第一部分 市场篇项目实施之前，需对整个市场环境进行深入的调查分析，准确掌握市场信息，把握市场环境的变化。因此，我们组织了一支专业的市场调查小组对项目的市场环境进行了细致的调查研究。一、项目营销环境调查分析1、XX城区环境A、XX简介全镇占地总面积381平方公里，人口万人，其中城区人口万人。总面积为362平方公里，其中城区面积平方公里。全国153个重点示范镇及全区20个重点小镇之一；具有良好的投资环境。B、交通发达、运输便利东接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；处柳江、桂柳高速公路、国道322线、209线、湘桂铁路交汇处，是西南省区通往广东、湖南的重要通道，来往客运非常繁忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤，区位优势独特。这些都为XX商业的发展提供了得天独厚的地理环境。2、政策环境B、加大基础建设，吸引外资 镇政府加强XX的基础建设，扩大城区的建设力度，多方引进外来资金的投入并给予多方优惠政策，如按五折优惠价收取土地征用费或租用费，在用水、用电方面给予优先安排，帮助代办有关证、照手续等。一系列的优惠政策，给XX投资环境的改善提供有力的支持与帮助，为XX房地产业、商业的发展创造了良好的机会。C、长远规划 1997年起，镇政府对全镇实行至2015年的长远规划，2004年再次调整规划，加大镇区功能完善性，拟2005年前引资在码头处建设一座AA公园。规划为房地产业的发展提供了更多的机会，XX房地产业的发展前景乐观。3、流通环境D、 陆地交通繁忙XX做为一个交通枢纽，来往的车辆非常频繁，每一时间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边基本上都是车辆维修的铺面，约估有十家以上，可见陆地交通的繁忙及过往车辆之多。项目位于镇中心十字路口旁，各来往车辆络绎不绝，均从此经过，保证了区域内巨大的车流量，为项目营造旺盛的环境氛围。E、 水路交通发达XX镇的水路交通也不落后于陆地交通，水运方便，LR西面的柳江河有两个码头，LQ江建有1个码头，年吞吐量15万吨。LQ江上的水运很频繁，可以看见大小船只经常在江上穿行。水运以货物运输为主，到了赶集的日子，客运船只逐渐增加，多数是来自倒江等地的下游民众。 项目靠近LQ江码头，赶集日许多民众通过此码头上到镇上，这为项目开拓了更大的市场。F、集日人流量增加XX集市人流量比平日尽多出一倍，人山人海，非常热闹，赶集的民众纷纷来到镇上买卖，买卖品种众多，以农副产品居多。集日以三天为一个周期，在这一时期成交额也达到最高。集日的人流量给项目增添了大量的人气。4、企业环境G、企业状况全镇企业有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食品、机车修理、塑料等170多家企业，个体户达2800多户，其中千万元企业14个，500万元企业21个。工业园区内有34家民营化工、冶炼类企业；造纸厂星罗棋布，大大小小总共有8家左右，其中以林业造纸厂最大及最具规模，是广西级的造纸企业。整个镇以工业较为发达且发展速度较快。H、大型企业入驻与YY工业园区对接后，XX镇将在LQ江对岸再建一个工业区，现已有睡宝床垫厂进驻，并开始建设厂房，将于明年年底投入上线。紧随着有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化的企业来到XX投资建厂，其中多为L、鹿寨的投资商。大型企业的入驻必然带动XX经济的发展，提高居民收入，从而刺激消费。二、收入与消费的调查1、人均年收入情况A、 XX行政管理范围内的乡、村、屯等人均年收入为2650元左右，而城区内的人均年收入为10000元左右。B、镇政府收益的主要来源90%来至镇工业的收入，剩余10%主要是运输业及农业。 XX镇人均年收入和财政收入来源统计表： 区域 人均年收入（元） 产业 镇财政收入来源（%） 城区 10000 镇工业 90 乡、村、屯 2650 镇运输业及农业 10 可以看出 ，XX城区的人均年收入相对还是比较可观的，并且XX镇的工业带动着整个镇经济的发展，随着镇工业的不断完善和改进，镇经济必定再上一个台阶，经济的发展带动收入的增加，XX人均收入可望提高，但是可以预见，居民收入增加同时储蓄也在不断的增加。2、企业职工收入情况A、现有的工业园区内民营企业的人均月收入水平都在600元～1000元左右，园内工人以周边的居民为主，约估1000人左右。B、林业造纸厂人均月收入在1000元左右，而镇上制糖厂正在企业改制过程中，效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。XX企业职工收入情况统计表：类别 企业结构 人均月收入（元） 林业造纸厂 股份制 1000 镇制糖厂 企业改制中 600～800 民营化工企业 合同制 600～800 民营冶炼企业 合同制 600～800 随着近年工业园区扩建，做为L的卫星城，与L工业相接轨，连接YY工业园，引进大型企业的入驻，带动工业以及其他产业的发展，人均收入将再上一个台阶。3、消费情况A、容消费水平与L消费水平相持平，生活用品及市场肉、菜类价格与L同类物品在一个标准线上。B、旅馆住宿业不发达，客源不足，普通的旅馆收费5元～15元/天，镇重点保护单位喜来登宾馆最低消费80元/天。 XX镇除住宿较为便宜外，其他消费稍高，随着经济的发展，收入的提高将会带动消费水平的提高，但人们的消费意识也逐渐转变，因此，消费不会趋于盲目，而是较为保守。 三、XX镇住宅开发总量调查分析 1、现有住宅状况调查A、 老城区老城区多数是外来租住人员，连周边人数共有1000多人，居住以平房、土胚房为主，环境、卫生较差。B、 新城区a. 1996开始，整个镇的文化政治中心整体搬迁到新城区内，在政府搬迁的同时，原有居民跟随一起搬入新城区，并且在新城区内买地自建私人砖房，其中，砖房三层结构占50%，四层结构占30%，二层结构占20%。b. 在较为热闹的街区及主干道，居民买地建房后一楼主要做为商铺用，或自己居住及出租，面积50㎡～80㎡不等，租金500元左右。c. 据调查，新城区内除了原有居民外，还有周边乡村甚至L、鹿寨的外来人员买地建房，部分买地主要为炒地赚差价。2、现行开发的商住小区调查分析A、BB商住小区 项目名称 BB商住小区 占地 125亩 每户占地 80㎡～90㎡ 总户数 270亩 推出时间 2002年9月 销售状况 销售100块宅基地左右 配套设施 建有文化娱乐花园、货运客运的停车场，中心道路由开发商销售前期建设完成，规划并铺设完毕排污、供水、用电等基础设施 首期开发 宅基地位置 靠近货运、客运处 宅基地数量 48块 销售形式 竞标 价格 12～18万 销售状况 全部售完 开间 5m～ 进深 12m～16m 层高 3米 现在开发 A类 宅基地位置 主干道旁 规划形式 “棺材盒”形式 销售价格 1000元/㎡ 开间 5m～ 进深 12m～16m 层高 3米 B类 宅基地位置 不临街处 规划形式 “棺材盒”形式 销售价格 800元～900元/㎡ 开间 5m～ 进深 12m～16m 层高 3米 C类 宅基地类型 别墅型地块 规划形式 三面采光结构 销售价格 1000元/㎡ 开间 5m～ 进深 12m～16m 层高 3米 备注 现在开发的宅基地共185块，分为A类、B类、C类三种形式销售，已经销售了57块，占现行开发总量的30%，C类宅基地共16块已经销售了一块。项目规定最高楼层只能建设四层，二年内开工，若二年内不能开工，可到镇上继办手续延期开工。 BB商住小区规划平面图：B、XX综合性广场由鹿寨县开发商投资建设，项目已经进行过开工奠基仪式，但整个项目在规划过程中，具体细节方案还没有出台。 从XX镇住宅开发总量的调查来看，住宅开发量并不多，除老城区、新城区外，只有现行开发的BB商住小区。住宅状况也并不理想，老城区环境、卫生都较恶劣，随着文化政治中心的转移，居住人口集中在新城区内，造成新城区人口密集。同时，随着一些大型企业的入驻，住宅开发总量必将增加。四、XX贸易市场调查分析1、XX农贸市场A、市场地处于两主干道之间，占地8、9亩，是最热闹及货物最为齐全的集散地，其中包括肉类行、成衣行、杂货行、饮食行、布匹行、五金、门面等等，镇工商局直接管理。B、 市场内20㎡左右的铺面总共有90间，租金约估350～400元/月，有30间左右是一、二楼一起出租的，租金约估为500～530元/月，摊位一共有220个，肉类摊位的租金最贵，约要1万～2万元/年，以竞标形式获取租用摊位的优先权，其它的固定摊位费在20元～50元/月左右，散摊要求收取市场管理费用，约估元/天。 XX农贸市场情况统计表：类别 数量 租金 备注 单间铺面（20㎡） 90 350元～400元/月 肉类摊位以竞标形式获取租用的优先权 两层铺面 30 500元～530元/月 肉类固定摊位 220 1万～2万/年 其他固定摊位 20元～50元/月 散摊 市场管理费用：元/天 2、雒贸苑市场A、市场处于新城区的住宅密集地方，周边全是居民住宅，这一点也制约了市场的交通，一些大型货车、农用车无法进入市场内，限制了市场的发展，在镇政府加力要求下，凡进入XX赶集销售家禽、谷物米类的生意人全部进入雒贸苑市场内经营。B、雒贸苑市场每个摊位收2元/天的市场管理费用，而市场内原有的14个水泥固定摊位主要用于饮食料，每月约130元的管理及租金费用，晚上以夜宵经营为主。 C、非赶集日市场内非常冷清，在白天基本没有人在市场内经营。3、马路市场 沿马路一路摆摊，主要以水果、农副产品批发为主，每个摊位收元～3元的占路费及管理费。马路市场影响了整个镇的形象以及卫生环境，镇政府针对这个问题对马路市场做出了一定的规划，将再建设一个市场来解决这一问题，在地址上要求交通便利，宜于车辆的进出。 通过对XX贸易市场的调查可以看出，XX贸易市场还不完善，除XX农贸市场外，缺少较具规模的农贸市场。雒贸苑市场除集日外基本上无人在市场内经营，非常冷清，马路市场则是大大影响了镇容镇貌。光是XX农贸市场并不能满足广大消费者的消费需求，并且市场的不规范性很大程度上阻碍了贸易的发展，因此，项目规划建设一个最具规模的大型农贸市场正恰恰填补了这一空缺。五、调查结论1、政府加快经济发建设步伐，鼓励投资，房地产发展潜力巨大。 A、XX镇正在一个起步的阶段，百废待兴，镇内如文化小公园、影剧院等政府性的便民设施都基本没有，很多东西都只是在规划当中，但XX的发展实力是我们看得见的，这与政府的大力支持是分不开的，给投资者一个广阔的发展空间。 B、XX镇党委、政府把XX集镇建设视为振兴XX的新的经济增长点。为加快经济建设步伐，在短短的几年时间，开发了五期房地产共400亩，所有的街道全部硬化、绿化，供水、供电、排污等配套设施俱全，建成XX农贸市场、雒贸苑市场。还给予投资商一定的优惠政策鼓励投资，这在一定程度上，大大促进了XX房地产业的发展。 C、在政府的大力支持与帮助下，XX经济得以快速的发展，众多投资商均看好这难得的发展机会，纷纷来到XX投资。来自L、鹿寨的不少投资商把眼光放在了地皮买卖和农贸买卖上，通过炒地皮和进行农贸交易赚钱，而部分XX当地居民也希望通过商贸买卖致富。因此，项目发展的潜力是非常巨大的。 D、XX工业园与YY开发新区相接壤，L啤酒厂、L锌品厂等多家大中型工厂均已或即将举厂搬迁至XX镇，YY工业园区与市政府新规划所带来的巨大人流、资金已陆续进入XX，给XX房地产业、商业带来了前所未有的发展机遇。2、项目具有地段优势 项目所处地段车流量巨大，由高速公路进入镇上的必经此路，并且项目定在LQ江大桥旁，靠近码头，码头是XX连接下游民众的重要脉络，也是XX经济对外交流的渠道，因此给项目中规划的市场地理上的优势。XX的第二个工业区正好在LQ江对面，看得见一定市场的存在。3、XX缺少一个具有规模的商贸中心XX镇规划在LQ江对岸即项目所在处对面再建一个工业区，新工业区的建立必定带来众多企业的入驻，同时其他大型企业纷纷落户XX，随工厂搬迁的企业职工也将在XX居住。新增的大量人流安置XX的同时，更需要一个成规模的商贸中心来满足人们的各种需求，而XX正缺少一个这样的商贸中心。4、消费群体增加 镇政府鼓励投资，许多外来投资商把握这一机遇都来到XX进行投资，同时，多家企业纷纷落户XX开厂创业，加上YY工业区的快速建设，XX工业园与YY工业区的对接，这些都将带来一股强大的房地产消费群体。5、消费能力有限 XX经济建设稳步向前，随着经济的发展居民的收入会有所提高，但是，人们的消费能力还是有限的。XX人们的收入水平相对L要低许多，但消费水平却与L的持平，日常消费都稍高。一块80㎡的宅基地大概需8万～9万元左右，对于收入有限的XX镇人们来说，8、9万无疑是一种沉重的经济负担。第二部分 营销篇通过专业的市调人员对项目及项目各项情况进行的深入细致的调查，以及我们整合各方面因素结合对市场调查的研究和分析，在符合市场规律的前提下，我公司本着满足消费者需要并保证贵公司最大利益的宗旨，特拟定出以下适合AA商贸城的营销计划。一、项目优劣势分析1、优势（1）优良地段AA商贸城所处地段与XX目前的最中心地段仅百米之遥，位于十字路口旁，是XX进入高速公路的必经之处。更为重要的是，新建的XX工业区与商贸城隔江相望，众多从L搬迁而至的大厂及庞大人流对于商贸城日后的经营、运作将是一有力支撑。（2）正确项目定位项目定位于以卖宅基地为主，此点非常切合目前的XX市场，在XX当地，经济发展水平普遍不是很高，居民思想仍保存着旧时的观念，有买地发家、防老、传宗接代的精神需求，本项目的推出即迎合了消费者的此种意愿。（3）项目前景看好XX正面临着一个全新的发展机遇，众多企业、单位的迁入，大量人流的涌入，对于商业地产来说无疑是一个巨大的机遇，所面临的将是一个更为巨大的市场。（4）市场竞争小XX镇目前仅有一个地产项目——BB小区，相对当地消费者来说，选择面相对较小，因而我项目所面临的（5）项目整体规模大AA商贸城总占地面积100多亩，整体规模相对较大，对于整体商业氛围及旺盛人气的营造均具有较大的优势，同时，因为规模大，所以内部设施配套方面会更为全面。（6）内部设置优势AA商贸城内部中心位置修建一座2层综合楼，一层为农贸市场，二层为L工贸大厦强力进驻，以农贸市场及工贸大厦的鼎盛人气，更利于带旺区域内商业。2、劣势（1）商业地产氛围不成熟XX镇之前只有一家房地产开发项目，整体地产商业氛围不浓，区域市场并不成熟，对于本项目的推广、展开及诉求上会产生一定的阻碍。（2）目标客户较为分散本项目的目标客户较为分散，主要集中于XX镇、周边乡镇、鹿寨县城及L市，分散的客户，不利于住处的传播。（3）可选择传媒受限制当地可选择媒体仅限于电视、户外广告等少量机构，地产界最常用的报版广告在当地难以起到有效作用，这些在媒体选择上的限制，对于项目的推广是较大的不利因素。（4）消费者观望心理因当地房地产业发展刚刚起步，未形成地产购买的习惯，所以项目运作初期预计会出现相应的消费者观望状况。二、营销目标1、通过周密的市场分析并结合项目情况及经济走势，制定如下营销目标：时段 推出计划 单价（均价） 2004年1月 10% 元/㎡ 2004年3月 30% 元/㎡ 2004年4月 20% 元/㎡ 2004年5月 40% 元/㎡ 合计 100% 元/㎡ 2、在保证地产公司最大利益和符合市场消费者的消费要求的前提下，适时提高销售单价，争取最大的利润空间。3、项目前期销售规划，努力使项目销售开门红，从而树立项目名牌、企业品牌，提高企业知名度、美誉度。三、对项目价格的建议通过我们对市场的深入调查、分析，并结合AA商贸城自身的各种情况，为规避市场风险，同时争取最大利润，并获得整个项目的成功，我们建议采用低开高走的策略，开盘时经积极造势，以均价元/平方米推出，在销售行情看涨之后，可争取将均价提到元/平方米。四、对项目内部设置的建议1、主题商业街区打造AA商贸城共分两期打造，将小区内6条主干道依不同的建筑风格进行专业打造，将之规划为6条主题商业街：（1）伦敦商业街（2）纽约商业街（3）香港商业街（4）巴黎商业街（5）东京商业街（6）曼哈顿商业街。同时，依小区地形特征，分为五个主题商业区：（1）五金家电区（2）服装（3）饰品区（4）休闲娱乐区（5）日用百货区以上6条商业街及5个主题商业区分别以五金家电、服装、饰品、精品、休闲、娱乐、餐饮、日用百货等为主营项目，以专业化的经营打造项目商业氛围。2、内部配套设施营建小区内部依规划将建造一栋2层的综合楼，一、二层分别经营农贸市场及工贸商场，同时我们建议开发商在小区内注重停车场所及路灯等公共设施的建设，以一个更为优良的经营环境来吸引商业业户及购物人流。3、内部环境营建因小区定位为商业性质，总体绿化率不高，所以在建造时应尽量利用好每一处绿地，做出特色，并可适当地考虑假山、喷泉等景观，给选择在此居住的人一个选择此处的理由。五、营销策略1、项目市场定位（1）项目市场定位总体思路① 站在XX镇至高地位的高度上策划运作本项目 本项目为XX镇真正意义上的第二个房地产项目，所处地段较佳，因此本项目具有较宽的辐射面，以较高的出嫁点打造此项目，可获取消费者心理上的追崇，同时建立起项目及开发商的品牌。② 倡导XX投资新模式 以全新的模式，给XX人民一个投资的机遇，通过积极的造势及项目本身的特性的讲议求，营造出蓬勃商业气息，激发消费者投资、发展的热情，引发出消费者对更美好生活潜在的渴望，引导消费者重新理解投资定义。（2）市场定位根据市场调查结论的分析，并针对当地消费者及产品自身特性，本项目定位为以开发销售宅基地为主，以多层住宅为辅，在客户心目中建立“AA商贸城”极具商业价值，富含升值、投资潜力的鲜明形象，是一个有坚实开发商作保障，价位合理而潜力巨大的地产项目。2、目标消费群体定位基于本项目的市场定位，并结合当地消费群体的特性，将本项目的目标消费群体定位于当地中老年人。这类人群具有以下特点：（1）购买力强（2）有投资欲望（3）有给子女留一份产业的传统思想3、营销通路（1）广告诉求① 电视广告在电视广告方面可选择媒体：鹿寨电视台、柳江电视台、桂中电视台。② 户外广告牌③ 路灯广告（2）现场诉求① 销售现场 A、现场氛围 B、销售人员传播 C、楼书单张、手提袋等资料 D、其他② 外设展点 本项目在推出阶段将于鹿寨及XX主要区域设立展点，以面对面的方式，将本项目的信息向受众传播。（3）口碑诉求从各个方面来营造项目的良好口碑，例如广告、销售现场、展点等处。以良好的口碑赢取更多的客户，同时建立客户的购买信心。六、营销战术1、前期造势战术项目开盘前期通过系列广告主题鲜明、一致的诉求，加之有轰动效应的主题策划活动，将AA商贸城的影像深刻地印在消费者心中。实施要点：（1）广告投放的力度 （2）诉求主题的鲜明、一致 （3）宣传活动的新颖、到位2、全方位攻击战术在前期成功造势的基础上，以多渠道的传播，将本项目的多个诉求主题灌输于消费者，形成一股强大的攻势。3、心理战术从准确把握消费者心理出发，从消费者的各方面需求展开诉求，有效针对消费者以下心理：（1） 随大流（2） 攀比（3） 渴望致富（4） 信心缺失有了对消费者心理的准确把握，在推广中可做到有的放矢，精确而迅速地打动消费者。4、重点突破战术进入强销期，通过前期市场调查分析及开盘期间客户积累分析，可得到准确的目标消费群体定位，在此期间，有强针对性地重点突破该类消费者，集中兵力收获最为丰盛的果实。5、正面出击战术采用外设展点的方式，以XX镇为主，以鹿寨县为辅，在主要人群集中地、集贸市场、厂矿单位等处设立展点，置业顾问现场宣传，并分发资料，以主动积极的方式赢取更大的市场。6、短兵相接战术 利用有时代感、浓厚商业氛围的销售现场，以及气派的展板等来吸引旁观的目标消费者，并使其受到极深的感染。销售人员能力强、经验丰富，并熟悉市场，同时加强客户追踪、回访，形成高度的营销网。七、销售前的准备1、现场布置售楼现场的布置通过展板、沙盘、吊旗及简洁明快的灯光等其他，营造出一种商业氛围浓郁，人气鼎盛的环境，使售房现场的整体氛围与AA商贸城的定位相一致。2、户外广告牌、路灯主要设立于XX镇中心繁华地带、主要路段及现场周围，以极强的视觉冲击力予消费者以震憾。3、销售执行（1）销售资料A、公司营业执照B、土地使用证件C、土地销售证件D、统一说词E、价目表F、付款方式G、交房标准H、客户资料表I、办理产权证有关程序、税费J、建房流程K、建房收费项目明细L、附近学校收费明细M、预订书N、销售合同标准文本O、个人土地抵押合同P、个人置业商业性贷款合同Q、按揭办理办法R、利率表（2）开售前培训培训目的：使销售人员了解并掌握以下知识：A、国家相关政策B、房地产基本知识C、按揭知识D、项目产品特点E、自身优劣势F、竞争对手状况G、相应销售技巧。培训内容：A、人员培训模式 人员配备模式总经理 销售经理 置业顾问第1组（2人） 置业顾问第2组（2人） 销售主管 市场策划部 人员配备以专案模式进行，由销售经理向业主负责，主持日常销售工作，统辖销售主管和二个业务小组。B、销售培训计划表注意事项：a、需得到公司各部门的全力配合，资料要求准确及详细； b、在今后执行过程中，应不断强化和检查。（3）客户管理系统A、电话接听记录表B、新客户登记表C、老客户登记表D、销售日统计表E、销售周统计表F、月报表G、已成效客户档案H、应收帐款控制I、保留楼盘控制表八、销售造势1、奠基造势以售楼部揭牌，工程奠基及大型歌舞表演三场活动为主体，通过舞狮、前期宣传为穿插、辅垫，形成当地一轰动性事件，通过项目奠基活动，打响整个项目动作的头炮。2、开盘前期造势项目的开盘，是承接奠基的又一重要环节，一个良好的开盘，在很大程度上决定了项目销售的成败，因而开盘前期的造势至关重要，本项目针对区域经济、文化特征，将采取以下活动方案：（1）广告，以电视广告、户外广告为主；（2）有关联宣传主题的歌舞、模特表演；（3）免费电影放映活动，地点选择：工地现场或电影院。3、开盘造势开盘当日，邀请嘉宾，以热烈、喜庆活动营造气氛：（1）歌舞、模特表演；（2）娱乐、互动性活动，如家庭趣味竞技等；（3）游园活动。4、商业管理造势从本项目未来商业走势切入，以毓商业主题街区为宣传点，结合商业管理、经营内容，烘托出区域内商业价值，具体采用方式：（1）现场布置；（2）置业顾问口头传播；（3）宣传资料；（4）系列图片展；（5）个案解析；（5） 商业性质活动。 第三部分 广告篇一、广告目标：1、导入期2、强销期3、持续期二、广告推广的总体思想1、适合大众的利益点A、 得天独厚的地段B、 最具规模的商贸中心C、 无可限量的升值潜力D、 绝佳的商业投资机遇E、 平实的价格F、 势力雄厚的开发商G、 区域浓厚的商业氛围H、 完善商业管理2、强大的震撼力3、形象区格 3、统一风格4、打造项目、开发商品牌三、广告定位广告主标题：1、AA商贸城——城市财富新坐标1、AA商贸城——财富滋生地2、AA商贸城——摇钱树生长的地方3、AA商贸城——首席财富家园4、AA商贸城——地段决定财富四、立体化市场推广策略1、广告目标市场策略A、 无差别市场广告策略：——导入期B、 差别市场广告策略：——强销期 C、 集中市场广告策略：——持续期 2、广告促销策略3、广告心理策略五、广告执行策略 六、广告预算1、 沙盘模型2、 效果图3、 销售员统一服装4、 单张5、 空飘6、 彩旗7、 布幅8、 充气拱门9、 广告牌10、 路灯广告11、 电视广告12、 促销活动13、 外设展点
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物权法是我国法律条例之一，其出台和实施是为了维护国家基本经济制度、明确物的归属、保护权利人的物权。就物权法论文题目而言，可供选择的范围有很多，如：财产权、物权变动、不动产、抵押权人、抵押人、用益物权等等。学术堂根据以上热词，整理了20个“物权法论文题目范例”，以供参考。1、物权法基本范畴及主要制度的反思2、物权法开禁农村宅基地交易之辩3、论物权法中车库的归属及相关法律问题4、水权与民法理论及物权法典的制定5、我国物权法应选取的结构原则6、制定中国物权法的若干问题7、解释论视野下的物权法——不动产善意取得的构成要件研究8、中国物权法研究9、中国物权法草案建议稿 : 条文说明理由与参考立法例10、宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”11、中国物权法草案建议稿12、物权法草案的若干问题13、德国当代物权法14、物权法草案中征收征用制度的完善15、物权法研究16、关于物权法的“绿色”思考17、善意取得制度的构成——以我国物权法草案第111条为分析对象18、关于在我国物权法中设置居住权的几个问题19、物权法草案第六次审议稿的若干问题20、关于物权法草案中确立的不动产物权变动模式
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国际商法论文选题
国际商法论文选题，你还在愁论文选题的事？那么，国际商法论文选题有哪些？以下就是我整理的国际商法论文选题，一起来看看吧！
1、论经济法与行政法的互动关系
2、经济法与社会法关系辨正
3、经济法与弱势群体的保护
4、市场经济与反垄断的立法建设
5、论规模经济与反垄断法的关系
6、我国反垄断法的价值取向
7、反垄断法若干问题的比较研究
8、加入WTO与加强消费者权益法律保护的研究
9、论消费者权益保护法的基本精神
10、新型消费领域消费者权利保护研究
11、税负公平原则和农村税费改革
12、税收司法保障研究
13、税法公平价值论
14、政策性银行运行模式的国际比较及对我国的启示
15、加入WTO后我国对外资银行的监管策略研究
16、银行业与证券业混业经营的若干法律问题
17、社会保障法律制度在改革中的问题与对策
18、论社会保障法律制度的基础
19、我国社会保障制度的缺陷及其完善
20、新形势下农村社会保障体系与法律制度的建构
21、国外社会保障税对我国社会保障税法的借鉴
22、国外社会救助制度的比较与借鉴
23、工伤保险若干法律问题研究
24、论土地征用制度
25、房地产项目公司的法律问题研究
26、土地储备制度研究
27、论农村土地承包制度
28、农村土地权属法律模式研究
29、城市失地农民利益保护的法律思考
30、权法律制度研究
31、劳动合同若干法律问题研究
32、劳动争议解决程序研究
33、论商法的基本原则
34、我国《证券法》存在的主要问题及修改建议
35、论上市公司信息披露的法律监管
36、证券发行保荐人民事责任研究
37、证券投资基金法律制度研究
38、试论我国证券发行制度的完善
39、试论我国企业立法体系的重构
40、合伙协议法律性质研究
41、公司章程法律性质研究
42、论有限责任与债权人保护
43、有限责任公司股东退出机制创新研究
44、上市公司小股东利益保护机制研究
45、《破产法》若干问题研究
46、论独立董事的义务
47、公司资本制度研究
48、论股权
49、我国股份回购的现实意义与立法完善
50、股东知情权研究
51、企业并购的若干法律问题研究
52、关联交易法律问题研究
53、股东诉权的司法实务研究
54、股权转让合同效力与股东登记的法律问题研究
55、公司法人治理结构的立法模式及其发展趋势
56、清算中公司的性质及其责任的承担
57、审理证券虚假陈述民事赔偿的法律问题研究
58、论保险利益
59、票据权利研究
60、信托的法律性质与基本理念
61、保险委付研究
62、论保险中的诚实信用原则
1、论我国不动产登记统一的路径研究
2、论房屋租赁合同中装饰装修的处理
3、论缔约过失责任中的纯经济损失
4、离婚时保险财产分割问题研究
5、驰名商标反淡化保护探析
6、网络交易中商标权侵权责任研究
7、我国典当业法律问题研究
8、机动车车辆号牌(额度)的权属初探
9、论侵权法上的安全保障义务
10、论利益平衡视角下我国商标价值的异化与回归
11、专利法上停止侵害责任适用问题研究
12、小产权房买卖合法化研究
13、论民事维权过限行为的法律责任
14、建设工程合同的效力研究
15、小区车位、车库权属问题研究
16、论网络环境下着作权的合理使用
17、网络音乐作品的著作权侵权研究
18、反家庭暴力法的定位与构造
19、论媒体侵权责任的`抗辩事由
20、我国农作物种质资源保护法律问题研究
21、名人隐私权的保护和限制
22、我国知识产权诉前禁令的适用
23、论未成年人个人信息的法律保护
24、论房屋承租人优先购买权制度的存废
25、美国声音商标保护及我国的借鉴
26、《面向复合出版的版权资源管理发布系统研发与应用》需求分析报告
27、日本学校体育伤害事故的民事责任研究
28、审判实务中房屋租赁合同无效的认定及处理
29、保证合同纠纷中保证人配偶对担保之债的责任分析及裁判对策
30、我国夫妻共同债务研究
31、论我国网络购物消费者权益的法律保护
32、融资租赁交易中出租人风险控制若干问题研究
33、实际施工人权益保护问题研究
34、论缔约过失责任的赔偿范围
35、避风港原则在我国网络商标侵权案件中的适用与立法完善
36、论视听作品的权利主体及其利益平衡
37、住宅小区结建人防工程平时使用问题研究
38、论商标“后发商誉”创造者之权益保护
39、IPTV着作权侵权问题研究
40、关于虚拟财产的若干法律问题研究
41、网络课堂合理使用问题研究
42、房屋租赁合同中承租人违约解除问题研究
43、论专利审查中公知常识的认定和举证
44、专利间接侵权的基本法律问题探讨
45、承租人优先购买权制度探析
46、侵权法上的补充责任研究
47、比例责任在多因不明侵权中的适用研究
48、民间讨债行为法律问题研究
49、“郭某”交通事故损害赔偿案评析
50、离婚审判方式改革实证研究
51、AA制自助游事故责任研究
52、论影响金融不良债权转让合同效力的因素
53、房屋优先承租权法律问题研究
54、论离婚财产申报制度
55、移动互联网环境下的版权保护机制研究
56、家庭暴力问题的相关救济-从相关案例分析
57、欧盟商标侵权的判断标准研究
58、论互联网金融消费者权益的软法保护
59、计算机程序着作权保护问题研究
60、空气净化技术专利布局研究
61、论信息网络传播权的侵权判定
62、老年人精神赡养的道德责任与法律规制问题研究
63、网络实名制的侵权法律问题研究
64、农村集体经济组织成员权及其实现机制研究
65、Trips-plus背景下中国FTA知识产权保护条款研究
66、论知识产权的司法保护
67、我国的微信著作权法律问题研究
68、商品房预售广告的法律效力研究
69、公众人物隐私权法律问题研究
70、公物致害赔偿的侵权责任再认识
71、个人信息网络侵权问题研究
72、电子合同若干法律问题研究
73、新闻传播中公民隐私权保护问题研究
74、未成年人在家庭中的权利保护研究
75、沈阳经济区知识产权保护问题研究
76、民商法中诚实信用原则探究
77、论夫妻共同遗嘱的法律性质与生效要件
78、论我国医疗损害责任制度
79、虚拟财产的民法保护研究
80、环境侵权民事责任研究
81、“同妻”的困境探究及权利保护
82、民法上的期待权探究
83、论剽窃的著作权侵权责任
84、专利纠纷行政调解制度研究
85、人格权商品化民法保护研究
86、违约精神损害赔偿制度探究
87、论盲人劳动权的法律保障
88、继承权的丧失与恢复制度研究
89、我国夫妻约定财产制研究
90、祭奠权的定性及其法律保护
91、关于Z县法院四年离婚案件调查报告
92、城镇化进程中农村宅基地使用权法律制度研究
93、违法建筑的民法问题研究
94、论第三人介入下安全保障义务人的责任
95、论“第三人侵权”案件中学校的补充责任
96、论道路交通事故损害赔偿责任主体的确定
97、宅基地使用权的流转及其规范研究
98、离婚诉讼中的股票期权分割问题研究
99、婚约财产纠纷实务问题研究
100、网络交易平台提供商的专利侵权责任研究
1、论我国商法典单独制定欠缺的条件
2、论我国商法体系的构建
3、商法的独立性与商事审判的独立化分析
4、浅析我国网络交易的商法规制
5、中国民商立法及其模式选择探讨
6、民商法中诚实信用原则的内涵及完善路径探析
7、《日本商法典》的修订
8、合作社商人化的共生结构
9、浅议商法的社会责任理念及其规则体现
10、商事行为制度浅析
11、商法在市场经济中的重要性
12、商法中加重责任理念的司法应用及立法构想研究
13、我国商事登记制度问题研究
14、商法形成过程对今天我国建立商事制度的启示
15、商法学研究必须重视国际化与中国经验
16、民法典之外制定商法通则应为科学选择
17、电子可转移记录相关法律问题研究
18、独立学院经济管理类专业国际商法课程教学
19、商事仲裁与商法思维
20、商行为立法问题研究
21、商法思维法律适用性微观辨析
22、商事审判组织的专业化及其模式
23、论商法理念的时代动因
24、论商行为在相对商事法律关系中的不对等性
25、商事留置权及其扩张适用研究
26、商法的双向运动与现代商法的生成逻辑
27、日本法上的提单效力问题研究
28、组织机构数字证书在全流程网上商事登记的应用
29、案例教学在商法教学中出现的问题与解决对策
30、我国商事登记制度的反思与完善
31、对当代民商法调整对象的探讨
32、商事行纪制度比较研究
33、我国商事失信惩戒法律制度的构建
34、商事登记效力问题研究
35、基于商法理念下营业转让的法律规制
36、从全球经济危机反思现代商法的制度价值
37、外观主义思维模式与商事裁判方法
38、浅析我国商主体的划分--试论个体工商户制度
39、商法解释理论的基点与法则分析
40、商法理念及其在商事立法与司法中的适用情况探讨
41、论商事裁判的代理成本分析进路
42、工商登记改革后商事司法权的定位及价值功能
43、我国商事登记的功能回归与制度完善
44、商事代理制度的比较法研究--基于两大法系理论和立法的分析
45、论我国商事登记审查模式
46、浅析现代民商法树立系统调整观念的必要性
47、民商法与健全个人信用体系的现实融合
48、商主体的非诉讼纠纷解决机制探析
49、依法治国语境下的商法建设
50、有关商事审判中的商法理念与审判思路探讨
51、我国商事登记法律制度改革对税收征管制度的影响与完善
52、我国商事法律制度的体系构建
53、商事仲裁裁决法律适用方法研究
54、论商事代理商制度与完善构想
55、由“囚徒困境”引发的对商法互惠互利原则的思考
56、论中国商事立法法典化--以商人习惯法为视角
57、商法理念及其在商事立法和司法中的适用
58、商法总论教学内容和教学方法的探讨
59、关于“一带一路”背景下商事登记制度的几点思考
60、民法总则法律行为无效制度的商法思考
我也不知道你熟悉的方向是什么，我写过很多，，我就给你写选题你自己看下，参考下，27、 竞业禁止和商业秘密保护的法律区别和认定 28、 驰名商标申请与维护研究 29、 商标显著性理论与实践研究 30、 品牌策划的法律问题研究 31、 商标注册变更法律问题研究 32、 论知识产权法中的程序先于权利 33、 网络环境下版权的扩展及其限制 34、 我国知识产权保护现状与发展 35、 论我国商业秘密保护中的竞业禁止 36、 我国反不正当竞争法的完善 37、 论经济法的和谐价值 38、 母子公司法律关系探析 39、 反垄断法的价值目标 40、 论完善我国竞争立法 41、 公司转投资的法律问题新探 42、 公司僵局法律对策研究 43、 论完善我国公司债权人的法律保护机制 44、 上市公司相互持股法律问题探讨 45、 论股权的法律保护 46、 公司非股东利益相关者的法律保护问题研究 47、 公司董事对第三人的责任研究 48、 公司社会责任理论的立法建议 49、 关联公司法律问题新探 50、 论我国破产法律适用制度的不足及其立法完善
我可以帮你问问律师
物权法是我国法律条例之一，其出台和实施是为了维护国家基本经济制度、明确物的归属、保护权利人的物权。就物权法论文题目而言，可供选择的范围有很多，如：财产权、物权变动、不动产、抵押权人、抵押人、用益物权等等。学术堂根据以上热词，整理了20个“物权法论文题目范例”，以供参考。1、物权法基本范畴及主要制度的反思2、物权法开禁农村宅基地交易之辩3、论物权法中车库的归属及相关法律问题4、水权与民法理论及物权法典的制定5、我国物权法应选取的结构原则6、制定中国物权法的若干问题7、解释论视野下的物权法——不动产善意取得的构成要件研究8、中国物权法研究9、中国物权法草案建议稿 : 条文说明理由与参考立法例10、宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”11、中国物权法草案建议稿12、物权法草案的若干问题13、德国当代物权法14、物权法草案中征收征用制度的完善15、物权法研究16、关于物权法的“绿色”思考17、善意取得制度的构成——以我国物权法草案第111条为分析对象18、关于在我国物权法中设置居住权的几个问题19、物权法草案第六次审议稿的若干问题20、关于物权法草案中确立的不动产物权变动模式
[摘 要]土地作为物，是极为重要的社会经济资源。本文立足于中国的现实，从存在的问题出发，以法学、经济学的、历史的、世界的角度和眼光考察大陆传统民法物权和民法典理论，主张物权法可以缓行，制定土地法，更加合乎我国的国情，从长远看，也更加维护了物权制度体系的完整和民法典的稳定。 [关键词]土地 土地法 一 土地法律制度建设的意义 农业税的取消有划时代意义，已经引起极大关注和广泛称赞。但是根本问题不在农业税，而是土地法律制度问题。农业的发展离不开土地，中国有 60%的耕地处于中等产量，需要有大量的投入；农民问题最核心的就是收入问题。世界发达国家土地都是私有地，土地法律制度非常完善和稳定。土地法律制度是农民增收的关键。农民上访，农村的不稳定很大程度上与土地法律制度的不完善不稳定有关。土地法律制度是农村的基本制度，不解决，国家的农村政策难以贯彻，法治、人权目标也无从达到。解决农民低收入问题，应该从土地入手。即使农业税真正取消，等于平均每亩土地增收20元。如果我们能够稳定土地法律政策，农民必然会主动增加对土地的投入，其增收远远超过20元，难度和成本也远远小于取消税赋。 国家可以帮助农民而鼓励他们留于农业，也可以帮助农民而鼓励他们转到工商业同时鼓励其他力量投资农业建立更开放的市场。第二条路更好更能从根本上解决问题。 目前制定物权法的重大障碍是民法典的稳定性，和政治、经济的制约如国有企业制度，土地制度之类的重要制度遭遇现代化、全球化年代。而“在民法的各基本制度中，物权法最需要而且最能够体现各国的本国特色”。 [1]我国的《民法通则》没有采用物权的概念，而用“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，其现实性就在于土地法律制度的不成熟不稳定。而如果盲目追求概念体系的形式完美并急于求成，反而会损害法律的尊严并在实践上造成对社会关系的破坏从而最终侵害人民的利益。 土地是重要的自然资源，是大多数其他财产的来源。从古到今，东方西方，资本主义国家和社会主义国家，都非常重视关于土地制度的立法。在中国目前还没有《土地法》这样一个总揽性的土地法律文件，我认为未来的土地立法的一个重要目标，是拟定一部《土地法》，代替或统领目前的由全国人大常委会制定的农村土地承包法、土地管理法、农业法和 城市房地产管理法 ， 基本农田保护条例，村庄和集镇规划建设管理条例，确定土地所有权和使用权的若干规定，中华人民共和国耕地占用税暂行条例农村集体土地使用权抵押登记的若干规定，土地登记规则、土地违法案件处理暂行办法 等。 而作为民法典之重要组成部分的物权法则可以缓行。 土地法是社会法，不同于单纯的私法性质的民法或单纯公法性质的土地管理法。我所构想的土地法应该具有类似知识产权法在民法典中的地位，属于但不捆绑于，有一定的独立性，出于现实、时代和适用的考虑使其游离于民法典这一文件之外；而婚姻法则应该回归民法典，因为婚姻法本身比较起土地法更具有私法的性质，同时婚姻纠纷更加的有法可依，人们对婚姻制度有相当的信仰，现代婚姻制度已经基本建立和深入人心，未来所需要的将是细微的修改。而土地法律制度则处于一个相当变动的年代，无论是制度上还是人们的心目中都是不可信赖的。在民法典物权编中解决土地制度的立法固然是良好法治的一个重大设计，然而在当前却不大现实，只会耽误民法典的出台和损坏民法典的稳定。 《中华人民共和国法律全书》及《地方法规汇编》是《民法典》的归宿，《民法典》必须与法律规则体系相协调，这一点也很难达到。在一个权力缺乏必要控制的社会，权力必然要蚕食人民的宪法权利，民法规范必然被管理法制渗透、误导和破坏； 详尽的 民事法律这一现代社会主体性法律的处境是完全不利的。立法者一定要制定出包容一切的《民法典》，可以预计的是，相当长的时期内不可能废除掉管理法制的侵扰性规定，即使民法典颁行后进行法律清理，但是没有宪政体制的法制，不可能完成对固化权力的管理法的清理。包容一切的《民法典》纳入现有管理型法律体系内，暴露在管理法制侵袭之下，必然根本落空。物权法的重要任务是要理顺国家与国有企业的财产关系；物权法应当解决集体所有制的主体、内容、及权利的行使问题， [2]这其实是作为私法的物权法无能为力的。在当前的改革年代，土地法是变动不居的，是摸着石头过河。从19 28年12月湘赣边界政府制定的《井冈山土地法》和各地起义后制定的《土地问题决议案》等，29年4月的《兴国土地法》；30年5月的《土地暂行法》；30年8月的《中央军事委员会土地法》，31年11月的《中华苏维埃共和国土地法》，抗日民主政权的减租减息条例，1946年5月4日《中共中央关于土地问题的指示》，1947年9月的《中国土地法大纲》，到1949～1952年的土改，53年开始的初级农业合作社，56年开始的高级农业合作社，58年开始的人民公社，62年“人民公社16条”，1978～1982年的“大包干”，88年修改宪法和土地管理法，1997年后落实“30年不变”的延包政策。每次间隔太短。土地调整非常频繁，已经严重威胁到了土地的稳定。可以想象未来民法典物权制度的变动性。 土地法律制度的根本目的是土地资源的保护和有效利用；土地法律制度的调整对象是土地的归属关系、利用关系、流转关系和管理关系。 [3]土地法要确定土地的各项权属，并尽可能地将土地的一些权属界定给农民。权利不仅要界定清楚，还必须能够有效地保护。如果在法律上界定给农民的权利，农民并不能全部地拥有，或者说全部地拥有代价太高，那么这项措施也不是根本解决土地纠纷和税费负担沉重的行之有效的方法。要想使这种方法奏效，国家必须严格执行各项法案，并有效地监督基层严格地执行这些法案。很明显，在目前中国农村的政治环境、行政环境、法律环境约束下，低成本地保护法律赋予的农民的权利是不太可能的。 土地法有广义和狭义之分。广义的土地法，是一切的和土地直接有关的法，狭义的，则指为实现一定土地政策所为关于土地分配，利用及改良的法律规定及其附带规定的总称。土地法从广义上说不仅包括了专门的土地立法，还包括其他法律制度中的有关土地的规定，这当然也包括了大陆物权法和英美财产法中的不动产制度的规定。土地法体系是由相互联系、相互补充、相互制约，旨在调整因开发、利用、保护、改善土地和土地市场所发生的社会关系的法律规范和其他法律渊源所组成的系统。土地法体系不是指某个具体的土地法律、法规或法律规范，而是指所有土地法律规范，土地法律、法规和其他土地法律表现形式，其他土地法律渊源的总和，包括土地权属，土地的合理开发、利用，以及土地保护、治理、管理等十分丰富的内容，涉及民法、经济法、环境法和资源法。狭义的土地法，仅指综合性的《土地法》，也即专门的土地立法所包括的法律规范，如前苏联、朝鲜、罗马尼亚和柬埔寨等国的《土地法》。关于土地法的具体内容，不同国家由于政治经济、历史文化传统不同存在很大差异。例如，英美法系国家主要的土地法律制度包括彼此联系并不紧密的三项制度：地产制度、信托制度和特殊土地财产权制度 .大陆法系各国土地法律规范中核心内容都是直接渊于罗马法中的土地物权，其内容包括土地所有权、役权、永佃权、地上权、质权和抵押权。本文所指的体系参考综合了各种现行体系、目标体系和其他的学术体系，希望通过比较和争鸣，可以促进土地法现行体系、目标体系和其他体系的优化、健全和发展。 二 中国的土地法律框架及评析 中国的土地法律框架由宪法、基本法律和土地法构成。宪法是根本的法律文件，是土地立法的基础。基本法律如民法，刑法，行政法对土地问题作出的重要的规定，是制定下一层次土地法的主要依据。土地法是土地法律体系中的主体法。目前，中国还没有一部《土地法》――以致于群众、媒体和干部在不同场合把《土地管理法》、《农村土地承包法》都分别叫做“土地法”――而只有管理性质的《土地管理法》、《农业法》，具有较多管理色彩的民事法律文件《农村土地承包法》以及环境法方面的一些文件等等。中国的土地法律框架可以从纵向和横向两个方面来划分。从纵向关系看，它包含有全国人民代表大会常务委员会制定的《土地管理法》、《农村土地承包法》和《城市房地产管理法》；由国务院颁布的《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》等；由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法和基本法律、行政法规相抵触的前提下制定的地方性土地法规；由国务院土地行政主管部门及其他各部（委）根据法律和国务院的行政法规、决定、命令制定的土地规章，如 2002年4月3日国土资源部第11号令于2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等；由省、自治区、直辖市和较大的市人民政府，根据法律、行政法规和地方性法规制定的土地规章。从土地法的横向关系看，应包括所有与调整土地关系有关的法律，如《城市规划法》、《测绘法》、《铁路法》、《森林法》、《水土保持法》、《农业法》、《草原法》、《渔业法》、《矿产资源法》、《水法》等。这些法律从不同的侧面，规定了法律的调整对象与土地关系的协调问题。 农村土 地私有化是可行的和必行的。土地的所有权应该界定给农民， 农村土地承包法 的宗旨其实就是如此。 私法性质最浓的农村土地承包法 在维护农民的权益方面，有很多值得肯定的地方。例如，在总则部分，强调农民，亦即承包方，有平等的承包和不承包的权利，特别强调发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款，强调土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。并尽量避免土地使用权的频繁更迭。鉴于有些地方农村干部常常任意改变机动地的面积，操纵其分配和使用而牟私利，严重侵犯农民的土地使用权，第 63条规定，“本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增加机动地。本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地。”这些规定有利于农村土地使用权的相对稳定，有利于农民保卫自己对土地的使用权、转包权、出租权、互换权、转让权、继承权等权利，使农民在承包期内捍卫自己对土地的排他性使用，强调了土地权利的物权性。 从效率的角度，特别是从促进要素的充分流动性和自由组合性的角度，这部法律似乎缺乏前瞻性。农村土地的流转必须大大加速，才能有助于农村人口的大部分彻底离乡离土，有助于耕地尽速向种地能手集中，有助于农业经营的平均规模的扩大和生产结构的深刻改变，有利于中国农业生产力的提高，有利于中国农业在竞争日益激烈的世界农贸市场上发挥比较优势。中国农村土地制度和世界上绝大部分实行土地农户所有的国家还有较大的区别。中国仍然坚持农村土地的集体所有制。先进国家没有一个采用中国的这种独特的土地制度的。这种土地制度会在中国与世界接轨和向真正的市场经济过渡的历史过程中，逐渐显示其局限性，不利于城市化和现代化的进程。和私有制下的土地流转相比，其规定不但使土地流转变得更为困难，而且容易政治化。《土地管理法》和《土地法管理实施条例》中对土地的控制权规定不明确，容易造成上级和下级的管理混乱。上级和下级之间的权限没有划分清楚，就会造成权力缺位或者权力越位，其最终结果只能是对农民权利的损害而已。《土地管理法》和《土地管理法实施条例》对农民和国家的权利与义务界线划分不明确，国家和农民处于不平等的地位，处于农民之上。在国家征用土地的时候，法律上规定，“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”，“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外”，“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行”。但是，至于政府应该怎样有偿使用，法律上却没有提出具体的解决方法，或者解决原则。农民的土地权利没有得到法律的有力保障，农民的土地权利在国家权力面前变得非常脆弱。而在农民和政府之间关于土地问题���苁保�┟衲岩哉业揭桓龊侠淼慕饩龇桨浮！锻恋毓芾矸ā酚搿锻恋毓芾矸ㄊ凳┨趵�返牟蛔悖��踅缯�圩罹缌业木褪桥┟竦耐恋厮�腥ㄎ侍狻Q�踅缂负跻恢氯衔��ǎ可对农民与土地郑夸的相互关系没有能够清常跨定＃壳当矗咯民龋浚寇害、龋咯问题难决的关迹浚口。应该福咯民以确切的土地耍啃权＃竣在罚可在明确福胯保障。只有剑苛地权永久性地赋予农民＃咯民才会珍惜保护土地；只有剑苛地权永久性地赋予农民＃咯民才会真眨磕实现土地的自由买卖＃矿规?呐┮稻？貌拍芄挥行У亟？小？/SPAN> 而且目前 农民对土地公有的法制观念非常淡薄，一些人片面认为，土地是集体的，如能用来建房就变成了自己的，于是千方百计多占宅基地，甚至将承包的责任田当成私有土地，未经许可随意侵占或调换建房 .现在农村大量空闲宅基地问题， 在老村之外又聚集成新村，致使旧村出现了大量闲置、废弃的宅基地和空白带， 而新的民宅布局散乱，占地面积过大，宅基规模一年超过一年。久而久之，便形成了一个个庞大的 “空心村”。 如何让 “空心村”实起来，保护现有耕地资源，提高土地利用率，已不仅是基层组织面临的新课题，更是国家土地立法的大问题。土地私有化就能从根本上解决这个问题。 三 横向对比考察 德国，日本，韩国和我国的台湾地区土地所有制度和物权制度可能是我们最终的目标体系。美国在西部开发过程中，为了处理西部拓殖中的土地问题，美国国会通过了多个土地法。 1785年土地法是第一个付诸实施的联邦土地法。它规定了土地国有制和向移民出售的原则。在出售公地的过程中，联邦政府从1796年至1820年间，采取了部分信贷和延期付款的优惠政策。从1806年至1832年间，国会又通过了多个《救济法》，来延缓未付款土地被没收的期限。这些措施对贫苦农民获得土地起了一定的作用。 1861年 5月20日通过的著名的《宅地法》是西部开发中最具民主色彩的一部土地法，它实际上为每个或每户合乎条件的定居者无偿分配了一块160英亩的安身立命的宅地，从而大大加速了西部的土地开发。1866年，联邦政府将土地出售政策扩大到了矿产地，推动了采矿业的资本主义开发。从1823年起，联邦政府为公路、运河及铁路的修建，拨赠了大量的土地，推动了西部交通运输业的发展。在美国，一个以农为业的小康之家，需要拥有的一级农地大约是中国的三百亩。今天中国一户农家的耕地太少，还要交承包租金。可以肯定的是：如果不大量地弃农从工，中国的农民不可能达到小康。 法国社会经济的发展，大大得益于拿破仑的法典。土地制度改变，农奴就变成自由民，人身依附关系也即消灭。俄罗斯总统普京上台，首先就是土地私有化。 土地的私有所有权，是基于既定约束下的成本最优或收益最大的经济学基本原理。在交易成本不为零的条件下，将土地的所有权界定给农民将比界定给政府或国家会产生更大的收益。任何制度或契约能够顺利施行，不仅需要清楚地界定所有权，而且还要有效地保护所有权，否则制度或契约将难以执行，违约、越权及各种侵权行为都会发生。 四 历史考察和 土地私有化思路 土地私有制的确立代表了人类历史上的一次意义重大深远的制度更替；土地制度对生产力的发展也起着重要的促进或制约作用；同时中国历史上因土地制度政策的失误导致灾难性后果的教训也值得吸取。 [4]中国传统是土地私有，从井田制到明清，私有是一个传统。而且，民国以来，土地私有就已经制度化了，而在清朝，皇帝还可以没收土地。 中国在20世纪20年代就有《土地法》。当然，当时的《土地法》有其局限性，比如限制租赁、限制租金比例、强制永佃权等，行政权力过大。自秦汉至清末的二千多年间，耕地始终是在国有――私有――国有的三轮大循环中变化着，每一次由私有土地向国有土地转化都伴随着社会动乱与逆转；而由国有土地向私有土地转化则促使农业经济恢复和国家强大。与此相适应，通过土地买卖兼并转移产权，利用租佃制经营又成为中国封建社会土地关系的主要内容。非耕地一般属于国有，基本上不加入产权流动的领域[5].我国封建制度中的土地私有产权曾长期存在并允许在较大范围内自由流转，起了重要作用。 新中国成立后，通过土改彻底废除了封建土地私有制，建立起土地平分的农民家庭私有制，允许私有土地产权自由买卖、出租、典当、抵押、赠与等，并受到国家土地法律制度的有力保护。这种社会主义性质的农地私有制，具有很强的生产激励作用、农地配置效率和制度变迁绩效。随后，我国确立的农村土地集体所有制隐含着土地平分机制，它直接刺激农村人口快速增长，反过来又使人地比率下降，造成农地经营规模的细碎化，使农业劳动生产率不断下降和土地报酬率递减。十一届三中全会以来，在继续坚持农村土地集体所有权不变的前提下，通过土地所有权与使用权相分离，使农民拥有一定的生产经营自主权，但国家始终没有给农民下放土地私有的财产权。因此，下一步农村土地制度创新，必须彻底恢复土地作为农业最基本的生产要素的性质，引入市场经济机制，发挥市场在配置农业资源中的基础性作用，真正使农村土地流转起来。通过积极培育和逐步完善农村土地市场，来提高农地利用水平，提高农业劳动生产率和投入产出率，提高农业市场化、国际化程度，不断地增加农民收入，促进农业生产持续发展和农村经济全面繁荣。我国下一步继续进行农村土地制度改革和创新，必须建立科学有效的土地法律 制度。 我国农村家庭承包经营体制下的集体土地所有权长期虚置，形成行政权大于农地所有权或使用权的传统，导致农村耕地资源大量流失，侵犯了农民的经济利益。要按照农民所拥有的土地所有权在法律上与经济上相统一的原则，重构产权清晰的农村土地市场主体，并从宪法和有关土地法律制度上予以保护。 据1996年中国土地资源调查数据分析，国有土地面积占，农村集体所有的土地面积占，尚未确定土地权属的面积占[6].由此可见即使把农村集体所拥有的土地面积全部私有化，也不会彻底改变我国土地资源的社会主义公有性质；相反若继续维持现行的国家土地征用制度，只能使农村集体土地所有权往城市国有土地所有权单向转移，直接造成农民所拥有的农用土地资源存量的净减少。农村土地私有化使城乡土地市场的产权关系更加明晰，便于引入市场竞争机制来优化配置资源，促进可耕地在农户之间自由流动，提高农村土地利用水平和农业劳动生产率，推动农业生产结构调整和农村第二产业、第三产业的快速发展。农村土地私有化有利于耕地规模适度的集中经营，可以更好地发挥土地作为增加社会财富母体的再生功能，将会培育出大量的新型合作经济实体和合作经济组织，建立 和发展新型的具有社会主义市场经济性质的农村集体经济。土地不是私有的，按照马克思的说法，就是“农民被束缚在土地上”。意味着农民如果永久性地离开土地，就将丧失土地的权利。所以打工在外，他要定期回去，政府对农村土地按照婚嫁生死3、4年调整一次。调整意味着没有真正的私有产权。调整的权力，完全在政府手中。 农民人口一定要大幅下降，弃农转工商。 中国几亿农民都要从土地里面走出来。中国现状却是农民走了，就会丧失对土地的权利。所以现在农民抛荒现象非常严重。把土地交回村里以后，丧失权利；却又不能买卖租赁，因此他宁愿荒着，出去打工。 土地制度应该公有还是私有，其实这是农民的权利问题， 他应该能自己决定土地是公有还是私有。宪法规定，农村土地是集体所有。集体所有就是说，那这个村集体里的人应该能决定将它们分了或者出租或者出卖。没有完全的私人产权，没有土地私有和自由买卖， 地价不能形成。土地私有化，以及取消户口制度、把人变成自由民。这是两件重大且急迫的事情。如果土地是他的，他就可以永久移民。因为他的地即使不卖掉，也可以委托别人管理、出租。 随着农村劳动力向城镇转移步伐加快，举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，建新房弃旧房日多，农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。由于没有产权证而无法办理过户手续，拆迁时如何确定受偿主体，由此引发的纠纷越来越多，主要原因是我国现行法律对此类财产的买卖没有作出明确的规定。既没有规定农村集体土地上的私宅不得买卖，也没有规定农村私宅如何买卖。因为这些房屋没有产权证，买卖时无法办理过户手续，导致大量农村私宅闲置，进而由于无人居住、无人修缮而倒塌。另外，土地法第八条第二款规定，农民土地包括宅基地、自留地和自留山，属于农村集体所有，出售宅基地实际上是对农村集体组织所享有土地所有权的侵害。而在农村，以出卖房屋为名出售农村宅基地非法谋取利益的现象也比较突出。农民的房屋财产缺乏保护，不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。私有化使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖，以促进农村人口有序流动，推动农村经济健康发展。 土地所有权私有化可以在改革中逐步实现，在此基础上在建立成熟完善的物权法体系和民法典。正是 向来枉费推移力 ，此日中流自在行。 2002年土地承包法案而言，已经明确地将土地的使用权、收益权、流转权界定给了农民，但是农民并没有完全得到法律上赋予他们的各项权利。 当然与私有化应该同时进行的是加强基层民主化进程。另外可以取消、削弱或者淡化乡、镇政府和村委会。因为村委会和乡政府在目前已经没有存在的必要，并且就其所起的作用看已经是弊多利少。目前农村村委会的工作绩效看是非常差的。农村土地的所有权界定给农民。农民行使土地权利将不再与村委会签约，而只是与国家签约，是社会契约（ SOCIAL CONTRACT）。 五 结语 民法的各基本制度中物权法最需要也最能够体现本国特色。物权法基本上可以归结为一国对本国资源的分配和利用的范畴。况且，我国是资源相对短缺的人口大国，长期以来实行生产资料公有制，而且在进行经济体制改革的过程中一向重视财富分配的相对公平，不能不在制定物权法的过程中更多的强调从本国的国情出发，而不是从现成的概念出发，所以要研究中国的物权，必先研究中国的土地权利；要建立适合中国国情的物权法，必先建立适合中国国情的土地权利制度。[7]在这一点上中国的物权法、民法典不能急于求成，现实的做法可以考虑先建立完善的土地法律制度这并不意味这我们停滞不前。而是在不断前进不断完善中要注意立足现实，一步一个脚印，才能真正有利于民生和国计。 [1] 王卫国，《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年5月第1版，第6页 [2] 王利明，《物权法专题研究》，吉林大学出版社2002年7月第1版，第3页 [3] 王卫国，前书，第3页 [4] 王卫国，前书，第2页 [5] 江平， 《 中国土地立法研究 》， 中国政法大学出版社， 1999，第96-97页 [6] 刘育成， 《 中国土地资源调查数据集 》 全国土地资源调查办公室印制， 2000，第38页仅供参考
现在的人们很难想象，30年前，拥有960万平方公里国土的泱泱中国，没有一部专门规范土地管理和利用的法律。30年过去，伴随着我国改革开放的伟大历程，落实最严格的耕地保护制度、符合社会主义市场经济发展要求的土地管理法律体系已初步建立，土地权利保护、土地登记、土地用途管制等诸多重要方面，均从法律上得以规范。在市场化配置土地资源的历史进程中，我国广袤的城乡土地激情拥抱法治。零的突破：选择市场，选择法治，土地管理和利用步入有法可依的轨道土地管理法制建设，合着改革开放的节拍而动。改革始于土地，改革唤醒了对法治的需求。1978年12月，安徽凤阳小岗村18户农民的包干协议一举掀开我国农村土地承包经营新的历史，农村土地从人民公社的集体化大生产转变为以户为单位的农村家庭联产承包。1982年12月通过的《中华人民共和国宪法》规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”土地管理法制化进程不断加快。1982年，国务院决定在农牧渔业部内设置土地管理局，作为依法统一管理全国土地的职能机关。同时，《国家建设征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》、《中外合资经营企业建设用地暂行规定》等一系列法规出台、实施。然而，这些规定不能从根本上扭转土地分散管理、政出多门的局面。1985年，全国耕地净减少高达100万公顷，唤醒了人们对耕地资源的严重稀缺及加强耕地保护紧迫性的认识。1986年是新中国土地管理史上具有决定意义的一年。3月，党中央、国务院发布了《关于加强土地管理制止乱占滥用耕地的通知》，提出要“建立和完善土地管理法规”，“抓紧制定《中华人民共和国土地法》”。4月，农业部上报《中华人民共和国土地法》，经国务院常务会议通过后提请第六届全国人大常委会审议。6月25日，全国人大常委会第十六次会议审议通过。《中华人民共和国土地管理法》于6月25日公布，1987年1月1日起施行。依据这部法律，我国对城乡土地集中统一管理。1986年8月1日，原国家土地管理局诞生，代表国务院对全国范围内的城乡土地实行统一管理。随后，省、市、县、乡四级地方土地管理机构也相继建立，我国土地管理队伍不断壮大。我国土地有偿使用制度改革的步伐不断加快。1987年12月，深圳经济特区敲响了土地拍卖第一槌，突破了当时《宪法》对出租土地的禁令。法随事变。1988年4月，七届全国人民代表大会第一次会议通过了《宪法（修正案）》，明确规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。同年12月29日，七届全国人大常委会第五次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》。修改后的《土地管理法》明确规定，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”，“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这次适宪性修改，一举扫清了土地使用制度改革面临的法律障碍，为土地作为生产要素进入市场开辟出一条法治之路。原国家土地管理局成立后，以《土地管理法》配套法规建设为中心，形成以《土地管理法》为基本法律的法规体系框架。据不完全统计，仅从1986年8月到1992年年初的5年多时间里，国务院先后制定颁布了《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资成片开发经营土地暂行管理办法》、《土地复垦规定》等；原国家土地管理局制定颁布了《土地违法案件处理暂行办法》、《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《土地登记规则》等。土地管理有法可依，并不意味着高枕无忧。随着改革开放的逐步深入，特别是进入上世纪90年代以后，我国国民经济发展中的深层次矛盾逐渐显现，土地管理面临严峻挑战。法律规定的分级限额审批制度，在现实生活中大打折扣。各地通过“化整为零”、“下放土地审批权”等办法，大量占用耕地。据统计，1986年到1996年，因各项建设占用、农业结构调整以及灾毁等原因全国共减少耕地约亿亩，而同期开发复垦的耕地只有7368万亩，10年间，耕地净减少2898万亩。严峻的现实，迫切要求土地管理法制与时俱进。关键之举：确定用途管制的法律地位，土地管理思想发生根本性转变广泛深入的调查研究，为法制变革打下坚实基础。1996年初，中央农村工作领导小组下达了11个重点调研课题，其中之一就是耕地保护问题。原国家土地管理局党组十分重视，举全局之力开展这项调研。经过对广东等13个省（区）和上海等12个城市历时10个多月的调查，原国家土地管理局向中央提出了保护耕地的政策性意见，其中一项重要内容就是修改和制定有关法律。1997年4月15日，《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》即中央11号文件下发，明确提出，必须从体制、机制和法制上采取治本之策，扭转人口大量增加、耕地大量减少的失衡趋势。此时，《土地管理法》的修订也正式启动。1997年5月成立修改小组， 8月18日修订草案上报国务院。经国务院第64次、第65次常务会议讨论审议原则通过后，形成了《土地管理法》修订草案。1998年4月11日，由国务院正式提请全国人大常委会审议。4月26日，九届全国人大常委会第二次会议听取国务院就《土地管理法》修订草案作的说明。8月29日上午，出席九届全国人大常委会第四次会议的141名代表按动了表决器，新修订的《土地管理法》以139票赞成获高票通过。新修订的《土地管理法》，以立法形式明确肯定“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”，确立了土地用途管制制度和土地利用规划的法律地位。在立法指导思想上，从保障建设用地供应为主转到切实保护耕地为主；在土地管理方式上，从分级限额审批制度转到用途管制制度；在土地利用方式上，从外延粗放型转到内涵集约型；在各级政府土地管理职权分配上，从土地管理权主要集中在市、县转到按社会主义市场经济和土地用途管制要求合理划分；在执法监督工作上，从传统的土地监察转到建立现代土地执法监察体系；在调整范围上，从单纯调整行政管理关系转到既调整行政管理关系又调整财产关系。1999年1月1日，新修订的《土地管理法》正式实施，作为其重要配套法规的《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》同步施行。速度之快，在中国立法史上前所未有。土地有偿使用制度改革继续向前推进。2001年，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》出台，明确规定四类经营性用地一律实行土地使用权招标、拍卖和挂牌出让。但随着我国工业化、城市化进程的加快，征地规模不断扩大，涉及征地问题的土地信访数量不断攀升，因征地补偿安置引发的矛盾和纠纷日益突出，社会各界对改革和完善征地制度的呼声十分强烈。2004年3月14日，十届全国人民代表大会第二次会议通过了《宪法修正案》，决定将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。这一修正，不仅将原来的土地征用区分为土地征收或者征用，而且从《宪法》层面上强调无论征收或者征用都要给予补偿，体现国家对公民合法权益的保障。同年8月28日，十届全国人大常委会第十一次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》，对《土地管理法》的部分条款进行了第三次修正，主要是将总则第二条第四款的“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”，修改为“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿”。同时，将《土地管理法》中的“土地征用”全部修改为“土地征收”。随着土地管理法律体系不断完善，国土资源部门依法行政的水平在不断提高。以《土地管理法》修订草案征求全民意见的成功尝试为起点，国土资源部对关系人民群众切身利益的法律草案，积极采取听证会、论证会、座谈会等形式多方听取意见，奉行“开门立法”。对一些技术性较强的立法，认真组织专家咨询论证。《征用土地公告办法》、《国土资源信访规定》等规章在出台前，都全文公布，向社会征求意见。作为健全依法决策机制的重要内容，《国土资源听证规定》是第一部严格规范国土资源系统听证工作的规章。2004年1月9日经国土资源部第12次部务会议通过后公布，自2004年5月1日起施行。它是最早的由部门制定的听证规定。颁布并实施《国土资源听证规定》，是国土资源系统推进依法行政的重要举措。与此同时，以层级监督和行政救济为重点的国土资源行政复议工作不断得到加强，探索建立征地补偿安置争议裁决制度，有效化解因征地补偿安置引发的群体性纠纷和社会矛盾，维护被征地农民的合法权益。法律的创新和变革，使我国土地管理走上法治轨道。新的起点：土地管理制度改革面临新形势，土地管理法制建设担负新使命进入新世纪，我国工业化、城镇化不断提速，土地问题成为各方关注的热点。2004年6月，国务院领导批示要求，在抓好土地清理整顿的同时，着手研究制定管理制度。7月，国土资源部先后召开部党组扩大会议和专家座谈会，专题研讨国土资源制度建设，继而成立了加强土地管理制度建设领导小组，保证《土地管理法》确立的各项制度真正得到执行。当年10月，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台，决定重申，要严格执行土地管理法律法规。随着我国经济社会形势的发展，出现新增建设用地供应量过大、工业用地低成本过度扩张、土地地方违法用地比例很高、出现新的违法形式如“以租代征”等。为解决这些问题，中央下定决心，要运用土地政策，切实加强和改善宏观调控。2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发，从调整利益机制、完善责任制度和健全法律机制等方面，提出了一系列的政策措施。经过多年的积极摸索，土地管理改革方向越来越明晰，就是法律、经济、行政手段并举，建立土地管理的长效机制。与中央的部署相一致，国土资源部出台了一系列配套政策措施。2007年10月1日起实施的《物权法》，作出了许多有重大意义的规定。如：建立了不动产统一登记制度，完善了土地征收补偿制度，构建了以土地所有权、土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权为主要内容的土地物权体系；依据宪法，按照党和国家关于征地补偿安置必须保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则，对土地征收补偿制度进行了完善；贯彻平等保护的原则，在土地物权体系方面作出了多项创新性规定。结合《物权法》的颁布实施，国土资源部部署开展了相关部门规章的制定工作。2007年12月30日，《土地登记办法》正式向社会公布，并于2008年2月1日起施行。《确定土地所有权和使用权规定》等规章的制定工作，正在有条不紊地进行。2008年10月，党的十七届三中全会审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出，健全严格规范的农村土地管理制度。按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。《决定》同时明确，抓紧完善相关法律法规和配套政策。积极稳妥和规范推进农村土地管理制度改革的任务迫切，《土地管理法》已进入新一轮修订。十一届全国人大常委会拟将《土地管理法》修改列入十一届人大常委会立法规划。国土资源部党组对《土地管理法》的修改工作高度重视，多次召开会议专题研究《土地管理法》修改工作方案和修改思路，目前，《土地管理法》修订草案的起草工作正在抓紧进行。据部有关负责人透露，起草工作坚持四项原则。一是既要全面总结和回顾现行《土地管理法》实施以来取得的经验、成效和存在的主要问题，又要展望未来土地管理改革的基本方向，为构建保障和促进科学发展新机制提供法律武器。二是注重将党的政策上升为法律。党中央、国务院在土地参与宏观调控、完善征地制度、提高新增用地成本、节约集约用地等方面已经作出一系列重大决策，将通过法律修改使之上升为法律制度。三是按照贯彻落实科学发展观的要求，将被实践证明的具有强大生命力的共同责任制度、国家土地督察制度等上升为法律制度。四是坚持开门立法、民主立法。这是我部立法工作一贯坚持的基本原则，也是保证立法质量的关键环节。起草《土地管理法》修订草案，除了由部机关主要司局参与起草外，还特别委托中国科学院法学研究所起草专家建议稿，委托广东等省厅联合起草地方建议稿。最终报送国务院法制办审议的送审稿，将综合考虑专家和地方国土资源管理部门的意见，并广泛征求各方面意见。30年锐意改革和不断创新，我国土地管理法制建设正站在一个崭新的起点上，我国土地法治之路必将走得越来越顺畅。（
坚持耕地保护 坚持科学发展观 集约节约用地 耕地是保障一个地区实现可持续发展的基础性、不可替代性的重要资源。耕地保护工作事关国家粮食安全和社会稳定大局。国家要发展，首先就要解决13亿多人的吃饭问题，要解决吃饭问题，就必须保护相当数量和质量的耕地。加强耕地的保护和合理开发利用，始终是我们必须高度重视并研究解决的战略性问题。 耕地是农民的饭碗和命根子，必须切实加强保护。加强耕地保护是我团社会经济发展的客观要求，也是建设和谐四十五团的客观要求。 耕地保护必须成为各级政府的重要职责。保护耕地，要充分发挥广大农民作为土地产权主体的积极性。但作为维护公共利益，提供公共服务和产品主体的政府，在耕地保护工作中应承担重要职责。四十五团团党委一直将耕地保护作为重要任务列入议事日程，落实机关耕地保护目标责任制，扎实履行耕地保护的法定职责。 科学的土地开发是贡献，有效的土地保护也是贡献；科学的开发是政绩，有效的保护也是政绩。各级政府部门必须正确处理资源保护与经济发展的关系。从本质上说，保护资源是为了资源的永续利用，为了更好地为社会经济发展服务。今天的保护，为明天的发展奠定了基础，承担保护的责任也十分光荣。因此，在实际工作中我们要认真贯彻落实党中央国务院的耕地保护方针政策，严格执行国家规定的土地用途管制、基本农田保护、耕地占补平衡、土地开发整理、耕地保护目标责任制等耕地保护的各项法律制度，严格依法办事。同时，我们又要从四十五团发展前途的实际出发，科学有效地利用土地资源，最大限度地实现土地价值，千方百计的满足四十五团经济发展的用地需求。 耕地保护工作要从单纯的数量保护向数量、质量和生态综合转变。在制定政策时，要整合资源，统筹土地开发整理、农田水利、农业综合开发建设等各类资金的投入，统一规划，集中投入，成片整治，建设高标准基本农田，提高抵抗自然灾害的能力，切实提高耕地质量和综合生产能力。 我们始终要以科学发展观统领四十五团国土资源分局，增强贯彻落实科学发展观的自觉性和坚定性，正确处理保护资源和保障发展的关系。保护资源是保障发展的前提，资源是发展的物质基础；保障发展是保护资源的目的，脱离了发展空谈保护资源是没有意义的。只有正确的处理好两者的关系，才能努力促进资源节约型、环境友好型社会建设。 第一，紧紧围绕经济增长方式的根本转变，以提高土地利用效率为核心，以保护耕地、节约集约用地为重点，加快土地利用结构调整和土地利用方式转变，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我团土地利用的新路子。第二，重点保障国民经济和社会发展薄弱环节、重大基础设施、重要招商引资项目和改善民生项目用地需求，明确低效利用土地和闲置土地的利用方向，依靠科技进步推进节地型经济增长，提高经济运行效益，使得单位面积土地创造出更多的产值和利税，提高土地利用率。第三，建立健全耕地保护问责制，做到违法即问责，真正把问责制落到实处。强化对耕地占补平衡的执法检查。第四，按照国务院《关于促进节约集约用地的通知》精神要求，建立节约集约用地激励考核机制。 科学发展观是我国经济社会发展必须长期坚持的重要指导思路，也是国土资源工作必须始终坚持的重要指导思想，加强国土资源工作，是落实科学发展观的重要指导思想，加强国土资源工作，是落实科学发展观的重要任务和重要内容。党中央国务院对国土资源工作历来高度重视，把国土资源工作摆在全局工作重要位置来部署，今年中央经济工作会议和全国“两会”，更是把保护耕地、节约资源提到了中华民族赖以生存和长远发展的战略高度。 我国改革开放以来，经济社会发展取得了举世瞩目的成就，但同时也付出了沉重的资源代价。目前，我团正处于新型工业化加速发展的重要时期，也是资源需求的重要时期，实现富民强团的战略目标，必须有足够的资源作保障，而我们面临的资源形势越来越严峻，资源供应越来越紧张，资源供需矛盾更加突出，粗放的资源利用方式已成为制约经济发展的硬约束，资源开发的利益诉求日益增多。我们一定要认清形势、明确任务、转变观念，充分认识国土资源管理工作的重要性，树立科学的发展观，形成依法用地、节约、集约用地的共识，切实增强做好国土资源工作的紧迫感、使命感。 要坚持以科学发展观为纲，以“保护资源、保障发展、维护权益、服务社会”为总要求，全面贯彻师市国土资源工作会议精神，认真落实中央关于国土资源管理的新政策，加快适应国土资源形势的变化，正确处理“四对关系”：即正确处理保护耕地、开发资源与支持团场经济建设的关系，既要严格保护耕地、不越“红线”，又要合理利用土地，保障经济社会发展的用地需求。正确处理短期问题解决与长远发展的关系，认真做好《土地利用总体规划》修编工作，尽量满足重点项目和基础设施建设用地，科学合理保护好、管理好国土资源，为经济社会可持续持发展提供物质基础保障。正确处理好遗留问题的解决和规范管理的关系，努力争取上级给予政策倾斜和支持，彻底解决在连队农民建房中的遗留问题，严禁在今后工作中再出现类似问题，切实规范国土资源管理。正确处理保障国土资源局正常运转与促进财政增收的关系，严格执行收支两条线规定，土地市场收入全面进入财政国库；实现管理方式的“四个转变”：即从注重微观管理向强化宏观调控转变，更加注重把握宏观经济形势，增加工作的主动性、前瞻性和科学性。从注重行政、法律手段向综合运用经济、行政、法律、技术等多种手段转变，更加注重加强与相关部门的协调配合。从注重审批向完善政策体系、强化全程监管、构建服务平台转变，更注重加强基础工作。从注重管理轻服务向管理服务并重转变，更加注重管理工作的内涵，在管理中体现服务，在服务中推进管理。（分给我，谢谢）
我也不知道你熟悉的方向是什么，我写过很多，，我就给你写选题你自己看下，参考下，27、 竞业禁止和商业秘密保护的法律区别和认定 28、 驰名商标申请与维护研究 29、 商标显著性理论与实践研究 30、 品牌策划的法律问题研究 31、 商标注册变更法律问题研究 32、 论知识产权法中的程序先于权利 33、 网络环境下版权的扩展及其限制 34、 我国知识产权保护现状与发展 35、 论我国商业秘密保护中的竞业禁止 36、 我国反不正当竞争法的完善 37、 论经济法的和谐价值 38、 母子公司法律关系探析 39、 反垄断法的价值目标 40、 论完善我国竞争立法 41、 公司转投资的法律问题新探 42、 公司僵局法律对策研究 43、 论完善我国公司债权人的法律保护机制 44、 上市公司相互持股法律问题探讨 45、 论股权的法律保护 46、 公司非股东利益相关者的法律保护问题研究 47、 公司董事对第三人的责任研究 48、 公司社会责任理论的立法建议 49、 关联公司法律问题新探 50、 论我国破产法律适用制度的不足及其立法完善
法律产生于权力，法律是人类行为规则中重要的一种。下文是我为大家搜集整理的关于法律 毕业 论文5000字的内容，希望能对大家有所帮助，欢迎大家阅读参考!
浅谈知识产权融资担保的法律障碍和问题
一、知识产权融资的概述和必要性
知识产权融资是债务人和第三人用自己合法的知识产权出质,向债权人做出担保债权实现,获得贷款的融资方式。我国对于知识产权的法律依据见于:《担保法》第75条第3款规定:“依法可以转让的商标专用权、专利权、着作权中的财产权可以质押,并签订合同,相关本门登记自登记起生效。”知识产权质押融资在欧美发达国家已十分普遍,在我国则处于起步阶段,《国家知识产权战略纲要》明确指出要“促进自主创新成果的知识产权化、商品化、产业化,引导企业采取知识产权转让、许可、质押等方式实现知识产权的市场价值。”
我国的科技型中小企业的的融资需求大,而信用低,有形资产少,无形资产价值少并且未被充分利用,而银行和中介金融机构的经营理念传统的负面影响,知识产权的未来使用费的风险大,贬值高成为了其担保的障碍和观念的误区,并且法律的相关漏洞使融资得不到保障。在我国,中小企业拥有的专利占总量的65%,新产品占80%,创造的最终产品和服务价值占GDP(国民生产总值)60%,上缴税收占税收总额53%。所以知识产权的融资的市场和机会很多。并且加强知识产权的融资,可以提高企业的创新能力和经营管理的能力,减少政府的负担,符合我国“科教兴国”的战略,提高整体对外的竞争力和适应力,有利于经济的发展和国家创新能力的增强。
二、我国现存知识产权融资法律规定所存在的问题
(一)知识产权的法律规范不清,权利界定过于笼统
我国虽然有相关的《担保法》,《专利法》,《商标法》,《着作权法》的出台,但是对如《担保法》:
第七十九条以依法可以转让的商标专用权,专利权、着作权中的财产权出质的,出质人与质权人应当订立书面合同,并向其管理部门办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。
第八十条本法第七十九条规定的权利出质后,出质人不得转让或者许可他人使用,但经出质人与质权人协商同意的可以转让或者许可他人使用。出质人所得的转让费、许可费应当向质权人提前清偿所担保的债权或者向与质权人约定的第三人提存。
规定过于笼统,对于知识产权等无形资产其操作的复杂性和风险性并不能完全涵盖。但对于专利、商标、着作权之间的交叉问题应适用何种法律也没有完整的规定,质押融资事件中面对复杂问题更无所适从。并且其规范的范围过于狭窄,没有商业秘密权,商号权,植物新品种权和集成电路布图设计权并没有包括在内,也没有专门或集合立法,导致很多权利的真空和争议侵权的产生。还有担保法与物权法的衔接性较差。如《担保法》第79条对知识产权质押合同生效的表述是:“质押合同自登记之日起生效”,而《物权法》第227条则规定:“以 注册商标 专用权、专利权、着作权等知识产权中的财产权出质的,当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。”从严格的语义角度解读,“设立”与“生效”是两个法律后果截然不同的概念,两者相互矛盾,不利于法律的适用。
(二)知识产权融资的评估不完善
知识产权的资产评估的是整个融资担保的核心和关键,知识产权评估的内容包括:所含权利及限制、知识产权的价值、确定和保护知识产权的法律是否明确和规范三个方面,但是由于我国的评估水平较低,标准的不统一,形式的不一致,并且缺乏权威性和稳定性,又没有使用不同类型的评估,使得评估并不科学风险的不确定性加大。
(三)知识产权的市场交易不成熟
由于知识产权的担保价值主要是它的未来所产生的现金流,而知识产权本身的变现的难度大,风险和贬值的可能性高,而公开的市场交易规则不规范,其融资成本高。并且专利的时效性使得很多专利可能濒临浪费和报销,而且没有市场的交易的统一规范,是知识产权的交易秩序十分混乱,风险上升。还有就是知识产权难以转化,或转化条件高,例如专利权很可能依靠大的机器和设备进行,使得成果转化的效率很低。
(四)知识产权融资的中小企业和银行的信息不对称
由于科技型中小企业的自身内控制度和信息公开制度不健全,使得银行对于科技型中小企业的了解和信息甚少,自身的信用等级很低,很多的银行不敢把钱贷给中小企业,而又缺乏相关的调查和咨询,双方的沟通和联系并不紧密。银行为了降低风险,会提高融资的门槛和费用,并且对于其的流动性和用途进行细致而有限定性规定,大大影响了中小企业贷款的积极性。
(五)我国的知识产权的登记制度混乱
我国的知识产权的登记程序十分复杂,难度极大,有数十个部门进行监管,而且权力过大,费用过高,有些担保重复,而有些担保没有,不允许“未来财产”和“数量浮动的财产”作为担保物,使得登记的难度和成本增加。并且不同的知识产权种类,如专利和商标进行双重的质押,其流程和所经和部门就更难以操作。加之根据我国法律规定,当着作权因交易而移转或设定质权时,因缺乏公示机制。使情况更加复杂。
(六)知识产权的担保形式单一
对于专利的有较强的时间性和实用性来说,专利的质押不利于整个专利的使用和专利的升级,其的价值被大大限制,而且,知识产权担保物的担保价值不完全基于担保物的转让,更多地基于知识产权的预期现金流量;知识产权担保价值更接近于抵押价值,而非转让价值。因此,知识产权质押是值得质疑的。
浅议农村宅基地使用权隐性流转的法律规制
摘要 我国城镇化进程不断加快，新生代农民工大多倾向于在城市购房，其在农村的宅基地及其住宅因此被荒废，一些地方甚至出现“空心村”。农村宅基地作为农民基本生活保障的功能逐渐弱化，很多地方开始出现宅基地使用权的隐性流转，有必要将这些隐性流转行为置于法律的规范与调整之下。本文以维护交易安全为目的，从健全农村宅基地使用权登记制度、建立有效机构服务农村宅基地使用权流转、建立农村宅基地退出机制等三个方面提出立法建议。
论文关键词 农村宅基地使用权 隐性流转 宅基地登记 宅基地退出
农村宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员“依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施” 。《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权，是一项他物权。我国物权方面的立法宗旨正在经历由罗马法“以所有为中心”向日尔曼法“以利用为中心”的转变，物权也由“重归属”向“重利用”方向发展，但与所有权相比，宅基地使用权的行使仍然受到很多限制，在诸多方面需要让步于集体土地所有权。土地是最基本的生产资料和生活资料，作为社会主义国家，必须保证所有土地实行公有制，在此前提下实现农村宅基地的物尽其用。
十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)。《决定》提出，保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入 渠道 。为贯彻落实十八届三中全会精神，农村住房市场将会逐步放开，依据“房地一体”原则，积极改革探索农村宅基地的流转十分必要。在全面推进农村宅基地使用权流转改革前，宅基地使用权的隐形流转已经事实存在。常见的隐性流转方式包括转让、出租、赠与、抵押、入股、继承与置换等。隐性流转由于缺乏法律规制，大多属于“暗箱操作”，由于宅基地使用权归属出现的纠纷会造成流转各方权利受损，具有较大的法律风险。本文拟从三个方面对农村宅基地使用权隐性流转的法律规制略陈管见。
一、将法律规制关口前移，健全农村宅基地使用权登记制度
公示公信是物权法的基本原则之一，物权如同 足球 场上的球门，若想进球，必须清楚标明球门的位置，物权登记是实现公示公信的必要手段。
(一) 宅基地使用权确权登记是宅基地流转的前提
《中华人民共和国土地管理法》规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有” ，即宅基地所有权归乡镇集体、村集体或村民小组享有。符合条件的人员可以申请获得宅基地使用权并在宅基地上建造住宅及其附属设施。农村宅基地使用权的原始取得采取登记对抗主义，办理登记手续不是取得该用益物权的必要条件，但登记后可以对抗善意第三人。目前，我国正在开展宅基地使用权的确权登记发证工作，为进一步深化农村土地制度改革奠定产权基础。但基于我国的历史习惯和农村实情，确权登记工作推行难度大。建议采纳广东、安徽等地农村土地改革试点 经验 ，只有完成宅基地确权登记手续的才可以流转，并且不得改变土地用途。
(二) 宅基地使用权隐性流转登记应区别对待
隐性流转造成的宅基地使用权变动通常“披着合法的外衣”，以“房地一体”为原则有条件的转让或继承。随着农村土地制度改革的推进，隐性流转终将抛开现行法律制度的限制，新的立法应区别对待宅基地使用权流转问题，在登记生效主义与登记对抗主义间做出恰当的选择。现行法律对农村土地承包经营权的确权登记也值得借鉴，以转让、互换方式流转农村土地承包经营权的，采取登记对抗主义，但对其他形式进行的农村土地承包经营权流转未做规定。
目前法律规定，农村宅基地使用权不得单独转让，只能随地上附着物一并转移，且受让人与转让人须为同一集体经济组织成员。依据农村“熟人社会”的特点，本集体经济组织内部的转让行为自然可以达到公示公信的效果，宅基地转让得实行登记对抗主义。
农村宅基地使用权的赠与与继承都会造成享有该用益物权的主体发生变化，应着重审查上述行为是否符合实质要件。由于赠与与继承属于无偿取得，根据《物权法》规定，善意第三人主张行使对抗权应以支付对价为前提，赠与与继承不适用善意取得制度，不享有一般的对抗权。因此赠与与继承农村宅基地使用权时，应适用登记生效主义以确保法律关系的稳定。
农村宅基地使用权的出租、抵押、入股不会造成享有该用益物权的主体发生变化，立法对上述行为的登记可不予规定。租赁、担保、参股各方当属理性人， 租赁合同 、担保合同与认股权证的契约效力足以保障交易安全。相继成立的中介服务机构也可提供合同鉴证业务，强化契约效力。
二、拓宽法律规制视角，建立有效机构服务农村宅基地使用权流转
(一)建立专门的行政机构统一登记农村土地使用权
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定，要加强农村宅基地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。但此项规定在实践中落实困难。我国不动产登记存在多个登记机关，多头登记的现象。农民嫌麻烦不愿登记，个别登记机构为谋取利益收取高额登记费用也是造成宅基地登记工作难以推进的原因之一。因此，有必要建立专门机构统一登记农村各类土地使用权。
当前宅基地使用权的管理存在很多漏洞，主要原因是“我国集体土地所有权的主体虚位问题，土地所有者未能积极维护使用权人的合法权益”。 由于历史遗留问题多，农村宅基地使用权确权登记可发挥村民自治机构的基础性作用，在自治单位挑选联络员，开展 法律知识 的宣讲普及活动，各乡镇安排专员负责协调工作。通过科学的人员配置与机构设置强化宅基地所有权人作为管理者的身份与职能。各县、市国土资源管理部门及其派出机构依据宅基地流转方式的不同进行分类登记，逐步实现与金融机构、民政部门、工商行政管理部门的信息共享，全方位保障交易安全。
(二)建立市场化运作的农村土地中介服务机构
借鉴农村土地承包经营权流转的成功经验，成立市场化运作的中介机构，提供信息发布、价格评估、合同鉴证、法律咨询与纠纷调解等服务。北京大学国家发展研究院周其仁院长建议建立一个农村土地交易市场，为包括宅基地在内的所有农村土地流转提供服务。目前重庆、成都、武汉都在探索建立农村土地交易市场，但都在研究试点阶段。而且单一行政化运作的土地交易所难以解决宅基地流转过程中大量现实且专业化的问题，如流转信息发布渠道不畅通，土地价格评估不专业，交易手续复杂当事人难以应对，流转后土地价金发放比例及 方法 难以确定，交易当事人权利救济途径缺失等。
市场化运作的中介服务机构应运而生，中介机构以居间人身份为农村宅基地使用权流转各方提供专业化服务，按照一定比例收取佣金。城市房地产中介机构的运营模式可以作为参考，会计师事务所、律师事务所等专业机构可发掘研究此类业务。在探索分类业务、分项经营的基础上，逐步成立综合性的市场运营机构，如宅基地委托代理机构、宅基地评估公司、宅基地 保险 公司、宅基地投资经营公司等。
三、统一法律规制口径，建立农村宅基地退出机制
我国法律规定农村宅基地遵循“一户一宅”原则，然而不少农户可基于继承或接受赠与等原因获得多处宅基地，“一户多宅”现象较为普遍。一些农户甚至超出标准面积建房，建造新房却不拆除旧房，或未经审批违法占地建房。据调查，陕西省西安市临潼区铁炉街道下辖的刘村，仅375户农户，但宅基地却多达500处，闲置宅基地96处，其中，无房空宅基56处，超过30%的农户存在一户多宅现象。全国范围内普遍存在此类现象，随着城镇化进程的加快，农村宅基地闲置率有可能进一步攀升。默许农村宅基地使用权隐性流转只是权宜之计，且隐性流转的不规范会导致宅基地价格降低，损害农民利益，造成集体资产流失。要从根本上规制宅基地的隐性流转，应建立农村宅基地退出机制，提高农村土地利用率。
按照不同的情况，农村宅基地退出可以采用无偿与有偿两种方式。出于公益事业建设、乡(镇)村公共设施建设和旧村改造的需要占用农民宅基地的，不涉及农民主观意愿，为单方行政行为，适用各地农业用地征收补偿标准，此处不再赘述。
(一)农村宅基地使用权的无偿退出
《农村宅基地管理条例》规定，农村宅基地使用权的无偿退出的情形包括：不合规定的“一户多宅”或超出标准建房的;自批准建房之日起满二年未动工兴建的;非法转让宅基地或住房的;④笔者增加一种情形，村民在取得宅基地使用权后擅自改变土地用途的。第一种情形下应鼓励村民主动退出，违法占用的宅基地无偿收回，地上建筑物及其他附属设施给予适当补偿，面积超标且超标部分房屋灭失的不在补偿之列。后三种情形报经县级人民政府批准，由村民委员会或村经济合作社直接无偿收回宅基地使用权。
(二)农村宅基地使用权的有偿退出
农村宅基地使用权的有偿退出的前提是解决资金来源问题，建立宅基地退出补偿基金。但是我国目前的现状是作为集体土地所有权人的村集体大多没有相关资金来源。 宅基地退出补偿基金的资金来源应以“谁投资，谁受益，谁受益，谁投资”为原则，以国家财政拨款为基数，鼓励村办经济和集体组织成员加入，在土地收益实现的情况下，按照基金份额分配收益。
在市场经济环境下，农民都是理性人，若要让其自愿退出原本无偿取得、拥有无期限使用权的宅基地，应积极探索宅基地退出激励补偿机制，包括制订符合市场行情的补偿标准，扩大补偿范围，探索赔偿金的发放方式和建立城乡一体化的社会保障体系等。
除货币化补偿外，广东、重庆、天津等地已经开始试点“宅基地换房”，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。这种以宅基地使用权换取房屋所有权的方法看似美好，却存在不少现实问题。由于小城镇住宅建设成本较大，这种置换必须成规模、大面积进行，集体成员内部意见不一致时，少部分村民的利益恐难以保障。迁入小城镇也为日后从事农业生产带来不便，在以传统粗放型耕作为主的农村，“宅基地换房”模式难以推广。
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。本文是我为大家整理的宅基地申请 报告 范文 ，仅供参考。 宅基地申请报告范文篇一：农村宅基地申请报告 XXX村委会： 我叫XX,是XX大队的村民(阐述下性别，出生日期，婚姻状况，家庭现状).因XXX原来(阐述下你的实际情况，就是无房，与父亲分家，需要地方居住等，把实际情况表述清楚就可以ile)，现申请土地的划拨及在该土地上建房。根据农村居民建房的有关规定，特想XX申请宅基地一处，特此申请，敬望批准。 申请人: 日期： 宅基地申请报告范文篇二：关于农村建房用宅基地的申请报告 我叫李佑泉，家住宁乡县道林镇奇石村罗汉寺组，尊敬的道林镇国土所领导： 家庭人口三人，长期与父母兄弟共住一院，三代同堂，居住条件非常拥挤，现因兄弟分居，需另申请一处宅基地建房，申请土地性质属本组空闲地，面积是 平方米，具体位置： 特此申请，望领导早日批准为盼! 此致 敬礼 申请人： 20xx年x月x日 宅基地申请报告范文篇三： 娄山关镇国土资源所及东山村村委会： 申请人：张济林，男、汉族，1956年2月生，桐梓县娄山关镇东山村黄家湾组人。 申请事由：申请人自从上世纪七十年代结婚分户居住，都是租别人的房屋居住，没有一处固定的住所，加之家庭经济较紧张，自己常年在外面打工糊口，所以，这么多年来，自己一直没有修房的计划。现在，随着子女长大，才感到房屋已到了非建不可的地步，因此，计划在位于东山村黄家湾组的黄家下面自己的自留地上，新修建住房一处，面积约为120平方米。 但由于自己的家庭情况，故希望同本组的邻居张伟伟共同联建房屋，根据农村居民建房的有关规定，特向娄山关镇国土资源所及东山村委会申请宅基地一处，敬望批准为谢! 特此申请! 申请人：张济林
农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。如果需要在上面新建、扩建宅基地需提交申请书，村委会和上级机关审批通过后就可以新建、扩建了。下面提供一篇文字范文和一篇图片范文以供参考，具体编写时请根据自己实际情况修改完善即可。
宅基地申请书
xx 村民委员会：
因我分家后，无房居住 (说明申请建房的理由即可 )，现经村民小组同意，我拟在 xxx 地点(具体的建房地点 )，占用 xxx(土地的类型，如耕地、荒坡等 )xxx 平方米 (建房的面积 )修建住房。根据农村居民建房的有关规定，特向 xxx 村委会申请，敬望批准为谢。
申请人： xxx
xx 年 xx 月 xx 日
扩展资料
农村房屋产权证办理流程如下：
1、申请人提交下列材料提出申请：
2、受理，提交农村房产证办理需要提交的材料后，工作人员会受理
3、公告;
4、 审核;
5、 收费;
6、记载于登记簿;
7、 发证。
农村房屋宅基地房产证办理的流程非常简单，一般情况下按照工作人员的指示办理即可。在此需要提醒的是，一定要办理农村房屋宅基地证，因为这个房产证不仅仅是你的房屋所有人的证明，当遇到拆迁时，也不会影响到赔偿。
参考资料百度百科-农村宅基地
农村宅基地申请书范本如下：
申请人：
武xx，男(女)，汉族，农民，xx省xx市人，住xx省xx市xx村xx号，身份证号xxxxxxx。联系电话xxxxxxxxx。
申请事项:
申请农村宅基地以新建住房。
申请事实和理由（按照自家实际情况酌情写，以下为示例）：
1、申请人现住的房屋，还是以前父母建的简陋瓦房，至今己近50年，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，修修补补既难解决漏雨漏风问题，也影响房屋外观，因而建新房非常有必要。
2、我现居住的房屋一共五间，90多平方米，由我兄弟两家和我父母共计三家共同居住。我们兄弟都已成家，两家共用人数已经达到14人，人均住房面积仅有5平方米左右，现在的房屋根本就住不下，为了改善现有的住房状况，必须建新房。
3、这些年来，党的政策越来越好，我们农民的收入也一年比一年增加。我通过多年的辛勤劳动，不断积攒，已基本上攒够了建新房(建成砖混水泥房)的费用。只要上级一批准，我就能马上动工。
特此申请，敬请贵村委会核实情况，审核批准为盼。
此致
xx市xx镇xx村村民委员会
申请人：xxx
农村村民建住宅需要使用宅基地的，须要完成以下程序：
一、申请
申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。
二、现场勘查
乡(镇)人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。
三、填申请表
国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。
四、村委会审查
村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡(镇)人民政府审核。
五、审核上报
乡(镇)人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围，并报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。
六、审批
县人民政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。
七、放样
由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后，用地申请人方能动工建设。
八、验收发证
新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。
扩展资料：
申请条件
1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；
2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；
3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：
1、年龄未满十八周岁的；
2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；
3、出卖或者出租村内住房的。
由于各省的规定有些出入，具体还要到当地的土地部门进行咨询后才能确定，总的程序和步骤就是上面所述，如有其他问题，请补充提问。
参考资料：百度百科-农村宅基地