴纳的增值税可依据不同情况给予一定“先征后退”的照顾。 (四)建立规避投资风险的税收政策体系 高风险是制约企业扩大自主创新投资的一个非常重要的因素，我们认为，应在税收法规中制订一些税收优惠政策鼓励风险投资，增强自主创新能力。 1.建立科技开发准备金制度并允许费用列支。即允许企业特别是有科技发展前景、自主创新能力强的中小企业，按其销售收入的一定比例提取科技开发基金，以弥补科技开发可能造成的损失，并规定科技开发准备金必须在规定时间内用于研究开发、技术更新和技术培训等，对逾期不用或挪作他用的，应补缴税款并给予一定的处罚。 2.制订有关风险投资的税收优惠政策，鼓励风险投资，增强自主创新能力。对风险投资公司将资金投入高新技术企业的风险投资的收入免征营业税，并对其实行较低的所得税税率；对法人将资金投入风险投资公司获得的利润减半征收所得税，对居民将资金投入风险投资公司获得的收入免征或减征个人所得税；对企业将资金投入高新技术获得的利润若再用于高新技术投资的，不论其经济性质和所有制形式，都退还其用于投资部分利润所对应的企业所得税。 (五)健全税收优惠体制 众所周知，市场的竞争，实质上是人才的竞争。增强自主创新能力，推进创新型国家的建设，说到底也是人才与技术的竞争。因此，税收政策应推动包括学校教育、成人教育和员工培训等多种形式教育的发展，制定鼓励民间办学、社会捐资办学的税收政策，对社会各界向教育培训机构和科研机构的捐赠准许不受最高捐赠限额的限制。提高职工教育经费提取比例，鼓励企业加大教育培训力度的税收政策。同时，税收优惠政策适度向个人倾斜，进一步修订个人所得税政策。在基础扣除方面，充分考虑现代家庭对教育的投入因素，科技人员科技成果转化的积极性等，鼓励个人加大对教育的投资和多种途径进行科技成果转化。 (六)依靠关税政策支持企业自主创新 运用进出口税收政策支持企业建立技术研发中心，逐步从对进口整机设备的优惠，转变到对国内企业开发具有自己知识产权产品、装备所需的重要原材料、关键零部件的优惠上来；积极落实国务院关于发展国内制造业的有关进口税收政策，研究提出承担国家重大科技项目的相关进口税收优惠政策；逐步缩小内外资企业在进口税收优惠政策上的差距，利用进口税收政策引导外商投资企业将资金投入到高新技术、现代农业、环境保护等符合科学发展观的领域中去；鼓励外商投资企业延伸产业链条，加大对国家鼓励产业的核心零部件制造领域的投资；鼓励外商投资的加工贸易企业，将技术水平高、增值含量大的生产环节转移到我国并转型升级。 参考文献： 1.崔文杰.高新技术产业发展与投资风险.财经问题研究，2004 2.王国锋.我国高新技术产业发展现状、问题及其发展思路.中国科技论坛，2005
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1.从纳税人方面进行筹划。增值税的纳税人包括一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人的基本税率是17%，小规模纳税人一般适用3%的征收率。因此，纳税人在纳税前可以先确定采用哪种税率对自己有利，然后根据对一般纳税人和小规模纳税人的规定创造条件，成为对自己有利的增值税纳税人。2.利用税收优惠减轻税收负担。增值税有许多税收优惠政策，包活增值税的减免税、即征即退、先征后退、先征后返等，纳税人纳税时可以充分利用这些优惠政策，达到节税目的。增值税代购行为的筹划。代购行为属于服务业中的代理业，如果同时符合三个条件（一是受托方不垫付资金；二是销售方将发票开具给委托方，并由受托方将发票转交给委托方；三是受托方按销售方实际收取的销售额和增值税与委托方结算货款，并另外收取手续费），不征收增值税，而是按照5%的税率征收营业税。因此纳税人有代购业务的，应该尽量满足这三个条件，从而按照营业税而不是增值税纳税。3.增值税代销行为的筹划。代销行为主要有进销差价式代销和手续费式代销两种，前者征收增值税，后者则征收营业税。当差价率（差价率=（售价-进价）/售价）大于29.41%时，按照手续费式代销缴纳5%的营业税，税负较轻；当差价率小于29.41%时，按照差价式代销税负较轻。4.商业零售企业向供货方选择合理的收费方式达到节税目的。商业零售企业在向供货方收费时，可以在预计销售额的基础上事先以进场费、上架费等名义收取大部分费用，等到一个销售周期结束后，再按照销售额或销售量的一定比例收取剩余的小部分费用，这样大部分收费只缴纳5%的营业税，少部分缴纳17%的增值税。5.让利促销的税收筹划。工商企业的促销方式一般分为打折销售、赠送实物、返还现金三种。考虑到各种税收因素，在促销方式的选择上，打折销售促销最为划算；赠送实物次之，返还现金最不划算。6.运费的税收筹划。企业下设车队如果主要运输本企业的销售货物，可以将该车队独立出去，成为二级法人运输子公司，这样运费收入由缴纳增值税变为缴纳营业税，达到节税的效果。
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你好。 首先，土地增值税和营业税的征税对象不同。1.土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。2.营业税的征税对象是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的金额，为营业额。其次，土地增值税和营业税在“销售不动产”这一应税行为上，存在重复征税。即，对同一应税行为课征多种税收。这是国家法律许可的政府行为，具有合法性。最后，浅谈开征土地增值税的原因。 自上世纪90年代初海南的房地产开发热潮起始，国家逐渐意识到房地产开发以及与之配套的土地使用权转让对国民经济的巨大影响。1994年1月1日起执行的国务院令第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，我个人认为主要解决了两个问题：一是从税收角度调节房地产市场，适当限制其过高的行业利润；二是从增加财政收入的角度，开征土地增值税征管成本较小，可以快速的增加国家及地方政府财政收入。开征土地增值税是1994年分税制改革中重要的一环，不能脱离当时的政治、经济、文化形式来孤立的看问题。 以上是我的个人观点，希望通过与你的交流，互相学习，共同进步。 参考文献：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》， 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》， 《中华人民共和国营业税暂行条例》， 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》， 江油市地税局《浅析土地增值税征收管理的问题和对策》论文。
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营改增后房地产开发企业增值税会计处理论文
摘要 ：随着社会经济的高速发展，我国的财税体制也进行了改革，全面推行“营改增”政策，完善增值税的抵扣措施。本文以房地产开发企业为例，阐述房地产开发企业实施“营改增”的必要性，研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，分析土地增值税的会计处理和增值税科目的一般设置，旨在推进“营改增”在房地产行业的改革步伐，为同行提供参考。
关键词 ：“营改增”；房地产企业；增值税；会计处理
房地产行业作为我国国民发展的支柱产业，受到高度重视。增值税作为房地产开发企业中的全新课题，需要深入研究和学习。房地产开发企业在多年的经营发展中总结了不少经验，针对“营改增”政策，将明确项目管理的关键内容。“营改增”后房地产开发企业的增值税会计处理发生了相应的变化，由原来5%的税率改为11%的增值税税率。征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足房地产开发企业会计处理的特殊性。
一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性
房地产开发企业的建设周期长，受项目策划、工程设计、报批审核因素影响，经营流程复杂，这将加大房地产开发企业的税负。增值税作为中国第一大税种，随着财税法制观念日益完善，我国已为增值税立法，这也为“营改增”做了良好铺垫。因此，在房地产开发企业实施“营改增”制度具有重要作用，其有利于降低企业税负，提升企业经营效率。房地产开发企业资金投入大，在开发成本、建设费用等流动资金的占用下，房地产开发企业的资金负担较重。随着社会的日益进步和国民经济的高速增长，在当前的税制结构中，房地产开发企业实施“营改增”制度，有利于优化企业的经济结构，同时促进我国财税制度的发展。房地产行业属于资金密集型行业，在特殊经营模式的引导下，房地产开发企业的融资成本高。目前，市场环境竞争激烈，营业税存在重复增税的弊端，不能抵扣增值税专用发票将降低房地产企业的市场核心竞争力。因此，房地产开发企业实施“营改增”制度具有一定的必要性。
二、“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理
1.土地增值税的会计处理
土地增值税的会计处理属于房地产开发企业会计核算和税务处理中的重要环节。从会计核算层面分析，房地产开发企业的土地增值税成本基于会计权责发生制，在满足配比原则要求的前提下计提。房地产开发企业设置多类账户在税法的规定下进行土地增值税的成本核算。若房地产开发企业同时运营多个项目，则需要分类核算各项目。由于房地产行业的特殊性，当前主要采取预售制度，即企业先取得客户的预售款，待建设项目竣工且验收合格后再结算土地增值税。根据我国税法的`相关规定，房地产开发企业收取的预售收入需要按比例征收土地增值税，待建设项目清算结束后进行多退少补。“营改增”后房地产开发企业土地增值税的会计处理内容如下：企业收取预售收入后，按照税法规定缴纳土地增值税，计提时，借记“待摊费用—预缴土地增值税”，贷记“应交税费—应交土地增值税”。缴纳时，借记改为计提时贷记明细科目，贷记为“银行存款”。待房地产开发企业的项目竣工后，满足收入条件时，按照税法清算土地增值税，清算内容为当期结算收入、成本等。当期应承担的土地增值税费用为：借记“营业税及附加—土地增值税”，贷记“待摊费用—预缴土地增值税”。当房地产企业项目竣工且验收合格后，办理土地增值税的清算工作。首先调整预征的土地增值税费，核算计提的土地增值税款。具体会计处理内容即确定清算金额和取得清算报告后，借记“营业税及附加—土地增值税”（清算总金额-计提的土地增值税款）“待摊费用—预缴土地增值税”（差额）贷记“应交税费—应交土地增值税”，清算补交时借记为前期贷记明细科目，贷记为“银行存款”。当房地产开发企业出现退税现象时，做反向会计财务处理。通过房地产开发企业土地增值税会计处理后，“待摊费用—预缴土地增值税”与“应交税费—应交土地增值税”的余额为零。
2.增值税科目的一般设置
在房地产开发企业中，增值税科目主要包括“应交税费—应交增值税”和“应交税费—未交增值税”两类。具体账户的设置如下：
（1）进项税额。进项税额是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人购买物资、不动产或无形资产等，允许进项抵扣的增值税额。在实际操作中，经由退回的物资需要冲销进项税额，并用红字登记；
（2）已交税金。已交税金是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人已缴纳的当月增值税额，该科目记录的增值税额为房地产开发企业当月已抵扣进项税额后实际缴纳的销售税额，还需扣除前期缴纳的税额部分；
（3）减免税款。减免税款指在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人按当前增值税制度减免的税款。房地产开发企业初次购买增值税税控系统设备费用和技术维护费予以全额抵减；
（4）进项税额转入。在房地产开发企业中，会计核算用于企业福利、免税等按照规定不得抵扣。例如，房地产开发企业中用于出租或自用的销售项目等为抵扣进项税额的不动产、固定资产，在改变用途后允许抵扣进项税额的项目；
（5）销项税额抵减。在房地产开发企业中，销项税额抵减是指记录纳税人在当前税法规定下扣除销售额而减少的销项税额；
（6）出口抵内销应缴税额。出口抵内销应缴税额是在会计核算中借方出现的数据，纳税人按国家规定的退税率计算货物的进项税额抵内销品需缴纳的税额；
（7）销项税额。销项税额是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人无形资产、产品销售、不动产收取的增值税额。房地产开发企业提供的应税劳务收取销项税额，在贷方处用蓝字登记，出现退回情况时，销项税额在贷方处用红字登记；
（8）出口退税。出口退税是指房地产开发企业纳税人根据国家规定退回出口产品的增值税；
（9）进项税额转出。进项税额转出是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人的无形资产、不动产等受老项目中进项税票等不良因素影响不从销项税额中抵扣的增值税费，按照税法规定转出进项税额；（10）简易计税。简易计税是指房地产开发企业纳税人通过简易计税方法缴纳增值税款。
三、结语
房地产行业是我国的支柱产业，在经济发展过程中受社会各界的广泛关注。“营改增”是进行结构性减税的重要措施，有利于推动我国的税制改革。在房地产开发企业中，实施“营改增”政策将降低企业的税负，提高房地产开发企业试点的工作积极性，促进企业税负朝合理化的方向发展。本文研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，明确了“营改增”对房地产开发企业长远发展的必要性，通过分析土地增值税的会计处理，深入研究房地产开发企业增值税科目的明细设置，深化“营改增”政策在房地产开发企业的具体实施，完善房地产开发企业的财务管理，促进我国房地产行业的全面发展。
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财税[2016]36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知[条款失效]，具体引用时，应注意：1、依据财税[2017]58号 财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知 ，2017年7月1日起，本法规附件《营业税改征增值税试点实施办法 》第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”；《营业税改征增值税试点实施办法 》第七条同时废止；《营业税改征增值税试点过渡政策的规定 》第一条第（二十三）项第4点自2018年1月1日起废止。2、同时要注意补丁文件规定。
财务论文的英文参考文献大全
财务是非常有前途的一个职业,也是一个很容易规划自己发展路径的职业。下面是我为大家整理的财务论文英文参考文献，欢迎阅读。
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节税网123的灵活用工方式 ，降低了企业人工成本的投入，降低了用工过程中的风险。 通过业务流外包，由节税网123管理中心分配业务给用工人员。企业管理中心采取灵活用工方式分配任务给用工人员，也将税负大幅度降低，企业也无需为用工人员上社保。企业通过在节税网123威客平台发布内容，零散用工人员接任务，达成交易并线下完成任务。公司和零散用工人员线上达成合作，用工人员直接为公司服务降低了税负.
所谓避税是指企业为了实现利润最大化和税负最低化，研究各国税收法律之间的差异，策划个人或集团内部财务节税计划，以规避纳税。 外资企业都各有避税秘方，虽然说避税违反了税收立法意图，有悖于政府的税收政策导向，但避税并不违法，法律上存在合理避税之说。正因如此，很多外资企业采取各种招术，以达合理避税的目的。 转让定价毕马威会计师事务所张小姐透露，他们在审计外资企业的时候，常会遇到一些利用现有中国税法不健全进行转让定价的避税方法。 张小姐举例说，她在审计中，就遇到一家总部设在国外分部设在国内的加工制造企业，总部有意提高原材料成本价格，增大负债，在售价不变的情况下，使收益减低，甚至出现亏损，在亏损后，还会增加投资，常年如此，税务部门拿这种做法也无可奈何。这种做法被审计人员叫做“转移定价”。这家企业“长亏不倒”的做法在很多外企中也很盛行。 为什么要集中财务管理？谈财务报告分析的四个视角 转让定价是现代企业特别是跨国公司进行国际避税所借用的重要手段。在现代经济生活中，许多避税活动，不论是国内避税还是国际避税，都与转让定价有关。它们往往通过从高税国向低税国或避税地以较低的内部转让定价销售商品和分配费用，或者从低税国或避税地向高税国以较高的内部转让定价销售商品和分配费用，使国际关联企业的整体税收负担减轻。 贷款高利率利用专有技术等无形资产作价高于国际市场价格，或隐藏在设备价款中的一种手法。外商利用人们不了解设备和技术的真实价格，从中抬高设备价格和技术转让价格，将企业利润向境外转移。它们在抬高设备价款的同时，把技术转让价款隐藏在设备价款中，以躲避特许权使用费收入应纳的预提税。 劳务收费标准“高进低出”。关联企业之间相互提供服务或劳务，通常是境外公司收费高，境内公司收费低甚至不收费。有的还虚列境外公司费用。 资产评估提高折旧张小姐曾遇到过一家香港公司，每年都要对其房地产进行价值评估，其在华子公司因为要与香港母公司进行合并报表，所以也要同时评估其在华房产。这也是外资一种避税的有效方法。如房地产评估增值，每年计提的折旧也会相应的增加，纳税自然也会相应减少。 国际避税地建公司记者还从一位曾在台湾某企业工作过的陈小姐那里得知，在避税港注册也是一种办法。他们那里曾经也采用过相同的办法。在国际避税地建立公司，然后通过避税地的公司与其他地方的公司进行商业、财务运作，把利润转移到避税地，靠避税地的免税收或低税收减少税负。在长三角地区，一些外资企业的投资方来自英属维尔京群岛等地方，而实际在岛上，它们可能只有一间办公室。 运用避税港进行避税是跨国纳税人减轻税负增加收入的手段之一，而维持税收制度在筹措国家财政资金方面的有效性，又是各国税务当局面临的重要任务之一。在跨国纳税人不断运用避税港的情况下，国家的税收权益不断遭到损害，税收收入受到影响，税收的公平原则也相应遭到破坏。因此，许多国家尤其是发达国家特别注意如何防止跨国投资经营者运用避税港从事避税活动。 其他方法层出不穷外企避税另一主要手段是利用关联交易，高进低出。这种手段占到避税金额的60%以上。另外，目前外商投资中国的资金中，60%以上是借贷资金，即便是一些实力雄厚的国际公司也向境内外银行借大量资金，利用税前列支利息，达到少交或免交企业所得税的目的。 反避税涉及到社会经济生活的各个部门。税收制度不够完备，地区间、部门间的不协调，是避税形成的客观原因。专家指出，应从税法和征管两方面完善和加强现有税收体制。首先，现行的涉外的税法规定外商投资企业享受着和内资企业不同的税收政策，这种税收设置，为合法避税行为提供了一个很大空间。只有内外资企业所得税合并，才能够进一步完善税法和严格征管，在反避税上从根本上打下一个非常好的基础，否则，现在两套税制，随意性很大。 其次是征管方面。在征管手段上要跟上计算机的信息控制，另外也涉及到出口退税和税问题，要求海关、外贸部门和税务机关三方面能够迅速信息相通，这些方面和国际上都还存在差距，需要进一步改进。
经济环境下的财务会计.Financial accounting in an economic context = 原书第6版:(美)杰米·帕拉特(Jamie Pratt)著/来明佳，彭红英，徐虹等译 财务会计 北京;机械工业出版社:2009 978-7-111-24756-2 CNY78.00 12,545页 共14章，分为五部分。第一部分是财务会计概述；第二部分介绍财务报表的计量、结构及其使用；第三部分详细地介绍与资产有关的事项；第四部分介绍负债和股东权益；第五部分介绍收益和现金流量表。 管理会计.Management accounting = 第5版:安东尼·A. 阿特金森(Anthony A.Atkinson...[等]著/王立彦，陆勇，樊铮译 管理会计 北京;清华大学出版社:2009 978-7-302-18858-2 CNY59.00 20,523页 包括：创造价值的信息、成本管理的概念与成本习性、传统的成本管理系统、作业成本系统、利用预算实现组织目标等。 高级会计学.Advanced accounting = 第9版:(美)Joe B.Hoyle，(美)Thomas F.Schaefer，(美)Timothy S.Doupnik著/王鑫改编 会计学 高等学校 英文 北京;北京大学出版社:2009 978-7-301-14752-8 CNY56.00 490页 实证会计理论.Positive Accounting Theory:罗斯·L. 瓦茨(Ross L. Watts)，杰罗尔德·L. 齐默尔曼(Jerold L. Zimmerman)著 会计学 英文 北京;中国人民大学出版社:2009 978-7-300-10133-0 CNY49.00 22,381页 内容包括：会计理论的作用、竞争性假说的辨识、会计与政治活动、会计选择的经验检验等。 税务会计.TAX ACCOUNTING = 第七版 SEVENTH EDITION:盖地[主编] 税务会计 上海;立信会计出版社:2009 978-7-5429-2240-3 CNY38.00 9,676页 系统介绍税务会计有关基础知识，其内容包括纳税基础、增值税会计、消费税会计、关税会计、营业税会计、资源税会计、土地增殖税会计、出口货物免退税会计和税务筹划等。