影响气孔运动的主要因素 1 .光照引起的气孔运动 保卫细胞的叶绿体在光照下进行光合作用,利用CO2,使细胞内pH值增高,淀 粉磷酸化酶水解淀粉为磷酸葡萄糖,细胞内水势下降．保卫细胞吸水膨胀,气孔张开；黑暗里呼吸产生的CO2使保卫细胞的pH值下降,淀粉磷酸化酶又把葡萄糖合成为淀粉,细胞液浓度下降,水势升高,保卫细胞失水,气孔关闭.保卫细胞的渗透系统也可由K 来调节.光合作用光反应(环式与非环式光合磷酸化)产 生ATP,通过主动运输逆着离子浓度差吸收K ,降低保卫细胞水势,吸水使气孔张开.注意：①如果光照强度在光补偿点以下,气孔关闭；②在引起气孔张开的光质上以红光与蓝紫光效果最好；③景天科植物夜晚气孔张开,吸收和贮备CO2(形成苹果酸贮于液泡中),白天气孔关闭,苹果酸分解成丙酮酸释放CO2进行光合作用. 2 .二氧化碳影响气孔运动 低浓度CO2促进气孔张开,高浓度CO2使气孔迅速关闭,无论光照或黑暗皆如此.抑制机理可能是保卫细胞pH下降,水势上升,保卫细胞失水,必须在光照一段时间待CO2逐渐被消耗后,气孔才迅速张开. 3 .温度影响气孔运动 气孔张开度一般随温度的上升而增大,在30％左右达到最大,低温(如10％ 以下)虽长时间光照,气孔仍不能很好张开,主要是淀粉磷酸化酶活性不高之故,温度过高会导致蒸腾作用过强,保卫细胞失水而气孔关闭. 4 .叶片含水量影响气孔运动 白天若蒸腾过于强烈,保卫细胞失水气孔关闭,阴雨天叶子吸水饱和,表 皮细胞含水量高,挤压保卫细胞,故白天气孔也关闭.
气孔开闭由保卫细胞吸排水引起，因此气孔开闭机理的研究主要是研究保卫细胞任何吸、排水的。1、无机离子吸收假说： 实验：用K+预处理叶片表皮，使K+进入保卫细胞，再移至清水中结果气孔开放。由此推论保卫细胞中高浓度的K+是气孔开放的关键。 根据上述试验有人提出无机离子假说，认为：照光 → ATP上升 → 质膜H+-ATP泵活化 → H+排出 → 同时带动K+进入 → 水势下降 → 保卫细胞吸水 → 气孔张开。 2、 苹果酸－生成假说： 照光后由于C4途径的存在，形成了草酰乙酸，引起了保卫细胞水势的下降。 3、淀粉-糖转化学说： 植物在光下，保卫细胞进行光合作用，导致 CO2 浓度的下降，pH 值升高，淀粉磷酸化酶促使淀粉转化为葡萄糖-1-磷酸，细胞里糖分高，水势下降，吸收水分，气孔开放。在暗中，呼吸积累 CO2和H2CO3，使pH 值下降，淀粉磷酸化酶促使糖转化为淀粉，细胞里糖分低，水势升高，排出水分，气孔关闭。
1.光 光是影响气孔运动的主要因素。在一般情况下，气孔在光照下开放，在黑暗中关闭。只有景天科植物例外，其气孔在晚上开放，而在白天关闭。这些植物在晚上吸收二氧化碳，并以有机酸的形式贮藏起来，而在白天进行光合作用将其还原。促进气孔开放所需的光量，因植物种类而异，烟草仅需全日光的就行了，其它植物则要求较高，几乎需要全日光才行。光影响气孔开放，是由于光合作用引起的，有关的机理如前所述。 2.温度 一般说来，提高温度能增加气孔的开放度。30～50 ℃时，气孔可达最大开度。低温(10 ℃)下，虽进行长时间光照，气孔仍很难完全张开。高温下气孔增加开度是植物抗热的保护机制，它可以通过加强蒸腾作用，降低植物体温。 3.叶片含水量 叶片过高或过低的含水量，会使气孔关闭。如叶子被水饱和时，表皮细胞含水量高而膨胀，挤压保卫细胞，气孔在白天也关闭。在白天蒸腾强烈时，保卫细胞失水过多，即使在光照下气孔还是关闭。 4.二氧化碳 二氧化碳浓度对气孔的开闭有显著影响，低浓度时促进气孔开放，高浓度时不管在光照或黑暗条件下都能促进气孔关闭。 5.风 微风时对气孔的开闭没有什么影响，大风促使气孔关闭减少开度。 6.化学物质 醋酸苯汞、阿特拉津(2-氯-4-乙氨基-6-异丙氨基均三氮苯)、乙酰水杨酸等能抑制气孔开放，降低蒸腾。脱落酸的低浓度溶液洒在叶表面，可抑制气孔开放达数天，并且作用快，在2～10分钟内可使多种植物气孔开始关闭。细胞分裂素可促进气孔开放。气孔，叶、茎及其他植物器官上皮上许多小的开孔之一，是植物表皮所特有的结构。气孔通常多存在于植物体的地上部分，尤其是在叶表皮上，在幼茎、花瓣上也可见到，但多数沉水植物则没有。狭义上常把保卫细胞之间形成的凸透镜状的小孔称为气孔。保卫细胞区别于表皮细胞是结构中含有叶绿体，只是体积较小，数目也较少，片层结构发育不良，但能进行光合作用合成糖类物质。有时也伴有与保卫细胞相邻的2—4个副卫细胞。把这些细胞包括在内是广义的气孔（或气孔器）。紧接气孔下面有宽的细胞间隙（气室）。气孔在碳同化、呼吸、蒸腾作用等气体代谢中，成为空气和水蒸气的通路，其通过量是由保卫细胞的开闭作用来调节，在生理上具有重要的意义。一般在叶下表皮较多，也有的仅在上表皮[睡莲（Nymphaea tetragoma）]和上、下表皮均具有同样分布的[三角叶杨（Popnlus deltoides），宽叶香蒲（Typha latifolia），燕麦（Avena sati-va）]。通常均匀地分散在叶表皮上，其开孔线的方向也是不定的，多数具有平行脉的单子叶植物，其方向是规则的，也有呈局部集中的[虎耳草属（Saxifra-ge），秋海棠属（Begonia）。 通常气孔与其他表皮细胞大致位于相同的面上，但也有时从表面突出[唇形科（Labiafae），报春花科（Primulaceae）其他很多湿地植物]和下陷的报春花[针叶树类（松柏类）、木贼科（Eguisetaceae）、仙人掌科（Cact-aceae）、夹竹桃（Nerium indicum）]等，均具有生态学方面的重要意义。把角苔（Anthoceros）拟为高等植物的原始型，就是由于重视其孢子体上有气孔。
乾隆年间物价上涨的主要原因研究论文
在学习和工作的日常里，大家最不陌生的就是论文了吧，论文可以推广经验，交流认识。相信很多朋友都对写论文感到非常苦恼吧，下面是我为大家整理的乾隆年间物价上涨的主要原因研究论文，欢迎大家分享。
摘要：
物价问题是有关国计民生的重大问题，物价的波动是反映国民经济发展情况的晴雨表，在“乾隆盛世”时期曾出现过物价持续长久的现象，物价上涨对不同的社会阶层产生很大的影响。而物价的上涨也是有其原因的，人口的增加、白银数量的增加、国家仓储数量的过多都是粮价上涨的主要原因。
关键词：
乾隆；物价上涨；人口增加；
引言：
银两和铜钱都有自己的本位，存在着不同的流通领域。银两主要用于批发交易、政府税收和大量的薪俸支付，而铜钱则主要用于零售市场及日用工价的支付。柴米油盐、日用百货，在人们的生活中，用钱的时候比用银的时候多得多，甚至求田问舍、买房置地也以钱几百吊、几千吊计算，实际在流通中，钱似乎是法定的，银似乎是变通的。在价值上，银是贵重的，钱是廉价的。银和钱互相兑换，比例数并不固定，时涨时落，也就直接影响到物价的高低。清朝顺治—乾隆前期物价多用银，乾隆后期较多以铜钱。乾隆十七年常州府无锡、金匮县“邑中交易，银钱并用，而昔则用银多于用钱，今则有钱而无银矣。康熙中，自两以上率不用钱，虽分厘之细，犹银与钱并用……雍正中犹然……自乾隆五六年后，银渐少钱渐多，至今日率皆用钱，虽交易至十百两以上，率有钱无银”(1)。
1、乾隆时期的物价状况及其影响
乾隆时期物价上涨状况
有清一代，粮食上涨受各种因素的影响，而水旱灾害对粮价上涨的影响尤为严重。农业是中国古代社会的根本，小农经济下的农业种植因为水旱灾害而在社会环境稳定，农业生产有序进行的状况下，自给自足的小农经济所生产的粮食能满足自身的生活需要，较少与商品贸易关系。由于社会上粮食供求关系的平衡，粮食价格也维持在一个可接受的范围之内。但是水旱灾害给农业生产造成了极大的破坏，粮食产量也受到了较大的影响，农民自己生产的粮食难以维持自身的粮食需要，为了生存，被迫向社会购买粮食，粮食价格因此出现了较大的涨幅。
“康熙四十六年，苏、松、常、镇四府大旱，是时米价每升七文，竟长至二十四文”(2)。粮食的价格是相对稳定的，多是在饥馑时期才会出现大范围的上涨。粮食歉收，甚至绝产的现象时有发生，这显然会引起各种物价的较大变化，“粮贵物贱”的现象往往出现，粮食价格维持在一个较高的水平，灾民的其他财产价格则相对低廉。灾民为了生存，用手中的东西以极低的价格去换取粮食，以求得旦夕的.温饱。
物价上涨对社会不同阶层的影响
物价的大幅度上涨给广大民众的经济生活造成极大的困难。清朝统治阶层对这也有这深刻的认识，如乾隆十六年，乾隆曾说道:“楚省正、二月间米价自一两一、二钱至五、六钱不等，虽未至二两，而民食已难。”(3)粮价大幅的上涨，而基本的税收收入却没有降低，这使得农民的基本生存受到极大的威胁，为了生计，许多饥民不得不用尽一切的方法去满足自身基本的生存需要。自身的农业生产难以维持基本的生存需要，使得许多农民放弃从事农业生产，而进行逃荒，土地荒芜、劳动力流失成为常态。农民为了满足自身的生存需要，大量地向自然进行无节制的索取和开发，这些也对社会生态环境造成了恶劣的影响。总之，物价的大幅度上涨严重打击了农民原本就脆弱的生存，进而引起了一系列的后果，对社会生产的破坏不言而喻。
物价的大幅上涨，社会各阶层、各集团都受到了深刻的影响，国家公职人员对物价上涨也深有感触。物价的大幅度上涨，而基本的收入却没有得到增加，清朝的各级官员为了自身的提升和晋级，而出现了大量的“冰敬”、“炭敬”、“别敬”、“别仪”、“年敬”、“节敬”、“瓜敬”、“笔帕敬”等名目繁多的开支，这种情况必然会使得他们去剥削普通民众，官员的清廉程度也可想而知。清代许多制度承袭于明代，因而各级文武官员俸禄极为微薄，“火耗”是官员收入的一大部分，雍正时期，由默许地方文职官员私征耗羡改为官给养廉。从表面上看，外官新得养廉之银，使得他们的收入有了很大的增强，但实际上由于物价的波动并未得到什么实惠。养廉银的开支，不足以应付日用、办公和应酬，官员们只好以其他名目获取钱财。军队官员中也存在着这样的问题，使得军队中的人生计难以维持，战斗力就可想而知了。乾隆中期以后，贪污成风、吏治腐败，或许可说是受到了这一现实的影响。
2、乾隆时期物价上涨的主要原因
物价是因生产量和货币量等外在量性因素而变动的数值。(4)本文认为乾隆时期物价上涨的主要原因是人口增长产生的压力、市场中流通的货币过多即通货膨胀、国家粮储过多等方面造成的。
物价上涨与人口压力
粮食涨价与人口激增有着很大的关系，清朝以来实行的取消人口税的“摊丁入亩”政策极大地促进了人口的增殖，这在清朝初级对于恢复社会生产力和促进社会进步起到了极大的促进作用，而人口增殖陷入一种快速增加而无法控制的状态，这就成为了国家和社会的沉重压力，乾隆年间的人口问题更加明显，人口对土地形成的巨大压力。乾隆时期，人口增长速度较快。乾隆十六年(1741年)统计全国人口亿，四十年(1776年)达亿，五十九年达亿。(5)即在半个世纪之内，中国人口增加一倍还要多。而耕地面积则增长有限，仅仅增加了千万亩，难以满足大量人口增加的粮食需要。在土地面积有限的情况下，农业技术革命难以有突破性的发展，粮食总量的增长就十分有限，市场上有着大量的粮食空缺而无法填补，这就导致了粮食的奇缺，使得物以稀为贵，粮价就居高不下。乾隆也不得不承认人口的压力:“况国家承平日久，生齿日繁，物产祗有比数，而日用日渐加增。”(6)
物价上涨与通货膨胀
另外，乾隆时期物价上涨与市场中流通的货币量和银钱比价的波动有关。清朝前期的中国社会处于封建社会的巅峰时期，自给自足的自然经济高度发达，对西方国家的商品需求量不大。而中国的瓷器、丝绸在西方国家则属于高奢侈品和消耗品，需求量极大。西方国家在与中国进行贸易时，没有足够吸引中国的产品，不得不用白银来中国购买相关产品，这使得大量白银流入中国，使得中国的银钱关系发生了极大的变化，“最近一个世纪以来，大量的白银从欧洲流入”(7)。在白银大量流入中国的同时，清政府投放流通领域的制钱数量也有了大幅度增加。白银和制钱数量的增强使得“钱贱物贵”的现象持续不下，这对百姓的影响是极其深远的。
物价上涨与国家粮储
为保证国家对粮食价格的有效掌控、对灾荒救济的有效救济，清代国家有着完备的粮食储备制度。乾隆时期的粮食储备尤其丰富，这也成为物价上涨的一个重要因素，乾隆曾说:“乃体察各省情形，米价非惟不减，且日渐昂贵。不独歉收之省为然，即年谷顺成，并素称产米之地，亦无不倍增于前……细求其故，实系各省添补仓储，争先籴所致。”(8)
为了控制仓储过多，保证粮食价格的稳定，乾隆曾下令暂停采买和纳谷捐盐，只允许在丰收年景和丰收地区少量采买。乾隆十三年更明确下令，各直省常平贮谷数量，应按照康熙年间旧额，多出部分以次出粜，或拨运补邻省不足。与此同时，乾隆还指示要充分发挥常平仓调剂粮食供应的作用。常平仓每年除了按“存七粜三”原则进行周转外，还要在荒年米贵之时，压价平粜，以赈灾民、抑粮价。
乾隆时期物价特别是粮价出现持续增长的局面，是粮食供不应求、生产量与货币量等矛盾激化的结果。首先，人口的增长加重了对粮食的需求，在生产水平以及社会整体的生产量没有很大提高的情况下。政府的粮食储备较之前期又比较多，虽然仓储制度的建立在一定程度上也起到了调节物价的作用，但因政府采买过多，导致市场上流通的粮食更加少。另外，乾隆时期市场上流通的银钱又多于正常的需求量。供大于求，势必导致物价的持续上涨。
总之，乾隆年间出现的物价上涨是受多种因素综合影响而成，它对当时的社会各阶层都产生了一定影响。
参考文献
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理由一：城市人口不断增加 人类社会不断向前发展，城市化水平稳步提高。尤其是近阶段，国家出台了一系列相关政策：建设社会主义新农村、大力发展中小城镇等等。与此同时，很多农村居民向往城镇生活，城镇居民也大都渴望能在市区有立足之地，而中小城市的居民又想到省会城市、发达城市开拓自己的一片天空，致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。而我市目前在实行户籍改革，鼓励外地居民来洛购房置业。另外，有关专家预测，到2010年，我国城市人口将达到亿；未来20年中，我国将有3亿多人口从农村转入城市；据05年年底统计，我市人口已经达到万，到2010年全市人口将要达到665万。那么据此推算，我国每年需要新建住宅亿m2方能满足广大居民对住宅的需求，而我市每年也将要新建住宅近400万㎡。 理由二：居民消费结构发生变化及其影响 人类吃饭大致经历几个过程：从没有饭吃，到有饭吃，到吃好饭，再到吃出健康，吃出文化和品位。同样，消费者对住房的需求从没有房住，到有房住，到住好房，再到住的舒心，住的愉悦和幸福，真正达到安居乐业……所以，居民消费结构不断在发生变化，对住宅综合品质的要求也越来越高。 根据这一现象，开发商在开发项目时，不断尽可能地提高楼盘的综合品质，从质量下功夫、做好楼盘的景观规划、完善配套设施、加强物业管理等等，从而促使房价上涨。 这种现象确实能够满足广大居民的住房需求，但是，一些开发企业为了追求利润最大化，盲目开发大面积、高档次、豪华型的住宅。如果高、中、低档次住宅能够均衡开发，也能使供求关系达到一个平衡点，从而使房地产行业的发展能够良性循环。但是，一些开发商盲目跟风，大量开发高档次住宅，哄抬房价…… 理由三：开发成本越来越高 1、土地成本持续上涨 土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。 当然，我市也不例外。据了解，机场路一建成楼盘当时的征地价位约26万元/亩，而其背后一地块目前已经上涨到40余万元/亩；瀍河西岸九龙台附近一在建楼盘去年征地价约为31万元/亩，而其北边一地块而目前已经上涨到近40万元/亩；另外，我市为进一步加快新区建设步伐，实现土地收益最大化，已经调整了新区可出让土地的出让起始价：开元大道以北区域土地出让起始价由每亩50万元调整至55万元，开元大道以南、关林路以北土地出让起始价由每亩45万元调整至50万元，最近，河北帝华企业集团以每亩69万元的价位中标新区一块占地亩的土地…… 2、建安费用上涨 近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨。其中，建筑安装工程价格上涨、材料费价格上涨、建筑用钢材价格上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，2004年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10%…… 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解；建材价格仍将维持在高位。 3、开发税金上涨 税金税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费。具体来说，房地产开发企业涉及的税金有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等，可见开发税金种类繁多。目前，开发综合税金已经由原来的涨至，在一定程度上又相对提高了开发成本。 4、管理费用上涨 目前，人力成本、项目的期间费及其他相关费用都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降…… 5、利润难以下降 由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，限制房地产利润，但是，房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，大多数开发企业在开发建设过程中利用各种渠道想方设法提高其利润点。比如，有好多多层项目已经不允许建到七层，但是一些开发企业将其六、七层建成楼中楼，以增加利润点。所以从长期看，这部分成本也不会有下降空间…… 理由四：旧城改造速度加快 我市目前在大力宣传“打造中西部地区最佳人居环境城市”，所以要加速旧城改造步伐，美化古都风貌、提升城市品位。我市在旧区改造方面已确定了138个项目，已经进入实施阶段62个，计划今年实施76个，总建筑面积300余万㎡，竣工面积达到212万㎡。目前全市通过土地出让方式改造旧城区地块22个，城中村地块36个，建设国际贸易中心、西工步行街等63个项目。都市村庄改造工作正在热火朝天的进行着。其中东涧沟、金谷园路、东站、北大街、义勇街等城市改造项目已接近尾声，东下池、同乐寨、新街、牡丹广场、纱厂路、王城大道、九都路、春都路、下园路、旭升村等改造项目正如火如荼，而还有许多改造项目也即将拉开帷幕，比如九都路申泰新世纪广场、史家屯亚秀丽都和王城明珠、瀍河区中窑村嘉阳公司的项目及新天地二期等等。 如此大规模旧城拆迁及改造，安置居民也需要大量的住宅，就迫使房屋销售市场的被动需求不断增加，显而易见，房价就自然随之上涨…… 理由五：城市框架不断扩大 纵观我省一些城市发展状况可知，许多城市在人口增加、旧城改造速度加快的同时，城市框架也在不断扩大。郑州正在发展郑东新区，目前已初具规模，同时还要开发西区，准备走出“洼地”，下一步还将实现郑汴一体化；开封正在开发西区；许昌发展东区；信阳在开发洋山区和湖东区；南阳也在开发河南区域……而我市正在开发洛南，近两年将要在新区洛河沿岸建设百余栋高层，孙善武还设想发展到孟津及小浪底…… 发展是硬道理！如何发展？招商、引资、盖房、盘活经济……房屋价位自然上涨。曾记得02年郑州市107国道附近一个楼盘的均价为1460元，随着郑东新区的发展，目前均价已经涨到3000余元！而我市何尝不是如此！洛南的高价房是铁的见证！！ 理由六：开发企业与策划人员联手炒作 业内人士都知道，由于房地产市场发生变化，市场竞争越来越激烈，房地产策划人员的作用就显得越来越重要。好的策划人员具备医生的职能、法律顾问职能、财务专家职能、导演职能和船长职能，他们能够在现有的条件下，通过遵循科学的营销思路，组合运用房地产的四大营销工具（即产品策略、价格组合、广告策略及销售执行）解决实际工作中的障碍以及由此产生的工作细项、人员组织架构等工作，以便将短期内的房地产销售工作做到最佳。比如郑州的建业城市花园、英协花园、帝湖花园、金色港湾、21世纪社区、鑫苑名家、第一大街、美景天成、亚星盛世家园，洛阳的兴隆花园、森林半岛、亚威金城、国贸中心、中泰世纪花城、新都汇、绿鲜超市、君临广场等众多楼盘的操作成功，开发企业与策划人员联手策划炒作起着决定性的关系。 所以，好的策划案不仅能为开发企业创造价值最大化，也能使房地产市场良性循环发展。 与此同时，哄抬房价的开发企业和策划人员也不在少数。一些开发企业为了谋取更多利益，和策划人员联手，过分吵嚷“土地供应缩减”、过分强调华而不实的社区景观和升值前景、过分囤积房源，人为的造成市场紧张，搅乱了人们对房价的理性认识，从而导致房价一升再升…… 据我个人观点，我市房价上涨的主要导火索在于2004年几家外地开发企业及其策划人员的进驻。2004年他们在我市房地产市场上风光无限、抢尽风头，使我市本土开发企业倒显得黯然失色。四月的“百年家居”、六月的“皮世界”、九月的“钱江商贸城”，以及整个下半年的顺驰、建业风暴，搅动了整个洛阳楼市，他们的策划人员运用各种营销策划手段，对项目大肆渲染。尤其是下半年顺驰、建业的公开，各种铺天盖地的房地产广告，随处可见，掀起了洛阳房地产史上的广告大跃进高潮。我们不得不承认，顺驰“第一大街”和建业 “森林半岛”项目的成功策划运作，对我市的贡献无法估量，但同时我们也能看到，正是因为他们走的是“高端路线”才拉升了我市房地产的价位，使我市商品房的均价从2003年的1770元/㎡迅速涨到2004年的1900余元/㎡。继而无论是本土还是外地开发企业伴随着新区开发的热潮纷纷仿效，与策划人员强强联手，走高端路线，进而使我市房屋均价迅速提高到2005年的2300余元/㎡，至今还在不断攀升…… 理由七：消费者购房投资意识不断增强 近年来，银行存款利率较低、股市低迷、债市盘小……在这种情况下，消费者开始在转变投资渠道，尤其是地产人员对房屋保值升值大肆渲染，使大批消费者购房投资意识不断增强，认为房地产是很有前景的投资渠道，从而使大量的资金涌入房地产市场，转变成房地产开发资金，成为企业最主要的资金来源。部分城市房价上涨过快，社会预期较高的情况下，局部性投资需求迅速扩大，加剧了投机炒作，其中以“温州炒房团”“山西炒房团”等为代表，聚集百亿资金进行期房炒卖，进一步加剧了房价过快上涨。虽然政府推广新的房地产政策使他们纷纷落马，但是作为普通消费者，谁都不希望自己花巨资购买的房屋跌价，所以以购房投资为目的、期盼房屋升值的的消费者依然存在…… 理由八：复合型楼盘兴起拉升房价 所谓复合型楼盘，就是由商铺、住宅、写字楼、产权式酒店、公寓等多物业形态中的两种或两种以上的物业形态组合成的楼盘。近年来，复合型楼盘日益增多。目前我市的复合型楼盘有：枫叶国际广场、亚威金城、申泰新世纪广场、王城御俯、万国银座、世府名邸、新都汇、富雅东方、香榭里阳光、美城、新街金元府第、九都新天地、君临广场、居业美丽家等等。 有人称，复合型楼盘在一定程度上可以看作是一座浓缩的“城市”，由此可以想见其功能的齐全与生活的便利。但是，综合价位与普通楼盘相比要高出许多。比如：珠江商业街的繁荣，提高了珠江路的含金量；君临广场的成功策划运作，炒热了纱厂路板块，同时使综合价位成倍提升；新都汇的家乐福的进驻，促使其板块的含金量升高；顺池“第一大街”名店街，均价虽然超出了5000元/㎡，但是其销量也相当可观；还有亚威金城、居业家园、王城御俯……在此已无需详述。所以，房价上涨与复合型楼盘的兴起也有着紧密相连的关系。 理由九：国家政策调控没有解决根本问题 去年，国家相继调整了一些房地产新政，并出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，力求在政策上、制度创新上，对房地产市场进行宏观调控，抑制房价过快上涨。 不可否认，这些新政的出台，有力的打击了一些炒房者和炒地者，对抑制房价过快上涨、规范房地产市场起到了一些作用。但是，这些新的政策，包括前不久刚出台的“国六条”，也未必就能解决房价上涨的根本原因。 根据房地产本身具有的特性（长期使用性、附属收益性、资本和消费品的两重性、房地产本身的相互影响性和深受周围社区环境的影响性），炒房者大多都在选择中长线投资，同时一些普通老百姓也在利用闲散资金参与中长线购房投资行为。 最直接一点讲，开发成本越来越高，利润越来越透明，这个问题没有得到根本解决，房价缘何不涨呼？ 理由十：房价下跌的动力欠足 房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。 政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。 银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。 开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。 住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。所以大多数消费者都会选择保值和升值潜力较大的楼盘。 从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，不希望房价下跌的占多数。
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 项目审批中的交易费用 房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 招投标中的交易费用 在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 工程造价管理中的交易费用 做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 与媒体有关的交易费用 媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 参考资料： 1.谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 2.刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 3.卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 4.张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)
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是数据库，论文检测，大多是针对已发表的毕业论文，现在数据库的检测系统非常全面，比如论文检测系统的前期检测
在毕业论文最终提交学校之前，毕业生有必要通过论文查重入口提前检测论文重复率，以便了解论文是否初步满足学校重复率的要求。当然，只有毕业论文的查重率在学校规定的合格标准范围内，论文才能初步通过，可以参与论文答辩。因此，论文的查重率对论文非常重要，接下来paperfree小编告诉你影响毕业论文查重率的因素有哪些？我希望它能帮助你更多地了解论文的检测，并迅速毕业。 1.常见的单词太多了。在撰写论文时，如果在论文中添加了太多的常见单词和句子，这些部分将不可避免地增加论文的整体重复率。因为其他人的论文中自然会有更常见的单词和句子，所以我们应该减少使用这些单词和句子的频率，并将其控制在适当的范围内。你可以用其他意义相差不大的单词和句子来替换，以表达你想要的意义。 2.直接复制粘贴参考文献部分。在撰写毕业论文时，一些毕业生认为参考文献部分是用来引用的，论文查重系统不会进行检测，然后写的不是他们自己论文中引用的参考文献，而是直接复制他人论文中的参考文献部分。这实际上是错误的，因为毕业论文有严格的要求，最好检测毕业论文的格式，并根据要求进行纠正。 3.引用了太多关于他人理论的文章。在准备论文写作时，为了提高论文的质量，我们自然会收集、整理和查阅大量与论文内容相关的文献。在实际的写作过程中，不可避免地会引用他人的部分理论，以便为他们的论文提供更有力的理论支持。但在最终的查重检测中，这些部分也会提高论文的整体重复率。因此，在引用时，我们应该控制引用的数量，并适当修改一些内容，以降低重复率。
查重什么因素论文查重检测系统是运用范围最广泛的检测系统之一，其主要用于文本复制、一稿多投、不当署名、学术不端、抄袭、剽窃、学术道德、科研、诚信、反剽窃、学术剽窃等方面。但是论文检测系统的准确性受到很多方面因素的影响。1.检测范围论文查重系统有很多个检测版本，但是所有的版本都包括以下的检测范围：中国学术期刊网络出版总库/中国博士学位论文全文数据库/中国优秀硕士学位论文全文数据库/中国重要会议论文全文数据库/中国重要报纸全文数据库/中国专利全文数据库/互联网资源(包含贴吧等论坛资源)/英文数据库(涵盖期刊、博硕、会议的英文数据以及德国Springer、英国Taylor&Francis 期刊数据库等)/港澳台学术文献库/优先出版文献库/互联网文档资源/图书资源/个人比对库,这个数据库是的基本数据库。值得注意的是高校本科生采用的是pmlc会多一个特殊的数据库“大学生论文联合对比库”，该库中收录的都是本科论文，因此pmlc测本科是最全最准确保险的。而高校研究生采用的是或者tmlc2会多出一个特殊的数据库就是“学术论文联合对比库”，这个数据库容量十分庞大，几乎所有研究生的毕业论文都被收录在里面。2.检测内容论文检测不能按照个人的想法进行，必须根据学校的要求来，学校要求检测什么内容就必须检测什么内容。因为重复率是重复字数和总字数的比值。检测内容不同就会导致总字数和重复字数的变化，也就会导致检测结果的不准确。3.检测来源主要针对企事业用户，它并不针对个人开放，所以它的检测费用也相对的较高。
论文查重也被称为学术研究不端检测管理系统，是为了应对论文的学术不端、论文抄袭而推出的应对解决办法，从而可以规范论文原创程度。论文查重就是通过检测自己所写论文的原创度，检测是否与他人的内容相似。那么，哪些问题会影响论文查重结果？ 论文文档上传到论文查重系统后，系统会与数据库进行对比检测。，如果一个句子或一个段落，甚至整个章节可能是相似的，它将被标记为红色的重复。 论文查重系统的数据库收录的多半是已经可以发表过的论文，现在我们论文查重的数据库都非常的全面，而一个企业全面的数据库管理也是查重系统设计中最具有重要的一个教学环节，目前有一大组成部分的查重系统发展已经基本覆盖到互联网的数据了。 章节变换，我们可以有些同学会耍点小聪明，会去不断调整自己文章的顺序，或者选几篇文章内容进行花式拼接，殊不知，这对查重体系方面来讲，对查重的检测研究成果几乎都是没有直接影响。 论文的段落与格式会影响到我们检测分析结果。查重时，将整篇论文上传，然后查重系统根据论文内容和章节进行划分检测。但由于论文格式的问题，导致企业划分出来的小段落检测不出来，所以需要我们教师可以同时通过这种划分多个小段落来下降重复率。 论文查重的检测技术系统是按字数匹配来进行分析判定的，而且都非常的严格，只需要通过重复的字数不得超过我们一定的值，且句子结构匹配方法相同，就被认定为重复。然而，前提是句子没有被引用或超过文档的阈值。 在论文中对参考相关文献加上引用符号，就可以让论文查重系统进行识别技术这个问题句子是引用的。虽然在论文查重中重复和引用都是通过统一看待，不过会对引证符号系统进行分析辨认，会给学生一个可以去除引证文献重复率。
一篇优秀的毕业论文需要全面考虑研究对象的各个方面和影响因素。然而，是否需要考虑所有因素要根据你的研究对象和研究问题来决定。如果研究对象的影响因素非常多，而你的研究只想着重探讨其中几个因素，那么就没必要去考虑所有的因素。如果你的研究问题已经在先前的研究中得到了彻底解答，那么你的研究也可以只考虑前人没有涉及到的方面，对于重复的研究方向你可以不予考虑。总之，既要全面，又要有针对性，有时候需要在这两者之间取得平衡。
对于影响因素类的毕业论文，需要综合考虑本研究涉及到的所有可能影响主题的因素，这些因素可能包括但不限于以下几方面：1. 宏观环境因素，如政策、经济、社会、文化、科技等因素对于研究主题的影响。2. 组织内部因素，如人力资源、组织文化、管理制度、技术等因素对于研究主题的影响。3. 个人因素，如年龄、性别、教育程度、经验等因素对于研究主题的影响。4. 行业因素，如市场竞争、市场需求、技术创新等因素对于研究主题的影响。5. 特别是在实证研究中，还需要考虑样本大小、信度和效度、数据收集方法等因素的干扰和控制。总之，对于影响因素类的毕业论文，需要从多个维度和层面考虑并分析可能的因素，以便更全面和深入地理解研究对象的影响因素。
在撰写影响因素类毕业论文时，考虑所有可能的因素是很重要的。但是，在一些情况下，您可能无法考虑到所有可能的因素。在这种情况下，您应该尽力考虑任何与研究主题相关的因素，并且可以通过查阅相关文献或与专家进行讨论来确定这些因素。此外，需要注意的是，在撰写论文过程中，您还需要正确地界定和定义研究主题。这将有助于您更好地了解哪些因素对研究主题具有影响，并将使您能够更好地集中注意力和资源。总之，如果您认真思考和仔细规划，则可以确保在撰写影响因素类毕业论文时考虑到所有可能的因素，并且能够在报告中充分讨论它们。
设计调查问卷：因变量就是你研究的问题，可以一个，也可以两三个，有几个因变量就决定了你后边要做几次回归分析。因变量最好设置两个值，例如是或否。这样就可以用二元回归分析，最简单。 发放问卷：问卷星或者其他问卷类app都可以，本科生问卷收集数目得100出头。用微信群、朋友圈等各种方式寻找被调查对象。 整理问卷：用电脑网页版导出你的问卷结果。打开excel，横排是你的问题，竖排是被调查者，把他们的选择都换成数字0-4，例如否是0，是是1。不了解是0，不太了解是1，了解是2、比较了解是3、非常了解是4，可以设置结果越好数字越大，比如否是是01，也可以设置结果越不好数字越大，比如是否是01。 回归结果分析： B为正值，则为正向相关关系。 B为负值，则为负向相关关系。 P≤ 显著性影响水平为10% P≤ 显著性影响水平为5％ P≤ 显著性影响水平为1% 论文第一章写研究背景、研究意义、研究方法和研究内容。 第二章写文献综述，可以写写国内写写国外，或者只写国内，存在问题，影响因素，措施等。 第三章写影响因素分析。 第四章写模型建构，建立回归模型，变量定义，描述性统计分析 第五章写实证分析，回归结果分析 第六章写研究结论与政策建议
房地产价格的影响因素主要有以下几个方面：
房地产价格影响因素主要有以下方面：
1、社会因素：人口状况，社会稳定状况，城市化，房地产投机；2、经济因素：国民经济水平和发展趋势，财政政策及金融环境，税负；3、政治因素：土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更；4、其他因素：心理因素，国际因素，特殊因素。
拓展资料：
房地产
房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。
对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
百度百科--房地产
一、看未来价格走向，计算土地拍卖成交价二、看区域房产升值，研究周边新房价格 三、注意规避“拆迁”风险，房龄决定二手房价格 四、评估房产本身品质，判断其保值底线
一、影响房地产价格波动率的主要因素房地产的价格根本上取决于供求关系，而房地产的供给、需求受价格之外诸多因素影响。其中，生产成本是价格之外影响供给的主要因素，人均收入是价格之外影响需求的主要因素。因此，理论上，房屋建筑成本、人均可支配收入影响房屋价格，其增长率必然影响房屋价格增长率。这两个因素是分别从供给、需求角度考虑的，而空置率则综合供求状况进行分析。1、房屋建筑成本增长率。房屋建筑成本是房屋供给的反函数，在其他因素不变时，建筑成本增加，供给减少，导致房价上升，所以，房屋建筑成本增长率是房地产价格增长率的正函数。在分析建筑成本对房价的影响时，不仅要考虑当期建筑成本，而且要考虑前期建筑成本。因为房屋作为大件耐用消费品，从竣工到销售出去，往往需要一定时间。主要有如下原因：①商品房价格昂贵，需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要长时间进行决策；②商品房是存在较大差异的商品，消费者有不同偏好，要寻找到自己喜欢的商品房是需要时间的；③商品房隐含的信息多。为了达成交易，开发商需要时间开展营销活动，向消费者传递信息，消费者也要努力搜集信息，避免上当。因此，应考虑当期、前期房屋建筑成本增长率对房屋价格增长率的影响。通常房屋空置一年以内为正常情况，所以本文只考虑前一年的建筑成本及其增长率。另外，由于数据方面的原因，本文以商品房竣工造价替代建筑成本。2、人均可支配收入增长率。人均可支配收入是房地产需求的正函数，在其他因素不变时，收入越高，需求越大，导致房价上升，因此，人均可支配收入增长率是房地产价格增长率的正函数。人均可支配收入增长所导致的房地产需求增长表现在三个方面：一是收入的增长加快积累的增长，使得潜在购买力变成现实购买力；二是收入的增长使得消费结构发生变化，房地产成为重要的消费对象，人们会用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增长导致财富增长，进而对资产需求增加，刺激投机。房地产通常被看作一种资产，非凡是在通货膨胀或其他资产预期收益率较低时，房地产是良好的投机工具。3、空置率。空置率反映了市场供求状况，空置率越大，意味着更多的房屋没有卖出去，在完全竞争条件下，房屋价格会下降，即空置率与房屋价格增长率成反比。然而，首先要明确定义空置率。当前常被采用的计算空置率的方法有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以当年竣工面积；第三，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。计算方法不一样，计算结果自然大相径庭。现行条件下，全部住房存量难以统计，而采取第二种计算方法，波动性会过大，所以本文采取第三种方法计算空置率。