我是老百姓，哎，我还在观望，什么时候才下手买房子.
我国房地产发展现状分析[摘要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。[关键词] 房地产房价发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加5.1 个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同期(27.0%)增加4.7 个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为349.3 万平方米，同比下降49.5%；上海商品房销售面积比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房销售面积170.41 万平方米，同比减少54.38%。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品牌创新及无微不至的品牌管理和维护。参考文献:[1]鲜超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)[ 2 ]张晓瑞董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,2008(6)[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济管理出版社,2002
毕业论文应该严肃对待，自己去阅读文献吧，或者实践调查！4年都是混过来的，最后的最后还不认真对待！你是不自信吗？相信自己，你能写出来的！
金融危机对中国房地产市场的影响分析[摘 要] 本文首先分析了次贷危机对中国房地产市场购房者预期、政府政策及银行经营理念的影响，接着重点分析了次贷危机对国内房地产市场的中长期走势的影响，并尝试建立了国内房地产市场需求模型。在此基础上本文对国内房地产市场进行了展望，并提出了相应的对策。[关键词] 次贷危机 房地产市场一、引言目前，随着次贷危机的加深和恶化，一次全球性金融危机的阴影开始显现。归根到底，美国次贷危机之所以愈演愈烈，除了次级按揭贷款通过证券化这个变压器把风险高倍放大以外，关键在于它沉重打击了市场信心。对次贷危机的恐慌和疑虑将波及汽车、教育金、信用卡等其他消费信贷市场，还会扩大到公司债券方面，严重影响企业融资，进而造成美国及全球金融市场的危机。次贷危机爆发以来，对我国也产生了广泛而深远的影响。其中，中国房地产市场受到的影响备受关注，值得警惕的是，中国目前流动性过剩、相对低利率、房地产市场空前繁荣与美国三年前的情景如出一辙，中国房贷市场会不会爆发大规模信用危机，本文就此专题展开讨论。二、次贷危机对中国房地产市场的影响1.影响购房者预期购房者对房地产市场的预期极其敏感，“买涨不买跌”是普遍的心态。2001年以来，美国楼市的不断上涨在很大程度上助长了中国购房者的信心，对房价的快速上扬起到了一定作用。然而，次贷危机影响，使国内购房者认识到没有只涨不跌的房地产市场，进而由热烈入市买房转为持币观望，具体表现为成交量的急剧下滑和房价的滞涨。2007秋季开始，从深圳、广州等珠江三角洲发端，逐渐蔓延至北京、上海等一线城市，成交量滑坡、房价滞涨甚至下跌已经成了媒体报道的热点。据最新的国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，2008年1月份，全国70个大中城市房屋平均销售价格环比仅上涨0.3%。整体房价水平虽然略涨，然而急剧的量缩已经改变了很多地区楼市“跌量不跌价”的状况，楼盘以各种名义和各种方式暗降价格的现象日趋增多。2.影响政府政策及银行经营理念次贷危机对政府房地产政策产生了深刻影响。“不仅打破了国内房地产按揭贷款为优质资产之神话，也改变中央政府对国内房地产发展的看法”（易宪容2007）。首先，不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。在2007年三季度前，国内个人住房按揭贷款人一般只要购买都可以获得贷款，一些人还用假收入证明等虚假文件进行“假按揭”，再加上“循环贷”、 “加按揭”、 “转按揭”等五花八门房贷产品大量涌现。如果房价持续低迷，利率又处于上升周期，那么购房者的负担将逐步加重，会有大量违约客户出现，银行将出现大量不良贷款。其次，银行个人住房按揭贷款快速增长成为房价疯涨的助推器。2003年初到2006年底，个人住房消费贷款共增长10800亿元；而2007一年的时间，个人住房按揭贷款增长接近前四年的总和，达到9000多亿元（数据见人民银行2003-2006年货币政策执行报告）。大量投机者利用银行杠杆和低利率政策，在国内房地产市场疯狂炒作，造成房价快速飙升。种种迹象表明，国内个人住房按揭贷款的风险正在逐渐积累。据上海《东方早报》2006年11月15日报道，上海当年9月末，中资银行个人房贷不良率为0.86％，而2004年只有0.1％左右，两年时间房贷不良率上升了7倍多。为此管理层从2007年下半年以来推出了一系列有关抑制房地产过度投机的政策，如24号文件、359号文件、64号文件、39号令、452号文件。这些文件的政策含义包括：一是全面的确立中国的住房保障体系；二是对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分；三是提高个人住房按揭贷款的市场准入；四是完全禁止各商业银行加按揭及转按揭。2007年冬季召开的中央经济工作会议又对货币政策进行重大调整，决定实施从紧的货币政策，适时提高利率，严控信贷规模。政府政策的变化直接影响到银行的经营理念，对个人住房按揭贷款的盲目乐观和松弛管理成为过去。从2008年起，个贷申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等，还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单，从而防止贷款人提供虚假的收入证明。这些规定的实施，将有三成以上的购房者受到影响，有一半以上的购买者贷款申请将被拒绝。3.影响国内房地产市场的中长期走势(1)次贷危机反衬中国房地产市场的潜在危机美国的次贷危机如一面镜子，也反衬出了我国房地产潜藏的大量问题，除了前文所述的问题以外，本文重点从以下两方面阐明我国房地产市场的潜在危机。①国内房地产市场涨价过快从涨价速度上看，如果从2003年为基期来计算，那么全国多数地方的房价至少上涨了1倍，多的甚至2倍以上。而美国从1995至2006年用了12年才实现了房价的翻番。可见近年来，中国房价涨幅远远超过美国。②违约风险违约风险是指借款者拖延或拒绝按合同还款给银行造成的损失。目前国内房贷违约风险有加剧的趋势。首先，我国已进入加息周期，贷款利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。央行连续7次加息，但由于通胀的加剧，国内居民的消费开支开始增加，而预期收入却不明朗，进一步加大了还贷难度，当贷款利率上升到一定水平，风险累到一定程度，稍有风吹草动，违约率就将急剧攀升。其次，我国房价评估体系仍较混乱，借款者可以通过房产价格的高估从银行获得贷款。当出现大面积违约时，由于房价下跌，原先评估的价格明显偏高，加上银行处置资产的费用，抵押品处置后无法弥补银行的损失。再次，房地产金融市场建设的滞后，我国房贷违约风险基本聚集在银行体系内，如果房价出现大跌，这些积累的违约风险将给我国商业银行体系带来巨额不良贷款。(2)次贷危机提示我们重新思考国内房地产市场的需求情况次贷危机爆发之前，国内房地产界流行的说法是中国人多地少，住房需求具有刚性云云。然而，次贷危机的前车之鉴，使我们有必要对国内房地产市场的需求进行重新思考。本文认为，国内房地产市场需求应该划分为自住需求、保值需求、投机需求三大类，而不是简单地划为自住需求和投机需求两类。为方便说理，本文尝试建立以下简单的房地产需求模型。①自住需求：这类需求是指购房者出于自住需要而且有支付能力需求，记作D1，一般与居民实际可支配收入Y正相关、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E，与房价P、贷款难度d、利率r反相关。可以简化地写为： ，其中k表示决定自主需求的其他因素，例如人口增长率、结婚率、城市化率等等，一般是常数，为简化问题通由k描述。可以看出，由于目前居民实际可支配收入Y由于通胀加剧而增长缓慢，E如前文所述是下降，从年度看2007年房价P比2006年大幅飙升，贷款难度d增加，利率r上扬，可见2007下半年开始，国内房地产自住需求受到强烈抑制。②保值需求：这类需求是指购房者出于保值目的而形成的购房需求，记作D2，一般与居民实际可支配收入Y、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E正相关，和利率r反相关。可以简化地写为： ，其中h表示决定保值需求的其他因素。同上理，2007下半年开始，保值需求也在下降和受到抑制。③投机需求：这类需求是指购房者出于投机增值目的而形成的购房需求，记作D3，一般与参与房地产投机资本总量L、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E正相关，和贷款难度d、利率r反相关。可以简化地写为： ，其中u表示决定投机需求的其他因素。从2007年下半年形势看，虽然参与房地产投机资本总量L还在增加，但由于E的下降，r的提升，特别是d的大幅增加，投机资本利用银行信贷的杠杆作用大打折扣，使得房地产投机需求受到极大遏制。综上所述，房地产需求D=D1+D2+D3包括自住需求、保值需求和投机需求，其中投机需求占据主导地位，部分城市去年已占八成以上。从短期看，国内房地产需求受次贷危机影响，从2007下半年开始出现全面下降已经是不争的事实。(3)次贷危机对推动国内房价走高的流动性过剩问题影响深远从上文知，社会投机资本总量L是形成国内房地产投机需求的主要因素，而流动性过剩一直是社会投机资本的主要来源，并成为推动国内房价走高的主要因素，也一直是央行重点治理的难题。次贷危机对我国治理流动性过剩问题带来的影响不容忽视。一方面，影响我国对美贸易顺差。我国对美国的出口价值约占中国出口总额的一半以上，次贷危机使美国经济陷入衰退，减少对中国商品的需求；同时，美联储已经再次采取放松银根的政策，并对人民币升值施加更大的压力。2008年中国的出口形势不容乐观，贸易顺差将步入下降轨道。这虽然给我国经济发展带来一定负面影响，但也将使高额的贸易顺差增速下降，减轻外汇储备的过快增长给治理流动性过剩问题带来的压力。另一方面，加速国际投机资本涌入。由于美联储的降息，使中国加息的空间受到制约，但由于国内通胀压力，2008年中国还将加息，中美利差不断加大，国际投机资本加速涌入，致使本己过剩的流动性进一步膨胀，从而给中国治理流动性过剩问题的带来难度。从2008年1月份货币政策执行情况看，从紧的货币政策执行并不理想，货币供应量增长迅速。M2同比增长18.94%，创下近19个月来的新高。原因主要在于国内货币信贷增长全面地反弹， 1月份新增贷款达8036亿元，同比增长了2000亿元，创历史新高。因此，目前治理流动性泛滥、防止固定资产投资过热及物价水平全面上涨的任务仍是央行的当务之急。(4)对国内房地产市场中长期走势的展望首先，从房地产供给看，由于土地资源的国家垄断性，加上房地产商的投资惯性，一定时期内国内房地产供给将继续保持稳中略升的局面。其次，从房地产需求看，从上文分析知:房地产需求受到预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E和利率r的影响很大，虽然已经开始从高位回落，但当前E是不稳定的，如果投机资本掀起新的一轮炒作狂潮，E还有反转向上的可能；而r的涨幅有限。而且从前文看，由于流动性过剩带来的社会投机资本L的增加，投机需求的上涨冲动仍然很大，而目前投机需求是决定国内房地产需求的主导力量。总之，目前国内通胀压力巨大，一月份CPI同比上涨7.1%，而信贷规模也在剧增，负利率十分明显，股市和房地产市场非理性狂涨的引信并未解除。从去年下半年至今，国内房地产市场的短期走势虽然逐步下跌并向理性回归。但从中长期看，房价的高位运行还将延续，不排除掀起新一轮狂涨的可能性。是否如此，取决于中央实施紧缩政策的决心和落实效果。参考文献:[1]尹中立:从次贷危机看美国楼市与中国楼市的关系[J].中国金融,2007,(18)[2]壮 志:从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理[J].经济纵横，2007，（10）[3]易宪容:“次贷危机”对中国房市的启示[J].人民论坛 2007，（09A）[4]中国人民银行:2002年～2007年第四季度货币政策执行报告[R][5]宋国学 王俊杰:城镇住房需求动力因素分析[J].商业时代，2007，（27）[6]刘永平:房地产需求模型研究[J].重庆工学院学报,2001,（1）[7]郭晓宇:住房需求动态模型的演进[J].技术经济与管理研究，2007，（5）仅供参考，请自借鉴。希望对您有帮助。
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1、《新地产》（10元/期，每年12期）中国领先的房地产月度性刊物，与《财经》杂志、《证券市场周刊》等著名经济类刊物同属传媒集团。 2、《商业时代》（10元/期， 全年36期）本刊读者覆盖10余万工商企业高层经营管理者及相关研究人员，在购物中心、百货店、大卖场等各类商业业态及其供应商、商业地产开发商及政府相关决策部门中具有重要影响力，主持“中国十大商业新闻及影响力人物”的年度评选工作，协办和支持“中国商业地产年度领袖论坛”等重要行业盛会。 3、《中国商业地产》（30元/期，每年6期，每期大概100页）是一本密切关注中国商业地产发展进程与引领行业健康发展的综合性杂志，以突破招商与销售的实效平台为宗旨，中国商业地产杂志社在香港注册成立；上海港汇广场、无锡红豆实业、香港建设控股、上海正大广场、贵州银海地产等为理事单位；中国连锁经营协会、中国百货商业协会、中国购物中心产业资讯中心、中国服饰报、澳大利亚连锁经营协会、加拿大连锁经营协会、德国连锁经营协会、意大利连锁经营协会；
《中国商业地产》杂志是一本密切关注中国商业地产发展进程与引领行业健康发展的综合性杂志，以突破招商与销售的实效平台为宗旨，国际标准刊号为ISSN 1818-3697，中国商业地产杂志社在香港注册成立，中港联行商业地产集团机构为主办机构；中华零售网、天津融创奥城投资有限公司、CMALL铜锣湾广场为协办机构；上海港汇广场、无锡红豆实业、香港建设控股、上海正大广场、贵州银海地产等为理事单位；中国连锁经营协会、中国百货商业协会、中国购物中心产业资讯中心、中国服饰报、澳大利亚连锁经营协会、加拿大连锁经营协会、德国连锁经营协会、意大利连锁经营协会、广东省连锁经营协会、深圳市零售行业协会为支持机构；联商网、北京超市人、易铺网、精锐广告机构为战略联盟的行业刊物。《中国商业地产》杂志一年出版6期，其中3月、6月、9月、12月为固定出版期，其中2期为特刊，为非固定出版，至今已出版了九期，正准备发行第十期，实现全球组稿，并将推出英文版国际专栏，杂志以其实效性、专业性、国际性赢得业界人士的广泛赞誉，已成为业界高端人士必读的专业刊物。 《中国商业地产》杂志秉承 “指向投放、突破租售、塑造品牌、引领行业”十六字办刊方针，全面跟踪观察中国商业地产行业的政策法规、市场动态、资本市场、运营管理、规划设计、高管人员等的最新趋势，籍着定向性的高效投放，到达率高、针对性强、目标明确的优势，解决开发商、零售商、金融基金及专业机构面临的一些实际性问题。 中国商业地产杂志社拥有六大行业权威平台：覆盖商业地产传统媒体、品牌大会、零售门户、三级市场（商铺）门户、二级市场资源门户，高端培训，构筑成商业地产行业最大的平台体系：《中国商业地产》杂志---中国商业地产行业专业媒体；中国商业地产招商大会---中国商业与地产对接务实大会；中华零售网---中国零售业门户网站；中华商铺网---中国二手商铺租售门户网站；中国商业地产总网---商业地产资源型产业链增值门户；商业地产实战运营EMBA核心班---商业地产高端立体培训、中国商业联合会商务策划研究中心商业地产分在中心---制订行业标准及国家策划师资格考试。
国家级。房地产导刊是立足广州的国内外公开发行刊物，创刊四年来目前累计发刊100期，总量500万册，已成为华南最具影响力的权威刊物并逐步向北京、天津、重庆等地做强势发展。杂志负责报道中国房地产业的产经新闻，解读国家产业政策，描述中国房地产业的发展趋势，探讨中国城市化进程中的各种深层次矛盾和中国地产热潮中的新的城市文化;反映房地产业的新思路、新理念，从而形成权威公信、人文关怀的高端品格。房地产导刊（月刊）创刊于2000年，是广州市房地产业协会；广州招商服务推广中心主办的中国第一本公开发行的前瞻性市场化、服务性房地产综合杂志，该杂志自创刊以来，颇受业界和广大读者的关注和好评。目前订户已跃居全国同类专业杂志前茅，并连续成为全国邮局征订同类型杂志订户最多的杂志，零售渠道更是网点密布。来稿要求论点明确、数据可靠、逻辑严密、文字精炼，每篇论文必须包括题目、作者姓名、作者单位、单位所在地及邮政编码、摘要和关键词、正文、参考文献和第一作者及通讯作者（一般为导师）简介（包括姓名、性别、职称、出生年月、所获学位、目前主要从事的工作和研究方向），在文稿的首页地脚处注明论文属何项目、何基金（编号）资助，没有的不注明。杂志负责报道中国房地产业的产经新闻，解读国家产业政策，描述中国房地产业的发展趋势，探讨中国城市化进程中的各种深层次矛盾和中国地产热潮中的新的城市文化；反映房地产业的新思路、新理念，从而形成权威公信、人文关怀的高端品格。 法律依据：
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房地产投资风险的研究摘要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。关键词:房地产,投资,风险,策略房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为,以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而不可避免地带有风险。房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。1房地产投资风险产生的原因导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。表现为:前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。2投资风险的分类1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和技术风险。a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。c.市场风险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费者偏好改变等引起的风险。d.技术风险,指由于科学技术的进步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。2)按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及建材被盗等。b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3)按风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。a.可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范围。b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进行控制与管理。4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。b.房地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租或出售阶段可能发生的各种风险。5)其他房地产投资风险分类的方法。除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。3房地产投资风险的规避和控制1)投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。2)投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理的资金比例。3)加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质,进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。4)通过合理改变经营形式转移风险。在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动,就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到类似的作用。5)通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。6)保险策略。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金的循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。尤其对于增强房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。房地产投资者在购买保险时应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和原定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。4结语当今正处于世界金融危机浪潮席卷全球,各行业的经济压力都很大,特别是房地产业,受金融危机的影响最为明显,所以针对于此房地产投资风险防范的措施更不容忽视。实事上,并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的。没有风险的房地产投资是不存在的。但是只要我们能够很好的掌控风险,这些措施可以在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。参考文献:[1]赵世强.房地产开发风险管理系统[J].基建优化,1995(31):33-34.[2]梁学安.房地产开发风险管理分析[J].建筑管理现代化,1999(7):12-13.[3]吉寿松.建设项目投资的风险与防范[J].大庆石油学院学报,2000(6):25-26.[4]徐顺喜.开发商决策论[M].北京:中国建筑工业出版社,1996.[5]许谨良,周江雄.风险管理[M].北京:中国金融出版社,1998.[6]李启明.房地产投资风险与决策[M].南京:东南大学出版社,1998.[7]卢有杰,卢家仪.项目风险管理[M].北京:清华大学出版社,1998.
房地产企业财务风险应对措施论文
摘要： 在目前的经济形势下，房地产行业已经结束了其发展的黄金时代，整个行业的竞争逐渐激烈，由此带来的财务风险开始引起高层管理者的关注。如果一旦发生财务风险，却没有采取相应措施，必然会导致房地产企业陷入破产倒闭的局面。因此，对房地产财务风险的分析以及相关应对措施的探究是非常有必要的。
关键词： 房地产企业;财务风险;应对措施
一、引言
随着我国市场经济的逐渐完善，“新常态”开始成为描述我国市场经济形势的主要关键词，但在这个新常态的大背景下，房地产行业的形势却不容乐观，面临的挑战也日益严峻。国家出台的相关政策法规虽然在一定程度上促进了产业的结构优化，达到产业升级的目的，但是却对房地产行业的发展起到了调控的作用，在一定程度上使其增速明显减缓，市场的竞争也日趋激烈。同时，房地产行业一直有着资金投入量巨大，不确定性较大以及周转期限长等特点，以往粗放型管理的弊端逐渐凸现出来。有一点值得关注的是，房地产行业的形势变化很大程度上取决于国家相关政策的变化，一旦政策发生变动，就可能导致房地产企业潜在财务风险暴露出来，从而使房地产企业生存和发展受到威胁。基于国家的宏观经济政策以及房地产行业目前的经济形势，对房地产行业的财务风险分析是十分有必要的。
二、房地产企业财务管理中存在的风险
1.房地产企业的高层管理者往往忽视成本费用管理这一重要环节。由于一些历史原因，加之房地产行业的传统成本管理理念在房地产内部的根深蒂固，企业往往一味追求经济效益而忽视成本管理对利润的重要贡献。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地减少企业的成本开支，而是应该追求企业效益的最大化，达到成本与收入差异的最大化，但是我国目前很多房地产企业并没有对这一点加以重视，缺乏现代的成本管理理念。应该知道房地产行业发展的黄金时代已经过去，如果再不对企业成本管理加以重视，必然会给房地产企业带来极大的经济损失。全面的成本管理不仅要对房地产成本管理的事中成本控制做到明了清晰，还需要对事前的成本预算进行有效制定，对事后的成本支出进行差异分析，以期抓住成本管理的重点环节，从而形成一个较为完整的房地产财务成本管理系统。
2.房地产企业的资本结构存在不合理之处，资本的运营能力以及融资渠道的拓展能力有待提高。众所周知房地产行业的初始投入是非常高的，属于资金密集型行业，这对房地产企业的融资渠道拓展以及资本运营能力提出了很高的要求。但是我国的房地产行业在这两方面的能力是相当不足的，融资渠道单一，盲目追求高端房地产开发，在进行项目投资时缺乏可行性研究等等都是我国大部分房地产企业的弊端，这也是其亟待解决的几个问题。虽然在新常态下，金融服务业的作用逐渐凸显出来，但是相关的滞后性在二三线城市仍然非常明显。企业的融资逐渐出现困难，很多的房地产企业盲目地进行资金的借入，而没有考虑到财务杠杆、融资成本等相关问题。有些房地产企业为了尽快获得资金甚至不惜向民间进行高息借款，从而使其经营成本大幅度提高。一旦资金成本过高，现金流出超过了企业的现金流入，则会使得企业陷入经营困境，目前甚嚣尘上的光耀地产就正面临资金链断裂的危机。
3.房地产企业的财务管理人员的职业素养有待提高，财务管理制度尚需完善。房地产企业从前期的项目开发建设到后期的项目结算，对财务人员的职业素养都有着非常高的要求，一旦财务人员能力不足，出现核算和分析判断的失误，将很可能使房地产企业蒙受较大的损失。但是，目前大多数房地产企业的财会人员由于经验的'缺乏以及自身能力的欠缺，在未经过详细的科学论证和可行性研究就盲目进行决策，相关的信息没有及时地进行反馈，造成企业资金链断裂、入不敷出以及资金缺乏等现象屡见不鲜，很多的房地产企业的财务管理人员的能力是不能与房地产的发展状况相匹配的。而且，很多的房地产企业由于过多地关注经济效益而忽视了人才激励培养的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建设方面，由于房地产企业的临时事务过多，处理事务的灵活性和机动性较强，而财务制度又较为死板，使得很多的房地产企业常常忽视了财务管理制度，对其视若无睹。
三、房地产企业财务风险的应对措施探究
1.对房地产企业的成本费用实施全面管理，强化高层管理者的现代成本管理理念。房地产企业的成本管理不仅仅包括项目开发建设阶段的成本控制，还应当对项目开发前期的成本预算、项目完工结算后的成本分析进行全面管理。在进行项目前期的预算管理时，要对项目预算进行合理的编制及分解，同时建立适当的监督机制。当项目进入到开发建设阶段，要注意严格执行财务预算，及时发现实际与预算的偏差并查明原因，以便相关的责任人及时的修正，使项目可以顺利实施，达到成本控制效果。项目完工后要及时地进行事后的成本管理工作，对完工项目的相关成本指标进行分析和评价，提出成本管理措施的改进方案，从而寻求成本降低的最优方法。成本管理还要对整个项目过程的涉及的各个环节全面加以控制。例如，在建筑设计方、勘察方、承包方的选择以及建筑材料采购过程中，必须要按规定进行公开招标，在财务预算范围内通过对投标方的价格和相关优势的综合评价选择最佳的合作方，从而有效降低工程造价成本，同时起到加强工程质量管理的作用，从源头上控制整个项目成本。同时，财务管理人员应不遗余力地向公司其他管理高层人员灌输现代成本管理理念，积极地推行全面成本管理制度并全程参与到整个过程中，这样才能保证全面成本管理的实施效果。另外，现代化信息管理手段应及时运用到成本管理工作中，确保成本管理的及时性和动态性。
2.对房地产企业的资本结构进行优化，降低融资成本，拓宽融资渠道。在新常态下，国家接连出台了很多优惠的规章制度，涉及到税率、利率等方面，因此，房地产企业确定目标资本结构时，要充分考虑相关的政策、税率和利率等勾稽关系，按照房地产企业的长短期资金运用情况，合理地选择融资渠道。不能仅仅依靠银行借贷这种单一融资渠道，应该充分考虑信托融资、销售融资、资产证券化以及股权债权定向私募等多元化的融资渠道，避免融资渠道的狭隘以及融资成本过高的情况发生。除此之外，完善的预算体系对于房地产企业财务风险的防范也是非常重要的，特别是现金预算管理往往是重中之重。房地产的财务人员应当准确估算项目的收支以及盈亏状况，确保每个阶段的现金流充足，保证项目开发全过程的财务预算有效执行以及资本结构优化的持续性。
3.重视房地产企业财务管理人员的职业素养问题。在房地产企业内部，无论是普通员工还是高层领导者，都应当对财务管理工作予以足够的重视，将其放在企业的战略层考虑，使财务管理的理念得到树立和强化。因此，应当对财务管理的重要性进行广泛宣传，以使财务管理人员以及其他相关人员对其产生高度的认同感，同时也促进横向和纵向部门对财务管理工作给予足够的支持和配合，从而推动财务管理工作的有效运行。另一方面，由于财务管理工作专业性较强，对财务管理人员的专业能力和职业素养要求极高，因此，房地产企业应该从选拔财务管理人员开始进行严格把关，挑选具有相关从业经验及专业资格的人才，再通过内部培训以及专家教学的方式进一步提高其专业能力，为提高今后工作的有效性和准确性提供帮助。同时，建立有效的绩效考核制度也可以有助于财务人员自身专业能力的提高。
参考文献：
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企业并购中财务分析及作用论文
摘要：
企业并购是实现企业战略意图的重要步骤，而在实现这一战略意图时运用好财务分析则显示出至关重要的作用。因此在企业并购中对财务分析及其作用进行分析是非常必要的。
关键词： 企业并购。财务分析。作用
企业并购是市场行为，是企业实现扩张和增长的一种方式，一般以取得被并购企业的控制权为目的，其并购动机是强化企业实现价值最大化。所谓企业并购是企业兼并和企业收购的总称。企业兼并一般是指一个企业的全部资产与责任都转为另一个企业所有，被兼并方不需要经过清算即不复存在，兼并方以自己的名义继续运作下去。企业收购是指一个企业经由收买股票或股份等方式，取得另一个企业的控制权或管理权，另一个企业继续存在而不必消失。
财务分析是以企业财务报告等核算资料为基础，采用一系列的分析方法和指标，对企业的财务状况和经营成果进行研究与评价，为投资者、经营管理者、债权人和社会其他各界的经济预测或决策提供依据的一项财务管理活动。
企业在并购决策上通常参考诸多因素，从战略出发、从全局出发对企业进行并购。任何一个企业在进行并购决策中，财务分析都起着举足轻重的作用。
一、财务分析。
企业并购中财务分析具有双重目的：一是剖析洞察企业自身财务状况与财务实力。二是分析判断外部利害相关者的财务状况与财务实力。财务分析主要是根据企业或外部利害相关者的财务报告资料进行的，其内容可归纳为：营运能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析与发展能力分析。
1、营运能力分析。
营运能力主要考查资产的营运效率，即生产资料的配置组合对财务目标所产生的作用。分析内容主要包括人力资源营运能力分析与生产资料资源营运能力分析。其中人力资源营运能力分析主要涵盖人力资源劳动效率分析与人力资源的有效规模分析。在企业并购中有时会出现大幅度的人员减少，这是因为根据人力资源劳动效率=商品产品销售净额/平均职工人数的原理分析，企业并购后人员重组减少后，人员减少岗位不变从而增强了劳动效率并降低的人力资源成本。而并购后的企业必然维持一定的员工数量，这时财务分析赋予我们在研究人力资源有效规模时，主要从人力资源技术构成、目标劳动效率及定岗目标的设置三个方面进行分析。从而制定出合理的企业员工数量。
生产资料资源营运能力分析主要通过三项财务指标开展，总资产周转率分析、流动资产周转率分析与固定资产周转率分析。在企业并购中，就市场竞争角度和企业并购的目的而言，企业若要达到行业平均先进资产收益率，主要有四种途经：第一、保持现有资产结构而使流动资产收益率提高。第二、在流动资产获利能力既定的情况下，追加流动资产投资。第三、缩减固定资产并追加到流动资产中。第四、通过扩大销售、压缩存货与应收帐款，保持应收帐款和存货等流动资产相对快速与稳定的周转速度。
2、偿债能力分析。
企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长短期债务的能力，分为短期偿债能力与长期偿债能力。
长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度。企业的长期债务是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的负债，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。分析一个企业长期偿债能力，主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。 由于长期债务的期限长，企业的长期偿债能力主要取决于企业资产与负债的比例关系，取决于获利能力。衡量企业长期偿债能力的指标主要有四个：资产负债率、产权比率、已获利息倍数和长期资产适合率。
需要注意的是：债权人、股东和经营者出于对自身利益的考虑，对资产负债率有不同的期望值，从企业财务管理的角度出发，企业在确定资产负债率时，应当兼顾各方利益，审时度势，在充分预计预期利润和风险的基础上，权衡利弊作出决算，合理配置资本结构。企业在确定其他指标时，同样应在考虑高回报的同时，要兼顾风险控制问题，还要结合自身的具体情况，参照同行业的水平，确定适合的长期偿债能力指标水平。
短期偿债能力是指企业以流动资产支付一年内即将到期的流动负债的能力，它是流动资产对流动负债的保证程度，是衡量企业流动资产变现能力的重要标志。企业短期偿债能力的大小主要取决于企业营运资金的多少，流动资产的变现速度、流动资产的结构以及流动负债的多少等因素影响。衡量短期偿债能力大小的指标主要有三个：流动比率、速动比率、现金流动负债比率。企业在进行指标分析时，应充分考虑企业应收帐款和存货的质量、应收帐款和存货的周转速度对指标的影响，应尽可能通过企业资源的合理调配，将三个比率维持在一个合理的水平，以避免货币资金的闲置浪费，提高资金的运营能力。
3、盈利能力分析。
企业盈利能力分析的目的在于观察企业在一定时期实现企业总目标的收益及获利能力。也是观察企业资金投资的增值能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低。衡量企业盈利能力的主要指标有六个：主营业务利润率、成本费用利润率、总资产报酬率、净资产收益率、社会贡献率和社会积累率。一般情况下，这六个指标越高，表明企业的'盈利能力越强。在这六个指标中，净资产收益率是企业盈利能力的核心。
企业应通过以下工作提高盈利能力：
（1）开发在市场上富有竞争力、具有发展潜力、盈利水平高的高附加值的产品。
（2）在减少企业成本费用上做文章，减少人力、物力、财力的浪费。
（3）优化资产结构，提高资产综合利用效果。
（4）保障职工利益，及时足额上缴各种税费，与社会共同发展。
4、发展能力分析。
发展能力是指企业未来的发展前景及潜力。反映企业发展能力的指标主要有：销售增长率、总资产增长率、固定资产成新率、三年利润平均增长率和三年资本增长率等。这五个指标越高，表明企业的发展能力越强。企业应通过以下工作提高自身的发展能力。
（1）开发适销对路、质高价低的产品，保证市场份额不断扩大的趋势。
（2）控制总资产的盲目增长，使其与企业发展水平相适应。
（3）加快技术更新速度，保证企业持续发展的能力。
（4）根据发展战略，确定合理的利润目标，保持企业稳定发展的趋势。
二、财务分析的作用。
1、财务分析是企业并购价值评估与并购财务决策的前提条件。
价值评估理论作为并购决策的重点，大多着眼于对被兼并企业的现实价值的评估。而并购财务决策则是通过测算企业并购行为给企业带来的未来价值变化，对并购行为进行成本收益分析进而作出并购决策。财务分析是以企业的财务报表等核算资料为基础，对企业财务活动的过程和结果进行的研究和评价，以揭示企业过去生产经营过程中的利弊得失、财务状况及预测未来发展趋势，更好地帮助企业规划未来，优化投资决策。因此，财务分析不仅对企业并购前后的状况进行全面分析并可相应预测并购企业后期的绩效变化，是企业并购中财务决策的重要条件。
2、财务分析是企业并购后整合的基础。
在全球经济一体化的格局下，产业整合和发展成为全球并购的主题。通过产业整合产生协同效应，实现资源的最优配置，增强产业核心竞争力成为并购的内在动因。在产业集中度上，我国产业分散、企业规模小，面对全球竞争，我国企业参与国际化竞争的唯一出路就是实行产业整合，以此来提高企业的竞争能力。通过并购来进行的产业整合不但能提高企业的市场占有率，而且能有效地消灭竞争对手，提高产业集中度，优化产业组织结构。并购双方的整合是并购过程中的最后一个阶段，这是整个并购中最关键的一部分。整合的目的是使并购发挥作用，整合的成功与否，在企业并购中起着至关重要的作用。在我国企业并购中应注意的整合问题有：
（1）制定系统的整合规划和有效的整合执行计划。
（2）加强并购双方的沟通、交流和协调措施以便使整合过程顺利进行。
3、财务分析可以有效的防范企业并购重组中的风险。
企业并购重组比日常经营更复杂，在进行投资、控股扩张的同时，也伴随着巨大的企业风险。除了原有的经营风险继续存在外，增加了一些与企业并购重组相关的特殊风险。为了使企业的并购重组、资产重组工作达到预先设定的效果，进行全面的财务分析是防范风险的决定因素。
企业并购中需要现代化的经营管理理论作为支持，而现代企业财务分析作为一种科学的、高效的现代化管理手段，将在企业经营管理工作中发挥重要的作用，为企业并购中实现资产整合发挥重要作用。
参考文献：
[1]胡玄能。企业并购分析[M]。经济管理出版社，2002。
[2]王长征。企业并购整合[M]。武汉大学出版社，2002。
企业并购过程中的财务风险控制论文
摘要：
在当今市场经济发达的国家中，企业为实现自身发展的战略目标，越来越依靠兼并、收购（以下简称并购）这一手段来进行企业整合，增强实力，实现生产和资本的集中，达到企业的外部增长目标。
然而，作为一项复杂的资本运作活动，企业并购蕴含着大量风险，它由多种风险组成，其中财务风险是核心。如何防范财务风险，提高企业并购的成功概率，几乎成为每个参与并购企业共同关注的问题。因此，对并购过程中的财务风险控制问题的研究显得尤为重要。基于此，本文试图对企业并购过程中的财务风险控制进行研究，以期对我国企业并购活动提供参考和借鉴。
关健词： 企业并购财务风险风险控制
企业并购是市场经济发展到一定阶段的产物，没有一种方法能像并购那样迅速而神奇地改变企业的价值。在西方企业发展史上，并购至少己经历了四次高潮，而且至今为止依然热潮不退，第五次并购的高潮又方兴未艾地在全世界范围内掀起，其规模之大，范围之广是以前任何一次也无法比拟的。进入21世纪以来，伴随着中国经济高速增长，我国企业并购的数量和规模不断扩大，并购范围已从并购境内企业发展到并购境外企业，企业并购对并购企业的高速发展和技术提升起着巨大的推动作用，与此同时，企业并购过程中的巨大风险也引起了社会各界的广泛关注。
企业并购是一项复杂的、蕴藏巨大风险的投资业务。并购成功，能为企业快速发展提供源源动力，实现跨越式增长；但并购过程中也面临着巨大的财务风险和经营风险，一旦失败，会给企业带来不可估量的损失，甚至是灭顶之灾。为最大限度减少并购风险，本文从财务管理的角度，从目标企业选择的风险识别与控制，目标企业价值评估风险控制、融资风险控制、支付风险控制等方面的风险识别与控制进行论述。
一、并购目标企业的选择风险与控制。
目标企业的选择即并购前的决策问题，目标企业的选择是一个科学、理智、严密谨慎的分析过程，是企业实施并购决策的首要问题。一旦对并购的目标企业选择不当或对自身能力评估失误，轻则造成并购效率低，使企业失去机会成本；重则会给企业发展带来不可估量的负面影响。
针对目标企业的选择进行风险控制，首先要判断目标企业是否符合公司的战略目标，这作为判断条件之一进行初步遴选，把不符合公司战略的初选企业淘汰掉；其次利用财务分析的方法对初步判断人围的目标企业进行筛选，根据初步调查的资料，可参考目标企业的历史财务状况，预测企业并购情况，判断并购的投入能否实现企业价值增值。进一步筛选出符合要求的目标企业作为并购目标；最后，对筛选出的目标企业进行深人的重点跟踪，同时评估自身状况，基于资源与能力对并购动因进行分析判断，对目标企业进行进一步取舍。总之，审慎地选择目标企业，科学合理的财务分析，可以控制公司并购风险，提高并购效率，节约并购成本。
二、目标企业并购评估风险控制。
目标企业的价值评估是并购交易的主要活动，恰当的企业价值评估、合适的交易价格是衡量并购成功与否的重要标志。但企业价值评估是一项复杂的分析判断过程，企业价值评估涉及多方面的因素。目标企业的估价取决于主体企业对其未来收益大小和时间的预期，以及实现未来收益可以承担的风险，即可接受并购项目的内部收益率。目标企业的价值评估风险主要体现在主体企业与目标企业的信息不对称，造成目标企业的价值评估与实际产生较大偏差，支付的并购成本大于并购收益，形成目标企业的价值评估风险。目标企业的估值与评价直接关系到企业并购的成败，在确定目标企业后，并购双方最关心的问题：如何合理评估目标企业的价值作为成交的底价，这是并购成功的基础。
因此，控制企业价值评估风险，需进行详尽的尽职调查。要避免企业价值评估风险，首先要加强尽职调查，以有效降低并购过程中信息不对称带来的诸多风险，为控制企业价值评估提供分析依据；其次应重视尽职调查，完善尽职调查制度，采取切实可行的调查方案；
第三，做好尽职调查，需审慎选择中介机构。从并购实践来看，做好尽职调查，仅依靠公司内部的力量是无法完成的，借助外部中介机构的力量是弥补尽职调查内部力量不足的有效途径。但把尽职调查工作完全外包，这种做法也是不J哈当的，需审慎选择中介机构，利用好外部中介机构，协助公司并购决策。选择合适的中介机构，需考虑中介机构的专业胜任能力，如中介机构对目标企业所处行业的经验和研究成果，中介机构选派项目组成员与公虱尽职调查组人员在知识结构上是否具有互补性等等，选择合适的中介机构加入目标并购项目是尽职调查成功的关键因素之一。
第四，重视尽职调查资料的分析是控制企业价值评估的重要方法，通过外聘中介机构、行业专家与公司人员共同组建专业团队，从资产、负债、财务、经营、市场、战略与法律等多角度对目标企业进行一系列深人调查核实，取得详尽的调查资料是企业价值评估风险控制的第一步。在此基础上，对尽职调查取得的资料进一步甄别，分析判断，利用财务分析方法、企业价值的评估方法等，利用调查资料，根据不同的评估方法建立相应的估价模型，并根据并购后企业的发展对现有的估价模型进行完善。对同一目标，企业采用不同的评估方法可能会有不同的并购价格，主体企业应根据自己的并购动机和对目标企业的基础分析评估资料选取合适的估价方法和模型。在价值评估的过程，企业价值估算涉及的因素，均应全面考虑，通过估算出的企业价值为支付对价和并购谈判提供决策依据。
三、企山乙并购的支付n险。
支付风险主要是指企业并购支付方式的选择不当所带来的风险，与并购资金使用风险、融资风险、债务风险有着密切联系。目前，并购的支付方式主要有三种：现金支付、股票支付、混合支付（现金十股票十债券），不同的支付方式带来了不同的支付风险。
1、现金支付可能导致的风险：
（1）受并购方现金流量和融资能力的约束。
（2）当并购与国际资本市场相联系时，并购方面临汇率风险。
（3）加重目标公司股东的税收负担。
2、股票支付可能导致的风险：
（1）稀释并购方的股东权益，损害股东价值，使并购交易流产。
（2）导致并购企业的控制权旁落，股权结构变化，甚至导致大股东变换。
（3）对并购后的企业带来较大的整合风险。
3、混合支付可能导致的风险：
（1）企业的资本结构确认往往不能达到理想的状态。
（2）支付往往分多次完成，延迟了整个并购过程，给后期带来较大的整合风险支付风险的控制，要对公司自身的财务状况及资本结构进行准确评估，结合并购目标的情况，考虑并购动因，选择合适的支付方式。
实践证明，基于并购动因，选择灵活的对价支付方式，是有效控制并购风险的重要手段和方法。例如A公司在2003年并购湖北某民爆企业时，由于公司正处于发展阶段，生产经营需要大量的资金，如果选择现金支付，会带来较大的融资成本及风险。通过与并购目标企业谈判沟通后，在不丧失绝对控股地位的情况下，A公司选用股票支付方式。这样不但节约了并购资金的支付，保证公司生产经营及其他的并购项目所需资金，也实现了并购方与被并购方股东双赢，减少了企业并购后的整合风险。
随后，A公司在并购湖南及重庆某企业的.过程，又采用“现金+承担部分债务”的方式，使并购交易成本达到最低，现金支付满足了被购企业原股东退出的要求，承担债务也减轻公司现金支付的规模。同样，在并购西南某矿业公司的民爆资产时选择股票支付方式。采用这一支付方式主要基于以后整合及矿产开采业务合作双方共赢的基础所做出的决策。综合分析并购参与双方的实际情况，选择灵活适合的支付方式，是有效避免支付风险的有效途径。
四、企业并购的融资J又L险。
融资风险是由于企业在收购过程中往往需要注入大量资金，而并购的资金需要主要取决于并购成本所产生的。对并购企业而言，并购的成交价并不等于并购的全部成本，并购成本一般由并购完成成本、整合与营运成本、机会成本等构成，企业融资额度的确定是由并购资金需要量决定的。由于目标企业的选择、交易成本和中间费用的不确定性，整合与营运成本所需投人的资金的不确定性，势必会增加并购完成成本确定的难度。同时，企业在筹资过程中所采取的筹资方式会导致自身的财务结构发生变化，从而引发财务风险。这主要体现在企业的资金在时间和数量上是否可以保证需要，融资方式是否适合并购动机，现金支付是否会影响企业正常经营活动；国际并购中，是否考虑支付货币的选择以及汇率波动的风险。
对于融资风险的控制，必须在尽职调查的基础上，综合考虑各方面因素的资金预算。具体而言，在进行融资决策时，必须考虑以下几点：一是自有资金和债务资金的融资比例问题。如果债务融资所占比例太高，将会导致债务风险加大，最终无法清偿债务，加大并购企业融资风险；而如果负债融资比例太低，又会导致并购成本加大，失去财务杠杆作用。二是在并购融资决策中，需结合并购项目的特点及周期，预测利率周期的变化，并测算不同利率对融资成本造成的影响，利用敏感性分析方法预算可接受利率变化的风险范围，对融资试点及时间周期进行决策。三是并购融资风险的控制决策中，必须充分考虑到企业现有的资本结构状况和融资后的资本结构变化。现代企业财务理论表明，企业的一切财务风险最终表现为资本结构风险。这进一步说明了收购方在为企业并购融资时，必须充分考虑到企业现有的资本结构状况和融资后的资本结构变化。企业只有在最优资本结构条件下进行融资安排，才能有效发挥财务杠杆作用。如果只考虑企业能否融到资本，而不考虑融资的比例安排，不顾融资后企业资本结构的变动，势必会加大企业的经营风险，使并购企业在并购完成后陷人长期困境，甚至被并购拖跨。四是国际并购中需要结合货币支付与汇率波动来灵活安排，采取必要的套期保值操作。五是拓展融资渠道，保证融资结构合理化。积极拓展多元化融资渠道，通过不同的融资渠道的组合，做到内外兼顾，达到控制风险、降低并购成本的目的。
参考文献：
1、孙瑞娟、英艳华。2010。企业并购财务风险的分析与防范。技术与创新管理，2002。陈蓉平。2010。企业并购财务风险2乏其控制。现代经济信。息。11。