核心城市的核心地段

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这些年，我们见证了房价的一路上涨，很少有听说买房亏损的。不过，到了近两年，国家对楼市的调控始终保持着高压状态，一方面控制房价过快上涨带来的购房压力，更为重要的是，如果任由楼市泡沫聚集，势必会影响到发展全局。打一个比方，当地震发生以后，就容易产生堰塞湖，如果一直让其一直发展到自然崩塌，最终必然会造成更为严重的损失，后果不可想象。楼市也是如此，在产生泡沫的过程中不断地挤出泡沫，乃是一个明智之举，这些经验也是建立在历史上重大楼市泡沫破裂教训上的。进入2020年以后，国家对楼市的调控并没有因为“疫情”的影响而放松。据中原地产研究中心的数据显示，在2020年全年房地产的调控频次近500次。在连续的调控下，事实上，从南北楼市的差异来看，楼市已进入分化期。当然，有些人可能不以为然，认为这几年的楼市调控频次都挺多，习惯了。如果这样想，那可能就大错特错了。到2020年8月，央行和住建部联合召集了部分龙头房企“谈心”，同时发布了史无前例的“三根红线”禁令，开始在参会房企中试行。根据媒体报道情况下，这并非临时举措，而是酝酿已久。从内容看，主要目标就是“降房企负债”。相关机构统计显示，有超80%以上的房企都“超标”，从这个角度而言，降负债具有普遍性。国家降房企负债的决心有多大？在财联社2021年1月5日的报道中提到，近日住建部和央行又召集重点房企开会，其中增加了部分“新面孔”房企。援引知情人士的话说，“融资“三条红线”试点有望扩围”。老实讲，在这么短时间内再扩大“禁令”试点，工作力度不言而喻。实际上，这条“禁令”新规没发出去多久，有龙头房企就开启了全国数百上千个楼盘的促销动作，最低至7折。从这里我们也可以看到，国家降房企负债是动真格，而且与常规楼市调控融为一体。万科郁亮对此表示，“房地产终于回归成一个普通行业”，由此也可以看到，对房企的触动不可谓不大。正当很多人认为2020年就这样过去的时候，在2020年的最后一天，央行、银保监联合发布了一条被业内称为“房贷5档红线”的新禁令，规定了各银行的房地产贷款、个人房贷占总贷款具体比例。值得一提的是，房贷大部分都收归到几大行，其目的就是便于管控，小银行资金违规进入楼市的可能性大幅降低。该规定没有给执行“缓冲期”，第二天即2021年1月1日正式实施。无论是“3根红线”还是“5档红线”，都直指降负债，房企要降负债，个人房贷额度也受到抑制，也是在降负债。意味着，去整个行业杠杆的时代已经来临。处在这个大环境下，楼市还传来了2021年的首个“坏消息”。有人说，2021年是过去十年最差的一年，但是未来10年最好的一年，这句话用在房地产行业最贴切不过了，首当其冲的就是10万家开发商。他们一边要降低负债达到“监管线”，另一边则要偿还不断到期的债务。据证券时报旗下券商中国1月7日报道，2021年房企的到期债务将达到12448亿元，同比增长36%，这还不包括2021年当年发行的超短期债券。这是一个什么概念？比2020年增加超1/3的到期债务，同时也创造了首个“万亿债务到期年”。按照报道的原话说：“房企偿债压力继续攀升”、“ 中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力” 。一句话，2021年，是房企到期债务“历史大顶”。这么还这么多债，怎么办？很显然，那么多条红线“锁住”，依靠“借新债还老债”的做法肯定是行不通了。按照业内人士的看法，“房企降价促销是最可行的方式，其力度和策略也决定了回款的速度”，按常理，今年到期债务大幅增加，其促销的力度也会高于往年。现在大家关心的是，“3条红线+5档红线”禁令新规+“天量债务到期”，开发商到底是全面促销还是部分促销？从去年下半年的销售情况看，核心城市的核心地段，房子去化成绩大都不错，所以，在能够卖得出去的情况下，房企主动降价的必要性较小。从这几个月房企的行动来看，对两类房子促销态势明显，而且折扣力度也最大。很显然，这两类新房子都在折扣促销，同类的二手房的命运可想而知，也一并统统打入“冷宫”，迎来贬值潮。第一类是地段不好的商铺。最近有品牌房企推出了“零元购商铺，购房款分10年期返还”，一时间引起大家热议。商铺之所以被遭如此“贱卖”，主要原因有两点：商铺库存量大，去化慢。亚东建设集团总裁刘成曾言，开发商几乎饱和式供给商铺，基本上每个小区都要修一圈，很多地段不好的商铺都沦为仓库。例如，根据机构数据显示，昆明的商业地产去化周期在100个月就是城市的缩影。不仅商业地产库存数据高，去化速度也慢，整体看，据统计部门公布的2020年1-11月数据显示，商业营业用房的销售面积同比下降超11%，可见，库存不但没有减少，随着时间的推移，还在继续增加，特别是对这种社区商铺尤其要谨慎。还有一个众所周知的原因，受到电商的冲击。王健林曾与马云关于电商取代实体店打了“1个小目标”的赌，现在8年过去了，虽然说电商还没有完全取代实体店，但电商的份额确实是越来越大。客流被吸引走的实体店，经营是一道难题，若非核心地段，房东想要租出去都不是一件易事，没有现金流回报，谁还会去买这里的商铺呢？第二类城市远郊房子。就拿2020年来说，楼市虽然总体平稳，但即便再火热的城市也有销售得不好的楼盘，再冷清的城市也有销售得好的楼盘。换言之，同一座城市内部不同板块和地段的“冷热”也各异。大体而言，核心地段去化相对较好，而远郊则是去化难点区域，就拿笔者所调研的热点城市来说，市区不少楼盘需要“摇号”，而远郊开盘半年到1年的楼盘，去化3成以下的一抓一大把。新房如此，区域内的二手房流动性可想而知。总结一下：随着2021年进入到房企还债高峰期，再加上“红线禁令”新规加持下，开发商或不得不主动“出货”，前面提到的这两类房子大概率率先被“打入冷宫”，对于我们购房者来说，还是应擦亮眼睛，特别是投资者别掉到“坑”里了。学习更多房产知识，欢迎关注本号。

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张小电1301

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