房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。 下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产营销策划中的问题与对策 摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。 关键词：房地产 营销策划 问题与对策 一、营销策划在房地产营销中的重要作用 房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文字作为结果的活动。 一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产 发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、 管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在 社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。 其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间;2更好地满足消费者的需求;3增强居住品质;4提升开发商的品牌。 二、房地产营销策划中的问题分析 在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场 经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。 1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场 这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。 目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。 概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。 2.对产品卖点的把握不准 如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。 这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。 有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。 3.脱离市场需求的创新。 房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。 如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。 而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如 建筑形式、外立面;生态化、 艺术化的小区绿化、景观;智慧化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的资讯化、连锁化等。 如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。 4.过分依赖广告传播 由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。 但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。 同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合 三、房地产营销策划的对策 以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴 职业，中国的房地产营销策划理论与 实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。 1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种： 1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。 2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。 3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。 4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。 5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。 2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期 组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的 经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。 3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区 环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。 参考文献： [1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京：电子工业出版社，2002. [2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京：银声音像出版社，2003. [3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003. 篇2 浅谈市场规范下的房地产营销策划 [摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个社会和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，最终一定能够战胜它。 [关键词]房地产营销创新战略 一、引言 房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势;产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路;市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体;产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望;“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。 二、房地产营销意义 现代市场营销学是我国发展社会主义市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，第一要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。 营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。 三、房地产营销过程中的问题 1、一些房地产的市场营销人员素质低 房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的最低报价要求和选择客户的标准;也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。 2、市场营销目标低、眼光低 销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。 3、营销战略缺乏科学性 质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到国家IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制;完善了人员的目标管理;实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化;同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。 因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场操作经验和客户基础或者追求短期效益和现金流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。 合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。 四、营销过程中的战略意义 “战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的最好的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。 1、依附战略 依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产集团上，成为该大房地产或房地产集团系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力;另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。 2、国际化经营战略 国际化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用国际化战略时，是把在母国所开发出的具有差别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的国际化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。 如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取国际化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 *** 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。 近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实 施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓国际市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等国际化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的中国本土品牌会更加注重国际化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争国际市场，这是必然的趋势。 3、差异战略 差异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。差异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。 4、“虚拟营销”战略 “虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中最关键、最核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的典范。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。 “虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势： 1克服房地产资源的约束。 房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。 2专注于价值链中高附加值部分。 一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。 3敏捷性。 具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。 五、结语 对于中国大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行彻底的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。 参考文献 [1]王公为，贺立，慕晓峰.基于利益相关者视角的房地产业发展研究[J].北方经济.. [2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设.. [3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.. [4]梁琳娜.基于消费者需求变化的企业文化营销研究[J].经济论坛.. [5]陈卫兰，刘晶晶.初探房地产营销策划框架[J].山西建筑.. [6]黄励.房地产品牌的建立[J].经济师.. [7]曹润叶.论网路环境下消费者行为分析及营销对策[J].科技情报开发与经济..
房地产营销是建立在市场营销体系之上的,是市场营销的一个重要组成部分,房地产营销通过对房地产市场潜在的需求进行综合性的评价和分析,进而指导房地产企业的发展。下文是我为大家整理的关于的内容，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产市场营销风险管理 摘 要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键! 关键词：市场营销;市场机会;风险管理 1 房地产市场营销管理的意义 房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。 回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。 2 房地产市场营销风险的形成和成因 从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。 房地产市场营销风险的主观因素成因 1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者 *** 的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。 2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。 3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。 在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的 *** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。 4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。 房地产市场营销风险的客观成因 市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。 1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。 2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。 3 房地产市场营销风险管理的种类 内部环境的风险管理 企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有： 1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。 2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。 3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。 市场监控的风险管理 市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。 1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。 2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。 3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。 产品的风险管理 产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。 4 市场营销风险管理的控制 在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估： 1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。 2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。 3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。 4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。 5 总 结 总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。 篇2 论房地产营销中的市场细分 摘要： 本文在分析当前房地产市场营销存在的主要问题的基础上，对房地产市场细分理论及其作用、依据进行了阐述，通过例项进一步说明了市场细分理论有利于房地产业的 发展，提高企业竞争力. 关键词： 市场细分;房地产 0引言 市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买 心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和 实践价值。 1当前房地产营销中存在的主要的问题 房地产企业，是国民 经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有： 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求 联络起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、 文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的开启市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。 2房地产市场细分的作用 房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分引数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在： 有利于房地产企业发现新的市场机会房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。 有利于中小房地产企业开发市场中小房地产企业的人力、财力、物力和资讯资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。如果这类中小企业善于发现消费者未被满足的需求，细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场，推出相应的房地产产品或服务，往往能获得较好的经济效益。 有利于房地产企业集中使用资源，制定适当的营销组合策略通过市场细分，企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务，从而把自己的人、财、物资源相对集中投人到这些业务中，针对目标市场制订适当的营销组合策略，以取得最大经济效益。 3房地产市场细分依据 市场细分的依据是客观存在的需求差异性。要科学地进行市场细分，首先必须确定市场细分依据。目前房产市场的细分依据可概括为以下四类： 地理变数由于房地产的不可移动性和区域性，地理变数考虑三个因素： 一是自然地理 环境，如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境，如距离市中心的远近、交通便利程度等;三是人文环境，如居民素质、 社会风气、文化 教育等。人们对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 消费者变数房地产市场细分的消费者变数包括： 消费者的年龄、收人、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收人水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者，对房地产的需求是截然不一样的。这就要求房地产企业从消费者的相关方面入手尤其从收人水平入手进行综合评价和细分，找出相应的细分市场。例如这几年流行的复式小户型，就是就是针对单身者或丁克一族经济有限、追求时尚，对小户型关注所开发出来的。 心理变数心理变数是以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征，作为划分消费群体的基础。 不同的消费者，其生活方式存在很大差异，有的喜欢经济实惠廉价房，有的喜欢高阶公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的，有为了满足居住、经营需要，也有是为了投资保值或是增值的需要。消费者的消费个性也是多种多样的，这种个性主要表现在他们对住宅的式样、装修、室内平面布局、邻里关系等方面的心理偏好。 行为变数行为变数是人们对住宅产品的使用态度或反应，主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。 待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道，有的己经是很熟悉，有的己有购买欲望，有的正准备购买。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业 管理系统等等。房地产企业应从使用时机、追求利益等方向吸引不同的消费者群。随着房地产商竞争的日益激烈，房地产商只有通过市场细分，发现和利用市场机会，才能提高企业竞争力取得最大经济效益，更好地满足社会需要。 参考文献： [1]袁贤祯.论房地产企业营销中的市场细分化.中国房地产200711. [2]柴少宗主编.消费者行为学.清华大学出版社，2010.
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电子商务毕业论文指导一、毕业论文的目的毕业论文是培养学生综合运用本专业基础理论，基本知识和基本技能分析解决实际问题能力的一个重要环节。它是本专业各个先修教学环节的继续深化和检验。通过毕业论文使学生在实际的电子商务系统管理与工程实际中，充分利用所学的专业知识，理论联系实际，独立开展工作，从而使学生具备从事电子商务工作的实际能力。毕业论文的目的具体有：培养学生综合运用所学知识和技能，解决电子商务系统分析，设计，实施和电子商务系统管理中实际问题的能力；培养学生调查研究与信息收集，整理的能力；培养和提高学生的自学能力和计算机实际应用能力；培养和提高学生的文献检索及中外文资料的收集，阅读能力与外文资料的翻译能力；培养和提高学生的科技论文写作能力；培养学生的创新意识，严谨的治学态度和求实的科学作风以及刻苦钻研的精神。二、毕业论文的选题毕业论文作为本专业在校教育的最后一个环节，在选题上应具有很强的综合性和实践性。综合性是指从本专业的发展状况出发，充分反映现代管理理论，系统科学方法和信息技术的有机结合。实践性是指从电子商务系统建设和电子商务系统管理实践出发，题目要有很强的实际背景，从而在实际的科研课题研究，工程项目或产学研结合工作中，培养学生分析，解决实际问题的能力。因此本专业毕业论文的选题应以以下几个方面为主：1.电子商务系统规划，系统分析，系统设计，系统实施，系统维护与管理的理论，方法和技术的研究与应用。2.电子商务中的信息资源管理理论和方法的研究与应用。3.电子商务中的预测，决策技术与方法的研究与应用。4.电子商务系统的建模，仿真，优化的理论，技术和方法的研究与应用。毕业论文选题的参考题目如下：商场的电子商务系统方案研究；商场电子商务系统中的客户管理；商场电子商务系统中的供应商管理；网上书店电子商务系统的分析与改进；网上拍卖电子商务系统的分析与改进；网上鲜花店电子商务系统的分析与设计；公司网上售车(或其他网上销售)电子商务系统的分析与设计；商场(公司)电子商务系统的支付研究；商场(公司)电子商务系统的安全问题研究；10.电子商务的第三方物流问题研究。三、毕业论文的基本要求l.学生必须充分认识毕业论文的重要性，严格按要求开展毕业论文工作。2.毕业论文任务必须包括对实际问题的调查分析，数学模型或逻辑模型的建立或分析，求解或实现方法与技术的研究，以及对求解与实现结果的分析评价等。3.毕业论文任务必须由学生本人在指导教师指导下独立进行。4.毕业论文必须有进度要求，有明确的阶段成果，并定期进行检查。5.毕业论文任务应有工作量要求。四、毕业设计说明书(毕业论文)的基本要求毕业论文是对毕业论文工作的总结，是考察学生毕业论文的主要依据，应由学生独立完成。论文要求概念清楚，内容正确，条理分明，语言流畅，结构严谨，符合专业规范。毕业论文的内容重点应放在自己所从事的工作上，要突出自己的工作特点，自己的思路和自己的做法，切忌大段的抄书和叙述与自己所从事的工作无关或关系不大的内容。论文写作过程中要采用脚注的形式注明有关资料，观点的来源。毕业论文的结构，大致应有下列几部分内容：毕业论文题目(以20字为限)毕业论文中英文摘要以400个左右的汉字简要说明毕业论文工作的主要内容，并译成英文。关键字：为了便于索引，列出3—5个高度反映论文主要内容的词汇，并译成英文。前言：介绍所从事的课题的目标，背景和任务；所研究的领域的概况，已有的结论，成果以及存在的问题；本课题研究的主要内容及意义；如果是合作研究任务，应说明本人的工作内容以及在整个课题中的作用和关系。毕业论文的基本内容：详细阐述学生本人在毕业论文中的独立工作内容，包括：毕业论文工作中的主要难点及解决办法；工作过程采用的方法，分折解决问题的思路；主要的成果和结论。专题研究论述对毕业论文中，学生最具特色的具有创新或独到见解的内容进行进—步详细的阐述说明，要体现出学生在毕业论文中独立思考，研究的成果以及对于本专业领域的新体会和认识。(这部分内容如单独列出有所不便，亦可并入"毕业论文的基本内容"中进行阐述)致谢：主要参考文献；列出在整个毕业论文活动中所直接参考过的资料。参考文献必须在10篇以上，其中至少有1篇为英文资料。附录：需要对毕业论文进行说明的各种图表，附加说明，数据参数表格，公式推导与证明，重要参考文献摘要，重要的程序源码清单等以及不便在正文中列出的其他资料。。附录格式为：
1 引言 12 开发技术简介 22．1 开发语言PHP 22．2 MySQL语言简介 22．3 Apache服务器概述 32．4 JavaScript概述 33 系统分析 33．1 需求分析 43．2 可行性分析 43．3 开发环境 44 系统设计 54．1 系统功能结构图及模块功能介绍 54．2 数据库设计 85 系统实现 95．1 MySQL数据库连接 95．2 网站前台的实现 105．3 网站后台的实现 176 系统测试 196．1 测试计划 196．2 测试内容 20结 论 22参 考 文 献 23致 谢 24
[摘要] 随着Internet的普及，网上购物越来越多地进入了人们的视野。网上购物带给人们的便捷之处是众所周知的，然而，有时它也会导致一系列问题，在一定程度上影响网上购物的发展。本文主要就网上购物可能会带来的问题进行探讨，希望加强广大消费者和网络企业对于网上购物的认识。[关键词] 网上购物 安全性 隐私权 税收 消费者权益一、引言随着Internet的飞速发展，网上购物逐渐进入了寻常百姓的生活。网上购物在带给用户便捷性的同时，同时引来一系列新的问题，主要集中在安全性、隐私权等方面，同时也对税收、消费者权益的保护等方面提出了新的要求。二、网上购物简介及存在的问题网上购物是以信息技术为基础的商务活动，它通过Internet使交易双方进行商品交易，由于双方不受时间和空间的局限性，从而不仅大大扩大了消费者和网络企业的商品交易机会，而且大大降低商品交易的成本。但是，目前国内仍存在诸多因素影响和制约着网上购物的发展。1.安全性。安全性问题是阻碍网上购物发展的最大问题。目前，国内一些网上购物网站经常忽视安全体系的建设，使其容易受到计算机病毒和网络黑客的攻击，从而为网上购物的开展带来了安全隐患。其次，我国的网络基础设施在许多方面也远未达到进行网上购物活动的要求，比如接入速率低、反应速度慢、网络带宽窄。再次，网络上的数据经常会遭到窃听、截取和篡改。以上因素都会导致广大用户因为安全问题而对网上购物望而却步。现存的支付宝方式虽然在网上购物中起到了很好的作用，但它只是电子支付中的过度产品，其在解决电子支付的安全性和资金流动的实时性上存在明显缺陷，不能完全满足金融电子化的要求。2.隐私权的保护。随着网上购物时代的到来, 人们的生活方式得到了日益明显的变化。然而也给隐私权的保护造成了极大的困难，隐私权的保护正受到前所未有的严峻挑战。由于网络中的信息易于复制和窃取，且不留痕迹，这就给不法分子以可乘之机，导致各种侵害隐私权的行为屡屡发生。例如网络经营者为追求利润和利益使用甚至买卖消费者个人信息;有的经营者未经消费者同意就利用消费者的个人信息进行商业活动。这些情况都会引发人们对网上购物的不信任, 阻碍网上购物的快速、健康发展。3.税收问题。随着网上购物的迅猛发展，以及由于网上购物的无纸化、无址化、无形化、无界化、虚拟化和电子支付等特点使税收工作难于有效的开展，出现了一系列税收管理的漏洞，导致本应征收的税款白白流失，给国家造成了巨大的经济损失。传统的税收法律制度和征收管理方式都已难以解决网上购物税收及相关问题。然而，我国现今对网上购物的税收问题没有明确的政策。4.消费者权益的保障。在网上购物活动中交易双方缺少面对面的交互, 交易具有很大的不确定性。买方都是通过网络获得相应商品的信息。一些不良网络企业就利用消费者无法看到商品的实样和无法当面交易，为了谋取暴利，制造假冒伪劣商品坑害消费者。因此，公众普遍感到网上购物不直观，不安全，不肯轻易相信网络上的“花言巧语”，商品质量难以得到保证。其结果是给网上购物的发展造成了不小的障碍。网上购物售后安全也是真空地带，出现问题后客户往往不知道该去找谁负责。因此，网上交易投诉近几年呈现大幅度增加。此外，送货不及时也是现今网上购物的一大弊病。网上购物的发展依赖于强大的物流体系。在我国，迄今为止依然缺乏系统化的全国性货运配送企业。物流基础设施不完善、第三方物流服务发展滞后等等都阻碍了网上购物的发展。三、网上购物发展急需解决的问题1.网上购物的发展必须在加强网络安全的前提下进行，例如加强网络安全协议(SSL、SET)的制定、密码技术应用、认证中心(CA)的建立等等。只有保障了网上购物的安全顺利进行, 广大用户才会建立对网上购物交易的信心。2.在开展网上购物的活动中，应该切实抓紧有关隐私权保护的立法工作，并修订相关的法律法规，使隐私权的保护在我国有基本的法律保障，以消除消费者对泄露个人隐私及重要个人信息的担忧。此外，消费者也要增强自我保护意识和技能，自觉防范网上欺诈行为、网络黑客和流氓软件的侵袭，提高个人信息资料和隐私权的保护意识。3.面对网上购物而漏洞百出的税务法规制度，我国应尽快修改完善现行的财税机制，补充有关应对网上购物征税的条款，以便和网上购物发展的要求相适应；从技术上要开发专门针对网上购物的征税系统；相关部门之间要加强协作，规范网络交易；培养面向网络时代的税收专业人才；采取有效措施，加强网上购物税收的征管稽查工作。4.目前，网上消费者权益的保障在我国还是一个“盲点”。 用我国现有的法律法规，对网上购物中消费者权益进行保障显得简单、散乱、缺陷很多、可操作性不强等特点。远不能适应网上购物迅速发展所要求的对消费者权益保障的迫切需要。因此，加强对网上购物中消费者权益保障的法律研究和立法，已经迫在眉睫了。此外，建立适合我国国情的现代化物流配送系统也是保障消费者权益不受伤害的重要措施之一。四、结束语虽然现阶段在我国还存在着阻碍网上购物发展的诸多问题。但是，我们不能因为这些问题而放弃了对网上购物的发展。我们应该重视各种遇到的问题和障碍，应当完善网上购物立法及保护消费者的相关法律制度，应当尽快加强网络安全建设，相信中国网上购物必定会得到飞速的发展。参考文献：[1]宋建文:我国网上购物发展中存在的问题及对策[J].内蒙古科技与经济，：811，911[2]刘映春:网上购物中个人资料保护问题研究[J].中国青年政治学院学报，：71～75[3]张盼:网上购物中消费者权益有关问题[J].中国商界，：209
你可以直接在百度文库里搜索下，百度知道。GOOGLE文库，这样可以参考多些，我就学这专业的，之前就这么弄得，还算比较简单了。
一、选题依据（选题的目的，以及国内外研究现状） 跨境电商近两年是非常火爆，在国内的发展迅猛，国内的跨境电商当中以阿里巴巴为首的跨境电商，例如阿里巴巴的B to C形式的速卖通和B to C形式的国际站，这两种都是国内比较典型的跨境电商的代表，我们将对阿里巴巴的速卖通和阿里巴巴国际站进行研究设计。 二、研究内容 研究的主要内容有1、我国目前跨境电商的发展所处的阶段；2、研究跨境电商的当中以出口电商为主的两种电商模式，即B to B和B to C模式； 三，研究方法 从实际的工作经验中，找到经找到方法，参考国内外一些书籍文献对跨境电商进一步研究。 四、时间安排 四月份开始阅读研究相关书籍资料，为开题做好准备，确定整体方案； 五月份写出论文的提纲。阅读和研究国内跨境电商的代表阿里巴巴在整体规划和发展战略，研究跨境电商的在运营、美工及流量推广方面的工作内容； 六月份对所设计的系统进行功能上的修改和完善； 七月份搜索整理资料，撰写论文，并准备答辩。
我们眼下的社会，报告的使用成为日常生活的常态，不同种类的报告具有不同的用途。写起报告来就毫无头绪？以下是我整理的电子商务专业毕业论文开题报告，仅供参考，欢迎大家阅读。
一、本课题研究的背景及目的和意义
(一)研究背景
我们已经进入一个移动智能终端为代表的智能新时代，互联网、智能手机、公交移动电话、移动终端等设备的出现，使其传播主体无限增多、传播内容海量化、自主化，这种新技术环境也为新传播和营销模式的产生提供基础，这就是O2O传播营销模式的产生于发展。O2O作为电子商务新兴的发展模式，在中国掀起的热潮，将线下线上很好的结合在一起大大的丰富了人们的生活，大大改善了人人的休闲娱乐的方式，更加高效便捷的满足了人们的需求。
本文将对国内发展较为成功的餐饮、零售、医疗、旅游、家装、租赁等进行定性研究，重点讨论O2O模式的网站在实际营销中的作用。由于中国O2O电子商务模式的企业是最近几年才发展起来的，有关于O2O电子商务模式的企业的理论及文献都较少，所以难免造成一定的片面性。但是，O2O电子商务模式的企业是现今社会的热点现象，极大地影响了人们的生活，具有很大的研究价值。据最新调查显示，去年国内电商虽然低迷，但电子商务整体的交易规模依然达到了7万亿元人民币，比前年同比增长了46%.而在这高速增长的背后，电子商务也呈现出了比较明显的3个趋势。其中，O2O在中间扮演了举足轻重的角色。首先，电子商务逐步由分散化向品牌化、专业化、综合化演变。电子商务由原先的C2C、B2B到B2C再到目前的O2O的演变过程。而各大电商也由初期的淘宝网、阿里巴巴发展到目前的天猫商城、京东商城等专业的B2C商城，并借助移动互联网的发展，加速了线下融合，促进了O2O电子商务模式的发展。其次，平台型电子商务发力，垂直型电商开始向O2O演变。目前，像天猫商城这种以佣金服务费为主要收入的平台型电商凭借其良好的平台基础及用户口碑迅速的扩张其规模，传统的垂直型电商越来越受到平台型电商的挤压，发展空间受到极大的限制。因此，垂直型电商在横向扩张受限的情况下更多的开始依托O2O向纵向发展，通过提供高品质、特有的服务挖掘线下的商机和潜力。最后，线上和线下融合(O2O)共同发展是电子商务未来的发展趋势。
(二)研究目的
O2O(OnlinetoOffline)是指把线上的消费者带到现实的商店中去--在线支付线下的商品和服务，再到线下去享受服务。人们在线消费的比例远远不足线下消费，这是因为大部分都在本地消费了，人们会把钱花在咖啡店、酒吧、健身房、餐厅、加油站、水电工、干洗店和发廊。因为这些物品或是服务是传统电子商务无法实现的，必须到现在的实体中去消费，本课题主要的研究目的就是：使O2O电子商务模式的盈利去效力于普通电子商务中90%的空缺，给企业带来一定的价值参考和借鉴意义，最终效果是改变我们的消费形式，改变生活形态，更方便的满足日常所需。
(三)研究意义
企业利用O2O电子商务模式，把线下和线上两者结合起来，有利于线上的商品的实体感受，同时增加线下商品的销售渠道，线上线下互赢互利，共同为商家带来盈利;研究的目的是有利于商家在今后的商业中健康的发展，引导企业在O2O电子商务模式下实现多方面的盈利。
二、本课题所涉及的问题在国内研究现状及分析
(一)国内研究现状
中国电子商务研究中心讯分析师陈寿送说O2O一方面不是说只是线上和线下交换能力，其实代表的是电子商务另外一个表达方式和另外一个品类不同。我们传统电子商务卖的是实物，但我们O2O要卖的就是服务，我们传统的餐饮，我们的娱乐，这些东西都会是我们研究O2O里面很重要一篇;同时大众点评CEO张涛认为：互联网的本质是带给人们更加便利及快捷的服务，目前有四大基本形态：门户及搜索等信息平台解决人与信息的关系，SNS等社交平台解决人与人的关系，电子商务平台解决人与商品的关系，而本地生活消费平台即O2O解决人与服务的关系。
(二)国外研究现状
在国外，Groupon掀起了团购热潮，炒红了O2O的概念。另外，Yelp、FourSquare、Google、苹果也都非常重视本地服务。Yelp以餐馆评论起家，天然适合做线上线下的结合;FourSquare更是诞生于移动互联网时代，而且几次改版都围绕本地生活信息推荐，早已不再是游戏一样的签到。可以说Yelp和FourSquare存在直接竞争关系，而其竞争核心就是本地生活消费平台。
三、对课题提出的任务要求及实现目标的可行性分析
(一)任务要求：
1、提出问题：虽然目前O2O电子商务模式的企业的发展正如火如荼，但O2O电子商务模式的企业的发展前景却并不明朗，在今后的发展中，O2O电子商务模式的企业是否能够实现盈利，能否减少O2O电子商务模式的企业的诸多隐患，实现企业在竞争中多渠道营销与盈利，都是O2O电子商务模式的企业在今后发展过程中需要克服的问题。
2、分析问题：通过对O2O电子商务模式的企业价值及模式的分析，利用所学电子商务理论的知识，结合他们在网站上的实际运作的.模式从不同方面进行探讨，为问题的解答提供新的视角。
3、提出解决方案：运用所学知识分析O2O电子商务模式的企业的营销策略、运营模式。
4、让更多的传统(非电子商务型)企业和传统电子商务型企业看到这篇文章后，有感而发、响应现在O2O电子商务模式的发展趋势。
(二)可行性分析：
在对O2O电子商务模式的企业在实际竞争中的作用的'分析中，具备以下几点可行性：
1、理论基础：首先，通过对电子商务课程的深入学习，对O2O电子商务模式的企业运作现状及发展进行研究分析。其次，还具有能够有效收集所需的各种资料和信息进行分析的能力。
2、资料状况：通过亲身体验收集相关资料和数据，可以保证资料来源的真实性;同时通过查阅书本、图书馆文献资料和期刊，上网收集各种资料，确保资料的完备。最好是亲身体验一次他们的商品和服务。
3、使用设备：计算机、相关文献资料等。
四、本课题重点研究的问题及解决思路
(一)本课题重点研究的问题：
1、引言
研究背景
研究目的和意义
国内外研究现状综述
2、研究相关理论概述
电子商务模式的概述
电子商务模式的特点
电子商务模式的营销方式
电子商务模式的营销价值
3、我国O2O电子商务模式的企业发展现状与存在的问题
我国O2O电子商务模式的企业在现状
电子商务模式的企业的用户现状
电子商务模式的企业对社会影响力的分析
电子商务模式的企业在发展中存在的问题
电子商务模式的企业在今后发展中的对策
4、研究O2O电子商务模式的企业的策略和方法
电子商务模式的营销理论
电子商务模式所用到的策略
电子商务模式营销的四大雷区
企业在展开电子商务营销的步骤
5、O2O电子商务模式的企业的成功案例分析
搜房网在O2O电子商务模式中营销的案例
携程网在O2O电子商务模式中营销的案例
赶集网、58同城网在O2O电子商务模式中成功的案例
大众点评网在O2O电子商务模式中的成功案例
拉手网在O2O电子商务模式中成功案
结束语：
致谢：
参考文献：
附录
(二)本课题重点研究问题的解决思路：
1、搜集和整理有关O2O电子商务模式的企业及网络营销的文献和资料2、通过自身体验了解关于O2O电子商务模式的企业营销价值及营销策略3、概括、分析O2O电子商务模式的企业在品牌营销中的作用
五、完成本课题所必需的工作条件(如工具书、实验设备或实验环境条件、某类市场调研、计算机辅助设计条件等等)及解决办法
(一)必需的工作条件
1、期刊报纸及互联网相关书籍
2、计算机及互联网的支持：电子图书馆的期刊数据库及相关专业网站
3、导师的意见与帮助
(二)解决的办法
经验总结法、个案法、比较研究法、文献资料法等。着重以个案法为主，然后符之文献资料法，并且通过和外国的技术比较，找出优劣势，提出自己的看法。
六、完成本课题的工作方案及进度计划：
完成本文的工作方案：
进度计划：
20xx年7月20xx9月2日，学生及假期准备开题报告相关资料。
20xx年9月3日-10月19日，学生在教师的指导下，进行资料的查阅、收集，开题报告准备阶段，撰写开题报告。
20xx年10月22日-10月26日，开题报告的审定，由指导教师根据开题报告的
内容确定是否开题，教研室及指导教师负责。
20xx年10月29日-20xx年12月14,毕业论文的撰写第一阶段，完成一稿。
20xx年12月17日-20xx年1月25日，毕业论文的撰写第二阶段，完成二稿。
20xx年1月28日-20xx年3月29日，毕业论文的撰写第三阶段，完成三稿。
20xx年4月1日-20xx年4月13日，毕业论文一次答辩，毕业答辩成绩的汇总。
20xx年4月15日-20xx年5月11日，毕业论文二次答辩，毕业答辩成绩的汇总。
七、主要参考文献
[1]王雪梅.O2O的价值突破[J].IT经理世界，20xx
[2]孙建昆.线上线下：另一种O2O的思考[J].互联网周刊，20xx.
[3]原磊.国外商业模式理论研究评介[J].外国经济与管理，20xx.
[4]吕文龙.团购抛砖引玉O2O[J].互联网周刊，
[5]阿呆.O2O移动发展的未来[J].通讯世界，20xx(5)：58-59
[6]高巍.O2O看上去很美[J].程序天下事，
个时期以来，关于电子商务的"坏消息"接连不断，不少网站经营困难，甚至倒闭或关门了事，还在运营的网站有许多也日子难过，甚至"苦不堪言"，不少网络业界的知名人士和创业者接连"下岗"，就连有中国BtoC电子商务先锋之誉的My8848也先后发生CEO无奈辞职和网站"人间蒸发"这种引起媒体和业界广泛关注的事件。Nasdaq股市一路下跌、持续低迷，投资者的信心不断下滑，两年前还对电子商务趋之若鹜的风险投资商现在对网站和电子商务谈虎色变，避之惟恐不及，这种情形又反过来加剧了靠风险投资或者希望引入风险投资的网站和电子商务服务商的困难，使很多业界人士情绪十分低落。基于以上事实，不少媒体和专业人士做出了中国乃至全球电子商务处于低谷、走向衰退或者干脆从此一蹶不振的判断，许多人因此对电子商务的发展前景产生极大的怀疑，对电子商务的优越性开始出现越来越多的负面的、否定性的意见。那么，当前电子商务形势果真这么糟糕吗？究竟应该如何看待当前电子商务形势？中国电子商务的现状和前景如何？我的观点是：与表面情形相反，我国电子商务正在向深度和广度发展，总的态势是健康的；电子商务的主体正在由IT厂商、媒体和电子商务服务商转换为企业，传统企业正在大规模进入电子商务领域，其特点是坚定、有效但不太吸引"注意力"；企业电子商务是今后观察和判断电子商务形势的主要指标。一、热点网站的兴衰不代表网站整体的兴衰很长时间以来，我们已经习惯关注一些明星式的"热点"网站，在电子商务领域，我们经常关注如8848、My8848、阿里巴巴、美商网等网站，媒体和公众也习惯以他们的兴衰来衡量网站整体的兴衰，以他们的效益来衡量网站整体的效益。这种习惯的形成起源于关于网络经济是"注意力经济"的说法，尽管几年来的发展早已经证明了所谓"注意力经济"其实是一种似是而非的理论，可是不少网站和网站的创业人依然乐此不疲，频频以各种招数吸引媒体和公众的"注意力"，而很多媒体和公众也果真被吸引了去。其实，正如一句谚语所说，"咬人的狗不叫"，而一天到晚张牙舞爪者倒未必真的厉害。网站的发展和现状也有些类似。只要我们不是被动地让一些"热点"网站锁定"注意力"，而是全面深入地观察和评价，就会发现还存在很多正在脚踏实地稳步发展的网站，他们没有被那电子商务资料库8%*%/$++&!%5%21些"宁可做不赢利的大网站、也不做赢利的小网站"之类的豪言壮语所左右和迷惑，以"商务为本"，以现实的市场需求为诉求，效益可观，前途不可限量。在这些网站中，有的专注于"无物流商品"，在网上销售以数字为唯一或主要商品特征的各式各样的卡、票；有的基于其自身的专业或行业优势，建立网上专业交易平台；有的集中精力于某一类特殊商品，也取得了很好的业绩。这些正在走向成功的网站，都有意无意地充分挖掘和发挥了网络和电子商务的优势，有意或无意地规避了网络和电子商务的劣势或是现阶段还不具备的一些条件，为电子商务的应用与发展做出了很好的尝试。我认为，就网站整体而言，只要我们不把眼光局限于那些"热点"网站，将"注意力"放开一些、深入一些，我们就会发现，网站整体正在健康发展，不仅数量在稳步增长，质量也在稳步提高，因此，"热点"电子商务网站的兴衰不代表电子商务网站整体的兴衰。二、网站的兴衰不代表电子商务整体的兴衰电子商务网站代表不了电子商务整体，而只是电子商务诸多环节或者应用方式中的一个。对于专业电子商务服务商--如网上商店、网上交易平台等，网站是必备的前台；对于很多企业电子商务系统，网站只是整个系统的一个窗口。电子商务的应用方式多种多样，很多电子商务应用形式并不依赖于公众化网站的存在，当我们把注意力从新兴的电子商务服务商转向企业电子商务应用时，我们就不再以网站的成功作为衡量的标准，而是更关注这个企业电子商务系统本身是否给企业带来成功。如果说一年前我们还可以把电子商务服务商的网站作为评价电子商务整体的指标的话，那么从2001年开始这种做法已经过时，已经不能正确反映电子商务整体的实际状况，因为中国电子商务在经历了以IT厂商和媒体为主体的第一阶段（1997-1998）和以电子商务服务商为主体的第二阶段（1999-2000）后，从2001年开始已经进入以企业为主体的第三阶段。在这个阶段，不看企业电子商务应用与发展，只看电子商务服务商的网站，便据此做出关于电子商务整体兴盛或者衰落的判断，是典型的以偏概全，是不能成立的。
用英语写报告，对于外贸员来说，有没有接触过呢?下面是我给大家整理的商务英语report范文，供大家参阅!
Reports
Resource Planning Manager: Assessment ofSuitability for Home-based Working
Introduction
The purpose of this report is to assess the suitabilityof my position as Resource Planning Manager forhome-based working.
Findings
My working pattern and that of my colleagues variesfrom week to week. During certain periods a large proportion of my time is spent doingfieldwork. This is followed by office-based work collating and recording the data collected. Oncethe results have been recorded, I proofread the colour copies of all reports and maps.
As regards communication with colleagues, department meetings are held once a fortnight. Atall other times, the individual members of the team communicate either face-to-face or byphone, depending on their location. Apart from official meetings, the same results can beachieved whether I am in the office or working elsewhere.
Conclusion
It is clear that I would be able to undertake the same duties while working from home for a largeproportion of my time. Clearly, some days would be spent in the office for face-to-facecommunication with colleagues. It would also be necessary to use the technical facilities ofthe office at times. However, in order to be able to work effectively from home, I would needto be provided with a networked computer and printer.
Recommendations
I would suggest that I should be given the necessary equipment to work partially from homefor a trial period. After this time, further consultation should take place in order to reassessthe situation.
Report on Effective Team Leadership Workshop 关于举办提高团队领导效率研讨班的报告
The aim of this report is to summarise issues arising from the recent Team Leadership Workshop at Ekstrom and recommend appropriate action.
Findings
The workshop began with an assessment of how the Ekstrom team leaders understood their ranged from assigning and checking other people’s work to motivating others to do the disparity clearly showed that the team leaders had different understandings of their roles and that Ekstrom therefore needed to communicate its expectations more explicitly.
In order to do this,Ekstrom identified key tasks and used WorkSet colours to illustrate the precise level of responsibility which could be allocated to task such as communicating with the team,for example,might be approached in a variety of ways:
n\x05I give my staff instructions every morning.(Blue work)
n\x05I let my staff decide on the best approach for themselves.(Yellow work)
n\x05My team and I decide how to do each work.(Orange work)
Having identified the different possible approaches to each key task,the company was able to select which was most appropriate and communicate its expectations in terms of the skills and behavior required.
Conclusions
It is clear that Ekstrom needs to ensure that its team leaders are capable of performing key tasks in a manner(在某种意义上;在某种程度上) compatible with company the appropriate skills can be developed through in-company training,changing behavioural attributes is much more difficult.
Recommendations
We strongly recommend,therefore,that Ekstrom sets up assessment centres where existing team leaders and new applicants can be screened to ensure that they have the appropriate attributes for effective team leadership.
Barrie Watson
Belin Associates,February 2000
Assessment of Suitability for Home-based Working
Introduction
The purpose of this report is to assess the suitability of my position as Resource Planning Manager for home-based working.
Findings
My working pattern and that of my colleagues vary from week to week. During certain periods a large proportion of my time is spent doing fieldwork. This is followed by office-based work collating and recording the data collected. Once the results have been recorded, I proofread the colour copies of all reports and maps.
As regards communication with colleagues, department meetings are held once a fortnight. At all other times, the individual members of the team communicate either face-to-face or by phone, depending on their location. Apart from official meetings, the same results can be achieved whether I am in the office or working elsewhere.
Conclusion
It is clear that I would be able to undertake the same duties while working from home for a large proportion of my time. Clearly, some days would be spent in the office for face-to-face communication with colleagues. It would also be necessary to use the technical facilities of the office at times. However, in order to be able to work effectively from home, I would need to be provided with a networked computer and printer.
Recommendations
I would suggest that I should be given the necessary equipment to work partially from home for a trial period. After this time, further consultation should take place in order to reassess the situation.
Notes:
home-based working: working at home，在家办公
a large proportion of my time: 我的大部分时间
undertake my duties: 履行我的(工作)职责
Report on the use of company aircraft by department directors
Introduction
The purpose of this report is to discribe how the company jet is used by senior staff(departmental directors and above) of Florentino international.
Number of flights per year
The number of flights per year has increased from 56 last year to 63 this number is expected to increase by nearly 30% to 80 next year.
Reasons for flights
The main reason which was given for using the jet last year was customer meetings(56%).However,this has decreased to 40% this contrast,company meetings,which constituted 35% of reasons for flights last year,rose to 45% this is predicted that customer meetings will be the main reason for flights next year(60%),while company meetings are expected to decrease to just 30%.Other reasons for using the jet have remained almost the same over the three years at between 10% and 20%.
Conclusion
Use of the company aircraft is becoming increasingly popular,and customer meetings are the main reason for using it.
参考文献的引用应当实事求是、科学合理，不可以为了凑数随便引用。下面是我带来的关于 商务英语 论文的参考文献的内容，欢迎阅读参考!商务英语论文的参考文献(一) [1]张佐成。商务英语的理论与实践研究[M].北京：对外经济贸易大学出版社，2008. [2]魏晓锋，张敏珠，顾月琴。德国“双元制”职业 教育 模式的特点及启示[J].国家教育行政学院学报，2010,(01)：92-95. [3]蒋莉。能力本位教育思潮[J].职教论坛，2004,(08)：36-37. [4]刘颖，马春荣 ,王俊 .借鉴国外先进 经验 ,构建高职实践教学模式[J].辽宁高职学报，2009,(11)： 55-57. [5]申厚坤，陶丽萍。高职商务英语专业“双证融通”[J].职业技术教育，2009,(11)：30-31. [6]顾力平。高职院校实践教学体系构建研究[J].中国高教研究，2005,(11)：67-68. [7]俞燕。以就业为导向商务英语专业实践教学体系的构建--以江苏城市职业学院为例[D].苏州：苏州大学，2011. [8]侯松，曾美芬。高职商务英语专业发展及其实践教学模式研究[J].河北师范大学学报，2008,(04)：43-44. [9]王平安。职业教育实践教学概论[M].南京：南京大学出版社，2009. [10]刘春生，徐长发。职业教育学[M].北京：教育科学出版社，2002. [11]袁江。基于能力本位的教育观[J].中国职业技术教育，2005,(03)：23-25. [12]王冰蔚。我们从能力本位职业教育吸取些什么[J].职教论坛，2002,(03)：19-22. [13]高文。情境学习与情境认知[J].教育发展研究，2001,(8)：30-35. [14] John Dewey. Experience and Education [M]..: Collier Books,1963. [15]乔伊斯，韦尔。当代教学模式[M].太原：山西教育出版社，2000. 商务英语论文的参考文献(二) 1. 王德春. 《语言学通论》. 南京：江苏教育出版社, 1990. 2. 王逢鑫. 《英汉比较语义学》. 北京：外文出版社, 2001. 3. 王还(主编). 《汉英对比论文集》. 北京：北京语言学院出版社. 1993. 4. 王季思. 《中国十大古典喜剧集》. 上海：上海文艺出版社, 1982. 5. 王克非. 《翻译 文化 史论》. 上海：上海外语教育出版社. 1997. 6. 王令坤(主编). 《英汉翻译技巧》. 上海：上海交通大学出版社. 1998. 7. 王希杰. 《汉语修辞学》. 北京：北京出版社, 1983. 8. 王希杰. 《修辞学导论》. 杭州：浙江教育出版社, 2000. 9. 王佐良、丁往道. 《英语文体学引论》. 北京：外语教学与研究出版社, 1990. 10. 王佐良. 《翻译：思考与试笔》. 北京：外语教学与研究出版社, 1989. 11. 魏志成. 《英汉语比较导论》. 上海：上海外语教育出版社. 2003. 12. 魏志成. 《英汉语比较导论》. 上海：上海外语教育出版社. 2003. 13. 翁显良. 《意态由来画不成?》 北京：中国对外翻译出版公司, 1983. 商务英语论文的参考文献(三) [1]徐鲁亚。“商务英语”的学科定位与实践教学[J].民族教育研究，2005,(9)：84-85. [2]李静艳。商务英语应用型人才为地方经济服务的探索与实践[J].长沙航空职业技术学院学报，2009,(5)：22-25. [3]郭洪月。我国高等职业教育实践教学环节的研究[D].天津：天津大学，2007. [5]郭水兰。实践教学的内涵与外延[J].广西社会科学，2004,(10)：186-187. [6]徐国庆。实践导向职业教育课程研究：技术学范式[M].上海：上海教育出版社，2004. [7]李国艳，田鸣。系统化实践教学体系--基于就业导向视角的研究[M].北京：经济管理出版社，2012. [8]马树超。做学合一与职业学校变革[J].教育与职业，2009,(05)：40-42. [29]刘德恩。论高职课程特色[J].职业技术教育，2001,(6)：3-6. [9]廖英，莫再树。国际商务英语语言与翻译研究[M].北京：对外经济贸易大学出版社，2007. [10]王媛。高职教育的实践教学体系研究[D].天津：河北工业大学，2008. [11]伍波。浅论高职实践教学存在的问题及对策[J].经济师，2008,(5)：146. [12] 邓英剑 ,刘忠伟。高等职业教育实践教学存在的问题及其对策[J].中国电力教育。2008,(9)：89-92. [13]吴雄彪，花有清，郑一平。高职实践教学体系的内涵与质量评价[J].金华职业技术学院学报，2004,(03)：47-50. [14]叶澜。教育学原理[M].北京：人民教育出版社，2007. [15]林添湖。对国际商务英语教学的三点思变[J].国际商务研究，2004,(1)：60-61. [16]王蔷。教学法教程[M].北京：高等教育出版社，2006. 猜你喜欢： 1. 英语论文的参考文献大全 2. 商务英语专业毕业论文范文 3. 浅谈商务英语论文范文 4. 商务英语专业论文范文 5. 商务英语毕业论文范本
随着全球经济一体化趋势日益加快，国际商务活动日益频繁。这些商务活动的许多领域，如技术引进、对外贸易、招商引资等，所使用的英语统称为 商务英语 。下面是我带来的关于商务英语 毕业 论文摘要的内容，欢迎阅读参考!商务英语毕业论文摘要(一) 商务英语特点浅析 [摘 要]商务英语是外贸人员同世界各地开展进出口贸易时用于洽谈交易、联系业务的一种应用语言。由于英汉两种截然不同语言的差异及其特定的社会功能和题材内容决定了商务英语自身与众不同的写作特点。本文拟从跨 文化 交际学的角度对商务英语的特点作一番探析，从而事倍功半地达到成功交际的目的。 [关键词]商务英语 跨文化交际 合作原则 礼貌原则 关联原则 商务英语毕业论文摘要(二) 商务英语翻译浅析 [摘要]商务英语翻译在国际贸易中起着越来越重要的作用。本文从商务英语的内涵、特点、翻译策略等方面，对商务英语的翻译进行了浅要的分析。 [关键词]商务英语翻译策略 商务英语毕业论文摘要(三) 浅谈英语商务 谈判技巧 [摘要] 随着经济全球化的发展。中国的国际贸易也越来越发达。要想和外国人做好每一笔生意，你必须了解世界各国的文化。国际贸易中跨国的商务谈判在所难免，所以你也必须懂得把全界各国商人的谈判风格研究从文化的角度来探讨国际商务谈判，分析国际商务谈判过程、世界各国商人的谈判风格，增强中国商人在国际贸易中的竞争力。 [关键词] 语言技巧谈判风格谈判技巧 以下是我带来的关于商务英语的论文，希望能帮到您! 浅谈商务英语教学 摘 要：随着中国在世界经济中的日益活跃，大学中的商务英语需求也随之增多，这是因为商务英语专业培养的是有着扎实的英语基础同时具备外贸专业知识的复合型人才;同时，教师如何讲好这门课也日益受到关注。所以，本文就以商务英语教学为话题进行浅谈，企在与同行有所交流并最终相互促进与提高，使学生和教师双赢。 关键词：大学;商务英语;教学 随着中国在国际经济活动中的日益活跃以及自身发展的迫切需要，商务英语专业也日益成为了大学热门专业之一。商务英语专业培养的是有着扎实的英语基础同时又具备外贸专业知识的复合型人才，因此，对于商务英语的教学既要考虑到英语知识的授予，又要注重英语能力的提高。如同一般英语一样，阅读也是商务英语语言运用中的一项重要活动，通过阅读既可以让学生掌握相关阅读技巧，从而提高阅读速度和语言能力;同时又可以培养学生接触商务知识和熟悉商务运作流程的实用能力。所以，本文就以商务英语中教学方面进行浅谈，企在与同行有所交流和相互促进与提高。 一般来说，商务英语教学应该涵盖语言学习和商务知识两方面内容，是集语言理论、商务理论及商务实践于一体的综合性教学。所以，教师的教学要结合所用教材，灵活运用 教学 方法 ，并且在教学活动中要注意活跃课堂气氛，让学生在轻松愉悦的氛围里进行知识的学习，最重要的是提高学生实际应用语言并进行交流的能力。对于该课程的教学，笔者根据多年的相关教学 经验 ， 总结 出了如下的教学建议： 第一，基本词汇是商务英语的基础，以此为基础，扩充词汇的学习，这是进行相关商务 英语阅读 的基础。可以通过将生词与已知词汇进行相关联系来实现对生词的记忆和掌握，当然，将生词放在阅读 文章 中进行学习也是一个很好的方法，或者将二者联系起来回更好。下面举例说明。 confirm一词在普通英语中作动词时的意思是“确认，证实”，如： ● His guilty expression confirmed my suspicions. (他内疚的表情证实了我的猜疑。) 而在商务英语中，confirm应该译为“保兑信用证”，即指一家银行所开的由另一家银行保证兑付的一种银行信用证。如下句： ● Payment will be made by 100% confirmed， irrevocable Letter of Credit available by sight draft。(付款方式为100% 即期，保兑，不可撤消信用证。) 那么，教师再阅读短文中就可以先将需要讲解的词汇标出，让学生说出在一般英语中的其意义;然后，在进行商务英语中所表示出的意义的讲解;最后，让学生思考并练习这些“商务意义”，注意一定要在句中，然后是整篇文章中进行理解和熟悉。 第二，具备一定商务英语词汇后就要以篇章为单位来进行训练，目的是进一步巩固所学新意(商务英语中该词汇的意义)。此阶段，最好选取一些有实用价值的英语阅读材料，在真实的商务场景中进行语言知识和商务知识的双方面习得。如：阅读文章中摘出的两句话： ● You may get a 5% discount if your order is on a regular basis. ● If a seller extends credit to a time draft， they have made a trade acceptance. The seller can request that the bank finance the transaction by buying the draft. The bank is said to discount the draft. 通过加深巩固练习，学生可以跟深刻地理解discount一词。 下一步，以对话或是篇章进行知识的延伸。如下面关于产品介绍的对话： ● A： These are our new models. B： What are their strong points? A： There's a lot to be said for them. In the first place， they are more durable than any similar ones on the market. B： Why does it take longer to wear out than the others? A： The yarn is carefully selected for quality and woven very tightly in this fabric. B： Can you leave these samples with us? A： How long do you want to keep them? B： About three days. ● A： That's all right 此时，引导学生进行整体把握，即：“为什么在这种语境会这么说?”为下一步中西方差异做铺垫。并且可以考虑在这个阶段的学习后增加一些课堂对话练习的活动，激发学生使用的欲望，增添真实的语境。 第三，在商务英语的教学中一定要注重商务礼节的介绍，并且还要特别之处中西方商务礼节或习惯方面的差异，以免在今后的实际运用中造成跨文化差异而带来的不必要的困扰。如：在中国，对于对方的赞美或是夸奖，为了表现出礼貌，通常受赞美或是夸奖的一方一定会说“哪里哪里”等拒绝性的答复;但是，西方人一般会去高兴地接受，往往是Thank you. / Thank you very much. 等，因为他们认为拒绝是极为不礼貌的。又如，在商务谈判时，中国人喜欢委婉而谦和地表达自己的观点;而西方人一般会开门见山，直奔主题。因此，在平时的教学中必须指出诸如此类的文化差异，一方面解答而来学生对于一些商务英语文章背景的不理解问题，另一方面也提高了学生的学习兴趣和求知的欲望，充满了好奇感和探究感。 总之，在课堂教学中一定要同时兼顾英语的基础知识而后专业知识的储备，以及英语技能和相关商务知识的积累这两方面的内容。但是，这些不是孤立的，而是相互关联和相互渗透的，可以说，一环扣一环，环环相关，某一个方面出现问题，就会影响 其它 方面的学习和提高。因此，我们在日常的教学中应该多角度、多方面进行指导，同时，也要求我们教师也要多学习、多更新自己的知识，这样才能满足学生的需求和自身的提高。 参考文献 [1] 蔡芸。培养复合型人才的有效方式--商务英语专业课程评价[J]。外语与外语教学，2001(4)。 [2] 陈建平。案例教学法与商务英语教学[J]。宁波大学学报( 教育 科学版)， 2004(5)。 [3] 刘江凤。论本科院校商务英语专业学生职业技能的培养[J]。考试周刊，2011(5)。 [4] 莫再树，张小勇，张云。基于语言经济学的商务英语教育研究[A].。湖南大学学报(社会科学版)，2006(4)。 [5] 叶兴国。新形势下的商务英语教学与研究[C]。上海：上海外语教育出版社。2008年10月。 猜你喜欢： 1. 商务英语专业毕业论文范文 2. 商务英语毕业论文范本 3. 关于商务英语毕业论文范文 4. 商务英语专业论文范文 5. 商务英语相关毕业论文范文
论房地产开发项目全面风险管理来源：中国论文下载中心 [ 08-11-11 13:59:00 ] 编辑：cw2112549摘 要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。�关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目�中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02��1 房地产开发项目全面风险管理的方法�全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。�在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。�2 房地产开发项目全面风险管理的流程� 房地产开发项目风险识别�房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。� 房地产开发项目风险评估�房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。� 房地产开发项目风险监控�房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。�3 房地产开发项目全面风险的应对策略� 风险回避�风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。� 风险控制�风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。 风险转移�风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。�风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。�风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。� 风险自留�风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。� 风险利用�风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。�4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题� 制定风险应对计划应具有针对性�风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。� 注重应对管理方法的组合�无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。� 注意应对管理的经济性�为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。�参考文献�〔1〕�陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考〔J〕.中国城市经济，2007，（8）.�〔2〕�陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理〔J〕.西南科技大学学报，2006，（3）.�〔3〕�陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析〔J〕.四川建材，2006，（2）.�〔4〕�邓田生，徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探〔J〕.企业技术开发，2006，（11
我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 ，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= (t= )拟和优度检验R=，F=，DW= (DP)= (DS) (t= )拟和优度检验R=，F=，DW=由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+(t= )拟和优度检验R=，F=96，DW= (HP)= (DP)(t=)拟和优度检验R=，F=，DW=由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= (t= )拟和优度检验R=，F= ，DW= (HP)= (M)(t=)拟和优度检验R=，F= ，DW= 由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）3. 刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）4. (日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，19975. 毛镇林、赵相如、王待宗，政府建个“土地储备中心”如何——杭州土地资源收购储备制度评述，杭州市土地储备中心网6. 陈迪，“土改”点燃公平之火，决策资源房地产研究中心网7. 沈兵明、罗罡辉、卢春强、祝军，城市土地储备量研究——以杭州市为例，经济地理
房地产开发项目开发时机的分析，首先应展望开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机。但是必须充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型的房地产开发项目通常应考虑分期分批开发，或称滚动开发。由于房地产开发通常需要的时间较长，一般应采取“反周期”和“逆向思维”运作。所谓反周期运作，是说房地产市场在一定程度上是周期性波动的，有高潮、有低谷。除了房地产投机炒作和“短平快”的项目之外，如果在房地产市场低潮时进入，可供选择的项目多，竞争对手少，取得开发场地的成本低，但开发完成后往往迎接的是高潮；而在房地产市场高潮时进入，则刚好相反；可供选择的项目少，竞争对手多，取得开发场地成本高，开发完成后往往迎接的是低潮。因此，在房地产市场高潮时反而要持相当审慎的态度。所谓逆向思维运作，是说大家都想做的项目最好不要去做，避免一哄而起；相反，大家都不想做的项目此时如果去做，将会有意想不到的收获。正如美国一本投资著作所言：“当舆论普遍对某种投资的评价不乐观时，此刻加入投资，通常可以提高你的投资报酬率。”“反周期”和“逆向思维”应当结合起来运用。房地产开发项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类，本文根据项目风险的不同特点，按照风险的属性进行分类。 （1）宏观环境风险 政治环境风险。指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险；经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条；政策环境风险。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 （2）区域环境风险 区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险。城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险；环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。项目管理培训（3）土地风险 项目管理论坛土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。 （4）资金风险 资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。 （5）设计风险 先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险；适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。（6）工程风险 发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。 项目管理者联盟文章（7）市场风险 项目经理圈子