旅游的人都爱购物，这是人之常理！不过人都爱买最合心意的、最有价值的，最怕；不怕买贵的，就怕买后知道贵了或买后物有不值之处。服务对策:1、笑脸相应，不要勉强顾客，让他如愿；说出东西的好处与特色，哪怕是欺顾客的心理也行，只要他心里高兴了，就算买了不值之物他也愿意的。最忌粗暴，顾客是不会有好心情的，这时他宁可买别处最贵的最不值的也不愿意买你的了。2、热情第一，人是有感情的，你热心为别人处理事情，虽然不成我想他心情也会好很多的。3、迅速行动，人遇到自己的事都想立即解决，不要顾客来投诉说后让人家等消息，要和顾客立即行动，不能行动立即打电话让人去解决。4、要有处理结果，不管处理成与不成都要给顾客个回话。
处理服重内容简介
三、新疆旅游业发展的思路与措施(一)树立市场化、协调化、可持续发展的观念旅游业是我国市场化、国际化程度最高的产业之一。应当坚持走市场化道路的同时，探索新疆旅游业市场化发展特殊路径，综合运用政府职能及市场机制，促进旅游业的快速发展。地区间的不协调性是包括东部和西部在内的全国旅游业发展面临的一个较大问题。因此，新疆在发展旅游业时，应当发挥自身比较优势，在与内地的旅游资源与产品的互补性开发和利用中实现与内地的互动式协调发展，进而促进自身和全国旅游业的健康发展。国家环保总局发布调查报告指出，我国西部地区生态环境呈现功能性紊乱，因生态破坏造成的直接损失相当于同期GDP的13％ ，间接和潜在损失则更大。旅游产业曾普遍被当作一种“无烟工业”，但在我国旅游业发展仅仅20余年的时间里，就产生了相当多的“旅游公害”，不仅危及自身发展，也产生了极大的负面效应，这种现象在西部地区尤为突出。因此，在新疆旅游开发中，应特别强调对开发对象的选择，开发程度的控制及开发过程的监督，以防止旅游开发中出现对象错位和程度失控现象。(二)拓宽多元化投资渠道，加快旅游基础设施建设加快旅游基础设施建设，拓宽基础设施的投资渠道是当务之急，可以考虑以下一些方式：一是政府可以进一步加大对旅游的基础设施建设投入，一方面可以促进包括旅游业在内的经济发展，另一方面可以拉动内需，加速经济增长。二是可以采用公共物品的私人供给方式，在旅游基础设施建设投资上向社会全面开放，吸引社会资金进入。三是向外资进入旅游基础设施建设提供优惠政策和良好的行政服务，吸引外资进入。进一步改善投资环境，扩大招商引资力度，允许外商在主要景区内以承包租赁等形式，投资开发，经营管理旅游景点和旅游项目。四是我区资本市场的建设、金融工具的创新(如发行旅游建设债券、旅游企业债券、旅游建设投资基金等)和融资方式的改进等是融资的重要举措。坚持投资主体多元化，资金来源多元化，“谁投资、谁所有、谁受益”的投资原则，广泛吸引国有、集体、个体、内资、外资一起大办旅游业，尤其要鼓励中央在疆企业参与旅游开发的积极性。(三)突出资源特色优势，实现旅游产品多元化旅游产业是典型的特色经济，新疆地区应当随着国内旅游需求的逐渐成熟，个性化、多元化趋势的逐渐形成，针对不同细分市场，根据自身资源条件，设计、开发和销售具备比较优势、自身特色鲜明的旅游产品。依托丰富的自然风光、人文景观、历史古迹和多姿多彩的民族风情旅游资源，积极开发大众休闲旅游和高山景观、草原风光、风景名胜等具有地域民族风情的特色旅游项目和旅游产品。进一步拓展购物旅游、探险旅游和科教旅游，积极开发冬季冰雪旅游项目，建立以喀纳斯湖为主的生态旅游区，以博斯脚湖和天池为主的风景旅游区，以吐鲁番、库车为主的古丝绸文化遗址旅游区，以喀什为主的民族风情旅游区和以伊犁为主的塞外江南风光旅游区等。营造与旅游吃、住、行、游、购、娱相配合，适应不同层次消费需求的特色旅游大环境，进一步提高综合接待能力和服务质量。促进旅游收入较快增长，从而实现旅游业的持续、快速、健康发展。(四)新疆旅游业发展的措施1．实施政府主导型战略。加强宏观调控，实行产业倾斜，必须实施政府主导型战略。一是由政府出面制定和完善有关旅游业发展的优惠政策及法令法规，并协调好各有关部门的利益。二是发挥政府在旅游基础设施建设投资方面的主导作用，为发展旅游业营造良好环境，吸引社会各方面资金和外商投资于景点开发建设。三是由政府组织向国家争取发展新疆旅游的优惠政策及投资支持。四是由政府组团到内地考察学习，招商引资，召开新闻发布会，扩大宣传力度，鼓励实施联合开发，共同发展。2．加大对外开放力度，营造良好环境。首先是航空对外开放，即开通乌鲁木齐与欧洲的直航班机、日本东京至乌鲁木齐的直航班机，使乌鲁木齐国际机场全面对外开放。并允许国内其它航空公司经营来疆航线引入竞争机制，降低机票价格，从而方便国内外游客来疆旅游。其次是部分县、市、区域对外开放。即全面开放丝绸之路南、中、北道主线及部分支线沿线县、市，方便入境游客前往旅游。第三是口岸边境对外开放。即选择几个条件较好的口岸如霍尔果斯、巴克图、阿拉山口、红其拉甫等口岸开展边境旅游和出境旅游，进一步扩大客源市场。3．建立新疆旅游培训基地，加大人才培训力度。针对我区旅游专业人才匮乏的现实，加强对开设旅游专业的部分高校、中等专业学校的宏观指导，促使院校教育规范化、合理化、标准化，扩大旅游招生名额或采取在内地院校设立新疆旅游班，加快新疆旅游专业人才的培养。同时，进一步加强旅游从业人员的上岗培训，资格和在职培训，提高整体素质，以适应旅游大发展的需要。4．开展系列工程措施，促进旅游业发展水平全面提高。按照国家旅游局下发的《旅游涉外饭店星级评定标准》、《导游服务质量规范》、《旅游景区星级评定制度》标准，每年开辟“十佳系列工程”。如：评选新疆“十佳导游”、“十佳饭店”、“十佳旅行社”、“十佳景点”等等，促进新疆旅游业整体从业人员素质的提高，争创优秀旅游城市，努力实现旅游管理上一个新的台阶。5．加强旅游规划工作，提高景区建设规划水平。重点加强旅游资源开发建设审批工作，尤其是重点景区建设规划要坚持高起点、高标准、高水平、创精品的原则，必须严格把关和审批，杜绝粗制滥造，简单模仿。同时，建设规划中必须要有环境影响评价及环境保护工程措施，对那些环境影响不允许，环保工程不完善的景区规划评审采取一票否决制，任何末通过评审的开发项目不得开工建设。景区开发建设中严格按照规划的范围和内容执行，并充分考虑环境容量，注重景观建设与景观生态的协调统一。参考文献：[1]李树民．西部旅游业实现跨越式发展的可行性分析[J]．西北大学学报，2005，(2)，[2]陈实．旅游资源可持续开发利用模式设计[J]，西北大学学报，2003，(2)，[3]池重庆等，旅游政策与法规[M]．新疆青少年出版社，2OO3．
第一眼的感受，送人或者自己留着用以纪念回忆咯！
1,留作纪念；2.自己需要；3.求新奇异的物品；4；喜欢一些具有当地民族特色的物品；5.送亲朋好友
旅游购物行为对旅游者的心理满足（一）旅游购物对求补偿心理的满足 补偿心理主要是通过新鲜感、亲切感和自豪感这三个方面来实现的。旅游者单调乏味的日常生活让他们缺少一种新鲜感。旅游商品的地方特色、民族性特色和艺术特色等，从旅游商品的独特外观到蕴涵特有文化都表现出的丰富的多样性和新奇性，让旅游者感到新鲜、惊奇、喜悦和振奋等。旅游者通过购买拥有，弥补在日常生活中所缺乏的物质或精神方面的东西，满足了他们的好奇心，使他们得到多种成分的满足感。 在现实生活中，人们普通受到各种限制，不能充分地展现自己。而能够出类拔萃的人只是少数，绝大多数人都只能是淹没在芸芸众生之中的，他们的自豪感很难得到满足。而某些旅游商品除了具有一些基本的实用功效之外，也同样具有一定的象征意义，就是属于一种能够让消费者得到额外满足的心理成分—当人们的生活富裕以后会更加注重产品和服务的心理成分，但同时还得考虑一些额外的心理满足，也是能够反映出让消费者与众不同的成分，如身份或档次的象征等。旅游者购买了这类旅游商品后，不仅带走了美好的购物经验，而且把这种有形的、看得见的商品展现给别人，同时也把那些额外的成分显露出来。而这些能显示身份或档次的成分就是可以向别人夸耀，以此来显示自己不是平凡的一类，让旅游者的自豪感得到充分的满足。 （二）旅游购物对求解脱心理的满足 旅游购物是一种轻松休闲娱乐性的购物，优美的购物环境和带有趣味性的购物经历，甚至于一些参与性的购物，可以让旅游者释放精神的紧张，完全投入另一种精神状态之中，让脑力和体力得以恢复和平衡。旅游商品的富有民族特色的造型和具有地方文化色彩的故事传说，以及在旅游购物中参与的一些美好经历，让旅游者忘掉了日常的紧张性，帮助减轻工作压力，逃离日常生活的烦恼，从而放松心情，在心理上得以满足。 另外，旅游中的购物与日常生活购物不同，日常生活购物是为了获取生活必需品，而旅游购物是一种消遣。旅游购物有更多的时间浏览、有更放松的气氛、要花的钱早就做了计划，因此旅游购物比日常生活购物更放松、更没有压力（时间和金钱两个方面），结果日常生活购物是负担的东西在旅游时成为了快乐的事，购物也就成了一种享受。 （三）旅游购物对求平衡心理的满足 人们通常有两种矛盾的心理：一方面要求安、求稳；另一方面要求新、求变。人们在安全稳定的环境中比较踏实，但是当人过上了安稳的生活后，求新、求变的愿望又产生了。旅游是日常生活之外的生活，必须与日常生活有明显的区别。其中旅游购物就是求新、求变的一种表现，正好符合旅游者求平衡的心理。旅游购物能给人带来一种冒险的感觉。旅游中的购物环境通常都与生活区的购物中心的环境不同。在一种情景、气氛都完全不同的陌生环境里购物有一种冒险和休闲的感觉，使人感到刺激、兴奋、激动和放松。给人带来一种全新的体验，这种体验也是求平衡的一个重要途径。
1.求实心理求实是顾客最普遍的一种心理动机，客户在购物时，首先会要求商品具有实际的使用价值，讲究实用。有这种动机的顾客在选购商品时会特别重视商品的质量效用，会追求朴实大方、经久耐用而不会过分强调产品的外形新颖、美观等"个性"特点。2.求美心理俗话说的好："爱美之心，人皆有之。"有求美心理的人往往喜爱追求商品的欣赏价值和艺术价值，以中青年妇女和文艺界人士居多，在经济较为发达的国家比较普遍。这些客户在挑选商品时往往会注重商品本身的造型、色彩、工艺等等，会注重商品对环境的装饰、对人体的美化，以便达到艺术欣赏和精神享受的目的。3.求便心理是指消费者购买方便或携带方便。4.求利心理这类客户会存在一种"少花钱多办事"的心理动机，其核心就是"廉价"。有求利心理的顾客在挑选商品时他们往往会对同类商品之间的价格差异进行仔细的比对，还喜欢选择打折或者处理的商品，具有这种心理动机的人往往是那些经济收入较低者。当然，也有经济收入高的却比较节俭的人。有些希望从购买商品中获得较多利益的顾客，对产品的质量、样式都很满意，爱不释手，但是由于价格比较贵，一时下不了购买的决心，便会讨价还价。5.求名心理这是一种以购买商品来彰显自己的地位和威望的购买心理，他们多会选购名牌，以此来"炫耀自己"。具有这种购买心理的人普遍存在于社会各个阶层，尤其是在现代社会当中，由于名牌效应的影响，衣食住行选名牌成了人们统一认可的一个标准，是一个人社会地位的体现。6.从众心理这是一种仿效式的购买动机，其核心是"不落后于人"或者是"胜过他人"，这类客户对社会风气和周围的环境十分敏感，总是想跟着潮流走，有这种心理的顾客在购买某种物品时并非是急切需要，而是为了赶上他人，超过他人，以此获得心理上的满足。7.偏好心理这是一种以满足个人特殊爱好和欲望的购买心理。有偏好心理动机的人喜欢购买某一类型的商品。比如有的人爱养花，有的人爱收藏古玩，有的人爱摄影，有的人爱字画等等。这种偏好往往同某种专业、知识、生活情趣相关。因此偏好性购买心理动机也往往比较明智，指向性也很明确，具有经常性和持续性的特点。8. 自尊心理有这种购买心理的顾客在购物时即追求商品的使用价值又追求精神方面的高雅。他们在购买之前就希望他们的购买行为能够受到销售人员的热情接待。经常会有这样的情况:有的客户满怀希望的去购物，一见销售人员满脸冰霜就会转身而去，到别家商店去买。9.疑虑心理这是一种瞻前顾后的购物心理动机，他们的核心理念是怕"上当吃亏"。他们在购物的过程中会对商品的质量、性能、功效等持怀疑的态度，怕不好用，怕上当。因此他们会向销售人员询问，仔细的检查商品，并且非常关心售后服务的工作，直到心中的疑虑完全解除才会掏钱购买。10.安全心理这种心理的人在购买商品时最关心的就是产品的安全。尤其是像食品、药品、洗涤用品、卫生用品、电器用品和交通工具等，不能出现任何问题，因此，他们会十分注意食品是否过期、药品是否正规、洗涤用品是否有化学反应、电器用品是否漏电、交通工具是否安全等。在销售人员解说、保证之后他们才会放心的购买。
旅游管理毕业论文参考文献
一段充实而忙碌的大学生活即将结束，我们都知道毕业前要通过毕业论文，毕业论文是一种有准备、有计划、比较正规的、比较重要的检验学生学习成果的形式，那么问题来了，毕业论文应该怎么写？下面是我帮大家整理的旅游管理毕业论文参考文献，欢迎大家分享。
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旅游管理论文的参考文献范例
在现实的学习、工作中，大家总少不了接触论文吧，论文是探讨问题进行学术研究的一种手段。那要怎么写好论文呢？下面是我整理的旅游管理论文的参考文献范例，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
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浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人 （物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。� 一、物业管理纠纷的主要特点。� 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的， 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。� 1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。� 1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超 常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称 为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。� 2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。� 物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理 纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系 、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益 ，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。� 3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。� 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和 其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的 依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不 详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。� 二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。 （一）物业管理纠纷的管辖问题。 确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应 适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的， 业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所 在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理 ，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷， 但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。
物业管理专业是高职 教育 中的新兴专业，但是目前还不是很成熟，需要不断的完善。下面是我为大家推荐的物业管理 毕业 论文，供大家参考。
一、物业管理信息系统的作用
(一)良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
(二)支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料(如房产资料等)，若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。
(三)完整的工程服务档案
在物业管理工作中，需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。
(四)各项费用的自动化计算
在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算 方法 烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
(五)为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
(一)基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
(二)房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息：(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成 Excel 表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
(三)客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。
(四)收费管理
所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成Excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
(五)系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作，而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。
(六)设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
(一)政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性 政策法规 ，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
(二)开发商支持
开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
(三)健全各项 规章制度
完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范 措施 ，做好预防工作;除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系，才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。
(四)建立高素质的物业管理队伍
物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作，使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能，与此同时，还应做好新员工招聘工作，为自身源源不断地补充新鲜血液，从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业，从而达成节约成本，提升自身管理质量和效率的目的[8]。
四、结语
总而言之，物业管理只有积极引入和应用信息系统，尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理，才能使得各项物业管理工作更加标准化，为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息，方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时，也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况，在此基础上可以作出针对性的经营决策，推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。
业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素，它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域，既包含对房屋、居住环境，以及物业管理的情感依恋，又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素，提升业主的认同感和归属感，对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。
一、研究基础
1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧，不断地冲击着人们对居住地的依赖，淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对 传统 文化 和共同意识的冲击。黄玉捷指出，城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者，从居民是否愿意在自己的社区长期居住，并认可自己属于该社区，是否关心社区内发生的事情并积极参与，搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。
2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查，调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大，物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势)，采用随机抽样调查的形式发放调查问卷，共发放问卷1350份，回收问卷1021份，其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示，在我们的调查样本中，有的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体，而自己是属于该群体的。有的业主对居住小区的事务比较关心，有的业主愿意积极参与到小区事务中。有的业主有意向长期在该小区居住，另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中，我们还了解了业主对物业服务的满意程度，有的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析，我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。
二、业主归属感的因素分析
影响业主归属感的因素非常多，本文根据雅诺维茨等人的研究，将相关影响因素按照特征性分为：是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上，细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量，我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明，只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为、、，同时显著程度为和。这说明，意愿居住时间越长的业主，越积极地参与社区活动，所能感受到的业主归属感也就越强;反之，业主归属感越弱。但值得注意的是，这三个指标的相关系数不高，只是弱相关性因素。也就是说，“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”，其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为和，显著程度已经达到了的水平。这表明在业主的小区生活中，社会关系程度是促进业主留恋的重要因素，也是一种归属感。同时，小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切，对物业服务认可度越高，他们的业主归属感也越强。根据测量结果，我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析，可以构建出回归方程：Y=经标准化后,回归方程为：Y=其中，Y代表业主归属感，X1代表物业服务综合认可程度，X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析，我们发现，上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用，即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说，提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以有效地提高业主归属感，对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。
三、物业服务综合认可
从物业管理行业在我国的发展来看，已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理，转向为“人”的服务和“物”的管理并重，进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中，“人”(业主)的因素被逐渐重视，同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中，我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小，因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以发现，物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受，是物业服务基本标准，各物业服务企业在该方面都很重视，并且做得也很到位，差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸，是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的，其直接联系着另外一个重要影响因素：业主在小区的社会关系程度。目前，业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的，以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现，已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，以娱乐、 爱好 、运动等形式组织业主交流，促进业主间的沟通和关系建立，也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台，主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示，业主对进行了社交服务的物业企业的认可度()明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度()。
四、结束语
在提高业主归属感的因素中，最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的，尤其是物业服务中的社交服务，需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务，帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系，重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”，有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加，物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。
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