福建共有12个村落入选，第七届全国生态 旅游 文化产业发展高峰论坛发布的 2017年《最美古村落》榜单 。
这12个村落分别为：
福安市溪潭镇廉村、晋江市金井镇福全村、连城县庙前镇芷溪村、连城县宣和乡培田村、龙岩市新罗区适中镇中心村、南靖县书洋镇田螺坑村、屏南县甘棠乡漈下村、清流县赖坊乡赖坊村、武夷山市武夷乡下梅村、武夷山市兴田镇城村、尤溪县洋中镇桂峰村、长汀县三洲乡三洲村
福安市溪潭镇廉村
廉村全景
廉村作为八闽进士第一村，唐宋以来，先后出了几十名进士，更是养育了福建第一位进士——薛令之。因薛令之为官廉洁正直，肃宗敕封他所在的村为“廉村”，水为“廉溪”，山为“廉岭”，从此，廉村“三廉”声名远播。而由皇帝敕封以“廉”字命名的村庄，更仅此一个。
因交通便利， 历史 上廉村曾是闽东北的物流集散中心，同时也是穆阳溪流域的经济文化中心；如今的廉村，已成为中国 历史 文化名村、中国传统村落。
晋江市金井镇福全村
晋江金井镇福全村，地处晋江东南，2007年6月被公布为“中国 历史 文化名村”。其实早在宋代，福全港就是泉州海外贸易的港口之一。
晋南重要的军事重镇福全所城，现在依然可见。城周六百五十丈，基广一丈三尺，高二丈一尺。以1米左右长、24厘米见方的花岗岩条石垒砌外墙，角石垒砌内墙。城内旧有十三境，街道纵横，居住一千多户人家，二十几个姓氏。有“百家姓，万人烟”之称。据说出于军事防卫的需要，北门街、西门街、泰福街、文宣街、庙兜街、南门的前街和后街等都连接如丁字形，被称为“丁字街”。
连城县庙前镇芷溪村
连城芷溪村是连城县庙前镇的一个万人古村，八百年 历史 造就众多官商大宅，九厅十八井建筑此村全国最多，素有客家大宅门之称，文风鼎盛，人材辈出。走在密集的古街里，犹如走进古画《清明上河图》一般。这里人来人往，热闹繁华，商铺、酒馆、作坊应有尽有。古宅200多栋，区区四姓人就有华丽宗祠74座，全国罕见。
连城县宣和乡培田村
拥有800多年 历史 ，是目前我国保存较为完整的明清时期客家古民居建筑群，堪与永定土楼、梅州围龙屋相媲美。30幢高堂华屋、21座宗祠、6家书院和一条千米古街组成了它特有的文化氛围，被誉为“民间故宫”，荣登“中国十大最美村镇”。
走在千米古街，地上铺着整洁精致的鹅卵石，沿街两旁都是老式店铺、茶馆、肉铺、中药堂等，这里是培田主要的商业集市。古代客家人要到汀州考秀才，常常成群结队地通过这条古街步行至汀州府，所以有人把这条街称为“秀才街”。如今虽盛景不再，但依然留着过去商贸繁华的印迹。
龙岩市新罗区适中镇中心村
中心村内遍布上百座三层以上的方形土楼，建筑年代久远、数量多、规模大、楼层高，而且汇聚了明清的建筑艺术、宫廷文化和儒家文化的精神。典常楼是我省现存最华丽的方形土楼，已被列为全国重点文物保护单位，古丰楼建造于南宋建炎二年（1128年），是福建现存最古老的土楼之一。
南靖县书洋镇田螺坑村
“四菜一汤”土楼群
上看像朵花，下看布达拉——田螺坑土楼群，是福建土楼中最具特色的典型代表。当然，除了艺术造型外，土楼还别有讲究，按“金木水火土”五行相生次序建造。也因其独具特色的建筑形体组合，被中国古建筑保护专家组组长罗哲文称为“世界建筑奇葩”。 联合国科教文组织顾问史蒂汶斯安德列称田螺坑土楼群是“世界上独一无二、神话般的山区建筑模式”。
屏南县甘棠乡漈下村
屏南县甘棠乡漈下村是第四批中国 历史 文化名村、第一批中国传统村落。这个海拔802米的古村落四面环山，村居依山沿溪构筑，前有双溪夹流，后有层峦叠嶂，恰似飞凤落洋。这里涧水环绕，古民居、古廊桥令人目不暇接。
让漈下村民引以为豪的除了秀美的乡村景致，还有浓郁的 历史 风情。该村是涉台古村，戍台名将甘国宝祖居地，是古代宗法制度及涉台法缘古村落的典型代表，集村落文化、名人文化、武术文化、农耕文化、宗教文化、生态文化于一体。如今，这些已悄然带动村庄 旅游 产业的发展，成为周边居民周末自驾 旅游 的目的地。
清流县赖坊乡赖坊村
赖坊古民居
赖坊村是一个有着千年 历史 的客家村落。当地现存的明清时期古民居100多座，2007年被福建省政府批准为省级 历史 文化名乡；2008年被国家城乡建设部和国家文物局评为中国 历史 文化名村。同时，这里保留下来的传统民俗，真实反映了宋末以来，客家人在闽西山村生产生活的真实情况，是农耕文明的活化石。
武夷山市武夷乡下梅村
小桥，流水，人家，风雨廊，美人靠，展示出下梅水乡风情
大美武夷山，奇秀甲东南。中国 历史 文化名村——下梅村，就坐落在武夷山脚下。
明清风格的古民居集砖雕、石雕、木雕艺术为一体，外观古朴，乡土气息浓郁，形成别具特色的建筑群，900多米的人工运河穿村而过，沿河两河建有凉亭阑杆美人靠，古街、古井、古码头、古建筑、古民居、古集市、加上古风淳朴的民情风俗，造就了典型的江南水乡风貌。清代中后期，下梅还曾是通达俄罗斯的万里茶道的起点，带动了沿途200多个城市的发展，促进了中蒙俄三国的经济交流。
武夷山市兴田镇城村
城村汉城遗址一角
城村是汉闽越王城遗址所在地，位于武夷山南麓。城村周围寨墙四合，居民分别由4座大门出入。村中36条小巷纵横交错，迂回曲折。村内尚存有许多古民居，大多是一进式的三合院，都有砖雕门楼，外观十分古朴。城村附近的闽越王城遗址，是中国江南保存最完整的汉代古城遗址，也是追寻神秘的闽越古文明的一扇窗口。王城傍城村而存，城村因王城而名。
尤溪县洋中镇桂峰村
漫步古茶楼下，仍能感受到浓郁的文化气息
三明市尤溪县洋中镇的东北部，“藏”着个小村子——桂峰村，村里有数百株四季桂花，常年芳香四溢。走进小村，明清时代的繁华街区跃然眼前，数十座不同年代、风格各异的古建筑，让你仿若穿越时空。而小村附近的层层梯田，与村落袅袅炊烟、村中劳作的人群，组成一幅浓浓的山水田园画。
桂峰村已有700多年的 历史 ，北宋名臣蔡襄之九世孙蔡长在此肇基,承祖训避世筑居、耕读传家。这里曾是内地达官贵人、商贾小贩往返福州的必经之地和食宿的唯一中转站。很多专家学者来桂峰参观后赞叹：“厝厝均有文化，满街都是 历史 ”。
长汀县三洲乡三洲村
“先有三洲，后有汀州。”自古汀江水运码头，穿越千年风尘岁月。累积这方水土富庶，积淀古进贤乡追求。舟楫往来，商贾云集，风雷激荡，气吞万里如虎。枕山、环水、面屏，一座座祠堂，一幢幢古建，一条条巷道，一处处砖墙，飞檐翘角，雕梁画栋，斗拱森森，美轮美奂，穿越时光隧道傲视风云。迎神庙会、抬神打醮，“花灯锣鼓挑一担”，演绎人杰地灵的千年传说。
此次 《最美古村落》榜单是完全公益性质的，评价标准主要为：
1、有悠久的建村 历史 ，中华传统文化沉淀深厚；
2、保存有一定数量的房屋等古建筑，且建筑物具有浓郁的地方特色，工艺水准、艺术价值、观赏价值较高，即 旅游 开发价值较高；
3、有一定的知名度。
（闽南网 陈辉达）
2017年最后一个月，也就是上个月，我正好去福建拍了一个 旅游 视频，顺便去游览了慕名已久的桂峰古村落，这个古村位于福州西部几十公里处，依山傍水，景致非常美丽，而且 历史 久远，至今仍保持着原始淳朴的生活气息，生活在这里的大多数仍是原来的村民，今年开始经营 旅游 ，目前有很多民宿客栈还有农家乐餐厅，小吃，特产店，周末或假日来这里游览一番，别有一番情调。
桂峰村位于福建省三明市，四面环山，是中国 历史 文化名村，被誉为“山中理窟”。
桂峰村环境优美，自然美景和人文建筑颇多，有些浑然天成，有些人工雕凿，都凸显着桂峰村古旧的 历史 感，婀娜多姿，清新脱俗。
桂峰村内有千年古寺，石桥，和许多古建筑，再加上桂峰村气候宜人，山清水秀，吸引了古今许多文人墨客。
桂峰村中蔡氏祖庙和蔡氏宗祠，蔡氏祖庙位于村中心，高大宽敞，建筑虽并不豪华，却能看出其精心设计，在蔡氏子孙当中占有重要位置。
祖庙背倚青山，面朝绿水，古朴典雅，建筑简单大方，美观而不简陋，现存建筑基本完整。
桂峰村的古建筑还有石狮厝，后门岭民居，历经拜年仍然焕然如新，高大宏伟，斗拱翘角，装饰华丽。
都说古建筑是 历史 的影子，同时也是体现古村落的古朴典美的主角，桂峰村无论是民居，石桥，街道，亦或是寺庙祠堂都无不体现桂峰村的古典美。
相对于古建筑，桂峰村四周的自然景色，也是十分不错，走上桂峰村周围的山，可以俯视整个村落，将所有红墙青瓦尽收眼底。
桂峰村 历史 悠久，从唐宋时期就有人到次居住，不少学士发现此地山灵水秀，其中最有名书法家蔡襄及后裔，在此地结庐而居。
不少专家学者来到此地，犹如涉足 历史 的长廊，犹如仙境一般，不禁感叹满街都是 历史 的痕迹。
在福建省，著名的古村落有许多，比如：福安市溪潭镇廉村、南靖县书洋镇田螺坑村、长汀县三洲乡三洲村、晋江市金井镇福全村等等。我说不上哪个是最著名的古村落，但我去过的连城县宣和乡培田村和永定客家土楼民俗文化村都给我留下了深刻的印象，既有深厚的文化底蕴，也有现代的民居特色，可算作是福建著名的“最美古村落”！
一、连城县宣和乡培田村
培田村是一位吴姓皇后的故居，其建筑已有800多年的 历史 ，是目前我国保存较为完整的明清时期客家古民居建筑群。其精致的建筑，精湛的工艺，堪与永定土楼、梅州围龙屋相媲美。30幢高堂华屋、21座宗祠、6家书院和一条千米古街组成了它特有的客家人文气息，是中国客家建筑文化的经典之作。培田村是中国 历史 文化名村、国家4A级景区、国家重点文物保护单位；被称为“福建民居第一村”、“中国南方庄园”，有“民间故宫”之美誉”，荣登“中国十大最美村镇”。
永定客家土楼建筑独特，闪耀着客家人的智慧，它具有防震、防火、防御等多种功能，通风和采光良好，而且冬暖夏凉。许多土楼是按八卦图设计的，中华传统文化的烙印深深地铭刻其中。其中最具代表性的有富丽堂皇的“圆楼王子”——振成楼、五凤楼(府第式土楼)经典——福裕楼、宛如布达拉宫的宫殿式建筑——奎聚楼、“袖珍圆楼”——如升楼以及天后宫、土楼博物馆等其他特征土楼40多座。
三、其他著名古村落
福建省除了上面所说的著名古村落外，另外还有：连城县庙前镇芷溪村、龙岩市新罗区适中镇中心村、屏南县甘棠乡漈下村、清流县赖坊乡赖坊村、武夷山市武夷乡下梅村、武夷山市兴田镇城村、尤溪县洋中镇桂峰村等著名古村落。可以说：福建的著名古村落还是有很多的，非常值得去游玩！
福建的古村很多，不仅保存得相对完整，且 历史 文化价值也是极高的，古朴宁静、山水相间的古村落十分适合休闲 旅游 。列举这10个福建较著名的古村落，答案不一。
山重村，又称古山重，全国特色景观 旅游 名村之一，村落四面环山，地貌奇异，青山叠翠、秀水涟漾。田野山麓中的万亩花海，极具美感的鹅卵石而筑的古村落，述说千年 历史 的古树，独特原生态乡村民俗，形成山重村特有的乡野古韵。素有“千年古村落”、“ 生态古山重山水花中游”之美称。古村 历史 追溯到唐朝，村内 历史 文化资源丰富，千年古樟树、宋代石佛塔、明代昭灵宫、子龙庙、水云涧、百年古民居、薛氏、林氏家庙等。
长汀古城地处福建省西部，为闽赣两省的边陲要冲，是著名的革命老区。汀江如白练，穿城而过；依山沿河修筑的古城墙，构成了挂壁城池，形成城内有山，山中有城的独特格局。山城枕山临溪，犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在汀江之畔。最典型的围屋建筑，是浓郁的客家文化，被誉为我国的“客家首府”。
云水谣，原名长教，属于世界文化遗产“福建土楼”的一个国家5A级景区。电影《云水谣》取景后声名远播。云水谣古镇是个 历史 悠久的古老村落，村中幽长古道、百年老榕、神奇土楼，还有那灵山碧水，无不给人以超然的感觉。古镇中最引人注目的是山脚下、溪岸旁、田野上星罗棋布的、元朝时建立的一座座土楼。其中有建在沼泽地上，堪称“天下第一奇”的和贵楼。
陈峭村山峦叠嶂，怪石嶙峋，石壁如削，险峻陡峭， 历史 以来被命名为“中村峭”、“张家峭”“陈家峭”“陈峭”。村子四周古树环抱，苍翠葱笼，黄土墙黑瓦片的老房子，依山而建，整齐划一，村子宁静舒适。因为偏远闭塞，陈峭自然生态保存完好，风景绝美，被游客称为“福建的西双版纳”。
鲤鱼溪，始于宋代，历经八百年，源于海拔1448米的紫云山麓，汇数十条山涧清泉奔流而下，峰回水转，至浦源村口水势顿减，五弯六曲穿村缓流而过。溪中悠然遨游着七、八千尾彩色斑斓的大鲤鱼，“闻人声而至 见人形而聚”，“竞相觅食 彩鳞翻飞”，温顺如驯，诚如“神鱼”。婀娜之姿，活泼可爱。水深及膝，清可见底，鲤鱼满溪，故而得名“鲤鱼溪”。
桂峰村是中国传统村落，始建于南宋，元代初年，村庄建设，广种桂花，明代正式命名为“桂峰”。村落 历史 悠久，保存许多 历史 建筑，包括古道、古岭、古街、古树、古书斋、山岭式民居、古碑刻、古画、古族谱等，现存清代前古建筑39座，有蔡氏祖庙、蔡氏宗祠、石狮厝、楼坪厅、步云楼等典型古建筑。
塔下村是中国一个典型客家村落，也是首批15个中国景观村落之一。塔下村的 历史 渊源，可以追溯到元末明初，其实塔下并无塔，张氏子孙为了纪念开基祖先华太婆，从原住地——马头背踏下山来，到此地拓荒开基。客家话里，“踏下”与“塔下”谐音，所以把此地叫作“塔下”。村落有两座自南而北的蜿蜒大山，如巨臂揽住一道生机勃勃的峡谷，山中古木参天茂密，碧绿如黛，淡淡霭雾，划出几道弧线，托出村落恍若蜃楼的起伏檐角。一道弯弯曲曲的山溪从峡谷中穿过，溪水快快活活地流淌，水色清明澄碧，可谓世外桃源。
樟脚村，中国 历史 文化名村，古民居砌成于清嘉庆四年，即年，距今已有207年的 历史 。目前共有数十座古民居，大小不一，仍有住人。古民居所砌山石，形状不一，色彩鲜艳，古香古色，堪称一绝，被誉为“油画村”。村子里有一株年龄为700多年的大樟树，人爬到树上俯瞰，村子如在脚下一般，故得名樟脚村。
埭美古村，是龙海市现存最大、保存最完整的古民居建筑群，完整保留了明朝时期的燕尾屋脊，素有“闽南第一村”的美誉，并分别被评定为国家级第六批中国 历史 文化名村和第三批中国传统村落。古村已经存在500多年 历史 ，其中遍布的典型的闽南四合院，是闽南建筑史上的奇迹。一条内河如长龙玉带般紧绕村庄，从空中往下看，整片古村恰似漂浮在河面之上，形成了“绿水绕村玉带环社”的独特景观。使埭美成为名副其实的“闽南周庄”。
闽西连城培田村，是至今保存得较完整的典型的客家古民居群落，获“中国最美的村镇”的称誉。现在培田村的古建筑具有明清时期的风格，共保存有30幢高堂华屋，21座古祠，6家书院，2座跨街石牌坊和一条千米古街。古代的客家人，要到汀州考秀才，常常成群结队地通过这条古街步行至汀州府，所以有人把这条街称为“秀才街”。培田村的南山书院，被当地人称为“入孔门墙第一家”。该书院建于500多年前，曾经为这个小小的山村培养过140多名秀才。
我虽不是芷溪人，小时去芷溪半天都转不出村，'现在到芷溪玩，不用门票。其它古村落是收门票的哟
福安位于福建省东北部，文化积淀深厚。是福建第一秀才薛灵芝和历史名人的故乡。国家级风景名胜区、国家地质公园白云山，风景秀丽，南方的古代地质遗迹令人神往。与太姥山、白水洋联合申报世界地质公园工作已全面启动。值得一去的旅游景点有:玻璃步行观光桥、荡气山庄、楼下村古民居、石峰寺、荣头村。
福安城隍柯潜手记，所说千年贡品竹笼水拄制作工艺，取水工必需沐浴7天，再背一名老者前往白云山龙渊也就是现在的万年冰川景点。相传没背老人取水那取回之水就不是回龙水，没有回龙水的冰甜和天香之气，万年冰川景点是地貌自然形成，中央电视台刚摄制完，将在中央台播出。甘国宝将军在过台湾前，随行军队就是以取水工背老方法来训练士兵，在短时间内军队整体的士兵体质都得到很好的改善，甘国宝在到台湾消灭的海盗充分发挥此次军训优点。台湾高山人也从甘国宝军训方法中演变出许多背老节的版本。 在台湾举行了趣味横生的“背老婆大赛”，这项疯狂的比赛出自当地强盗从邻村抢妻的传统。这是一项以娱乐为原则的赛事，参赛者要求是夫妻，当然也可以变通一下，和邻居的妻子做个组合，或者所背女子年龄超过16岁都可以。此外，还允许参赛者用任何姿势背老婆。但是有一条，就是女子双脚不可以碰到地面而且妻子的体重必须超过49公斤。 22对夫妻聚集参加了这个活动，场面热闹非凡。随着发令员的一声枪响，每一对男女选手用各种姿势从起跑线上出发。参赛者背着老婆，拼命地往前奔，他们不但要穿越泥泞的水池，还要横跨重重的障碍。但是这些辛苦都比不上在丈夫身上、头向下脚朝上、忍受重重颠簸的老婆大人。“老婆说的都是对的，如果老婆说的错了，请参考上面那句话……”昨日上午，近20名男士面对自己的爱人，以庄严的宣誓来表达自己对爱人的忠诚，祝福专门属于女人的节日。随着裁判的一声令下，在音乐声中，男士们背着自己的老婆，如一支支离弦的箭向前冲去。背着老婆的、倒栽葱扛着老婆的……各种姿势，让现场“观战”的游客无不开怀。 比赛规定，丈夫必须把老婆背着跑完大概1000米的路程，途中老婆的脚不能着地，从欢乐广场出发，绕湖边半圈，沿途还可以欣赏的生态风景。为了顺利地将比赛进行到底，丈夫们一个个跑得上气不接下气。根据比赛规则，参赛的丈夫们还得背出花样来。比赛有“背老婆基础篇”、“背老婆加强篇”、“背老婆挑战篇”3个环节，在场的丈夫们要想取得胜利就得在接下来的3个小时里，以老婆脚不着地为原则不停“折腾”。“哇！这是什么姿势？”在“背老婆基础篇”里，3号选手把老婆高高的立在了头顶。“这是金鸡独立式。” “来，老婆，来个腾空给大家看看。”背出花样尽管难度很大，但赛场上的丈夫们均在自己老婆面前表现得很勇猛。22号丈夫背着老婆和记者说，他们中午下班后就直接赶到比赛现场了，也许比赛不能拿到名次，但这也是彼此间传递感情的一次好机会，他们觉得很开心。为把老婆背得舒服些，参赛的丈夫们可谓煞费苦心。33号选手背着老婆一会是顺背，一会是倒背，总之是背劲十足，而肩上的老婆心疼了，一会儿为丈夫擦汗，一会儿又扇风。因为两人恩爱有加，配合默契，最终赢得冠军。 在福安二里村为了赶忙参加村里举办的“三八”背老婆比赛，80岁的阿公专门用车接回69岁的阿婆。3月8日下午，二里村举办了系列庆“三八”活动，其中背老婆比赛先后吸引了6对夫妇参赛。整个活动吸引了全村1000多名妇女来参加，成为了二里村众多庆“三八”活动最吸引眼球的活动之一。3月8日下午1时多，二里村1000多名妇女集中该村的村小学里，举行庆“三八”背老婆活动。由于腼腆，刚开始时大家一番你推我搡，只有3对夫妇肯上阵。一声令下，3名男子汉把老婆往背上一背，撒开腿比兔子跑得还快。趴在老公宽厚背上的妇女同胞，既幸福又害羞，舍不得抬起头来。夺得第一名的说，背老婆是小菜一碟，结婚2年多来，他经常背老婆，爬山时老婆走不动了，就趴在他背上；上楼梯，老婆一撒娇，又趴在他背上，今年已经是80岁的阿伯看到一些年轻夫妇害羞不敢上场时，他口大气粗地说：“如果我老婆不是去了猪场，我肯定要背她赛一赛。”有人建议他用车去把老婆接来。在报社记者的帮忙下，他跟车把在猪场养猪的老婆接了回来。一声令下，满头白发的阿婆就趴在了同样满头白发的老伯背上。虽然不能跑得太快，但一个来回，老伯很快就跑完了，脸不红，气不喘。“我今年80岁，体重只有56公斤；我老婆69岁，体重62.5公斤。”老伯一脸豪气。“结婚50年了，老头子还是第一次背我。趴在他身上，我的心里咚咚乱跳，既幸福又担心老头子背不起。”阿婆开心地笑着说。
（一）社会主义新农村发展回顾我国社会主义新农村建设从提出到现在，经历了50多年的发展，逐渐走向成熟，大体可分三个阶段：（1）社会主义新农村建设的提出及初步探索1956年一届人大第三次会议通过的《高级农业生产合作社示范章程》提出了“建设社会主义新农村”的奋斗目标，该章程是建设社会主义新农村的法规（参见《人民日报》1956年6月24日第5版）。这是中央领导人中最早提出建设社会主义新农村的概念。1960年4月，二届全国人大二次会议通过了关于为提前实现全国农业发展纲要而奋斗的决议。决议指出：“中共中央制订的1956年到1967年全国农业发展纲要，是高速度发展我国社会主义农业和建设社会主义新农村的伟大纲领。”1963年12月，中央下发的《中共中央、国务院关于动员和组织城市知识青年参加农村社会主义建设的决定（草案）》提出，在今后一个相当长的时期内，要动员和组织大批城市知识青年下乡参加农业生产，建设社会主义的新农村。这一时期的社会主义新农村建设取得了一定的成绩，但是其目的是要求农业支持工业、农村支持城市，城乡差别越来越大。（2）改革开放后社会主义新农村建设的探索1981年11月，国务院领导人在《当前的经济形势和今后经济建设的方针》的报告中，号召全党带领和团结亿万农民，为建设社会主义新农村而奋斗。家庭联产承包责任制应运而生，为新农村建设铺开了新的篇章。1982年-1986年连续五年发布关注“三农”的“中央一号文件”，以促进农村改革和新农村的建设。1996年10月，胡锦涛在全国农村基层组织建设工作座谈会上对新农村干部队伍的培育提出了要求，并先后开展了“三讲”和“三个代表”重要思想学习教育活动。 党的十四届六中全会提出：“要以提高农民素质、奔小康和建设社会主义新农村为目标，开展创建文明村镇活动”（《十四大以来重要文献选编》（ 下），人民出版社1999年版，第2062—2063页）。中央提出要“建设有中国特色社会主义新农村”，开始实施“多予、少取、放活”的政策，并规定了到2010年的奋斗目标。 党的十五届三中全会提出要坚持多予少取，让农民得到更多的实惠。接着又提出改革农村管理体制，搞活农村经济。2003年初，把农村改革列入四项改革之首，并把农村税费改革工作列入第一项。新时期的新农村建设取得了巨大成就，但没能从根本上解决“三农”问题，其症结仍在于工农关系、城乡关系没有得到根本调整。 （3）当前社会主义新农村建设的探索改革开放30年来，我国农村面貌发生了翻天覆地的变化，但城乡发展水平和城乡居民收入水平的差距却不断拉大，我党针对农村建设中存在的一些问题进行了探索。2003年10月，党的十六届三中全会提出了“五个统筹”的概念，并把“统筹城乡发展”放在了“五个统筹”的首要位置。 2005年10月，党的十六届五中全会提出了“建设社会主义新农村”的时代命题。全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》提出了“积极推进城乡统筹发展”。2005年12月，十届全国人大常委会第十九次会议通过决定，自2006年1月1日起全面免除农业税，废止《农业税条例》，这意味着在中国延续两千多年的农业税正式走入历史。2006年1月25日，胡锦涛总书记主持中共中央政治局第二十八次集体学习时强调指出，“要从建设中国特色社会主义事业的全局出发，深刻认识建设社会主义新农村的重要性和紧迫性，切实增强做好建设社会主义新农村各项工作的自觉性和坚定性，积极、全面、扎实地把建设社会主义新农村的重大历史任务落到实处，使建设社会主义新农村成为惠及广大农民群众的民心工程。”（参见《人民日报》2006年1月27日第1版）。 2007年党的十七大对统筹城乡发展、推进社会主义新农村建设作出全面部署。2004-2008年，中共中央连续出台5个指导农业和农村工作的中央一号文件，分别以促进农民增收、提高农业综合生产能力、推进社会主义新农村建设、发展现代农业和切实加强农业基础建设为主题，共同形成了新时期加强“三农”工作的基本思路和政策体系，构建了以工促农、以城带乡的制度框架，掀开了建设社会主义新农村的历史篇章。2008年10月党的十七届三中全会审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，要求把建设社会主义新农村作为战略任务，把走中国特色农业现代化道路作为基本方向，把加快形成城乡经济社会一体化新格局作为根本要求。
乡村旅游发展现状如下：
由于客源市场与供给市场的双向需求，无论哪种区位类型都呈现出欣欣向荣的景象。乡村旅游是第一产业（农业）与第三产业（服务业）的结合，解决农村剩余劳动力的同时，旅游经济的附加也改变了农村单一经济的结构，起到了兴一处旅游富一方百姓的目的。
主要呈现以下特点
1、规模壮大，结构优化，近年来，我国积极引导和培育了一批农、林、渔业的资源优势和乡村风土民俗吸引旅游者，为游客提供观光、休闲、餐饮、住宿、购物等综合服务的乡村旅游点。使旅游业充分切入农业，实现了与“三农”的直接对接，有力地带动了农村的发展。
2、乡村旅游与文化旅游相结合，随着人们出游观念的转变，集休闲与求知于一体的旅游度假方式已成为新的时尚。我国适应这一发展趋势需要，发动和扶植有条件的乡村发展乡村旅游活动，利用乡村特有文化，独特的生活方式吸引游客，为游客提供越来越丰富的旅游产品。
3、设施逐步完善，我国乡村旅游区接待服务设施具备了一定的规模。均已具备旅游交通指示牌、停车场、旅游厕所、游客中心、标志牌等硬件设施。交通道路问题也很大程度的得到解决。公路越来越平坦，极大的缩短旅游者在路上所耽误的时间。
我国果汁产品出口美国的现状与发展对策 这个比较新，但是不好写。“家乐福”在国际市场“制度营销”策略研究 这个很好写，随便买本市场营销的书，基本概念策略之类的都有，就可以写了。21.欧盟对华反倾销的不公平现状及中国的应对策略 22.人民币汇率变动对我国高新技术产品的进出口影响分析 23.我国纺织品出口欧盟遭受反倾销的原因分析及对策研究 24.欧盟对中国纺织品贸易壁垒现状分析及中国的应对策略 25.中日贸易存在的问题及对策研究 26.中国——欧盟经贸关系: 现状,问题与对策 27.SA8000对我国纺织品出口贸易的影响及对策 28.WTO绿色规则与各国绿色贸易壁垒比较 这些都是N年前研究过的问题了，都没人写了，也不是新话题，不要写这些了。
摘 要 我国加入世界贸易组织3年后，对零售业的保护期已在2004年12月11日结束。外商纷纷抢占我国零售市场，使我国零售企业面临着前所未有的竞争态势。外商零售企业在经营理念、技术手段、经营规模、商品价格和人力资源方面具有明显的优势。从我国零售业的现状出发，为国内零售企业的发展提出相关的发展策略，希望能为我国的零售业在未来的竞争中开辟更为广阔的发展空间做出一点贡献。关键词 零售业 集约式发展 自有品牌 物流配送 人力资源管理20世纪90年代，国外大型零售企业，纷纷踏入中国这块土地，与此同时，国内零售企业也雨后春笋般的紧跟其后。经过10年来的发展，全球知名零售企业有40多家在我国形成了相当的规模，还不断地扩大经营范围。面对激烈的市场竞争环境，我国零售企业将何去何从。显然，选择退却不是办法，只能借鉴外国零售企业的优势，努力克服自身的缺陷，扬长避短，寻找出适合自身的发展之策。1 外商零售企业的运营及管理1.1 沃尔玛公司的运营（1）低成本采购与短流通渠道。沃尔玛公司特殊的低成本理念和提高客户忠诚度的经营手段——“天天低价”，构成了它强大的核心竞争力。其实，沃尔玛的经营哲学很简单：“薄利多销”，他们把进货和转运成本控制在最低，把节省下来的差价转给顾客，超低的价格使得商品在最短时间内从货架上一扫而空。通过增加销量和周转率来赚取利润。沃尔玛曾经在采购上要求它的员工将费用控制在采购商品的1%以下。每次采购时，他们尽最大努力避开中间环节，从制造商处直接进货。（2）采购本地产品与强大的物流配送中心。沃尔玛公司还坚持“购买本地货”，每开一家店，都在当地采购商品。沃尔玛还组建了庞大的物流配送中心，一个物流配送中心辐射一个区域许多家店。这样做，可以提高配送中心的效率，降低配送成本。所以它的“天天低价”就有了保障。（3）高科技应用方面。沃尔玛将高科技信息化应用于零售业。曾在美国历史上创造了许多项第一：从1969年沃尔玛最早使用计算机跟踪存货，到1977年沃尔玛安装完成了第一套最昂贵的覆盖整个公司的计算机终端网络系统，到1988年沃尔玛拥有全美国最大的私人卫星通讯网络，再到1997年的实时销售和库存数据处理等。这些技术的应用为流通商品销售、库存、物流等系统提供了完善的服务。1.2 家乐福的人力资源管理家乐福进入台湾市场后，管理系统很分散，部门经理拥有维护与供应商的关系、决定商品的价格和种类的权利。他们可以决定商品的零售价格，他们还掌握员工的招聘，同员工进行工资谈判。在酬金上，不但分店经理的薪水很高，就连普通员工都可以在春节前拿到奖金，奖金的数目由自己所在分店和部门的业绩决定。另外，家乐福在扩充时，员工的提升机会相当大，这样就提高了员工的忠诚度，还稳定了企业内部岗位。2 国内零售业的现状2.1 资金来源和投资方向结构较为单一2003年业内人士对8家外国零售商和3家排名前列的国内零售企业的长短期借款对比中发现:国内企业的短期负债率大大超过国外企业，而几乎没有长期负债，而且，在国内企业的长短期负债的加总也明显高于国外企业。由于竞争激烈，多数零售企业为了不断扩大规模，不惜血本改建、扩建，甚至新建大商场。新建、扩建资金多来源于银行贷款，还本付息的负担很重。加上投入大，工期长，建筑成本攀升。很多城市大型商场比例过高，竞争加剧，经营失败者大有人在。2.2 规模小、网点分布不尽合理现在国内零售企业形成了一个企业多、规模小的局面。2003年统计资料显示:国内较大的50家零售企业的零售总额还不到全国零售业销售总额的5%，而且没有任何一家的规模可以对国外零售商形成有力的竞争。大型超市购物商场的建设具有相当的盲目性。一方面，在建时间和数量过分集中，数家商场同时或在短时间内相继开业的现象相当普遍；另一方面，新建、扩建商场的区域布局相对集中于城市中心商业区。网点布局不合理，既不便于居民购物，也加剧了城市中心地区的交通紧张状况，恶化了经营环境。2.3 经营管理水平尚处于低层次作为市场竞争主体的大型零售企业经营品种没有特色，千店一面，各大型商家竞相将眼光盯住人数不多的高收入阶层，近几年发展起来的各种专业商店\专卖店也以高收入者为目标市场.这种市场定位错置，导致经营失败是在所难免的。零售企业的投资约束机制尚未形成，一哄而上大干蛮干，仍然是商业投资中的普遍现象，经营者风险意识淡薄，经营观念有待更新。零售企业的竞争手段单一，主要以价格竞争为主，虚假的降价策略往往使成本和收益秩序出现混乱。企业内部管理不规范，我国零售企业的内部管理水平近些年虽有所提高，但对连锁经营的本质未作深入分析，配送中心的作用和功能不被重视，难以形成真正的连锁经营体系，因而难以发挥连锁经营的优势。3 国内零售企业应采取的竞争发展策略3.1 集约式发展和规模效应集约式发展战略是集中力量迅速完成整体布局，建立多个连锁零售企业，并以最快的速度确立区域优势，然后再往周边扩散，从而以规模效应达到成本领先的优势。零售业具有典型的规模经济效应，销售额大，才能够压低采购成本、降低运营成本、提高盈利能力。因此，许多观点都认为：商业零售业没有一定的规模是很难面对竞争的。从国内零售业布局上看，外商零售企业一直坚守华南、华东地区的市场，这给国内的零售企业一个很好的机会。为了避免和外商零售巨头发生冲突，可以先“让开大道，占领两厢”，在竞争不太激烈的情况下，先取得华北、西北地区的二线城市市场，也给企业发展提供了时间和空间。一旦外商零售企业想要进入这些二线城市时，就会遇到强大的规模壁垒。三、连锁零售企业物流配送体系改进策略1强化对连锁零售企业物流的认识。配送中心在服务内容上由商流、物流、信息流有机结合；在流通环节上由经过多个流通环节发展到由单个配送中心完成流通全过程。作为物流运动枢纽的配送中心，要发挥其集中供货的作用。配送中心还必须有比较强的加工能力，以开展各种形式的流通加工。从这个意义上讲，配送中心实际上是集货中心、分货中心和流通加工中心为一体的现代化物流基地。2完善物流体系建设。我国连锁零售业，基本是以单兵作战的分散型配送为主，经营范围窄，配送范围小，配送整体功能难以发挥，同时由于配送集约化程度低，因此也很难形成规模效益。零售企业应当首先在集中化布局战略基础上，建立共同配送中心以实现共同配送，这既可整合企业内部资源，又可提高配送效率。与此同时，完善的物流配送体系的建立必将以先进的物流信息技术为支撑，这将极大改善各个门店订单处理效率，保证供应链的高效运行，并能及时把握市场动态，使商品生命曲线在上市之初就达到销售量的最高点，最大程度享受企业内部协调效应所创造的价值。要把信息网络体系建设纳入连锁零售企业发展和物流配送网络体系的重要内容。首先，加强信息网络基础设施建设。其次，加强信息网络体系建设。加强物流服务企业之间、区域之间、物流中心与各连锁店之间、连锁企业与社会专业物流企业之间的协调与合作。第三，加强信息采集整理及信息传递、跟踪、反馈，提高经营决策和综合服务水平。3结合地域实际形成自身核心竞争力。面对不断进入的外资国内连锁经营企业的强大竞争，国内连锁经营店一定要抓住抓牢本土优势，充分利用地域优势形成自己独特的竞争优势。举例而言，国内某些地区人力运输成本可能小于机械运输，送货上门服务可结合社区内部资源完成等，这些需要企业在实践中不断摸索与发展，根据地域性磨合自身物流体系。参考文献：[1]王璞：企业供应链实务[N]北京：中信出版社，2001[2]顾妮娜：新时期我国企业供应链建设初探[J]现代金融，2006，(12)[3]曹蓉：我国企业供应链建设存在的问题及思考田。商场现代化，2006，(
存货是满足企业正常生产和销售需要而持有的流动性资产，是能够给企业带来经济利益流入的重要经济资源。下面是我为大家整理的浅谈存货管理论文，供大家参考。
一、企业存货管理的意义
(一)有利于管理人员对库存商品进行全面的管理
《纵横中小企业ERP管理软件》始终贯穿于企业整个生产经营过程，对企业生产经营活动进行全面监管，实时提供各种业务数据，全面反映货品的生产、进、销、调、存和成本、毛利，以及应收、应付等资金往来情况。参与经营预测和决策，是制造企业实现管理现代化的理想选择。她以业务为基础，财务为核心，整个系统一体化设计，功能流畅，操作方便，界面美观友好。包括采购管理、销售管理、、生产管理、仓库管理、帐务系统等子系统。可以帮助企业仓库管理人员对库存商品进行详尽、全面的控制和管理;
(二)帮助库存会计进行库存商品的核算
1950年，在建立国营贸易企业统一会计制度的同时，确定批发商品核算采取永续盘存制和数量进价金额核算的办法，但其具体核算 方法 ，却随着客观条件的变化而不断改革。
中华人民共和国成立以来，广大商业财会工作者在实践中不断摸索改进商品核算，建立健全商品账的控制体系，一般实行“三级控制”(在“库存商品”总账与库存商品明细账之间，按商品类别设置类目账)，有的工业品批发企业经营品种繁多，则实行“四级控制”。
(三)库存分析可以为企业的相关决策提供依据
1、计划管理材料总体计划(备料计划)项目部开工前编制材料总体需用计划，作为公司备料和项目部编制月物资采购计划的依据。根据材料总体计划量以及合同签订价或最近采购价自动生成材料的目标成本，用以控制材料的实际成本。
2、材料收发存管理
(1)材料入库时系统会提示此材料的合同签订价格，以防入库采购价格大于合同签订价。 在验收入库时能看到这个材料的计划量、已供应量以及供应余量，采购人员可实时了解自己的计划完成情况。能分别体现甲供材料、采购材料和调入的材料。直出功能可以实现入库即出库，节约了工作量，提高了效率。您可以按自定义的签批流程对材料入库单进行签批。
(2)材料出库能提示当前库存量。出库单价的计算方法可以按剩余平均价、先入先出价格灵活设置。能分别体现工程用材料、临设用材料、办公用料、设备用料、周转摊销的材料和调出的材料。可以按领料单位来查看领料情况，对于项目来说根据此可以考核外施队的用料情 况。可以按工程部位耗料，以便按部位把实耗材料与预算材料、计划材料进行对比，过程中对材料的消耗进行控制。您可以按自定义的签批流程对材料出库单进行签批。
(3)材料收发存情况查询根据入库、出库情况，系统按材料编码自动汇总材料的收发存情况。能按材料类别对材料的收发存情况进行查询。能自定义时间查询材料收发存情况。能查看材料的明细帐，便于历史及原始数据的跟踪。同一种材料可以按平均价格，也可按不同的采购价格查看材料的收发存情况。
3、材料结算、付款及欠款管理材料入库时与供应商或合同挂钩，系统自动生成应付帐款，填入实际付款数后，欠款自动生成。
4.发票管理每一张采购发票都可以和相应的入库和出库单关联，您可以很方便地看到发票额、发生额以及这张发票所对应的入库单和入库材料。可以按自定义的签批流程对发票进行签批。
5、材料成本管理系统自动按部位和时间把实耗材料、计划材料以及预算材料的量和价进行对比，以便过程中分析盈亏，采取控制策略。
(四)保证企业经营活动顺利进行
实现降低库存、减少资金占用，避免物品积压或短缺，保证企业经营活动顺利进行。
二、企业存货管理存在的问题
(一)存货管理内部控制不完善
内部控制是任何 企业管理 的重要组成部分，如果任何一个企业忽视了内部控制会给企业造成严重的损失，我国企业存货管理的内部控制存在着很大的问题。存货的内部控制的问题首先体现在从存货入库到出库。
1.记录的时间差
首先，采购部门和财务部门记录的时间差异，企业购买的存货已经入库，但财务部门没有对其进行记录，尽管在预付货款账户中表明着采购的行为发生，但二者在时间上存在着很大的时间差异也存在着企业存货被挪用的风险。
2. 财务部门对实物没有控制权
尽管企业购买的存货在财务做了入库的处理，但财务部门对实物没有控制权，由于缺少对存货的定期盘点来核实是否实物和账 面相 符合，所以财务的记录只是对企业购买的存货进行账面的记录，存货很可能存在账实不符。账实不符还有可出现另一种情况，企业账务处理不规范，实现销售不做销售收入，不按实际结转库存产成品，对收回货款不列账，形成资金体外循环，造成存货账面数大于实际库存数，账实不符;部分相关联企业之间的货物转移，双方不签订代销合同，代销或赊销商品没有如实计入库存，形成实物数大于账面数;部分企业不按规定设置保管员岗位，不按规定设置明细账。
目前很多企业都没有制定和完善存货采购计划。如果一个企业存货流动的速度较快，特别是原材料部分，企业不仅需要考虑库存量和保证每天的正常生产的需要，如果是食品类生产企业还需要考虑原材料的保质期。如果企业的存货量过多，不仅占用企业的仓库和资金占用的增加，而且造成原材料的浪费，如果过少不能保证每天企业的生产需要，而如果频繁采购存货发生的费用又会增加。
3. 企业缺乏对存货采购过程控制
企业缺乏对存货采购过程控制，特别是对采购的内部控制不完善，很多采购的存货都由一个人完成，那么对于采购存货的入库价格就会由采购人员自己决定，增加了采购人员营私舞弊的可能性，这样企业的采购成本就会大大增加了。其次，存货验收入库的手续的不规范。存货的验收时存货入库前的重要环节，很多企业忽视存货的验收，对与一些特殊材质的存货应该严格验收，以免给企业造成不必要的损失。有时候企业采购和验收时是同一个人，大大的增加了营私舞弊的可能性。企业容易忽视存货在领用的控制不完善，在领用过程中被员工私自盗用或者丢失都未能及时发现，给企业造成损失。例如：武汉金牛管业总公司组织对所属10多家企业进行资产清查盘点工作，尤其在存货管理上暴露出许多问题，实际资产盘亏近40%，存货丢失损耗严重，账实不符，采购无控制、销售无监督，反映出存货占流动资产比率过高，存货周转速度缓慢，给企业造成的损失是不可估量的。由此可见缺乏对存货内部控制对企业的生存与发展有着极其重要的影响。
(二)缺乏先进的存货管理方法
而且对于企业选择什么样的存货管理方法对企业存货的管理起着重要的作用，企业存货管理存在的另外一个问题是企业缺少有效的存货管理方法。企业由于多种原因持有不同种类的存货，并且不同行业的存货种类和应用比重也不同，管理的方法也应该不同，应该有很多种。现在企业常用的存货管理方法有存货经济批量模型、存货储存期控制、存货ABC分类法、存货经济批量模型等方法。很多企业都只运用一种存货管理方法来管理多种存货，例如单独存货经济批量模式，经济批量模式是根据企业日常存货用量和相关的资金成本，运用数字模式求得企业最佳的持有量的方法，但是经济批量模型是建立在假设的基础上的，假设一次订货量无最大最小的限制，采购、运输均无价格折扣，订货费与订货批量无关和不允许缺货等，经济批量模式只是考虑存货变动性定购成个和存货成本以及允许缺货时的缺货成本，没有考虑外界 其它 的变化的因数，假如供应商位了鼓励客户大量的购买，通常给与不用程度价格的优惠，如果用经济批量模型就会使存货订购的数量受到影响。缺乏利用先进的存货管理方法可能使企业因为存货量的不足而无法满足销售和生产的需要，也可能因为存货过多而占用大量的流动资金。
(三)存货管理中缺乏运用第三方物流
物流是企业生产经营活动的重要组成部分，无论是是制造业企业还是流通业企业，为完成商品的生产和销售必须有与之相关的物流活动。随着我国市场经济的不断发展，经济社会化和信息化程度不断的完善，企业的管理模式也发生了很大变化。传统存货的管理模式只是对存货预算的管理和确定最佳订货时间和订货量，存货管理“小而全，大而全”注重了企业内部物流系统的整合，忽视了企业外部第三方物流资源的利用，企业在内部自己进行物流活动使企业占用了大量的资金，企业需要购买货车、建立仓库、雇佣物流人员等，接下来企业需要负责存货计划、采购、存储、领用、出库全过程的管理占用了大量的人力、财力和物力，使企业的成本大大增加。传统的存货管理模式多数企业注重了存货实物形态的管理，忽视了存货价值形态的管理。目前我国企业的存货管理方法只是针对企业的自身物资资源，大大缺乏运用第三方物流。
(四)各部门信息脱节
商品实物已经入库，财务部门没有记录。由于企业采购业务与财务信息处理脱节，财务数据不能形成对物流的监控，二者在时间的反映上存在着很大差异。由于仓储功能并非由本企业完全控制，虽然在预付贷款账户中反映出采购行为，却存在着企业资源被挪用的风险。
三、加强企业存货管理的对策 利用企业物流的先进的管理理论和管理方法，对企业存货管理的全过程进行优化组合和合理配置，使存货管理活动中的订单流、物流和资金流处于最佳状态，以最少的投入获得最大的产出，这是现代企业存货管理的趋势和重点。我们的大多数企业都将主要精力投入到提高销售和扩充规模上，相比之下，对存货管理则有所忽视， 为了降低企业的存货成本，提升核心竞争力，企业必须将加强存货管 理提到日程上来。
(一)建立适合自身发展需要的计算机存货管理系统 企业要根据自己的需要，建立适用的存货管理系统，以便可以实时、动态了解企业的存货信息，提高存货运营效率。按统一的会计制度规定进行核算，对存货的核算应及时、准确和完整。
存货的规划是控制存货水平，降低资金占用，使存货效益和成本达到最优化的存货事前控制方法。做好存货规划。首先，应制定经济订货规划，确定好经济订货批量，再订货点，及时补货，避免缺货。其次，要确定存货资金的占用额。通常可以采用以下三种方法：一是根据各种存货平均每天的周转额和其资金的周转日数来确定存货资金数额的周转期法;二是以上年存货资金占用额为基础，分析计划年度各项变动因素加以调整后确定资金数额的因素分析法;三是根据存货资金与有关因素的比例关系来确定资金数额的比例法。
(二)建立科学高效的存货管理制度 企业应建立起科学高效的存货管理制度，并随着企业的发展不断完善。存货的日常控制方法应采用存货归口分级管理责任制。制定指标部门应参照历史数据，结合本期实际情况，分解存货资金计划指标给企业各有关职能部门进行管理。
(三)合理整合内部物流资源，充分利用第三方物流 企业内部物流资源是指有利于加强存货管理的所有资源，如仓储资源、人力资源、信息资源、管理资源、运输资源等。企业内部的物流资源是否得到充分利用，直接影响着存货的经济采购量、仓储量和存货的成本。在企业管理中，企业内部物流资源的整合已为大多数企业所重视，如仅利用内部物流资源，难以满足企业降低成本和提高竞争力的要求，而利用第三方物流对加强存货管理有重要作用。一是有利于降低仓储费用，运输费用;二是减少存货储存资金的占用，提高资金利用率;三是有利于提高企业的物流管理水平;四是企业物流的外包，可减少物流设施的投资费用，物流人员的管理费用，减少流通环节。利用第三方物流应注意以下问题：一是在内外资源的利用上，应先整合内部资源，如企业有闲置厂房，运输设备，应先盘活利用现有资产，同时还应考虑安排就业和分流富余人员等非经济因素;二是应注意物流管理人才的引进和中介机构的作用，现代物流管理理论与企业存货管理，很大程度上依赖于精通现代物流管理的人才;三是加强存货管理过程中，不能局限于考虑存货的仓储成本和配送成本，还应改善企业业务流程的设计和企业分支机构及经营网点的设置。
(四)完善内部控制，确保其行之有效
1.做好岗位分工控制。首先，建立存货业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保存货业务的不相容岗位相互分离、相互制约和监督。其次，授权批准控制，明确审批人对存货业务授权批准方式、程序和相关控制 措施 的权限责任;明确经办人员的职责范围和工作要求，对于超越权限的业务有权拒绝办理，并向上级 报告 ;严禁未经授权的机构人员办理存货业务。再次，制定存货业务流程，明确存货的取得、验收与入库、仓储与保管、领用发出与处置等环节的控制要求，做好相应的记录与凭证保管。 2.取得、验收与入库的控制。外购存货应符合内部《采购与付款》的有关规定;抵顶债务及其他原因入库的存货应有有关部门、人员的审批，其价值与质量状况应符合双方协议;严格验收制度，重点是对取得存货的品种、数量、规格、质量和其他相关内容进行验收;设置存货明细帐，加强对代管、代销、暂存与委托加工存货的管理。
3.仓储与保管控制。首先，根据销售计划、生产采购资金筹措等制定仓储计划，合理确定库存存量的结构和数量。其次，加强日常管理，严格限制未经授权的人员接触存货。再次，建立库存存货分类管理制度，对企业全部存货按其重要程度、价值高低、耗用量大小和订购难度等为标准，划分出ABC类，分别管理;对贵重物品、生产用关键备件、精密仪器、危险品等重要存货采取特别控制措施。第四，建立健全存货的防火、防潮、防盗和防霉变措施。最后，建立清查盘点制度，如有盘亏和盘盈，应分清责任，报告有关部门及时处理。
4.监督与检查。定期检查存货业务的相关岗位和人员的设置情况;定期检查存货业务授权批准制度的执行情况;定期检查存货收发、保管制度的执行情况;定期检查存货处置制度的执行情况;定期检查存货会计制度的执行情况。
总之，通过加强企业存货管理，达到降低企业综合成本的目标，有效地保证企业生产经营活动的连续正常进行，从而提高产品的竞争能力，确保企业持续、稳定、健康地发展。
摘 要：随着市场经济的发展，零售业在我国也成为了一种竞争最激烈、变数最大的其中一种业态。百货零售业的发展已然成为推动国内经济发展的主要力量之一。面对日益激烈的竞争，为了寻求发展，提升企业的盈利能力，如何高效组织百货超市的的经营运作，壮大企业的规模，也成为我国零售业面临的一个重大问题。
关键词：存货;存货管理;风险管理;存货管理制度
一、百货零售业的存货主要有以下特点
(一)存货量大于实际需求量。因为市场变化的不稳定性，企业不能准确预估未来的需求量，为了避免缺货损失，企业的存货量往往会高于实际需求量。另外，企业销售部门迫于销售压力，很容易高估未来的销售量，成存货积压。
(二)存货量跟资金成本呈正比关系。存货是企业用资金购买的，只有将存货卖出，才能收回资金。因此存货数量越多，占用的资金金额也越大，导致资金成本上升，降低企业的盈利能力。
(三)存货的自我贬值性。存货的价值具有保质期，一旦超过期限，价值就会降低。
二、百货零售业存货管理中存在的问题
(一)存货管理缺乏经济性
1、存货采购。存货的采购缺乏周密、科学的采购计划，存货采购与否、采购多少、何时采购往往是领导者根据自己的 经验 或者感觉来决定，影响了存货采购的科学性。
2、存货储存。企业存货一般单位价值较小，但数量和规格较多。企业没有对存货按照其重要性进行分类，对所有存货都实行统一的管理方式，不利于企业做到重点控制。
(二)存货管理制度不规范
根据企业会计准则的规定，企业存货的成本为达到目前状态所发生的可归属于该存货的所有支出，包括采购成本、运输费用、入库前的整理费用等。在存货储存过程中没有制定库存管理责任制度， 致使权责不清，造成存货的破损、变质甚至丢失等现象。
(三)存货管理忽视风险性
百货企业在存货管理中容易忽视存货在采购、存储过程中的风险，销售过程也可能出现劣质品流通进入市场影响企业声誉等。
三、案例分析――以家乐福为例
(一)家乐福简介
家乐福于1959年在法国成立，目前即使在全世界也仅次于沃尔玛，是世界排名第二的成功零售商，而它在中国的发展，更是优于沃尔玛。自从1995年进驻中国的零售市场后到现在在中国的26个城市开设了多达60家的商店，年收入已超300亿，员工人数甚至高达数十万。这些年来，家乐福凭借着独特的大卖场经营手段，不断的开拓新市场，除了在经营商这个圈内有显著的成绩，也得到了消费者的拥护，成为世界备受瞩目的企业。
(二)家乐福存货管理方法
存货管理从某种意义上来说决定了零售企业的订货水平高低，事实上存货就是流动资金的占用。合理地管理存货对百货零售业相当重要，从家乐福的存货管理模式中我们可以发现：
1、畅销和滞销商品的管理。
2、对商品的监控。
3、ABC分类法的运用。
4、信息系统的运用。
5、存货设备的使用。
(三)家乐福存货管理面临的问题及薄弱环节
1、存货水平偏高。
2、存货管理责任不明确。
3、存货的品类管理不完善。
4、存货管理信息系统不完善。
四、存货管理优化对策
(一)制定有效的存货采购程序。为了合理性地组织商品的采购，百货零售企业必须视自身情况，建立起相应的采购机构;根据不同商品的经营范围与品种，形成商品自有的经营目录;并选择合理的采购 渠道 ，进行进货洽谈;妥善安排需求商品的验收活动。
(二)建立实物资产管理的岗位责任制度
百货企业应当建立实物资产管理的岗位责任制度，对实物资产的验收入库、领用、发出、盘点、保管及处置等关键环节进行控制，防止各种实物资产被盗、毁损和流失。并对有关重要资产的控制或记录的存放地安装和使用防盗、防火的报警设施等以防被盗和遭受损失，以确保其安全与完整。
(三)加强内外部沟通，完善成本控制体系。供应链中有着不同成员就必然存在着相互不同的目标冲突，然而当系统没采取协调手段时，供应链的各成员选择自身优化而采取行动，结果最优的只是局部而已，而无法达到预期的供应链整体最优。为达到全局最优的实现，供应链成的员应该要清楚认识到对整个系统什么才是最优，为调节供应链各个成员的自身行为，因而必须要做到所持信息的共享。使供应链里每个阶段都能按照顾客想要的要求进行更加精准的预测，从而减少需求预测的变动性，最终减少其产生的牛鞭效应。
(四)实施盘点控制，保证账实相符。盘点控制是指通过对企业的资产实施定期或不定期盘点清查，并将盘点结果与会计记录进行比较以确定其是否相符，进而发挥控制作用的一种控制方法。
(五)加强存货风险控制与防范。存货风险是指企业存货由于因各种不确定性因素的变动而发生损失的可能性。库存物资要占用资金，场地，派人维护，形成库存成本。
五、结语
综上，良好的存货管理是保证企业资金有效运转，促进企业生产经营健康稳定发展的重要前提。因此，企业应加强对存货管理重要性的认识，健全存货管理制度和存货内控制度，做好存货规划和采购工作，严格按照相关法规，利用先进科技确保存货核算的准确性，并通合理制定库存水平，减少积压，达到降低企业综合成本的目的。此外，企业在努力做好上述工作的同时，还应根据自身特点来完善与之相适应的存货管理机制，有效地推动企业存货结构的优化，提高资金的运转率，从而确保企业持续、稳定、健康地发展。
参考文献：
[1]朱兴发.浅谈存货管理的风险成因及其财务应对[J].现代商业，2012，26：268-269.
[2]李春燕.浅谈企业存货管理的风险成因及其财务应对[J]. 财经 界(学术版)，2011，09：68+70.
第一点先从多个城市的建筑雷同说起，有效地发挥地域文化特色城市建设的决策者和领导者、建筑师等与城市发展相关的建设者、发展商、城市居民的细小处入手。举例一个写的不错的论文给您借鉴下。引言：在江浙一带的旧宅第中，如小桥流水一般的园林景观不胜枚举。然而说到木雕、砖雕、堆塑和彩绘的集大成者，就要首推浙江东阳的卢宅了。到过卢宅的摄影界人士都可能不会忘记，那鬼斧神工的精雕细琢实在是让人留连忘返。一个偶然的机会让我走进了东阳卢宅。从全国著名的小商品集散地——浙江义乌回北京，只有周一和周五有火车，而我正好在周三就办完了事情。偷得浮生半日闲，我迫不及待地搭上了到东阳的的士，奔向那个让我神往已久的江南旧宅。东转西拐，的士终于停在了一条颇具意趣的老街面前。下了车猛抬头，但见黛瓦粉壁，清淡高雅；封火山墙，错落穿插；卵石铺路，曲径蜿蜒。看来这条绵延数百米的，就是著名的卢宅老街了。卢宅本非宅，而是一个完整的雕刻艺术建筑群落老街并不是卢宅的全部，只是它的主体。卢宅，实际上是位于东阳市城东的这个古建筑群的统称。它是一组集江南民居之精华，融东阳木雕、石雕、砖雕、堆塑和彩绘等艺术于一体的经典建筑群，是中华民族文化遗产的瑰宝。1988年，国务院新公布了多个全国重点文物保护单位，卢宅就是其中之一。卢宅的整个村落以卢氏大宗祠为中心，由复荆堂、肃雍堂、树德堂三条轴线延伸出去的几组建筑呈拱月之势围绕周围。长500米的卢宅老街和东西两条雅溪形成了卢宅的交通干道。共40多处园林、书院、寺观和26座牌坊点缀其间，不仅让卢宅的建筑形式愈加多样化，更给卢宅的整体风格平添了几分秀丽和雅致。卢宅总共占地23000平方米，比起规划严谨气势恢弘的云南大理董家大院、山西祁县乔家大院等大型古建筑群的规模，它似乎是小巫见大巫了。但若论建筑群的华贵典雅、建筑构件的雕刻细缕之精美绝伦，则任何一个建筑群落也难与号称“百工之乡”的卢宅相比。卢宅的主要风格是明清民居风格。据《雅溪卢氏家乘》记载，卢氏源自河北涿州（古称范阳），原是齐太公姜尚（即姜子牙）的后裔。据传，姜太公第11代孙卢员甫于南宋初年(1127年)由河北迁往浙江，并在东阳建宅。明朝景泰到万历年间(1456—1607年)，卢氏的第19代孙卢洪澜及其子扩建卢宅，方使其初具今日之雏形。历时近千年，卢宅大部分仍保存完好，足可见当时建屋者功夫之一斑。卢宅的主人诗礼传家，建筑规制处处以士大夫府邸为典范卢氏家族尊师重教，诗礼传家，登科及第者绵延而不绝。涉足仕途者众，跻身学林者多，它的规制就不同于普通的江南民居，属山东曲阜孔府一类的士大夫府邸。走过卢宅老街，就见路南是一个五开间三进深的砖雕磨砖大照壁，这就是卢宅主体最外侧的入口了。因为照壁把门街与房屋主体完全隔开，所以它又被称作外照壁。照壁内卵石铺地，青石须弥座，8个石雕望柱，石栏杆内有两根留作节日悬挂灯笼之用的高高的木杆。照壁上镌刻着“双狮滚绣球”、“鲤鱼跳龙门”、“文房四宝”等造型，这是为卢氏家族世世代代的秀才举子们祈福，均有祥瑞之意。从照壁向北是两座明清时盛行的四柱三间的石牌坊，上书“大夫第”。“大夫第”门楼以北的照壁与前面的外照壁围合的主要入口空间呈“〔〕”形，此寓意为“藏风纳气”，就是说保证卢家的文风和官气，以便仕途能永远春风得意。过了“大夫第”的石牌坊，转上一条卵石铺地的甬道，才看到了卢宅真正的大门——“捷报门”。此门建于明景泰年间，门上原明代所书“捷报”匾额已毁，现为今人所书。“捷报”匾上用小字记载了卢氏家族从明朝到清朝光绪年间共中8名进士、2名解元、29名举人的历史。过了捷报门举目回望，门框恰好框住了南面的一座远山，山形酷似一个直立的笔架，因此得名笔架山。而卢宅的东西两侧又各有一条雅溪——这一切就好像是特意为卢氏子孙安排的“面山环水”的独特风水，保佑着他们世代出仕。这种祈福的建筑形式还表现在卢宅的几个大厅堂中。跨过第二道“国光门”，是一个约400平方米的跨院，同样是卵石铺地，院子一角有条2米宽的曲尺型廊道，向北与肃雍堂连接。到了卢宅，肃雍堂是必到的，因为这座建筑是明清古建筑群卢宅的核心建筑和主轴线。“肃，肃敬也，礼之所以立也；雍，雍和也，乐之所以生也。”《诗·周颂·有瞽》中曰：“潘厥声，肃雍和鸣”。堂名因之而来。据说肃雍堂是为祭祀第14代卢榕之妾金氏所建。肃雍堂呈工字形，朝南成三开间，开间面阔25米。从第一进仪门开始，一条全长320米的中轴线贯穿南北。这条中轴线上布置了9幢大小不一的建筑（即九进），又分前四后五。前四总长180米，作为礼仪场所，可议事、迎送和祭祀等等，这里一向不允许女人进入。后五进总长140米，为生活区，如住房、厨厕、库房等。另外东西两侧还有几间厢房，取名“雪轩”，当年是卢氏家族的“三味书屋”，供族内弟子上学之用。肃雍堂尤其独特的是，它的前四进中有可分合的移动式石库门，大厅的双跨顶上还有一防水的天沟，整个建筑排水极为畅通。倘若遇到暴雨，水位达男人额顶，雨住后只要半个小时就能全部排出大厅。除了肃雍堂这条轴线外，南北向还有树德堂和复荆堂两条轴线，房间也十分众多。看来无论是面积或先进设施，肃雍堂都可谓全国民居之最了。若拿建筑群比绘画，卢宅是一幅以细腻见长的工笔画在走马观花式的参观中，我常常因卢宅建筑一些细微之处的巧夺天工而驻足。卢宅的建筑结构形式多种多样。主厅大多是抬梁式木构架，雪轩则是穿斗式构架（穿斗式构架即立柱细且多，柱间用串穿接成整体，每柱上顶一檩条，用料较少且能争取较大空间，极为方便），又如肃雍堂是五架梁连穿枋结构，墙身用空斗砖墙，延长了进深。总的来说，卢宅的建筑以单体建筑为单元，形成了独具艺术魅力的空间序列，显示了丰富的内涵和意趣。若拿建筑群比绘画，卢宅就可以比作以细腻见长的工笔画。光是屋顶，卢宅中就分重檐、单檐，檐顶的形式有卷棚、硬山、悬山等等。在卢宅的每栋建筑中，都明显地突出浙江民居风格的风火山墙、高耸的垂脊和起翘多变的屋面，使整体建筑的风格婉约与刚猛融为一体，并呈现出南方民居清淡、典雅、含蓄的艺术特点。卢宅虽是一个士大夫府邸，但因为它采用了大木小式，且青瓦粉墙，卵石铺地，处处透着平易、隽永的亲切感。最值得赞叹的还是卢宅的雕刻工艺，无论是建筑上的斗、拱、昂、梁、雀替、牛腿或隔扇，还是家具的设计和制造工艺中，都体现了全国木雕之乡的浓郁特色。在一片片不起眼的隔扇、裙板和绦环板上，我就看到了《八仙过海》、《水浒》、《百寿图》、《姜子牙遇文王》等多种透雕浮雕，或人物、或山水、或花鸟鱼虫，无不雕工精细、形态传神，实在使人叫绝。难度更大的是牛腿上的多层雕刻，只见那人物神态自然，花鸟活泼动人，祥兽栩栩如生，留神看去，恍若神品。东阳木雕最早起源于唐贞观元年(627年)的立体圆雕木俑，只可惜已失传。现存实物最早的是北宋建隆二年(961年)的一尊善才童子佛像和一尊残头佛像。据说，清代中期仅浙江东阳和嵊县就有400多名木雕艺人去北京紫禁城从事雕刻，可见东阳木雕的闻名。卢宅不仅是各种雕刻艺术品难得的珍藏库，而且还见证了东阳木雕的兴衰与变迁。明代以前，冶金技术有限，雕刻作品的形象多严谨生动，线条粗犷、豪放。而清代以后，木雕工具迅猛发展，刀具就达300余种，而且开始分凿翁型和钻条型。钻条型工具最大的有5厘米宽，而最小的小针凿只有发丝般粗细。而且从清初开始，木雕的彩绘技术也得到了良好的发展，二者充分结合，使卢宅的木雕开始呈现出华丽、精致，更富艺术感染力的最佳状态。除此之外，卢宅的石雕、砖雕和堆塑也达到了很高的造诣。卢宅的园林虽谈不上著名，没有同里和周庄的轻灵俊秀，但是却留下了众多文人墨客的赞许和佳话。这是因为卢氏家族重交往，当年“吴中四大才子”之一的文征明、明代书画家董其昌、清廷重臣刘墉等都是卢宅的座上客。明代以后，江南战乱减少，大户贵族大兴造园之风，卢宅也先后建成了牡丹园、金谷园、芙蓉园等20多处园林、亭榭、轩阁，这些园林艺术品也是卢宅不可缺少的风景。希望这个美丽的古建筑群能永远保存完整。
一、中国福建土楼的文化价值
中国福建土楼的文化价值不可估量，以中国古代营造学、造园学和风水学三大建筑理论支柱作指导建筑的福建土楼，其结构和布局。
不但深刻地反映了永定客家的道德观、文化观，永定客家的家族意识和民系意识，而且还自然而然地融和着许多中国古典建筑的风韵，是永定，也是中国古代建筑的活文化，它能为已经消逝的文明提供独特的见证，具有珍贵的历史文化价值。
二、中国福建土楼的保护措施
2008年，福建土楼被正式列入《世界遗产名录》。2009年10月，永定县成立创建福建土楼永定景区国家5A级旅游景区和福建省优秀旅游县工作领导小组，全面推动创建工作。
2011年，永定县制订“世遗”土楼五年维修计划，规划筹措8000多万元对23座“世遗”土楼进行全面维修。2017年5月初，龙岩市永定区投入477万元对集庆楼启动了全面修缮工程。
扩展资料
福建土楼的建筑特点：
福建土楼建筑材料由土、沙石、竹木，甚至是红糖及蛋白都有，就地取材，以建造外_厚达一米至二米的土楼，坚固得可以抵御野兽或盗贼攻击，亦有防火抗震及冬暖夏凉等功用。
福建土楼的墙壁，下厚上薄，最厚处1.5米。夯筑时，先在墙基挖出又深又大的墙沟，夯实在，埋入大石为基，然后用石块和灰浆砌筑起墙基。接着就用夹墙板夯筑墙壁。
土墙的原料以当地粘质红土为主，掺入适量的小石子和石灰，经反复捣碎，拌匀，做成俗称的“熟土”。一些关键部位还要掺入适量糯米饭，红糖，以增加其黏性。
参考资料来源：百度百科-福建土楼
参考资料来源：中国政府网-中国“福建土楼”被正式列入《世界遗产名录》
房地产营销是建立在市场营销体系之上的,是市场营销的一个重要组成部分,房地产营销通过对房地产市场潜在的需求进行综合性的评价和分析,进而指导房地产企业的发展。下文是我为大家整理的关于的内容，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产市场营销风险管理 摘 要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键! 关键词：市场营销;市场机会;风险管理 1 房地产市场营销管理的意义 房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。 回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。 2 房地产市场营销风险的形成和成因 从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。 2.1 房地产市场营销风险的主观因素成因 1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者 *** 的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。 2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。 3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。 在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的 *** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。 4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。 2.2 房地产市场营销风险的客观成因 市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。 1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。 2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。 3 房地产市场营销风险管理的种类 3.1 内部环境的风险管理 企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有： 1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。 2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。 3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。 3.2 市场监控的风险管理 市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。 1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。 2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。 3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。 3.3 产品的风险管理 产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。 4 市场营销风险管理的控制 在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估： 1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。 2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。 3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。 4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。 5 总 结 总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。 篇2 论房地产营销中的市场细分 摘要： 本文在分析当前房地产市场营销存在的主要问题的基础上，对房地产市场细分理论及其作用、依据进行了阐述，通过例项进一步说明了市场细分理论有利于房地产业的 发展，提高企业竞争力. 关键词： 市场细分;房地产 0引言 市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买 心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和 实践价值。 1当前房地产营销中存在的主要的问题 房地产企业，是国民 经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有： 1.1 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。 1.2 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求 联络起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、 文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。 1.3 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的开启市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。 2房地产市场细分的作用 房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分引数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在： 2.1 有利于房地产企业发现新的市场机会房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。 2.2 有利于中小房地产企业开发市场中小房地产企业的人力、财力、物力和资讯资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。如果这类中小企业善于发现消费者未被满足的需求，细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场，推出相应的房地产产品或服务，往往能获得较好的经济效益。 2.3 有利于房地产企业集中使用资源，制定适当的营销组合策略通过市场细分，企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务，从而把自己的人、财、物资源相对集中投人到这些业务中，针对目标市场制订适当的营销组合策略，以取得最大经济效益。 3房地产市场细分依据 市场细分的依据是客观存在的需求差异性。要科学地进行市场细分，首先必须确定市场细分依据。目前房产市场的细分依据可概括为以下四类： 3.1 地理变数由于房地产的不可移动性和区域性，地理变数考虑三个因素： 一是自然地理 环境，如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境，如距离市中心的远近、交通便利程度等;三是人文环境，如居民素质、 社会风气、文化 教育等。人们对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 3.2 消费者变数房地产市场细分的消费者变数包括： 消费者的年龄、收人、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收人水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者，对房地产的需求是截然不一样的。这就要求房地产企业从消费者的相关方面入手尤其从收人水平入手进行综合评价和细分，找出相应的细分市场。例如这几年流行的复式小户型，就是就是针对单身者或丁克一族经济有限、追求时尚，对小户型关注所开发出来的。 3.3 心理变数心理变数是以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征，作为划分消费群体的基础。 不同的消费者，其生活方式存在很大差异，有的喜欢经济实惠廉价房，有的喜欢高阶公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的，有为了满足居住、经营需要，也有是为了投资保值或是增值的需要。消费者的消费个性也是多种多样的，这种个性主要表现在他们对住宅的式样、装修、室内平面布局、邻里关系等方面的心理偏好。 3.4 行为变数行为变数是人们对住宅产品的使用态度或反应，主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。 待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道，有的己经是很熟悉，有的己有购买欲望，有的正准备购买。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业 管理系统等等。房地产企业应从使用时机、追求利益等方向吸引不同的消费者群。随着房地产商竞争的日益激烈，房地产商只有通过市场细分，发现和利用市场机会，才能提高企业竞争力取得最大经济效益，更好地满足社会需要。 参考文献： [1]袁贤祯.论房地产企业营销中的市场细分化.中国房地产200711. [2]柴少宗主编.消费者行为学.清华大学出版社，2010.
上海理工大学本科毕业(设计)论文(第一章,实在太长,要全部就下吧)下载地址第一章 房地产营销策略1.1房地产市场营销环境分析怎样尽快把房屋卖出去,是令开发商头痛的事情,所以房地产营销策略被越来越多地重视起来.房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广,难度大,怎样才能制定出好的营销策略,是值得我们深入研究的重要课题.其中,房地产市场的营销环境分析是极其重要的一个环节.1.1.1宏观政策环境因素分析2004年12月5日中央经济工作会议的闭幕 ,表明中国执行长达7年的积极财政政策已终结.中国的经济政策将逐步转入稳健的财政政策,政府全力投资拉动经济发展的时代宣告结束,市场化投资的经济时代已经到来.2003年以来,高速增长的经济动力为中国经济市场自由化亮开了绿灯.在中国经济高速增长的过程中,以行政手段为主的宏观经济调控政策开始向以经济与法律手段为主的调控政策进化时,市场经济的运行机制已自动生成,国家对经济的直接干预政策将被迫远离市场.但是,长期以来在市场转轨过程中累积形成的各种深层矛盾也将逐步在经济活动高速市场化的过程中暴露出来,政府与市场,中央与地方,沿海与中西部,资本与分配,发展与就业,能源与环境等等问题将成为国家经济自由化进程中的冲突.加剧这些冲突的的力量,是即将完全开放的国内市场与大量涌入并迅速流动的国际资本.中国经济在计划经济向市场经济转轨的过程中,历经了四个阶段:计划经济,有计划的市场经济,特色的市场经济,市场经济.前三阶段都有相应的宏观经济理论作指导,唯独第四阶段缺乏明确宏观经济理论作指导.加入WTO后,在WTO框架的催化下,中国经济高速驶入市场经济阶段,并与国际经济迅速进行接轨.宏观经济理论的滞后导致2004年国家经济出现过热时,宏观调控绩效并不明显.2004年宏观调控政策决策依赖于各季度统计数据的事实足以证明上述事实.摸着数据过河已成为当前市场经济政府宏观管理决策的依据.2005年虽然国家将改变宏观调控的策略,将行政手段为主的调控改变为以经济手段与法律手段相结合的调控,但是,在调控手段转化的过程中,资本的投机性需求仍将与政府的管制需求构成激烈的冲突.构成冲突的因素主要有:一,2004年的行政式调控已给楼市资本的心理赋予了适应性,资本回应政策的能力增强;二,国家政策的谨慎为资本的张扬赢得了回应的时间与空间——为了避免经济压缩过快而出现"硬着陆",国家调控政策的出台始终是以缓慢,温和的方式出台;三,社会资本已相对成熟壮大,其资本在市场上的运作能力已今非昔比,不堪一击的时代已不复存在,在房地产领域,房地产资本经过长达8年的资本积累,已具有庞大的资金规模,温和的央行信贷紧缩政策已对其项目运作链条产生不了根本性影响,因此,在2005年第三季度前,我们仍将看到每出台一项调控政策,市场总会予以对应的回应. 2004年宏观"土地与金融紧缩"调控政策对于房地产市场的反向推动作用就是典型的例证.与去年相比,今年年初的房地产销售市场现在表现比较平稳,并未出现小落大起的现象,造成这样局面的因素是多方面的:一,国家高层近期对于房地产市场的引导性发言模糊了市场变数,导致供方市场与买方市场相对处于冷静对峙状态,供方不言炒作,需方不敢轻易投资;二,加息后,国内市场的平稳造成买方市场的观望心理;三,后续调控政策是否出台,何时出台,对于市场影响度如何,买卖双方时下较难判断.但是在短暂的平静期背后,隐藏的是规模庞大的房地产资本联盟.面对国家打压房地产市场价格的政策,房地产资本将与传媒资本再度结合进行房地产市场的操纵与炒作.随着房地产资本联盟对于国家后续政策进行的积极反抗,广义需求论与投机资本将掀起新一轮的房地产价格浮动 . 1.1.2中观产业环境因素分析上海作为产业结构最完善的经济中心,政府不遗余力地推动房地产市场的持续升温,其动机是希望通过房地产业的发展及带动相关产业的跟进,确保地方GDP 的增长成果,同时鼓励房地产业的投资或投机性买卖,使外资进入增长获得一个新的快速通道,这都会为地方经济在短期内带来迅速的改变因素.但是其后果将是逐步使本地经济增长形成对房地产业的倚重,商业银行贷款规模向房地产业的倾斜和同时对其他产业发展能力的抑制,导致产业结构的失调,并最终使长期经济增长乏力.房地产的兴旺是不容置疑的,其波动的度量是对销售增长率究竟是30%还是20%的分歧.无论如何,在诸如住房制度改革,城市化进程,消费升级变化等因素的影响下,国内商品住宅销售金额最近7 年平均保持30%以上的增长,这是一个不争的事实,除了房地产业外,谁还能在全国范围内再找到一个使地方政府土地收益,企业开发收益,商业银行信贷和消费者使用收益形成共赢格局的产业 当上海这个中国经济的龙头,其每年新增贷款余额的60%和全部商业贷款总额的30%以上都属于房地产这样一个"宠儿产业"的时候,那些直接关系到城市经济长期发展的产业则因盈利能力无法比拟而势必得不到必要的投入,其经济发展结构的不平衡是必然的.1.1.3微观企业环境因素分析从2004年房地产微观市场分析来看,2003年东,中,西各部分增量房吸纳率大概在67%左右,2004年有不同程度的上升;参照国际惯例以户数计算的2003年住房自有化率平均80.55%,中部地区最高82.19%;采用中位数概念计算的2003年全国平均房价收入比是3.32;2003年全国平均存量住房空屋率为3.26%;2003年全国平均第二居拥有率为7.33%.2004年房地产开发投资和土地开发投资持续增长,但增幅回落.商品房供给持续增长,新开工面积增幅下降,供给结构基本稳定.商品房销售面积超过同期竣工面积,需求旺盛,土地价格和商品房价格持续上升.住宅市场持续增长,增幅减缓.住宅的投资额持续增长,住宅建设仍然保持高位增长,但增幅趋于平缓,各地房屋拆迁规模下降.普通住宅供给比例增加,经济适用住房供给比率下降,高档公寓市场供给平稳,别墅市场供给下降.住宅平均销售价格平稳上升,其中高档住宅市场价格增幅较大,平均租赁增幅减缓.二手住宅市场异常活跃,办公楼市场逐渐升温投资和交易量均保持高速增长.租赁市场主要客户是外资企业,销售市场主要客户是中资企业,个人投资购买力量也不容忽视.商业营业用房市场供求两旺空前繁荣.《2004年中国房地产市场报告》预测分析到2020年,我国GDP如达到10%,意味着房地产业在未来十几年里需维持在1.3%或者1.4%的水平,房地产增长速度需持续高于固定资产投资速度.城镇住宅投资将快速增长,年均增长率达到13%,占总投资的比重将从2005年16.7%增加到2020年的20.4%,城乡合计住宅投资将占到总投资22%以上.到2020年人均使用面积是24.4平方米,折合建筑面积就是32余平方米,低于建设部规划的小康水平,房地产业面临极大的挑战.1伴随着许多农业人口变为城镇人口,这段时间里实际上同时发生着相当大数量的住宅农转非.首先是城镇住宅存量的面积将达到330亿平方米,城镇人口人均建筑面积将达到32.4平方米,年均改善率1.8%.2005-2020年累计新建面积将达到120.4亿平方米,新建面积年均增长5.5%,未来15年每年新建平均量为12亿平方米.1.2房地产营销战略营销战略的目的是通过给购买者提供比竞争者更好的产品合呜呼,从而将竞争对手击败,实现企业自身的销售目标.房地产营销战略包括进攻型和防御性战略,以及提高企业长期竞争能力和市场地位为前提所采用的资源调度行动,此外还包括因为当前市场环境的变化而采用的各种策略.1.2.1房地产营销策略的本质特征房地产营销策略是在房地产领域内运用科学规范的策划行为.它根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心,综合运用各种策略手段(如投资策略,建筑策略,营销策划等,还可以运用房地产领域外的其它手段,如体育,旅游,IT行业等),按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动.其特征为:1,地域性第一,要考虑房地产开发项目的区域经济情况.在我国,由于各区域的地理位置,自然环境,经济条件,市场状况很不一样,要进行房地产策划就不能不考虑这些情况.第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况.从房地产市场来讲,房地产策划要重点把握市场的供求情况,市场的发育情况,以及市场的消费倾向等.第三,要考虑房地产项目的区位情况.如房地产项目所在地的功能区位,地理区位,街区区位等. 2,系统性房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.房地产项目开发从开始到完成经过市场调研,投资研究,规划设计,建筑施工,营销推广,物业服务等几个阶段,每个阶段构成策划的子系统,各个子系统又由更小的子系统组成.各个子系统各有一定的功能,而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和,系统的结构与功能具有十分密切的联系. 3,前瞻性房地产策划的理念,创意,手段应着重表现为超前,预见性.房地产项目完成的周期少则二三年,多则三五年甚至更长,如果没有超前的眼光和预见的能力,投入不产出,那么企业的损失是巨大的.房地产策划的超前眼光和预见能力,在各个阶段都要体现出来:在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本,售价,资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划,户型设计,建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段,要弄清当时的市场状况,并在销售价格,推广时间,楼盘包装,广告发布等方面要有超前的眼光. 4,市场性房地产策划要适应市场的需求,吻合市场的需要.一是房地产策划自始至终要以市场为主导,顾客需要什么商品房,就建造什么商品房,永远以市场需求为依据.二是房地产策划要随市场的变化而变化,商品房的市场变了,策划的思路,定位都要变.三是房地产策划要造就市场,创造市场. 5,创新性房地产策划要追求新意,独创,永不雷同.房地产策划创新,首先表现为概念新,主题新.因为主题概念是项目的灵魂,是项目发展的指导原则,只有概念主题有了新意,才能使项目有个性,才能使产品具有与众不同的内容,形式和气质.其次表现为方法新,手段新.策划的方法与手段虽有共性,但运用在不同的场合,运用在不同的地方,其所产生的效果也不一样.还要通过不断的策划实践,创造出新的方法和手段来.6,操作性一是在实际市场环境中有可操作的条件,市场条件不允许,想操作好是相当困难的.二是在具体的实施上有可操作的方法.三是策划方案要易于操作,容易实施.经常有一些策划方案规定了非常理想的策略,但完全脱离了市场的客观或超出了发展商的负担能力和实施能力,因而也只是空洞的纸上谈兵. 7,多样性房地产策划要比较和选择多种方案.在房地产项目中,开发的方案是多种多样的,我们要对多种方案进行权衡比较,扬长避短,选择最科学,最合理,最具操作性的一种.同时,房地产策划方案也不是一成不变的,应在保持一定稳定性的同时,根据房地产市场环境的变化,不断对策划方案进行调整和变动,以保证策划方案对现实的最佳适应状态.1.3 房地产有效营销关键区位,环境,房型,价格,品牌,还是设计和包装推广房地产市场竞争中都是非常重要的因素.但是事实上房地产市场营销包括了上述全过程.所谓"全程营销","动态营销"都是对营销的"模象式定义".只有结合本地市场特色和项目本身特性的专业系统市场营销才是最有效的营销.最富成效的营销工作离不开以下关键几点: 1,深刻洞悉市场从政府法规到购房者观念,房地产行业变化之巨,方向之多,令人较难全面把握.以想当然的心态或用过去的经验去为市场和自身作任何结论均是错误或不全面的.市场是最重要的,这是"简单"的真理.但许多项目一期成功,二,三期后期滞销则表明发展商主观上是市场主导,而客观事实上是以产品为导向,忽视项目开发过程不断发展和变化的市场细分,对"市场主导"没有充分思维旨性和深刻认识."市场研究——风险控制——决策分析——调整控制"永远是理性投资和有效营销的基础保障.想通过经营房地产获得预期收益,必须随时对时机,空间,市场和价格进行透彻的分析和评判,关注消费者的心理需求,把创新性的营销理念纳入营销体系. 2,定性与定量决策相结合目前,房地产市场营销基本上以定性研究为主.策划工作根据掌握的部分资料,凭个人经验判断提出理念和决策,主观和随意性太强.过于夸大"理念"功能或创造并经营某种概念的作用来赢得竞争的做法,在房地产市场和产业越来越成熟的理性的环境变化中,已经证明是营销效用不足.在不成熟的市场中,只要比别人少一点错,多做一点就能回报丰厚.但在日益成熟和规范的市场环境中,重视产品质量,丰富产品品质,实现开发各阶段的理性量化,则意味着持续领先和占领市场,少踏"陷阱".当然,如果太过理性和冷静,把普通的常理过于玄妙和严肃化,也易导致失去平常心和基本感受力.因此,在量化的理性操作基础上必须务实——"实际效果"是唯一的评判标准. 3,专业化和系统化的销售策划和推广策划有效的销售策划和推广策划,应建立在充分广泛的市场调研和深度了解项目本身的基础上,力求合理化和最佳利润化.掌握准确的市场和目标消费群数据,是进行量化分析的关键.有了上述基本数据支持,才可对物业价值作出量化,并根据项目价值找到市场准确定位.(2(根据项目定位(目标消费者定位,价格定位,推出时机定位等),作出不同时段现金流量分析,结合项目建设进度,推广资金使用和融资需要等各要素作出最适合的销售策略.销售策略包括产品促销,渠道,价格,销售调控等策略.4,有效的销售执行与控制房地产销售技巧的秘诀在于销售流程中有效地把握和控制好各销售环节.专业销售人员在运用销售工具和销售技巧的同时,应在推销过程中对客户进行务实的启发和引导. 通过精心运筹,周密安排,专业推销,辛勤努力的有效营销,房地产项目的开发与销售必然会有理想的结果.当客户信服,有足够理由做出明智购买决策时,竞争的天平无疑已向您倾斜.