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论多产权建筑的消防安全管理 [2010-06-19 06:45] 摘要：作者结合多年来的基层消防工作实践，深入分析多产权建筑消防安全隐患及其根源，并提出相应解决对策。 关键词：多产权建筑；消防设施 随着社会经济的快速发展，人民生活水平的逐步改善，房产市场也逐步活跃起来，多产权建筑应运而生，不再局限于住宅建筑，渗透的范围越来越广，成为推动房地产市场繁荣的重要力量。多产权建筑是指有两个及两个以上产权人的写字楼、住宅、车库、宾馆、商场、娱乐场所等建筑物。多产权建筑由于使用功能不同且隶属不同性质单位等原因，使多产权建筑出现了存在火灾隐患多、整改难度大、整改资金落实涉及多个单位的问题和情况，甚至有的已经形成重大火灾隐患，如何应对这一变化，并切实解决好这类建筑消防管理问题，已成为各级公安消防机构研究的重要课题。笔者结合基层消防监督工作实践对加强多产权建筑消防安全管理谈几点粗浅的看法。 1多产权建筑的形成原因 (1)企业改制或破产。市场经济体制深化后，某些国有公司进行体制改革后，有的接管单位对企业原建筑遗留火灾隐患无经济能力整改；有的接管单位未进行投产或转产，仅留下少数人员对企业进行看管，而使这些建筑出现失控漏管问题；有的接管单位对原企业部分地段进行房地产开发，其余建筑无暇顾及，致使原企业内遗留火灾隐患得不到整改I有的企业破产后，一栋建筑被分段、分层拍卖或出售，形成多产权建筑多个使用功能的问题。 (2)抵押给银行或个人。房地产开发商在银行或个人处抵押贷款后，因企业经营不善等原因，贷款到期无力还贷，根据抵押合同，抵押建筑所有权归属银行或个人，形成一栋建筑多个产权单位的现状，给消防监督工作带来很多问题。 (3)多方投资。此类建筑在建筑初期由多个单位投资兴建，如大型商场、市场滨馆等综合场所，该类建筑投入使用后，多个单位自行管理，从而形成多产权的格局。 (4)出租或出售给个人。该类建筑主要出现在大型综合市场、商场。该类建筑建设单位开发后，自身只经营部分摊位或楼层，其余部分出租或出售绐个人，形成一栋建筑多个产权单位的现状。 2多产权建筑消防安全管理存在的问题 (1)擅自改变原建筑消防设计审核、验收时的设置情况。多产权建筑原建筑设计在防火审核、验收时，其整体建筑符合消防规范和标准要求，因各产权单位介入后，未经公安消防机构同意则擅自将建筑局部功能改变，破坏了原建筑的防火分区、疏散通道，有的甚至堵塞或改变原有的消防设施状况。 (2)建筑外围状况担忧。消防法律法规中为了保障火灾时人员的灭火救援、物资的疏散以及毗邻建筑的安全，明确设置了消防车道、消防回车场地、防火间距和室外消防用水等消防设施，但在调查中发现，消防车道、回车场地、防火间距被占用，绿化和停车已成为较普遍的问题。 (3)安全疏散设施薄弱。一是多产权建筑中多个产权人在各自建筑内部装修过程随意作为，将楼梯间、前室的窗户封堵或占用并装修，房间的窗户被广告牌遮挡等现象较多，使原有的消防设施不再适应变更后建筑的使用性质。二是建筑的疏散楼梯和前室被占用堆放杂物，防烟楼梯间前室被破坏，有的建筑中甚至出现将原有的疏散楼梯封堵改造成房间使用。为达到安全，多产权人擅自将公用通道或安全出口封堵，使安全疏散严重不满足消防的要求。三是封闭楼梯间和防烟楼梯间的常闭防火门常开，闭门器、疏散指示照明设施损坏严重。经营者为了各自的“安全”，在自己场所安全疏散楼梯处加锁设门的现象也时有发生。 (4)消防设施状况不佳。一是缺少消防设施。由于建筑使用性质的改变，建筑本应该增设很多消防设施而未增设的现象十分普遍，如自动喷水灭火、火灾报警、防烟排烟等消防设施。现在很多公寓式住宅中就存在着这样的问题。二是设施运行不佳。自动喷水、火灾报警、应急照明、防烟排烟等设施运行中，故障、损坏、瘫痪现象比比皆是。大多数的多产权建筑的消防设施都会存在这样的问题，还有些建筑由于年代较早，消防设施老化，甚至连更换的产品都买不到。三是随意改变消防设施的设置。检查中发现很多此类建筑多个产权人随意改变建筑使用情况，有时为达到其装修效果，甚至封堵消防报警探头，喷淋头，使消防设施不能发挥其应有的作用。 (5)火灾荷载较大。建筑内使用性质多样，装修复杂程度不同，但都存在使用可燃材料装修的现象，致使建筑火灾荷载增加，防火阻燃处理不到位，存在很多火灾隐患。公众聚集和娱乐场所所在的多产权建筑中此类问题尤其突出。 (6)容易形成三合一。产权人为了追求租金，租赁人为了方便或者省钱，多产权建筑中经营、生产、储存、住宿共存的现象时有发生。例如有些住宅楼出租作为仓库、家庭作坊，其中大部分都会有人居住。 3多产权建筑消防安全管理问题存在的原因 (1)消防安全管理组织和制度不健全。多产权建筑无统一的业主管理是普遍现象，个别多产权建筑虽有业主委员会，但也形同虚设，没有建立一个共同的消防安全管理组织，也没有签订一个具体的消防安全管理协议，致使消防管理情况十分混乱；有些多产权建筑的产权人之间签订了管理协议，建筑的消防安全问题由各产权人轮流管理，而一方面由于产权人缺少消防管理的必要知识，不知道该如何进行管理；另一方面是各产权人认为在自己管理期间不出问题就可以，至于设施损坏或者瘫痪，只要消防部门查不到，混过自己管理任期就算。消防管理依然存在互相推诿、贻误的情形。 (2)消防意识不强，职责不明。《消防法》虽然实行了很多年，但是很多的多产权建筑的产权人对消防法律法规还非常薄弱。建筑内部装修完后不知道是否需要经过消防部门的审核和验收，或是备案的人很多，多产权建筑业主委员和物业管理公司对于各自的消防职责根本不清，管什么，怎么管的疏于管理，这些现象非常普遍。 (3)消防设施维护资金不足。对于那些建筑的产权人之间没有任何组织管理和协议约束的，消防方面出现问题后，很少有人出面牵头解决，维护、保养资金更是无人问津；有些多产权建筑产权人虽知道消防上存在很多不足，消防部门监督检查过程中也积极配合，但无奈自身负担较重，整改资金根本无从解决。 (4)建筑内部装修增添隐患。投入使用后的建筑，各产权单位或租赁单位根据自己的需要，对建筑进行内部装修，在装修过程中，业主或租赁单位不再理会原建筑的使用性质，擅自变更建筑的使用性质，使原来使用性质较为单一变成了十分复杂，在实际中发现，一些商住楼的住宅部分根本就没有住宅，变成了公司、办事处、茶吧、旅店等场所，而且装修的过程使用了大量的可燃材料，增加了建筑的火灾荷载的同时，有时还将原有的一些消防设施遮挡或者损坏。电气线路的敷设或多或少存在一些问题，超负荷用电的现象也时有发生。 4多产权建筑消防安全管理问题的对策 (1)建章立制，规范管理。新《消防法》已于2009年5月1日正式颁布实施。《消防法》第二条中明确规定：消防工作按照政府统一领导，部门依法监管，单位全面负责，公民积极参与的原则，形成社会化的消防工作网络。作为政府，应当出台相应的地方性政策、法规，从规章制度上完善多产权建筑的管理办法。或者由各级政府牵头成立相关组织进行督促，以弥补法律法规不完善的地方，使多产权建筑不再有消防安全管理的盲区，明确和规范多产权人之间各自的权利和义务，切实改善建筑的消防安全状况。 (2)加大宣传力度，增强意识。消防宣传工作是一项长期具体的工作，一方面需要媒体通过各种渠道宣传报道，另一方面需要消防部门在日常监管中做长期不懈的努力，在点滴的工作中渗透，使社会各阶层对消防工作赋予充分的认识与理解，在潜移默化中增强消防的责任意识，从而使消防工作真正形成社会化的网络工程。 (3)分清主次，重点管理。对于那些历史原因造成的，产权分割不清和很难一次性解决问题的多产权建筑，在消防监管中，要分清主次难易，逐步消除隐患：第一，要确保疏散设施可靠。疏散设施的好坏直接关系到人们的生命安全，因此必须保证疏散的完好有效。对于历史原因造成的问题，应当从实际情况出发。提出最合理、最可行的方法处理。第二，要确保室内外消防水系统可靠。一旦发生火灾事故，能迅速启动水系统。第三，要严格控制火灾荷载。对于多产权建筑中场所的装修，消防监督一定要严格按照内装修设计和验收规范执行，消防部门要严把装修材料、消防产品的质检关。第四，要坚决杜绝“三合一”现象。 (4)全面实施火灾公众责任险。火灾公众责任险是一种具有很强社会管理功能的险种，它对于社会生产和人民生活关系紧密。为了防范于未然，对于多产权建筑的经营者或者业主来说，参加火灾公众责任险时分散和转移经营活动中的各种火灾责任风险，是化解社会矛盾的有效途径。

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如今，人类的生活条件越来越好。夏天，天气炎热，我们就用空调来驱散炎热。冬天，天气寒冷，我们就用电暖炉来取暖。虽然为我们提供了很大的方便，但在这之下却又藏着重重消防危机，稍有不慎就会引发火灾所以我们一定要知道一些在火灾面前应急的方法，下面我就为大家提供几点，希望大家能够学会：1、如果楼层已经着火燃烧，但楼梯尚未烧断，火势并不十分猛烈时，可披上用水浸湿的衣被，从楼上快速冲下。2多层建筑火灾，如楼梯已经烧断，或者火势已相当猛烈时，可利用房屋的阳台、落水管或竹竿等物品逃生。3、如各种逃生的路线被切断，应退居室内，关闭门窗。有条件时可向门窗上浇水，以延缓火势蔓延过程。同时，可向室外扔出小东西，在夜晚则可向外打手电，发出求救信号。4、如生命受到严重威胁，又无其它自救办法时，可用绳子或床单撕成条状连接起来，一端紧拴在牢固的门窗格或其它重物上，再顺着绳子或布条滑下。5、如无条件采取上述自救办法，而时间又十分紧迫，烟火威胁严重，被迫跳楼时，可先向地面抛下一些棉被等物，以增加缓冲，然后手扶窗台往下滑，以缩小跳楼高度，并保证双脚首先落地。6、要发扬互助精神，帮助老人、小孩、病人优先疏散。对行动不便者可用被子、毛毯等包扎好，用绳子布条等吊下。在家时家中起火，不要慌张，应根据火情及时采取相应措施：如果炒菜时油锅起火，迅速将锅盖紧紧盖上，使锅里的油火因缺氧而熄灭，不可用水扑救。当房间内起火时，不能轻易打开门窗，以免空气对流，形成大面积火灾。纸张、木头或布起火时，可用水来扑救，而电器、汽油、酒精、食用油着火时，则用土、沙泥、干粉灭火器等灭火。若火势已大，必须立即报火警。被火围困时，应视不同情况，采取不同方法脱离险境。如俯下身体，用湿布捂鼻。虽然国家已经告诉了我们应急的方法，但有一些人却不引起重视，从而引发火灾那天我就在电视上看见了这样几个新闻：1、2004年10月2日晚，某高校一学生公寓301宿舍发生一起火灾事故，致使箱子架、物品柜等设施因火灾被损，另有价值5000余元的学生个人财物被烧毁。经查，这起火灾事故是有同学违反学生公寓管理制度在宿舍内私自使用大功率电器时而造成的（寝室当时无人）。具体原因是：插在主接线板的电热杯水烧干后自燃并引燃临近的易燃品。2、2002年1月4日晚9时许，某高校一公寓523宿舍发生一起火灾事故，致使长条桌、物品柜等设施因火灾被损，另有价值4000余元的学生个人财物被烧毁。经查，这起火灾事故是由于该宿舍两名同学将应急灯长时间充电（13个小时，寝室当时无人），使蓄电池过热，引燃桌下纸箱内的易燃物而造成火灾。是什么造成上面事故发生的，有人说：是老天爷怪罪我们，有人说：是学校里的设备不行。其实，就是我们自己疏忽大意造成的，还好只是烧毁了自身钱财，如果我们再朝着这个方向下去，有朝一日，我们的生命都会被自己的大意吞噬。可知消防安全的知识多么重要。我们一定要好好学习消防安全的知识，保护好自己的生命，保护好祖国的未来。