目 录1. 文章摘要............................................................................................................2. 定价策略简介.................................................................................................... 2.1 定价策略的定义.................................... 2.2 常见的新产品定价策略........................ 2.3 其他定价策略........................................3. 公司产品定价策略案例分析............................................................................ 3.1 成功案例分析........................................ 3.2 失败案例分析....................................4. 有效提高公司产品销售的定价策略.................................................................5. 结束语.....................................................................................................................6. 参考文献..............................................................................................................围绕这个目录，再多加自己的内容。应该差不多了
产品策划书是必不可少的写作项目，可以说产品是企业的核心，不管是虚拟产品还是实际产品，给用户带来价值的就是产品，产品推广策划书怎么写，是每个职场精英必备的工作能力，主编为你汇编一份实用的模板，供您参考;对于现在的新互联网时代来说不管是传统营销时代，互联网营销时代，新零售时代，社交电商营销，都离不开产品。产品策划书范文主体思想：1、提高市场占有率2、扩大产品知名度3、树立规模、优质、专业、服务的良好形象操作思路：一、确定销售目标1、市场分析：目标客户集中的行业与区域市场总体容量竞品活动情况客户采购方式敌我优势劣势2、自身分析：产品优势?主打产品以及其所应对的行业。规模、品牌、专业、服务优势提炼。我们的机会在哪里?年度盈利目标?通过市场分析，找出市场机会，提炼自身优势，确定销售目标。年度目标，季度目标，月度目标主打产品的比例，利润目标，市场占有率的提升目标等。二、制定销售计划1、确定目标市场：以行业销售为主(利润和稳定市场);渠道销售为辅(提高知名度，扩大市场占有率)行业主要指：政府、企业、工矿，交通，建筑，消防，制造，工厂等有一定采购规模的目标客户。渠道销售指：区县级的加盟或者代理商。2、市场开发思路：a行业销售：首先确定我公司的优势产品(指市场控制好，价位好，质量好，厂家支持力大，利润操作空间大的产品)，确定优势产品所针对的行业，找出行业中的有影响力的客户，整合各种资源进行销售攻关。以此作为我公司的样板和市场的宣传者协助我们撕开市场的裂口。然后以点带面系统性的开发行业客户。b渠道销售主要针对区县市场有一定行业和社会关系，有发展潜力的经销商进行盈利模式的引导。开始可以针对不同经销商的不同行业关系进分类，可以在一个地区发展多个经销商。待市场发展良好，知名度提高后可以采取加盟或者设立办事处等形式进行市场的整合。c根据情况加以行业和会议等营销手段。3、在市场开发的同时加大对市场的调研力度，以便及时的对销售目标和计划的调整。三、筹备销售资源1、团队组成：a销售内勤：b业务员（大客户型+渠道型）c技术商务支持2、薪酬制定：基本工资+考核工资+业绩提成+奖金+福利3、制定销售制度和流程4、编写培训计划和内容四、销售经理前期工作1、熟悉公司的组织架构，产品，业务流程。2、了解公司目前的市场销售情况。3、了解公司现有销售团队情况。4、制定销售目标，计划。5、制定业务流程。6、制定考核，管理，奖惩制度。7、管理和培训销售团队。8、考察市场情况。9、维护开发大客户。10、协调公司各部门，整合销售资源。
正确的市场营销策略是企业盈利的保证,如果没有适合企业及产品的目标市场和恰当的市场营销策略,其他如产品定价、.分销渠道、品牌宣传等只不过是水中月、镜中花。下面是我给大家推荐的，希望大家喜欢!
《长城葡萄酒市场营销策略研究》
摘要：随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，葡萄酒行业呈现出良好的发展态势，成为酒类行业中的朝阳产业。由于中国的葡萄酒产业起步较晚，葡萄酒市场有待进一步开发，中国的葡萄酒产业将是挑战和机遇并存的时代，发展潜力巨大。长城葡萄酒作为中国葡萄酒行业的龙头企业，面临中国葡萄酒市场持续快速增长的发展机遇和国内外竞争对手强有力挑战并存的市场局面，如何适应这个市场需求，扩大市场占有率，是长城公司必须正视的问题。
关键词：长城葡萄酒;SWOT分析;营销策略
随着我够经济的发展和人民生活水平的提高，红酒这种有利于人们身心健康的酒品也越来越受到人们的青睐。同时，随着中国对外开放政策的进一步深入，中国葡萄酒进口关税也进一步下调，进口葡萄酒的数量呈逐年递增趋势。长城葡萄酒作为中国葡萄酒行业的龙头企业，面临中国葡萄酒市场持续快速增长的发展机遇和国内外竞争对手强有力挑战并存的市场局面，如何适应这个市场需求，扩大市场占有率，是长城公司必须正视的问题。
一、长城葡萄酒概述
长城葡萄酒是全球500强企业中粮酒业有限公司出品的驰名品牌，被誉为中国葡萄酒第一品牌。近年来凭借著绝佳的品质和独特的风味让越来越多的国内外爱酒人士陶然迷醉。
二、长城葡萄酒营销环境分析
***一***巨集观环境分析
影响长城葡萄酒营销的巨集观因素有很多，主要包括以下诸因素：长城葡萄酒的三大产区都有非常好的自然条件，比较适宜葡萄生长;由于经济危机的影响，人们购买力萎缩，物价上涨，销售不旺盛，企业利润下滑，不利于长城葡萄酒的销售;为了提升葡萄酒形象，在生产环节中的法律法规逐渐规范;随着经济的发展和人民生活水平的提高，营养健康、口味纯正的红酒越来越受到人们的欢迎。
***二***微观环境分析
对于长城葡萄酒的营销，微观环境因素对其影响也较大，主要有四点：一是同行竞争激烈，对长城葡萄酒销量产生负面影响;二是消费者消费观念的变化扩大了市场需求;三是成本的增加，对葡萄酒营销产生压力;四是技术的进步，对长城葡萄酒产销量形成积极作用。
三、长城葡萄酒SWOT分析
长城葡萄酒品牌在这样的环境中应适时调整品牌营销策略，发挥品牌优势，发展品牌文化，打造亚品类品牌，满足消费者对中高阶价位产品的需求，并制定切实可行的品牌发展战略，来应对市场的不断变化。
现长城葡萄酒有两大优势，一是“世界500”强的中粮背景;二是良好的种植环境，为后续的生产创造了条件。
三个劣势，一是长城葡萄酒发展历史比较短，没有稳定的顾客群;二是现在市场上同质化的产品比较严重;三是中档价位的产品品种比较少。
三个机会，一是有了国家政策支援，为其发展提供了机会;二是高阶产品消费群已形成，市场逐步开启;三是品牌知名度和美誉度提高，产销状态良好。
四个威胁，一是国内同行业竞争激烈，既有与张裕的竞争，又有白酒企业进入的竞争;二是国外进口葡萄酒的威胁。
四、长城葡萄酒营销中存在的问题
随着葡萄酒行业整体的发展，企业外部环境在不断变化，长城葡萄酒所拥有的暂时的优势并不能应对市场快速变化的要求。
主要问题有五个：一是产品同质化，缺乏中档产品;二是包装陈旧;三是价格混乱;四是渠道混乱;五是品牌宣传、促销力度不够。
五、长城葡萄酒市场营销策略建议
***一***进行产品创新，增加中档产品品种
长城葡萄酒应加速科技进步，重视技术进步和对科技的投入，在新工艺、新技术、新产品开发方面的投入，加大技改力度。公司应根据消费习惯等人文环境和不断变化的市场竞争环境，不断研发新产品，注重与当地实际情况接轨，注重产品研发与时俱进，充分与公司总部合作开发适合市场的葡萄酒产品。
***二***改善包装设计
1、针对不同性别的消费者设计包装因葡萄酒其具有特殊的美容功效，就受到众多女性消费者的青睐;2、针对不同消费场合的主题包装现在长城公司推出了婚宴专供酒反映就挺好，以新婚夫妇的照片作为瓶标图案主题。
***三***根据市场需求调整价格
产品设计到不同包装，不同原料，定价不一。由于适应不同消费者寻求，开发出高中低不同档次的葡萄酒。目前葡萄酒产品市场供求矛盾相当突出价格竞争因其最直接、最快速、最简单成为使用频率最高的竞争策略。
***四***进行有效渠道监管
长城葡萄酒在营销中存在渠道监管不够，应进行有效的渠道监管：1、开设“小酒坊”进行销售;2、直销长城公司采取直供的商业模式，减少流通环节，让利于消费者;3、分销由于市场竞争激烈，需要强化深度分销。
***五***加大促销力度，提升品牌形象
新产品上市市场没有概念，必须通过促销开启市场，进行资讯沟通，让顾客认知我们的产品，并对其产生信赖，成为其最优选择。
结论
根据对长城葡萄酒目前所拥有的优势和劣势，以及它面临的机会和威胁所作的分析可以看出，长城品牌发展的总体趋势是平稳且乐观的。随着中粮集团对长城葡萄酒进行品牌整合，并采取了一系列的品牌营销策略，长城葡萄酒品牌得到快速发展，市场份额日益增长。但是，随着葡萄酒行业整体的发展，企业外部环境在不断变化，长城葡萄酒所拥有的暂时的优势并不能应对市场快速变化的要求。我们相信长城葡萄酒企业通过系统完善的品牌营销策略的实施，必会将其打造成为名副其实的中国葡萄酒第一品牌。***作者单位：长春大学管理学院***
参考文献
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[2]韩伯棠.张平淡.战略管理[M].北京.高等教育出版社，2009
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[5]刘红.方强.中国葡萄酒行业发展战略分析[J].食品工业科技，2008
[6]Philip Kotler Marketing Management ***10th ed***， prentice-Hall， 2010
[7]Armstrong Principles of Marketing ***9th ed***，prentice-Hall，inc， 2008
需要的话我帮忙，
便利店是一种非常有竞争力的零售业态， 市场营销 策略是便利店企业特别重要的一种营销方式。下面是我带来的关于便利店市场营销策略论文的内容，欢迎阅读参考!便利店市场营销策略论文篇1：《浅谈便利店市场营销策略》 摘要:便利店是一种非常有竞争力的零售业态,在我国市场有很大的利润空间,为我国中小零售商的发展提供了一种新思路。笔者认为,要经营好便利店,市场营销策略非常关键,必须针对便利店的特点及目标顾客群制定适当的产品策略、分销 渠道 策略、价格策略。 关键词:便利店营销策略 便利店通常指营业面积在50～150平方米左右,经营品种在2000种左右,靠近居民区,营业时间为15个小时以上甚至24小时的经营模式。便利店一般全年不休息,并且开店地点灵活,主要填补消费空隙,销售的商品主要以顾客日常的必需品为主。 便利店能够越来越被消费者所接受的原因是:随着 文化 水平的提高和收入水平的增长,生活节奏逐渐加快,日常消费品已集中在食品和部分非食品项目;由于门店的面积小、品种少、商品陈列有序、位置明显,顾客的购物时间及交易过程迅速,能解决生活急需;由于门店位置便利,顾客购物方便。 要经营好便利店,市场营销策略非常关键,必须针对便利店的特点及目标顾客群,制定适当的产品策略、分销渠道策略、价格策略。 便利店的产品策略 商品的选择和陈列是一门学问,如果做得好会给消费者带来便利,并有极佳的促销作用。在产品策略方面,便利店的经营者应注意以下问题: 提高门店的商品陈列利用率 目前,有些便利店门店商品数量和陈列空间的利用率存在严重不足现象,对其产品销售产生了非常大的负面影响。便利店一般是在城市的繁华地段,面积也通常在100平米以内,所以不能浪费门店的陈列空间。在商品的陈列方面,有些便利店存在某些商品的陈列面积过大的现象,有不少商品在3个排面以上,这样的陈列为门店的商品品种单调创造了借口,从而致使原本应当有1200种商品左右的门店,可能只有500多种的商品上架,其结果显然是不足以满足顾客的基本需求。 正确进行商品类型的选择 便利店的主打商品应在速冻食品、饮料及日常用品上,这些商品不求多、全,而应求精,即选择畅销的、质量高的、价格又适中的产品上架。在便利店中应避免出现整扎销售或者大包装的产品,既然便利店的定位是为应急的需求,量贩包装的商品是不属于便利店的销售范围,便利店销售商品的选择不是“韩信点兵,多多益善”。因为销售大包装商品,便利店的价格必然要高于大型综合性超市的价格,这种“鸡蛋碰石头,扬短避长”的行为将会导致顾客对便利店产生价格高、购物上当的心理。量贩商品陈列在便利店的货架上不仅不能获得良好的销售,还会浪费门店的有效陈列面,进而影响到门店的正常经营业绩及形象。所以,便利店所选择的商品类型应为品牌质量有保证、畅销的大众化商品。 避免货架存在大面积空位 货架大面积空位是门店的暂时性缺货或者其他问题,但是这种现象反映出的结果无非是:配送中心配送货物不及时,采购部商品采购的品种不足,理货人员补货不及时。这三种问题造成的这一后果必然影响门店销售和形象。一个货架空空的门店对于顾客的影响是什么?不仅仅是顾客此次购物无功而返,还可能使企业损失一批固定客户。 便利店的分销渠道策略 一间普通的连锁店一般只有100-200平方米大小,却要提供2000-3000种食品,不同的食品有可能来自不同的供应商,运送渠道和保存方式的要求也各有不同。每一种食品又不能短缺或过剩,而且还要根据顾客的不同需要随时调整货物品种,顾客的种种要求给连锁店的物流配送提出了很高的要求。便利店的成功,很大程度上取决于配送系统的成功。 一家成功的便利店背后一定有一个高效的物流配送系统,世界著名的便利店“7-11”配送系统,采用的就是在特定区域高密度集中开店的策略,在物流管理上也多采用集中的物流配送方案,这一方案每年大概能为“7-11”节约相当于商品原价10%的费用。 吸取“7-11”的 经验 ,再根据我国便利店的实际情况,在渠道方面应进行改革的营销策略是: 建立网络配送系统,统一配送 鉴于目前国内便利店多数已有配送中心这一事实,现在重要的问题就是怎样提高配送中心的工作效率,尽量采取在特定区域高密度集中开店的策略。要充分发挥自设配送中心的优势,建立电脑网络配送系统,统一集货、统一配送,特别要发挥配送中心分别与供应商及各家店铺相连的电脑网络作用。为了保证不断货,配送中心一般应根据以往的经验保留3天左右的库存。同时,中心的电脑系统每天都会定期收到各个店铺发来的库存 报告 和要货报告,配送中心把这些报告集中分析,最后形成一张张向不同供应商发出的定单,由电脑网络传给供应商,而供应商则会在预定时间之内向中心派送货物。配送中心在收到所有货物后,对各个店铺所需要的货物分别打包,等待发送。 提高商品周转率,减少库存 由于门店面积小,又因地理位置多处于繁华地段,高额的房租不允许门店有大量的库存。货架商品的库存量应严格控制在最大库存量以内,这就要求配送中心将配送商品配准、配全,从而保证便利店的商品常进、常新,以减少库存,提高商品的周转率。为了完成门店商品的快速周转,对于配送商品的时效,包装应当仔细检查,以减少不必要的库存。通常将商品的库存定为3天左右,而对于像冰激凌、速冻食品类商品,供应商一天分早中晚3次直接送货到各个门店。 便利店的价格策略 便利店24小时全天候营业,作为都市人生活中一种难得的购物场所,不仅稀缺,而且还要负担24小时不间断的人力费用、营业费用以至于照明费、空调费等。如果要求企业提供的商品对消费者来说既便利,价格又便宜,对商家来说显然是不公平的,企业的利润也就无从谈起。因此,便利店要生存发展,就必须实现“否定低价、便利制胜”。 便利店在制定价格策略时,一方面,要尽量降低成本,以适合消费群体急需的品种大量采购,争取较低价格销售;另一方面,便利店的定价不能盲目追求低价,更不可与大型超市竞价,便利店的商品价格比大型超市高一些是正常现象,因为其吸引顾客的不是价格而是可以应急的服务。 除此之外,国内便利店营销方面的一个薄弱环节就是促销。与其他大型超市铺天盖地的宣传攻势相比,很少见到便利店的促销活动。促销是市场营销组合的一个重要因素,其实质是卖方与买方之间的信息沟通。在现代市场经济条件下,企业促销有着极其丰富的内容和极为重要的作用,促销方式和手段主要包括人员推销、 广告 、营业推广和公共关系四个方面,作为零售业态比较适合的就是后三种。本文建议便利店在确立自己的市场定位后,在平时将商品信息通过各种媒体多与消费者沟通,利用促销的手段树立自己的形象。 目前,我国拥有100万以上人口的城市约200余座,按平均每3000人开一家便利店计算,每100万人口城市开设便利店至少300家,而200余座城市容纳便利店的数量可达6万余家,这一数额相当庞大。因此,只要掌握便利店的营销策略,其发展空间才会巨大。 参考文献: 1.刘华.24小时便利,中小超市能做吗.销售与市场,2002.9 2.肖瑞海.“7-11”,以小见大的典范.中国营销传播网,2003.4 3.刘登义.传统便利店的生存之道.中国营销传播网,2003.3 4.胡音.沃尔玛选址分析.中国商贸,2002.6 5.张庚淼.市场营销.陕西人民出版社,2001 便利店市场营销策略论文篇2：《平安银行东逸社区金融便利店 营销策划 》 从商业银行的角度看，社区金融是指依托于银行有形或无形网点，从客户需求角度出发，通过各种资源整合，向社区提供有针对性的金融产品和服务的综合性金融活动，具有多元化、层次化的特点。随着居民与所住社区的关系日益密切，社区金融将成为未来金融服务的主要方式。而社区金融是商业银行个人金融业务的新制高点，将会成为商业银行一个新的利润增长点。 一、研究意义 经济意义：有利于将平安银行的品牌植入到业主心中，对平安银行及其综合金融有所了解，并留下良好印象;成为一个新的利润增长点;吸收优质存款、提高利润的新发展极。社会意义：有利于银行自身利润的增长和发展，还贴近了社区，密切了客户关系，给社区居民带来了方便，提升客户的品牌忠诚度。 二、国内外文献简述 美国的金融营销模式强调满足整个市场的需要，金融机构采取混业经营、提供全面金融服务的服务方式，将金融产品和金融服务根据顾客需求进行多样化、全面地配套;我国的社区金融是个人金融业务的新发展方向，随着社区经济的发展繁荣，它将成为金融服务的重要方式。依托社区，深入居民发展金融服务。 三、策划项目简介 平安银行股份有限公司，以下简称平安银行，是一家由中国平安 保险 (集团)股份有限公司控股的中国大陆全国性股份制商业银行。2012年1月，正式合并深圳发展银行，组建新的平安银行。 平安银行社区金融便利店，是综合金融和科技智能元素的，为社区居民提供综合金融产品和非金融服务的社区金融服务站。金融便利店同时提供金融与非金融服务，透过衣食住行的便利，拉动人流及入店率。综合金融有保险销售、住房网、二手车网业务和提供“速递易“服务引入快递智能收发柜，结合我行借记卡，将小区网购及快递包括取件服务与社区金融便利店捆绑、提供奢侈品代购等第三方服务。 四、市场机会分析 (一)宏观环境分析 1.人口环境 (1)广州常住人口：广州人口环境特殊，人口增长超过65%是外来务工人员迁入。目前广州常住人口1059万，其中户籍人口798.6万，登记的流动人口636.8万，实际人口超过1400万. (2)家庭户人口：全市常住人口中共有家庭户4368.43万户，平均每个家庭户的人口为2.73人。 (3)性别构成：全市常住人口中，总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)为109.51。 (4)人口区域分布：全市常住人口中，中心城区为772.72万人，占60.85%，新城区为334.35万人，占26.34%，县级市为163.01万人，占12.81%。 2.经济环境 (1)经济发展状况：一是经济运行稳中有进，转型提质成效明显 。受国内外经济环境变化的影响，2013年广州市经济增长面临较大下行压力，全市地区生产总值(GDP)15420.14亿元，比上年增长11.6%，增速较上年提高1.1个百分点。社会消费品零售总额增速保持在15%以上的较高水平，主要经济指标增势稳定，奠定了总体经济平稳增长的基础。 (2)经济运行的主要特点：第三产业保持较快增长，构建多点支撑格局。2013年，我市第三产业增加值增速比GDP快1.7个百分点，服务业对经济增长的贡献率为70.6%。其中金融、交通运输、旅游保持较快增长。民间金融街进驻机构102家，国际金融城启动建设，金融业发展成效明显。 (二)微观环境分析 1.竞争者分析 零售业务这一块做得比较好的两家股份制银行，招商银行的“私人银行”业务在业内名列前茅，曾被欧洲货币评为中国区最佳私人银行，理财、信用卡等方面也做得不错。而光大银行则是理财业务位居同业前列，在理财领域创下了多个第一，但与大多数股份制商业银行一样，招商银行和光大银行也存在网点少、品牌知名度和信誉度不及五大国有银行高等劣势。 2.消费者分析 据问卷调查分析，参与问卷调查的居民中，持有五大国有银行的账户最多，其次是招商银行和光大银行、中信银行。而对于各银行开展的一系列客户回馈活动，最多人选择油米食品，其次是购物礼券，第三是旅游礼券和洗车卡;对于若银行组织活动，最多人选择参加亲子活动，其次是短途旅游，第三是中医养生和投资分析。 3.SWOT分析 平安银行社区金融便利店的优势：(1)平安银行有平安集团的保险、银行、投资的综合金融平台优势，可专门为居民定制几套投资、养老的高收益、全面的综合金融方案，特别是高档小区一般是四到五人的三代家庭，三大金融系统可以更吸引老人及家庭。(2)平安银行可利用平安集团保险客户广的优势，透过保险品牌效应吸引客户，并通过社区银行进行保险服务，增强客户满意度。 便利店市场营销策略论文篇3：《浅谈便利店营销策略》 一、保定杰出便利店概况 保定杰出便利店主要的竞争对手是来自于社区内的夫妻店，这种夫妻店的模式与便利店相似，俗称杂货铺。这些店铺基本上与杰出便利店都是毗邻而设，并且他们经营的商品几乎没有太大的差距，对于社区的消费者，他有一部分固定的人群，因为消费者的消费习惯，对于一些同质性的商品他们都喜欢选择固定的地点去购买，对于杰出存在很大的竞争威胁。 二、保定杰出便利店营销策略分析 (一)产品策略。首先是商品的选择上，杰出注重了顾客的临时性消费，采用全面多元化的策略，在产品的种类上涵盖了所有社区消费中可能购买的产品。杰出便利店产品的优势在于商品的种类越多，越能满足消费者更多的需求。较之社区中的夫妻店增加了许多便民服务，这不仅赢得了消费者的青睐，而且获得了消费者对杰出便利店的好评;其不足在于，商品的种类过于繁多，所以对于理货方面要有专门的人员进行，这就增加了人员的配置。门店的面积比较小，商品越多，所需的空间越大，所以造成空间的拥挤。 (二)价格策略。在定价方面，由于面向的主要是社区的消费者，他们对于日常消费品的价格都比较熟悉，所以对于价格上下波动的幅度比较敏感。店内的日常消费品，流动速度较快的商品一般与市价持平，而一些周期性消费品比如粮油、调料等，都会比市价高出一到两元。因为对于这些商品而言，在社区生活中难免会出现家中来客人或者临时缺少的急需商品，他们不会选择到较远的超市去购买，对于商品的需求程度使得他们能够接受高价商品。在便利店自制的商品方面，在遵循市价的基础上都会适当的加价在几毛钱，这是对于人员使用方面的一种分摊。由于杰出便利店在2012年后增加了24小时服务，所以在人员的投入上增加了许多，为了达到盈利的目的，所以在商品的价格上有所提高。但在价格方面，杰出也有自己的定价原则，区别于其他地区知名的或者本土的便利店，价格高出的部分特别小，基本贴近市价。 (三)渠道策略。杰出便利店的经营模式为加盟连锁，由保定新杰出集团统一选址设立门店，并且统一进行人员的配备，在商品的供应和配送方面主要是两种渠道，大多数的商品是由集团统一配送，集团有一个统一的配送中心和商品的仓库，每个门店的店长定期向集团汇报货品的供应情况，列出所需商品的明细上报集团，集团会有专门的人员进行商品的供给;同时，也有一些是厂家直接配送的商品，厂家会对店内的情况进行实时的监控，当商品短缺时会及时供货。在提供的其他便民服务上，主要是通过与其他的商家进行合作，成为其代理，比如水电费的缴纳，与联通集团的合作使其成为一个缴费的代理点，与青旅的合作中共同推出天津欢乐谷一日游等等一系列的服务。 (四)促销策略。一般的促销活动都是根据厂家的促销活动开展的，供货商的厂家有什么样的活动，店内就会有什么样的活动。一般厂家都会在节假日推出促销活动，大多数的活动商品以奶类商品居多，活动的方式一般为商品的降价，还有捆绑销售等。杰出并没有自己的促销活动。所以，杰出便利店的促销活动方式是比较单一的，促销的产品类型也比较少。也没有自己的商品进行促销，这样在节假日时与超市的大型促销相比就显得有些无力，这样就会损失掉一部分消费者。 (五)选址策略。保定杰出便利店采用的经营模式为加盟连锁，所以在选址上是杰出集团统一进行地址的选取，针对于保定经济现状的分析，地址的选取基本上是在社区的大门入口处建立，而不是建立在社区里，这样既能够满足社区居民的便利需求，又能够建立自己的品牌意识，让更多的大众认识，同时也为街道上临时需要的顾客提供服务。在选址上，杰出遵循了保定经济的发展状况，这样的选址策略也是比较好的。抢占了先机，对于日后其他便利店的进驻也设置了壁垒。 三、保定杰出便利店营销策略建议 (一)优化产品组合。杰出便利店的面积一般都不到200平方米，在空间有限的情况下要慎重选择店内销售的商品。企业是以盈利为目的的，所以销售的商品也要为盈利的目的服务。像烟酒茶糖、粮油蛋奶、零食、餐点都是社区生活中消费频率较大的，这些商品的供应也是必需的，但诸如拖鞋、扫把等这些商品的流动性是比较小的，消费者的第一选择也不会是在便利店中消费，这种商品一般都会在大型超市中购买，可选性比较大。所以，对于这一类商品我们就可以不供应，这样不仅能够减少店内的空间，还能多增加几个品牌，让消费者有更大的可选空间，满足消费者个性消费的需求。 (二)调整店内陈列。本土的便利店不仅要凸显本地的特色，对于店内的设计也要凸显杰出自己的品位，要着力打造属于杰出便利店独特的风格，这样才能被更多的消费者记住并且认可，对于店内的商品陈列，不仅是一种门面，而且也是营造消费环境的一种手段，商品的陈列对于销售商品来说也是一种很好的辅助。所以，店内的陈列要打破对超市的效仿，要以一种简洁明了的方式呈现在消费者的面前。收银台旁边可以摆放一些口香糖等临时消费品。社区居民一般对便利店比较熟悉，所以粮油蛋奶等商品要摆放在最里面，过道一定要清理障碍，不能有任何商品的存放。针对于杰出便利店由于门店空间的限制，可以将四周货架的高度加高，将一些流动性较低的产品摆放在高处。 (三)增加便民服务，拓宽合作渠道。目前，保定杰出便利店的便民服务项目不够多样化，要增加一些服务社区的便民服务，比如复印传真、收发邮件、火车票机票的待售等。在居民的社区生活中，对于瓜果蔬菜的需求量也是很大的，一些上班族可能没有足够的时间到较远的超市或者菜市场购买，可以再适量的增加水果蔬菜的供应(前提是要保证这些水果和蔬菜是当下应季的且销量稳定的)。这些便民服务不需要每个社区的门店均有设立，在便民服务开始之前可以在社区中进行调研，针对性地对于社区居民的需求设立相应的服务项目。 (四)多种促销手段。接触便利店的促销手段比较单一，要提高销售额就必须采用多种促销手段。店外LED屏的广告要及时更新并且使促销活动比较醒目，人员的促销也是必要的，定期在门店门口开展促销活动，招募临时促销员在店外以叫卖的方式吸引顾客，不仅是对于当下商品的促销，对于本店来说也是一种宣传的手段。为了争取顾客每天都能够到店内消费，可以推出每天的特价商品，比如特价的食品和特价的牛奶等。会员制也是对于消费者的一种吸引，可以将店内的商品设置会员价，这样不仅能够使社区的居民享受优惠，而且能够对店内的顾客培养一种忠诚度。 四、结论 便利店的发展呈现的是一个上升趋势，在保定市场上便利店的发展还不是很成熟，要在这个市场上使便利店的发展成为一种主流的零售业态，还需要进一步的完善和发展，在营销策略上引进吸收再创新。目前，杰出便利店在经营模式、管理方式、物流配送各方面都需进一步改进，在产品、价格、渠道、促销等方面要增加自己的特色，保定是一个文化底蕴浓厚的城市，对于本土的产品也存在着一种依附性，所以主打保定特色可以增加他的竞争力。基于本土便利店的营销策略，最主要的就是发展自己的特色，因地制宜的发展，在发展的初期阶段，要对自己有一个明确的定位。本土便利店的发展前景是比较可观的，不能追求一下子就能有所超越，首先要在自己的领域上扎扎实实地走好每一步，找到适合自己的管理方式和发展方案，这样才能在日后与成熟的便利店的知名品牌竞争，在市场上占有一席之地。 猜你喜欢： 1. 便利店营销策划方案范文 2. 便利店营销方案 3. 便利店的经营模式是怎样的 4. 晨光文具营销策划方案
市场营销策略就是指的4Ps或者4Cs。所以你的论文有两个思路一个是毕业论文思路，就是提出企业的现状，分析其营销策略的问题，比如渠道问题，价格问题，促销问题等，然后解决问题。一个是毕业设计思路，就是你提出某公司要退出某类产品，新产品。然后为它设计价格，产品及包装等，销售渠道，促销策略等。这个论文不难写，但是想写好也得下点功夫。
这不是插本问题，请到别的吧发
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前瞻产业研究院《中国珠宝行业商业模式与投资机会分析报告》
第1章：中国珠宝行业现状与趋势前瞻
1.1 珠宝行业概述
1.1.1 珠宝行业定义
1.1.2 珠宝行业分类
1.1.3 珠宝行业发展阶段
1.1.4 珠宝行业数据来源与统计口径说明
1.2 珠宝行业消费环境分析
1.2.1 珠宝消费能力分析
（1）居民可支配收入增长是珠宝消费增长的重要引擎
（2）中国人均珠宝消费潜力分析
1.2.2 奢侈品消费水平
1.2.3 珠宝消费心理变化
1.2.4 珠宝消费潜在群体
（1）中产阶级
（2）高净值人群
1.2.5 珠宝市场需求构成
1.3 珠宝行业政策环境分析
1.3.1 行业管理体制分析
1.3.2 行业主要政策、措施及标准
1.3.3 行业相关发展规划
1.3.4 珠宝行业关税政策
1.4 珠宝行业发展现状分析
1.4.1 珠宝行业市场规模
1.4.2 珠宝行业企业规模
1.4.3 珠宝行业经营效益
1.4.4 珠宝行业产品结构
1.4.5 珠宝产业集群分布
1.5 珠宝行业发展趋势前瞻
1.5.1 产业集群化趋势更明显
1.5.2 进入品牌化发展之路
1.5.3 向传播珠宝文化方向发展
1.5.4 产业国际化进程加速
1.5.5 线上渠道重要性日益凸显
1.5.6 资本化进程显著加速
1.5.7 创新驱动力持续增强
第2章：珠宝行业竞争进入商业模式时代
2.1 珠宝行业竞争强度分析
2.1.1 行业内竞争分析
2.1.2 珠宝首饰行业对上游议价能力
2.1.3 珠宝首饰行业对购买者议价能力分析
2.1.4 行业新进入者威胁分析
2.1.5 行业替代品威胁分析
2.1.6 竞争情况总结
2.2 珠宝行业品牌竞争格局
2.2.1 行业市场品牌格局
2.2.2 国外品牌企业在华竞争
2.2.3 港资品牌企业在华竞争
2.2.4 国内外品牌营销能力比较
2.3 珠宝行业销售渠道竞争
2.3.1 销售渠道的重要性
2.3.2 行业主要销售模式
2.3.3 主要销售模式比较
（1）各种销售模式对比
（2）主要线下销售模式对比
2.3.4 内地上市公司销售模式
（1）老凤祥
（2）潮宏基
2.3.5 渠道拓展成为当前竞争核心
2.4 珠宝行业商业模式之争
2.4.1 行业主要企业类型
2.4.2 传统珠宝加工企业转型
2.4.3 传统珠宝品牌企业转型
2.4.4 珠宝行业商业模式之争
2.4.5 珠宝行业渠道整合策略
（1）刚泰收购珂兰珠宝
（2）柯兰借此上市，刚泰切入电商渠道
2.5 珠宝行业竞争焦点及趋势
2.5.1 产业链整合
2.5.2 产品设计
2.5.3 品牌建设
2.5.4 电子商务
2.5.5 数字化升级
第3章：珠宝行业产业链整合与策略研究
3.1 珠宝行业产业链简介
3.1.1 珠宝行业产业链概览
3.1.2 珠宝行业成本结构
3.2 珠宝行业产业链价值分析
3.2.1 原料采购
（1）原料对盈利的影响
（2）珠宝原料采购模式
3.2.2 珠宝设计
（1）珠宝设计增值能力
（2）国内珠宝设计水平
3.2.3 珠宝加工
（1）珠宝加工企业现状
（2）珠宝加工重点区域
3.2.4 珠宝营销
（1）珠宝营销增值能力
（2）珠宝行业营销现状
3.2.5 售后服务
（1）售后服务增值能力
（2）珠宝售后服务现状
3.3 珠宝行业产业链整合趋势
3.3.1 行业主要盈利模式
3.3.2 产业链整合的优势
3.3.3 典型企业产业链整合
（1）周大福
（2）老凤祥
（3）潮宏基
（4）明牌珠宝
（5）钻石小鸟
3.3.4 行业产业链整合趋势
3.4 珠宝行业产业链整合模式分析
3.4.1 产业链整合路径
3.4.2 产业链整合模式
3.5 珠宝行业产业链整合策略选择
3.5.1 产业链整合的机遇与风险
（1）产业链整合机遇
（2）产业链整合风险
3.5.2 产业链整合的策略选择
第4章：珠宝行业电子商务发展现状与策略
4.1 中国珠宝行业电子商务发展背景
4.1.1 珠宝电子商务内涵及特点
4.1.2 珠宝行业发展电子商务背景
4.1.3 珠宝企业发展电子商务优势
4.1.4 珠宝企业发展电子商务动机
4.2 国外珠宝行业电子商务发展借鉴
4.2.1 国外珠宝电子商务发展历程
4.2.2 国外珠宝电子商务代表企业
（1）Blue Nile（蓝色尼罗河）
（2）Polygon公司
（3）Bidz公司
4.2.3 国外珠宝电子商务发展经验
4.3 中国珠宝行业电子商务发展分析
4.3.1 中国珠宝电子商务发展历程
4.3.2 中国珠宝电子商务发展规模
4.3.3 中国珠宝电子商务发展特点
4.3.4 中国珠宝电子商务市场竞争
4.3.5 中国珠宝电子商务发展趋势
4.3.6 珠宝电子商务面临的问题及对策
4.4 中国珠宝企业开展电子商务方式
4.4.1 建立第三方电商平台
（1）发展方式优点分析
（2）发展方式典型代表
4.4.2 建立综合性或品牌珠宝自己的网站
（1）建立综合性的珠宝网站
（2）大型珠宝企业开展电子商务
4.4.3 利用直播平台开展珠宝直播电商
（1）发展方式优点分析
（2）各大珠宝品牌直播带货影响力
4.5 珠宝电子商务三大成功模式研究
4.5.1 钻石小鸟：线上线下O2O模式
（1）线上线下O2O模式简介
（2）线上线下O2O模式优势
（3）线上线下O2O模式运作
（4）线上线下O2O模式成效
4.5.2 Darry Ring：“情感营销+社群营销”模式
（1）“情感营销+社群营销”模式简介
（2）“情感营销+社群营销”模式优势
（3）“情感营销+社群营销”模式运作
（4）“情感营销+社群营销”模式成效
4.5.3 Bloves珠宝：“电子商务平台+体验店+呼叫中心”模式
（1）“电子商务平台+体验店+呼叫中心”模式简介
（2）“电子商务平台+体验店+呼叫中心”模式主要优势
（3）“电子商务平台+体验店+呼叫中心”模式取得的成效
4.6 珠宝企业电子商务模式运作建议
4.6.1 企业发展电子商务先决条件
4.6.2 珠宝企业电子商务平台的搭建
（1）企业内部的信息系统
（2）电子商务基础平台
（3）电子商务服务平台
4.6.3 珠宝企业电子商务运作建议
第5章：珠宝行业新兴营销模式与策略分析
5.1 网络直播+珠宝
5.1.1 直播带货迎风口
5.1.2 珠宝占直播带货全品类份额情况
5.1.3 直播+珠宝市场现状
5.1.4 珠宝企业布局电商直播情况汇总
5.2 热门IP+珠宝
5.2.1 珠宝+IP的模式探索
5.2.2 珠宝+IP市场潜力分析
5.2.3 珠宝企业+IP合作情况汇总
5.3 KOL种草+珠宝
5.3.1 KOL可增强品牌曝光度
5.3.2 珠宝+KOL带货规模
5.4 粉丝经济+珠宝
5.4.1 粉丝经济发展阶段
5.4.2 粉丝经济+珠宝现状及发展
第6章：珠宝行业营销战略要素与案例分析
6.1 珠宝企业战略规划
6.1.1 市场细分
（1）市场细分的概念
（2）市场细分的客观依据
（3）市场细分的作用
（4）市场细分的形式
（5）市场细分的程序
6.1.2 选择目标市场
（1）目标市场的概念
（2）选择目标市场的程序
（3）目标市场选择的因素
6.1.3 市场定位
（1）市场定位的意义
（2）市场定位的特点
（3）市场定位的方法
（4）市场定位的程序
6.2 珠宝行业产品策略
6.2.1 产品组合及组合策略
（1）产品组合
（2）产品组合策略
6.2.2 产品市场生命周期
（1）产品生命周期概念
（2）生命周期各阶段营销策略
6.2.3 产品品牌与品牌决策
（1）品牌在内涵及作用
（2）品牌决策
6.2.4 产品的包装策略
（1）包装及其作用
（2）产品包装策略
6.3 珠宝行业价格策略
6.3.1 影响珠宝定价因素
（1）内部因素
（2）外部因素
6.3.2 珠宝企业定价管理
6.3.3 企业定价目标及确定
（1）利润目标
（2）销量目标
（3）竞争目标
6.3.4 珠宝定价的主要方法
（1）成本导向定价法
（2）需求导向定价法
（3）竞争导向定价法
6.3.5 珠宝价格策略研究
（1）产品阶段定价策略
（2）折扣定价策略
（3）心理定价策略
6.4 珠宝行业分销渠道策略
6.4.1 分销渠道概念与特征
6.4.2 珠宝分销渠道模式
6.4.3 选择分销渠道的意义
6.4.4 珠宝分销渠道的类型
（1）直接渠道与间接渠道
（2）长渠道与短渠道
（3）宽渠道与窄渠道
（4）单渠道与多渠道
6.4.5 珠宝分销渠道策略
（1）分销渠道策略类型
（2）影响分销渠道策略的因素
（3）分销渠道决策的原则
6.5 珠宝行业促销策略
6.5.1 珠宝促销类型
（1）人员推销
（2）商业广告
（3）营业推广
（4）公共关系
6.5.2 珠宝促销组合及影响因素
（1）促销活动的目标
（2）珠宝企业的性质
（3）珠宝市场特性和商品特性
（4）目标市场环境
（5）产品市场生命周期
（6）推式和拉式策略
（7）促销预算
6.6 珠宝营销策略总结与案例
6.6.1 珠宝营销策略总结
（1）以优秀的质量取胜
（2）以较低的价格取胜
（3）以更多的价格折扣取胜
（4）以强势品牌取胜
（5）以广泛的分销渠道取胜
（6）以优质的服务取胜
6.6.2 珠宝营销典型案例
（1）Tiffany
（2）周大福
（3）莱绅通灵
（4）DR戒指
第7章：珠宝行业供应链管理与信息化
7.1 供应链管理概述
7.1.1 供应链内涵与特征
7.1.2 供应链管理的产生和发展
（1）供应链管理的产生
（2）供应链管理的发展阶段
7.1.3 供应链管理的内容与目标
（1）供应链管理的基本内容
（2）供应链管理的目标
7.2 珠宝行业供应链管理现状
7.2.1 行业供应链管理现状
7.2.2 潮宏基供应链管理研究
（1）供应链管理基本流程
（2）企业供应链管理分析
（3）供应链管理主要难题
7.3 珠宝行业供应链信息化现状
7.3.1 供应链信息化概述
7.3.2 行业特色及对信息化的影响
（1）珠宝产品特点
（2）珠宝BOM特点
（3）珠宝生产管理及工序
（4）珠宝批发销售特点
（5）珠宝零售特点
7.3.3 信息化对珠宝企业管理的作用
（1）对制造环节的管理改善
（2）对零售环节的管理改善
（3）协助经营分析和需求预测
7.3.4 国内外珠宝行业信息化现状
（1）国外珠宝行业信息化现状
（2）国内珠宝行业信息化现状
7.3.5 珠宝企业供应链信息化案例
（1）公司供应链现状
（2）公司供应链信息化
7.3.6 珠宝企业供应链管理信息化结论
第8章：领先珠宝企业发展战略研究
8.1 传统珠宝品牌企业发展战略研究
8.1.1 周大福珠宝集团有限公司
（1）企业发展情况简介
（2）企业发展历程
（3）企业品牌定位
（4）企业品牌营销
（5）企业产品策略
（6）企业渠道策略
（7）企业经营现状
（8）企业战略目标
（9）企业经营优劣势
8.1.2 周生生集团国际有限公司
（1）企业发展情况简介
（2）企业发展历程
（3）企业品牌定位
（4）企业品牌营销
（5）企业产品策略
（6）企业渠道策略
（7）企业经营现状
（8）企业战略目标
（9）企业经营优劣势
8.1.3 谢瑞麟珠宝（国际）有限公司
（1）企业发展情况简介
（2）企业发展历程
（3）企业品牌定位
（4）企业品牌营销
（5）企业产品策略
（6）企业渠道策略
（7）企业经营现状
（8）企业经营优劣势
8.1.4 莱绅通灵珠宝股份有限公司
（1）企业发展历程
（2）企业品牌定位
（3）企业品牌营销
（4）企业产品策略
（5）企业渠道策略
（6）企业经营现状
（7）企业战略目标
（8）企业经营优劣势
8.1.5 老凤祥股份有限公司
（1）企业发展情况简介
（2）企业发展历程
（3）企业品牌定位
（4）企业营销策略
（5）企业产品策略
（6）企业渠道策略
（7）企业经营现状
（8）企业战略目标
（9）企业经营优劣势
8.1.6 广东潮宏基实业股份有限公司
（1）企业发展情况简介
（2）企业发展历程
（3）企业品牌定位
（4）企业品牌营销
（5）企业产品策略
（6）企业渠道策略
（7）企业经营现状
（8）企业战略目标
（9）企业经营优劣势
8.1.7 上海金伯利钻石集团有限公司
（1）企业发展情况简介
（2）企业发展历程
（3）企业品牌定位
（4）企业品牌营销
（5）企业产品策略
（6）企业渠道策略
（7）企业经营现状
（8）企业战略目标
（9）企业经营优劣势
8.2 珠宝电子商务领先企业个案分析
8.2.1 上海溯天珠宝贸易有限公司（钻石小鸟）
（1）企业发展情况简介
（2）企业发展历程
（3）企业品牌定位
（4）企业品牌营销
（5）企业产品策略
（6）企业渠道策略
（7）企业经营现状
（8）企业战略目标
（9）企业经营优劣势
8.2.2 深圳市佐卡伊电子商务有限公司（佐卡伊珠宝）
（1）企业发展情况简介
（2）企业发展历程
（3）企业品牌定位
（4）企业品牌营销
（5）企业产品策略
（6）企业渠道策略
（7）企业经营现状
（8）企业战略目标
（9）企业经营优劣势
8.2.3 深圳彼爱钻石有限公司（Bloves）
（1）企业发展情况简介
（2）企业发展历程
（3）企业品牌定位
（4）企业品牌营销
（5）企业产品策略
（6）企业渠道策略
（7）企业经营现状
（8）企业经营优劣势
8.2.4 恒信玺利实业股份有限公司（IDO珠宝）
（1）企业发展情况简介
（2）企业发展历程
（3）企业品牌定位
（4）企业品牌营销
（5）企业产品策略
（6）企业渠道策略
（7）企业经营现状
（8）企业战略目标
（9）企业经营优劣势
8.2.5 北京珂兰信钻网络科技有限公司（珂兰）
（1）企业发展情况简介
（2）企业发展历程
（3）企业品牌定位
（4）企业产品策略
（5）企业渠道策略
（6）企业经营现状
（7）企业战略目标
（8）企业经营优劣势
第9章：珠宝行业发展前景与投资机会
9.1 珠宝行业发展前景预测
9.1.1 中国珠宝行业发展趋势分析
9.1.2 中国珠宝行业发展前景预测
9.2 珠宝行业投资价值分析
9.2.1 行业总体投资价值
9.2.2 细分市场投资价值
（1）黄金投资价值
（2）铂金投资价值
（3）白银投资价值
（4）钻石投资价值
（5）玉石投资价值
（6）珍珠投资价值
9.3 珠宝行业投资机会剖析
9.3.1 珠宝行业投资机会
9.3.2 珠宝行业投资特性
（1）行业进入壁垒
（2）行业盈利因素
9.3.3 珠宝行业投资风险
（1）政策风险
（2）宏观经济波动风险
（3）原材料价格波动风险
（4）竞争风险
（5）技术风险
9.3.4 珠宝行业投资建议
9.4 珠宝行业融资渠道分析
9.4.1 珠宝行业资金需求
9.4.2 珠宝行业融资渠道
（1）银行信贷
（2）IPO融资
（3）社会资本
9.4.3 珠宝行业融资动向
（1）融资活动
（2）收购及兼并重组
图表目录
图表1：珠宝首饰行业所属国民经济统计分类
图表2：珠宝首饰产品分类
图表3：珠宝首饰行业生命周期
图表4：本报告的主要数据来源及统计口径说明
图表5：2013-2021年上半年我国居民人均消费支出（单位：元）
图表6：2011-2021年中国人均GDP走势图（单位：美元）
图表7：2015-2021年中国人均珠宝消费金额走势图（单位：美元/人）
图表8：2022-2027年中国消费者奢侈品消费规模（单位：亿欧元）
图表9：2022-2027年中国消费者奢侈品消费地区分布（单位：%）
图表10：珠宝消费心理变化
图表11：2008-2021年中国个人可投资资产规模（单位：万亿元）
图表12：2008-2021年中国高净值人群人数（单位：万人）
图表13：2008-2021年中国高净值人群可投资资产规模（单位：万亿元）
图表14：中国珠宝市场需求情况
图表15：2011-2021年中国结婚登记数量统计（单位：万对）
图表16：2000-2021年中国珠宝行业主要政策及措施
图表17：截至2021年珠宝首饰行业部分标准
图表18：我国珠宝首饰行业相关发展规划
图表19：中国珠宝行业相关税率——珍珠（单位：%）
图表20：中国珠宝行业相关税率——钻石（单位：%）
图表21：中国珠宝行业相关税率——宝石
图表22：2015-2021年我国珠宝首饰行业销售收入及其增长情况（单位：亿元，%）
图表23：截至2021年年底中国珠宝行业龙头企业内地门店数量（单位：家）
图表24：2017-2021年珠宝首饰行业营业收入情况（单位：亿元）
图表25：2017-2021年珠宝首饰行业净利润情况（单位：亿元）
图表26：2021年中国珠宝首饰市场零售结构（单位：%）
图表27：各种珠宝类企业销主要销售品种
图表28：中国主要珠宝产业集群分布
图表29：中国珠宝行业直播电商典型案例
图表30：珠宝首饰行业现有企业的竞争分析
图表31：珠宝首饰行业对上游议价能力分析
图表32：珠宝首饰行业对下游议价能力分析
图表33：珠宝首饰行业潜在进入者威胁分析
图表34：珠宝首饰行业五力分析结论
图表35：中国珠宝行业品牌格局
图表36：中国珠宝行业品牌格局特点
图表37：国际珠宝品牌中国大陆市场占有率（单位：%）
图表38：2017-2021年内地与港资珠宝品牌中国大陆市场占有率（单位：%）
图表39：2021年周大福，周大生，蒂芙尼广告投入占比（单位：%）
图表40：珠宝行业主要销售模式
图表41：珠宝行业自营模式与加盟模式的对比
图表42：各种销售模式的对比
图表43：珠宝行业自营模式与加盟模式的对比
图表44：珠宝行业自营与加盟盈利能力的对比
图表45：中国珠宝行业主要企业类型
图表46：传统珠宝加工企业转型道路
图表47：传统珠宝品牌企业转型道路
图表48：2018-2021年中国新增珠宝电商企业数量及占比（单位：家，%）
图表49：2013-2021年各大珠宝公司品牌价值情况（单位：亿元）
图表50：珠宝首饰行业产业链示意图
图表51：2021年中国黄金营业成本构成（单位：%）
图表52：珠宝首饰行业黄金原料的采购流程图
图表53：珠宝首饰行业钻石原料的采购流程图
图表54：珠宝首饰行业配件及半成品的采购流程图
图表55：国内珠宝设计水平
图表56：珠宝首饰行业主要销售模式经营品牌情况
图表57：2021年珠宝首饰类企业终端数量对比（单位：家）
图表58：售后服务增值能力要求
图表59：珠宝行业主要盈利模式
图表60：老凤祥经营模式流程图
图表61：老凤祥经营模式流程解析
图表62：钻石小鸟主要门店情况
图表63：珠宝行业产业链整合路径
图表64：珠宝行业产业链整合模式
图表65：珠宝行业产业链整合的机遇
图表66：珠宝产业链整合风险
图表67：珠宝产业链整合的策略选择
图表68：珠宝企业发展电子商务的动机
图表69：网络珠宝销售的成功因素
图表70：中国珠宝电子商务发展历程
图表71：2018-2021年中国主要上市珠宝企业线上渠道营业收入规模及增速（单位：亿元，%）
图表72：中国珠宝电子商务的发展特点
图表73：中国大陆2020年主要珠宝品牌电商渠道销售额（单位：亿元）
图表74：中国珠宝电子商务发展趋势
图表75：珠宝电子商务面临的问题及对策
图表76：借助网上商场进行行销
图表77：大型珠宝企业开展电子商务
图表78：2021年中国珠宝行业直播带货影响力TOP10品牌
图表79：线上线下O2O模式优势
图表80：钻石小鸟的线上线下O2O模式运作
图表81：Darry Ring的“AISAS”法则
图表82："情感营销+社群营销"模式优势
图表83：“电子商务平台+体验店+呼叫中心”主要优势
图表84：企业发展电子商务先决条件
图表85：电子商务服务平台搭建建设模块
图表86：2017-2022年中国直播电商交易规模及增速（单位 ：亿元，%）
图表87：2021年直播带货各类目商品销量分布占比（单位：%）
图表88：中国消费者饰品消费金额分布（单位：%）
图表89：2021年各大黄金珠宝商布局电商直播情况
图表90：珠宝与IP结合模式
图表91：各大珠宝品牌结合IP开发产品
图表92：2021年各大KOL粉丝数及总销售额TOP5（单位：万人，亿元）
图表93：珠宝行业直播带货规模敏感性分析
图表94：粉丝经济发展阶段重要节点
图表95：明星代言的珠宝
图表96：异质市场细分
图表97：消费者的偏好类型
图表98：珠宝市场细分的作用
图表99：按人口因素细分市场
图表100：按心理因素细分市场
图表101：按行为因素细分市场
图表102：珠宝市场细分程序
图表103：市场细分表
图表104：目标市场的选择
图表105：目标市场选择的因素
图表106：市场定位的特点
图表107：产品正向定位方法
图表108：产品逆向定位方法
图表109：市场定位的程序
图表110：产品组合的四个因素
图表111：产品组合中广度、深度示意图
图表112：扩大产品组合对企业经营的作用
图表113：扩大产品组合方法
图表114：缩减产品组合策略的作用
图表115：缩减产品组合策略方法
图表116：产品延伸策略
图表117：产品差异化主要内容
图表118：产品差异化主要方法
图表119：产品定位过程中注意要点
图表120：产品市场生命周期曲线图
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珠宝企业经营与管理摘要：改革开放近30年来, 我国的珠宝首饰产业从小到大不断发展, 具有发展面广、速度快、起点高的特点, 取得了很大的成绩。通过分析现阶段国内珠宝企业的特征、存在的问题，探寻如何从事珠宝企业管理。 1 现阶段国内珠宝企业的特征1.1 现阶段国内珠宝企业的主要特点——以民营企业为主体根据调查，我国珠宝首饰行业中，民营珠宝首饰公司占75.8%，其中71.8%为家族企业，家族企业已占据我国珠宝首饰业的半壁江山。这其中著名的企业包括有广东的翠绿、浙江的日月、香港的周大福、谢瑞麟等。而在深圳，这块目前聚集了全国70%以上的珠宝首饰生产能力的珠光宝地，其黄金珠宝首饰业90%是民营企业，而其中大部分又是家族企业。可以说，是民营珠宝家族企业撑起了中国的珠宝首饰业的天空。1.2 这种以民营企业为主体的中国家族式珠宝企业的利与弊利处:(1)家族成员之间的信任感很强；(2)家族成员可以共患难；(3)家族式企业管理层的内部冲突容易协调。弊端:(1)用人的“举贤”与“避亲”问题；(2)财务管理混乱；(3)以“口授”代替制度；(4)老板的能力不能适应公司的发展；(5)缺乏应有的激励机制；(6)营销近视症——缺乏长远的目标；(7)可以共患难，不能同甘苦。2 现阶段国内珠宝企业存在的主要问题2.1 行业集中度低，且集中度有一直下降的趋势，竞争激烈根据贝恩对市场结构的分类标准，CR8小于40%，则该产业属于竞争型市场，没有一家企业可以绝对操纵市场。而我国珠宝业目前行业集中度远远低于40%，接近于完全竞争型市场。最大8家珠宝商占有的珠宝首饰业市场份额一直偏低，仅百分之二点几，而且除2002年产业集中程度略有回升外，其余几年的产业集中度还呈现下降趋势，这表明我国的珠宝企业间的市场竞争是相当激烈和残酷的。2.2 首饰镶嵌饰品加工业具备了相当的水平和能力，但高档珠宝产品的制作能力仍待提高十多年镶嵌饰品加工业的发展，中国的珠宝家族企业已具备了相当的制作水平和能力。据统计，香港有90％以上的镶嵌首饰是在大陆加工的，有200多个加工厂常年为国外加工首饰，年产值30多亿美元，同时还有300多个工厂具备加工外单的能力。在珠宝镶嵌加工方面，中国的民营珠宝企业有着明显的产业优势。但在同时，大量的珠宝企业只是依靠进行批量生产成品首饰，赚取加工费而经营，并没有成为珠宝销售渠道终端高额利润的享有者。与之相对应的，在高档珠宝产品的设计研发、工艺制作等方面，国内的民营珠宝企业于国外的名店名企仍有不小的差距。2.3 产品差异化小，竞争层次较低二十多年的行业发展，使得中国的珠宝业呈现出欣欣向荣的发展趋势，业内的众多家族企业也已羽翼渐丰。但在同时，但应清醒地看到，中国珠宝业的后发优势带来了过快的发展速度，此行业的高额利润吸引众多民营资本进入次行业。大量资本的涌入和众多家族企业的形成，的确对行业的发展起到了积极的推动作用，但由于千店一面，没有区别，没有特点;品牌之间，企业之间没有太大的变化，使得产品同质化严重，不可避免的会使中国珠宝业的竞争始终摆脱不了低层次的价格竞争。2.4 中小型企业的销售方式停留在传统“坐山等客”模式内地珠宝企业大多是从家庭作坊、小加工厂，通过做来料加工、贴牌生产逐步发展起来的。现在，虽然企业从规模上、数量上，都有了很大幅度的增长，而且企业规模上去了，产量也上去了，但是营销管理水平却仍停留在初级水平。很多珠宝企业，特别是那些中小型企业的销售方式，更多还是停留在传统的“坐山等客”模式。2.5 企业自身机制与市场机制不适应, 企业管理水平也较低, 人才较难留住3 运用SWOT对现阶段珠宝企业经营管理中存在的问题进行分析3.1 优势(1) 首饰镶嵌饰品加工业具备了相当的水平和能力；(2)产业集群效应开始显现；(3)家族企业内部治理机构积极因素：集中的企业所有权和经营权、高效的决策机制、较为完整的营销网络；(4) 发展环境的积极因素：确认并保护家族经济的政治制度、“家”文化、税收、融资环境的改善、较为完善的行业人才培养机制。3.2 劣势(1)行业集中度低；(2) 产品差异化小，竞争层次较低；(3) 家族企业内部治理机构消极因素：人力资源开发和培训机制不够完善、激励机制有失偏颇、缺乏现代财务管理监督机制、营销网络水平不高；(4) 发展环境的消极因素：制度性歧视、“抑商”文化、税收过高、融资渠道较窄。3.3 机会(1)中国国民经济快速增长；(2)大陆珠宝市场的迅速增长；(3)大陆珠宝市场的迅速增长；(4)国外竞争对手立足未稳。3.4 挑战(1)欧美珠宝商加入竞争；(2)消费者品味的快速变化。可见，中国的珠宝家族企业是大而不强，虽有规模优势，但品牌不硬，产品不精是其致命伤；现有家族管理模式虽有效率优势，仍需科学发展和完善。我国的经济发展有利于中国珠宝家族企业的发展，加入WTO 也为众多家族企业的发展带来了契机，但同样面对外来欧美企业的竞争，想要在未来赢得自己的发展空间，中国的家族企业除了要发展优势，弥补劣势，更主要的是要以科学战略的眼光审时度势，走品牌精品道路，提高自己的产品质量和竞争层次，培养自己的核心竞争力。4 针对现阶段珠宝企业经营管理中存在的问题，提出经营管理好珠宝企业的措施（1）从战略决策来看，中小企业要用聚焦战略增强核心竞争力。中小企业应专注于自己的核心业务，其它非核心的业务诸如物流、设计等全部外包给专业公司去做。国内珠宝企业不但要学会集中资源用于自身核心业务，还要学会利用外部资源降低风险、提升企业竞争力。（2）从企业品牌形象树立角度来看，珠宝企业要重视“文化珠宝”，注重珠宝首饰的艺术、文化附加值，挖掘企业与产品的“差异性”，建立新的企业营销沟通导向，以品牌为基本沟通工具，塑造具有生命力的品牌。近几年，有一些先知先觉的珠宝企业开始提出“文化珠宝”的概念，甚至还发出了“按件计价”、“卖珠宝首饰不是卖材质”这样的呼声。面临珠宝首饰“产品同质化”、“价格战”的残酷现状，提出这样的口号，是打破当前局面的一个很好的途径和必然的趋势。但所有的这一切，都只能是在解决好质量与品质方面的问题基础之上。产品除了要把质量做好，把内涵做足，还要把这些信息通过很好方式传递给消费者，促进销售额的提升，这就需要成功而有效的营销方法。本土的珠宝企业，特别是一些中小型企业的营销模式还只是在“小孩学步”阶段，所以尽快改变传统的惰性营销，才会有新的出路。（3）从企业内部管理来看，我们要利用好国内这种以家族式为主的珠宝企业的优点，突破家族式管理模式的局限性，要做到：1引入职业经理人制度，让家族以外的人参与企业经营管理；2健全制度，规范行为；3健全组织结构，建立经营监管机制；4立足长远目标；5股份和红利稳定队伍，调动员工积极性；6使公司成为学习型组织；7建立良好的绩效考评机制，提高员工工作积极性。（4）从宣传扩张角度来看，企业要多参加有影响力的国内外专业展会或在专业报纸、杂志上做广告，以点代面辐射各地市场；并且在有一定市场影响力的地区，进行一些能提升自身品牌形象的推广及促销活动，加深该地区的影响力，也能辐射到附近城市；此外，企业要加大二级市场的开发和开拓国外市场。（5）从科技创新来看，企业要转变观念,实施创新，并且脚踏实地培养人才，为企业走科技创新之路奠定基础。综观目前我国的珠宝首饰行业,许多企业的规模较小,资金匮乏,产品品种单一,质量较低,且具有分散和不稳定的特点。加入WTO 后,从客观上要求我们的企业在组织结构上应有所创新。因此,有关的行业管理部门,必须转变观念,协调步骤,共同发展,增强我们自己的经济实力和竞争能力,实施“强强”联合,走集约化、规模化的发展之路。充分利用我国劳动力廉价以及在传统珠宝首饰加工工艺技术方面的优势,实施产品创新、加工工艺技术创新和企业营销管理创新,千方百计地降低生产成本和营销成本,逐步拓展经营规模,以增强在国际市场的竞争能力,在竞争中求生存、求发展,从而加速我国珠宝首饰产业结构的调整和整体素质的提高。走创新之路的前提是要有大量的专业技术人才，在全球经济一体化,知识经济初露端倪的时代,大力推进科技进步,培养珠宝首饰设计、加工制作、市场营销和企业管理等方面的专业技术人才,成为进一步发展我国珠宝首饰业的当务之急。因此,脚踏实地地培养我国自己的珠宝首饰设计人才、加工制作人才、市场营销与企业管理人才,造就一支既懂宝石鉴定、设计制作,又懂经营管理、经营战略、经济政策;既能锐意进取,有竞争和创新意识,又能吃苦耐劳具有社会责任感的创新型人才,乃是企业面临的一项紧迫任务。
春晖家园商铺下半年营销策略前 言 鉴于前期对春晖家园商铺市场情况的分析及商铺价格的建议，本案在此基础之上就春晖家园商铺下半年营销策略进行重点深入探讨。一、市场简述 马鞍山整体商业环境概况——目前马鞍山的商业格局是“一个中心商圈，分散业态”，但随着城市规划的“东扩南进”战略实施，东部居住区的逐步成熟以及沃尔玛的进驻开业，未来城市东南区块将形成一个区级商业中心，而春晖家园正处于此区级商业中心的核心地带。 区域商业市场竞争形势概况——市场商业用房供大于求，竞争激烈；区域内楼盘入住率低，商业短期内回报率低，对消费者缺乏充分的购买吸引力；两层沿街门面是区域商业用房市场供应主流，同质化竞争激烈；120方以下的中小面积或是总价控制在50-60万以下的商铺最受市场欢迎，属市场相对快速去化房源。 小结：春晖家园商铺处于未来城市区级商业中心的核心地带，同时本案商铺的产品构成属于区域需求主流去化房源，因此在后期市场上，春晖家园商铺机遇与挑战并存，我们需要充分挖掘产品优势，对其进行“卖点深挖，渠道精耕，小投入大产出”。二、项目SWOT分析三、销售策略 1、竞争策略 针对区域之间的竞争——强调本案区域的未来发展前景，城东南区级商业中心的崛起，城市规划中未来城市新中心……都将提升区域商业的投资前景与发展潜力。 区域内的竞争——竞争楼盘 区位竞争策略 产品竞争策略 品牌竞争策略江南御花园 突出本案的地域的优势。比较靠近现在的商业中心。 凸显本案的户型面积优势。面积分割合理，户型较好 杭钢作为一家国企，有较长的开发经验和实力，在马鞍山品牌比较好，有很好的认知度东南名苑 突出的交通便利性。出入方便，位于主干道的路口，道路比较好 突出本案的低总价优势。多种业态发展，总价较低。 金汇城市花园 突出本案的未来规划、前景。成熟的小区配套和未来区域发展 / 东湖碧水湾 更凸显本案的区位优势。更靠近主干道的出入口，小区的配套比较好 。 突出本案的户型多样性。户型大小分割合理，选择余地比较大。 格林春天 突出本案的周边配套优势。小区的规划人口多，社区配套比较齐全。 突出户型的高利用率。户型划分合理，充分考虑使用率，尽量减少柱网。 2、客群策略 首先我们需要明确我们的目标客群是谁？ 现阶段本案的目标客群主要分两大类：一类是中小投资客 一类是社区型商业的自用客户。 那如何吸引这两类客群呢，向他们说什么、通过什么途径说呢？ 针对中小投资客： 说什么——重点阐释商铺区域的未来前景概念，城市新中心，城东南未来区级商业中心；阐述项目周边配套概念，项目周边十几个高端新型小区逐步交付，将会引入约10万常驻人口，项目北侧的农贸市场以及高档商务会所、网络大学……将会吸引更多高端商务消费群体；产品自身的现房概念，即买即用，投资效益即时显现；产品以80方的小面积商铺为主，低总价投资风险小。 什么途径说——建议以项目品牌价值展示与小众活动为重点拓展渠道。 针对社区型商业的自用客户： 说什么——重点阐述商铺的社区人口辐射范围及周边学校等相关配套，将会为其带来多少人流量入住率；商铺的现房概念，即时可以投入使用；商铺的合理户型分割，空间利用率高…… 什么途径说——自用客户多为小区内入住居民或是周边家装、建材等市场、小型连锁商家的业主，因此拓展渠道建议采用点对点DM投放及小众活动营销为主。 3、价格策略 原则:鉴于现在大市场环境是整体楼市正处于“冬天”，“活下去”是最终目标，同时区域市场同质化严重是本案面临的严峻挑战，因此此次商铺开盘定价原则“低价入市，快速去化回笼资金”。同时建议在开盘期间结合开盘优惠活动以期达到开盘热销的盛景。 4、推盘策略 原则：“充分准备、适时推盘” 鉴于现阶段市场整体大环境的不理想状态，对商铺开盘我们的原则是充分准备，在前期推广全面铺展的前提下，蓄客量达到开盘预推房源的3倍，通过产品说明会（详情见后面的推广执行方案）先在市场造成极大社会影响力同时达到晒选客户的目的。届时适时推盘，以期达到开盘快速去化的目的，而避免销售战线无止境拉长造成推广营销费用的脱离控制。 5、销售执行 建议“走出去”。 在销售执行方面，我们建议不能局限于销售部坐等客户上门，建议排查春晖家园周边家装、建材、小型连锁超市……市场，以及周边已交付楼盘，了解相关信息。客户锁定为现在以租为主的家装、软建材、餐饮……小业主，他们主力需求的面积在50-250方不等（我们产品面积段50-490方），他们对区域有强烈的认同感，同时对社区配套对小区周边环境有一定的要求。 备注：给予此类目标客群团购优惠措施。5人以上给予**折扣，10人以上给予**折扣，通过连带效应快速去化产品，同时能在片区上形成特色商业街形式，扩大市场辐射影响力。四、推广策略 首先，我们对之前的商铺推广做一简单的推广诊断： 在此之前，本案商铺诉诸于市场的仅仅只是一块户外及一份DM。 渠道单一，卖点不够鲜明，并未在市场层面引起本案商铺的形象区隔，深度建立产品价值体系。 接下来，我们应该怎么做？ 首先，对商铺进行卖点深入挖掘，即：卖点精准 其次，直击本案意向及潜在客户，即：渠道精耕 卖点精准渠道精耕 线上、大众： 形象更新，slogan出街，立志区隔出市场。 主流媒体投放，进行商铺入市信息的告知及后续信息的跟进。 线下、小众： 找准本案目标客户群，进行直接打击。 针对中小投资客： 以小众活动为重点拓展渠道，突出项目现场价值展示。例如，举办“春晖家园商铺品鉴会”。 针对社区型商业的自用客户： 自用客户多为小区内入住居民或是周边家装、建材等市场、小型连锁商家的业主，建议排查后锁定，采用点对点DM直投，小众活动营销覆盖。五、推广执行 1、推广节点与主要任务 年前剩下的三个月，将是商铺入市及销售的重要阶段，具体推广时间节点安排与主要工作，如下表： 阶段节点 日期节点 重要工作市场预热及客户积累 11月中旬开始启动 通过户外、报广、软文、短信、DM、招商手册等多种方式，透露商铺信息，烘托市场氛围，全方位积累意向客户。强力蓄客 视蓄客情况而定 商铺产品推荐会 商铺入市 视蓄客情况而定 通过之前各渠道对市场的加热，伺机推出，将入市信息全面铺开。 节日 1月1日（元旦）1月27日（春节） 利用节日可安排商铺促销同时在节日感谢报广上释放商铺销售捷报信息年底大型答谢活动 1月 生活在春晖——暨迎春答谢酒会，其中可包含商铺销售答谢环节2、媒体执行（1）户外:（2）报媒形式 日期 媒体 规格 主题硬广 11月11日 皖江晚报 半版 商铺形象硬广 11月14日 皖江晚报 半版 商铺形象硬广 11月18日 皖江晚报 半版 商铺形象+商铺推荐会预告信息新闻稿 商铺推荐会后 皖江晚报 四分之一 商铺推荐会实记硬广 11月底——12月不定 皖江晚报 整版 商铺开盘报广新闻稿 开盘后 皖江晚报 四分之一 商铺开盘盛况硬广 1月1日 皖江晚报 整版 以紫元企业恭贺新年为主题，同时传达商铺热销信息（3）其他媒体：网站广告：马鞍山信息港，商铺入市信息短信：以手机短信的方式，向意向客户投放商铺入市的信息DM单：商铺DM定点投放（点：春晖家园周边家装、建材、小型连锁超市……市场，以及周边已交付楼盘）招商手册：作为售楼部及点对点小众物料同步使用3、PR活动紫元·春晖家园商铺产品推荐会时间：具体时间根据蓄客情况而定场地：马鞍山当地中高档酒店会议室或活动室活动主题 : 创富在春晖——紫元·春晖家园大型商业街产品推荐会目的：将本案商铺未来的价值告知客户，吸引购买人员：邀请项目领导、紫元会重要联盟商家代表、商铺的意向客户、潜在消费群、媒体记者前来参加。人数100左右。形式：以PPT的形式对商铺内容进行阐述。流程：时间 项目 内容 执行者14：30－15：00 嘉宾入场 为嘉宾佩带胸花、引导嘉宾就座 礼仪小姐 发放宣传资料 员工 饮料餐点提供 酒店服务员 投影播放资料 音控15：05－15：10 主持人开场白 说明活动主题，对嘉宾到来表示欢迎 主持人、音控15：11- 15：20 领导讲话 主持人邀请各领导上台就座并一一介绍 公司领导、嘉宾15: 20-16: 30 以PPT讲解形式进行产品推介 1、介绍项目商街的概况，经济潜力。2、以PPT的形式对春晖商街优势进行描述。3、紫元老总发言，强调出商住联合，齐心建设大型和谐社区的理念。4、紫元会联盟商家代表发言，谈论选择春晖作为联盟商家的优势。5、主持人总结前边领导发言，对春晖商街未来做一个美好展望，结束本环节。 紫元领导、紫元会联盟商家代表、主持人（注：根据现场实际情况，主持人穿插一些抽奖活动，调节气氛）16：31-17：00 1、“春晖商祺”现场题字2、香槟塔庆祝仪式3、节目表演 1、项目领导进行“春晖商祺”现场题字。2、项目领导、紫元会商界嘉宾开香槟一同庆祝合影。3、小提琴师舞台下伴奏，现场活动的高潮部分。 各领导、嘉宾主持人、小提琴师17：05 招商推荐会结束 音乐中主持人宣布活动结束，条件允许可邀请嘉宾及客户一同进餐。 主持人（备注：活动可根据实际情况自行调整。）前期准备工作：确定活动地点、项目公司领导、紫元会联盟商家代表等嘉宾名单活动宣传品（DM、招商手册、横幅、背景板等）活动现场布置报媒宣传、预告活动后续：媒体跟踪报道备注：详细活动方案届时另附。
上海理工大学本科毕业(设计)论文(第一章,实在太长,要全部就下吧)下载地址第一章 房地产营销策略1.1房地产市场营销环境分析怎样尽快把房屋卖出去,是令开发商头痛的事情,所以房地产营销策略被越来越多地重视起来.房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广,难度大,怎样才能制定出好的营销策略,是值得我们深入研究的重要课题.其中,房地产市场的营销环境分析是极其重要的一个环节.1.1.1宏观政策环境因素分析2004年12月5日中央经济工作会议的闭幕 ,表明中国执行长达7年的积极财政政策已终结.中国的经济政策将逐步转入稳健的财政政策,政府全力投资拉动经济发展的时代宣告结束,市场化投资的经济时代已经到来.2003年以来,高速增长的经济动力为中国经济市场自由化亮开了绿灯.在中国经济高速增长的过程中,以行政手段为主的宏观经济调控政策开始向以经济与法律手段为主的调控政策进化时,市场经济的运行机制已自动生成,国家对经济的直接干预政策将被迫远离市场.但是,长期以来在市场转轨过程中累积形成的各种深层矛盾也将逐步在经济活动高速市场化的过程中暴露出来,政府与市场,中央与地方,沿海与中西部,资本与分配,发展与就业,能源与环境等等问题将成为国家经济自由化进程中的冲突.加剧这些冲突的的力量,是即将完全开放的国内市场与大量涌入并迅速流动的国际资本.中国经济在计划经济向市场经济转轨的过程中,历经了四个阶段:计划经济,有计划的市场经济,特色的市场经济,市场经济.前三阶段都有相应的宏观经济理论作指导,唯独第四阶段缺乏明确宏观经济理论作指导.加入WTO后,在WTO框架的催化下,中国经济高速驶入市场经济阶段,并与国际经济迅速进行接轨.宏观经济理论的滞后导致2004年国家经济出现过热时,宏观调控绩效并不明显.2004年宏观调控政策决策依赖于各季度统计数据的事实足以证明上述事实.摸着数据过河已成为当前市场经济政府宏观管理决策的依据.2005年虽然国家将改变宏观调控的策略,将行政手段为主的调控改变为以经济手段与法律手段相结合的调控,但是,在调控手段转化的过程中,资本的投机性需求仍将与政府的管制需求构成激烈的冲突.构成冲突的因素主要有:一,2004年的行政式调控已给楼市资本的心理赋予了适应性,资本回应政策的能力增强;二,国家政策的谨慎为资本的张扬赢得了回应的时间与空间——为了避免经济压缩过快而出现"硬着陆",国家调控政策的出台始终是以缓慢,温和的方式出台;三,社会资本已相对成熟壮大,其资本在市场上的运作能力已今非昔比,不堪一击的时代已不复存在,在房地产领域,房地产资本经过长达8年的资本积累,已具有庞大的资金规模,温和的央行信贷紧缩政策已对其项目运作链条产生不了根本性影响,因此,在2005年第三季度前,我们仍将看到每出台一项调控政策,市场总会予以对应的回应. 2004年宏观"土地与金融紧缩"调控政策对于房地产市场的反向推动作用就是典型的例证.与去年相比,今年年初的房地产销售市场现在表现比较平稳,并未出现小落大起的现象,造成这样局面的因素是多方面的:一,国家高层近期对于房地产市场的引导性发言模糊了市场变数,导致供方市场与买方市场相对处于冷静对峙状态,供方不言炒作,需方不敢轻易投资;二,加息后,国内市场的平稳造成买方市场的观望心理;三,后续调控政策是否出台,何时出台,对于市场影响度如何,买卖双方时下较难判断.但是在短暂的平静期背后,隐藏的是规模庞大的房地产资本联盟.面对国家打压房地产市场价格的政策,房地产资本将与传媒资本再度结合进行房地产市场的操纵与炒作.随着房地产资本联盟对于国家后续政策进行的积极反抗,广义需求论与投机资本将掀起新一轮的房地产价格浮动 . 1.1.2中观产业环境因素分析上海作为产业结构最完善的经济中心,政府不遗余力地推动房地产市场的持续升温,其动机是希望通过房地产业的发展及带动相关产业的跟进,确保地方GDP 的增长成果,同时鼓励房地产业的投资或投机性买卖,使外资进入增长获得一个新的快速通道,这都会为地方经济在短期内带来迅速的改变因素.但是其后果将是逐步使本地经济增长形成对房地产业的倚重,商业银行贷款规模向房地产业的倾斜和同时对其他产业发展能力的抑制,导致产业结构的失调,并最终使长期经济增长乏力.房地产的兴旺是不容置疑的,其波动的度量是对销售增长率究竟是30%还是20%的分歧.无论如何,在诸如住房制度改革,城市化进程,消费升级变化等因素的影响下,国内商品住宅销售金额最近7 年平均保持30%以上的增长,这是一个不争的事实,除了房地产业外,谁还能在全国范围内再找到一个使地方政府土地收益,企业开发收益,商业银行信贷和消费者使用收益形成共赢格局的产业 当上海这个中国经济的龙头,其每年新增贷款余额的60%和全部商业贷款总额的30%以上都属于房地产这样一个"宠儿产业"的时候,那些直接关系到城市经济长期发展的产业则因盈利能力无法比拟而势必得不到必要的投入,其经济发展结构的不平衡是必然的.1.1.3微观企业环境因素分析从2004年房地产微观市场分析来看,2003年东,中,西各部分增量房吸纳率大概在67%左右,2004年有不同程度的上升;参照国际惯例以户数计算的2003年住房自有化率平均80.55%,中部地区最高82.19%;采用中位数概念计算的2003年全国平均房价收入比是3.32;2003年全国平均存量住房空屋率为3.26%;2003年全国平均第二居拥有率为7.33%.2004年房地产开发投资和土地开发投资持续增长,但增幅回落.商品房供给持续增长,新开工面积增幅下降,供给结构基本稳定.商品房销售面积超过同期竣工面积,需求旺盛,土地价格和商品房价格持续上升.住宅市场持续增长,增幅减缓.住宅的投资额持续增长,住宅建设仍然保持高位增长,但增幅趋于平缓,各地房屋拆迁规模下降.普通住宅供给比例增加,经济适用住房供给比率下降,高档公寓市场供给平稳,别墅市场供给下降.住宅平均销售价格平稳上升,其中高档住宅市场价格增幅较大,平均租赁增幅减缓.二手住宅市场异常活跃,办公楼市场逐渐升温投资和交易量均保持高速增长.租赁市场主要客户是外资企业,销售市场主要客户是中资企业,个人投资购买力量也不容忽视.商业营业用房市场供求两旺空前繁荣.《2004年中国房地产市场报告》预测分析到2020年,我国GDP如达到10%,意味着房地产业在未来十几年里需维持在1.3%或者1.4%的水平,房地产增长速度需持续高于固定资产投资速度.城镇住宅投资将快速增长,年均增长率达到13%,占总投资的比重将从2005年16.7%增加到2020年的20.4%,城乡合计住宅投资将占到总投资22%以上.到2020年人均使用面积是24.4平方米,折合建筑面积就是32余平方米,低于建设部规划的小康水平,房地产业面临极大的挑战.1伴随着许多农业人口变为城镇人口,这段时间里实际上同时发生着相当大数量的住宅农转非.首先是城镇住宅存量的面积将达到330亿平方米,城镇人口人均建筑面积将达到32.4平方米,年均改善率1.8%.2005-2020年累计新建面积将达到120.4亿平方米,新建面积年均增长5.5%,未来15年每年新建平均量为12亿平方米.1.2房地产营销战略营销战略的目的是通过给购买者提供比竞争者更好的产品合呜呼,从而将竞争对手击败,实现企业自身的销售目标.房地产营销战略包括进攻型和防御性战略,以及提高企业长期竞争能力和市场地位为前提所采用的资源调度行动,此外还包括因为当前市场环境的变化而采用的各种策略.1.2.1房地产营销策略的本质特征房地产营销策略是在房地产领域内运用科学规范的策划行为.它根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心,综合运用各种策略手段(如投资策略,建筑策略,营销策划等,还可以运用房地产领域外的其它手段,如体育,旅游,IT行业等),按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动.其特征为:1,地域性第一,要考虑房地产开发项目的区域经济情况.在我国,由于各区域的地理位置,自然环境,经济条件,市场状况很不一样,要进行房地产策划就不能不考虑这些情况.第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况.从房地产市场来讲,房地产策划要重点把握市场的供求情况,市场的发育情况,以及市场的消费倾向等.第三,要考虑房地产项目的区位情况.如房地产项目所在地的功能区位,地理区位,街区区位等. 2,系统性房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.房地产项目开发从开始到完成经过市场调研,投资研究,规划设计,建筑施工,营销推广,物业服务等几个阶段,每个阶段构成策划的子系统,各个子系统又由更小的子系统组成.各个子系统各有一定的功能,而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和,系统的结构与功能具有十分密切的联系. 3,前瞻性房地产策划的理念,创意,手段应着重表现为超前,预见性.房地产项目完成的周期少则二三年,多则三五年甚至更长,如果没有超前的眼光和预见的能力,投入不产出,那么企业的损失是巨大的.房地产策划的超前眼光和预见能力,在各个阶段都要体现出来:在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本,售价,资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划,户型设计,建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段,要弄清当时的市场状况,并在销售价格,推广时间,楼盘包装,广告发布等方面要有超前的眼光. 4,市场性房地产策划要适应市场的需求,吻合市场的需要.一是房地产策划自始至终要以市场为主导,顾客需要什么商品房,就建造什么商品房,永远以市场需求为依据.二是房地产策划要随市场的变化而变化,商品房的市场变了,策划的思路,定位都要变.三是房地产策划要造就市场,创造市场. 5,创新性房地产策划要追求新意,独创,永不雷同.房地产策划创新,首先表现为概念新,主题新.因为主题概念是项目的灵魂,是项目发展的指导原则,只有概念主题有了新意,才能使项目有个性,才能使产品具有与众不同的内容,形式和气质.其次表现为方法新,手段新.策划的方法与手段虽有共性,但运用在不同的场合,运用在不同的地方,其所产生的效果也不一样.还要通过不断的策划实践,创造出新的方法和手段来.6,操作性一是在实际市场环境中有可操作的条件,市场条件不允许,想操作好是相当困难的.二是在具体的实施上有可操作的方法.三是策划方案要易于操作,容易实施.经常有一些策划方案规定了非常理想的策略,但完全脱离了市场的客观或超出了发展商的负担能力和实施能力,因而也只是空洞的纸上谈兵. 7,多样性房地产策划要比较和选择多种方案.在房地产项目中,开发的方案是多种多样的,我们要对多种方案进行权衡比较,扬长避短,选择最科学,最合理,最具操作性的一种.同时,房地产策划方案也不是一成不变的,应在保持一定稳定性的同时,根据房地产市场环境的变化,不断对策划方案进行调整和变动,以保证策划方案对现实的最佳适应状态.1.3 房地产有效营销关键区位,环境,房型,价格,品牌,还是设计和包装推广房地产市场竞争中都是非常重要的因素.但是事实上房地产市场营销包括了上述全过程.所谓"全程营销","动态营销"都是对营销的"模象式定义".只有结合本地市场特色和项目本身特性的专业系统市场营销才是最有效的营销.最富成效的营销工作离不开以下关键几点: 1,深刻洞悉市场从政府法规到购房者观念,房地产行业变化之巨,方向之多,令人较难全面把握.以想当然的心态或用过去的经验去为市场和自身作任何结论均是错误或不全面的.市场是最重要的,这是"简单"的真理.但许多项目一期成功,二,三期后期滞销则表明发展商主观上是市场主导,而客观事实上是以产品为导向,忽视项目开发过程不断发展和变化的市场细分,对"市场主导"没有充分思维旨性和深刻认识."市场研究——风险控制——决策分析——调整控制"永远是理性投资和有效营销的基础保障.想通过经营房地产获得预期收益,必须随时对时机,空间,市场和价格进行透彻的分析和评判,关注消费者的心理需求,把创新性的营销理念纳入营销体系. 2,定性与定量决策相结合目前,房地产市场营销基本上以定性研究为主.策划工作根据掌握的部分资料,凭个人经验判断提出理念和决策,主观和随意性太强.过于夸大"理念"功能或创造并经营某种概念的作用来赢得竞争的做法,在房地产市场和产业越来越成熟的理性的环境变化中,已经证明是营销效用不足.在不成熟的市场中,只要比别人少一点错,多做一点就能回报丰厚.但在日益成熟和规范的市场环境中,重视产品质量,丰富产品品质,实现开发各阶段的理性量化,则意味着持续领先和占领市场,少踏"陷阱".当然,如果太过理性和冷静,把普通的常理过于玄妙和严肃化,也易导致失去平常心和基本感受力.因此,在量化的理性操作基础上必须务实——"实际效果"是唯一的评判标准. 3,专业化和系统化的销售策划和推广策划有效的销售策划和推广策划,应建立在充分广泛的市场调研和深度了解项目本身的基础上,力求合理化和最佳利润化.掌握准确的市场和目标消费群数据,是进行量化分析的关键.有了上述基本数据支持,才可对物业价值作出量化,并根据项目价值找到市场准确定位.(2(根据项目定位(目标消费者定位,价格定位,推出时机定位等),作出不同时段现金流量分析,结合项目建设进度,推广资金使用和融资需要等各要素作出最适合的销售策略.销售策略包括产品促销,渠道,价格,销售调控等策略.4,有效的销售执行与控制房地产销售技巧的秘诀在于销售流程中有效地把握和控制好各销售环节.专业销售人员在运用销售工具和销售技巧的同时,应在推销过程中对客户进行务实的启发和引导. 通过精心运筹,周密安排,专业推销,辛勤努力的有效营销,房地产项目的开发与销售必然会有理想的结果.当客户信服,有足够理由做出明智购买决策时,竞争的天平无疑已向您倾斜.
. 目前国家也来参与炒房，看来想钱已经想疯了！！！房产税转嫁到租金，看来国家目前是要打击没房住的人多掏租金去租房，想逼老百姓都去买房。 最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。 一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。 重点：落实解决供求关系，很简单的事情，不清楚为何政府要故意搞得特别复杂。 房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。 国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。 有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。 涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。 在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
随着我国改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,作为商业经济主要经营场所的商业房地产发展迅速,但由于其本身的特殊性及其他外部环境因素,商业房地产的开发、管理运营过程中存在巨大的投资风险。本文首先对商业房地产作总体概述,然后在商业房地产投资风险类别论述的基础上提出商业房地产投资风险防范策略,以尽可能的识别、评价并且防范商业房地产的投资风险,增加房地产企业的盈利。 关键字:商业房地产;投资风险;防范策略 一、商业房地产概述 (一)商业房地产概念 房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。 (二)商业房地产在我国的发展 我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。 但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。 二、商业房地产投资风险类别 (一)政治风险 1.政策风险 政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。 2.城市规划风险 由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。 (二)经济风险 1.市场供求风险 商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。 2.融资风险 商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。 (三)开发商自身经营能力风险 商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。 三、商业房地产投资风险防范策略 (一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险 房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。 如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。 (二)加强市场供求风险及融资风险的控制 1.根据市场需求量,规避市场供求风险 针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。 2.开拓融资渠道,防范融资风险 要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展 (三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险 商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。 1.树立房地产商业管理运营的观念 商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。 2.增加人才储备,完善管理运营 商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。 3.统一经营主题,建立商业品牌 一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。 参考文献: [1] 王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济, 2007,(07) . [2] 李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学, 2008 [3] 杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008 [4] 高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2009,(05). [5] 崔晶莉.我国商业房地产市场利用外资分析[J].合作经济与科技,2009,(19).