金融对房地产的影响论文开题报告

2008金融危机的成因及其治理对策 【摘 要】2007年底以来，美国次贷危机爆发，逐步演变为金融危机并向国外扩散。特别是今年9月份以来，国际金融形势急剧恶化，迅速演变成上世纪大萧条以来最严重的国际金融危机。金融危机又迅速影响实体经济，全球性经济衰退的风险明显增大。如何迅速遏止金融危机、迅速遏制金融危机对实体经济的影响，是当前世界各国的头等大事和一致行动。 【关键词】金融危机 次级贷 金融创新 CDS 金融监管 中国经济影响 一、美国金融危机的内在原因 美国金融危机的出现有其必然原因。从本质上看，是美国低储蓄、高消费的发展模式问题，从体制机制方面看，金融疏于监管，存在六个环节上的重弊。 （一）次级房地产按揭贷款。 按照国际惯例，购房按揭贷款是20%—30%的首付然后按月还本付息。但美国为了刺激房地产消费，在过去10年里购房实行“零首付”，半年内不用还本付息，5年内只付息不还本，甚至允许购房者将房价增值部分再次向银行抵押贷款。这个世界上最浪漫的购房按揭贷款制度，让美国人超前消费、超能力消费，穷人都住上大房子，造就了美国经济辉煌的十年。但这辉煌背后就潜伏了巨大的房地产泡沫及关联的坏账隐患。 （二）房贷证券化。 出于流动性和分散风险的考虑，美国的银行金融机构将购房按揭贷款包括次级按揭贷款打包证券化，通过投资银行卖给社会投资者。巨大的房地产泡沫就转嫁到资本市场，并进一步转嫁到全社会投资者——股民、企业以及全球各种银行和机构投资者。 （三）第三个环节，投资银行的异化。 投资银行本是金融中介，但美国的投资银行为房贷证券化交易的巨额利润所惑而角色异化。在通过承销债券赚取中介费用的同时，大举买卖次级债券获取收益。形象地说，是从赌场的发牌者变为赌徒甚至庄家。角色的异化不仅使中介者失去公正，也将自己拖入泥潭不能自拔。 （四）金融杠杆率过高。 金融市场要稳定，金融杠杆率一定要合理。美国金融机构片面追逐利润过度扩张，用极小比例的自有资金通过大量负债实现规模扩张，杠杆率高达1:20—30甚至1:40—50。在过去的5年里，美国金融机构以这个过高过大的杠杆率，炮制了一个巨大的市场和虚假的繁荣。比如雷曼兄弟就用40亿美元自有资金，形成2000亿美元左右的债券投资。 （五）信用违约掉期（CDS）。 美国的金融投资杠杆率能达到1:40—50，是因为CDS制度的存在，信用保险机构为这些风险巨大的融资活动提供担保。若融资方出现资金问题，由提供保险的机构赔付。但是，在没有发生违约行为时，保险机构除了得到风险补偿外，还可将CDS在市场公开出售。由此形成一个巨大的规模超过33万亿美元的CDS市场。CDS的出现，在规避局部风险的同时却增大金融整体风险，使分散的可控制的违约风险向信用保险机构集中，变成高度集中的不可控制的风险。 （六）对冲基金缺乏监管。 以上五个环节相互作用，已经形成美国金融危机的源头，而“追涨杀跌”的对冲基金又加速危机的发酵爆发。美国有大量缺乏政府监管的对冲基金，当美国经济快速发展时，对冲基金大肆做多大宗商品市场，比如把石油推上147美元的天价；次贷危机爆发后，对冲基金又疯狂做空美国股市，加速整个系统的崩盘。 这六大环节一环扣一环，形成美国金融泡沫的螺旋体和生长链。其中一环的破灭，就会产生多米诺骨牌效应，最终演变成今天美国乃至世界的金融危机。 二、走出危机需要三阶段统筹 2009年是应对世界金融危机的关键一年。遏制危机并早日走出困境，必须标本兼治、远近结合。当前燃眉之急是解决美国2万亿美元的金融坏账，中期是防止金融危机变成经济危机，远期是建立新的世界货币体系。 （一）当前措施：三招救市 这三招，一是股权重组，增资扩股；二是坏账打包、切割剥离；三是注入资金，解决流动性。首先，政府对陷入危机的金融机构进行重组，增资扩股。比如美国把“两房”国有化，把私有企业变成了国有控股的企业。其次，把银行的坏账剥离，打包放在一边，银行复苏后赎回资金，如果银行倒闭了，由政府埋单，将坏账清零。第三，当银行陷入流动性危机，老百姓挤兑时，注入资金，增加现金流。或者政府出面担保，增强社会信心；或者政府出面担保，让其他银行拆借。根据测算，美国大约有2万亿美元坏账，今年通过采取这三招大体解决了1万亿美元坏账，明年还将要解决剩下的1万亿美元坏账。 （二）中期目标：振兴实体经济 如何遏制实体经济下滑，是全球高度重视和重点解决的问题。解决的办法，仍然是增加投资、刺激消费、加大出口的三条途径和宽松的货币政策、积极的财政政策。目前，各国政府都启动了增加投资和刺激消费的政策，并且摒弃贸易保护主义而采取共同行动。 在中期，各国政府会采取三个方面的措施。首先是宽松的货币政策，松动银根，降息、降低准备金率，增加流动性。其次是积极的财政政策，财政补助困难企业和困难群体，帮助他们渡过难关、增强活力。第三是培育市场主体。抓住目前大批企业减产停产、破产关闭的时机，推进并购重组，推进企业改造发展。作为美国政府，除了启动投资、消费、出口三大需求，推进产业、企业的结构调整，振兴实体经济之外，还要亡羊补牢，从体制机制上解决滋生金融六个环节弊端的根本问题，健全金融制度。 （三）长期指向：重构国际货币体系 1944年形成的布雷顿森林体系，以黄金为基础、以美元作为最主要的国际储备货币，美元直接与黄金挂钩，各国货币与美元固定汇率挂钩，并可按35美元一盎司的官价向美国兑换黄金。20世纪50年代后期，随着美国国际收支趋向恶化，出现全球性“美元过剩”，美国黄金大量外流，美国的黄金储备不能支撑美元的泛滥。1971年8月，尼克松政府被迫宣布放弃“美元本位制”，实行黄金与美元比价的自由浮动。欧洲经济共同体和日本、加拿大等国宣布实行浮动汇率。1973年布雷顿森林体系正式瓦解后，尽管美元不再承担兑换黄金的义务，欧元、日元实力日强，但美元的核心地位没有改变。 美国作为国际货币的主要发行者，本应该恪守世界金融制度，增强美元的货币责任意识，防止滥用货币发行权。但从这几十年特别是近十来年的实践看，美国没有肩负起职责，利益和责任失衡。2005年，美国GDP12.5万亿美元，贷款余额18万亿美元，超过GDP50%，股票市值20万亿美元，超过GDP60%。美国政府欠债超过10万亿美元，人均负债3万美元。各项金融指标的狂涨意味着大量的泡沫，必将带来金融动荡。从宏观上看，这次国际金融危机是现有世界货币体系的积弊所致。因此，重构适应国际经济新秩序的货币体系是必然趋势。 怎样的世界货币体系才是合理的？我认为，未来的世界货币体系应该是美元、欧元、亚元（以人民币和日元为主的亚洲货币）三大世界主体货币三足鼎立的新体系。三大货币之间实行相对稳定的浮动汇率，各国货币与三大货币挂钩。三大主体货币对应的国家应实行“G本位”——以GDP为本位。即GDP与银行贷款余额、与股市市值、与房地产市值应该大致相当，虚拟经济与实体经济保持合理的比例。 三、中国经济有强大的抗危机能力 目前，世界金融危机对中国也产生了影响，股市、房市回调，沿海加工贸易企业订单减少，部分企业停产破产关闭，中小企业融资难问题更加突出。但是，从总体上看，在世界经济加速下滑的背景下，中国经济风景尚好。为什么？中国经济有六大优势： 第一，巨额的外汇储备。目前已有1万9千亿美元外汇储备，足可抗御外来风险的冲击。 第二，传统的储蓄美德和较高的储蓄率。中国老百姓勤劳节俭，有储蓄的传统美德。2007年中国居民储蓄达到17.2亿元，储蓄率达到50%以上。中国政府内债、外债的总和不到GDP的60%，财政负债风险不高。 第三，审慎严格而又灵活，既管制又自由的外汇管理政策。资本项下实行管制，外国资本不能随意地进出中国，而在经常项目下的外汇进出又较为自由灵活。 第四，广阔的发展空间和巨大的内需市场。中国正处于工业化、城镇化的高速发展期和人民生活水平的快速提升期，到2020年将建成全面小康社会，中国人均GDP10年后会突破1万美元。广阔的发展空间和强大的内需，不仅支撑中国经济持续快速发展，对缓解世界金融危机也将发挥重要作用。 第五，健康的金融体系和严格的金融监管。中国的金融体系经过几十年来的改革发展已经基本完善，抵御市场风险的能力显著增强。中国金融制度健全管理严格，且严格控制金融衍生产品，没有出现类似于美国金融体系那样的问题。 第六，强大的制度优势和政府宏观调控能力。中国社会稳定、政治稳定，法制逐步健全，发展环境不断改善。中央政府有高超的领导艺术，见事早、行动快，宏观调控的预见性、针对性和实效性不断提高。比如今年，上半年保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨；9月以后加大宏观调控力度，实施灵活审慎的宏观经济政策；11月份以后果断实施积极财政政策和适度宽松货币政策等等，促进经济增长、稳定市场信心。 总体来看，中国经济增长今年将有所放缓，2009年上半年惯性下滑，下半年开始走出世界经济衰退的阴影。国际金融危机则到2009年底见底，经济危机到2010年底左右见底，2011—2012年开始复苏。 以上是重庆市副市长写的，分析的很到位。 你摘抄的写就行

在房地产不景气时，能促进经济复苏，推动市场进入繁荣 房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。 （一）为房地产开发经营提供了资金保障 首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，占GDP的比率为16.75%；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。占GDP的比率为10%。房地产金融的 健康 稳定对房地产系统的 健康 稳定至关重要。 其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。 再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。 金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。 金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个 社会 的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配。 金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。 在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。 （二）支持居民住房消费能力的提高 长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康 社会 的目标，因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。 大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是为了解决中低收人人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。福利性住宅金融以非盈利为出发点，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利的特点。商业性住宅金融遵循市场竞争原则，以盈利为目的，体现出住房商品化的原则。两者既相对独立，又相互依赖融合，形成统一的住宅金融。 建立福利性金融制度是政府的基本职责。大多数国家在购房资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持，并未采取完全市场化的态度。我国目前商业性金融体系相对成熟，也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求，但商业性金融机构作为市场主体，不可能长时期承担对政策性的住宅融资责任，而福利性金融体系除了处于 探索 之中的住房公积金制度外几乎空白，所以建立针对中低收人人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。 （三）房地产金融调节房地产业的金融属性 我国经济界以中国证监会（简称CSRC）1999年4月制订的《中国上市公司分类指引》为标准，该指引以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》为主要依据，将房地产业作为一个单独的门类，其包括的内容分为三个子类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。 与我国关于房地产的产业分类相对应，在国际产业分类标准体系中，特别是国际资本市场上最常用的产业分类标准GICS和GCS将房地产业归于金融行业，将其与银行、保险归于一类。此外，美国1997年推出的北美产业分类体系（NAICS）取代了原标准产业分类（SIC），也将房地产业归为金融业。 上述产业分类比较显示，国际上特别是国际资本市场对房地产业金融属性的认知。充分认识房地产 文明点说：起到相互促进的作用； 粗鲁点说：是狼狈为奸的作用。 房地产的本质，就是金融。不管是买方还是卖方。 先从卖方来说，现在这些高周转的巨无霸品牌房企，总部就干一个事：融资，全世界融。各区域、城市分公司向总部提报开发计划，这个计划说白了就是要跟总部借多少钱，多长时间还，利息多少。总部同意了，资金就分发到各区域、城市、项目上，各区域、城市、项目按时向总部还本付息。开发流程中的土地抵押贷款、开发贷款…… 再从买方来说，按揭贷款可以说是利率最低、贷款金额最高、贷款期限最高的贷款产品，90%的购房者都会选择按揭贷款买房。而且住房贷款20%~25%的首付比例，实质就是4~5倍的金融杠杆。 可以说，如果没有金融，没几个开发商能支持着把一个房地产项目开发建设完成。更没几个购房者能够一次性付款买房，中国的房地产更不可能有20年持续增长的神话。